Inapplicability of absolute nullity for post-contractual cadastral overlaps and lack of standing of third party for relative nullity

A. Obiectul cererii introductive.

Prin cererea înregistrată la data de 30 martie 2015 pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă, sub nr. x/2015, reclamanta S.C. A. S.R.L. a chemat în judecată pe pârâţii S.C. B. S.A., S.C. C. S.A. prin administrator judiciar D. S.P.R.L., S.C. E. S.A. prin administrator judiciar F. S.P.R.L., S.C. G. S.R.L., STATUL ROMÂN PRIN AUTORITATEA PENTRU ADMINISTRAREA ACTIVELOR STATULUI (continuatorul F.P.S.), STATUL ROMÂN PRIN MINISTERUL ECONOMIEI, COMERŢULUI ŞI TURISMULUI şi STATUL ROMÂN PRIN MINISTERUL FINANŢELOR PUBLICE, solicitând ca instanţa să dispună următoarele:

1. Nulitatea parţială/rectificarea documentaţiei cadastrale x/18.04.2000 aferente N.C.1338 (C. Mihalache), documentaţie menţionată în contractul de vânzare-cumpărare autentificat cu nr. x/22.11.2005 încheiat între S.C. C. S.A. şi S.C. B. S.A. şi regăsită în contractul de vânzare-cumpărare autentificat cu nr. 1364/23.12.2004 încheiat între S.C. E. S.A. şi S.C. C. S.A. care generează o suprapunere de 436 m.p, cu proprietatea sa; (Urmarea erorilor din documentaţia cadastrală mai sus menţionată rezultă o suprapunere virtuală în suprafaţă de 436 mp între terenul identificat cu N.C.1338 şi proprietatea împrejmuită şi stăpânită din anul 1999 de către S.C. A. S.R.L.);

2. Nulitatea parţială a contractului de vânzare - cumpărare autentificat cu nr. 1364/23.12.2004 încheiat între S.C. E. S.A. şi C. S.A. bazat pe doc. cad. x/2000 aferentă N.C. 1338 pentru:

2.1 suprafaţa de suprapunere de 436 m.p. cu proprietatea împrejmuită a reclamantei; (idem 3.1.)

2.2 pentru drepturile reale/patrimoniale cuvenite reclamantei, care nu au fost menţionate în contract/cartea funciară ca drepturi/sarcini; (idem 3.2.)

2.3 actele subsecvente;

3. Nulitatea parţială a contractului de vânzare - cumpărare autentificat cu nr. x din 22,11.2005 încheiat între C. S.A. şi B. S.A., bazată pe doc. cad. x/2000 aferentă N.C. 1338 pentru:

3.1. suprafaţa de "suprapunere" de 436 m.p. cu proprietatea A. S.R.L.; (idem 2.1.)

3.2. drepturile reale/patrimoniale cuvenite reclamantei (idem 2.2.), care nu au fost menţionate în contract/cartea Funciară ca drepturi/sarcini, astfel:

3.2.1. Dreptul de superficie cuvenit S.C. A. S.R.L. pentru reţeaua de canalizare cu deversare în Calea 13 septembrie situată sub drumul uzinal, pentru construcţia drumului uzinal, pentru construcţia Pasajului C.F.R. şi pentru reţeaua de gaze/utilităţi;

3.2.2. Dreptul de tranzit, servitute auto şi pietonală pe zona aferentă drumului în folosinţa comună uzinal din Calea 13 septembrie (N.C. 1338-6 T din cadrul doc. cad. x/2000 parte a N.C.1338);

3.2.3. Dreptul de servitute acces auto şi pietonal pentru zona aferentă Pasajului C.F.R.;

3.2.4. Dreptul traversării reţelelor de utilităţi pe amplasamentul terenului identificat iniţial cu N.C.1338, respectiv al dreptului de servitute aeriană şi subterană pentru reţele de utilităţi, care deservesc S.C. A. S.R.L.;

3.3. actele subsecvente (acte de dezmembrare care includ diferite părţi din suprafaţa cu suprapuneri, ce se regăsesc în cadrul incintei împrejmuite aparţinând subscrisei).

4. Repunerea S.C. A. S.R.L. în situaţia anterioară de drept şi de fapt, iar, pe cale de consecinţă:

5.1. înscrierea tuturor sarcinilor, superficiilor, servitutilor şi drepturilor cuvenite A. S.R.L. în cărţile funciare subsecvente aferente terenului identificat iniţial cu N.C.1338 (C.F. x/C.F. 37756 ea transcrierile/dezmembrările ulterioare) prin constatarea drepturilor patrimoniale/reale cuvenite subscrisei cu privire la: servitute acces auto şi pietonal pe drumul uzinal cu acces din Calea 13 septembrie, dreptul tranzitării terenului cu reţelele sale de utilităţi, dreptul de superficie/servitute pentru construcţia drumului uzinal/construcţia pasajului C.F.R., pentru: reţeaua de gaze, reţeaua de alimentare cu curent electric, reţeaua de canalizare ce deversează în conducta H. din Calea 13 septembrie şi care este situată sub drumul în folosinţa comună mai sus menţionat servitute auto şi pietonală pentru Pasajul C.F.R.;

5.2. Rectificarea/radierea cărţilor funciare/identificatorilor electronici (numerelor cadastrale) care determină suprapuneri cu proprietatea sa şi/sau grevate de sarcini;

6. Nulitatea parţială a contractului vânzare-cumpărare aut. sub nr. x din 21.05.2012 dintre B. S.A. şi G. S.R.L. cu privire la sarcinile şi drepturile cuvenite subscrisei, servitutile, superficiile care grevează terenul aferent parte a drumului uzinal, acestea nefiind menţionate în Contract şi nici în Cartea Funciară aferentă (unul din loturile provenite din dezmembrările succesive ale N.C.1338);

7. (a) Nulitatea încheierii de rectificare aut. nr. x/09.02.2001 a BNP I. prin care se rectifică suprafaţa terenului aferentă contractului de vânzare - cumpărare nr. x din 11.12.1998 încheiat între S.C. E. S.A. şi S.C. B. S.A. din 12.396 mp în 12.936 mp cu toate actele subsecvente, în principal;

7. (b) Nulitatea parţială a Contractului neautentificat nr. 3639/15.10.1996, în subsidiar; (476 m.p. din suprafaţa majorată fictiv de 540 m.p. au fost translataţi pe proprietatea subscrisei);

8. Nulitatea Parţială/Rectificarea documentaţiei cadastrale aferente x/2 din anul 2001 care a măsurat o suprafaţă de 14.066 mp (12.936 m.p.+1030 m.p.+100 m.p.), precum şi a documentaţiilor cadastrale subsecvente care au rezultat din acest număr cadastral;

9. Nulitatea Parţială/Rectificarea documentaţiilor cadastrale nr. x/2012 (x/26.04.2012) precum şi a documentaţiilor cadastrale subsecvente; (Respectiv suprapunere virtuală de 40 m.p. între terenul identificat cu x şi proprietatea A., suprapunere virtuală între terenurile B. identificate cu x şi y translatată parţial pe proprietatea sa);

10. Nulitatea Parţială/Rectificarea documentaţiilor cadastrale efectuate de firma J.: x/04.12.2008, y/23.12.2008 (aut. K.), nr. x/05.04.2012 (aut. L.);

(Suprapunerea virtuala iniţială unitară de 436 m.p. (N.C.1338) din doc.cad. x/2000 din cadrul incintei împrejmuite a S.C. A. S.R.L. a fost împărţită virtual ulterior în trei loturi: 334 m.p. +76 m.p. + 26 m.p. . Nu au fost figurate în Planurile aferente documentaţiilor cadastrale nici reţelele de utilităţi care deservesc subscrisa, Pasajul C.F.R., drumul în folosinţă comună);

11. Nulitatea parţială a Actului de Dezlipire aut. sub nr. x/10.05.2012 pentru:

11. 1. suprafaţa de "suprapunere" care se regăseşte în cadrul incintei proprietăţii împrejmuite a A. S.R.L.;

11. 2 . drepturile reale/patrimoniale cuvenite subscrisei, care nu au fost menţionate în actul de dezlipire/cartea funciară ca drepturi/sarcini; (idem 2.2. şi 3.2.)

12. Nulitatea parţială a actului de dezlipire autentificat sub nr. x din 10.05.2012 pentru sarcinile care grevau imobilul şi nu au fost menţionate în act (suprapuneri cu proprietatea A., reţele, suprapuneri între imobilele B. etc.);

13. Actualizarea automată cu toate actele de dezmembrare subsecvente/actele de vânzare-cumpărare subsecvente/doc. cad. subsecvente/atribuiri O.C.P.I. efectuate după începerea prezentului litigiu pentru suprafeţele care fac obiectul "suprapunerilor"/servituţilor/superficiilor menţionate în acest litigiu şi rectificarea documentaţiilor cadastrale/numerelor cadastrale subsecvente/identificatorilor electronici subsecvenţi/etc. care fac obiectul litigiului.

14. a. Stabilirea tuturor proprietarilor cu suprafeţele contractate aferente care au deţinut şi care mai deţin active în incinta fostei S.C. E. S.A. - Dealul Spirii, identificată de către S.C. M. S.A. prin Planul 50072/R-34-004 ca având o suprafaţă totală de teren de 60.879 m.p., cu indicarea faptului dacă pe aeeastă platformă a fost vândut de către autorul iniţial mai mult teren decât suprafaţa iniţială existentă de 60.879 m.p.

14. b. Stabilirea parcelelor vândute de mai multe ori cu suprafeţele aferente, actele juridice şi documentaţiile cadastrale ale acestora, în cazul vânzării unei suprafeţe totale mai mari decât cea iniţială în incinta Dealul Spirii de către S.C. E. S.A.

Acest capăt de cerere (14.a+b) este crucial în vederea înţelegerii cauzelor adevărate care au determinat suprapunerile şi în scopul luării măsurilor adecvante legale în astfel de cazuri.

15. Stabilirea tuturor neconcordanţelor existente în documentaţiile cadastrale din incinta platformei E.-Dealui-Spirii, inclusiv identificarea cauzelor apariţiei suprapunerilor şi a diferenţelor care au condus la cote părţi/suprafeţe indivize între A. S.R.L. şi B. S.A. pentru teoretic aceleaşi loturi indivize, diferenţe care depăşesc limitele legal admise;

16. Constatarea Nulităţii Declaraţiei Notariale aut. cu nr. x/04.04.2012 prin care d-na N. încearcă muşamalizarea cauzelor reale ale suprapunerilor;

17. Obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată pe care le va efectua cu acest litigiu, cu menţiunea că îşi rezervă dreptul solicitării pe cale separată şi a daunelor materiale/morale, prejudiciilor cauzate etc.

B. Hotărârea primei instanţe.

Prin sentinţa civilă nr. 1090 din 22 septembrie 2016, Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă a constatat prescris dreptul reclamantei S.C. A. S.R.L. la acţiunea în nulitate relativă a contractelor de vânzare-cumpărare cu nr. x din 23 decembrie 2004, nr. 467 din 22 noiembrie 2005, nr. 680 din 21 mai 2012 şi a contractului neautentificat nr. 3639 din 15 octombrie 1996; a admis excepţia lipsei calităţii procesual pasive a pârâţilor din cauză: Statul Român prin AAAS, Statul Român prin Ministerul Economiei, Comerţului şi Relaţiilor cu Mediul de Afaceri, Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice şi, în consecinţă, a respins faţă de aceşti pârâţi cererile din acţiunea introductivă de instanţă înregistrată la 30 martie 2015 numerotate cu nr. 2, 3, 6, 7B, 13, 14 (a,b), 15, astfel cum a fost prezentată pe parcursul procesului, pentru lipsa calităţii procesual pasive; a calificat drept apărare de fond, lipsa de interes invocată de pârâta B. S.A.; a respins ca inadmisibile cererile numerotate prin acţiunea formulată de reclamantă, cu nr. 13, 14 (a,b), 15; a respins ca nefondate cererile formulate de reclamantă cu nr. 2 privind: nulitatea parţială a contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 23 decembrie 2004 încheiat între pârâţii E. S.A. şi C. S.A.; nr. 3 privind nulitatea parţială a contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 22 noiembrie 2005 încheiat între pârâţii C. S.A. şi B. S.A.; nr. 6 privind nulitatea parţială a contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 21 mai 2012 încheiat între pârâţii B. S.A. şi G. S.R.L., respectiv nulitatea parţială a contractului neautentificat nr. 3639 din 15 octombrie 1996; a fost obligată reclamanta să achite pârâtei B. S.A. suma de 11.505,31 RON, reprezentând cheltuieli de judecată, constând în onorariu de avocat.

C. Calea de atac împotriva hotărârii primei instanţe.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamanta S.C. A. S.R.L., arătând că tribunalul nu a judecat în mod real fondul problemei şi nici substanţa litigiului, ci doar s-a referit la aspecte superficiale procedurale de formă, drept pentru care reclamanta califică judecata speţei ca fiind una de formă, fără fond.

D. Hotărârea instanţei de apel.

Prin decizia civilă nr. 628 din 27 iunie 2018, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru Cauze cu Minori şi de Familie a fost respins ca nefondat apelul formulat de apelanta-reclamantă S.C. A. S.R.L. şi a fost obligată apelanta-reclamantă către intimata-pârâtă S.C. B. S.A. la plata sumei de 10.000 RON cheltuieli de judecată (onorariu avocat în apel, redus).

E. Considerentele instanţei de apel.

Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de apel a reţinut în esenţă următoarele:

Curtea a reţinut că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 15 iunie 1999 încheiat între S.C. E. S.A. în calitate de vânzător şi S.C. A. S.R.L., în calitate de cumpărător, vânzătorul s-a obligat să transmită dreptul de proprietate şi să remită, iar cumpărătorul să plătească şi să preia, activul denumit "Depozit Dealul Spriei" compus din clădiri şi construcţii în suprafaţă totală de 10923 mp situat în Bucureşti, Calea 13 septembrie nr. 164.

În acest contract de vânzare-cumpărare este indicate doar suprafaţa totală de teren de 10923 mp, fără ca în cadrul vecinătăţilor indicate să fie menţionate dimensiunile şi coordonatele pe fiecare latură în parte a terenului dobândit de reclamantă.

Sintagma "tranzitarea teritoriului vânzătorului cu traseele acestor utilităţi" nu poate fi interpretată ca reprezentând drepturile pretinse de apelanta-reclamantă pentru nulitatea contractelor de vânzare-cumpărare ca urmare a nemenţionării acestora la punctele 2.2, 3.2, 3.2.1, 3.2.2, 3.2.4 din cererea de chemare în judecată.

În privinţa drepturilor invocate de apelanta-reclamantă, Curtea constată că pe plan este evidenţiată zona de teren exclusivă a S.C. A. S.A., dar şi terenul aflat în indiviziune la acea dată cu S.C. E. S.A., că terenurile nu sunt descrise prin coordonate, ci numai terenul în cotă exclusivă este evidenţiat prin linie îngroşată pe planul anexă. Planul este greu lizibil şi nu poate fi utilizat pentru o analiză de acurateţe.

Referitor la acordurile invocate de apelanta-reclamantă, Curtea a reţinut că drumul de acces din Calea 13 septembrie la terenul proprietatea apelantei-reclamante este proprietatea S.C. E. S.A. şi se află în folosinţă comună de E. şi de toţi proprietarii care au cumpărat terenuri şi active în zona respectivă.

S-a constatat că nicăieri în cuprinsul contractului nr. x din 15 octombrie 1996 nu se face vorbire despre o translatare a unei suprafeţe de teren, care nici nu ar fi putut avea loc în condiţiile în care la acel moment apelanta-reclamantă nu era proprietar al terenului pe care îl deţine în prezent.

Actele de vânzare-cumpărare contestate, sunt încheiate în anii 1996, 2004, 2005, mai puţin contractul de vânzare-cumpărare din 2012 încheiat între S.C. B. S.A. şi G. S.R.L., căruia îi sunt aplicabile regulile Noului C. civ., privind prescripţia dreptului material la acţiunea în anularea actului juridic, cu sublinierea făcută de prima instanţă în sensul că reclamanta are calitatea de terţ faţă de respectivele contracte de vânzare-cumpărare, nu are la îndemână o acţiune în anulare, pentru motive de nulitate relativă, aceasta fiind o sancţiune care se aplică actelor juridice civile întocmite cu încălcarea dispoziţiilor legale imperative care ocrotesc interese particulare.

Relativ la criticile aduse soluţiei de respingere a cererii de constatare a nulităţii absolute parţiale a contractelor de vânzare-cumpărare nr. x din 23 decembrie 2004, nr. 467 din 22 noiembrie 2005, nr. 680 din 21 mai 2012, respectiv nulitatea parţială a contractului neautentificat nr. 3639 din 15 octombrie 1996, s-a reţinut că acestea sunt următoarele:

Suprafaţa totală a loturilor formate în urma operaţiunii de dezmembrare (18741,94 m.p.) este mai mare decât suprafaţa imobilului dezmembrat (18238,93 mp), iar această situaţie de suprapunere era cunoscută de OCPI Sector 5 încă de la data de 12 decembrie 2008, anterior intabulării actului de dezmembrare, astfel cum rezultă din referatul nr. 43909 întocmit de Serviciul de Publicitate Imobiliară Sector 5.

La data emiterii încheierii nr. 121020 din 3 februarie 2009, Ordinul nr. 634/2006 nu permitea notarea unor situaţii de suprapunere între documentaţiile cadastrale aferente unor imobile distincte.

Prin convenţia autentificată sub nr. x din 27 iulie 2006 încheiată între S.C. E. S.A., S.C. C. S.A. şi S.C. B. S.A., părţile au stabilit că S.C. B. S.A. şi S.C. A. S.R.L. au calitatea de coproprietari în cote indivize şi egale de 1/2 cu privire la terenurile în suprafaţă de 128,49 mp, respectiv 562,94 mp, ce fac parte din corpul de proprietate cu nr. cadastral x.

Serviciul de Publicitate Imobiliară Sector 5 a rectificat numărul cadastral x în numărul 1338/9, fără a întocmi o documentaţie cadastrală din cauza erorilor din evidenţele cadastrale.

Prin Ordinul nr. 134 din 26 martie 2004 s-a prevăzut faptul că, dacă în urma verificărilor se constată că există o suprapunere virtuală, generală de erori de măsurare şi prelucrare a datelor, aceasta se va soluţiona de către inspectoratul de cadastru, imobilele urmând a fi rezoluţionate în baza unui referat întocmit de inspector şi aprobat de inginerul şef.

Suprapunerea virtuală între documentaţiile cadastrale aferente imobilelor înscrise sub numerele cadastrale 1338/9, astfel cum a fost rectificat numărul cadastral x (proprietatea S.C. B. SA) şi 1733 (proprietatea S.C. A. SA) rezultată din întocmirea eronată a documentaţiilor cadastrale nu poate fi calificată drept o vânzare a lucrului altuia şi nici nu poate determina nulitatea absolută a actelor juridice civile ce fac obiectul cauzei.

Curtea a reţinut că instanţa de fond nu era obligată să indice reclamantei mijloacele procedurale pe care aceasta le are la îndemână pentru a obţine soluţii favorabile.

Cu privire la lipsa de interes invocată de pârâta S.C. B. S.A., reclamanta S.C. A. S.R.L. a susţinut că este vorba de mai multe suprapuneri de teren ale pârâtei S.C. B. S.A., pe terenul reclamantei, şi de dreptul său de a utiliza drumul uzinal în folosinţă comună sub care se află reţeaua de canalizare pe care o foloseşte, drepturi garantate prin contractul de achiziţionare de la E. S.A., în condiţiile în care, prin cererea de chemare în judecată, apelanta-reclamantă în susţinerea nulităţii contractelor de vânzare-cumpărare analizate de instanţă a invocat o singură suprapunere virtuală de 436 mp.

Nulitatea unui act juridic presupune existenţa unor cauze contemporane momentului încheierii lui, şi nu ulterior, întrucât nu s-ar putea dispune lipsirea de efecte a unui act juridic încheiat anterior, pentru nerespectarea normelor privind condiţiile de validitate ale unui act juridic ulterior.

Existenţa unor suprapuneri între proprietăţile părţilor este rezultatul măsurătorilor topografice efectuate în timp ca urmare a vânzărilor succesive, astfel cum rezultă din raportul de expertiză întocmit în cauză şi a nerespectării parţiale de către reclamantă a planului anexă la contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 15 iunie 1999, la momentul intabulării cadastrale şi la momentul actualizării, aspecte ce au fost considerate că nu conduc la nulitatea actului de dezmembrare motivat de nerespectarea unor norme imperative.

Apelanta-reclamantă nu deţine un titlu juridic asupra pretinselor căi de acces, iar suprapunerea virtuală între documentaţiile cadastrale privind imobilele în cauză urmează a fi rezolvată pe căile specifice legale în materie de cadastru şi carte funciară şi nu prin anularea actelor de vânzare-cumpărare.

S-a mai reţinut că pe plan este evidenţiată zona de teren exclusivă a S.C. A. S.A., dar şi terenul aflat în indiviziune la acea dată cu S.C. E. S.A., că terenurile nu sunt descrise prin coordonate, ci numai terenul în cotă exclusivă este evidenţiat prin linie îngroşată pe planul anexă. Planul este greu lizibil şi nu poate fi utilizat pentru o analiză de acurateţe.

Curtea a considerat că expertiza efectuată de expertul O., după pronunţarea hotărârii apelate nu poate fi avută în vedere, instanţa neputând pronunţa o soluţie în baza opiniei unui expert tehnic, ci este datoare să prezinte propriile considerente în fapt şi în drept care justifică soluţia pronunţată.

S-a reţinut în mod corect lipsa calităţii procesuale pasive a Statului Român prin reprezentarea unor instituţii publice diferite, astfel cum a înţeles reclamanta să stabilească cadrul procesual, Statul nu a participat la formarea niciuneia dintre raporturile juridice obiect al contractelor de vânzare-cumpărare contestate şi prin urmare, nu-i revine nicio obligaţie în legătură cu acestea, chiar dacă la un anumit moment dat a fost proprietarul terenului trecut în proprietatea E. S.A., în favoarea căreia s-a emis certificatul de atestare a dreptului de proprietate şi care a fost obiect al diverselor înstrăinări prin acte juridice, inclusiv pârâţilor societăţi din cauza de faţă.

Cu privire la criticile asupra soluţiei de respingere ca inadmisibile a capetelor de cerere numerotate prin acţiunea formulată de reclamantă, cu numerele 13, 14 (a, b), 15, Curtea a reţinut că în mod corect au fost respinse ca inadmisibile, în raport de solicitările concrete ale reclamantei care nu conţin un obiect determinat din punct de vedere juridic şi care cel mult, au putut fi circumscrise unor cereri în constatare, cu caracter subsidiar acţiunilor în realizare pe care reclamanta le-ar putea justifica faţă de oricare din acei proprietari la care se referă, în măsura în care ar avea vreo pretenţie concretă de la aceştia, de natură a susţine un interes juridiceşte protejat.

Referitor la contractul de vânzare-cumpărare nr. x/2004, Curtea a reţinut că nerespectarea formei ad validitatem este în strânsă legătură cu obiectul actului juridic încheiat, iar prin acest contract de vânzare-cumpărare s-a prevăzut că transmiterea proprietăţii corpurilor de proprietate către cumpărătoare se realizează la data autentificării actului adiţional la acest contact de vânzare-cumpărare.

Actul adiţional a fost autentificat sub nr. x din 11 iulie 2005 la BNP P., iar la art. 2 din act s-a prevăzut faptul că la data autentificării actului adiţional, cumpărătoarea a intrat în stăpânirea de drept şi de fapt a tuturor corpurilor de proprietate care au făcut obiectul contractului nr. x din 23 decembrie 2004, predarea acestora urmând a se face prin proces-verbal de predare-primire. Rezultă că prin acest act a fost transmisă de drept proprietatea asupra corpului de proprietate situat în Bucureşti, str. x 13 septembrie nr. 164 C, compus din teren, în suprafaţă de 18268,93 mp, având număr cadastral provizoriu 1338, către S.C. C. S.A..

S-a considerat că în mod corect a fost obligată reclamanta la plata cheltuielilor de judecată şi nu se impunea reducerea acestora, faţă de complexitatea şi circumstanţele cauzei.

F. Calea de atac împotriva deciziei Curţii de Apel.

Împotriva deciziei Curţii de Apel a declarat recurs reclamanta S.C. A. S.R.L., invocând următoarele motive de nelegalitate:

Hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material - art. 488 pct. 8 C. proc. civ.

Nu numai contractul cu nr. x din 23 decembrie 2004 este suspectat de fals, dar şi documentaţia cadastrală aferentă numărului cadastral 1338. Instanţa consideră greşit că nu poate analiza contractul de vânzare-cumpărare sub toate aspectele întrucât nu a fost învestită cu analizarea actului ca fiind fals. Nu a fost respectat principiul rolului activ al judecătorului în aflarea adevărului.

Aşa cum rezultă din expertizele judiciare şi extrajudiciare depuse la dosar, suprafeţele de suprapunere depăşesc cu mult limitele maxime admisibile pentru erori de măsurare/prelucrare.

OCPI nu a rectificat cărţile funciare şi documentaţiile cadastrale şi astfel s-a ajuns la numeroase litigii între părţi.

Decizia atacată a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a normelor de drept material deoarece instanţa consideră ilegal că loturile x şi 1338/9/7 nu fac obiectul litigiului, deşi aceste loturi sunt menţionate în capetele de cerere ale acţiunii.

Instanţa interpretează greşit faptul că recurenta nu ar avea drept de tranzit auto/pietonal sau pentru reţelele de utilităţi pe drumul intern cu acces din Str. 13 septembrie. Având la bază contractele atacate, pârâtele au procedat la interzicerea abuzivă a accesului auto pe drumul în folosinţă comună.

Deşi reţine faptul că planul M. este greu lizibil şi nu poate fi utilizat pentru o analiză de acurateţe, Curtea de Apel a refuzat efectuarea unui raport de expertiză în vederea rectificării cărţilor funciare care prezintă suprapuneri.

Cu toate că există un capăt de cerere principal prin care se solicită în mod neechivoc rectificarea cărţilor funciare, acesta nu a fost judecat pe fond.

Pentru recurentă, susţine aceasta, nu sunt importanţi termenii de suprapunere virtuală sau reală pe care se bazează argumentaţia Curţii, ci prezintă importanţă soluţionarea cauzei, însă instanţa de apel nu a calificat susţinerile contradictorii ale OCPI.

Instanţa afirmă că suprapunerile sunt virtuale, dar nu există nicio expertiză care să stabilească faptul că ar fi existat erori de măsurare şi prelucrare a datelor.

OCPI a refuzat în repetate rânduri solicitările de rectificare ale Cărţilor Funciare şi ale documentaţiilor cadastrale şi a arătat că suprapunerile virtuale din documentaţiile cadastrale pot fi suprapuneri în acte dacă se depăşesc anumite toleranţe maxime admise. Instanţa a reţinut în mod greşit faptul că nu rezultă o încălcare efectivă a dreptului de proprietate a recurentei. S-a mai reţinut că există o suprapunere între documentaţiile cadastrale aferente imobilelor înscrise sub nr. cadastral x şi 7733, cauzată de întocmirea eronată de către intimata S.C. B. S.A. a documentaţiei cadastrale pentru dezmembrarea imobilului nr. 1338/9.

Curtea a respins ca inadmisibile cererile numerotate 13,14 (a,b), 15, îndreptând reclamanta spre alte căi de realizare inexistente în realitate.

Hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază şi cuprinde motive contradictorii.

A fost solicitată efectuarea expertizelor, administrarea interogatoriilor, cercetarea criminalistică a contactului neautentificat dintre E. şi C. şi cercetarea la faţa locului, însă Curtea a respins aceste probe pe motiv că nu sunt concludente.

Instanţa a considerat că probele privind clarificarea suprapunerilor şi a acelorlalte drepturi ale reclamantei încălcate de pârâte pot fi soluţionate pe baza contractului pretins autentificat sub nr. x din 23 decembrie 2004 şi a actelor subsecvente. Acest contract a fost calificat ca fals de către notarul Q. şi este contractul iniţial care stă la baza tuturor celor 17 capete de cerere ale litigiului.

S-a reţinut în mod incorect că loturile de suprapunere 1338/9/5 şi 1338/9/7 semnalate de către OCPI prin încheierea nr. 121020/2009 nu constituie obiect al acestui dosar, constituind obiectul dosarului nr. x/2009 Recurenta consideră că s-a aplicat o dublă măsură cu argumente contradictorii absurde pentru loturile de suprapunere.

Se solicită trimiterea cauzei spre rejudecare cu obligarea instanţei de fond de a administra probe: cercetarea criminalistică aferentă tuturor contractelor, care fac obiectul litigiului şi a înscrisurilor ce au stat la baza acestora, cercetare la faţa locului, expertiză tehnică topo-cadastrală, expertiză tehnică de specialitate în construcţii, expertiză imobiliară cu specialitatea arhitectură-urbanism, proba testimonială, înscrisuri, interogatoriu.

Recurenta consideră că "eroarea materială" invocată în cadrul rectificării nr. 854/2001 produce nulitate.

Contractele încheiate de E. S.A. cu C. S.A. şi cele dintre C. S.A. şi B. S.A. nu au efect decât între aceste părţi, drepturile A. S.R.L. nefiind afectate de aceste înscrisuri şi nici de actele subsecvente. A vinde ceva ce nu-ţi aparţine, respectiv "terenurile suprapuse" este prohibit de lege şi contrar oricăror bune practici/moravuri.

Recurenta prezintă situaţia de fapt şi relaţiile pe care aceasta le are cu conducerea S.C. B., care a făcut propuneri de a cumpăra proprietatea S.C. A., apreciind că reprezentanţii intimatei acţionează prin numeroase acţiuni agresive de intimidare.

Prin PUZ aprobat la 8 mai 2008 s-a schimbat destinaţia zonei din zona industrială în zonă destinată blocurilor turn cu regim de înălţime nelimitat.

Instanţa de apel a fost chemată să constate nulitatea contractului nr. x din 15 octombrie 1996 (capăt de cerere 7b) deoarece din înscrisurile depuse rezultă că acesta nu a fost autentificat şi datorită faptului că obiectul acestuia nu este determinat. Recurenta solicită instanţei să confirme existenţa dreptului său de proprietate asupra terenului cu suprapuneri fictive prin constatarea nulităţii contractelor de vânzare-cumpărare dintre E. şi C., respectiv dintre C. şi B..

Având în vedere faptul că toate capetele de cerere se referă la o singură cauză reală care a avut ca autor comun iniţial E., respectiv la drepturile S.C. A. în cadrul incintei E. S.A. - Dealul Spirii, se solicită trimiterea dosarului spre rejudecare cu indicaţia de a se reuni toate capetele de cerere disjunse în cadrul unui litigiu unitar, pentru a avea o imagine de ansamblu asupra problemelor cu care se confruntă recurenta. Se solicită obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată, atât în faza de fond, cât şi de apel în valoare de 158.314 RON.

G.Analizând recursul prin prisma motivelor de nelegalitate invocate, Înalta Curte apreciază că acesta este nefundat şi urmează a fi respins pentru următoarele considerente

Recurenta invocă motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., motiv care priveşte toate cazurile de încălcare sau aplicare greşită a normelor de drept material. Acest motiv presupune ca instanţa de fond a recurs la texte de lege aplicabile speţei, dar le-a încălcat, în litera sau spiritul lor, sau le-a aplicat greşit.

Din cererea de recurs nu reiese nicio menţiune cu privire la norma de drept care ar fi fost încălcată sau aplicată greşit de către instanţa de apel. Susţinerile recurentei vizează expunerea situaţiei de fapt, însă aceste aspecte pot fi antamate numai în cadrul unei căi de atac ce are caracter devolutiv.

În cuprinsul cererii de chemare în judecată, S.C. A. S.R.L. a invocat drept motiv de nulitate a actelor contestate vânzarea lucrului altuia şi a expus o serie de motive şi argumente de ordin tehnic, reluate în mod repetat, iar analiza instanţei de fond şi a celei de apel s-au realizat potrivit cadrului procesual determinat de reclamantă.

Criticile referitoare la contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 23 decembrie 2004 sunt nefondate.

Nulitatea relativă a unui contract intervine pentru vicii de consimţământ - eroare, dol, violenţă, leziune sau pentru lipsa consimţământului. Ea poate fi invocată numai de persoana în interesul căreia sancţiunea a fost prevăzută de lege, astfel că recurenta, terţ faţă de contractele contestate nu are la îndemână acţiunea în anulabilitate.

Referitor la nulitatea absolută, în cauză recurenta pe de o parte nu a făcut dovada că vreunul din contracte ar fi lovite de nulitate absolută, iar pe de altă parte nu a arătat care sunt normele de drept material pe care instanţa de apel le-a încălcat.

Nu s-a făcut dovada că s-ar fi încălcat vreo normă imperativă la momentul încheierii actelor menţionate şi nici o condiţie de validitate care să vizeze vreo formă de nulitate absolută care să fi fost indicată de reclamantă sau încălcată de părţile contractante.

Motivele invocate privesc chestiuni legate de documentaţii cadastrale efectuate ulterior încheierii actelor de transfer de proprietate, care nu pot afecta, sub aspectul nulităţii ca sancţiune, actele anterior încheiate de părţi.

În cauză, nu a fost încălcat principiul rolului activ al judecătorului, astfel cum este statuat în art. 22 C. proc. civ.. Întreaga activitate judiciară are ca finalitate stabilirea adevărului şi recunoaşterea dreptului încălcat sau contestat. În scopul stabilirii adevărului, judecătorul are îndatorirea de a stărui "prin toate mijloacele legale, pentru a preveni orice greşeală privind aflarea adevărului în cauză, pe baza stabilirii faptelor şi prin aplicarea corectă a legii, în scopul pronunţării unei hotărâri temeinice şi legale".

Judecătorul soluţionează litigiul conform regulilor de drept ce îi sunt aplicabile. Această regulă este de resortul principiului legalităţii.

Criticile aduse Curţii de apel referitoare la necesitatea efectuării unei expertize nu se circumscriu motivelor de casare prevăzute de art. 488 pct. 8 C. proc. civ., administrarea probatoriilor şi interpretarea dată de instanţă acestora, constituind motiv de netemeinicie şi nu de nelegalitate, astfel că nu poate fi analizat în cadrul recursului, care este o cale extraordinară de atac.

Se invocă de către recurentă faptul că nu a fost autentificat contractul nr. x din 23 decembrie 2004, însă în cuprinsul acestuia se arată că "transmiterea proprietăţii către cumpărătoare se realizează la data autentificării actului adiţional la prezentul contract".

Ulterior, prin actul adiţional autentificat sub nr. x din 11 iulie 2005 s-a stabilit:"prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 23 decembrie 2004, părţile, de comun acord, au stabilit ca transmiterea dreptului de proprietate să opereze la data încheierii prezentului act adiţional. Pe cale de consecinţă, cumpărătoarea intră de astăzi, data autentificării prezentului act adiţional, în stăpânirea de drept şi de fapt. Toate formalităţile de intabulare a dreptului de proprietate al cumpărătoarei vor fi îndeplinite de biroul notarial care a autentificat acest act adiţional".

Faptul că respectivul contract nu a fost autentificat nu este motiv de nulitate absolută, voinţa părţilor nu a fost viciată, mai mult aceasta a fost confirmată prin actul adiţional nr. x din 11 iulie 2005 prin care s-a realizat transferul dreptului de proprietate asupra terenului.

Decizia Curţii de Apel a reţinut în considerentele sale hotărârile pronunţate în cadrul altor litigii pe care le-a iniţiat recurenta şi în care au fost efectuate expertize tehnice topografice.

Astfel, s-a reţinut că suprafaţa totală a loturilor formate în urma operaţiunii de dezmembrare (18741,94 mp) este mai mare decât suprafaţa imobilului dezmembrat (18268,93 mp), iar situaţia de suprapunere era cunoscută de OCPI Sector 5 de la data de 12 decembrie 2008.

Potrivit dispoziţiilor art. 27 din Ordinul nr. 634 din 13 octombrie 2006 (în forma în vigoare la data de 3 februarie 2009), în momentul identificării erorilor din documentaţia cadastrală peste toleranţa admisă, registratorul de carte funciară trebuia să respingă documentaţia cadastrală şi nu să procedeze la intabularea dezmembrării imobilului şi apoi la notarea situaţiei de suprapunere constatată.

Referitor la suprafeţele de teren deţinute în proprietate de recurenta A. S.R.L. şi B. S.A., Înalta Curte reţine statuările din decizia civilă nr. 346 A din 28 martie 2012 a Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

Astfel, A. S.R.L., potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 15 iunie 1999 de BNP R., este titulara dreptului de proprietate asupra imobilului situat în Bucureşti, Calea 13 septembrie, nr. 164, compus din teren în suprafaţă de 10.923 mp şi construcţii, intabulat în CF nr. x, sub nr. cadastral x.

SC B. S.A. a dobândit, în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 22 noiembrie 2005 de BNP S., încheiat cu vânzătoarea S.C. C. S.A., dreptul de proprietate asupra terenului înscris în CF nr. x sub nr. top. x, în suprafaţă de 18.268,93 mp.

Prin Ordinul nr. 134 din 26 martie 2009 s-a prevăzut faptul că, dacă în urma verificărilor se constată că există o suprapunere virtuală generată de erori de măsurare şi prelucrare a datelor, aceasta se va soluţiona de către inspectoratul de cadastru, imobilele urmând a fi repoziţionate în baza unui referat întocmit de inspector şi aprobat de inginerul şef.

După încheierea contractului de vânzare-cumpărare dintre S.C. A. şi S.C. E. la data de 15 iunie 1999, pentru restul suprafeţei de teren rămase în proprietatea deţinătorului iniţial, s-a întocmit documentaţia cadastrală nr. x/2000.

Cu ocazia dezmembrării autentificate sub nr. x din 29 decembrie 2008 au fost pentru prima dată oficializate suprapunerile de terenuri.

În mod legal a reţinut Curtea de Apel faptul că suprapunerea virtuală între documentaţiile cadastrale aferente imobilelor înscrise sub numerele cadastrale 1338/9, astfel cum a fost rectificat numărul cadastral x (proprietatea S.C. B. SA) şi 7733 (proprietatea S.C. A. SRL) invocată de reclamantă, rezultată din întocmirea eronată a documentaţiilor cadastrale nu poate fi calificată drept o vânzare a lucrului altuia şi nici nu poate determina nulitatea absolută a actelor juridice civile ce fac obiectul cauzei. Sancţiunea nulităţii are drept cauză generică nerespectarea dispoziţiilor legale care reglementează condiţiile de valabilitate ale actului juridic la momentul încheierii lui.

Enumerarea excesivă a textelor de lege care reglementează actul juridic civil, condiţiile de valabilitate ale acestuia sau regimul nulităţii, precum şi expunerea în extenso a situaţiei de fapt, respectiv relaţiile incorecte, de ameninţare, astfel cum le socoteşte recurenta dintre conducerea S.C. A. şi conducerea S.C. B. S.A. nu se circumscriu dispoziţiilor legale privind motivele de casare şi nu arată care sunt normele de drept material care au fost încălcate de instanţa de apel pentru a se putea aprecia că în cauză sunt întrunite cerinţele art. 488 pct. 8 C. proc. civ.

În acelaşi sens, nici alegaţiile referitoare la Planul Urbanistic Zonal nod intermodal Răzoare - Calea 13 septembrie nu constituie un motiv de nelegalitate al deciziei instanţei de apel.

Referitor la respingerea capetelor de cerere ca inadmisibile, Înalta Curte reţine că prin acestea s-a solicitat: stabilirea tuturor proprietarilor cu suprafeţele contractate care au deţinut şi mai deţin active în incinta fostei E. S.A.; stabilirea parcelelor vândute de mai multe ori cu suprafeţele aferente; stabilirea tuturor neconcordanţelor existente în documentaţiile cadastrale.

Potrivit dispoziţiilor art. 35 C. proc. civ., acesta are în vedere cererile prin care se solicită numai constatarea existenţei sau inexistenţei unui drept, ceea ce înseamnă că nu se poate solicita constatarea unei situaţii de fapt. Trăsătura specifică cererilor în constatare este dată de caracterul lor subsidiar faţă de cererea în realizare, împrejurare ce se transpune prin inadmisibilitatea unei cereri în constatare dacă partea poate cere realizarea dreptului pe orice altă cale prevăzută de lege.

Aşa fiind, în mod corect au fost respinse ca inadmisibile respectivele capete de cerere.

Recurenta invocă dispoziţiile art. 488 pct. 6 C. proc. civ., susţinând că hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază şi hotărârea cuprinde motive contradictorii. Acest motiv de casare sancţionează neîndeplinirea obligaţiei legale şi convenţionale de motivare a hotărârii judecătoreşti, iar controlul exercitat asupra motivării hotărârii examinate constituie premisa indispensabilă pentru exercitarea misiunii fundamentale a instanţei de recurs, respectiv examinarea conformităţii hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile. Deşi instanţa de recurs nu are competenţa de a verifica temeinicia hotărârii examinate, respectiv stabilirea corectă a situaţiei de fapt, aceasta va putea verifica dacă legea a fost corect aplicată faptelor reţinute de instanţă doar în măsura în care instanţele de fond şi-au motivat corespunzător hotărârile.

Înalta Curte apreciază că decizia instanţei de apel răspunde exigenţelor cuprinse în art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ.. Astfel, hotărârea recurată se referă atât la împrejurările de fapt, cât şi la temeiurile de drept şi se înfăţişează într-o manieră care corespunde imperativelor logicii. Considerentele hotărârii nu sunt dubitative şi oferă o înlănţuire logică a faptelor şi a regulilor de drept pe baza cărora s-a ajuns la concluzia prezentată în dispozitiv.

Obligaţia de motivare a hotărârilor judecătoreşti este o rezultată a exigenţelor ce decurg din art. 6 paragraf 1 al Convenţiei Europene a Drepturilor Omului: pe de o parte, textul convenţiei consacră dreptul oricărei persoane de a-şi prezenta argumentele şi observaţiile în faţa instanţei, iar, pe de altă parte, impune oricărei instanţe obligaţia de a proceda la un examen efectiv al motivelor, argumentelor şi propunerilor de probe prezentate de părţi, cel puţin pentru a le aprecia pertinenţa.

Această exigenţă nu poate fi înţeleasă ca impunând formularea unui răspuns detaliat la fiecare argument al părţilor, instanţa putând să grupeze unele dintre acestea pe baza unui numitor comun şi să le ofere un răspuns la cadrul unui singur considerent.

Înalta Curte apreciază că în cauză nu există motive contradictorii, instanţa a motivat într-un mod exhaustiv hotărârea recurată şi a oferit motivarea în fapt şi în drept tuturor motivelor de apel invocate de către reclamantă.

În realitate, prin cererea de recurs, reclamanta-recurentă redă din nou situaţia de fapt expusă în cererea de chemare în judecată şi în motivele de apel, solicitând casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare în vederea completării probatoriului cu rapoarte de expertiză, interogatorii, cercetare la faţa locului, acestea neconstituind motive de nelegalitate astfel cum sunt prevăzute de C. proc. civ.

Faţă de aceste considerente, Înalta Curte apreciază că în cauză nu sunt întrunite cerinţele art. 488 pct. 6 şi 8 C. proc. civ., nu există motive de nelegalitate care să impună casarea hotărârii recurate şi, pe cale de consecinţă, potrivit dispoziţiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., recursul urmează a fi respins ca nefondat.

Având în vedere dispoziţiile art. 453 alin. (1) C. proc. civ., recurenta va fi obligată la plata cheltuielilor de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta S.C. A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 688 din 27 iunie 2018, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru Cauze cu Minori şi de Familie.

Obligă recurenta-reclamantă S.C. A. S.R.L. la plata sumei de 14.280 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, către intimata-pârâtă T. S.A. (fostă S.C. B. S.A.).

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 5 martie 2020.