Nullity of land sale contracts for privatized assets: scope of "ancillary land" under HG 834/1991 and preclusion by administrative res judicata

Asupra recursului de faţă:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanţa reclamanta S.C. A. S.A. a chemat în judecată pârâţii S.C. Mamaia S.A., Municipiul Constanţa prin primar şi S.C. B. S.R.L. solicitând instanţei: să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. x/19.10.2001 încheiat între S.C. Mamaia S.A. în calitate de vânzător şi S.C. B. S.R.L. în calitate de cumpărător autentificat sub nr. x/01.11.2001 la BNP C.; să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/23.12.2002 la BNP D.; să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/14.04.2005 la BNP E..

Tribunalul Constanţa prin sentinţa civilă nr. 323 din 28.01 2014 a respins ca nefondată acţiunea în constatare formulată de reclamanta S.C. A. S.A şi a obligat reclamanta la plata către pârâtă a sumei de 5.950 RON - cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această hotărâre, Tribunalul Constanţa a reţinut, în esenţă că la data de 14.05.2001 între S.C. Mamaia S.A. în calitate de asociat-proprietar şi S.C. B. S.R.L. (fostă S.C. F. S.R.L.) în calitate de asociat-locatar s-a încheiat contractul de asociere în participaţiune nr. 2273 având ca obiect exploatarea activului G..

În anexa nr. 1 la contract - ce constituie în fapt un proces-verbal de predare-primire s-a consemnat că suprafaţa construită este de 91 mp, suprafaţă care se regăseşte şi în cuprinsul contractului de asociere.

Reclamanta a depus însă la dosar şi un al doilea proces-verbal de predare-primire - intitulat tot Anexa 1 la contractul de asociere nr. x/14.05.2001, care cuprinde o suprafaţă de teren de 187,20 mp, din care 91 mp suprafaţă construită şi 96,20 mp suprafaţă platformă betonată.

Instanţa de fond a reţinut că plecând de la existenţa acestor două procese-verbale, care au aceleaşi date de identificare, dar cu suprafeţe de teren diferite, reclamanta a susţinut că acest fapt se constituie într-o dovadă de fraudare a legii, pârâta S.C. B. S.R.L. urmărind, în această manieră, să dobândească nelegal o suprafaţă cât mai mare de teren.

S-a reţinut că potrivit dispoziţiilor Legii nr. 15/1990, pârâta S.C. Mamaia S.A. a devenit în baza legii, proprietara tuturor activelor aflate în patrimoniul său la data intrării în vigoare a legii, cu excepţia terenului, care trebuia să urmeze procedura instituită de H.G. nr. 834/1991. Societăţile care s-au înfiinţat prin reorganizare în baza Legii 15/1990 deveneau proprietare asupra construcţiilor înregistrate în patrimoniul lor, însă pentru teren, legiuitorul a instituit o procedură specială, prin H.G. nr. 834/1991, iar societăţile deveneau proprietare ale terenurilor aferente construcţiilor la momentul emiterii certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului.

Acest lucru, reţine instanţa de fond, reiese din chiar contractul de vânzare a activului G. nr. 5860/19.10.2001, în care vânzătoarea S.C. Mamaia S.A. s-a obligat să vândă cumpărătorului terenul aferent activului "după obţinerea certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului conform H.G. nr. 834/1991."

Instanţa de fond, prin raportare la art. 1 din H.G. nr. 834/1991 a reţinut că termenul de "teren aferent" a fost definit de legiuitor ca fiind terenul necesar desfăşurării activităţii conform obiectului de activitate, şi nu ca teren exclusiv ocupat de construcţii.

S-a constatat că în aceste condiţii susţinerile reclamantei, că pârâtele au încercat eludarea legii prin încheierea a două anexe cu suprafeţe de teren diferite nu mai are suport legal, întrucât pârâta S.C. Mamaia S.A. putea dobândi terenul necesar exploatării activului respectiv şi nu numai terenul construit şi, în aceleaşi condiţii, putea transmite mai departe dreptul de proprietate asupra terenului. Din raportul de evaluare întocmit de S.C. H. S.R.L. rezultă că platforma betonată de 96,20 mp reprezenta de fapt câte 2 mp în jurul construcţiei, refacerea trotuarului din jurul activului făcând parte din obligaţia asumată de S.C. B. S.A. prin contractul de asociere de modernizare a spaţiului, aşa cum reiese din "Memoriul de prezentare" din 23.04.2001 .

În acest context, instanţa de fond a apreciat că pare plauzibilă susţinerea pârâtei S.C. Mamaia S.A. că anexa 1 cu suprafaţa de 187,20 mp a fost întocmită ulterior, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, având în vedere că acesta s-a obligat să vândă, după obţinerea certificatului de atestare a dreptului de proprietate şi terenul aferent activului care, aşa cum s-a arătat nu se limita la suprafaţa de sub construcţie, mai ales că schiţa care a însoţit contractul cuprindea această suprafaţă mai mare.

În cauză însă, S.C. Mamaia S.A. nu a devenit niciodată proprietară asupra terenurilor aferente construcţiilor aflate în patrimoniul său, întregul teren din Staţiunea Mamaia intrând în patrimoniul Municipiului Constanţa.

În aceste condiţii, după achiziţionarea construcţiei - G., pârâta S.C. B. S.R.L. a cumpărat terenul în suprafaţă de 373 mp de la Municipiul Constanţa prin contractul autentificat sub nr. x/23.12.2002 la BNP D., teren care cuprindea şi suprafaţa construită, contract care nu s-a întemeiat pe procesele-verbale de predare-primire încheiate cu S.C. Mamaia S.A.

Instanţa de fond a constatat că susţinerile reclamantei privind modificarea intenţionată a suprafeţei de teren deţinute în folosinţă de către pârâtă, ca şi nerespectarea autorizaţiei de modernizare a activului (nerespectare care nu a mai putut fi constată, de altfel, întrucât activul a fost demolat, aşa cum s-a precizat în raportul de expertiză imobiliară întocmit în cauză) nu pot conduce la nulitatea contractelor, întrucât procesele-verbale de predare-primire nu au stat la baza încheierii contractelor de vânzare-cumpărare teren.

S-a mai reţinut că potrivit procesului-verbal de negociere nr. x/3010.2002, contractul a avut ca temei legal dispoziţiile art. 10 alin. (1) din Legea 453/2001 - privind modificarea şi completarea Legii 50/1991, H.G. nr. 577/2002, Legea 213/1998, HCLM 37/2002 şi HCLM 118/2002.

Instanţa de fond prin raportare la art. 10 alin. (1) din Legea nr. 50/1991 astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 453/2001 şi la art. 137 din H.G. nr. 577/2002 a reţinut că situaţiile reglementate de cele două legi sunt diferite, astfel încât se poate presupune că vânzătorul a avut în vedere atât terenul aferent construcţiei cumpărate de S.C. B. S.R.L. în procesul de privatizare (teren care, prin raportare la dispoziţiile art. 137 coroborate cu art. 130 din H.G. nr. 577/2002, era tot terenul necesar realizării obiectului de activitate şi nu doar cel construit), cât şi o altă suprafaţă de teren, destinată construirii, vândută în temeiul art. 10 alin. (1) din Legea 50/1991.

Faţă de aceste considerente, instanţa de fond a apreciat că nu se poate reţine nici motivul de nulitate privind principiul anulării actului subsecvent şi nici cel privind încălcarea dispoziţiilor art. 137 din H.G. nr. 577/2002.

S-a apreciat că aceeaşi situaţie se regăseşte şi în ceea ce priveşte contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/14.04.2005 la BNP E., înstrăinat pârâtei S.C. B. S.R.L. în temeiul art. 10 alin. (1) din Legea nr. 50/1991, adică teren din domeniul privat al unităţii teritorial administrative destinat construirii.

Instanţa de fond nu a reţinut susţinerile reclamantei privind apartenenţa terenului înstrăinat domeniului public al Municipiului Constanţa (spaţiu verde), întrucât acesta făcea parte din domeniul privat al Municipiului în baza HCLM 84/28.03.2002 privind completarea şi actualizarea inventarului bunurilor care aparţin domeniului privat al Municipiului Constanţa, hotărâre care nu a fost atacată în contencios administrativ sau desfiinţată în vreun fel pentru nelegalitate.

Ulterior, destinaţia terenului în suprafaţă de 248,57 mp a fost schimbată în teren destinat edificării unei construcţii de "Cazare, alimentaţie publică P+3E şi parcare", conform HCLM 182/2005, hotărâre care, de asemenea este valabilă, nefiind desfiinţată în vreun mod.

În ceea ce priveşte motivul de nulitate legat de încălcarea dispoziţiilor legale în materia evaluării terenurilor, respectiv art. 140-141 din H.G. nr. 577/2002, instanţa de fond a reţinut că în cauză au fost efectuate două expertize care au avut ca obiectiv verificarea acestui aspect, ambele rapoarte de expertiză concluzionând că au fost respectate criteriile legale la realizarea evaluării şi că preţul rezultat a fost unul corect, real, raportat la preţurile de la nivelul anului 2005 pentru terenuri similare.

În ce priveşte motivele de nelegalitate ale certificatului de urbanism nr. x/16.12.2005 şi a autorizaţiei de construire nr. x/18.08.2006, precum şi încălcarea dispoziţiilor art. 610 C. civ., instanţa de fond a constatat că aceste aspecte au fost analizate într-un alt litigiu dintre aceleaşi părţi - dosar nr. x/2006 al Tribunalului Constanţa, bucurându-se de efectul pozitiv al puterii de lucru judecat, părţile nemaiputând repune în discuţie aspecte care au fost o dată soluţionate irevocabil de către o instanţă.

Apelul declarat de S.C. A. S.A. împotriva acestei sentinţe a fost respins ca nefondat de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal prin decizia civilă nr. 95 din 24 februarie 2016 şi a fost obligată apelanta la plata către intimatul Municipiul Constanţa a cheltuielilor de judecată în sumă de 569,62 RON, onorariu avocat.

În argumentarea acestei decizii, instanţa de apel a reţinut, în esenţă, că în mod corect prima instanţă a reţinut că motivarea în fapt a acţiunii nu se circumscrie existenţei fraudei la lege şi a cauzei ilicite a contractelor.

S-a reţinut că aspectele relevante în acţiune şi reiterate în apel au fost analizate de instanţa de contencios administrativ în hotărârea pronunţată în dosarul nr. x/2007 prin care a fost respinsă excepţia de nelegalitate a certificatului de urbanism şi a autorizaţiei de construcţie.

Instanţa de apel a constatat că suprafaţa de teren predată în folosinţă nu limita suprafaţa de teren vândută, nici una din cele două anexe la contractul de vânzare cumpărare nr. x/01.11.2001 nefiind false şi având erori materiale ce nu influenţau actul juridic încheiat.

Instanţa de apel a reţinut că argumentul vizând scopul obţinerii nelegal a unei suprafeţe mai mari de teren nu este confirmat probator, atâta vreme cât terenul aferent activului a fost tot timpul în domeniul privat al unităţii administrativ teritoriale, termenul "teren aferent" definit de legiuitor potrivit art. 1 din H.G. nr. 834/1991 fiind circumscris calităţii de a fi necesar la desfăşurarea activităţii, fără a fi necesar a fi ocupat efectiv cu construcţii.

Totodată, s-a reţinut că din probele administrate în cauză nu rezultă că preţul stabilit este ridicol mai ales că acest argument nu se circumscrie nici unuia din motivele de nulitate absolută invocate.

Ca atare, instanţa de apel nu a reţinut incidenţa vreunuia din cele două cauze de nulitate absolută invocate, apreciind corect soluţionată cauza de prima instanţă.

Împotriva acestei decizii S.C. A. S.A. a declarat recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 şi 9 C. proc. civ.

În susţinerea motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a arătat, în esenţă, că "în aşa zisa "motivare" instanţa de apel nu face decât o afirmaţie neargumentată în sensul că "în mod corect prima instanţă a reţinut că motivarea în fapt a acţiunii nu se circumscrie existenţei fraudei la lege şi a cauzei ilicite a contractelor", fără să răspundă în nici un fel multitudinii de probleme de fapt şi de drept ridicate prin motivele de apel."

Recurenta consideră că afirmaţia potrivit cu care "aspectele relevante în acţiune şi reiterate în apel au fost analizate de instanţa de contencios administrativ în hotărârea pronunţată în dosarul nr. x/2007 prin care a fost respinsă excepţia de nelegalitate a certificatului de urbanism şi a autorizaţiei de construcţie" este străină de natura pricinii, neavând nicio importanţă faptul că autorizaţiile de construire ale recurentei şi ale intimatei B. S.R.L. au fost constatate ca fiind legale, necontând cum au fost obţinute terenurile şi autorizaţiile de construcţie.

Totodată, recurenta susţine că nu s-a făcut o analiză a probelor administrate în apel şi o înlăturare motivată a acestora, făcându-se doar afirmaţii prin care nu se analizează în nici un fel motivele de apel care nu sunt înlăturate motivat.

În susţinerea motivului prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenta, după o prezentare detaliată a situaţiei de fapt, a prevederilor contractuale, a concluziilor rapoartelor de expertiză, opinii privind încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. x/19.10.2001 cu încălcarea prevederilor art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997 a arătat în esenţă, că instanţa de apel nu se pronunţă în nici un fel cu privire la motivele de respingere ale cererii de chemare în judecată care reprezintă aspecte noi care nu au fost puse în discuţia părţilor niciodată în timpul procesului.

În continuarea motivării, recurenta a prezentat nemulţumirile sale privind reţinerile instanţei de fond susţinând că "în sentinţa atacată instanţa de fond pune în mod nelegal semnul de echivalenţă între dispoziţiile art. 10 alin. (1) din Legea nr. 50/1991 şi art. 137 din H.G. nr. 577/2002.", a reiterat motivele de nulitate ale celor trei contracte de vânzare-cumpărare a căror nulitate s-a solicitat şi opinii privind raportul de evaluare întocmit de I. S.R.L.

Pentru aceste motive recurenta a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei atacate în sensul schimbării sentinţei civile nr. 323/28.01.2014 pronunţată de Tribunalul Constanţa în dosarul nr. x/2008 şi pe cale de consecinţă admiterea cererii de chemare în judecată astfel cum a fost formulată.

Prin întâmpinările depuse la dosar intimaţii-pârâţi Municipiul Constanţa prin primar şi S.C. B. S.R.L. au solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Analizând decizia recurată prin prisma motivelor de recurs invocate, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie va respinge recursul pentru următoarele considerente:

Motivul prevăzut de art. 304 (7) C. proc. civ. poate fi invocat atunci când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii.

Din perspectiva acestui motiv, recurenta a susţinut în esenţă, că hotărârea atacată nu este motivată, că instanţa de apel a făcut o afirmaţie neargumentată în sensul că "în mod corect prima instanţă a reţinut că motivarea în fapt a acţiunii nu se circumscrie existenţei fraudei la lege şi a cauzei ilicite a contractelor" şi că instanţa de apel a reţinut aspecte străine de natura pricinii.

Garanţia procesuală a motivării hotărârii judecătoreşti este consacrată expres în dispoziţiile art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., care statuează cu valoare de principiu că hotărârea judecătorească trebuie să cuprindă motivele de fapt şi de drept care au format convingerea instanţei, cum şi cele pentru care s-au înlăturat cererile părţilor.

Motivarea hotărârii judecătoreşti trebuie realizată într-o manieră clară şi coerentă, fiind indispensabilă pentru controlul exercitat de jurisdicţia ierarhic superioară şi constituie o garanţie împotriva arbitrarului pentru părţile litigante, întrucât le furnizează dovada că cererile şi mijloacele lor de apărare au fost serios examinate de judecător.

Este de menţionat că, în principiu, în sistemul procedural naţional, este permis ca a doua instanţă, cercetând cauza şi constatând că toate chestiunile de fapt şi toate problemele de drept care i-au fost supuse sunt aceleaşi ca şi cele discutate în primă instanţă, să se refere la argumentele acesteia din urmă, adoptându-le în mod explicit.

Totodată, această modalitate de motivare poate fi adoptată atunci când chestiunile de fapt şi problemele de drept care au fost supuse judecăţii prin motivele de apel sunt identice cu cele discutate la judecata în primă instanţă, iar, prin hotărârea pronunţată, prima instanţă le-a analizat în mod efectiv.

Din analiza deciziei recurate se poate constata că instanţa de apel a analizat şi a răspuns motivat criticilor formulate de apelanta reclamantă şi totodată, a argumentat motivele pentru care şi-a însuşit, în tot sau în parte, considerentele de fapt ori de drept reţinute de prima instanţă, astfel încât simpla nemulţumire a părţilor privind argumentaţia instanţei nu poate determina incidenţa motivului de recurs reglementat de art. 304 pct. 7 C. proc. civ.

Contrar susţinerii recurentei, reţinerea instanţei de apel în sensul că "aspectele relevante în acţiune şi reiterate în apel au fost analizate de instanţa de contencios administrativ în hotărârea pronunţată în dosarul nr. x/2007, prin care a fost respinsă excepţia de nelegalitate a certificatului de urbanism şi a autorizaţiei de construcţie" nu este străină de natura pricinii.

Astfel, se constată că în dosarul nr. x/2007, invocat de instanţa de apel în argumentarea deciziei recurate, s-au analizat aspectele privind emiterea unui certificat de urbanism şi a autorizaţiei de construire pe terenurile dobândite în proprietate prin cele trei acte succesive de vânzare-cumpărare cu a căror nulitate a fost investită instanţa în prezenta cauză, astfel încât în mod corect instanţa de apel a făcut trimitere la dosarul menţionat.

Înalta Curte constată că instanţa de apel, a expus în mod coerent şi sistematic argumentele substanţiale ce au întemeiat raţionamentul judiciar ce a condus la soluţia pronunţată în cauză, existând o adecvare a acestor argumente juridice la situaţia de fapt stabilită în cauză pe baza probelor administrate, atât în faţa primei instanţe, cât şi în faţa instanţei de apel, astfel încât acest motiv va fi înlăturat.

În ce priveşte motivul de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. - când hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii, Înalta Curte observă că deşi argumentarea se constituie într-o reiterare a situaţiei de fapt cu referiri la fondul cauzei, respectiv la motivele de nulitate invocate pentru cele trei acte de vânzare-cumpărare, recurenta şi-a exprimat nemulţumirea privind faptul că pârâta S.C. B. S.R.L. a extins nelegal construcţia în vederea cumpărării unei suprafeţe de teren mai mare decât cea cuvenită, fiind aplicate greşit prevederile art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997 modificată şi a H.G. nr. 834/1991.

Potrivit art. 27 din O.U.G. nr. 88/1997, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 99/1999 "(1) Societăţile comerciale, şi regiile autonome, care au în derulare contracte de locaţie de gestiune, de închiriere sau de asociere în participaţiune, pot vinde sau încheia contracte de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare, prin negociere directă cu locatarii sau asociaţii în situaţiile în care aceştia au efectuat investiţii în activele pe care le utilizează reprezentând mai mult de 15% din valoarea acestor active. În acest caz, din preţul de vânzare se scade valoarea investiţiilor pe bază de raport de evaluare acceptat de părţi. (2) Vânzarea se desfăşoară cu acordul instituţiei publice implicate."

Totodată potrivit art. 1 din H.G. nr. 834/1991 "Terenurile aflate în patrimoniul societăţilor comerciale cu capital de stat la data înfiinţării acestora, necesare desfăşurării activităţii conform obiectului lor de activitate, se determină pentru societăţile comerciale înfiinţate prin hotărâre a Guvernului, de către organele care, potrivit legii, îndeplinesc atribuţiile ministerului de resort, iar pentru societăţile comerciale înfiinţate prin decizia organului administraţiei locale de stat, de către autoritatea administrativă publică judeţeană."

Faţă de dispoziţiile menţionate, se constată că instanţa de apel analizând criticile apelantei reclamante prin raportare la situaţia de fapt şi probele administrate a reţinut în mod corect că argumentul vizând scopul obţinerii nelegale a unei suprafeţe mai mari de teren nu este confirmat probator, atâta vreme cât terenul aferent activului a fost tot timpul în domeniul privat al unităţii administrativ teritoriale, termenul "teren aferent" definit de legiuitor potrivit art. 1 din H.G. nr. 834/1991 fiind circumscris calităţii de a fi necesar la desfăşurarea activităţii, fără a fi necesar a fi ocupat efectiv cu construcţii.

În ceea ce priveşte critica recurentei referitoare la greşita aplicare a dispoziţiilor art. 10 alin. (1) din Legea nr. 50/1991 şi art. 137 din H.G. nr. 577/2002 instanţa de recurs nu o va analiza, întrucât recurenta face trimitere la neaplicarea menţionatelor dispoziţii de către instanţa de fond şi nu de către instanţa de apel, ştiut fiind faptul că instanţa de recurs cenzurează exclusiv aspectele de nelegalitate invocate doar în ceea ce priveşte decizia ce formează obiectul cererii de recurs, respectiv decizia pronunţată de instanţa de apel.

Având în vedere aceste considerente, Înalta Curte în temeiul dispoziţiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-reclamantă S.C. A. S.A. împotriva deciziei civile nr. 95 din 24 februarie 2016 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

În temeiul dispoziţiilor art. 274 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte constată întemeiate cererile formulate de intimaţii-pârâţi Municipiul Constanţa prin Primar şi S.C. B. S.R.L. privind acordarea cheltuielilor de judecată, astfel încât va admite cererile şi va obliga recurenta-reclamantă la plata sumei de 418,06 RON către intimatul-pârât Municipiul Constanţa prin Primar şi a sumei de 12.000 RON către intimata-pârâtă S.C. B. S.R.L., conform actelor doveditoare aflate la fila x şi respectiv filele x.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-reclamantă S.C. A. S.A. împotriva deciziei civile nr. 95 din 24 februarie 2016 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

Obligă recurenta-reclamantă S.C. A. S.A. la plata cheltuielilor de judecată către intimatul-pârât Municipiul Constanţa prin Primar a sumei de 418,06 RON şi către intimata-pârâtă S.C. B. S.R.L. a sumei de 12.000 RON.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 16 martie 2017.