Resolution of real estate pre-contract upheld for material breach; cassation appeal dismissed

Asupra recursului de faţă;

Din examinarea lucrărilor dosarului constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la data de 01.08.2013, pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a Civilă, sub nr. x/2013, reclamanta A., în contradictoriu cu pârâţii B. şi C., a solicitat instanţei să dispună rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/28.09.2011 de BNP D., modificat şi completat prin Actul Adiţional nr. 1 autentificat sub nr. x/26.12.2011 de BNP D., prin Actul Adiţional nr. 2 autentificat sub nr. x/20.07.2012 de BNP D. şi prin Actul Adiţional autentificat sub nr. x/15.02.2013 de BNPA E., F., G., H., I.

şi, pe cale de consecinţă, repunerea părţilor în situaţia anterioară prin obligarea pârâţilor la restituirea sumei de 82.683,32 Euro, compusă din: 80.000 Euro achitată de reclamantă cu titlu de avans al preţului imobilului ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare modificat şi completat prin actele adiţionale mai sus arătate; suma de 2.683,32 Euro achitaţi de reclamantă cu titlu de avans prin decontarea contravalorii materialelor achitate de reclamanta A. şi care erau în sarcina pârâţilor, sumă care a fost compensată parţial cu diferenţa de preţ în suma de 5.000 euro, aşa cum reiese din Actul Adiţional nr. 3 la Antecontract, precum şi obligarea pârâţilor la plata către reclamanta a sumei de 34.316,81 RON cu titlu de daune-interese izvorând din Antecontractul în discuţie şi Actele Adiţionale ale acestuia, suma defalcată pe categorii de cheltuieli astfel: 12.035,7 RON cu titlu de onorarii de avocat, onorarii de notar pentru autentificare, precum şi cheltuieli făcute pentru elucidarea situaţiei construcţiei ce urma să se vândă şi care este compusă din: 7302,98 RON cu titlu onorariu de avocat pentru plata asistenţei juridice pricinuite ca urmare a diferendelor cu pârâţii şi decurgând din Antecontractul de vânzare-cumpărare, 4132,72 RON achitată cu titlu de taxe notariale pentru autentificarea Antecontractului de vânzare-cumpărare şi a Actelor Adiţionale (1-3) la acesta; 600 RON, constând în efectuare de măsurători cadastrale efectuate de S.C.

J., precum şi taxe la Cartea funciară, suma de 22.281,11 RON reprezentând contravaloare materiale finisaje la construcţia în discuţie, achiziţionate de reclamantă şi care nu au fost cuprinse în avansul prevăzut la lit. (ii) a capătului 1 de cerere; obligarea pârâţilor la plata dobânzii legale aferente sumei de 82.683,32 Euro, calculată de la data introducerii acţiunii până la plata efectivă, obligarea pârâţilor la plata dobânzii legale aferente daunelor interese în suma de 34.316,81 RON, de la data introducerii acţiunii şi până la data achitării efective; cu cheltuieli de judecată.

Prin sentinţa civilă nr. 1525/12.12.2014, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă a respins acţiunea, ca neîntemeiată şi a obligat reclamanta la plata sumei de 5.176,75 RON cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de expertiză şi onorariu de avocat, redus conform art. 451 alin. (2) C. proc. civ..

Împotriva acestei sentinţe, precum şi împotriva încheierii de dezbateri de la acelaşi termen de judecată şi a încheierii de şedinţă de la termenul din data de 12.09.2014, a formulat apel reclamanta A., solicitând schimbarea în tot a acestora şi admiterea în tot a cererii de chemare în judecată.

Prin decizia civilă nr. 1033 A din 29 noiembrie 2017, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru Cauze cu Minori şi de Familie a admis apelul declarat de apelanta reclamantă A. împotriva sentinţei civile nr. 1525/12.12.2014, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, în contradictoriu cu intimaţii pârâţi B. şi C., a schimbat în tot sentinţa apelată în sensul că:

A admis cererea.

A dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/28.09.2011 la BNP D. şi repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului.

A obligat pârâţii la plata către reclamantă a sumelor de 80.000 de euro, achitată cu titlu de avans al preţului, de 2683,32 euro, achitată cu titlu de avans prin decontarea materialelor plătite de reclamantă (ambele sume în echivalent în RON la data plăţii) şi de 34.316,81 RON cu titlu de daune-interese, precum şi la plata dobânzii legale aferente acestor sume de la data introducerii de chemare în judecată până la data plăţii efective.

A obligat pârâţii la plata către reclamantă a sumei de 9629 RON, cheltuieli de judecată efectuate în primă instanţă, reprezentând contravaloarea taxei de timbru şi a onorariului de expert.

A obligat intimaţii la plata către apelantă a sumei de 7838,75 RON, cheltuieli de judecată în apel, reprezentând contravaloarea taxei de timbru şi a onorariului de expert.

Recurenţii-pârâţi B. şi C. au formulat recurs împotriva deciziei civile nr. 1033 A din 29 noiembrie 2017, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru Cauze cu Minori şi de Familie, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Recurenţii-pârâţi au considerat ca instanţa de apel a interpretat şi aplicat greşit norma de drept material asupra situaţiei de fond, susţinând că neîndeplinirea obligaţiilor contractuale sancţionate cu rezoluţiune nu sunt atât de grave încât sa conducă la rezoluţiunea promisiunii încheiate de către părţi.

Acest aspect, au susţinut recurenţii, a fost reţinut si de către instanţa de fond, Tribunalul Bucureşti, care a apreciat ca nu se includ in sfera de aplicare a sancţiunii civile a rezoluţiunii contractului.

In ceea ce priveşte situaţia de fapt, recurenţii-pârâţi au arătat că înţeleg să nu o mai conteste, subliniind că prin acest recurs doresc să atragă atenţia instanţei asupra faptului că elementele pe care le-a avut în considerare instanţa de apel, chiar si privite in ansamblu, tot nu sunt de natură a dispune rezoluţiunea promisiunii.

Cel mai important element in acest sens este faptul ca părţile nu au avut in vedere la semnarea promisiunii o astfel de situaţie, or un contract încheiat de către părţi de comun acord trebuie interpretat in sensul in care aceştia l-au semnat şi nu altfel, chiar daca autoarea reclamantei a decedat, s-a mai arătat.

Un alt element important pe care instanţa de apel l-a interpretat greşit in sensul ca este de natura a conduce la rezoluţiune, luat in ansamblu cu alte aspecte, este tocmai interpretarea proprie a art. 23, 24 si 25 din Legea nr. 10/1995 şi nu interpretarea pe care legiuitorul a dorit sa o dea acestor articole sau pe care legiuitorul a dorit sa o stabilească ca o norma speciala. Cu alte cuvinte, dacă legiuitorul ar fi dorit să sancţioneze identitatea de părţi intre un proiectant si un executant/constructor (in speţa fiind vorba de inginer K.) ar fi prevăzut o sancţiune in cazul in care aceste doua calităţi se suprapun. Ca atare, instanţa de apel nu are dreptul sa dispună altfel decât a dorit legiuitorul.

Totodată, au arătat că în aceeaşi situaţie este şi interpretarea greşită a dispoziţiilor legale privind autorizaţia de construire şi certificatul de urbanism, în sensul ca neîndeplinirea sau nerespectarea întocmai a acestor acte normative prevăd deja anumite sancţiuni, astfel ca nu pot constitui temei legal pentru ca rezoluţiunea sa intervină. Intr-adevăr autorizaţia de construire este documentul final premergător începerii unei construcţii, ea având la baza certificatul de urbanism si toate avizele si actele ce însoţesc acest certificat de urbanism, insa, daca cel care a solicitat emiterea unei a.c. începe efectuarea lucrărilor înainte de a deţine acest document, este singurul răspunzător de sancţiunile prevăzute de legea speciala şi nicidecum ca motiv de rezoluţiune.

Un alt aspect important constă in faptul ca însuşi motivele de apel nu vizează in mod direct sentinţa apelata si nu privesc fondul cauzei, ci doar nulitatea raportului de expertiza, însă instanţa de fond argumentează foarte clar ce motive au stat la baza deciziei sale, plecând de la principiul salvgardării contractului si de la faptul ca sancţiunea rezoluţiunii este disproporţionata faţă de situaţia de fapt.

A considera că raportul de expertiză, întocmit in cadrul dosarului de fond este superficial si lipsit de rigurozitate, este excesiv in situaţia in care a fost întocmit de către un expert judiciar, a fost omologat de către o instanţa reflectând totuşi opinia unui specialist.

Tot de natura a nu conduce la rezolutiunea contractului sunt si interpretările eronate ale instanţei de apel asupra relevanţei calităţii de expert si a atestatului domnului L., in sensul ca nu li se poate atribui vreo culpa promitenţilor-vânzători din acest punct de vedere, atât timp cat proiectul întocmit de către dl. L. a fost aprobat de forumul instituţional care îl verifică si eliberează ulterior autorizaţia de construire, iar mai apoi procesul-verbal de recepţie finala a imobilului.

Recurenţii-pârâţi au arătat că actul iniţial semnat de părţi îl reprezintă Antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/28.09.2011, de către BNP D. şi că, ulterior, intre părţi au existat o serie de acte adiţionale ce au reflectat opţiunea si poziţia părţilor, inclusiv prelungirea termenului de finalizare a contractului de vânzare-cumpărare. Ultimul act adiţional semnat de părţi, autentificat sub nr. x/15.02.2013, proroga din nou termenul de încheiere a contractului, însă, in cazul nerespectării noului termen, acorda apelantei posibilitatea încheierii contractului final fara fâşia de teren in suprafaţa de 31,48 mp, cu semnarea contractului final ulterior, iar reclamanta nu a manifestat nicio opţiune din acestea.

Recurenţii-pârâţi au arătat că, atât actul iniţial, cât şi cele adiţionale nu prevăd in mod expres rezoluţiunea ca şi condiţie de desfiinţare a contractului, ci doar condiţii pentru neîndeplinirea obligaţiilor părţilor si dovedirea refuzului nejustificat a îndeplinirii obligaţiilor de către partea care le-a îndeplinit. Ca atare, rezoluţiunea poate opera doar in condiţiile prevăzute de lege, in anumite condiţii, condiţii pe care Noul C. civ. le stabileşte într-o anumita ordine.

Recurenţii-pârâţi au arătat că instanţa de fond a apreciat corect faptul ca reclamanta nu ataca in mod direct obiectul contractului/promisiunii, ci critică de fapt conduita pârâţilor, mai exact întinderea obligaţiilor asumate de către aceştia si modul in care au fost îndeplinite. Insa, aşa cum apreciază si instanţa de fond, in dreptul civil roman orice act juridic este guvernat de trei principii: (i) forţa obligatorie, (i) principiul irevocabilităţii si (i) principiul relativităţii, si nu poate genera decât drepturile si obligaţiile statuate in cuprinsul sau.

In aceste condiţii nu poate trece neobservata împrejurarea că părţile contractului au prevăzut in principal, in cuprinsul sau, posibilitatea salvgardării contractului, prin pronunţarea unei hotărâri care sa tina loc de act autentic.

S-a arătat că rezoluţiunea reprezintă o măsura cu caracter excepţional, ceea ce înseamnă ca legiuitorul a intenţionat sa îi stabilească un rol secundar in sfera masurilor cu care se poate opera in condiţiile nerespectării unor obligaţii de către una din părţi. S-a considerat că înţelegerea acestei împrejurări rezida si din intenţia părţilor exprimata in antecontract, din voinţa comuna de salvgardare a contractului prevăzuta prin actele adiţionale, dar si din lipsa opţiunii apelantei cu privire la posibilităţile stipulate in ultimul act adiţional semnat (243/15.02.2013).

Recurenţii-pârâţi au apreciat că legiuitorul a stabilit o ordine de preferinţa a masurilor ce se impun a fi luate in caz de nerespectare a obligaţiilor contractuale, rezoluţiunea având caracter subsidiar.

Au mai opinat că, doar dacă creditorul face dovada refuzului, fără justificare, a debitorului si acesta se afla in întârziere, atunci el poate sa ceara executarea silita a obligaţiei sau rezoluţiunea contractului; totodată, rezoluţiunea nu poate interveni in prezenta speţa deoarece o eventuala neexecutare nu este imputabila recurenţilor-intimaţi, nesemnarea contractului fiind urmare a faptului că apelanta s-a răzgândit.

Conform antecontractului de vânzare-cumpărare, părţile au prevăzut o clauză prin care se arata ca daca "[..] refuzul aparţine promitentilor-vanzatori, promitenţii-cumparatori vor putea solicita dublu sumei dată ca avans cu titlu de daune interese, fie sa solicite instanţei de judecata pronunţarea unei hotărâri care sa tina loc de contract de vânzare [...]".

Plecând de la această prevedere este evidenta nevoia de a demonstra, si nu doar a susţine, refuzul nejustificat al intimaţilor sau pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare, rezoluţiunea nefiind prevăzută.

Un alt argument in susţinerea respingerii apelului este faptul ca in lipsa unor prevederi referitoare la rezoluţiunea actului juridic, in antecontractul încheiat de părţi, aceasta poate opera doar in condiţiile prevăzute de lege, respectiv art. 1.549-1.552 noul C. civ. Or, apelanta nu arata in mod expres si nici nu precizează ca doreşte executarea obligaţiei.

Pentru motivele arătate, recurenţii-pârâţi au solicitat admiterea recursului, anularea, în totalitate, a deciziei recurate şi menţinerea ca temeinica si legala a sentinţa din fond pronunţata de Tribunalul Bucureşti, cu cheltuieli de judecata.

In drept, au fost invocate dispoziţiile art. 1020 C. civ., art. 453, 488 alin. (1) pct. 8 noul C. proc. civ.

Prin încheierea din 7 iunie 2018, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă în dosarul nr. x/2013, a fost respinsă cererea formulată de petenţii B. şi C. privind acordarea ajutorului public judiciar la plata taxei judiciare de timbru, stabilite pentru soluţionarea recursului declarat de către aceleaşi părţi împotriva deciziei civile nr. 1033 A din 29 noiembrie 2017, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru Cauze cu Minori şi de Familie, în dosarul nr. x/2013.

Intimata-reclamantă a depus întâmpinare, prin care a solicitat, în esenţă, respingerea recursului ca nefondat şi menţinerea ca temeinică şi legală a deciziei recurate.

Înalta Curte a procedat la efectuarea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului, întocmit în temeiul art. 493 alin. (2) din C. proc. civ., care a fost comunicat părţilor.

Intimata-reclamantă a depus punct de vedere la raport, prin care a solicitat, în principal, respingerea recursului ca inadmisibil, având în vedere că, în speţă, este vorba de un litigiu evaluabil in bani de până la 1.000.000 RON inclusiv, pornit anterior si nu ulterior publicării deciziei Curţii Constituţionale nr. 369/30.05.2017 in Monitorul Oficial al României (20.07.2017); în subsidiar, a solicitat anularea recursului, ca netimbrat, întrucât din 07.06.2018, când a rămas definitiva soluţia de respingere a cererii de ajutor public judiciar, si pana la data de 02.04.2019, momentul întocmirii Raportului ICCJ pe admisibilitatea recursului, a trecut aproape un an fără să fie complinită cerinţa timbrajului recursului, invocându-se tardivitatea oricărei plaţi a timbrajului recursului după soluţionarea cererii de ajutor public judiciar.

La 17 octombrie 2019, intimata-reclamantă a depus un punct de vedere referitor la timbrajul în recurs, prin care a reiterat solicitarea de anulare a recursului ca netimbrat, ca urmare a neîndeplinirii în termen legal a obligaţiei de timbraj în recurs.

Prin încheierea din 17 octombrie 2019, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă a admis, în principiu, recursul şi a acordat termen la data de 13 februarie 2020, pentru judecata recursului.

Cu titlu prealabil, Înalta Curte, reţine că, în condiţiile în care recursul a fost admis în principiu, chestiunea privind anularea şi inadmisibilitatea recursului a fost depăşită, impunându-se analizarea pe fond a cererii de recurs, avându-se în vedere şi că în speţă dovada achitării taxei judiciare de timbru se află la dosar, iar în cauză este vorba despre un litigiu evaluabil în bani.

Analizând recursul declarat de pârâţii B. şi C. raportat la temeiurile juridice invocate şi motivele de recurs expuse, Înalta Curte îl va respinge ca nefondat, având în vedere următoarele considerente:

Potrivit art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., casarea unei hotărâri se poate cere când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material.

Dispoziţiile anterior citate vizează aplicarea unui text de lege străin situaţiei de fapt prin restrângerea sau extinderea nejustificată a aplicării normelor unei situaţii de fapt determinată, interpretarea şi aplicarea greşită a textului de lege la o anumită situaţie de fapt sau încălcarea unor principii generale de drept.

Înalta Curte reţine că hotărârea instanţei de apel a fost pronunţată în temeiul dispoziţiilor legale aplicabile speţei. Astfel, instanţa de apel a respectat, aplicat şi interpretat corect normele legale incidente în cauză şi analizând cu rigurozitate condiţiile rezoluţiunii a statuat, în mod corect, că neregularităţile privitoare la îndeplinirea obligaţiilor asumate de pârâţi prin antecontractul de vânzare cumpărare sunt esenţiale şi suficient de grave pentru a atrage sancţiunea rezoluţiunii antecontractului.

Criticile recurenţilor-pârâţi potrivit cărora instanţa de apel a interpretat şi aplicat greşit norma de drept material asupra situaţiei de fond, susţinând că neîndeplinirea obligaţiilor contractuale sancţionate cu rezoluţiune nu sunt atât de grave încât sa conducă la rezoluţiunea promisiunii încheiate de către părţi, nu pot fi susţinute cu temei.

Astfel, se reţine că promisiunea de vânzare-cumpărare este acel contract prin care una dintre părţi se obligă că va vinde, iar cealaltă parte se obligă că va cumpăra un anumit bun la un preţ determinat, contract care va fi perfectat în viitor; efectele promisiunii de vânzare-cumpărare presupun executarea acesteia, rezoluţiunea cu daune-interese sau o hotărâre judecătorească, care să ţină loc de contract.

Prin cererea de chemare în judecată, reclamanta a solicitat rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare şi repunerea părţilor în situaţia anterioară, precum şi despăgubiri pentru daunele suferite ca urmare a neîndeplinirii obligaţiilor contractuale de către pârâţi, considerând că promitenţii vânzători nu şi-au îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare, iar neîndeplinirea este într-o măsura atât de mare încât este evident că imobilul construcţie pe care s-au obligat să-l vândă nu este acelaşi cu imobilul realizat efectiv.

Acţiunea în rezoluţiunea vânzării se poate exercita în situaţia în care cumpărătorul şi-a îndeplinit sau este gata să-şi îndeplinească obligaţiile, dacă vânzătorul nu şi-a îndeplinit în mod culpabil obligaţiile asumate.

Pentru a se dispune rezoluţiunea, se impune ca neexecutarea obligaţiei, chiar parţială, să fi fost considerată esenţială la încheierea contractului, judecătorul având dreptul de apreciere asupra măsurii în care neexecutarea parţială justifică desfiinţarea convenţiei.

Antecontractul de vânzare-cumpărare fiind un contract sinalagmatic, prin încheierea acestuia se nasc obligaţii reciproce între părţile contractante, promitentul-vânzător îşi asumă obligaţia de a transmite dreptul de proprietate în viitor, iar promitentul-cumpărător pe aceea de plată a preţului. Pe lângă aceste obligaţii principale, părţile antecontractului de vânzare-cumpărare îşi asumă diferite alte obligaţii.

Rezolutiunea poate fi dispusă şi în cazul unei neexecutări parţiale, respectiv unei neexecutări corespunzătoare, dar suficient de importante, în sensul că poate viza una sau mai multe obligaţii din cele asumate de debitor, dar care, din punct de vedere juridic poate fi considerată ca fiind totală, câta vreme executarea contractului nu este divizibilă.

În speţă, în executarea obligaţiilor asumate de pârâţi, astfel cum reiese din probele aflate la dosar, au intervenit o serie de neregularităţi în ceea ce priveşte o parte din îndatoriri vizând, în principal, reţeaua de distribuţie a apei curente şi canalizare, modul de implementare şi de întocmire a proiectului tehnic, modul efectiv de edificare corectă a construcţiei ori în asigurarea utilităţilor promise.

În această situaţie, în care vânzătorii au executat necorespunzător obligaţiile asumate şi cum cumpărătoarea se aştepta să dobândească în proprietate un imobil cu destinaţia de locuinţă având caracteristici determinate şi beneficiind de anumite utilităţi, executarea necorespunzătoare fiind apreciată ca esenţială, reclamanta era îndreptăţită să solicite rezoluţiunea antecontractului.

Critica formulată de recurenţii-pârâţi prin care se susţine că elementele pe care le-a avut în considerare instanţa de apel, chiar si privite in ansamblu, nu sunt de natură a dispune rezoluţiunea promisiunii, nu pot fi primite.

Cum între părţi a fost încheiată o convenţie sinalagmatică, ceea ce se exprimă în ideea reciprocităţii obligaţiilor, fiecare parte asumându-şi obligaţii în considerarea obligaţiilor celeilalte părţi, imobilul construcţie pe care pârâţii s-au obligat să-l vândă trebuia să fie acelaşi cu imobilul realizat efectiv.

Or, deşi imobilul trebuia predat la cheie, aşa cum reiese din menţiunea inserată în antecontract, vânzătorii nu au procedat astfel, nu şi-au respectat în totalitate obligaţiile asumate, în sensul că nu s-au preocupat de respectarea condiţiilor cerute pentru întocmirea legală a documentaţiei tehnice, de respectarea condiţiilor impuse de normativele tehnice cu privire la execuţia lucrărilor de construire, de asigurarea caracteristicilor convenite referitoare la utilităţile imobilului, existând neconcordanţe şi în privinţa suprafeţei construcţiei.

Caracterul obligaţiilor neexecutate corespunzător apare ca fiind esential pentru executarea contractului atât timp cât, asa cum s-a aratat mai sus, cumpărătoarea se aştepta să dobândească un imobil cu caracteristici determinate şi beneficiind de anumite utilităţi, potrivit celor convenite.

Critica formulată de recurenţii-pârâţi prin care se susţine că părţile nu au avut in vedere la semnarea promisiunii situaţia rezoluţiunii şi că un contract încheiat de către părţi de comun acord trebuie interpretat in sensul in care aceştia l-au semnat şi nu altfel, chiar daca autoarea reclamantei a decedat, este neîntemeiată.

Şi aceasta, întrucât rezoluţiunea este acea sancţiune care constă în desfiinţarea unui contract sinalagmatic cu executare uno ictu (dintr-o data), la cererea uneia dintre părţi, în cazul neexecutării culpabile a obligaţiilor contractuale de către cealaltă parte.

Potrivit art. 1020 C. civ., conditia rezolutorie este întotdeauna subînţeleasă in contractele sinalagmatice, in cazul in care una dintre părţi nu indeplineste angajamentul său.

Art. 1021 C. civ. prevede că rezoluţiunea poate fi pronunţată numai de judecator. Partea în privinţa căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealalta parte a executa convenţia, cand este posibil, sau să-i ceară desfiinţarea, cu daune-interese, cele două posibilităţi existând în favoarea creditorului obligaţiei neexecutate ori parţial executate indiferent de menţionarea acestora în cuprinsul convenţiei, temeiul lor fiind chiar dispoziţiile legale, după cum în mod corect a reţinut instanţa de apel.

Antecontractul incheiat de parti fiind sinalagmatic, pentru neexecutarea obligatiilor contractuale esenţiale de catre pârâti, promitenta-cumpărătoare a solicitat rezolutiunea antecontractului in temeiul art. 1020 C. civ., repunerea părţilor în situaţia anterioară, precum şi despăgubiri pentru daunele suferite ca urmare a neîndeplinirii obligaţiilor contractuale de către pârâţi,

Ca efect al rezolutiuni, partile trebuie repuse in situatia anterioara incheierii contractului, care se desfiinteaza retroactiv, iar partea care si-a executat sau s-a declarat gata sa-si execute obligatiile este indreptatita a obtine despagubiri pentru acoperirea prejudiciilor suferite ca urmare a neexecutarii obligatiilor de catre partea in culpa (daune-interese).

Criticile recurenţilor-pârâţi privitoare la interpretarea dispoziţiilor art. 23, 24 si 25 din Legea nr. 10/1995 şi a dispoziţiilor legale privind autorizaţia de construire şi certificatul de urbanism în raport cu motivele rezoluţiunii nu sunt întemeiate.

Trebuie menţionat că interpretarea legii este sinonimă cu stabilirea înţelesului normei juridice, a semnificaţiei sale, a spiritului său, în procesul de aplicare a normei juridice interpretarea acesteia fiind o datorie a judecătorului, elemente de care instanţa de apel a ţinut seama.

Astfel, reţinerea de către instanţa de apel a existenţei unei incompatibilităţi în situaţia în care o persoană are atât calitatea de proiectant, cât şi pe cea de constructor, a avut în vedere înţelesul dispoziţiilor art. 23 şi art. 24 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii, potrivit cu care au fost reglementate distinct obligaţiile şi răspunderea proiectanţilor, respectiv executanţilor.

Mai mult, prin interpretarea logico-raţională a dispoziţiilor art. 25 lit. b) din Legea nr. 10/1995, cum imobilul a fost edificat anterior emiterii certificatului de urbanism şi autorizaţiei de construire, în mod corect a reţinut instanţa de apel că acestea se alătură existenţei unor nereguli importante în modalitatea de întocmire a documentaţiei tehnice de construire a imobilului.

Tocmai existenţa acestor nereguli în întocmirea documentaţiei tehnice de construire a imobilului au fost reţinute de instanţa de apel ca având semnificaţia încălcării obligaţiilor asumate de intimaţi prin antecontractul de vânzare cumpărare, alături de celelalte obligaţii deja evidenţiate.

Aşadar, instanţa de apel a constatat că rezoluţiunea a intervenit pentru executarea necorespunzătoare a obligaţiilor asumate de intimaţi prin antecontractul de vânzare cumpărare, cu un caracter suficient de important pentru a atrage această sancţiune, obligaţii în executarea cărora era necesară şi respectarea dispoziţiilor legale prevăzute în legea privind calitatea în construcţii.

Susţinerea recurenţilor în sensul că este excesiv a se reţine că raportul de expertiză, întocmit in cadrul dosarului de fond este superficial si lipsit de rigurozitate, in situaţia in care a fost întocmit de către un expert judiciar, a fost omologat de către o instanţa reflectând opinia unui specialist, nu poate fi primită.

Şi aceasta, întrucât aprecierea probelor este reprezentată de operaţiunea mentală pe care o face judecătorul pentru a determina puterea probantă şi valoarea fiecărei probe în parte, precum şi ale tuturor probelor administrate în cauză, apreciere cu privire la care instanţa este suverană.

Aserţiunea recurenţilor potrivit cu care rezoluţiunea poate opera doar in condiţiile pe care Noul C. civ. le stabileşte, într-o anumita ordine, nu poate fi susţinută cu temei.

Şi aceasta, întrucât din dispoziţiile art. 6 alin. (2) şi (3) din Legea nr. 287/2009 privind C. civ., republicată, art. 3, 4 şi art. 102 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 se desprinde regula potrivit căreia pentru actul juridic civil se aplică legea în vigoare la data încheierii acestuia nu numai în privinţa condiţiilor de validitate, ci şi pentru alte aspecte ce privesc încheierea actului juridic, pentru alte cauze de ineficacitate, pentru regulile de interpretare a actului, pentru efectele actului juridic (inclusiv cele produse după intrarea în vigoare a unei noi legi), pentru executarea obligaţiilor asumate de părţi, pentru încetarea actului juridic.

În condiţiile în care antecontractul a fost încheiat sub imperiul C. civ. de la 1864, rezoluţiunea este supusă dispoziţiilor art. 1020-1021 din respectivul act normativ.

Instanţa de apel în mod corect a reţinut incidenţa normelor înscrise în art. 1021 din C. civ., potrivit cu care "partea în privinta careia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau sa sileasca pe cealalta a executa conventia, când este posibil, sau sa-i ceara desfiintarea, cu daune-interese"

Astfel, recunoscând partii care si-a executat obligatia sau care se declara gata sa si-o execute posibilitatea de a alege între executarea silita si desfiintarea contractului prin rezolutiune, legiuitorul a realizat echilibrul firesc între principiul fortei obligatorii a contractului, principiul executarii în natura si cu buna-credinta a obligatiilor asumate si principiul echitatii.

În speţă, aşa cum s-a arătat, sunt îndeplinite condiţiile rezoluţiunii judiciare, întrucât pârâţii nu şi-au executat corespunzător obligaţiile ce le reveneau potrivit antecontractului, chiar dacă parţial unele dintre obligaţii au fost executate, partea neexecutată corespunzător din convenţie face ca scopul pentru care a fost încheiată aceasta să nu fi fost îndeplinit, în sensul că imobilul nu are caracteristicile şi utilităţile stabilite prin acordul părţilor.

Totodată, aşa cum a statuat instanţa de apel, executarea necorespunzătoare a obligaţiilor este imputabilă pârâţilor, culpa rezultând din chiar situaţia de fapt reţinută privitor la modalitatea în care s-a edificat şi racordat la utilităţi imobilul ce a făcut obiectul antecontractului.

Pentru considerentele ce preced, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul formulat în cauză.

În temeiul art. 453 alin. (1) C. proc. civ., având în vedere cererea formulată de intimata-reclamantă A., dovada aflată la dosarul de recurs, urmează a fi obligaţi recurenţii-pârâţi B. şi C. la plata sumei de 4664,7 RON, reprezentând cheltuieli de judecată în recurs, către intimata-reclamantă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâţii B. şi C. împotriva deciziei civile nr. 1033 A din 29 noiembrie 2017, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru Cauze cu Minori şi de Familie.

Obligă pe recurenţii-pârâţi B. şi C. la plata sumei de 4664,7 RON, reprezentând cheltuieli de judecată în recurs, către intimata-reclamantă A..

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 13 februarie 2020.