Recourse dismissed for failure to meet conditions for judicial deed of sale in real estate dispute

Asupra recursului de faţă;

Din examinarea actelor şi lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată astfel cum fost precizată reclamanta a solicitat să se constate Rezoluţiunea legală "de drept" a contractului de vânzare-cumpărare nr. x/25.11.2014 şi pârâta S.C. A. S.R.L. să fie obligată să transfere pârâtei S.C. B. S.R.L., ori să restituie către S.C. C. S.R.L. avansul încasat de la reclamantă în sumă de 35.000 euro, reţinând faptul că această obligaţie este asumată de către pârâte sau să încuviinţeze instanţa potrivit dispoziţiilor alin. (1) al art. 1.011, C. proc. civ. oferta sa de plată în sumă de 30.000 euro la dispoziţia instanţei de judecată, iar în funcţie de hotărârea ce se va da în cauză, să dispună eliberarea sumei către pârâta care va hotărî instanţa că va transmite dreptul de proprietate către S.C. C. S.R.L., la momentul rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti, având în vedere că pârâtele refuză primirea prestaţiei; să dispună instanţa ca, hotărârea judecătorească pronunţată în cauză să ţină loc de contract autentic de vânzare cumpărare încheiat între pârâta S.C. B. S.R.L. şi reclamanta S.C. C. S.R.L. ori dacă în situaţia respingerii primelor petite, să dispună ca, hotărârea judecătorească pronunţată în cauză să ţină loc de contract autentic de vânzare cumpărare încheiat între pârâta S.C. A. S.R.L. şi reclamantă; validarea voinţei părţilor exprimată prin Convenţie şi actele ataşate prezentei cauze, având în vedere dispoziţiile contractelor încheiate între părţi, a C. civ. român cât şi a Convenţiei din 11.11.2015. încheiată între părţi în cauză; să dispună radierea pârâtelor din CF nr. x, nr. top. x Timişoara; să dispună intabularea în CF nr. x, nr. top. x Timişoara a imobilului teren situat pe str. x, pe seama şi în patrimoniul a S.C. C. S.R.L. cu titlu de cumpărare conform convenţiei; în cazul respingerii petitului 4, a solicitat obligarea pârâtelor în solidar, având în vedere că doar S.C. B. S.R.L. este solvabilă, ori numai pârâta S.C. A. S.R.L., iar pârâta S.C. B. S.R.L. să rămână în garanţie, la restituirea avansului încasat în valoare de 35.000 euro, luând act de faptul că, daunele interese cât şi daunele pentru dresarea PUZ-ului, le va solicita pe cale separată.

Prin sentinţa civilă nr. 1019/NLP/PI/14.11.2016 pronunţată în dosarul nr. x/2015 Tribunalul Timiş a luat act de renunţarea reclamantei S.C. C. S.R.L. la judecarea cererii formulată împotriva pârâţilor D., E. şi F.; a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei cu privire la petitul nr. 5 din cererea de chemare în judecată şi a respins acest capăt de cerere ca fiind formulat de o persoană fără calitate procesuală activă; a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a S.C. B. S.R.L. cu privire la petitele nr. 3, 4 şi 8; a respins cererea formulată de reclamanta S.C. C. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.R.L.; a admis în parte cererea formulată de reclamanta S.C. C. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta S.C. A. S.R.L.; a dispus obligarea pârâtei S.C. A. S.R.L. la restituirea către reclamantă a avansului în sumă de 35000 EUR; a respins în rest cererea.

Împotriva sentinţei civile nr. 1019/NLP/P1 din 14 noiembrie 2016 şi a încheierii pronunţate în dosar nr. x/2015 a declarat apel, pârâta S.C. C. S.R.L. prin care a solicitat admiterea apelului şi schimbarea hotărârii apelate sau anularea hotărârii atacate şi judecarea procesului, şi pe cale de consecinţă admiterea integrală a cererii principale de chemare în judecată precizată, cu cheltuieli de judecată.

Prin decizia civilă nr. 56/A din 29 ianuarie 2018 pronunţată de Curtea de Apel Timişoara, secţia a II-a civilă a respins apelul declarat de reclamanta S.C. C. S.R.L. împotriva sentinţei civile nr. 1019/NLP/PI/14 noiembrie 2016, pronunţată de Tribunalul Timiş, în dosar nr. x/2015, în contradictoriu cu pârâtele-intimate S.C. B. S.R.L. şi S.C. A. S.R.L.; a respins apelul declarat de reclamanta S.C. C. S.R.L. împotriva încheierilor pronunţate, în dosar nr. x/2015 al Tribunalului Timiş; a obligat reclamanta-apelantă S.C. C. S.R.L. să-i plătească pârâtei-intimate S.C. B. S.R.L. suma de 8.330 RON cheltuieli de judecată în apel.

Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de apel a reţinut în principal, că în mod legal prima instanţă a respins cererea prin care reclamanta a solicitat ca instanţa să pronunţe o hotărâre judecătorească care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare încheiat între pârâta S.C. B. S.R.L. câtă vreme nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute în acest sens inclusiv condiţia achitării preţului în favoarea S.C. B. S.R.L., reclamanta S.C. C. S.R.L. fiind doar beneficiara unei promisiunii unilaterale de vânzare din partea S.C. B. S.R.L..

În ceea ce priveşte capătul de cerere prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract autentic de vânzare încheiat între pârâta S.C. A. S.R.L. şi reclamantă a fost respinsă având în vedere faptul că S.C. A. S.R.L. şi S.C. B. S.R.L. au rezoluţionat contractul în baza căruia pârâta promitentă-vânzătoare a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu.

Referitor la petitul din precizarea la acţiune prin care reclamanta a solicitat să se dispună intabularea în CF nr. x nr. top. x Timişoara a imobilului teren situat pe strada x nr. 18 pe seama şi în patrimoniul a S.C. C. S.R.L. cu titlu de cumpărare conform convenţiei, instanţa de apel a reţinut că în mod corect prima instanţă a respins-o deoarece reclamanta nu este titulara dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu pentru a justifica o atare înscriere.

În ceea ce priveşte cererea de restituire către reclamanta S.C. C. S.R.L. a avansului încasat de la reclamantă în sumă de 35.000 Euro, instanţa de apel a reţinut, că în mod corect a fost admisă câtă vreme prin promisiunea de vânzare-cumpărare nr. x din 19 iunie 2015 s-a stabilit că se va încheia contractul până cel târziu în data de 20 august 2015, iar pârâtele S.C. A. S.R.L. şi pârâta S.C. B. S.R.L. au rezoluţionat contractul de vânzare-cumpărare a terenului în litigiu încheiat între ele, astfel că, promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată între S.C. A. S.R.L. şi S.C. C. S.R.L. este lovită de nulitate absolută pentru lipsa obiectului.

Împotriva deciziei civile nr. 56/A din 29 ianuarie 2018 pronunţată de Curtea de Apel Timişoara, secţia a II-a civilă a declarat recurs S.C. C. S.R.L..

În motivarea cererii, recurenta arată că potrivit art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., deşi instanţa de apel a respins în totalitate apelul formulat, decizia recurată nu cuprinde motivele pe care se întemeiază soluţia de respingere a mai multor capete de cerere din cererea de apel.

Din această perspectivă recurenta a arătat că: 1. instanţa de apel nu s-a pronunţat pe primul capăt al cererii de apel care avea următorul conţinut: să se constate rezoluţiunea legală de drept a contractului de vânzare autentificat sub nr. x din 22 noiembrie 2014; 2. decizia recurată nu cuprinde motivele pentru care a respins capătul de cerere prin care a solicitat instanţei să se constate care este persoana creditorului, în sensul de a se identifica creditorul căruia societatea are interesul să îi achite restul de preţ în vederea dobândirii proprietăţii asupra imobilului; 3. decizia recurată nu cuprinde motivele pentru care a respins capătul de cerere privind "încheierile pronunţate în dosarul nr. x/2015 al Tribunalului Timiş".

De asemenea recurenta a arătat că potrivit art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., decizia recurată cuprinde motive străine de natura cauzei atunci când a constatat că "lipseşte acordul părţilor pentru a se pronunţa o hotărâre de expedient" deoarece nu a solicitat ca instanţa să pronunţe o hotărâre de expedient bazată pe tranzacţia încheiată între pârâte ci a solicitat să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare potrivit prevederilor art. 1279 C. civ.

În ceea ce priveşte motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta a solicitat să se constate faptul că hotărârea atacată a fost dată cu încălcarea normelor de drept material respectiv a prevederilor art. 1.011 C. civ. şi a art. 35 C. proc. civ., art. 1279 C. civ. şi a Deciziei Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie nr. 23/2017 publicată în Monitorul Oficial Partea I, nr. 365 din 17 mai 2017.

Recurenta a arătat, că instanţa de apel, deşi a refuzat să constate care creditor este obligat să primească din partea societăţii restul de bani reprezentând plata imobilului şi, deşi a refuzat ca prin încheiere, să pună în întârziere acel creditor, a constatat în schimb, faptul că nu s-a depus recipisa de consemnare în faţa sa şi în consecinţă nu este liberată de plată deoarece nu s-a consemnat suma.

De asemenea recurenta arată, că instanţa de apel se află în eroare atunci când consideră că societatea a solicitat să se dispună înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate în baza tranzacţiei încheiate între intimatele-pârâte potrivit art. 1.244 C. civ., deoarece nu a solicitat înscrierea dreptului de proprietate asupra imobilului anterior pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic. În acest sens, recurenta arată că tranzacţia încheiată între intimatele-pârâte nu trebuie să îmbrace forma autentică.

Intimata S.C. B. S.R.L. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat şi obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată.

Raportul întocmit în cauză în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul de filtru fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din 16 octombrie 2019, completul de filtru a admis în principiu recursul declarat de S.C. C. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 56/A din 29 ianuarie 2018 pronunţată de Curtea de Apel Timişoara, secţia a II-a civilă şi a fixat termen de judecată în şedinţă publică pentru soluţionarea recursului la 12 februarie 2020.

Analizând actele şi lucrările dosarului Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie apreciază că recursul este nefondat pentru următoarele considerente:

Potrivit art. 488 pct. 6 C. proc. civ., casarea unei hotărâri se poate cere când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei.

În literatura de specialitate s-a remarcat, că deşi la punctul 6 ar fi vorba de trei motive distincte, în realitate este vorba de trei ipoteze diferite ale aceluiaşi motiv de casare, respectiv nemotivarea hotărârii.

Criticile recurentei referitoare la lipsa motivelor pe care se întemeiază soluţia de respingere a mai multor capete din cererea de apel vor fi înlăturate.

Susţinerea recurentei cu privire la faptul că instanţa de apel nu s-a pronunţat asupra cererii sale de constatare a rezoluţiunii legale de drept a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 25 noiembrie 2014 de G. este neîntemeiată având în vedere, că acest petit face obiectul cererii de chemare în judecată, iar în lipsa unui motiv distinct de apel cu privire la aplicarea rezoluţiunii de drept a contractului, instanţa de apel nu se putea pronunţa având în vedere limitele determinate de apelant în cererea de apel conform art. 477 alin. (1) C. proc. civ.

Referitor la critica privind lipsa motivării respingerii capătului de cerere prin care a solicitat instanţei să constate care este persoana creditorului, în sensul de a identifica creditorul căruia recurenta-reclamantă are interesul să îi achite restul de preţ în vederea dobândirii proprietăţii, Înalta Curte reţine că este neîntemeiată deoarece din considerentele deciziei recurate rezultă fără echivoc că sunt întrunite dispoziţiile art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ.. Instanţa de apel a analizat şi argumentat soluţia adoptată reţinând în mod corect că, reclamanta trebuie să identifice creditorul căruia i se adresează oferta, or aceasta însăşi este în dilemă şi nu ştie care este creditorul căruia să-i facă oferta. Aşadar, lipsa identificării creditorului de către recurenta-reclamantă în raportul juridic obligaţional pretins de către aceasta este un impediment legal la realizarea ofertei de plată.

În ceea ce priveşte critica recurentei cu privire la pretinsa lipsă a motivării respingerii capătului de cerere privind "încheierile pronunţate în dosarul nr. x/2015 al Tribunalului Timiş", Înalta Curte o va înlătura faţă de faptul că din motivarea cererii de apel nu rezultă care sunt criticile pe care le aduce încheierilor. Simpla nemulţumire a recurentei în absenţa indicării criticilor în cererea de apel care privesc încheierile nu este suficientă deoarece instanţa de apel a fost în imposibilitatea analizei şi motivării cu privire la acest aspect.

Referitor la critica recurentei privind pretinsele motive "străine de natura cauzei" în sensul că a solicitat să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare şi nu o hotărâre de expedient, Înalta Curte o va înlătura deoarece din considerentele deciziei recurate rezultă că instanţa a analizat actul juridic dedus judecăţii, respectiv Convenţia - Declaraţie încheiată sub semnătură privată la data de 11 noiembrie 2015.

Este adevărat, că instanţa de apel a folosit sintagma "hotărâre de expedient" în loc de "hotărâre care ţine loc de contract de vânzare", însă aceasta nu poate fi încadrată în motive străine de natura pricinii atât timp cât raţionamentul instanţei porneşte de la natura juridică a actului dedus judecăţii şi anume Convenţia - Declaraţie încheiată sub semnătură privată la data de 11 noiembrie 2015.

Referitor la criticile recurentei încadrate în motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 pct. 8 C. proc. civ. cu privire la încălcarea dispoziţiilor art. 1011 C. civ. şi art. 35 C. proc. civ., Înalta Curte le va înlătura faţă de faptul că instanţa de apel a apreciat în mod corect că pentru a se putea reţine o ofertă de plată în faţa instanţei reclamanta trebuia să identifice creditorul căruia i se adresează oferta şi să pună la dispoziţia instanţei recipisa de consemnare aşa cum prevede art. 1011 alin. (2) C. civ., astfel încât instanţa să constate liberarea debitorului. Or, aceste condiţii nu au fost îndeplinite de către recurenta-reclamantă pentru a fi aplicat art. 1011 C. civ.

În acelaşi timp, recurenta-reclamantă nu se poate prevala de art. 35 C. proc. civ. deoarece, pe de o parte, din cererea de chemare în judecată precizată nu rezultă că instanţa a fost învestită cu un petit, în temeiul textului de lege menţionat, de a constata care e persoana creditorului obligat să primească suma de bani, iar pe de altă parte această critică este omisso medio întrucât nu a fost supusă analizei instanţei de apel.

În ceea ce priveşte critica recurentei referitoare la încălcarea şi aplicarea greşită a art. 1279 C. civ. şi a Deciziei nr. 23/2017 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, publicată în Monitorul Oficial nr. 365 din 17 mai 2017, Înalta Curte o va înlătura pentru considerentele ce vor fi arătate în continuare.

Potrivit art. 1279 alin. (1), promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea. (2) În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese. (3) De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa la cererea părţii, care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea legii acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel. (4) Convenţia prin care părţile se obligă să negocieze în vederea încheierii sau modificării unui contract nu constituie promisiune de a contracta.

Întrar-adevăr prin decizia nr. 23/2017 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept s-a decis că în interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 1.279 alin. (3) teza întâi şi a art. 1669 alin. (1) din C. civ. nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, însă instanţa de apel când a analizat critica apelantei-reclamante referitoare la soluţia privind capătul de cerere prin care s-a solicitat pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare nu a avut în vedere lipsa formei autentice a înscrisului încheiat între părţile litigante.

Din considerentele deciziei recurate rezultă fără echivoc, că instanţa de apel a menţinut soluţia de respingere a tribunalului privind pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare încheiat între S.C. C. S.R.L. şi S.C. B. S.R.L. sau cu S.C. A. S.R.L. reţinând că nu este îndeplinită inclusiv condiţia achitării preţului în favoarea S.C. B. S.R.L., reclamanta S.C. C. S.R.L. fiind doar beneficiara unei promisiuni de vânzare din partea S.C. B. S.R.L., iar în ceea ce priveşte solicitarea reclamantei în vederea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic încheiat între pârâta S.C. A. S.R.L. şi S.C. C. S.R.L. instanţa a avut în vedere că cele două intimate-pârâte (S.C. A. S.R.L. şi S.C. B. S.R.L.) au rezoluţionat contractul în baza căruia promitenta vânzătoare a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu.

Faţă de cele arătate reiese că analiza instanţei de apel privind critica referitoare la respingerea de către tribunal a capătului de cerere prin care S.C. C. S.R.L. în contradictoriu cu S.C. B. S.R.L. sau după caz cu S.C. A. S.R.L., a solicitat pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare nu se fundamentează pe lipsa formei autentice a înscrisului dedus judecăţii, ci pe neîndeplinirea condiţiilor prevăzute de lege referitoare la achitarea preţului în favoarea S.C. B. S.R.L. şi pe lipsa dreptului de proprietate a promitentei vânzătoare S.C. A. S.A.

De asemenea din considerentele deciziei recurate nu rezultă, aşa cum susţine recurenta că instanţa de apel s-a aflat în eroare considerând că a solicitat înscrierea în cartea funciară în baza tranzacţiei încheiate între pârâte, potrivit art. 1244 C. civ.. Dimpotrivă, instanţa de apel a reţinut, că în ceea ce priveşte petitul din precizarea la acţiune prin care reclamanta a solicitat intabularea în cartea funciară, în mod corect a fost respins de către prima instanţă, deoarece reclamanta nu este titulara dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu pentru a justifica o atare înscriere.

Este adevărat, că instanţa de apel în considerentele deciziei face trimitere şi la art. 1244 C. civ., însă doar din perspectiva soluţiei date asupra capătului de cerere referitor la validarea voinţei părţilor exprimată prin Convenţia din 11 noiembrie 2015, aspect care nu a fost criticat prin cererea de recurs.

Având în vedere considerentele arătate Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în temeiul art. 496 C. proc. civ., va respinge recursul ca nefondat.

Potrivit art. 451 C. proc. civ. Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie va respinge cererea de acordare a cheltuielilor de judecată formulată de intimatele-pârâte faţă de faptul că din înscrisurile depuse la dosar, nu rezultă că acestea au fost efectuate în prezenta cauză.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-reclamantă S.C. C. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 56/A din 29 ianuarie 2018, pronunţate de Curtea de Apel Timişoara, secţia a II-a civilă.

Respinge cererea formulată de intimatele-pârâte S.C. B. S.R.L. şi S.C. A. S.R.L. privind acordarea cheltuielilor de judecată.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţa publică astăzi, 12 februarie 2020.