Recurs dismissed: Resolution of bilateral promise of sale upheld for non-performance of essential registration and transfer obligations

Asupra recursului de faţă;

A.Obiectul cererii introductive.

1. Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Arad sub nr. x/20 ianuarie 2016, reclamantele S.C. A. S.R.L., S.C. B. S.R.L. şi S.C. C. S.R.L., în contradictoriu cu pârâţii D., E., S.C. F. S.R.L. şi S.C. G. S.R.L., au solicitat să se dispună rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare din data de 13 martie 2014 cu semnătura legalizată sub nr. x la Societatea profesională notarială H., pentru neîndeplinirea obligaţiilor contractuale; restabilirea situaţiei anterioare, prin obligarea, în solidar, a pârâţilor D. şi E. la plata sumei de 140.000 Euro, prin echivalentul în RON la cursul BNR; rezoluţiunea contractului de prestări servicii din 31 martie 2014 încheiat cu S.C. F. S.R.L. ca şi contract accesoriu celui de la punctul întâi; restabilirea situaţiei anterioare, prin obligarea pârâtei S.C. F. S.R.L. la restituirea sumei de 12.400 Euro achitată cu titlu de avans; rezoluţiunea contractului de prestări servicii din 1 aprilie 2014 încheiat cu S.C. G. S.R.L., ca şi contract accesoriu celui la punctul întâi; restabilirea situaţiei anterioare, prin obligarea pârâtei S.C. G. S.R.L. la restituirea sumei de 24.800 Euro achitată cu titlu de avans; cu cheltuieli de judecată.

2. În drept, acţiunea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1270, art. 1516 alin. (2) şi art. 1549 C. civ., art. 113 şi art. 117 C. proc. civ.

3. Pârâta S.C. G. S.R.L. a depus la data de 29 februarie 2016 întâmpinare, prin care a invocat excepţia necompetenţei materiale a Tribunalului Arad cu privire la contractul încheiat, cu motivarea că pretenţiile reclamantei sunt în sumă de 24.800 Euro, adică 111.600 RON, sub valoarea prevăzută de art. 94 pct. 1 lit. j) C. proc. civ., competenţa materială de soluţionare fiind a Judecătoriei şi nu a Tribunalului.

4. În al doilea rând a invocat excepţia necompetenţei teritoriale a Tribunalului Arad şi implicit a instanţelor din Arad, deoarece conform art. 7.4 din contract părţile au stabilit ca eventualele litigii să fie soluţionate de instanţa competentă material din judeţul Timiş.

5. În drept, pârâta a invocat dispoziţiile art. 94 pct. 1 lit. j), art. 113 alin. (1) pct. 3 C. proc. civ. şi art. 5.3. şi 7.3. din contractul de prestări servicii încheiat între părţi.

6. Pârâta S.C. F. S.R.L. a depus la data de 2 martie 2016 întâmpinare, invocând excepţia lipsei de competenţă teritorială a Tribunalului Arad, raportat la clauzele exprese din contractul de prestări servicii, la pct. 7.4. unde se prevede că neînţelegerile rezultate din contract vor fi rezolvate de instanţa teritorială competentă material din judeţul Timiş, astfel că solicită trimiterea cauzei spre soluţionare Tribunalului Timiş.

7. Reclamantele S.C. A. S.R.L., S.C. B. S.R.L. şi S.C. C. S.R.L. au depus la data de 28 martie 2016, răspuns la întâmpinările depuse de pârâtele S.C. F. S.R.L. şi S.C. G. S.R.L., solicitând respingerea excepţiilor de necompetenţă teritorială si materială, invocând caracterul accesoriu al contractelor încheiate cu cele două pârâte. Arată că, în conformitate cu prevederile art. 112 C. proc. civ., a ales competenţa teritorială a Tribunalului Arad, prin raportare la debitorul principal, având în vedere şi faptul că imobilele se află în judeţul Arad.

B.Hotărârea primei instanţe.

8. Prin sentinţa civilă nr. 222 din 28 martie 2016 pronunţată în dosarul cu acelaşi număr, Tribunalul Arad a admis excepţia necompetenţei materiale şi teritorială invocată şi, în consecinţă, a disjuns judecarea cererii de chemare în judecată formulată de către reclamantele S.C. A. S.R.L. Timişoara, S.C. B. S.R.L. Timişoara şi S.C. C. S.R.L. Timişoara, în ceea ce priveşte rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare din data de 13 martie 2014 încheiată între reclamante şi pârâţii D. şi E.; a declinat în favoarea Judecătoriei Timişoara competenţa judecării cererii de chemare în ceea ce priveşte rezoluţiunea contractelor de prestări servicii încheiate de către reclamantele S.C. A. S.R.L. Timişoara, S.C. B. S.R.L. Timişoara şi S.C. C. S.R.L. Timişoara cu pârâtele cu S.C. F. S.R.L. Lugoj şi S.C. G. S.R.L. Timişoara; a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamantele S.C. A. S.R.L. Timişoara, S.C. B. S.R.L. Timişoara şi S.C. C. S.R.L. Timişoara, în contradictoriu cu pârâţii D. şi E. şi, în consecinţă, a dispus rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare din data de 13 martie 2014 legalizată sub nr. x la H. şi a restabilit situaţia anterioară prin obligarea, în solidar, a pârâţilor D. şi E. la plata sumei de 140.000 Euro prin echivalentul în RON la cursul BNR din ziua plăţii; a obligat pârâţii D. şi E. să plătească, în solidar, reclamantelor suma de 15.950 RON reprezentând cheltuieli parţiale de judecată.

C.Calea de atac împotriva hotărârii primei instanţe.

9. Împotriva acestei hotărâri, au declarat apel, în termenul prevăzut de lege, pârâţii D. şi E., solicitând casarea, în tot, a sentinţei atacate (comunicată în data de 14 aprilie 2016) şi trimiterea cauzei spre rejudecare. În cazul în care, instanţa de apel va considera că nu există motive de casare, au solicitat modificarea, în tot, a sentinţei atacate şi respingerea acţiunii formulate.

10. În motivare, au arătat că, în ceea ce priveşte solicitarea de casare cu trimitere spre rejudecare, pârâtul a fost plecat din ţară începând cu luna octombrie 2015 şi până la data formulării prezentului apel nu a mai fost în România. Prin urmare, a fost în imposibilitatea de a se apăra prin depunerea de probe şi înscrisuri în prezenta cauză, utile şi indispensabile pentru judecarea fondului. De asemenea, în toată această perioadă şi pârâta a fost plecată mai mult din ţară. Menţionează faptul că nu deţin cutie poştală.

11. S-a mai arătat că, din fişa fiscală emisă de Primăria Dieci la data de 15 mai 2007, rezultă că pe numele pârâtului figurau un număr de 819,42 ha teren, cu privire la care avea de achitat suma de 24.307 RON impozit. Prin demersurile ulterioare ale pârâtului de a achita impozitul, conform promisiunii de vânzare-cumpărare, acesta a constatat faptul că la Primăria Dieci nu mai figurează cu vreun hectar de teren pe numele lui. Pe cale de consecinţa, pârâtul a comandat efectuarea unei expertize tehnice extrajudiciare în baza acelei fişe rol, din care a reieşit faptul că, din terenurile din fişa fiscală din 2007, o parte figurează pe diverşi proprietari şi un număr de 194 de hectare sunt deţinute de S.C. A. S.R.L., S.C. B. S.R.L. şi S.C. C. S.R.L..

12. De asemenea, în paralel, pârâtul a depus o plângere penală la Parchetul de pe lângă Judecătoria Arad sub nr. x/2015 sub aspectul săvârşirii infracţiunilor de furt, înşelăciune şi abuz de încredere împotriva lui I., J. şi S.C. K. S.R.L., cu care pârâtul a avut discuţii în vederea vânzării terenurilor ce fac obiectul cauzei, persoane şi societate care ar fi vândut din nou terenurile respective, deşi ştiau de faptul că respectivele terenuri aparţineau pârâtului. Ulterior, a aflat că aceste vânzări s-au efectuat cu complicitatea funcţionarilor publici din cadrul primăriei.

13. Prin urmare, a solicitat să se constate faptul că, raportat la obiectul promisiunii de vânzare cumpărare din data de 13 martie 2014 (adică suprafaţa de 800 de hectare de teren), există identitate de obiect, atât în ceea ce priveşte expertiza extrajudiciară cu privire la actualii proprietari, printre care sunt şi reclamantele, şi, de asemenea, prin plângerea penală se cercetează infracţiuni ce privesc aceleaşi suprafeţe de teren.

14. În cauză, reclamantele A. S.R.L., S.C. B. S.R.L. şi S.C. C. S.R.L. au formulat întâmpinare, prin care au solicitat respingerea apelului şi obligarea apelanţilor la plata cheltuielilor de judecată.

15. În motivare, au invocat excepţia tardivităţii apelului declarat de pârâţi, iar, pe fond, au reluat apărările invocate în ciclul procesual anterior. Cu privire la cererea de anulare a sentinţei, au arătat că pârâţii au fost citaţi la domiciliul lor, astfel că nu există o culpă a instanţei.

16. În drept, au invocat prevederile art. 482 coroborat cu art. 205 C. proc. civ., art. 165 C. proc. civ., art. 1270, art. 1516 alin. (2) şi art. 1549 C. civ.

17. Excepţia tardivităţii apelului declarat de pârâţi, invocată de către reclamante, a fost respinsă la termenul de judecată din 20 octombrie 2016, pentru motivele expuse în încheierea de amânare a pronunţării date în cauză, încheiere ce face parte integrantă din prezenta decizie.

D.Hotărârea instanţei de apel.

18. Prin decizia civilă nr. 316 din 3 noiembrie 2016 a Curţii de Apel Timişoara, secţia I civilă a fost respins apelul declarat de pârâţii D. şi E. împotriva sentinţei civile nr. 222 din 28 martie 2016 pronunţată de Tribunalul Arad în dosarul nr. x/2016, în contradictoriu cu reclamantele S.C. A. S.R.L., S.C. B. S.R.L. şi S.C. C. S.R.L..

A fost obligaţi pârâţii la plata către reclamanta S.C. A. S.R.L. a sumei de 9.035 RON, cheltuieli de judecată în apel.

19. Instanţa de apel a reţinut că, în speţă, prima instanţă a citat pârâţii la domiciliul lor, astfel cum acesta a fost indicat în cuprinsul convenţiei părţilor, cu respectarea întocmai a prevederilor art. 154 şi următoarele C. proc. civ.. De altfel, apelanţii nici nu au invocat faptul că ar avea alt domiciliu, ci că nu au cutie poştală, unde să se îndeplinească comunicarea citaţiilor, apărare ce nu a fost acceptată de instanţa de apel. În acest sens, s-a constatat că, în cuprinsul procesului-verbal de comunicare a cererii de chemare în judecată făcută de prima instanţă, agentul procedural nu a menţionat că pârâţii-persoane fizice nu ar avea cutie poştală. Dimpotrivă, s-a menţionat că, în absenţa persoanelor cărora li se pot comunica actele de procedură, acestea au fost depuse în cutia poştală .

20. În plus, la dosar prima instanţă există dovada îndeplinirii procedurii prevăzute de art. 163 alin. (3)-(12) C. proc. civ., faţă de pârâţii-apelanţi, fiind confirmată predarea actelor de procedură la Primăria Mun. Baia-Mare la data de 15 martie 2016 (citaţia pentru termenul de judecată din 28 martie 2016 şi întâmpinarea depusă de ceilalţi pârâţi), iar, potrivit art. 163 alin. (2) lit. g) C. proc. civ., actul de procedură (în speţă, citaţia) se consideră comunicat la împlinirea termenului de 7 zile prevăzut de lit. f) din acelaşi text de lege, dacă, fără motive temeinice, destinatarul actului nu se prezintă pentru comunicarea lui. Legea nu cere o formalitate suplimentară, cum ar fi întocmirea unui proces-verbal, care să ateste cele arătate, ci, din tehnica legislativă rezultă că, prin simpla împlinire a termenului, actul se consideră comunicat. Cum, în cauză, actele de procedură au fost predate la Primăria Mun. Baia-Mare la data de 15 martie 2016, înseamnă că citarea a fost legal îndeplinită pentru termenul de judecată, atâta timp cât actul se consideră comunicat la 23 martie 2016 (cu respectarea termenului prevăzut de art. 159 C. proc. civ.).

21. În ceea ce priveşte fondul cauzei, instanţa de apel a constatat că este justă concluzia primei instanţe, în sensul că promitenţii-vânzători nu şi-au îndeplinit obligaţiile contractuale prevăzute la art. 5.3 şi 5.4 din contract, întrucât nu au făcut toate diligenţele pentru intabularea şi transferarea dreptului de proprietate, conform art. 6.2 şi 6.3 din contract, deşi reclamanţii şi-au îndeplinit obligaţiile asumate, plătind o sumă cu titlul de avans.

22. Instanţa de apel a constatat că nu este relevant în cauză faptul că apelanţii figurau în evidenţele Primăriei Dieci, la un moment mult anterior contractului, ca titulari ai dreptului de proprietate pentru suprafaţa arătată, ori că nu mai figurează cu această calitate, atâta timp cât obligaţiile asumate de aceştia vizau întabularea terenurilor promise în cartea funciară, dobândirea lor în proprietate, iar, mai apoi, transmiterea lor valabilă către reclamante, obligaţii pe care nu le-au îndeplinit până în prezent.

E.Calea de atac împotriva hotărârii instanţei de apel.

23. Împotriva acestei decizii au declarat recurs recurenţii-pârâţi E. şi D., aducându-i următoarele critici:

24. Hotărârea instanţei de apel a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a normelor de drept material.

Astfel, prin motivele de apel s-a arătat că la judecata în fond procedura de comunicare şi citare a fost complet viciată. În opinia recurenţilor ei nu au avut posibilitatea să-şi angajeze apărător, să formuleze apărări şi să propună probe, judecata desfăşurându-se doar la termenul de 28 martie 2016, dar nu în condiţii de contradictorialitate.

25. Nici prima instanţă nu şi-a exercitat rolul activ în sensul că nu a ordonat expertiză topografică, pentru a se stabili ce obligaţii contractuale nu şi-au îndeplinit pârâţii, gradul de neexecutare şi motivele neexecutării.

26. Recurenţii-pârâţi au reiterat motivele din apel cu privire la procedura de comunicare a cererii de chemare în judecată, apreciind că au fost încălcate dispoziţiile art. 164 C. proc. civ.

27. Instanţa de apel a omis să se pronunţe asupra clauzei prevăzute de art. 8.6 din antecontractul autentificat sub nr. x din 13 martie 2014, aceasta având în vedere doar clauzele prevăzute în art. 5.3 şi art. 5.4 din antecontract.

28. În opinia recurenţilor-pârâţi dispoziţiile art. 8.6 din contract au caracterul unei clauze penale, iar intimatele nu au făcut dovada unui refuz de încheiere a contractelor în formă autentică pentru cele 100 de ha şi nici măcar a neexecutării nejustificate a obligaţiei de încheiere a contractelor de vânzare-cumpărare în formă autentică.

29. Nici una dintre somaţiile trimise de către reclamanţi nu se referă la refuzul nejustificat de încheiere a contractelor de vânzare-cumpărare în formă autentică, fiind o practică constantă a ICCJ în sensul că rezoluţiunea poate fi dispusă doar în cazul în care nu mai poate avea loc executarea în natură a obligaţiilor de către una dintre părţi şi nu există o clauză de rezoluţiune prevăzută în contract.

30. S-a concluzionat că hotărârea instanţei de apel este nelegală deoarece:

a) nu există o punere în întârziere a recurenţilor cu privire la neîndeplinirea principalei obligaţii;

b) obligaţiile pretins încălcate nu sunt esenţiale pentru executarea contractului şi nu erau prevăzute sub sancţiunea rezoluţiunii,

c) nu s-a dovedit că ar fi imposibilă executarea în natură a contractului, din expertiza extrajudiciară că mai există încă circa 370 de ha neîntabulate;

d) nu s-a dovedit că terenul 294 ha, dobândit în proprietate de intimate nu este inclus în terenul de 220 ha, prevăzut la art. 3.4, respectiv 100 ha prevăzut la art. 4.3, pentru care s-a plătit avansul de 140.000 Euro;

e) recurenţii au făcut dovada îndeplinirii condiţiilor cerute de art. 5.3, prin predarea documentaţiei terenurilor către reprezentantul intimatelor, prin procesele-verbale de predare a documentaţiilor;

f) recurenţii au făcut dovada demersurilor pentru executarea obligaţiilor de la art. 5.4 pentru plata impozitului şi obţinerea certificatului fiscal;

g) termenul prevăzut de art. 7.1 (1 an) pentru executarea contractului, nu are un caracter rezolutoriu, neprecizându-se nicăieri în conţinutul antecontractului că obligaţia poate fi executată numai în acest teren;

h) intimatele au luat la cunoştinţă despre posibilitatea ca din cele 430 ha să existe o parte pentru care să nu se poată realiza vânzarea, din motive independente de voinţa părţilor, în acest caz preţul urmând să rămână cel de 1.400 Euro/hectar.

31. Recurenţii-pârâţi au solicitat judecarea cauzei în lipsă.

F. Apărările formulate de către intimaţii-pârâţi.

32. La data de 23 martie 2017, intimatele-reclamante au depus la dosarul cauzei o întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

G. Considerentele instanţei de recurs.

33. Criticile cu privire la vicierea procedurii de comunicare a cererii de chemare în judecată şi a celei de citare a recurenţilor-pârâţi nu pot fi reţinute, deoarece, pe de o parte, recurenţii nu au arătat în ce constă aplicarea greşită a legii de către instanţa de apel, pentru ca instanţa de recurs să poată analiza, în concret, respectivele critici, iar pe de altă parte, instanţa de apel a răspuns, la dosar apel, criticilor formulate de pârâţi împotriva sentinţei pronunţate de prima instanţă cu privire la aceste aspecte.

34. Critica privind neexercitarea rolului activ de către prima instanţă nu poate fi reţinută, deoarece, pe de o parte, recurenţii nu arată în ce constă nelegalitatea deciziei recurate, sub acest aspect, iar pe de altă parte, oricum nu printr-o expertiză topografică se puteau stabili care erau obligaţiile contractuale ale părţilor, gradul de neexecutare şi motivele neexecutării acestora.

35. În legătură cu nerespectarea procedurii de comunicare a cererii de chemare în judecată, nu pot fi reţinute criticile recurenţilor-pârâţi, deoarece, aşa după cum a reţinut şi instanţa de apel, potrivit art. 164 alin. (4) C. proc. civ., menţiunile din procesul-verbal (întocmit cu ocazia efectuării procedurii) privitoare la faptele constatare personal de cel care l-a întocmit nu pot fi combătute decât prin procedura înscrierii în fals, or, în speţa de faţă, pârâţii nu au urmat o astfel de procedură, astfel încât faptele descrise în procesul-verbal nu pot fi apreciate decât drept reale.

36. În speţă nu sunt aplicabile dispoziţiile art. 8.6 din contractul legalizat sub nr. x din 13 martie 2014 la H. din Arad, care se referă la o situaţie ulterioară îndeplinirii obligaţiilor prevăzute de art. 5.2 din acelaşi contract, însă, în speţă, pârâţii nu şi-au îndeplinit obligaţiile prevăzute de art. 5.2 - art. 5.4, aşa după cum a reţinut şi instanţa de apel, motiv pentru care, în mod legal, instanţa de apel a respins apelul.

Prin urmare, recurenţii-pârâţi se referă doar la o situaţie ipotetică, ce ar fi putut să apară în derularea contractului, dar la care nu s-a ajuns în pricina de faţă.

37. Nu pot fi primite nici criticile cu privire la faptul că somaţiile trimise de reclamanţi nu s-ar referi la refuzul nejustificat al pârâţilor de încheiere a contractelor de vânzare-cumpărare în formă autentică şi nu ar exista o clauză de rezoluţiune prevăzută în contract, cât timp pârâţii nu şi-au îndeplinit obligaţiile contractuale premergătoare încheierii contractelor de vânzare-cumpărare în formă autentică, aşa după cum rezultă din situaţia de fapt reţinută de instanţa de apel, rezoluţiunea contractului netrebuind a fi prevăzută, în mod expres, în contract, partea care îşi execută obligaţiile sale contractuale având dreptul să solicite rezoluţiunea contractului direct în temeiul legii (C. civ.) în situaţia în care partea cocontractantă nu-şi execută obligaţiile asumate prin contract, aşa cum este cazul în speţa de faţă.

38. Nu este necesară o punere în întârziere a pârâţilor cu privire la neîndeplinirea obligaţiilor lor, în cauză fiind aplicabile dispoziţiile art. 1516 şi 1549 din C. civ., având în vedere că pârâţii nu şi-au îndeplinit obligaţiile contractuale în termenul prevăzut în promisiune.

39. Nu se pot reţine susţinerile părţilor, în sensul că obligaţiile pretins încălcate nu ar fi fost esenţiale pentru executarea contractului şi că nu erau prevăzute sub sancţiunea rezoluţiunii, cât timp acele obligaţii reprezentau obligaţii contractuale asumate de către pârâţi fără de care nu putea fi îndeplinită obligaţia asumată prin promisiunea încheiată, temeiul solicitării rezoluţiunii rezidând din dispoziţiile art. 1516 şi art. 1549 C. civ.

40. Criticile vizând nedovedirea imposibilităţii executării în natură a contractului, cele privind situaţia juridică a unor diverse suprafeţe de teren, cele vizând predarea documentaţiilor terenurilor, cele vizând dovada efectuării demersurilor pentru executarea obligaţiilor contractuale, nu pot fi reţinute, deoarece acestea se referă la netemeinicia deciziei recurate, iar nu la nelegalitatea acesteia, neputându-se încadra între cele prevăzute de art. 488 alin. (1) C. proc. civ., mai ales că acestea au fost invocate şi pe calea apelului.

41. În pofida celor afirmate de recurenţii-pârâţi, la art. 7.1 din contract, s-a prevăzut perioada în care părţile trebuie să-şi îndeplinească obligaţiile contractuale, astfel încât, după expirarea acestui termen (12 luni), reclamanţii erau în drept să solicite rezoluţiunea contractului pentru neîndeplinirea obligaţiilor contractuale de către pârâţi, chiar dacă reclamanţii ar fi aflat, ulterior, despre faptul că pentru o parte dintre terenuri nu s-ar putea realiza vânzarea, din motive independente de voinţa pârâţilor, mai ales că, potrivit art. 7.1 din contract, părţile ar fi avut posibilitatea prelungirea termenului de aducere la îndeplinire a obligaţiilor contractuale, prin act adiţionale fapt ce nu s-a petrecut.

42. Având în vedere cele de mai sus, în baza art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul, ca nefondat.

43. În baza art. 453 C. proc. civ., recurenţii-pârâţi urmează a fi obligaţi la plata sumei de 9443,8 RON, reprezentând cheltuieli de judecată către intimata-reclamantă S.C. A. S.R.L..

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâţii E. şi D. împotriva deciziei civile nr. 316 din 3 noiembrie 2016, pronunţate de Curtea de Apel Timişoara, secţia I civilă.

Obligă recurenţii-pârâţi E. şi D. la plata sumei de 9443,8 RON, reprezentând cheltuieli de judecată către intimata-reclamantă S.C. A. S.R.L..

Definitivă.

Pronunţată în şedinţa publică, astăzi 23 noiembrie 2017.