Loss of use compensation for good-faith builder occupying another’s land: whether Article 494(3) Civil Code exoneration precludes civil fruits liability under Article 1078 Civil Code

Asupra recursurilor de faţă;

Prin sentinţa civilă nr. 177 din data de 30 decembrie 2013 pronunţată de Tribunalul Braşov în dosarul nr. x/2010 a fost admisă, în parte, cererea de chemare în judecată formulată în cadrul dosarului civil nr. x/2010 al Tribunalului Braşov de reclamanta A. în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.A. şi, în consecinţă pârâta a fost obligată să achite reclamantei suma de 19.851,12 Euro, respectiv echivalentul în RON al acestei sume la data efectuării plăţii, cu titlu de despăgubiri, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă a terenului în suprafaţă totală de 1976,40 mp, situat în Oraşul Predeal, judeţul Braşov, identificat prin numerele cadastrale 13505/7, 13505/8, 13505/9 şi 13505/10, pentru perioada 21 octombrie 2007 - 21 octombrie 2010.

A fost admisă, în parte, cererea de chemare în judecată formulată în cadrul dosarului civil nr. x/2012 al Tribunalului Braşov de reclamanta A. în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.A. şi pârâta a fost obligată să achite reclamantei suma de 13.234,08 Euro, respectiv echivalentul în RON al acestei sume la data efectuării plăţii, cu titlu de despăgubiri, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă a terenului în suprafaţă totală de 1976,40 mp, situat în Oraşul Predeal, judeţul Braşov, identificat prin numerele cadastrale 13505/7, 13505/8, 13505/9 şi 13505/10, pentru perioada 22 octombrie 2010 - 21 octombrie 2012.

Au fost respinse restul pretenţiilor formulate de partea reclamantă prin cele două cereri de chemare în judecată.

A fost respinsă, astfel cum a fost ulterior precizată, cererea de chemare în garanţie formulată de partea pârâtă în contradictoriu cu chemaţii în garanţie Statul Român şi Autoritatea pentru Valorificarea Activelor Statului, a cărei actuală denumire este Autoritatea pentru Administrarea Activelor Statului.

Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a reţinut următoarele considerente:

Prin sentinţa civilă nr. 211 din 2 aprilie 2001 a Judecătoriei Pogoanele, a fost constatat dreptul de proprietate al reclamantei A. asupra terenului în suprafaţă de 1494 mp situat în Predeal, înscris în CF nr. x Braşov, sub numerele topografice x, drept dobândit de aceasta cu titlu de moştenire, iar, prin decizia civilă nr. 1493 din 27 septembrie 2000 a Curţii de Apel Oradea, a fost constatat dreptul de proprietate al aceleiaşi părţi asupra imobilului, cu destinaţia de teren, în suprafaţă de 482, 40 mp, înscris în CF nr. x Braşov, sub nr. top x .

În temeiul acestor hotărâri judecătoreşti, reclamanta şi-a intabulat în evidenţele de publicitate imobiliară dreptul de proprietate asupra imobilelor respective. S-a menţionat că, potrivit menţiunilor existente în cărţile funciare nr. x Braşov şi nr. 11758 Braşov, imobilele înscrise sub numerele topografice x au destinaţia de fâneaţă.

Prima instanţă a reţinut că, anterior datei sesizării sale cu soluţionarea cererilor de chemare în judecată ce constituie obiectul dosarelor mai sus indicate, partea reclamantă a învestit instanţele judecătoreşti cu o cerere prin care a formulat pretenţii identice cu cele promovate în cadrul prezentului litigiu.

Astfel, prin cererea înregistrată sub nr. x, la data de 4 martie 2004, pe rolul Tribunalului Braşov, reclamanta A. a chemat în judecată pârâtele S.C. B. S.A. şi S.C. C. S.R.L., solicitând instanţei ca, în urma probelor ce se vor administra, să pronunţe o sentinţă prin care să le oblige pe pârâte la plata lipsei de folosinţă asupra terenului situat în Predeal, str. x, înscris sub numerele cadastrale x, în suprafaţă totală de 1976,40 mp, începând cu data de 4 martie 2001 şi până la data de 6 septembrie 2002.

În motivarea cererii de chemare în judecată pe care a promovat-o, reclamanta a arătat că este proprietarul imobilului - teren.

Pe acest teren, fără acordul proprietarului şi fără respectarea vreunei norme de drept, s-a edificat, parţial, construcţia D. (în prezent B.) şi o parcare chiar în timpul judecării procesului de revendicare, deşi, începând cu anul 1997, a notificat toate societăţile şi instituţiile administrative, ministerul şi asociaţiile care au exercitat folosinţa asupra construcţiilor şi terenului, încercând o rezolvare amiabilă, în sensul închirierii, vânzării sau eliberării terenului proprietatea sa.

În continuarea motivării cererii sale, reclamanta a arătat că preluarea imobilului în litigiu s-a făcut, iniţial, pentru organizare de şantier, iar ulterior, construcţiile E. s-au extins abuziv şi fără niciun drept şi asupra acestuia.

În acest sens, reclamanta a învederat în susţinerea cererii pe care a formulat-o, că nu a existat niciun înscris din care să rezulte construirea legală şi cu bună-credinţă a edificiilor, o dovadă în acest sens constituind-o şi faptul că acestea nu au fost niciodată intabulate în evidenţele de publicitate imobiliară.

În drept, reclamanta şi-a fundamentat cererea pe prevederile art. 482, 494, 1073 şi următoarele din C. civ.

Ulterior, la termenul de judecată din data de 21 februarie 2005, reclamanta a majorat cuantumul sumelor de bani solicitate prin cererea introductivă de instanţă, la 73.836.246.600 RON.

În apărare, pârâta S.C. B. S.A. Predeal a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea, ca neîntemeiată, a cererii de chemare în judecată promovată de reclamantă .

În motivarea poziţiei sale procesuale, pârâta a arătat că este proprietara întregului B., drept pe care l-a dobândit prin cumpărarea întregului pachet de acţiuni de la A.P.A.P.S. Situaţia imobilului de la data dobândirii de către ea a dreptului de proprietate este similară cu cea de astăzi, construcţiile existente nefiind edificate în condiţiile evocate de reclamantă.

Esenţială a fost şi împrejurarea că, la data când reclamanta a obţinut decizia civilă nr. 1493/R/2000 a Curţii de Apel Oradea, situaţia imobilului în litigiu era aceeaşi cu cea de astăzi, lucrările efectuate fiind de modernizare radicală şi nu de construire.

De asemenea, în susţinerea poziţiei sale procesuale, pârâta a arătat că, iniţial, construcţia edificată în anul 1977, s-a realizat legal, cu respectarea normelor legale atunci aplicabile, şi că reclamanta îşi exercită cu rea-credinţă drepturile, întrucât şi-a întemeiat pretenţiile pe un raport de expertiză ce a fost întocmit într-o altă cauză.

Pârâta S.C. C. S.R.L. a formulat, la rândul ei, întâmpinare, prin care a invocat excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive, motivat de faptul că ea nu deţine nicio construcţie situată pe terenul în litigiu şi nici nu foloseşte acest teren în alt mod, calitatea sa fiind aceea de acţionar la S.C. B. S.A., ceea ce nu poate justifica chemarea sa în judecată.

În ceea ce priveşte fondul cauzei, pârâta menţionată a arătat, în întâmpinarea pe care a formulat-o, că acţiunea promovată de reclamantă este nefondată, reluând în acest sens, apărările invocate de pârâta S.C. B. S.A. în susţinerea poziţiei sale procesuale.

După ce a parcurs mai multe cicluri procesuale, cererea de chemare în judecată astfel formulată a fost soluţionată prin sentinţa civilă nr. 67 din 26 ianuarie 2007 pronunţată de Tribunalul Braşov, prin care s-au hotărât următoarele:

S-a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei S.C. C. S.R.L..

S-a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată şi precizată de reclamanta A. în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.A., iar pârâta a fost obligată să achite reclamantei suma de 31.464 Euro, respectiv, echivalentul în RON al acestei sume la data plăţii, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă asupra imobilului-teren - situat în Predeal, str. x, înscris în CF nr. x Braşov, sub numerele topografice x şi în CF nr. x Braşov, sub numărul topografic x, pentru perioada 4 martie 2001 - 6 septembrie 2002.

S-au respins restul pretenţiilor formulate de reclamantă în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.A..

S-a respins cererea de chemare în judecată formulată şi precizată de reclamanta A. în contradictoriu cu pârâta S.C. C. S.R.L., ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală.

La adoptarea acestei soluţii, instanţa a reţinut, în esenţă, că, potrivit concluziilor raportului de expertiză în specialitatea topografie, ce a fost administrat ca probă în cauză, pentru a determina suprafaţa concretă pe care construcţia ce constituie obiectul dreptului de proprietate al pârâtei S.C. B. S.A. o ocupă din imobilul cu destinaţia de teren ce se află în proprietatea părţii reclamante, imobilele - terenuri - în litigiu sunt ocupate, în parte, de B., respectiv de hotelul şi de restaurantul cu terasă ce intră în compunerea acestuia, de două alei betonate şi asfaltate şi de cămine şi conducte de canalizare, apă, gaz şi electrice, iar părţile libere din aceste imobile constituie zone verzi care, conform opiniei expertului, completează aspectul arhitectonic al acestui Complex.

Astfel, expertul a concluzionat, în lucrarea pe care a întocmit-o, că din imobilul cu nr. top x, hotelul B. ocupă o suprafaţă de 32,26 mp; restaurantul şi terasa acestuia ocupă o suprafaţă de 102,79 mp, căminele reţelelor de apă şi canalizare ocupă 7,90 mp, parcarea ocupă o suprafaţă de 69,98 mp, iar o suprafaţă de 5,78 mp este afectată de o platformă din dale, iar suprafaţa liberă (zonă verde) aferentă acestui imobil este de 296,09 mp.

Din imobilul cu nr. top x, expertul a arătat, în raportul de expertiză pe care l-a întocmit că, hotelul B. ocupă o suprafaţă de 32,79 mp, restaurantul şi terasa acesteia, o suprafaţă de 247,90 mp, căminele reţelelor de apă, canalizare şi trotuarul de gardă ocupă 28,70 mp, parcarea 88,62 mp iar platforma din dale 4,10 mp, în timp ce suprafaţa liberă (zona verde) este de 87,49 mp.

În ceea ce priveşte imobilul cu nr. top x, expertul a concluzionat că suprafaţa ocupată de hotelul B. este de 30,77 mp, cea ocupată de restaurantul şi terasa acestuia este de 21,01 mp, că suprafaţa ocupată de alei, de căminele reţelelor de apă şi canalizare este de 153,58 mp, cea ocupată de parcare este de 13,14 mp, iar suprafaţa liberă (zona verde) este de 251,10 mp.

De asemenea, în lucrarea de specialitate efectuată în cauză s-a menţionat că imobilul cu nr. top x este ocupat de hotelul B. pe o suprafaţă de 11,88 mp, de alei pe o suprafaţă de 29,21 mp şi de parcare pe o suprafaţă de 434,95 mp, în timp ce suprafaţa liberă (zona verde) este de 6,36 mp.

În aceste condiţii, instanţa ce a pronunţat respectiva sentinţă civilă a statuat că partea pârâtă datorează părţii reclamante despăgubiri numai pentru suprafaţa pe care o ocupă în mod efectiv din imobilul cu destinaţia de teren ce constituie obiectul dreptului de proprietate al acesteia, respectiv pentru suprafaţa de 499, 400 mp.

În ceea ce priveşte restul suprafeţei din imobilul - teren - ce constituie obiectul dreptului de proprietate al reclamantei, tribunalul a reţinut că o parte din acesta este ocupat de căminele reţelelor de apă şi canalizare, de trotuare (platformă din dale) şi de o parcare, iar o parte este liber, fiind reprezentat de zona verde.

Or, cu privire la aceste suprafeţe nu se putea statua că pârâta S.C. B. S.A. exercită folosinţă, uzurpând în acest fel unul dintre atributele dreptului de proprietate al reclamantei, deoarece, prin destinaţia lor nu pot fi considerate ca aflându-se în folosinţa exclusivă a unei singure persoane. Astfel, căminele de apă şi canalizare şi trotuarele sunt prin destinaţia lor afectate folosinţei publice, motiv pentru care, în lipsa unor dovezi care să ateste că acestea sunt folosite în mod exclusiv de pârâta S.C. B. S.A., instanţa nu a putut reţine susţinerile făcute în acest sens de reclamantă.

În ceea ce priveşte parcarea amplasată pe imobilul - teren - ce constituie obiectul dreptului de proprietate al reclamantei, tribunalul a constatat că, în speţă, nu a fost administrată nicio probă de natură a dovedi că aceasta se află în folosinţa exclusivă a pârâtei S.C. B. S.A..

Unul dintre obiectivele raportului de expertiză în specialitatea construcţii, efectuat în cauză, a fost acela de a determina modul în care este folosită parcarea amplasată pe imobilul în litigiu, respectiv de a specifica dacă aceasta este utilizată de către pârâta mai sus-arătată.

Răspunzând acestui obiectiv, expertul a arătat că nu se poate pronunţa asupra modului de utilizare a spaţiului cu destinaţia de parcare, astfel că, în lipsa unor probe care să ateste că pârâta S.C. B. S.A. este cea care exercită folosinţa asupra acestuia, instanţa nu a putut stabili în sarcina acesteia obligaţia de dezdăunare a reclamantei pentru lipsa de folosinţă a acestei suprafeţe.

În legătură cu suprafaţa liberă reprezentată de zona verde, tribunalul a apreciat că reclamantei nu i se pot acorda despăgubiri constând în contravaloarea lipsei de folosinţă, întrucât nu s-a putut reţine că pârâtele au nesocotit obligaţia de a nu face nimic de natură a aduce atingere atributelor dreptului de proprietate pe care această parte îl are asupra acestor suprafeţe.

Sub acest aspect, instanţa nu a reţinut concluziile expertului în specialitatea topografie, cuprinse în raportul de expertiză administrat ca probă în cauză, concluzii conform cărora, aceste spaţii nu pot fi folosite pentru edificarea unor construcţii care să se încadreze în aspectul arhitectural al zonei, deoarece, în economia prezentei speţe, prezintă relevanţă doar acele aspecte care sunt de natură a dovedi că dreptul reclamantei de a stăpâni în materialitatea lor aceste spaţii şi de a culege fructele produse de acestea a fost încălcat.

În ceea ce priveşte criteriile de determinare a cuantumului despăgubirilor ce se cuvin reclamantei, instanţa ce a pronunţat sentinţa civilă nr. 67 din 26 ianuarie 2007 a reţinut că despăgubirea care se cuvine reclamantei pentru perioada de timp în care a fost lipsită de prerogativa dreptului său de proprietate mai sus-arătată, se constituie din contravaloarea fructelor civile pe care imobilul asupra căruia poartă dreptul său le-ar fi produs dacă s-ar fi aflat în folosinţa acesteia, respectiv din cuantumul chiriei pe care reclamanta ar fi putut să o perceapă ca preţ al folosinţei.

Conform actului aflat la dosarul cauzei, care face parte integrantă din raportul de expertiză contabilă administrată ca probă, în perioada 4 martie 2001 - 6 septembrie 2002, preţul chiriei terenului în litigiu, estimat pe piaţa imobiliară a fost de 3,5 Euro/mp, astfel că tribunalul a calculat despăgubirea ce se cuvine reclamantei, pentru perioada de timp arătată, luând în calcul această sumă de bani.

Împotriva acestei sentinţe părţile procesului au exercitat calea de atac a apelului, ce a fost iniţial soluţionată prin decizia civilă nr. 95 din 3 iulie 2007 pronunţată de Curtea de Apel Braşov, în sensul admiterii acesteia, desfiinţării sentinţei atacate şi trimiterii cauzei spre rejudecare primei instanţe, pe considerentul că aceasta nu a procedat la soluţionarea pe fond a pricinii.

Prin decizia civilă nr. 331/2008, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a admis cererea de recurs formulată de reclamantă, cu consecinţa casării deciziei recurate şi trimiterii cauzei Curţii de Apel Braşov, pentru soluţionarea, pe fond, a cererilor de apel formulate împotriva sentinţei civile nr. 67 din 26 ianuarie 2007 pronunţată de Tribunalul Braşov.

Ca urmare a celor dispuse, Curtea de Apel Braşov a pronunţat decizia civilă nr. 93 din 6 iulie 2010, prin care a admis, în parte, cererile de apel exercitate împotriva sentinţei civile mai sus menţionată, a schimbat, în parte, această hotărâre judecătorească, în sensul că a obligat pârâta să achite reclamantei suma de 6.794,63 euro sau echivalentul în RON la data plăţii efective, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă a imobilului cu destinaţia de teren în litigiu pentru perioada 4 martie 2001 - 6 septembrie 2002, păstrând celelalte dispoziţii ale sentinţei.

În esenţă, instanţa de apel a statuat în sensul că reclamanta este îndreptăţită să primească despăgubiri pentru întreaga suprafaţă de teren ce constituie obiectul dreptului său de proprietate, respectiv pentru suprafaţa de 1976,40 mp, întrucât suprafaţa de teren pentru care prima instanţă nu a acordat despăgubiri nu poate fi utilizată de către partea reclamantă în alte scopuri şi pentru că spaţiul verde, cu privire la care Tribunalul Braşov a decis că reprezintă o zonă liberă, face parte din ansamblul arhitectural al complexului hotelier.

În ceea ce priveşte criteriul de evaluare a despăgubirii, instanţa de apel a reţinut că acesta este cel al chiriei practicate pentru un teren similar celui în litigiu, însă a luat în considerare la calcularea acestor despăgubiri lucrarea de expertiză efectuată de expertul F., întrucât aceasta corespunde exigenţelor ştiinţifice, în conformitate cu care cuantumul chiriei este de 1,91 euro/mp/lună.

Această hotărâre judecătorească a dobândit caracter irevocabil prin respingerea căii de atac a recursului ce a fost exercitată împotriva ei.

Raportat la cele mai sus expuse, prima instanţă a reţinut că operează puterea de lucru judecat cu privire la statuările pe care instanţele judecătoreşti ce au soluţionat litigiul anterior dintre părţi le-au făcut cu privire la suprafaţa de teren pe care pârâta o ocupă din imobilul cu destinaţia de teren ce constituie obiectul dreptului de proprietate al reclamantei şi cu privire la criteriul de determinare a dezdăunării pe care această parte a solicitat-o, ce se impun prezentei instanţe, având natura juridică a unor prezumţii legale absolute în conformitate cu prevederile existente în art. 1200 pct. 4 din C. civ. (1864).

Potrivit art. 1200 pct. 4 din C. civ. (1864): "sunt prezumţii legale acelea care sunt determinate special prin lege, precum puterea ce legea acordă autorităţii de lucru judecat", iar, potrivit art. 166 din C. proc. civ. (1865): "excepţia puterii de lucru judecat se poate ridica, de către părţi sau de către judecător, chiar înaintea instanţelor de recurs".

În doctrină, s-a arătat că efectele puterii de lucru judecat prezintă un dublu aspect: un aspect negativ, pentru partea care a pierdut procesul, în sensul că nu mai poate repune în discuţie dreptul său într-un alt litigiu şi un aspect pozitiv, pentru partea care a câştigat procesul, în sensul că se poate prevala de dreptul recunoscut, într-o nouă judecată.

Lucrul judecat are următoarele efecte: 1) exclusivitatea, care face ca un nou litigiu între acelaşi părţi, pentru acelaşi obiect şi cu aceeaşi cauză, să nu mai fie cu putinţă; 2) incontestabilitatea, care face ca o hotărâre judecătorească irevocabilă să nu mai poate fi atacată; 3) executorialitatea, care face ca o hotărâre judecătorească să poată fi pusă în executare silită la cererea părţii care a câştigat procesul şi 4) obligativitatea, care face ca părţile să se supună hotărârii judecătoreşti.

În mod obişnuit, puterea de lucru judecat a unei hotărâri judecătoreşti este invocată într-un proces ulterior, prin intermediul excepţiei "autorităţii de lucru judecat", atunci când al doilea proces este între aceleaşi părţi, are acelaşi obiect şi este întemeiat pe aceeaşi cauză. (art. 1201 din C. civ. în vigoare la data promovării cererii)

În acest caz, autoritatea de lucru judecat reprezintă acel efect al puterii lucrului judecat, care este exclusivitatea.

Având însă în vedere şi celelalte efecte ale puterii lucrului judecat, înseamnă că cele două expresii - "puterea de lucru judecat" şi "autoritatea de lucru judecat"- nu sunt sinonime. Autoritatea de lucru judecat este o parte a "puterii de lucru judecat". Cu alte cuvinte, existenţa unei hotărâri judecătoreşti poate fi invocată în cadrul unui alt proces, cu autoritate de lucru judecat, atunci când se invocă exclusivitatea hotărârii, sau cu putere de lucru judecat, atunci când se invocată obligativitatea sa, fără ca în cel de al doilea proces să fie acelaşi părţi, să se discute acelaşi obiect şi aceeaşi cauză.

Statuările ce au fost făcute de instanţele judecătoreşti în cadrul litigiului ce a constituit obiectul dosarului civil nr. x/2006 au avut în cadrul procesului de faţă valoarea unor mijloace de probă, anume de prezumţii legale absolute, ce nu au putut fi combătute prin alte mijloace de probă şi nici nu au putut fi contrazise.

În raport de aceste constatări, instanţa, cu ocazia administrării probei cu expertiza tehnică judiciară în specialitatea evaluarea proprietăţii imobiliare, a stabilit drept criteriu de evaluare a cuantumului prejudiciului reclamat de titularul cererii de chemare în judecată şi luarea în considerare a criteriului reţinut prin decizia civilă nr. 93/2010 a Curţii de Apel Braşov, anume acela al celei mai bune utilizări.

Aplicând acest criteriu de evaluare, expertul judiciar desemnat în cauză, respectiv d-nul expert G. a stabilit că prejudiciul pretins de către partea reclamantă este de 0,279/euro/lună/mp.

S-a mai menţionat că ambele părţi ale litigiului au formulat obiecţiuni cu privire la concluziile raportului de expertiză tehnică judiciară ce a fost administrat ca probă în cauză, obiecţiuni pe care instanţa le-a respins prin încheierea şedinţei publice din data de 6 decembrie 2013, pentru considerentele expuse în cuprinsul acesteia.

De asemenea, sub aspectul analizat, s-a precizat că, în susţinerea obiecţiunilor pe care le-au formulat, părţile au invocat lucrări ce au fost întocmite de către experţii consilieri pe care tribunalul i-a numit în această calitate cu ocazia încuviinţării probei cu expertiza tehnică judiciară, susţinând că determinarea cuantumului prejudiciului reclamat trebuie stabilit prin luarea în considerare a acestor lucrări.

Prima instanţă a înlăturat această solicitare, în primul rând pentru că, aşa cum s-a subliniat, sub aspectul criteriului ce trebuie utilizat pentru stabilirea acestui cuantum operează puterea de lucru judecat a statuărilor făcute prin hotărârile judecătoreşti pronunţate în litigiul anterior, iar apoi, pentru că experţii consilieri ai părţilor au întocmit lucrările la care acestea au făcut referire în baza unor convenţii perfectate cu părţile din proces, activitatea lor nefiind supusă supravegherii şi controlului instanţei de judecată, astfel că în privinţa activităţii lor nu a putut fi reţinută prezumţia de imparţialitate ce operează în legătură cu activitatea expertului judiciar desemnat de instanţa de judecată.

Faţă de aceste considerente, s-a reţinut că materialul probator ce a fost administrat în cauză, din care face parte şi prezumţia legală absolută reţinută conform argumentaţiei expuse, atestă că imobilul cu destinaţia de teren în litigiu ce constituie obiectul dreptului de proprietate al părţii reclamante este ocupat în totalitate de construcţiile aflate în patrimoniul părţii pârâte.

Potrivit art. 480 C. civ. (1864) "proprietatea este dreptul pe care îl are cineva de a se bucura şi a dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, însă în limitele determinate de lege".

Prin urmare, dreptul de proprietate este acel drept real care conferă titularului atributele de posesie, folosinţă şi dispoziţie asupra unui bun, atribute pe care numai el le poate exercita în plenitudinea lor, în putere proprie şi în interesul său propriu, cu respectarea normelor juridice în vigoare.

În conţinutul dreptului de proprietate intră trei atribute: posesia, folosinţa şi dispoziţia.

Posesia constă în posibilitatea proprietarului de a stăpâni bunul ce-i aparţine în materialitatea sa, comportându-se faţă de toţi ceilalţi ca fiind titularul dreptului de proprietate.

Folosinţa conferă proprietarului facultatea de a întrebuinţa bunul său, culegând sau percepând în proprietate toate fructele pe care acesta le produce.

Atributul dispoziţiei este alcătuit din dreptul de dispoziţie materială şi din dreptul de dispoziţie juridică. Dreptul de dispoziţie materială este posibilitatea proprietarului de a dispune de substanţa bunului, adică de a-l transforma, consuma sau distruge, cu respectarea reglementărilor în vigoare. Dispoziţia juridică se concretizează în posibilitatea proprietarului de a înstrăina dreptul de proprietate, cu titlu oneros sau gratuit prin acte între vii sau de mortis causa şi de a-l greva cu drepturi reale derivate principale sau accesorii, în favoarea altor persoane, cu respectarea regimului juridic stabilit de lege.

Dreptul de proprietate este un drept absolut, deoarece este recunoscut titularului său în raporturile acestuia cu toţi ceilalţi, care sunt obligaţi să nu facă nimic de natură a-l încălca.

De asemenea, dreptul de proprietate este deplin şi exclusiv, întrucât el conferă titularului toate cele trei atribute menţionate mai sus şi anume: posesia, folosinţa şi dispoziţia, atribute care sunt independente de orice puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv.

O altă caracteristică a dreptului de proprietate este aceea că el este nelimitat în timp şi durează atâta vreme cât există şi bunul care face obiectul său. De asemenea, el nu se pierde prin neuz, adică prin neexercitare.

Din materialul probator administrat în cauză a rezultat că pe imobilul cu destinaţia de teren ce formează obiectul dreptului de proprietate al reclamantei, sunt amplasate hotelul, restaurantul şi terasa acestuia, ce intră în compunerea Complexului Hotelier "B." din Predeal, căminele reţelelor de apă şi canalizare, o parcare şi o platformă betonată. Or, această împrejurare, este de natură să o lipsească pe reclamantă de două dintre atributele dreptului său de proprietate, şi anume, jus utendi şi jus fruendi, respectiv de dreptul de a stăpâni efectiv bunul imobil în litigiu, în materialitatea lui şi de a-i culege fructele.

Potrivit art. 483 C. civ., fructele bunului se cuvin proprietarului. De la această regulă face excepţie posesorul de bună-credinţă, adică cel care posedă ca proprietar în puterea unui titlu translativ de proprietate, ale cărui vicii nu-i sunt cunoscute, pe care legea îl absolvă de obligaţia de a mai restitui fructele percepute, conform art. 485 C. civ.

Sub acest aspect s-a menţionat că, pentru a opera exonerarea de obligaţia de restituire a fructelor este necesar ca buna-credinţă să existe la fiecare moment al culegerii fructelor şi nu doar la luarea în posesie a bunului. Or, partea pârâtă a încetat să mai fie de bună - credinţă în momentul în care a fost notificată de către partea reclamantă cu privire la existenţa dreptului său de proprietate asupra terenului pe care se află amplasat complexul hotelier, solicitându-i-se să înceteze actele materiale de folosire şi posesie a acestui imobil.

Aşa fiind, prima instanţă a apreciat că pârâta S.C. B. S.A. este obligată să restituie reclamantei contravaloarea lipsei de folosinţă a terenului ce este ocupat de construcţiile ce fac parte din patrimoniul său, întrucât a încălcat obligaţia de a nu face nimic de natură a aduce atingere celor două atribute ale dreptului de proprietate al reclamantei, menţionate mai-sus.

În ceea ce priveşte criteriile de determinare a cuantumului despăgubirilor ce se cuvin reclamantei, prima instanţă a reţinut următoarele:

Folosinţa este acea prerogativă a dreptului de proprietate în temeiul căreia proprietarul poate întrebuinţa bunul în interesul său, culegând şi fructele. C. civ. nu defineşte fructele. În fapt, fructele sunt produse de bun în mod periodic, fără să altereze substanţa acestuia şi se împart în trei categorii, şi anume: fructe naturale, care se produc indiferent de voinţa omului, fructe industriale, care presupun intervenţia omului, dar sunt produse de natură şi fructe civile, care sunt consecinţa unor acte juridice.

Fructele naturale şi industriale se dobândesc prin percepere, iar fructele civile se dobândesc zi de zi.

În speţă, prima instanţă a apreciat că despăgubirea care se cuvine reclamantei pentru perioada de timp în care a fost lipsită de prerogativa dreptului său de proprietate, se constituie din contravaloarea fructelor civile pe care imobilul asupra căruia poartă dreptul său le-ar fi produs dacă s-ar fi aflat în folosinţa acesteia, astfel cum a rezultat din raportul de expertiză tehnică juridică ce a fost administrat ca probă, potrivit celor mai sus expuse.

Aplicând acest criteriu, prima instanţă a reţinut că, pentru perioada de timp cuprinsă între data de 21 octombrie 2007 şi 21 octombrie 2010, partea reclamantă trebuie să fie despăgubită de către pârâtă cu suma de 19.851,12 euro, respectiv cu echivalentul în RON al acestei sume la data efectuării plăţii, iar pentru perioada 21 octombrie 2010 - 21 octombrie 2012, cu suma de 13.234,0 euro, respectiv echivalentul în RON al acesteia la data efectuării plăţii.

În conformitate cu prevederile existente în art. 274 şi în art. 276 din C. proc. civ., prima instanţă a acordat părţii reclamante cheltuieli parţiale de judecată, constând în contravaloarea taxei judiciare de timbru şi a timbrului judiciar stabilite prin raportare la valoarea pretenţiilor admise şi a instituit în sarcina părţii pârâte obligaţia de a achita reclamantei sumele de bani astfel determinate, compensând restul cheltuielilor efectuate de părţi în cadrul prezentului proces, ce au constat în onorariul avocaţial şi în onorariul expertului judiciar.

În ceea ce priveşte cererile de chemare în garanţie pe care partea pârâtă le-a formulat, prima instanţă a apreciat că acestea nu pot fi admise.

Astfel, potrivit prevederilor cuprinse în art. 60 din C. proc. civ. (1865) "partea poate să cheme în garanţie o altă persoană împotriva căreia ar putea să se îndrepte, în cazul când ar cădea în pretenţiuni cu o cerere în garanţie sau în despăgubire".

Prin urmare, pentru a putea fi admisă o cerere formulată în condiţiile acestui text de lege, trebuie să se constate existenţa unui raport juridic între partea care a promovat-o şi cel chemat în garanţie, în virtutea căruia acesta din urmă să fie obligat să acorde primului despăgubiri, or, în cauza de faţă acest raport juridic nu există.

Contractul de vânzare - cumpărare de acţiuni nr. 13/1997, pe care pârâta l-a invocat în susţinerea cererilor de chemare în garanţie, a fost perfectat de Fondul Proprietăţii de Stat cu S.C. H. S.R.L., S.C. I. S.R.L. şi S.C. J. S.R.L. şi a avut ca obiect înstrăinarea unui număr de 89.760 acţiuni nominative reprezentând 51% din capitalul social al S.C. K. S.A..

În cuprinsul art. 7.2 al acestui act juridic se specifică faptul că societatea comercială mai sus indicată (SC K. SA) nu deţine un titlu de proprietate asupra imobilului cu destinaţia de teren, astfel că valoarea acţiunilor ce au fost înstrăinate nu cuprinde şi valoarea acestui imobil, urmând ca, în termen de 15 zile de la data obţinerii acestui titlu, părţile contractante să încheie un act adiţional prin care să înstrăineze cumpărătorilor şi acţiunile ce vizează acest activ.

S-a menţionat că pârâta este succesorul în drepturi al S.C. K. S.A., calitate ce a fost reţinută de către instanţa de judecată la soluţionarea excepţiei lipsei calităţii procesuale active a acesteia în formularea cererilor de chemare în garanţie, ce a fost invocată potrivit celor anterior arătate, iar, în această calitate, a afirmat că între ea şi chemaţii în garanţie există un raport juridic în virtutea căruia aceştia trebuiau să îi garanteze dreptul de a folosi terenul pe care este amplasat complexul hotelier ce se află în patrimoniul său şi posibilitatea de a obţine un titlu de proprietate asupra acestuia.

Afirmaţiile astfel făcute au fost lipsite de suport în condiţiile în care, în contractul de vânzare - cumpărare de acţiuni nr. 13/1997, nu există nicio clauză care să ateste asumarea de către instituţia implicată în procesul de privatizare a obligaţiei la care partea pârâtă a făcut referire. Din contră, în acest act juridic se specifică în mod expres că societatea comercială ce a fost supusă procesului de privatizare nu deţine un titlu de proprietate asupra terenului pe care este amplasat Complexul Hotelier, B.", acţiunile înstrăinate nevizând şi acest activ, astfel că cei care au perfectat în calitate de cumpărători contractul mai sus identificat au contractat în cunoştinţă de cauză şi şi-au asumat riscul de a le fi contestată folosinţa pe care o exercitată asupra acestui teren.

Împotriva acestei sentinţe au declarat apel atât reclamanta A., cât şi pârâta S.C. B. S.A..

Apelanta A. a solicitat admiterea apelului, schimbarea, în parte, a sentinţei atacate în ce priveşte cuantumul şi modul de stabilire a despăgubirilor acordate de prima instanţă drept contravaloare a lipsei de folosinţă, avându-se în vedere suma de 4,59 euro/mp/lună pentru perioada 21 octombrie 2007 - 21 octombrie 2010 şi suma de 3,69 euro/mp/lună pentru perioada 22 octombrie 2010 - 22 octombrie 2012, precum şi obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată.

Apelanta S.C. B. S.A. a formulat, iniţial, apel împotriva încheierii din 5 aprilie 2013 şi a sentinţei civile nr. 177/D din 30 decembrie 2013 a Tribunalului Braşov, solicitând admiterea apelului, schimbarea sentinţei apelate şi, în principal, respingerea cererilor de chemare în judecată conexate ca neîntemeiate, iar în subsidiar admiterea cererilor de chemare în garanţie. Tot în subsidiar apelanta a solicitat limitarea răspunderii la suprafaţa efectiv ocupată de construcţii, precum şi admiterea cererii de chemare în garanţie.

Chemata în garanţie, Autoritatea pentru Administrarea Activelor Statului, a invocat excepţia lipsei de calitate procesuală activă a S.C. B. S.A. Predeal.

Prin decizia nr. 410/Ap din data de 15 martie 2016 pronunţată de Curtea de Apel Braşov a fost respinsă excepţia lipsei de calitate procesuală activă a S.C. B. S.A. Predeal invocată de chemata în garanţie Autoritatea pentru Administrarea Activelor Statului.

Au fost respinse, ca nefondate, apelurile declarate de reclamanta A. şi pârâta S.C. B. S.A. Predeal împotriva sentinţei civile nr. 177/D/2013, a Tribunalului Braşov, care a fost păstrată.

A fost obligată pârâta S.C. B. S.A. Predeal să plătească în contul expertului tehnic L., prin Biroul Local de Expertize Judiciare din cadrul Tribunalului Braşov, suma de 7412 RON diferenţă onorariu expert.

A fost respinsă cererea expertului tehnic L. de obligare a pârâtei la plata sumei de 550 RON ca nedovedită.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs ambele părţi.

Prin decizia nr. 1523 din 21 septembrie 2016 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie au fost admise recursurile declarate de reclamanta A. şi de pârâta S.C. B. S.A. împotriva deciziei nr. 410/Ap din 15 martie 2016 a Curţii de Apel Braşov, secţia Civilă.

A fost casată decizia atacată şi s-a trimis cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe de apel.

Pentru a pronunţa această decizie Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a reţinut următoarele.

Recursul pârâtei pune în discuţie aspecte de nelegalitate vizând natura juridică a raportului dintre părţi, stabilită eronat de instanţele anterioare din cauza nesocotirii sau aplicării greşite a efectelor autorităţii de lucru judecat a unor hotărâri pronunţate în litigiile dintre părţi.

Această ignorare a autorităţii de lucru judecat s-ar fi repercutat asupra temeiului juridic al pretenţiilor deduse judecăţii, plasându-le pe un alt tărâm juridic, acela al nesocotirii unei obligaţii generale negative, opozabile erga omnes, care revine oricărei persoane - în speţă, pârâtei - de a se abţine de la orice act sau fapt de natură a aduce atingere dreptului de proprietate al reclamantei, protejat de dispoziţiile art. 480 C. civ.

S-a constatat că în stabilirea cadrului judecăţii, instanţele fondului au pornit de la un litigiu soluţionat anterior în raporturile dintre părţi vizând pretenţii identice - respectiv, lipsa de folosinţă asupra aceluiaşi teren, dar pentru o altă perioadă, 4 martie 2001 - 6 septembrie 2002 - conform sentinţei civile nr. 67 din 26 ianuarie 2007 a Tribunalului Braşov (definitivă prin decizia nr. 93/Ap din 6 iulie 2010 a Curţii de Apel Braşov şi irevocabilă prin decizia nr. 6537 din 28 septembrie 2011 a ÎCCJ, secţia I civilă).

Cu referire la aceste hotărâri judecătoreşti, instanţa de apel a reţinut că se impune efectul pozitiv al lucrului judecat în privinţa suprafeţei de teren ocupate de pârâtă, a criteriului de determinare a dezdăunării, precum şi a temeiului juridic al acestor despăgubiri, dat de dispoziţiile art. 483 C. civ., care permit proprietarului să culeagă fructele bunului său.

O astfel de valorificare a autorităţii de lucru judecat neagă însă, împrejurarea esenţială pentru maniera în care se manifestă efectele acestei instituţii, atunci când raţiunile de fapt şi de drept care au determinat o anumită soluţie, în considerarea unei perioade de timp (adică, a unei stări prezente la momentul judecăţii, dar de natură a fi revizuită ulterior) se modifică în timp.

Or, sub acest aspect, autoritatea de lucru judecat se produce limitat în timp (pro tempore), întrucât fundamentul ei (bazat pe verificarea jurisdicţională şi imutabilitatea litigiului) se justifică atâta vreme cât rămân neschimbate împrejurările de fapt şi de drept care au fundamentat adoptarea hotărârii.

În speţă, pârâta a susţinut că aceste împrejurări s-au modificat, având în vedere modalitatea în care au fost tranşate irevocabil alte litigii dintre părţi, care au vizat raporturile juridice dintre acestea asupra aceloraşi imobile.

Astfel, s-a arătat că prin sentinţa civilă nr. 991/2006 a Judecătoriei Braşov (irevocabilă prin decizia nr. 1264/R din 3 noiembrie 2010 a Curţii de Apel Braşov), respingându-se cererea reclamantei A., de obligare a pârâtei S.C. B. S.A. la demolarea construcţiilor situate în Predeal str. x şi la plata lipsei de folosinţă, s-a reţinut calitatea de constructor de bună-credinţă a pârâtei, faptul că nu poate fi obligată la demolarea construcţiei şi că nu există un temei de drept pentru obligarea sa la plata lipsei de folosinţă a terenului, în raport cu prevederile art. 494 alin. (3) C. proc. civ., care consacră obligaţiile pe care le are proprietarul terenului.

De asemenea, s-a arătat că prin decizia nr. 5/C din 28 ianuarie 2015 a Curţii de Apel Constanţa (irevocabilă prin decizia nr. 1188 din 7 mai 2015 a ÎCCJ, secţia I civilă), deşi s-a respins cererea formulată de pârâta S.C. B. S.A., de constatare a dreptului său de superficie în privinţa aceloraşi edificate, s-a reţinut, totuşi, calitatea sa de constructor de bună-credinţă, ceea ce s-a constatat a lipsi din cerinţele referitoare la constituirea dreptului de superficie fiind existenţa acordului dintre proprietarul fondului şi constructor.

Or, cu referire la aceste hotărâri, care tranşează aspecte importante ale raporturilor juridice dintre părţi, instanţa de apel a negat efectul autorităţii de lucru judecat sub motiv că nu ar fi întrunită tripla identitate de elemente, întrucât obiectul celor două pricini ar fi diferit.

O asemenea modalitate de abordare este eronată, întrucât reduce instituţia autorităţii de lucru judecat la funcţia ei procedurală, de excepţie care împiedică reluarea aceluiaşi litigiu, în condiţiile identităţii de obiect, cauză şi părţi (conform art. 1.201 C. civ., art. 166 C. proc. civ.).

În realitate, pârâta s-a prevalat de efectul pozitiv al lucrului judecat, adică de prezumţia de adevăr (absolută în relaţia dintre părţi), în sensul dispoziţiilor art. 1.202 alin. (2), art. 1200 pct. 4 C. civ., ceea ce înseamnă posibilitatea pentru părţi de a se prevala în litigii ulterioare de maniera în care au fost deja tranşate anumite chestiuni litigioase, fără posibilitatea de a mai fi contestate.

În acelaşi timp, atunci când face referire la decizia nr. 1188 din 7 mai 2015 a ÎCCJ, instanţa de apel, deşi îi neagă autoritatea de lucru judecat sub motiv că vizează alt aspect, respectiv rezolvarea dată dreptului de superficie pretins de pârâtă, reţine, totuşi, din această hotărâre elemente de fapt valorificabile în prezentul litigiu.

Astfel, în legătură cu această decizie a instanţei anterioare s-a reţinut că "este fără echivoc ocuparea în continuare a terenului reclamantei".

Din acest punct de vedere, s-a reţinut că instanţa de apel a ignorat că ceea ce intră sub efectul autorităţii de lucru judecat nu este situaţia de fapt în sine, ci felul în care aceasta a fost încadrată juridic şi dezlegată în drept de către instanţă.

Or, în speţă, pârâta se prevalase de faptul că prin hotărârea irevocabilă menţionată, deşi i s-a respins cererea de constatare a dreptului de superficie, s-a reţinut în acelaşi timp, că are calitatea de constructor de bună-credinţă, solicitând să se dea eficienţă juridică acestei statuări jurisdicţionale irevocabile.

Faţă de cele menţionate anterior, s-a constatat că judecata cauzei în apel s-a făcut cu aplicarea greşită a normelor care reglementează efectele autorităţii de lucru judecat.

Pe de o parte, reţinând că temeiul juridic al pretenţiilor reclamantei şi cadrul în care acestea pot fi valorificate sunt date de dispoziţiile art. 482, art. 483 C. civ., întrucât s-ar impune cele tranşate anterior prin decizia nr. 93/Ap/2010 a Curţii de Apel Braşov, instanţa de apel a nesocotit faptul că autoritatea de lucru judecat cunoaşte limitări în timp, acţionând pro tempore, câtă vreme s-au menţinut raţiunile de fapt şi de drept care au justificat o anumită soluţie.

Or, în justificarea demersului finalizat prin decizia nr. 93/Ap/2010 (irevocabilă prin decizia nr. 6537 din 28 septembrie 2011 a ÎCCJ), reclamanta însăşi menţionase că nu există niciun înscris din care să rezulte construirea legală şi cu bună-credinţă a edificiilor de către pârâtă.

Tocmai pentru a demonstra modificarea elementelor reţinute iniţial - şi astfel, caracterul limitat în timp al acelor dezlegări jurisdicţionale - pârâta a invocat hotărârile judecătoreşti prin care s-a statuat asupra calităţii sale de constructor de bună-credinţă în privinţa edificatelor de pe terenul reclamantei.

Pe de altă parte, negând autoritatea de lucru judecat a sentinţei nr. 991/2006 a Judecătoriei Braşov, irevocabilă prin decizia nr. 1264/R din 3 noiembrie 2010 a Curţii de Apel Braşov, precum şi a deciziei nr. 5/C/2015 a Curţii de Apel Constanţa (irevocabilă prin decizia nr. 1188 din 7 mai 2015 a ÎCCJ) sub motiv că litigiile respective au vizat un alt obiect dedus judecăţii, instanţa de apel a redus, în mod nelegal, instituţia autorităţii de lucru judecat la funcţia ei negativă, extinctivă (de excepţie procesuală care împiedică rejudecarea aceluiaşi litigiu), ignorând funcţia ei pozitivă, normativă (art. 1202 alin. (2), art. 1200 pct. 4 C. civ.), de prezumţie absolută, care se opune în litigiile ulterioare dintre părţi, pe aspectul chestiunilor litigioase deja dezlegate.

Această denaturare a funcţiilor autorităţii de lucru judecat a avut drept consecinţă soluţionarea cauzei fără lămurirea conţinutului raportului juridic dintre părţi, prin preluarea elementelor de fapt şi de drept reţinute cu ocazia judecăţii conform deciziei nr. 93/Ap/2010 a Curţii de Apel Braşov şi cu nesocotirea aspectelor noi intervenite în situaţia juridică a părţilor, prin pronunţarea unor hotărâri care stabilesc în ce regim au fost edificate construcţiile pe terenul reclamantei.

Instanţa de recurs a indicat ca la reluarea judecăţii să se lămurească, ţinându-se seama de efectele autorităţii de lucru judecat, care este natura raporturilor juridice dintre părţi şi ca atare, izvorul pretenţiilor reclamantei, dacă acesta se poate fundamenta, la modul general, pe dispoziţiile art. 480 - 482 C. civ. şi pe sancţionarea unei obligaţii generale negative care revine oricărei persoane de a se abţine de la orice act sau fapt care ar aduce atingere dreptului de proprietate al altuia sau este vorba de o situaţie particulară, în care afectarea dreptului de proprietate se face prin edificarea unor construcţii cu bună-credinţă, caz în care reglarea raporturilor dintre proprietar şi constructor se realizează în cadrul altei instituţii juridice, reglementate de art. 492 - 494 C. civ.

În ce priveşte susţinerea din întâmpinare a reclamantei, conform căreia accesiunea imobiliară artificială nu ar putea fi supusă analizei instanţei întrucât dispoziţiile legale care reglementează această materie nu fac obiectul cauzei, nefiind formulat capăt de cerere pe acest aspect, ea are caracter nefondat.

În condiţiile în care normele legale ce fundamentează această instituţie au fost invocate în apărare de către pârâtă, ele trebuie să facă obiect de analiză şi verificare jurisdicţională. Poziţia procesuală a părţilor poate fi nu numai aceea de a obţine, pe baza cererilor formulate, condamnarea şi ulterior executarea hotărârii, ci şi paralizarea demersului judiciar, atunci când se tinde la a se demonstra că pretenţia reclamantului nu poate fi primită faţă de fundamentul juridic ales.

Critica pârâtei vizând modalitatea de soluţionare a cererii de chemare în garanţie s-a indicat a fi valorificată la momentul rejudecării în funcţie de rezolvarea ce va fi dată pretenţiei principale.

În funcţie de această dezlegare, se va aprecia asupra utilităţii verificării celorlalte aspecte învederate de către pârâta-recurentă, în legătură cu suprafaţa de teren ocupată de construcţie, identificarea diferită a terenurilor litigioase, ignorarea datelor cadastrale şi inexactitatea planurilor topografice, etc.

În mod asemănător, criticile îndreptate împotriva încheierii de şedinţă din 6 octombrie 2015 - în legătură cu respingerea cererii de efectuare a expertizei în specialitatea construcţii şi felul în care s-a revenit asupra probelor încuviinţate anterior - vor fi avute în vedere în funcţie de dezlegarea dată calificării raportului juridic litigios.

Recursul reclamantei a avut în vedere, în principal, critici legate de modalitatea în care a fost întocmit raportul de expertiză şi a fost realizată evaluarea despăgubirilor, dar nu este nul, aşa cum a susţinut prin întâmpinare pârâta, în contextul în care aduce în dezbatere şi aspecte legate de felul în care s-a răspuns criticilor din apel, susţinându-se că s-a dat eficienţă, în mod contradictoriu, unei judecăţi anterioare pe aspectul metodei de evaluare a despăgubirilor.

Faţă de aspectele prioritare care s-au impus analizei în cadrul recursului pârâtei şi care au determinat casarea cu trimitere spre rejudecare, aceeaşi soluţie s-a impus şi cu privire la recursul pârâtei.

Întrucât modalitatea de rezolvare în drept a raportului litigios va determina şi utilitatea probatoriului, aspectele legate de evaluarea despăgubirilor, caracterul derizoriu, necesitatea de a nu fi încălcat art. 1 Protocolul nr. 1 în stabilirea despăgubirilor vor fi în vedere în funcţie de contextul şi cadrul normativ ce se vor stabili la rejudecare.

În rejudecare cauza a fost înregistrată pe rolul Curţii de Apel Braşov sub nr. x/2010.

Prin decizia nr. 313/Ap din 20 februarie 2017 a Curţii de Apel Braşov, secţia Civilă, au fost respinse apelurile declarate de apelaţii A. şi S.C. B. S.A. împotriva sentinţei civile nr. 177/D/30 decembrie 2013, pronunţată de Tribunalul Braşov, secţia I civilă, în dosarul nr. x/2010, pe care a păstrat-o.

Au fost compensate cheltuielile de judecată efectuate de părţi.

Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de apel a reţinut următoarele:

Având în vedere considerentele deciziei de casare a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, instanţa de apel a pus în vedere părţilor să îşi precizeze susţinerile în raport de conturarea situaţiei juridice existente între acestea ca urmare a soluţionării irevocabile a litigiilor purtate de acestea în perioada ce a trecut de la data promovării primei acţiuni în pretenţii pentru lipsa de folosinţă a terenului până în prezent.

De asemenea instanţa de apel a întrebat în repetate rânduri părţile dacă pot ajunge la o înţelegere prin care să tranşeze în mod definitiv litigiul existent între acestea determinat de situaţia particulară a acestora.

Prin notele scrise depuse la dosar apelanta-reclamantă a precizat că îşi menţine atât cererea de acordare a despăgubirilor pentru lipsa de folosinţă a terenului pentru perioada dedusă judecăţii, cât şi temeiul juridic invocat prin cererea de chemare în judecată, respectiv art. 480, art. 1078, art. 483 C. civ. şi art. 1 paragraf 1 din Primul protocol Adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului .

Apelanta-pârâtă a precizat în notele scrise depuse la dosar că în speţă sunt incidente dispoziţiile art. 494 alin. (3) teza a II-a C. civ., susţinând, în esenţă, că dată fiind calitatea sa de constructor de bună-credinţă, stabilită în mod irevocabil prin sentinţei nr. 991/2006 a Judecătoriei Braşov, irevocabilă prin decizia nr. 1264/R din 3 noiembrie 2010 a Curţii de Apel Braşov, proprietarul fondului devine ope legis proprietarul construcţiei realizate cu bună-credinţă şi este obligat să preia construcţia şi să despăgubească constructorul. Alternativa o reprezenta superficia, dar care presupune acordul proprietarului terenului în privinţa edificării construcţiilor de către o altă persoană pe terenul acestuia, însă în situaţia dată superficia a fost infirmată prin decizia nr. 5/C/2015 a Curţii de Apel Constanţa, irevocabilă prin decizia nr. 1188 din 7 mai 2015 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

De asemenea, părţile au menţionat expres că la momentul soluţionării apelului nu este posibilă soluţionarea pe cale amiabilă a litigiului.

Instanţa de apel a constatat că în speţă se impune analizarea pretenţiilor deduse judecăţii, prin prisma verificării aspectelor statuate în mod irevocabil în cadrul litigiilor anterioare purtate între părţi şi soluţionate în mod irevocabil.

Astfel, între părţi s-a purtat un prim litigiu ce a avut ca obiect pretenţiile reclamantei A. pentru lipsa de folosinţă a terenului în suprafaţă totală de 1976,40 mp.

Acest litigiu s-a soluţionat prin sentinţa civilă nr. 67 din 26 ianuarie 2007 a Tribunalului Braşov, definitivă prin decizia civilă nr. 93 din 6 iulie 2010 a Curţii de Apel Braşov şi irevocabilă prin decizia nr. 6537 din 28 septembrie 2011 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Prin aceste hotărâri judecătoreşti s-a stabilit că reclamanta este îndreptăţită la acordarea despăgubirilor pentru lipsa de folosinţă a întregii suprafeţe de teren pe care o are în proprietate, iar în ceea ce priveşte cuantumul acestor despăgubiri criteriul avut în vedere a fost cel al "celei mai bune utilizări".

Ulterior, reclamanta A. a promovat în contradictoriu cu pârâtele S.C. C. S.R.L. şi S.C. B. S.A. o nouă acţiune prin care a solicitat demolarea construcţiilor de pe terenul situat în Predeal, str. x şi plata lipsei de folosinţă.

Această acţiune a fost respinsă prin sentinţa civilă nr. 991/2006 a Judecătoriei Braşov, definitivă prin decizia civilă nr. 99 din 13 aprilie 2010 a Tribunalului Braşov şi irevocabilă prin decizia civilă nr. 1264/R din 3 noiembrie 2010 a Curţii de Apel Braşov.

În acest litigiu s-a reţinut buna credinţă a constructorului astfel că s-a respins cererea de demolare a construcţiilor de pe terenul reclamantei şi, urmând soarta principalului, s-a respins şi cererea de despăgubiri până la demolarea construcţiei.

Ulterior, S.C. B. a solicitat, printr-o cerere de intervenţie în interes propriu, formulată în dosarul nr. x/2010, în contradictoriu cu A., constatarea dreptului de superficie asupra imobilului, invocând calitatea sa de constructor de bună-credinţă şi acordul proprietarului terenului la edificare.

Această cerere a fost respinsă, soluţia fiind menţinută prin decizia civilă nr. 5/C din 28 ianuarie 2015 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa în dosarul nr. x/2010.

În considerentele acestei decizii s-au reţinut următoarele:

"Calitatea de constructor de bună-credinţă pe terenul altuia nu echivalează însă cu calitatea de superficiar, pentru dobândirea dreptului de superficie fiind necesar să se dovedească pe lângă faptul construirii şi izvorul dreptului de superficie cu privire la terenul pe care s-a edificat, respectiv convenţia încheiată cu proprietarul terenului.

În acest sens în jurisprudenţă s-a reţinut constant că atunci când se susţine naşterea dreptului de superficie prin convenţia părţilor, este necesar să se facă dovada că proprietarul terenului dezmembrat şi-a exprimat în mod neechivoc şi fără posibilitatea de interpretare voinţa de a-şi greva proprietatea (Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, sentinţa civilă propr.int.dec. nr. 3647/2003, www.x.ro).

S-a mai reţinut, de asemenea, că simplul fapt de a ridica o construcţie pe un teren care a fost preluat de către stat, în perioada în care acest teren se afla în detenţia statului, nu a fost de natură a determina naşterea unui drept de superficie, având în vedere că la momentul edificării construcţiei a lipsit acordul proprietarului real al terenului (Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, decizia nr. 1459/2007, în C.A.B.C.P.J.C. 2007, nr. 35, p. 271-272), iar simpla tăcere a proprietarului terenului nu are valoarea juridică a consimţământului, care trebuie exteriorizat (Curtea de Apel Bucureşti, S.IV civilă, decizia nr. 738/2006 în C.A.B.C.P.J.C. 2006, nr. 34, p. 194; decizia civilă nr. 2659/1997 pronunţată de Tribunalul Hunedoara) Decizia nr. 50/02.03.2012 pronunţată de Tribunalul Sibiu, www.x.ro.

De asemenea, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a reţinut că dreptul de superficie nu este gratuit, pentru folosinţa terenului, superficiarul putând fi obligat la plata unei indemnizaţii, dacă prin convenţia părţilor nu s-a stabilit gratuitatea pentru folosinţa terenului. (Decizia nr. 4125/2005 Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia Comercială - publicată pe site-ul oficial al Î.C.C.J.).

Or, şi sub acest aspect convenţia părţilor trebuie să fie clară şi neechivocă, simpla tăcere a proprietarului terenului neechivalând cu acordul în constituirea unui drept de superficie gratuit pe toată durata existenţei construcţiilor.

Recunoaşterea dreptului de superficie rezultat dintr-o "simplă situaţie de fapt care nu a fost urmărită sau cunoscută de cei interesaţi" nu se încadrează în categoria actelor şi faptelor pe care se poate întemeia dreptul de superficie, această soluţie aducând atingere dreptului de proprietate, fără ca ingerinţa să aibă temei în dreptul intern. (alin. (63) teza finală şi parag. 64 din Hotărârea Back şi Palade contra România)."

Această decizie a rămas irevocabilă prin decizia civilă nr. 1188 din 7 mai 2015 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie prin care s-a respins, ca nefondat, recursul declarat de intervenienta S.C. B. S.A. împotriva deciziei nr. 5/C din 28 ianuarie 2015 a Curţii de Apel Constanţa, secţia I civilă.

Prin cererile înregistrate pe rolul Tribunalului Braşov sub nr. x/2010 şi nr. y/2012 ce au fost conexate, reclamanta A. a solicitat obligarea pârâtei S.C. B. S.A. la plata despăgubirilor pentru lipsa de folosinţă a terenului pentru perioadele 21 octombrie 2007 - 21 octombrie 2010 şi 22 octombrie 2010 - 22 octombrie 2012.

Instanţa de apel a constatat că de la data promovării primei acţiuni în despăgubiri până la data soluţionării apelului pendinte, ce vizează despăgubirile aferente perioadei 21 ianuarie 2007 - 22 octombrie 2012, s-a stabilit în mod irevocabil pe de o parte calitatea de constructor de bună-credinţă al pârâtei S.C. B. S.A. şi pe de altă parte lipsa de temeinicie a cererii acesteia de constatare a calităţii de titular al dreptului de superficie asupra terenului ocupat de construcţiile pe care le deţine în proprietate.

În speţă reclamanta A. a precizat că, dată fiind situaţia atipică a existenţei doar a unor părţi din construcţiile aparţinând pârâtei edificate pe terenul său, nu poate invoca accesiunea acestora.

De altfel, instanţa de apel a constatat că, potrivit art. 494 alin. (3) C. civ.:

"Dacă proprietarul voieşte a păstra pentru dânsul acele plantaţii şi clădiri, el este dator a plăti valoarea materialelor şi preţul muncii, fără ca să se ia în consideraţie sporirea valorii fondului, ocazionată prin facerea unor asemenea plantaţii şi construcţii. Cu toate acestea, dacă plantaţiile, clădirile şi operele au fost făcute de către o a treia persoană de bună-credinţă, proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantaţii, clădiri şi lucrări, dar va avea dreptul sau de a înapoia valoarea materialelor şi preţul muncii, sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creşterii valorii fondului."

Această dispoziţie legală reglementează opţiunea proprietarului terenului de a dobândi dreptul de proprietate asupra construcţiei edificate pe terenul său, plătind valoarea materialelor şi preţul muncii, sau o sumă de bani egală cu aceea a creşterii valorii fondului, nicidecum obligaţia de a deveni proprietar al acelei construcţii.

În aceste împrejurări în care, pe de o parte, proprietarul terenului are dreptul şi nu obligaţia de a deveni proprietar al construcţiei şi, pe de altă parte, reclamanta a precizat în mod expres că, dată fiind situaţia atipică a existenţei unor părţi ale construcţiei pe terenul său nu poate opta pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra acestora, instanţa de apel a constatat că se impunea analizarea temeiniciei pretenţiilor sale.

Calitatea de constructor de bună-credinţă al pârâtei S.C. B. S.A. nu o exonerează pe aceasta de obligaţia de a respecta prevederile art. 480, art. 482 şi art. 483 C. civ.

Astfel, calitatea de constructor de bună-credinţă a pârâtei S.C. B. S.A. nu îi dă dreptul acesteia de a folosi în mod gratuit un teren aflat în proprietatea reclamantei A., pentru care aceasta plăteşte impozit, situaţie care ar echivala cu o îmbogăţire fără justă cauză.

Susţinerile apelantei S.C. B. S.A. potrivit cărora dată fiind calitatea sa de constructor de bună-credinţă nu se poate reţine că a săvârşit un delict şi că pe cale de consecinţă nu datorează despăgubiri apelantei A. sunt nefondate, neexistând nici o dispoziţie legală care să reglementeze această excepţie. În acest sens sunt şi dispoziţiile art. 1078 C. civ. potrivit cărora:

"Dacă obligaţia consistă în a nu face, debitorul, care a călcat-o, este dator a da despăgubire pentru simplul fapt al contravenţiei."

De asemenea, având în vedere prerogativele dreptului de proprietate, printre care dreptul de dispoziţie (jus abutendi), instanţa de apel a constatat că nu poate fi apreciată drept abuzivă atitudinea apelantei A. de a refuza să vândă sau să schimbe acel teren, în condiţiile în care dreptul său de proprietate nu este afectat sau limitat.

În ceea ce priveşte suprafaţa de teren pentru care apelanta A. este îndreptăţită la despăgubiri şi criteriul pe baza căruia se calculează cuantumul acestor despăgubiri, instanţa de apel a constatat că, aşa cum a reţinut şi prima instanţă, operează puterea de lucru judecat, considerentele deciziei civile nr. 93 din 6 iulie 2010 ale Curţii de Apel Braşov referitoare la aceste aspecte impunându-se ca manifestare a prezumţiei legale absolute.

Pe cale de consecinţă apelanta A. este îndreptăţită la despăgubiri pentru întreaga suprafaţă de teren, de 1976,40 mp, nu doar pentru terenul ocupat efectiv de construcţiile apelantei S.C. B. S.A., iar criteriul de evaluare a despăgubirilor este acela al celei mai bune utilizări.

Ţinând seama că acest criteriu a fost avut în vedere de prima instanţă la stabilirea obiectivelor expertizei administrate în cauză, precum şi la stabilirea despăgubirilor, instanţa de apel a constatat că motivele invocate de apelanta A. sunt neîntemeiate.

Singura diferenţă dintre prezentul litigiu şi cel soluţionat prin decizia civilă nr. 93 din 6 iulie 2010 a Curţii de Apel Braşov este perioada pentru care s-au solicitat despăgubirile, or în aceste împrejurări criteriul avut în vedere în primul litigiu, criteriu apreciat ca fiind corect, în mod irevocabil, a fost păstrat şi în prezentul litigiu. Acesta este şi argumentul pentru care, în mod corect, prima instanţă a înlăturat variantele propuse de experţii consilieri.

Referitor la motivul de apel invocat de apelanta S.C. B. S.A. care vizează respingerea cererii de chemare în garanţie a Statului Român şi Autorităţii pentru Valorificarea Activelor Statului, instanţa de apel a constatat că acesta este neîntemeiat.

Prin contractul de vânzare-cumpărare de acţiuni nr. 13/1997 încheiat între FPS, în calitate de vânzător, şi S.C. H. S.R.L., S.C. I. S.R.L. şi S.C. M. S.R.L., în calitate de cumpărători, s-a vândut un număr de 89760 acţiuni nominative, reprezentând 51% din capitalul social al S.C. K. S.A..

La art. 6.3 din contract s-a menţionat:

"Vânzătorul atestă că societatea nu deţine Certificat de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului", iar la art. 7.2 părţile au convenit ca "în cazul obţinerii de către societate a certificatului, preţul prevăzut la punctul 3 din prezentul contract să se majoreze cu suma reprezentând valoarea terenului".

Astfel, la data achiziţionării acţiunilor, cumpărătorii aveau reprezentarea faptului că nu au cumpărat şi terenul pe care au fost edificate construcţiile.

De asemenea O.U.G. nr. 32/1997, invocată de apelanta S.C. B. S.A., nu era în vigoare la data încheierii contractului de vânzare cumpărare nr. x/1997, astfel că nu este aplicabil raporturilor juridice existente între părţile contractante.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs atât recurenta-reclamantă A. cât şi recurenta-pârâtă S.C. B. S.A. PREDEAL.

I.Prin recursul său recurenta-reclamantă A. a adus următoarele critici deciziei recurate:

1. Hotărârea instanţei de apel nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii.

Astfel, instanţa de apel nu s-a pronunţat asupra motivelor de apel formulate de recurenta-reclamantă, apreciind doar că folosirea criteriului "cea mai bună utilizare", în baza căruia prima instanţă a stabilit despăgubirea, ar fi intrat în puterea de lucru judecat a deciziei nr. 93/Ap/2010 a Curţii de Apel Braşov.

Procedând astfel instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

În opinia recurentei-reclamante, prin decizia nr. 93/Ap/2010 a Curţii de Apel Braşov nu s-a dat eficienţă criteriului "cea mai bună utilizare", ci s-a dat eficienţă unor obiecţiuni întocmite de expertul F., însă instanţa de apel nu s-a pronunţat pe acest motiv de apel.

S-a pretins că, în realitate, pentru stabilirea contravalorii lipsei de folosinţă trebuie să se pornească de la valoarea de piaţă a terenului pentru fiecare an, în conformitate cu Standardele Internaţionale de Evaluare.

În acest sens, recurenta-reclamantă a făcut trimitere şi la prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea, unde se face trimitere la preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel din unitatea administrativ teritorială.

Metoda după care a calculat expertul G., pentru a ajunge la valoarea reţinută de prima instanţă şi menţinută de curtea de apel, nu are nicio legătură cu piaţa imobiliară şi nu este acceptată de Standardele Internaţionale de Evaluare.

De asemenea, în opinia recurentei-reclamante, instanţa de apel a omis să analizeze hotărârea primei instanţe prin prisma încălcării principiului aflării adevărului, consacrat prin art. 129 alin. (5) C. proc. civ.

În acest sens, s-a arătat că, folosindu-se aceeaşi metodă de stabilire a despăgubirilor în litigiul anterior, s-a ajuns la situaţia ca pentru perioada 2007- 2012 să se stabilească o contravaloare a lipsei de folosinţă de 6,8 ori mai mică decât cea stabilită pentru perioada 2001-2002, deşi preţurile pe piaţa imobiliară au crescut în perioada 2007-2012 faţă de perioada 2001-2002.

Totodată, recurenta-reclamantă a mai susţinut că instanţa de apel nu a răspuns la criticile formulate în legătură cu faptul că prima instanţă a înlăturat lucrările efectuate în cauză de experţii N. şi O., considerentele primei instanţe fiind contradictorii, în sensul că, pe de o parte s-a susţinut că lucrările efectuate de aceşti experţi au valoare probantă în cauză, iar, pe de altă parte, aceste lucrări trebuie înlăturate pe motiv că experţii au încheiat o convenţie cu partea din proces, astfel că activitatea lor nu se bucură de prezumţia de imparţialitate.

2. Prin hotărârea dată, instanţa de apel a încălcat formele de procedură prevăzute sub sancţiunea nulităţii de art. 105 alin. (2) C. proc. civ.

Recurenta-reclamantă a apreciat că sub imperiul acestui motiv de recurs se includ cele mai varii neregularităţi de ordin procedural, inclusiv nesocotirea principiilor fundamentale ale dreptului procesual civil printre care şi principiul aflării adevărului reglementat de art. 129 alin. (5) teza I din C. proc. civ.

În prezenta cauză instanţa de apel a încălcat aceste dispoziţii prin aceea că pentru perioada 2007 - 2012 a stabilit o contravaloare lunară a lipsei de folosinţă de 6,8 ori mai mică decât contravaloarea lunară a lipsei de folosinţă stabilită pentru acelaşi teren, dar pentru perioada 2001 - 2002.

În sprijinul acestui motiv de recurs, recurenta-reclamantă a indicat diverse opinii doctrinare.

Sub incidenţa acestui motiv de nelegalitate intră şi încălcarea de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 315 alin. (3) C. proc. civ.

3. Hotărârea instanţei de apel este lipsită de temei legal, fiind dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii.

Astfel, recurenta-reclamantă a susţinut că au fost încălcate dispoziţiile art. 1201 din C. civ. - 1864, cu referire la decizia civilă nr. 93/Ap/2010 pronunţată de Curtea de Apel Braşov.

S-a susţinut că există tripla identitate cerută de art. 1201 C. civ., respectiv identitate de părţi, obiect şi cauză, singurul element diferit reprezentându-l doar intervalul de timp pentru care s-a solicitat contravaloarea lipsei de folosinţă, 2001 - 2002 pentru litigiul anterior, respectiv 2007 - 2012 pentru litigiul de faţă.

Sub acest aspect a invocat faptul că stabilirea contravalorii lipsei de folosinţă pentru intervale de timp diferite este o chestiune de fapt, dependentă de schimbările care au avut loc pe piaţa imobiliară, astfel încât introducerea chestiunii de fapt a stabilirii contravalorii lipsei de folosinţă pentru intervalul 2007 - 2012 în sfera puterii de lucru judecat a deciziei civile nr. 93/Ap/2010, care se referă la perioada 2001 - 2002, în sfera triplei identităţi statuată de art. 1021 din C. civ. - 1864, este netemeinică şi nelegală.

S-a mai susţinut că despăgubirea derizorie pentru lipsa de folosinţă a terenului încalcă şi prevederile art. 480, art. 483 şi art. 1078 din C. civ. - 1864, dar şi prevederile art. 6 paragraful I din Convenţia pentru Apărarea Drepturilor Omului şi Libertăţilor Fundamentale şi ale art. 1 paragraful I din primul Protocol Adiţional la această convenţie.

II.În recursul său, recurenta-pârâtă S.C. B. S.A., a adus următoarele critici deciziei recurate.

1. Hotărârea instanţei de apel a fost dată cu aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 315 C. proc. civ., dar şi cu înlăturarea nelegală a aplicării prevederilor art. 494 alin. (3) teza II din C. civ. - 1864, fiind aplicate greşit şi prevederile art. 480 - 482, art. 483 şi art. 1078 C. civ.

În opinia recurentei-pârâte izvorul raportului juridic civil constă în edificarea unor construcţii pe terenul altuia şi nu în deposedarea cu rea-credinţă a reclamantei de bunul său.

Dispoziţiile art. 480- 482 C. civ., sunt dispoziţii cu caracter general, care reglementează dreptul de proprietate şi instituie dreptul titularului la respectarea bunurilor sale.

Cu toate acestea exercitarea dreptului de proprietate suportă o multitudine de situaţii care comportă rezolvări specifice.

În acest sens a arătat că legiuitorul a reglementat în mod specific concesiunea fructelor produse de bun şi răspunderea pentru uzurparea acestui drept.

În opinia recurentei-pârâte dispoziţiile art. 492-494 C. civ. au caracter special şi derogă de la regula generală instituită de art. 480, 483 şi art. 1075 C. civ.

S-a mai susţinut că prin decizia de casare nr. 1523/2016, instanţa supremă a oferit instanţei de apel alternativele de încadrare juridică a raportului dedus judecăţii, acestea neputând subzista deopotrivă, instanţa de apel având de ales între aplicarea dispoziţiilor art. 480 - 482 C. civ. sau a celor prevăzute de art. 492 - 494 C. civ.

Recurenta-pârâtă a susţinut că izvorul raportului juridic civil constă în edificarea cu bună-credinţă a unor construcţii pe terenul reclamantei şi nu în uzurparea dreptului de proprietate sau deposedarea cu rea-credinţă a reclamantei de bunul său.

Cum recurenta-pârâtă a fost constructor de bună-credinţă, cererea reclamantei nu putea fi analizată decât prin prisma prevederilor speciale din materia accesiunii imobiliare artificiale, însă instanţa de apel, în rejudecare, a exclus nelegal de la aplicare prevederile art. 494 alin. (3) teza a II-a C. civ. - 1864, pe motiv că reclamanta nu a optat pentru dobândirea dreptului de proprietate, încălcând astfel chiar statuările deciziei de casare.

2. Instanţa de apel a încălcat prevederile art. 494 alin. (3) teza a II-a C. civ., deoarece, în opinia recurentei-pârâte, proprietarul fondului devine ope legis proprietarul construcţiei realizate cu bună-credinţă, reclamanta neavând alegerea între despăgubire şi accesiune, fiind obligat să preia construcţia şi să despăgubească pe constructor.

În sprijinul acestui motiv de recurs recurenta-pârâtă a invocat jurisprudenţa Înaltei Curţi, precum şi prevederile art. 581 din Noul C. civ.

S-a mai susţinut că dreptul de proprietate a titularului fondului asupra construcţiilor s-a născut odată cu încorporarea materialelor în sol şi nu la data exercitării acţiunii în accesiune, accesiunea producându-se de plin drept, pe măsura edificării construcţiei fără a fi necesară vreo manifestare de voinţă a proprietarului terenului în acest sens.

Legat de acest aspect s-a mai susţinut că acţiunea în accesiune reprezintă doar mijlocul procesual care conferă proprietarului terenului posibilitatea realizării efective a dreptului câştigat, prin preluarea posesiei construcţiilor realizate pe terenul său, admiterea acţiunii având efect declarativ şi nu constitutiv de drept real. Până la acel moment constructorul de bună-credinţă exercită o simplă posesie, ca situaţie de fapt, fiind în realitatea un retentor legitim al edificiilor, până la despăgubirea sa, iar din acest motiv proprietarul fondului nici nu poate să pretindă constructorului de bună-credinţă despăgubiri pentru fructele civile neculese, pe motiv că ar fi fost împiedicat să exercite dreptul său de dispoziţie materială asupra terenului.

Recurenta-pârâtă a mai susţinut că, deşi reclamanta susţinut că este lipsită de dreptul de dispoziţie materială asupra terenului, aceasta refuză preluarea construcţiei şi solicită dezdăunarea prin echivalent, deşi are la îndemână o acţiune specifică în realizare, cererea de realizare prin echivalent având, în situaţia de faţă, un caracter subsidiar.

S-a mai susţinut de către recurenta-pârâtă ca aceasta nu poate fi sancţionată prin obligarea la plata unor compensaţii către proprietarul terenului, deoarece s-ar sancţiona, prin aceasta, buna sa credinţă, care exclude orice vinovăţie în cadrul oricărui raport juridic delictual, în realitate prevederile art. 494 alin. (3) C. civ. fiind aplicaţia specifică a delictului civil în materia accesiunii imobiliare artificiale.

Legat de acest aspect recurenta-pârâtă a mai susţinut că este greşită reţinerea instanţei de apel cum că pârâta ar folosi în mod gratuit terenul reclamantei, aceasta echivalând cu o îmbogăţire fără justă cauză, deoarece, în realitate, pârâta nu foloseşte în mod direct terenul reclamantei ci doar reţine construcţiile edificate pe acest teren de antecesorii săi.

În sprijinul susţinerilor sale, recurenta-pârâtă a invocat legislaţia şi jurisprudenţa străină, cu referire la Franţa, provincia Quebec din Canada.

3. Instanţa de apel a încălcat statuările deciziei de casare, încălcând dispoziţiile art. 315 C. proc. civ., precum şi ale art. 1201 C. civ. raportat la conţinutul deciziei nr. 1264/R/2010 şi a deciziei nr. 1188/2015.

Astfel, prin decizia nr. 1264/R/2010, s-a statuat cu putere de lucru judecat că pârâta este constructor de bună-credinţă, şi că nu are un drept real asupra a ceea ce a edificat ci numai un drept de creanţă născut în momentul încorporării în sol a materialelor sale, pentru că proprietarul terenului nu are altă posibilitate decât să preia imobilul a cărui proprietate o dobândeşte şi să-i plătească constructorului lucrarea efectuată.

În acest context s-a reţinut că cererea în despăgubiri formulată de reclamantă este neîntemeiată.

De asemenea, prin decizia nr. 1188/2015 a ICCJ, s-a reţinut că deşi intervenienta (pârâta din cauza de faţă) are calitatea de constructor de bună credinţă, nu a dobândit şi un drept de superficie care să-i confere calitatea de proprietar asupra clădirilor edificate de antecesoarea sa.

În opinia recurentei-pârâte, dacă cel ce a construit nu este proprietarul edificiilor realizate, atunci dreptul de proprietate nu poate aparţine decât proprietarului terenului.

S-a mai criticat faptul că, în mod greşit instanţa de apel a reţinut caracterul accesoriu al cererii în despăgubiri faţă de cererea de demolare formulată în dosarul nr. x/2006 (în care s-a pronunţat sentinţa nr. 991/2006 şi apoi decizia nr. 1264/R/2010), deoarece caracterul accesoriu era determinat numai pentru stabilirea întinderii temporare a despăgubirii, apreciind că doar inexistenţa dreptului de proprietate al pârâtei din această cauză asupra construcţiilor edificate pe terenul reclamantei a fost de natură să infirme şi cauza despăgubirii reclamantei pentru lipsa de folosinţă asupra terenului său.

Deşi în aparenţă instanţa de apel a respectat dispoziţiile deciziei de casare nr. 1523/2016, instanţa de apel a valorificat din nou doar decizia nr. 93/Ap/2010, fără a ţine seama şi de deciziei nr. 1064/R/2010 şi respectiv nr. 1088/2015.

4. Instanţa de apel a pronunţat o hotărâre cu încălcarea prevederilor art. 494 alin. (3) teza a II-a C. civ., în sensul că rezolvarea conflictului dintre proprietarul fondului şi constructorul de bună-credinţă se circumscrie prevederile art. 494 alin. (3) teza a II-a C. civ., chiar dacă edificiile realizate sunt situate doar în parte pe terenul proprietarului, buna-credinţă neputând fi sancţionată indiferent de situarea construcţiilor pe terenul altuia numai în parte sau în totalitate.

În realitate, instanţa de apel nici nu a lămurit pe deplin situaţia de fapt, atunci când a reţinut că doar o parte din construcţiile complexului hotelier sunt situate pe terenul reclamantei, deoarece din situaţia cadastrală actuală ar rezulta o altă situaţie de fapt, şi anume aceea că pe terenul reclamantei se află situat doar restaurantul cu terasă a complexului hotelier şi parcarea aferentă.

5. Hotărârea instanţei de apel încalcă şi prevederile art. 1201 C. civ., instanţa de apel neţinând cont de puterea de lucru judecat a sentinţei nr. 991/2006, rămasă definitivă şi irevocabilă la 3 noiembrie 2010 din care ar rezulta că pretenţiile reclamantei au fost respinse pentru întreaga perioadă de la 6 septembrie 2002 până la 3 noiembrie 2010.

S-a susţinut că această soluţie a fost dispusă pe fondul pricinii indiferent dacă a avut un caracter accesoriu cererii de desfiinţare a construcţiilor.

S-a apreciat că prin sentinţa nr. 177/2013 prima instanţă ar fi trebuit să admită doar în parte cererea reclamantei şi să limiteze despăgubirile doar pentru perioada 4 noiembrie 2010 - 21 octombrie 2012.

6. Hotărârea instanţei de apel a fost dată cu încălcarea art. 324 din O.U.G. nr. 88/1997 şi ale art. 30 alin. (3) din Legea nr. 137/2000, relativ la soluţionarea cererii de chemare în garanţie.

În opinia recurentei-pârâte, instanţa de apel s-a aflat în eroare cu privire la natura raporturilor juridice constituite la privatizare, deoarece cumpărătorii nu au dobândit active ale societăţii, precum terenul în litigiu, ci acţiuni, or, potrivit art. 30 alin. (3) din Legea nr. 137/2002, prevederile art. 324 din O.U.G. nr. 88/1997 rămân aplicabile pentru contractele de vânzare-cumpărare de acţiuni încheiate înainte de intrarea în vigoare a legii, iar contractul de privatizare invocat de recurenta-pârâtă s-a încheiat în anul 1997, deci îi sunt aplicabile aceste dispoziţii legale iar statul (instituţiile publice implicate) ar trebui să asigure repararea prejudiciilor cauzate societăţilor comerciale privatizate prin restituirea către foştii proprietari a bunurilor imobile preluate de stat cum s-a petrecut şi în cauza de faţă.

În opinia recurentei-pârâte este neimportant că terenul nu a fost proprietatea societăţii privatizate, impunându-se doar ca prejudiciul să fi fost consecinţa restituirii bunului către foştii proprietari, textul de lege folosind expresia "deţinut" de societatea comercială, ceea ce poate include doar exercitarea dreptului de administrare asupra acestuia.

În speţa de faţă, lipsa de folosinţă a terenului reclamantei este imputabilă, în primul rând, statului care l-a preluat fără drept şi la afectat edificării unor construcţii fără acordul reclamantei.

Prejudiciul este datorat restituirii terenului reclamantei şi el trebuie să fie suportat de statul român şi instituţia implicată în privatizare - actual AAAS.

7. Prin hotărârea pronunţată au fost încălcate prevederile art. 315 C. proc. civ., dreptul la apărare prevăzut de art. 24 din Constituţie şi dreptul la un proces echitabil prevăzut de art. 6 din CADOLF.

Potrivit deciziei de casare trebuia să lămurească natura raporturilor juridice dintre părţi, respectiv izvorul pretenţiilor reclamantei, însă această analiză trebuia circumscrisă statuării potrivit căreia autoritatea de lucru judecat cunoaşte limitări în timp, acţionând pro tempore, câtă vreme s-au menţinut raţiunile de fapt şi de drept care au justificat o anumită soluţie.

În opinia recurentei-pârâte instanţa de rejudecare trebuia să procedeze în prealabil la calificarea juridică a raportului de drept procesual, lucru pe care l-a refuzat.

În contextul judiciar reglementat de art. 494 alin. (3) teza a II-a C. civ. nu se mai impuneau probe suplimentare la rejudecare, ci s-ar fi impus probe noi numai dacă raportul juridic ar fi fost subordonat prevederilor art. 480 - 482 şi art. 483 C. civ., dar numai în privinţa celor care nu au fost în mod corect sau pe deplin administrate.

Prin urmare, ar fi trebuit determinată întinderea despăgubirii pretinse în raport de limitele cadastrale ale proprietăţii şi reglementările urbanistice nou intervenite care nu au fost avute în vedere până acum, precum şi faptul dacă atributul de dispoziţie materială priveşte întreaga suprafaţă a terenurilor sau este afectat numai parţial.

Analizând decizia recurată, prin raportare la criticile formulate, Înalta Curte a constatat că recursurile sunt nefondate, pentru următoarele considerente:

I.În ce priveşte recursul declarat de recurenta-reclamantă A..

1. Prima critică nu poate fi reţinută, hotărârea instanţei de apel cuprinzând motivele pe care se sprijină, acestea nefiind contradictorii ori străine de natura pricinii.

Ceea ce a reţinut instanţa de apel este că decizia civilă nr. 93 din 6 iulie 2010 a Curţii de Apel Bucureşti operează cu putere de lucru judecat în ce priveşte suprafaţa de teren pentru care reclamanta A. este îndreptăţită la despăgubiri, precum şi criteriul pe baza căruia se calculează cuantumul acestor despăgubiri.

Recurenta-reclamantă a imputat instanţei de apel faptul că pentru stabilirea contravalorii lipsei de folosinţă nu a pornit de la valoarea de piaţă a terenurilor pentru fiecare an, aşa cum o cer Standardele Internaţionale de Evaluare şi că, în considerentele deciziei pronunţate, această instanţă a încălcat principiul aflării adevărului, dar fără a preciza, în concret, în ce constă nelegalitatea deciziei recurate şi de ce în cauză nu s-ar aplica autoritatea de lucru judecat a deciziei nr. 93/Ap/2010 a Curţii de Apel Braşov, astfel încât instanţa de recurs să poată răspunde, concret, acestor critici.

Susţinerile recurentei-reclamante în legătură cu pretinsa contrarietate a considerentelor deciziei recurate, relativ la lucrările efectuate de experţii N. şi O., nu pot fi reţinute, deoarece, instanţa de apel a arătat în mod clar că decizia nr. 93/Ap/2010 a Curţii de Apel Braşov are putere de lucru judecat în ce priveşte suprafaţa de teren pentru care reclamanta este îndreptăţită la despăgubiri, cât şi în ce priveşte criteriul pe baza căruia se calculează aceste despăgubiri.

2. Nici criticile vizând încălcarea formelor de procedură prevăzute sub sancţiunea nulităţii de art. 105 alin. (2) C. proc. civ. nu pot fi reţinute.

Recurenta-reclamantă a indicat drept formă de procedură încălcată de către instanţa de apel o pretinsă nesocotire a unui principiu fundamental al dreptului procesual civil, respectiv nesocotirea principiului aflării adevărului, reglementat de art. 129 alin. (5) teza I din C. proc. civ., prin acea că a stabilit o contravaloare lunară a lipsei de folosinţă a terenului, pentru perioada 2007 - 2012, de 6,8 ori mai mică decât contravaloarea lunară a lipsei de folosinţă stabilită pentru acelaşi teren, dar pentru perioada 2001 - 2002.

Pe de o parte, un principiu fundamental al dreptului procesual civil nu poate fi subsumat unei forme de procedură, principiul fundamental fiind o regulă cu forţă juridică superioară, scrisă sau nescrisă, în funcţie de care sunt reglementate şi celelalte norme ale dreptului procesual civil, inclusiv formele de procedură, dar după care acestea din urmă se ghidează, aşadar nu se poate în nici un fel susţine că o pretinsă încălcare a principiului aflării adevărului ar putea conduce la încălcarea unei forme de procedură, mai ales că alin. (2) al art. 105 C. proc. civ., se referă strict la actele îndeplinite cu neobservarea formelor legale sau de un funcţionar necompetent, dar şi sub condiţia ca prin acestea să se fi pricinuit părţii o vătămare ce nu se poate înlătura decât prin anularea lor, ceea ce nu este cazul în speţa de faţă.

Pe de altă parte, recurenta-reclamantă nu a arătat nici de ce instanţa de apel nu s-ar fi preocupat de respectarea acestui principiu atunci când a stabilit contravaloarea lunară a lipsei de folosinţă pe perioada 2007 - 2012, mai ales că această instanţă a justificat modul în care a determinat suprafaţa de teren pentru care reclamanta este îndreptăţită la despăgubiri precum şi criteriul pe baza căruia a calculat cuantumul acestora, recurenta-reclamantă nearătând nici de ce instanţa de apel nu a respectat acest principiu, prin raportare la dispoziţiile art. 315 alin. (3) C. proc. civ.

3. Nici critica privind greşita aplicare a dispoziţiilor art. 1201 din C. civ. - 1864, cu referire la decizia civilă nr. 93/Ap/2010 a Curţii de Apel Braşov, nu poate fi reţinută.

Deşi recurenta-reclamantă a susţinut că există tripla identitate cerută de art. 1201 C. civ., aceasta a invocat faptul că stabilirea contravalorii lipsei de folosinţă, pentru intervale de timp diferite, este o chestiune de fapt, dependentă de schimbările care au avut loc pe piaţa imobiliară, însă, instanţa de apel a reţinut tocmai faptul că datorită puterii de lucru judecat a acestei decizii, pentru calculul despăgubirilor ce se cuvin reclamantei pentru perioada 2007 - 2012, trebuie folosite aceleaşi criterii ca pentru perioada 2001 - 2002, în ceea ce priveşte suprafaţa de teren pentru care reclamanta este îndreptăţită la despăgubiri precum şi criteriul în baza căruia se calculează cuantumul acestor despăgubiri.

Recurenta-reclamantă a mai susţinut că despăgubirea derizorie stabilită pentru lipsa de folosinţă a terenului pentru perioada 2007 - 2012, încalcă atât prevederile art. 480, art. 483 şi art. 1078 din C. civ. - 1864, dar şi prevederile art. 6 paragraful 1 din CADOLF şi ale art. 1 paragraful 1 din primul Protocol Adiţional la această convenţie, dar fără a arăta în ce mod s-a produs această încălcare, relativ la fiecare din dispoziţiile legale invocate, pentru ca instanţa de recurs să poată analiza aceste critici.

II.Referitor la recursul recurentei-pârâte S.C. B. S.A.

1. Critica vizând greşita aplicare a dispoziţiilor art. 315 C. proc. civ., a art. 494 alin. (3) teza a II-a, art. 480- 482, art. 483 şi art. 1078 din C. civ. - 1864, nu poate fi reţinută.

Instanţa de apel a respectat decizia de casare nr. 1523/2016 şi a analizat situaţia de fapt, prin raportare la cererea introductivă şi la apărările pârâtei, ajungând la concluzia că în cauză sunt aplicabile dispoziţiile art. 1078 C. civ.

Între părţi s-a purtat un prim litigiu, ce a avut ca obiect pretenţiile reclamantei pentru lipsa de folosinţă a unui teren în suprafaţă totală de 1976,40 mp.

Acest litigiu a fost soluţionat prin sentinţa civilă nr. 67 din 26 ianuarie 2007 a Tribunalului Braşov, definitivă prin decizia civilă nr. 93 din 6 iulie 2010 a Curţii de Apel Braşov şi irevocabilă prin decizia nr. 6537 din 28 septembrie 2011 a ICCJ, prin care s-a stabilit, cu putere de lucru judecat, că reclamanta este îndreptăţită la acordarea despăgubirilor pentru lipsa de folosinţă a întregii suprafeţe de teren, precum şi criteriul privind determinarea cuantumului despăgubirilor.

Ulterior, reclamata a promovat o nouă acţiune prin care a solicitat demolarea construcţiilor de pe terenul în litigiu şi plata lipsei de folosinţă, însă această acţiune a fost respinsă prin sentinţa civilă nr. 991/2006 a Judecătoriei Braşov, definitivă prin decizia civilă nr. 99 din 13 aprilie 2010 a Tribunalului Braşov şi irevocabilă prin decizia civilă nr. 1264 din 3 noiembrie 2010 a Curţii de Apel Braşov.

În acest din urmă litigiu s-a reţinut buna-credinţă a constructorului şi s-a respins cererea de demolare a construcţiilor de pe terenul reclamantei, respingându-se şi cererea de despăgubiri până la demolarea construcţiei.

Ulterior, pârâta din această cauză a solicitat, printr-o cerere de intervenţie în interes propriu formulată în dosarul nr. x/2010, în contradictoriu cu reclamanta din această cauză, constatarea dreptului de superficie asupra imobilului, invocând calitatea sa de constructor de bună-credinţă şi acordul proprietarului terenului la edificare. Această cerere a fost respinsă prin decizia nr. 5 din 28 ianuarie 2015 a Curţii de Apel Constanţa, irevocabilă prin decizia nr. 1188 din 7 mai 2015 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

În cauza de faţă reclamanta a invocat în sprijinul său prevederile art. 480 - 483 şi art. 1078 C. civ. - 1864, iar pârâta a invocat prevederile art. 494 alin. (3) teza a II-a din C. civ. - 1864.

Aşa după cum a reţinut şi instanţa de apel, prevederile art. 494 alin. (3) din C. civ. nu instituie o obligaţie a proprietarului terenului de a dobândi dreptul de proprietate asupra construcţiei edificate pe terenul său, ci reglementează doar o opţiune a acestuia dacă plăteşte valoarea materialelor şi preţul muncii sau o sumă de bani egală cu aceea a creşterii valorii fondului.

Situaţia dedusă judecăţii este una atipică.

Prin decizia civilă nr. 93/2010 a Curţii de Apel Braşov, s-a reţinut, în mod irevocabil, că întreaga suprafaţă de teren deţinută de reclamantă, cu titlu de proprietar, este afectată de construcţiile sau anexele acestora edificate de către pârâtă, doar că pe acest teren se află doar o parte a hotelului ce face parte din ansamblul hotelier edificat de reclamantă, motiv pentru care reclamanta nici nu poate accepta să preia în proprietate, prin accesiune, aceste construcţii pentru că ar trebui să preia doar parte din acestea, ceea ce ar face imposibilă utilizarea civilă sau comercială a acestora.

Calitatea de constructor de bună-credinţă recunoscută pârâtei prin hotărârile judecătoreşti mai sus amintite, dată fiind şi imposibilitatea obiectivă pentru reclamantă, de a prelua în proprietate, prin accesiune, doar o parte a acestor construcţii, dar ţinând cont şi de faptul că părţile nu au ajuns la o înţelegere amiabilă privind soluţionarea litigiului, nu o scuteşte pe pârâtă de obligaţia de a respecta prevederile art. 480 - 483 C. civ., în sensul că aceasta nu poate avea dreptul de a folosi în mod gratuit un teren care se află în proprietatea reclamantei.

Această concluzie rezultă şi din analizarea dispoziţiilor art. 1078 C. civ.

2. Nu poate fi reţinută nici critica cu privire la faptul că instanţa de apel a încălcat prevederile art. 494 alin. (3) teza a II-a C. civ., în sensul că proprietarul fondului devine ope legis proprietarul construcţiei realizate cu bună-credinţă, fiind obligat să preia construcţia şi să despăgubească pe constructor.

Recurenta-pârâtă a invocat jurisprudenţa Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie precum şi prevederile art. 591 C. civ.

Jurisprudenţa ICCJ nu poate fi avută în vedere pentru că nu se referă la o situaţie asemănătoare celei din speţa de faţă, iar prevederile art. 581 din Noul C. civ. nu sunt aplicabile.

Astfel, trebuie ţinut cont de faptul că toată situaţia este atipică în sensul că edificarea respectivelor construcţii a început în anul 1977, în timpul vechiului regim politic, când proprietar al terenului era statul român, iar constructor era o întreprindere socialistă de stat.

Prin urmare, în aceea perioadă nici nu se aplicau prevederile art. 494 din C. civ. - 1864, în sensul în care sunt interpretate aceste dispoziţii în prezent şi astfel cum a înţeles să le invoce pârâta.

Mai mult, reclamanta a devenit titulara dreptului de proprietate asupra acestui teren printr-o hotărâre judecătorească rămasă irevocabilă în anul 2007, în condiţiile schimbării regimului politic din România, dată la care construcţiile edificate pe acest teren aparţineau unei unităţi cu capital de stat, care, prin privatizare, respectiv prin vânzarea de către autoritatea competentă a acţiunilor deţinute la această unitate de turism, au ajuns în patrimoniul societăţii pârâte, astfel încât aceasta este, în realitate, doar o dobânditoare "cu bună-credinţă" a acestor construcţii, iar nu un constructor "de bună-credinţă" în adevăratul sens al dispoziţiilor art. 494 C. civ. - 1964.

Prin urmare, în speţă nu avem de-a face cu un exemplu tipic de accesiune imobiliară, astfel încât susţinerile recurentei-pârâte cu privire la caracterul principal al acţiunii în realizare, prin invocarea accesiunii, pe care l-ar avea la îndemână reclamanta, relativ la cererea de realizare prin echivalent, care ar avea doar un caracter subsidiar, reprezintă doar speculaţii teoretice, care nu au legătură cu situaţia de fapt, care se rezumă la aceea că pârâta foloseşte, fără drept, un teren proprietate a reclamantei, motiv pentru care aceasta datorează despăgubiri potrivit art. 1078 C. civ. - 1864.

Referirile pârâtei-recurente la jurisprudenţa şi legislaţia din Franţa şi provincia Quebec, nu sunt relevante în cauză, mai ales că în aceste ţări nu s-a trecut de la un regim ce avea la bază dreptul de proprietate privată la un regim ce avea la bază regimul de proprietate socialistă şi apoi la unul în care s-a încercat revenirea la vechiul sistem şi care a presupus reglementări legislative specifice şi jurisprudenţă controversată.

3. Nu poate fi reţinută nici critica privind încălcarea dispoziţiilor art. 315 C. proc. civ., cu referire la decizia de casare nr. 1523/2016 a ICCJ.

Prin decizia de casare respectivă, s-a făcut referire la deciziile nr. 1264/R/2010 a Curţii de Apel Braşov şi respectiv nr. 1188/2015 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, legat de faptul că prin aceste decizii pârâta a fost considerată constructor de bună-credinţă, respectiv s-a considerat că pârâtei nu i se poate recunoaşte un drept de superficie în legătură cu terenul proprietatea reclamantei, însă nu s-a statuat situaţia juridică existentă între părţi, ci doar s-a indicat instanţei de apel ca în rejudecare să aibă în vedere atât temeiul juridic invocat de reclamantă cât şi apărările pârâtei şi să stabilească situaţia juridică dintre părţi, ceea ce instanţa de apel a şi făcut.

De altfel, recurenta-pârâtă nu a făcut decât să reitereze susţinerile de la pct. 2 al motivelor de recurs, în sensul că reclamanta este proprietara construcţiilor de pe terenul său, în temeiul dispoziţiilor art. 493 alin. (3) din C. civ. - 1864, cât timp prin hotărârile judecătoreşti arătate mai sus, pârâta-recurentă a fost considerată constructor de bună-credinţă şi nu i s-a recunoscut un drept de superficie asupra terenului respectiv, dreptul de proprietate al reclamantei asupra construcţiilor edificate operând ope legis.

Aşa după cum, în mod legal, a reţinut instanţa de apel şi după cum s-a arătat mai sus, din textul art. 494 alin. (3) C. civ. - 1864, nu rezultă obligativitatea proprietarului terenului de a deveni proprietar al construcţiei, ba mai mult, având în vedere situaţia atipică, deja prezentată, nu se poate face abstracţie de aplicabilitatea prevederilor art. 480-483 şi art. 1078 din C. civ., deoarece în caz contrar s-ar ajunge la o situaţie total injustă pentru reclamantă, care s-ar vedea lipsită de atributele dreptului de proprietate asupra terenului său, cât şi de o justă despăgubire pentru lipsa de folosinţă, pe de o parte, iar pe de altă parte, s-ar ajunge la o îmbogăţire fără justă cauză pentru pârâtă, care, deşi nu are nici un drept asupra terenului reclamantei, totuşi îl utilizează şi nu plăteşte acesteia nicio despăgubire.

4. Nu pot fi reţinute nici criticile de la pct. 4 al motivelor de recurs, deoarece, pe de o parte, situaţia de fapt a fost pe deplin lămurită relativ la faptul că pârâta-recurentă ocupă întreaga suprafaţă de teren proprietatea reclamantei, aspect statuat cu putere de lucru judecat, iar pe de altă parte, critica cu privire la existenţa unei alte stări de fapt, nu poate fi avută în vedere în calea de atac, extraordinară, a recursului, deoarece vizează temeinicia deciziei recurate, iar nu legalitatea acesteia, or, pct. 10 şi 11 ale art. 304 din vechiul C. proc. civ. au fost abrogate prin O.U.G. nr. 138/2000.

5. Nu pot fi reţinute nici criticile cu privire la puterea de lucru judecat a sentinţei nr. 991/2006 a Judecătoriei Braşov, cu privire la respingerea pretenţiilor reclamantei pentru perioada 6 septembrie 2002 - 3 noiembrie 2010, deoarece, pe de o parte, această sentinţă a rămas definitivă şi irevocabilă prin decizia nr. 1264 din 3 noiembrie 2010 a Curţii de Apel Braşov, iar prin decizia civilă nr. 93 din 6 iulie 2010 a Curţii de Apel Braşov se stabilise, în mod definitiv, că reclamanta are dreptul la despăgubiri pentru întreaga suprafaţă, stabilindu-se şi criteriul de acordare a despăgubirilor, iar pe de altă parte, despăgubirile solicitate în pricina în care s-a pronunţat decizia nr. 1264/2010 a Curţii de Apel Braşov, au altă cauză juridică, fiind o cerere accesorie cererii de demolare a construcţiilor edificate de pârâtă pe terenul reclamantei, pe când cererea în despăgubiri formulată de reclamantă în dosarul în care s-a pronunţat decizia nr. 93/2010 a Curţii de Apel Braşov se întemeiază pe dispoziţiile art. 480 - 483 şi art. 1078 din C. civ. - 1864.

Ca atare, în mod corect a acordat prima instanţă despăgubiri pentru întreaga perioadă solicitată, iar instanţa de apel a menţinut, în mod legal această soluţie.

6. Nu poate fi reţinută nici critica cu privire la greşita aplicare a dispoziţiilor art. 324 din O.U.G. nr. 88/1997 şi a art. 30 alin. (3) din Legea nr. 137/2000, cu referire la soluţionarea cererii de chemare în garanţie.

Este adevărat că societatea pârâtă nu a dobândit active în procedura de privatizare ci a cumpărat acţiuni şi că, teoretic, statul prin instituţiile publice implicate în procesul de privatizare ar trebui să asigure repararea prejudiciilor cauzate societăţilor comerciale privatizate, prin restituirea către foştii proprietari a bunurilor imobile preluate de stat, cum a fost cazul şi în speţa de faţă, numai că, aşa după cum, în mod corect, a reţinut şi instanţa de apel, la art. 6 pct. 3 din contractul de vânzare-cumpărare de acţiuni nr. 13/1997 încheiat între FPS (actual AAAS), în calitate de vânzător şi trei societăţi comerciale în calitate de cumpărători a unui număr de 89.760 acţiuni nominative, reprezentând 51% din capitalul social al S.C. K. S.A. (actuala pârâtă) s-a arătat că societatea nu deţine certificat de atestare asupra terenului, iar la art. 7 pct. 2 s-a convenit ca în cazul obţinerii de către societate a certificatului, preţul prevăzut la pct. 3 să se majoreze cu suma reprezentând valoarea terenului.

Aşadar, rezultă cu claritate că la data achiziţionării acţiunilor în patrimoniul societăţii comerciale privatizate nu se afla şi terenul pe care au fost edificate construcţiile.

Celelalte susţineri ale recurentei-pârâte, mai ales în ce priveşte expresia "bun deţinut", sunt pure speculaţii. Este adevărat că, la modul general, se poate aprecia că lipsa de folosinţă a terenului este imputabilă în primul rând statului, care, prin legislaţia adoptată a permis restituirea către foştii proprietari a unui teren pe care se aflau edificate construcţii, însă aceasta a fost voinţa legiuitorului, iar subiectele de drept cât şi instanţele judecătoreşti nu se pot decât supune voinţei acestuia.

7. Nu pot fi reţinute nici criticile formulate la pct. 7 din motivele de recurs.

În ce priveşte încălcarea prevederilor art. 24 din Constituţie şi ale art. 6 din Convenţia pentru Apărarea Drepturilor Omului şi Libertăţilor Fundamentale (CADOLF), recurenta-pârâtă nu a arătat în ce constă încălcarea acestor dispoziţii, astfel încât instanţa de recurs nu poate să răspundă, concret, acestora.

În ce priveşte încălcarea dispoziţiilor art. 315 C. proc. civ., după cum s-a arătat mai sus, acestea nu au fost încălcate, instanţa de apel dând curs indicaţiilor din decizia de casare, stabilind regimul juridic aplicabil litigiului de faţă şi dându-i o soluţionare legală.

Aşa după cum s-a arătat mai sus, referirea la limitele cadastrale a proprietăţii, vizează temeinicia deciziei recurate, astfel încât această critică nu mai poate fi analizată în calea de atac a recursului.

Având în vedere cele de mai sus, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte a respins ambele recursuri, ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

În opinie majoritară:

Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamanta A. şi de pârâta S.C. B. S.A. PREDEAL împotriva deciziei civile nr. 313/Ap din 20 februarie 2017, pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia Civilă, în dosarul nr. x/2010.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţa publică, astăzi 26 octombrie 2017.

OPINIE SEPARATĂ

Apreciem că recursul declarat de pârâta S.C. B. S.A. Predeal este fondat, pentru motivele ce se vor arăta în continuare:

În ce priveşte criticile subsumate motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., constând în greşita aplicare a prevederilor art. 480 - art. 482, art. 483 raportat la art. 1078 C. civ. şi înlăturarea de la aplicare a prevederilor art. 494 alin. (3) teza a II-a C. civ., dispoziţii înlăturate de instanţa de apel, deşi erau incidente raportului juridic dedus judecăţii, constată că sunt fondate.

Reţine, totodată, că instanţa de apel a făcut o greşită aplicare a funcţiei pozitive, normative, a instituţiei autorităţii de lucru judecat, în sensul dispoziţiilor art. 1202 alin. (2), art. 1200 pct. 4 C. civ., de prezumţie absolută, ceea ce înseamnă că părţile se pot prevala, în litigiile ulterioare, de maniera în care au fost tranşate anumite chestiuni litigioase, fără posibilitatea de a mai fi contestate. În egală măsură, instanţa de apel a ignorat prevederile art. 315 alin. (1) C. proc. civ. din 1865 (aplicabil în speţă, în raport de dispoziţiile art. 3 din Legea nr. 76/2012). Astfel, prin decizia nr. 1523 din 21 septembrie 2016 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, instanţa de recurs, dispunând casarea cu trimitere, a dezlegat anumite probleme de drept, referitoare la maniera, limitată în timp, a efectelor autorităţii de lucru judecat (pro tempore), reţinând că fundamentul ei (bazat pe verificarea jurisdicţională şi imutabilitatea litigiului) se justifică atâta vreme cât rămân neschimbate împrejurările de fapt şi de drept care au fundamentat adoptarea hotărârii.

Or, deşi obligatorii pentru judecătorii din apel, aceste chestiuni de drept dezlegate de instanţa de recurs au fost complet ignorate.

În esenţă, instanţa de apel a reţinut că reclamanta este îndreptăţită să primească despăgubiri, pentru lipsa de folosinţă a terenului în perioada 21 octombrie 2007 - 21 octombrie 2012, izvorul pretenţiilor reclamantei constituindu-l încălcarea obligaţiei generale negative a oricărei persoane de a se abţine de la orice act sau fapt care ar aduce atingere dreptului de proprietate al altuia, aşa cum rezultă din prevederile art. 492 - art. 494 C. civ.. În acest sens, a fost invocată şi puterea de lucru judecat a unei hotărâri anterioare, prin care reclamanta a obţinut despăgubiri, pentru lipsa de folosinţă a aceluiaşi teren, dar pentru o perioadă anterioară (sentinţa nr. 67 din 26 ianuarie 2007 a Tribunalului Braşov, definitivă prin decizia nr. 93/Ap din 6 iulie 2010 a Curţii de Apel Braşov şi irevocabilă prin decizia nr. 6537 din 28 septembrie 2011 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă).

Cât priveşte hotărârile judecătoreşti pronunţate în litigii purtate între aceleaşi părţi, instanţa de apel a reţinut că prin acestea s-a constatat, în adevăr, cu putere de lucru judecat, calitatea de constructor de bună credinţă al pârâtei pe terenul proprietatea reclamantei.

Însă, în interpretarea dispoziţiilor art. 494 alin. (3) C. civ., instanţa de prim control judiciar a reţinut că proprietarul terenului are doar un drept de opţiune, de a deveni sau nu proprietarul construcţiei, iar reclamanta nu a optat în acest sens, în exercitarea acestui drept potestativ.

Referitor la aceste litigii, se cuvine a preciza că reclamanta a promovat o acţiune împotriva pârâtei, prin care a solicitat obligarea acesteia să ridice construcţiile edificate pe terenul proprietatea sa, cu rea-credinţă, şi să fie obligată pârâta la plata lipsei de folosinţă a terenului, de la data introducerii cererii (respectiv din anul 2006), şi până la demolarea construcţiilor în litigiu.

Prin sentinţa nr. 991/2006 a Judecătoriei Braşov, definitivă prin decizia nr. 99 din 13 aprilie 2010 a Tribunalului Braşov şi irevocabilă prin decizia nr. 1264 din 3 noiembrie 2010 a Curţii de Apel Braşov, acţiunea vizând demolarea construcţiilor a fost respinsă, ca nefondată, reţinându-se că pârâta este un constructor de bună-credinţă şi, ca atare, proprietarul terenului nu poate cere ridicarea acelor construcţii. Cât priveşte capătul de cerere privind lipsa de folosinţă s-a constatat că proprietarul terenului nu justifică un temei de drept pentru a cere despăgubiri şi că proprietarului terenului îi revin obligaţiile prevăzute de art. 494 alin. (3) C. civ.

În fine, în cadrul dosarului nr. x/2010 al Tribunalului Constanţa, S.C. B. S.A. a formulat cerere de intervenţie în interes propriu, prin care a solicitat să se constate că este titulara unui drept de superficie, cerere respinsă prin hotărâre irevocabilă (sentinţa nr. 3506 din 14 iunie 2012 a Tribunalului Constanţa, definitivă prin decizia nr. 5 din 8 ianuarie 2015 a Curţii de Apel Constanţa şi irevocabilă prin decizia nr. 1188 din 7 mai 2015 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă).

Prin urmare, din analiza tuturor hotărârilor pronunţate în litigiile dintre părţi, se poate constata că s-a tranşat, cu putere de lucru judecat, că autoarea pârâtei din prezenta cauză (fosta OJT Braşov, devenită ulterior, prin reorganizare, conform Legii nr. 15/1990, S.C. PREDEAL S.A., actuala pârâtă-recurentă), a fost un constructor de bună credinţă pe terenul proprietatea autorului reclamantei.

În acest context, se impune a analiza care sunt efectele realizării unei lucrări autonome, cu caracter durabil, asupra imobilului altuia, cu materiale proprii, care este natura juridică a dreptului de accesiune şi momentul la care se dobândeşte proprietatea ca efect al accesiunii.

Prevederile art. 494 din C. civ. din 1864 (legea în vigoare la data începerii lucrărilor, conform art. 58 alin. (1) din Legea nr. 71/2011) reglementa două situaţii distincte. Când autorul lucrării era de rea-credinţă, proprietarul imobilului principal (al terenului) are dreptul de a opta între păstrarea lucrării şi obligarea celui care a făcut-o să o ridice de pe teren. Ridicarea lucrării se făcea pe cheltuiala celui care a realizat-o, acesta putând fi obligat şi la daune interese pentru prejudiciile cauzate proprietarului imobilului. Dacă acesta din urmă opta pentru păstrarea lucrării, el trebuia să plătească celui care a făcut-o valoarea materialelor şi preţul muncii, fără a se ţine seama de sporirea valorii fondului.

Când autorul lucrării era de bună-credinţă (situaţia de faţă, reţinută, aşa cum s-a arătat, cu putere de lucru judecat, prin hotărâri irevocabile), proprietarul imobilului nu mai poate cere ridicarea lucrării. El este obligat să o păstreze, având un drept de opţiune doar cu privire la întinderea despăgubirii, putând să aleagă între valoarea materialelor şi preţul muncii, pe de o parte, şi valoarea creşterii fondului, pe de altă parte.

Este adevărat că, aşa cum a reţinut şi instanţa de apel, efectul achizitiv de proprietate al accesiunii este condiţionat de exercitarea pozitivă a dreptului de accesiune de către proprietarul imobilului (al terenului, în speţă). Jurisprudenţa consolidată sub imperiul vechiul C. civ. a statuat că, chiar dacă, în cazul în care autorul lucrării este de bună-credinţă iar proprietarul terenului nu poate refuza să preia lucrarea în proprietate, totuşi, nu este în interesul său să fie considerat proprietar pur şi simplu asupra acesteia pe măsură ce ea este încorporată în imobil. În caz contrar, proprietarul terenului ar trebui să suporte obligaţiile şi sarcinile legate de dreptul de proprietate asupra lucrării, deşi nu beneficiază de avantajele acesteia.

Prin urmare, dreptul de accesiune al proprietarului terenului se manifestă ca un drept potestativ, de alegere, întrucât proprietarul imobilului are puterea să intervină în mod unilateral şi să modifice sau să stingă o situaţie juridică preexistentă, în care autorul lucrării are anumite drepturi şi interese.

Exercitarea dreptului de accesiune în formă pozitivă de către proprietarul terenului este, prin urmare, o adevărată condiţie, a cărei îndeplinire stinge dreptul de proprietate sub condiţie rezolutorie asupra lucrării pe care îl are autorul acesteia şi transformă dreptul de proprietate sub condiţie suspensivă asupra lucrării pe care îl are proprietarul terenului într-un drept de proprietate pur şi simplu.

Cât priveşte exercitarea pozitivă a dreptului de accesiune ca drept potestativ, în condiţiile C. civ. din 1864, actul unilateral de voinţă al proprietarului terenului poate să îmbrace mai multe forme: introducerea unei acţiuni în revendicarea imobilului, introducerea unei acţiuni în evacuare, o notificare prin intermediul executorului judecătoresc ş.a.m.d.

Ca urmare, proprietarul terenului trebuie să îşi manifeste voinţa şi în cazul în care autorul construcţiei este de bună-credinţă, în sensul reluării stăpânirii materiale a imobilului - teren, pentru a putea fi considerat proprietar pur şi simplu asupra lucrării autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia.

Însă, contrar celor reţinute de instanţa de apel, apreciem că reclamanta şi-a exercitat pozitiv dreptul de accesiune, ca drept potestativ, atâta vreme cât şi-a manifestat voinţa în sensul reluării stăpânirii materiale (a posesiei de fapt) asupra terenului, întrucât reluarea posesiei (stăpânii în fapt) a imobilului include în sine preluarea lucrării adăugate de către constructorul de bună-credinţă. Chiar dacă s-ar aprecia că exercitarea pozitivă a dreptului de accesiune, ca act unilateral de voinţă al proprietarului terenului, nu a fost contemporană exercitării acţiunii în revendicare finalizată prin decizia nr. 1493 din 27 septembrie 2000 a Curţii de Apel Oradea (hotărâre care a obligat pe pârâta Primăria Oraşului Predeal să lase în deplină proprietate şi paşnică posesie terenul, deşi posesorul real era, la acea dată, tot pârâta din prezenta cauză), totuşi, se poate constata că reclamanta şi-a exercitat dreptul de accesiune cel mai târziu, la data la care a promovat acţiunea referitoare la demolarea construcţiilor şi eliberarea terenului pretins ocupat fără drept.

Aşadar, în momentul în care proprietarul terenului şi-a exercitat dreptul de accesiune, prin actul său unilateral de voinţă, dreptul de creanţă al autorului lucrării, având ca obiect indemnizaţia prevăzută de art. 494 alin. (3) teza a II-a C. civ., a devenit pur şi simplu.

Odată ce s-a născut dreptul de creanţă al autorului lucrării, s-a născut şi obligaţia corelativă a reclamantei, în calitate de proprietar al fondului. Este unanim recunoscut caracterul real al obligaţiei proprietarului terenului de a plăti o anumită sumă de bani autorului lucrării. Ca obligaţie reală, ea este o obligaţie propter rem, adică o obligaţie reală de a face, întrucât este instituită din cauza situaţiei juridice a lucrului şi are ca obiect o prestaţie pozitivă.

În doctrină şi jurisprudenţă, sub incidenţa art. 494 C. civ. din 1864, s-a admis că autorul lucrării, indiferent dacă este de bună sau rea-credinţă, beneficiază de un drept de retenţie asupra lucrării până la momentul la care proprietarul terenului îşi îndeplineşte obligaţia de plată. În acest context, în mod greşit instanţa de apel a reţinut că, deşi pârâta S.C. B. S.A. are calitatea de constructor de bună-credinţă, aceasta nu este exonerată de obligaţia de a respecta prevederile art. 480, art. 482 şi art. 483 C. civ., respectiv obligaţia generală negativă care revine oricărei persoane de a se abţine de la orice act sau fapt care ar aduce atingere dreptului de proprietate al altuia. Or, pârâta nu deţine fără drept construcţiile, din moment ce este titulara unui veritabil drept real, respectiv dreptul de retenţie.

Mai mult decât atât, constructorul de bună-credinţă cumulează, pe lângă indemnizaţia cuvenită potrivit art. 494 C. civ., şi beneficiul păstrării fructelor până la momentul încetării bunei-credinţe, potrivit art. 485 şi art. 486 C. civ. din 1864. Aşa fiind, reclamanta nu este îndreptăţită să pretindă, ca în prezenta speţă, chiria pe care ar fi încasat-o dacă ar fi fost în posesia terenului, câtă vreme fructele civile se cuvin autorului lucrării, în calitate de posesor de bună credinţă, calitate pe care o va deţine până la plata indemnizaţiei prevăzute de art. 494 alin. (3) C. civ.

Nici argumentul reţinut de instanţa de apel, potrivit căruia reclamanta nu poate opta pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra construcţiei, datorită situaţiei atipice conform căreia construcţiile complexului hotelier sunt situate numai în parte pe terenul reclamantei, nu este valid. În primul rând, instanţa de prim control judiciar nu a efectuat o analiză propriu zisă a materialului probator administrat, pe baza căruia să stabilească dacă, în adevăr, edificiul are caracter unitar, de tip monolit, sau dacă pe terenul reclamantei se află doar restaurantul cu terasă ce poate fi privit ca şi construcţie individuală.

În al doilea rând, chiar dacă ar fi confirmată prima ipoteză, respectiv că ne-am afla în situaţia depăşirii hotarului dintre două terenuri aparţinând unor proprietari diferiţi, cu ocazia executării unor lucrări pe terenul propriu, cu materialele proprii, practica judiciară şi doctrina au statuat, sub imperiul C. civ. din 1864, că dreptul de accesiune, ca drept potestativ, exercitat de proprietarul terenului, nu mai are ca efect dobândirea unui drept de proprietate pur şi simplu, ci dobândirea unei cote părţi dintr-un drept de coproprietate. Astfel, dobândesc cote părţi din dreptul de coproprietate, pe de o parte, proprietarul terenului şi, pe de altă parte, autorul lucrării.

De altfel, această soluţie consacrată de jurisprudenţă a fost în mod expres preluată de noul C. civ., prin dispoziţiile art. 587.

Aşadar, în această ipoteză era aplicabilă soluţia coproprietăţii sau chiar regula instituită de noul C. civ., privind obligarea autorului lucrării la cumpărarea terenului (art. 581 şi art. 582). Avem în vedere că dispoziţiile legii noi sunt aplicabile şi efectelor viitoare ale situaţiilor juridice născute anterior intrării în vigoare a acesteia, derivate din raporturile de proprietate, dacă aceste situaţii subzistă după intrarea în vigoare a legii noi.

În orice caz, situaţia juridică complexă analizată nu permitea o atare soluţie, de obligare a constructorului de bună-credinţă, titular al unui drept de retenţie şi beneficiar al fructelor imobilului-teren, la plata unei compensaţii către proprietarul terenului. Aşadar, soluţia aleasă de instanţa de apel este contrară textelor de lege incidente, fiind, prin urmare, întemeiat motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

De altfel, prin sentinţa nr. 991/2006, irevocabilă prin decizia nr. 1264 din 3 noiembrie 2010 a Curţii de Apel Braşov, s-a statuat, cu putere de lucru judecat, că reclamanta nu este îndreptăţită la plata de despăgubiri pentru lipsa de folosinţă a aceluiaşi teren, pentru o perioadă ce se suprapune cu perioada ce face obiectul cauzei de faţă (din 2006, la zi). Contrar celor reţinute de instanţa de apel, chiar dacă acest capăt de cerere a fost formulat ca petit accesoriu cererii de obligare a pârâtei la demolarea construcţiei, în realitate era îndeplinită chiar tripla identitate (de părţi, obiect şi cauză, prevăzută de art. 1201 C. civ.), care împiedica reclamanta să promoveze acţiunea de faţă. Altfel spus, instanţa de apel a încălcat chiar efectul extinctiv al autorităţii de lucru judecat.

Cât priveşte criticile referitoare la greşita soluţionare a cererii de chemare în garanţie (aplicarea dispoziţiilor art. 324 din O.U.G. nr. 88/1997 şi art. 30 alin. (3) din Legea nr. 137/2002) constată că nu se mai impun a fi analizate. Faţă de soluţia preconizată pentru cererea principală, de respingere a obligării pârâtei la plata de despăgubiri în mod evident aceasta nu poate fi considerată parte căzută în pretenţii. Aşadar, cererea de chemare în garanţie devine lipsită de interes, faţă de prevederile art. 60 alin. (1) C. proc. civ.

În consecinţă, potrivit art. 312 alin. (3) raportat la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., apreciem că se impune admiterea recursului promovat de pârâta S.C. B. S.A. şi modificarea deciziei pronunţate de instanţa de apel, în parte, în sensul respingerii cererilor conexe în despăgubiri.

Cât priveşte recursul declarat de către reclamantă, ne însuşim în totalitate considerentele pentru care acesta a fost apreciat, în opinia majoritară, ca fiind nefondat. În plus, în raport de dezlegările date recursului declarat de către pârâtă, potrivit cărora reclamanta, titulara dreptului de proprietate asupra imobilului nu este îndreptăţită la plata de compensaţii de către constructorul de bună-credinţă, apreciem că nici nu se mai impune analiza criticilor formulate de către reclamantă, critici ce vizează caracterul neîndestulător al acestor despăgubiri.

Văzând şi dispoziţiile art. 274 C. proc. civ., apreciem că se impune obligarea recurentei-reclamante, ca parte căzută în pretenţii, la plata cheltuielilor de judecată efectuate de pârâtă în toate fazele procesuale (taxe de timbru, onorariu avocat etc.).