Sellers' liability for latent structural defects upheld; rescission of property sale stands despite prior price reduction agreement

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată la data de 14 iulie 2017 pe rolul Tribunalului Arad, reclamanţii A. şi B. au chemat în judecată pe pârâţii C. şi D. şi au solicitat instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să dispună rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 22 iunie 2016, încheiat între reclamanţii cumpărători şi pârâţii vânzători, având ca obiect imobilul situat în jud. Arad, loc. Vladimirescu str. x, format din casă de locuit şi teren aferent înscris în CF x Vladimirescu. Au solicitat şi obligarea pârâţilor la achitarea către reclamanţi a sumei de 350.000 RON, cu cheltuieli de judecată.

Prin încheierea de şedinţă de la termenul din data de 3 octombrie 2017, potrivit dispoziţiilor art. 78 alin. (2) C. proc. civ., instanţa a încuviinţat introducerea în cauză a Statului Român, prin Ministerul Finanţelor, şi a Băncii Comerciale Intesa Sanpaolo România S.A.

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă

Prin Sentinţa civilă nr. 74 din 3 aprilie 2018, Tribunalul Arad a admis în parte acţiunea reclamanţilor.

A dispus rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul casă de locuit şi teren aferent înscris în CF x Vladimirescu, a obligat pârâţii la plata către reclamanţi a sumei de 255.244 RON reprezentând preţul efectiv achitat (199.912,14 RON echivalent a 43.000 EURO), rată credit, comision şi dobânzi aferente actualizate (25.676 RON), cheltuieli în vederea perfectării actelor notariale (3138 RON) şi cheltuieli efectuate cu achitarea materialelor şi manoperei pentru lucrările efectuate la imobil (26.518 RON) şi a respins în rest cererea.

3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Timişoara, secţia I civilă

Prin Decizia civilă nr. 187 din 21 noiembrie 2018, Curtea de Apel Timişoara, secţia I civilă a admis apelurile declarate de reclamanţii A. şi B. şi de pârâţii C. şi D., Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice reprezentat de Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Timişoara - AJFP Arad şi E. România S.A. împotriva Sentinţei civile nr. 74 din 3 aprilie 2018 pronunţată de Tribunalul Arad.

A schimbat în parte sentinţa apelată. A admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocată de pârâtul Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice şi a respins acţiunea formulată de reclamanţi împotriva acestui pârât pentru lipsa calităţii procesuale pasive. A obligat pârâţii la plata către reclamanţi a sumei de 288138 reprezentând preţul efectiv achitat de aceştia (285.000 RON) şi cheltuielile necesare perfectării actelor notariale (3138 RON) şi a respins celelalte pretenţii băneşti ale reclamanţilor, menţinând sentinţa apelată sub aspectul rezoluţiunii contractului de vânzare-cumpărare şi sub cel al acordării cheltuielilor de judecată.

4. Calea de atac formulată în cauză

Împotriva acestei decizii au formulat recurs reclamanţii A. şi B. (1), pârâţii C. şi D. (2) şi intervenienta E. Romania SA

(1) Reclamanţii A. şi B. au formulat următoarele critici pe care le-au încadrat în dispoziţiile art. 488 pct. 6 şi 8 C. proc. civ.:

a. Instanţa de apel a adăugat la lege atunci când a reţinut că întinderea efectelor acţiunii redhibitorii se raportează la buna sau reaua-credinţă a vânzătorilor. Norma de drept prevede clar că, în aprecierea întinderii efectelor acestei acţiunii, trebuie analizat dacă vânzătorul cunoştea sau nu viciile bunului în momentul vânzării. De aceea, motivele referitoare la buna-credinţă cuprinse în decizia recurată sunt străine de natura cauzei.

Atâta timp cât s-a dovedit că pârâţii au cunoscut viciile bunului vândut, textul legal aplicabil în stabilirea întinderii răspunderii acestora este cel prevăzut de art. 1712 C. civ. De aceea, restrângerea pretenţiilor reclamanţilor în temeiul art. 1712 alin. (2) C. civ. nu are de suport legal.

b. Curtea de apel a nesocotit prevederile art. 348 C. proc. civ. pentru că nu a dat valoare răspunsurilor la interogatoriile administrate pârâţilor, prin care aceştia au recunoscut că imobilul nu a fost construit conform autorizaţiei de construire şi au individualizat viciile imobilului vândut.

(2) Pârâţii C. şi D. au susţin că instanţa de apel a pronunţat o soluţie nelegală, care atrage admiterea recursului, în temeiul art. 488 pct. 5, 6, şi 8 C. proc. civ., pentru următoarele motive:

a. Instanţa de apel nu a analizat în mod corespunzător argumentul legat de cauza restituirii de către pârâţi a unei părţi importante din preţul vânzării. Motivarea instanţei de apel sub acest aspect încalcă prevederile art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, atrage incidenţa art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 6 C. proc. civ. şi impune casarea deciziei recurate.

b. În mod corect instanţa de apel a reţinut că între părţi a avut loc o reducerea corespunzătoare a preţului în temeiul art. 1710 alin. (1) lit. c) C. civ.; descoperind viciile, părţile au convenit păstrarea contractului şi diminuarea preţului.

Însă, recunoscând convenţia (extrajudiciară) intervenită între părţi privind păstrarea în fiinţă a contractului (printr-o reducere corespunzătoare a preţului), curtea de apel a considerat eronat că de această convenţie cumpărătorii se pot dezice, solicitând rezoluţiunea judiciară a contractului de vânzare-cumpărare.

Procedând astfel, instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 1169, art. 1170, art. 1270, art. 1272, art. 1549, art. 110 C. civ., precum şi principiile fundamentale de drept: pacta sunt servanda şi nemo potest venire contra factum proprium, ceea ce face aplicabil motivul de casare prevăzut la art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

c. Incidenţa art. 1710 alin. (1) lit. c) C. civ. exclude aplicarea art. 1710 alin. (1) lit. d) C. civ. Instanţa de apel a făcut şi o falsă aplicare a dispoziţiilor art. 1710 alin. (2) C. civ. care este incident doar atunci când între părţi nu a intervenit anterior o convenţie, un acord privind soluţionarea problematicii viciilor.

d. Pentru determinarea voinţei reale a părţilor era foarte importantă şi utilă admiterea probei cu interogatoriul cumpărătorilor, probă solicitată de pârâţi, dar respinsă nelegal de instanţa de apel. Procedând astfel, instanţa a încălcat art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, nepermiţând administrarea unei probe relevante în cauză.

e. Soluţia instanţei de apel este nelegală şi sub aspectul preţului care trebuie restituit de către pârâţi. Astfel, odată ce a reţinut că o parte din preţ a fost deja restituit, instanţa de apel nu mai putea dispune obligarea pârâţilor la restituirea întregului preţ. Devin astfel incidente motivele de recurs prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ. raportate la 1635 - 1637 C. civ. şi la principiul îmbogăţirii fără justă cauză.

Recurenţii susţin că puteau invoca situaţia menţionată - a restituirii unei părţi din preţ - pe calea unei simple apărări de fond, nefiind obligatorie formularea unei cereri reconvenţionale în acest sens.

f. Motivarea instanţei de apel în sensul că, în lipsa unei cereri reconvenţionale, repunerea părţilor în situaţia anterioară (urmare a rezoluţiunii) se va face strict prin obligarea pârâţilor la restituirea preţului, bunul rămânând în continuare în proprietatea reclamanţilor - reprezintă o nelegalitate. Recurenţii invocă în acest sens minuta întâlnirii dintre conducerea Consiliului Superior al Magistraturii şi membrii comisiei de unificare a practicii judiciare din 11 iunie 2008, prin care s-a stabilit că "instanţa învestită cu soluţionarea unei astfel de cereri în rezoluţiune este obligată să se pronunţe cu privire la repunerea ambelor părţi în situaţia anterioară, prin restituirea prestaţiei fiecăruia, indiferent dacă pârâtul a solicitat expres restituirea bunului. În consecinţă, s-a apreciat că, nefiind necesară cererea reconvenţională, nu se pune problema timbrării în cazul în care se formulează o astfel de cerere".

(3) Recurenta E. România S.A. a criticat decizia instanţei de apel în temeiul art. 488 alin. (1) pct. 6 şi pct. 8 C. proc. civ., formulând următoarele critici:

a. Instanţa de apel s-a pronunţat doar în parte asupra motivelor de apel pe care intervenienta le-a formulat, nu a coroborat întregul probatoriu administrat şi nu a luat în considerare faptul ca viciile existente erau cunoscute de către reclamanţi la momentul la care au hotărât achiziţionarea imobilului.

b. Recurenta susţine că dispoziţiile art. 1707 C. civ. nu sunt incidente în cauză, întrucât viciile reclamate nu sunt vicii ascunse. Astfel, reclamanţii au putut observa defecţiunile invocate, la momentul cumpărării imobilului. Acest aspect a fost practic recunoscut de către reclamanţii care s-au înţeles cu pârâţii să primească înapoi o parte din preţul achitat, suma fiind utilizată tocmai pentru remedierea deficientelor de construire.

Dovada cunoaşterii aşa-ziselor vicii ascunse este probată chiar prin extrasul de cont depus de pârâţi în scopul dovedirii plăţii unui preţ mai mic, din care rezultă că a fost virată o sumă de bani cu titlu de "reparaţii acoperiş", în zilele următoare încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Un alt raţionament din care poate rezulta cunoaşterea viciilor construcţiei este faptul că cererea de chemare în judecată a fost introdusă în luna iulie 2017, însă problemele privind acoperişul, un alt presupus viciu ascuns, au fost cunoscute a doua zi de la încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Dacă într-adevăr viciul era unul ascuns şi descoperit ulterior încheierii contractului, ar fi fost puţin probabil ca reclamanţii să aştepte un an de zile pentru formularea cererii de chemare în judecată, timp în care aceştia au achitat ratele unui credit finanţat de recurentă.

Nu în ultimul rând, calitatea de expert evaluator a cumpărătorului presupune cunoaşterea elementelor unei clădiri.

c. Deşi instanţa de apel a dispus restabilirea situaţiei anterioare prin restituirea preţului încasat efectiv de vânzător, conform extrasului de cont, aceasta nu a dispus ca restituirea preţului să se facă în contul deschis pe numele intimaţilor-reclamanţi la E. România S.A..

5. Procedura de filtru

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din data de 13 iunie 2019, completul de filtru a admis în principiu recursurile declarate de reclamanţii A. şi B., de pârâţii C. şi D. şi de intervenienta E. Romania S.A şi a fixat termen de judecată în şedinţă publică pentru soluţionarea recursurilor la data de 5 decembrie 2019.

6. Apărările formulate în cauză

Intimatul intervenient Ministerul Finanţelor Publice Bucureşti - prin Administraţia Judeţeană a Finanţelor Publice Arad a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursurilor şi menţinerea deciziei recurate.

Recurenţii reclamanţi A. şi B. au depus întâmpinare, prin care au solicitat respingerea recursului declarat de pârâţii C. şi D..

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Analizând decizia recurată, în limita criticilor formulate prin motivele de recurs, Înalta Curte constată că recursurile declarate sunt nefondate, urmând a fi respinse, pentru următoarele considerentele:

(1) a) Criticile formulate de recurenţii-reclamanţi A. şi B. cu privire la interpretarea art. 1712 C. civ. vor fi analizate de Înalta Curte din perspectiva art. 488 pct. 8 C. proc. civ.

Deşi recurenţii îşi întemeiază cererea de recurs şi pe dispoziţiile art. 488 pct. 6 C. proc. civ., Înalta Curte constată că motivele pe care reclamanţii le invocă ca fiind străine de natura cauzei şi care, în opinia lor, ar atrage casarea deciziei în baza art. 488 pct. 6 C. proc. civ., sunt tocmai cele ce rezultă din interpretarea pe care curtea de apel a dat-o art. 1712 C. civ. Această interpretare este, însă, corectă.

Astfel, art. 1712 C. civ. reglementează întinderea efectelor răspunderii vânzătorului pentru vicii ascunse. În cele două alineate pe care le cuprinde, textul de lege menţionat distinge după cum vânzătorul cunoştea sau nu viciile bunului vândut, arătând în primul alineat că: "În situaţia în care la data încheierii contractului vânzătorul cunoştea viciile bunului vândut, pe lângă una dintre măsurile prevăzute la art. 1710, vânzătorul este obligat la plata de daune-interese, pentru repararea întregului prejudiciu cauzat, dacă este cazul", iar în alineatul doi, că:

"Atunci când vânzătorul nu cunoştea viciile bunului vândut şi s-a dispus una dintre măsurile prevăzute la art. 1710 alin. (1) lit. c) şi d), el este obligat să restituie cumpărătorului doar preţul şi cheltuielile făcute cu prilejul vânzării, în tot sau în parte, după caz".

În consecinţă, aşa cum în mod corect curtea de apel a interpretat dispoziţiile legale citate, ceea ce determină întinderea răspunderii este buna sau reaua-credinţă a vânzătorului. Numai în acest fel pot fi interpretare dispoziţiile care stabilesc conţinutul obligaţiei vânzătorului după cum acesta cunoştea sau nu viciile bunului pe care l-a înstrăinat.

Prin urmare, determinarea aplicării unuia dintre cele două alineate ale art. 1712 C. civ. în funcţie de buna sau reaua-credinţă a vânzătorului, făcută de curtea de apel, corespunde unei corecte interpretări a dispoziţiilor legale menţionate. Pe cale de consecinţă, argumentarea unei astfel de interpretări nu poate rezulta în motive străine de natura pricinii şi nici nu poate atrage aplicarea art. 488 alin. (8) C. proc. civ.

În ceea ce priveşte incidenţa în cauză art. 1712 alin. (2) C. civ., Înalta Curte constată că ea este rezultatul interpretării probelor administrate, care au format convingerea instanţei de apel în sensul că vânzătorii au fost de bună-credinţă la data înstrăinării imobilului către reclamanţi. Or, modul în care instanţa de apel a interpretat probele administrate nu poate fi cenzurat pe calea recursului, cât timp, potrivit art. 488 alin. (1) C. proc. civ., această cale extraordinară de atac poate fi declanşată numai pentru aspecte de nelegalitate ale deciziei recurate.

În consecinţă, critica vizând greşita aplicare în cauză a prevederilor art. 1712 alin. (2) C. civ. argumentată prin reţinerea eronată a bunei-credinţe a vânzătorilor nu poate fi analizată de instanţa de recurs, întrucât excede limitelor controlului judiciar pe care Înalta Curte îl poate efectua.

b. Nu este întemeiată nici critica prin care recurenţii susţin că instanţa de apel a nesocotit prevederile art. 348 C. proc. civ.

Aceasta deoarece curtea de apel a argumentat corect faptul că afirmaţia pârâţilor în sensul că ei au fost cei care au construit imobilul nu are valoarea juridică a unei mărturisiri în sensul art. 348 C. proc. civ.

Dispoziţiile art. 348 C. proc. civ. prevăd că are valoarea unei mărturisiri "recunoaşterea (...) unui fapt pe care partea adversă îşi întemeiază pretenţia". Or, în cauză, cunoaşterea viciilor ascunse ale imobilului, iar nu construirea imobilului, reprezintă faptul pe care reclamanţii îşi întemeiază pretenţiile. În plus, curtea de apel a reţinut că vânzătorii au locuit fără probleme în imobil şi au adus la cunoştinţa reclamanţilor toate viciile imobilului pe care le cunoşteau, ceea ce exclude o dată în plus aplicarea art. 348 C. civ.

(2) În ceea ce priveşte recursul declarat de pârâţii C. şi D., Înalta Curte constată că, deşi cererea de recurs indică inclusiv art. 488 pct. 5 C. proc. civ. drept temei al criticilor formulate, niciuna dintre acestea nu pot fi circumscrise motivului de recurs prevăzut de art. 488 pct. 5 C. proc. civ. deoarece nu vizează încălcarea de către curtea de apel a unei reguli de procedură a cărei nerespectare să atragă sancţiunea nulităţii hotărârii. Prin urmare, Înalta Curte nu va efectua controlul judiciar de legalitate în temeiul acestui motiv de recurs.

a. Nu este fondată critica întemeiată pe dispoziţiile art. 488 pct. 6 C. proc. civ. prin care recurenţii susţin motivarea insuficientă a deciziei recurate.

Obligaţia pe care art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului o impune instanţelor naţionale de a-şi motiva decizia nu presupune existenţa unui răspuns detaliat la fiecare argument. Aşa cum a arătat instanţa europeană, noţiunea de proces echitabil presupune ca o instanţă naţională, chiar dacă a motivat pe scurt hotărârea, să examineze totuşi în mod real problemele esenţiale care i-au fost puse (cauza Albina c. României).

Înalta Curte apreciază că instanţa de apel şi-a îndeplinit obligaţia de motivare a hotărârii în acord cu cerinţele art. 425 C. proc. civ., a răspuns criticilor formulate prin motivele de apel, iar prezentarea argumentelor pe care şi-a fundamentat soluţia permite exercitarea controlului judiciar pe calea recursului.

b. Hotărârea instanţei de apel nu încalcă textele de lege şi nici principiile de drept indicate de recurenţi la acest punct al motivelor de recurs.

Nu este întemeiată susţinerea recurenţilor în sensul că înţelegerea părţilor concretizată în reducerea preţului vânzării ar exclude posibilitatea pronunţării rezoluţiunii judiciare a contractului la cererea cumpărătorilor.

Aceasta deoarece instanţa a interpretat probele administrate în sensul că susţinuta convenţie privind remedierea unor defecte ale construcţiei (care ar fi putut atrage diminuarea preţului), nu a vizat şi viciile de rezistenţă, necunoscute la momentul vânzării şi care reprezintă temeiul rezoluţiunii

În plus, o atare posibilitate este recunoscută de legiuitor, care permite cumpărătorului să solicite şi restituirea preţului şi a cheltuielilor făcute cu prilejul vânzării, în baza art. 1712 alin. (2) C. civ., pe lângă sancţionarea vânzătorului pentru încălcarea obligaţiei de garanţie cu rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare, în temeiul art. 1710 alin. (1) lit. d) C. civ.

c. Dispoziţiile art. 1710 C. civ. reglementează posibilităţile pe care le are cumpărătorul de a obţine repararea prejudiciului produs prin încălcarea de către vânzător a obligaţiei de garanţie contra viciilor lucrului vândut.

Reducerea corespunzătoare a preţului solicitată prin acţiunea estimatorie prevăzută de art. 1710 alin. (1) lit. c) C. civ. şi rezoluţiunea contractului, ca obiect al acţiunii redhibitorii reglementată de art. 1710 alin. (1) lit. d) C. civ., sunt două astfel de posibilităţi.

Însă, instanţa de apel nu a cumulat cele două modalităţi de reparare a prejudiciului pe care legiuitorul le recunoaşte în favoarea cumpărătorului. Curtea de apel a menţinut soluţia primei instanţe de rezoluţiune a contractului de vânzare-cumpărare, în temeiul art. 1710 alin. (1) lit. d) C. civ. şi a obligat vânzătorii la restituirea preţului nu în baza art. 1710 alin. (1) lit. c) C. civ., ci în temeiul aer. 1712 alin. (2) C. proc. civ. care prevede că atunci când s-a dispus măsura prevăzută de art. 1710 alin. (1) lit. d) C. civ., vânzătorul de bună-credinţă este obligat să restituie cumpărătorului (doar) preţul şi cheltuielile făcute cu prilejul vânzării.

Nu este întemeiată nici critica vizând interpretarea greşită a dispoziţiilor art. 1710 alin. (2) C. civ.

Alin. (2) al art. 1710 C. civ. reglementează o posibilitate recunoscută de legiuitor pentru instanţă, căreia îi permite să dispună, la cererea vânzătorului, o altă măsură prevăzută la alin. (1) decât cea solicitată de cumpărător.

Însă, pe de o parte, aceasta este o posibilitate, pe care instanţa o va evalua, aşa cum în mod expres prevede textul menţionat, în raport de anumite criterii şi anume:

"gravitatea viciilor şi scopul pentru care contractul a fost încheiat", iar nu o obligaţie. De aceea, simpla cerere a vânzătorului adresată instanţei, de a aplica o altă sancţiune dintre cele prevăzute la alin. (1) al art. art. 1710 C. civ. decât cea cerută de cumpărător, nu obligă instanţa să dispună măsura solicitată.

Pe de altă parte, contrar celor susţinute de recurenţi, instanţa de apel nu a reţinut că între părţi ar fi intervenit o convenţie, un acord privind răspunderea pentru viciile de rezistenţă ale imobilului vândut, prin care părţile au remediat amiabil prejudiciul produs cumpărătorilor şi care s-ar opune aplicării unei alte sancţiuni pentru acelaşi prejudiciu, şi anume rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare prevăzută de art. 1710 alin. (1) lit. d) C. civ.

Tocmai de aceea, în mod corect instanţa de apel nu a aplicat o altă sancţiune decât cea solicitată de cumpărători, cât timp rezoluţiunea ca sancţiune permisă de art. 1710 alin. (1) lit. d) C. civ. a fost solicitată pentru vicii ascunse, care afectau structura de rezistenţă şi întregul imobil.

d. Critica cuprinsă la acest punct al motivelor de recurs nu poate fi circumscrisă prevederilor art. 488 C. proc. civ. Simpla afirmaţie în sensul că instanţa de apel ar fi respins în mod nelegal o probă care, în opinia recurenţilor, ar fi fost necesară pentru dezlegarea pricinii, nu constituie o critică de nelegalitate în sensul exigenţelor impuse de art. 488 C. proc. civ.

Cerinţele impuse de art. 488 C. proc. civ. nu pot fi acoperite prin indicarea art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului şi prin enumerarea aspectelor în care, în mod general, se verifică respectarea dreptului la un proces echitabil pe care îl reglementează norma europeană menţionată.

Prin urmare, Înalta Curte consideră că nu este legal învestită cu exercitarea controlului judiciar pe calea recursului, sub aspectul menţionat.

e. Susţinerile recurenţilor vizând nelegalitatea dezlegării date de instanţa de apel în privinţa cuantumului preţului la a cărui restituire au fost obligaţi şi a modalităţilor procesuale prin care îşi puteau valorifica pretenţiile în acest sens sunt neîntemeiate.

Astfel, instanţa de apel a decis că preţul pe care pârâţii trebuie să îl restituie reclamanţilor este cel menţionat în contractul autentic de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 22 iunie 2016.

Instanţa de apel a făcut astfel o interpretare corectă a dispoziţiilor art. 269 - 270 C. proc. civ. în ceea ce priveşte puterea doveditoare a înscrisurilor autentice. A respectat totodată şi principiile de drept invocate de recurenţi, ca şi prevederile art. 209 C. proc. civ. raportat la art. 22 alin. (6) C. proc. civ. atunci când a decis că pretenţiile pârâţilor legate de cuantumul preţului la a cărui restituire ar mai putea fi obligaţi ar fi trebuit valorificate pe calea unei cereri reconvenţionale.

Dacă pârâţii pretind că, în realitate, suma achitată a fost alta decât cea menţionată în actul autentic, sau dacă susţin că operat o compensaţie parţială, mijlocul procedural prin care îşi puteau valorifica aceste pretenţii era cererea reconvenţională. Aceasta deoarece astfel de susţineri reprezintă de fapt veritabile pretenţii proprii ale pârâţilor îndreptate împotriva reclamanţilor şi care izvorăsc din acelaşi raport juridic ca şi cererile reclamanţilor. Ele nu pot fi calificate ca simple apărări, câtă vreme nu urmăresc doar respingerea cererilor reclamanţilor, ci şi valorificarea unor pretenţii proprii ale pârâţilor.

f. Nici critica întemeiată pe o nelegalitate justificată prin conţinutul minutei încheiate în urma întâlnirii dintre conducerea Consiliului Superior al Magistraturii şi membrii comisiei de unificare a practicii judiciare din data de 11 iunie 2008 nu poate fi primită. Este evident, faţă de dispoziţiile art. 488 C. proc. civ., că numai încălcarea unor norme juridice ar putea determina admiterea recursului şi casarea hotărârii pronunţate de instanţa de apel.

(3) Nici criticile formulate de recurenta E. România S.A. nu sunt fondate.

a. Recurenta nu precizează care sunt motivele de apel asupra cărora instanţa de apel nu s-ar fi pronunţat. În aceste condiţii, simpla afirmaţie în sensul că decizia recurată nu răspunde tuturor motivelor de apel invocate de intervenientă nu poate reprezenta o critică de nelegalitate în sensul art. 488 C. proc. civ.

Tot astfel, susţinerea că instanţa de apel nu a coroborat materialul probator administrat în cauză nu poate fi circumscrisă nici unuia dintre motivele de recurs reglementate de art. 488 C. proc. civ. deoarece acestea nu pot reprezenta decât critici de nelegalitate.

Împrejurarea că viciile ar fi fost cunoscute de către reclamanţi "la momentul la care au hotărât achiziţionarea imobilului" este irelevantă din perspectiva art. 1707 alin. (3) C. civ., care impune în mod expres condiţia ca viciul sau cauza lui să existe "la data predării bunului" pentru ca vânzătorul să datoreze garanţia pentru evicţiune.

b. Toate argumentele formulate de recurentă în susţinerea nelegalităţii deciziei recurate pentru greşita interpretare a dispoziţiilor art. 1707 C. civ. sub aspectul caracterului ascuns al viciilor reclamate în cauză sunt nefondate.

În mod corect, instanţa de apel a confirmat concluziile tribunalului în sensul că, fiind dovedite vicii care afectează structura de rezistenţă a imobilului (şi care au determinat admiterea cererii reclamanţilor de rezoluţiune a actului de vânzare-cumpărare), împrejurarea că reclamanţii ar fi cunoscut aspecte legate de starea acoperişului şi a instalaţiilor clădirii este irelevantă.

Cât timp nu defecţiunile legate de acoperişul bunului au dus la admiterea pretenţiilor reclamanţilor, ci cele care au afectat structura imobilului, toate susţinerile formulate de intervenientă prin cererea de recurs, legate de restituirea unei părţi din preţul achitat şi utilizarea acesteia pentru repararea acoperişului ori prezumţia vizând data la care reclamanţii au cunoscut problemele privind acoperişul nu pot influenţa soluţia pronunţată în privinţa cererii reclamanţilor.

Este adevărat că, potrivit art. 1707 alin. (2) C. proc. civ. "este ascuns acel viciu care, la data predării, nu putea fi descoperit, fără asistenţă de specialitate, de către un cumpărător prudent şi diligent" şi că reclamantul este expert evaluator de proprietăţi imobiliare. Însă, această calitate, aşa cum în mod corect a reţinut instanţa de apel, nu îi conferă cunoştinţe de specialitate în materia rezistenţei construcţiilor. Or, în cauză, vicii legate de rezistenţa construcţiilor, ascunse cumpărătorilor, au determinat angajarea răspunderii vânzătorilor.

c. Aspectele invocate de recurentă cu privire la contul în care ar urma să se facă virarea sumei de bani la a cărei restituire au fost obligaţi pârâţii ţin de faza de executarea a hotărârii şi nu reprezintă critici de nelegalitate în sensul art. 488 C. proc. civ. care să poată fi analizate pe calea recursului.

În consecinţă, pentru considerentele expuse, în temeiul art. 498 C. proc. civ., instanţa de recurs va respinge, ca nefondate, recursurile declarate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursurile declarate de reclamanţii A. şi B., de pârâţii C. şi D. şi de intervenienta E. Romania S.A. împotriva deciziei nr. 187 din 21 noiembrie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Timişoara, secţia I civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 5 decembrie 2019.

GGC - MM