Commercial lease breach: Imputation of unassigned payments via bills of order and enforcement of contractual penalties and pactum commissorium
Romania (RO)
Legislator summary
AI generatedThe High Court of Cassation and Justice dismissed the tenant's appeal, upholding the appellate court's decision to enforce the lower court's order obligating the tenant to pay approximately 296 million lei in back rent, utilities, and contractual penalties. The dispute concerned the breach of a commercial lease agreement, where the landlord sued for unpaid invoices covering rent and utilities, and the tenant argued that payments made via bills of order had discharged its liabilities and that the lease had automatically terminated due to the first month of non-payment. The court ruled that the tenant's unassigned payments were legally imputed to the debts under Article 1113 of the Civil Code, confirming that the contractual clauses for penalty interest and exchange rate differences were valid and enforceable, and holding that the pactum commodatum clause did not terminate the lease in the absence of a formal resignation request, as the tenant continued to use the premises.
Legislator headnote
AI generatedart. 304 pct. 9 C. proc. civ, art. 1113 C. civ; Commercial lease breach: Imputation of unassigned payments via bills of order and enforcement of contractual penalties and pactum commissorium: Pe de altă parte, instanța nu a ținut seama de dispozițiile art. 7 din contract, care prevedea încetarea contractului după prima lună de neplată a facturii, așa încât reclamanta trebuia să-i evacueze.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
Asupra recursului de față:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Reclamanta SC G.E.C. SA București a chemat în judecată pe pârâta SC M.I.X. SRL Pitești, solicitând obligarea acesteia la plata sumei de 291.933.586 lei chirie pe perioada octombrie 2000 – ianuarie 2001 utilități și penalități contractuale.
Tribunalul București, prin sentința civilă 2560 din 30 martie 2001, a admis acțiunea, obligând pe pârâtă la plata sumei de 296.232.957 lei, reprezentând chirie și utilitățile neplătite în termen și penalitățile de întârziere. Totodată a obligat pe pârâtă la 15.544.318 lei cheltuieli de judecată.
Instanța de fond a reținut că, în temeiul contractului nr. 1923/2000, reclamanta a închiriat pârâtei suprafața de 117,16 metri pătrați, cu obligația chiriașului de a plăti chiria și utilitățile aferente spațiului, iar, în caz de întârziere, plata majorărilor de 1% pe zi. În perioada iulie 2000 – ianuarie 2001, deși pârâta a acceptat la plată facturile emise de reclamantă, nu le-a achitat.
Curtea de Apel București, prin decizia comercială 9 din 25 februarie 2003, a respins, ca nefondat, apelul pârâtei, considerând că apelanta nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale, expertiza efectuată în cauză stabilind valori care nu au corespondent în probele administrate, fiind înlăturată.
Împotriva deciziei astfel pronunțate, pârâta a declarat recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Recurenta susține că a plătit contravaloarea facturilor cu bilete la ordin înainte de data scadentă, achitând integral valoarea serviciilor facturate.
Pe de altă parte, instanța nu a ținut seama de dispozițiile art. 7 din contract, care prevedea încetarea contractului după prima lună de neplată a facturii, așa încât reclamanta trebuia să-i evacueze.
Hotărârile judecătorești sunt criticate și pentru obligarea la plata penalităților de întârziere, fără ca, în contract, să existe o clauză penală.
Recursul este nefondat și va fi respins pentru considerentele ce se vor expune:
Prin contractul de închiriere 1923/2000, părțile au convenit la închirierea spațiului în suprafață de 117,16 metri pătrați, pe termen de 3 ani, cu obligația chiriașului de a plăti prețul chiriei, de 10 dolari S.U.A. pentru un metru pătrat, la care se adaugă T.V.A., prin ordine de plată sau C.E.C., iar în caz de întârziere să plătească o penalitate de 1% pe fiecare zi de întârziere și să suporte diferența de curs valutar.
În același contract, s-a prevăzut și obligația de plată a utilităților.
Din probele administrate, rezultă că între părți a fost încheiat și un alt contract (nr. 2253/2000) pentru un alt spațiu comercial, iar plata efectuată de chiriaș, prin bilete la ordin, nu menționa facturile ce urmau a fi achitate, astfel încât, în mod judicios, creditoarea a făcut aplicația dispozițiilor art. 1113 C. civ., privind imputația plății, situație stabilită, de altfel, și prin raportul de expertiză.
Obligația de plată era stabilită în art. 36 și 10 din contract, așa încât nu se poate susține lipsa temeiului acordării penalităților de întârziere și a diferenței de curs valutar.
În privința pactului comisoriu inserat în contract, acesta este la dispoziția părții care și-a îndeplinit obligațiile contractuale. În condițiile în care pârâta a folosit spațiul închiriat și nici una dintre părți nu a cerut rezilierea contractului este, subînțeles că efectele acestuia au continuat să se producă.
Așa fiind, constatând legalitatea și temeinicia deciziei nr. 9 din 25 februarie 2003, pronunțată de Curtea de Apel București, Înalta Curte de Casație și Justiție va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E:
Respinge recursul declarat de pârâta SC M.I.X. SRL Pitești, împotriva deciziei nr. 9 din 25 februarie 2003, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunțată, în ședință publică, astăzi, 14 septembrie 2004.