Pre-contract sale of land: scope of res judicata regarding property identity and evidence interpretation in extraordinary appeal

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei:

1. Obiectul cererii de chemare în judecată:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la 29 iulie 2015 pe rolul Tribunalului Cluj, reclamanta A. a solicitat instanţei să dispună obligarea pârâtului B. să semneze contract autentic de vânzare-cumpărare cu privire la terenul înscris în C.F. nr. x Cluj-Napoca, imobil care a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare nr. x din 19 iunie 2007, precum şi obligarea pârâtului să achite diferenţa de preţ în cuantum de 32.240 euro.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă de tribunal:

Prin Sentinţa civilă nr. 221 din 3 mai 2018 pronunţată de Tribunalul Cluj, secţia civilă, a fost respins ca inadmisibil capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâtului să încheie contract de vânzare-cumpărare privind terenul în suprafaţă de 2723 mp, înscris în CF x Cluj-Napoca, cu nr. cadastral x.

A fost admisă în parte cererea de chemare în judecată şi a fost obligat pârâtul să achite reclamantei echivalentul în RON la data plăţii a sumei de 32.240 euro, reprezentând diferenţă de preţ.

3. Hotărârea pronunţată în apel de curtea de apel:

Prin Decizia civilă nr. 14/A din 23 ianuarie 2019 pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă, a fost respins ca nefondat apelul declarat de pârâtul B. împotriva încheierii din 14 aprilie 2016 a Tribunalului Cluj.

A fost admis apelul declarat de pârât împotriva Sentinţei civile nr. 221 din 3 mai 2018 a Tribunalului Cluj, pe care a schimbat-o în sensul respingerii acţiunii reclamantei.

A fost înlăturată dispoziţia de obligare a pârâtului la plata către reclamantă sumei de 32.240 euro, reprezentând diferenţă de preţ.

Au fost menţinute dispoziţiile din sentinţă prin care a fost respins ca inadmisibil capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâtului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu privire la terenul în suprafaţă de 2723 mp, înscris în CF nr. x Cluj-Napoca nr. cad. x.

A fost obligată reclamanta la plata sumei de 2.057,17 RON cheltuieli de judecată în apel.

4. Calea de atac formulată în cauză:

În termen legal, împotriva Deciziei nr. 14/A din 23 ianuarie 2019 pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă, a declarat recurs reclamanta A., solicitând admiterea recursului, casarea deciziei recurate şi menţinerea în întregime a Sentinţei civile nr. 221 din 3 mai 2018 pronunţată de Tribunalul Cluj.

În cuprinsul memoriului de recurs, recurenta-reclamantă critică hotărârea instanţei de apel din perspectiva nerespectării puterii de lucru judecat a celor stabilite prin Sentinţa civilă nr. 7447 din 2 mai 2011 pronunţată de Judecătoria Cluj-Napoca, în ceea ce priveşte stabilirea identităţii terenului, dar şi din perspectiva modului în care instanţa a apreciat probatoriul administrat în cauză.

Astfel, recurenta apreciază că instanţa de apel nu a ţinut cont de sentinţa civilă anterior menţionată, definitivă prin Decizia civilă nr. 219/R/2012 a Tribunalului Cluj, prin care a fost identificat terenul în litigiu în baza unei expertize topo-cadastrale, stabilindu-se identitatea între terenul înscris în C.F. nr. x Feleac, cu nr. topo x şi terenul înscris în titlul de proprietate nr. x/2009, emis pe seama lui C. şi D., teren ce a fost ulterior transcris pe titlul de proprietate nr. x din 3 octombrie 2013, emis pe seama recurentei, înscris în C.F. nr. x Cluj-Napoca.

O altă critică vizează faptul că nu s-a ţinut seama de declaraţia martorului audiat în cauză, declaraţie potrivit căreia, anterior semnării antecontractului, intimatul identificase terenul pe care dorea să-l cumpere.

Se mai consideră că refuzul intimatului de a intra în posesia terenului nu poate fi imputat recurentei, intimatul neputând invoca propria culpă în apărarea sa întrucât ar fi contrar principiului prevăzut de art. 178 C. proc. civ.

5. Procedura de filtru:

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ., a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor.

Prin încheierea din 7 noiembrie 2019 completul de filtru a admis în principiu recursul şi a fixat termen de judecată în şedinţă publică pentru soluţionare la 27 februarie 2020.

6. Apărările formulate în cauză:

Prin rezoluţia din 20 mai 2019 s-a dispus comunicarea cererii de recurs intimatului-pârât B., cu menţiunea că are obligaţia de a depune întâmpinare în termen de 30 de zile de la data comunicării.

La 28 iunie 2019 intimatul-pârât a depus întâmpinare, în termen legal, comunicată, prin care a solicitat, în principal, constatarea nulităţii recursului şi, în subsidiar, respingerea recursului ca nefondat.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie:

Cu privire la excepţia nulităţii recursului, invocată de intimatul-pârât B. în cuprinsul întâmpinării depuse la dosar, reiterată şi susţinută de apărătorul părţii în faţa instanţei, se constată că, astfel cum s-a reţinut în cuprinsul raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului - analizat în complet de filtru la 16 septembrie 2019 - şi astfel cum s-a consemnat în cuprinsul încheierii de admitere în principiu din 7 noiembrie 2019, criticile formulate de recurenta-reclamantă vizând nerespectarea puterii de lucru judecat se încadrează în motivul de nelegalitate prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ.

Având în vedere cele constatate, Înalta Curte urmează a respinge excepţia nulităţii recursului invocată de intimatul-pârât B.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

În speţă, prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la 19 iunie 2007, reclamanta A. s-a obligat să vândă pârâtului B. un teren asupra căruia reclamanta urma să primească titlu de proprietate. Odată cu semnarea antecontractului, pârâtul a plătit jumătate din preţ, urmând ca restul sumei să fie achitată la emiterea titlului de proprietate pentru teren şi punerea în posesie a cumpărătorului (pârâtului din cauză). Numai că punerea în posesie nu s-a mai realizat întrucât părţile contractante nu s-au înţeles asupra identităţii terenului - terenul care a făcut obiectul antecontractului nu ar coincide cu cel pentru care s-a reconstituit dreptul de proprietate. Toate probele administrate au concluzionat că nu se poate stabili cu certitudine identitatea celor două terenuri - cel din antecontractul de vânzare-cumpărare şi cel din titlul de proprietate.

Criticile din recurs formulate de recurenta-reclamantă, circumscrise motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ., se referă la faptul că, în ceea ce priveşte stabilirea identităţii terenului, instanţa de apel nu ar fi respectat puterea de lucru judecat a Sentinţei civile nr. 7447 din 2 mai 2011 pronunţată de Judecătoria Cluj-Napoca, irevocabilă prin Decizia civilă nr. 219/R/07.03.2012 a Tribunalului Cluj.

Se constată că prin Sentinţa civilă nr. 7447 din 2 mai 2011 a Judecătoriei Cluj-Napoca, irevocabilă prin respingerea recursului prin Decizia civilă nr. 219/R din 7 martie 2012 a Tribunalului Cluj, s-a admis acţiunea civilă precizată şi extinsă, formulată de reclamanta A. în contradictoriu cu pârâţii Comisia Locală de Aplicare a Legii nr. 18/1991 Cluj-Napoca, Comisia Judeţeană de Fond Funciar Cluj, C., E., F. şi G..

S-a dispus anularea titlului de proprietate nr. x/2009 eliberat pe seama lui C. şi D., în calitate de moştenitori ai lui H.

A fost obligată pârâta Comisia Locala de Aplicare a Legii nr. 18/1991 Cluj la punerea în posesie a reclamantei, eliberarea procesului-verbal de punere în posesie, întocmirea documentaţiei necesare eliberării titlului de proprietate şi înaintarea ei la Comisia Judeţeană de Fond Funciar Cluj pentru suprafaţa de teren 2.723 mp înscrisă în C.F. nr. x Feleac nr. top. x, care se identifică cu parcela x tarlaua x.

A fost obligată pârâta Comisia Judeţeană de Fond Funciar Cluj să elibereze pe seama reclamantei titlu de proprietate pentru suprafaţa de teren 2.723 mp înscrisă în C.F. nr. x Feleac nr. top. x, care se identifică cu parcela x tarlaua x.

Prin încheierea din 19 decembrie 2011, Judecătoria Cluj-Napoca a admis cererea formulată de reclamanta A. şi a dispus îndreptarea erorii materiale din cuprinsul Sentinţei civile nr. 7447/2011, în sensul corectării nr. topografic al imobilului litigios, respectiv nr. top. x, şi nu nr. top. x, cum greşit s-a consemnat.

Autoritatea de lucru judecat invocată de recurenta-reclamantă este raportată la hotărârile judecătoreşti pronunţate în litigiile de fond funciar, în urma cărora Comisia Judeţeană de Fond Funciar Cluj a fost obligată să emită reclamantei titlu de proprietate pentru suprafaţa de teren 2.723 mp înscrisă în C.F. nr. x Feleac nr. top. x, care se identifică cu parcela x tarlaua x, reclamanta susţinând că titlul de proprietate cuprinde acelaşi teren ca şi cel vizat de antecontractul de vânzare-cumpărare.

Astfel cum în mod corect a reţinut instanţa de apel, unica modalitate de determinare şi identificare a terenului obiect al antecontractului este reprezentată de indicarea suprafeţei acestuia şi a cărţii funciare în care se află înscris, precum şi a numărului topografic.

Obiectul divergenţelor din prezenta cauză se referă la identificarea terenului - dacă există sau nu identitate faptică (de poziţie şi dimensiuni) între terenul care a făcut obiectul antecontractului şi cel pentru care s-a reconstituit dreptul de proprietate. Or, aceste aspecte nu au fost stabilite prin Sentinţa civilă nr. 7447 din 2 mai 2011 pronunţată de Judecătoria Cluj-Napoca, irevocabilă prin Decizia civilă nr. 219/R/07.03.2012 a Tribunalului Cluj.

Drept urmare, cum hotărârile invocate de recurenta-reclamantă în susţinerea autorităţii de lucru judecat au vizat doar punerea în posesie a reclamantei (eliberarea titlului de proprietate), iar nu identificarea (delimitarea faptică) terenului ce a făcut obiect al antecontractului, în sensul stabilirii identităţii dintre terenul menţionat în titlul de proprietate şi cel ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, se constată că nu poate fi reţinută autoritatea de lucru judecat a acestor hotărâri, fapt pentru care motivul de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ. este neîntemeiat.

În ceea ce priveşte critica ce se referă la faptul că instanţa de apel nu ar fi ţinut cont de declaraţia martorului audiat în cauză, se reţine că modalitatea de administrare şi interpretare a probatoriilor reprezintă o chestiune de fapt, ce este analizată în cadrul cercetării aspectelor legate de fondul cauzei.

Aceste susţineri nu reprezintă motive de nelegalitate ce pot fi deduse judecăţii în calea extraordinară de atac a recursului, ci critici de netemeinicie ce nu pot fi cenzurate de către instanţa de control judiciar. Prin urmare, nefiind o problemă de legalitate, ci doar de temeinicie, nu poate constitui obiect al controlului judiciar în recurs, control care vizează exclusiv aspectele de nelegalitate.

Pentru considerentele expuse, constatând legalitatea deciziei recurate, reţinând că aspectele de nelegalitate deduse judecăţii pe calea prezentului recurs sunt lipsite de temei, nefiind îndeplinite dispoziţiile art. 488 pct. 7 C. proc. civ. pentru casarea hotărârii, în temeiul dispoziţiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte urmează a respinge recursul, ca nefondat.

Având în vedere dispoziţiile art. 453 alin. (1) C. proc. civ., instanţa va obliga pe recurenta-reclamantă la plata cheltuielilor de judecată către intimatul-pârât B.

În ceea ce priveşte cuantumul cheltuielilor judecată reprezentând onorariu de avocat, dovedite prin factura nr. x/29.10.2019 în valoare de 10.000 RON, analizând proporţionalitatea onorariului avocatului (în cuantum integral de 10.000 RON) cu volumul de muncă presupus de pregătirea apărării, determinat de elemente precum complexitatea şi dificultatea litigiului, se apreciază că suma de 3.500 RON are un caracter rezonabil, raportat inclusiv la durata litigiului în faţa Înaltei Curţi.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge excepţia nulităţii recursului invocată de intimatul-pârât B.

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta A. împotriva Deciziei civile nr. 14/A din 23 ianuarie 2019 pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă.

Obligă pe recurenta-reclamantă la plata sumei de 3.500 RON cu titlu de cheltuieli de judecată, reduse conform art. 451 alin. (2) C. proc. civ., către intimatul-pârât B.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 27 februarie 2020.

GGC - GV