Limitation period for resolution of preliminary sale-purchase agreement: start date tied to contractual exigibility rather than third-party divestiture

I.Circumstanţele cauzei.

I.1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea de chemare în judecată, înregistrată pe rolul Judecătoriei Cluj-Napoca la data de 4 octombrie 2016, sub nr. x/2016, reclamanţii A. şi X. au solicitat instanţei prin hotărârea ce se va pronunţa, în contradictoriu cu pârâţii B. şi C., să se dispună rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat în data 7 aprilie 2006 între B. şi C., în calitate de promitenţi-vânzători şi D., E., în calitate de promitenţi-cumpărători ai nudei proprietăţi, respectiv D. şi F., în calitate de promitenţi-cumpărători ai uzufructului; obligarea pârâţilor B. şi C. la restituirea sumei de 80.000 RON reprezentând prestaţia efectuată de promitenţii-cumpărători în baza antecontractului rezoluţionat; obligarea pârâţilor B. şi C. la plata de daune-interese pentru nerestituirea sumei de 80.000 RON, în cuantum de 0,1% pe zi de întârziere, începând cu data de 12 aprilie 2016 şi până la data restituirii integrale, cu cheltuieli de judecată.

La data de 3 aprilie 2017, reclamanţii A. şi X. au formulat o modificare a cererii de chemare în judecată, prin care şi-au extins acţiunea faţă de pârâţii D., E., D. şi F.

Prin Sentinţa civilă nr. 3902 din data de 22 mai 2017, Judecătoria Cluj-Napoca, secţia civilă a declinat competenţa de soluţionare a pricinii în favoarea Tribunalului Cluj.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Cluj, secţia civilă sub acelaşi număr de dosar.

I.2. Sentinţa pronunţată de prima instanţă

Prin Sentinţa civilă nr. 325 din 20 iulie 2018, Tribunalul Cluj a respins, ca neîntemeiată, excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamanţilor A. şi G., invocată prin întâmpinare.

S-a admis excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, invocată prin întâmpinare.

S-a respins, ca prescrisă, cererea de chemare în judecată formulată de către reclamanţii A. şi G., astfel cum a fost modificată, în contradictoriu cu pârâţii B., C., D., F., D. şi E.,.

S-a luat act că pârâţii nu au solicitat cheltuieli de judecată.

I.3. Decizia pronunţată de instanţa de apel

Împotriva sentinţei pronunţate de Tribunalul Cluj, în termen legal, au declarat apel reclamanţii A. şi G., solicitând anularea hotărârii atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare primei instanţe, pentru a judeca fondul cauzei, având în vedere netemeinicia excepţiei prescripţiei, invocate de pârât, cu obligarea intimaţilor la plata cheltuielilor de judecată în apel.

Prin Decizia civilă nr. 18A din data de 29 ianuarie 2019 a Curţii de Apel Cluj, secţia I civilă, a fost admis apelul reclamanţilor, s-a dispus anularea sentinţei apelate şi trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeaşi instanţă.

II. Calea de atac formulată în cauză

Pârâtul B. a declarat recurs împotriva deciziei pronunţate de curtea de apel, invocând incidenţa motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ.

II.1. Motivele de recurs

Recurentul învederează că au fost încălcate regulile de procedură, că decizia recurată nu cuprinde motivele legale pe care se întemeiază şi a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a normelor de drept material.

În dezvoltarea motivelor de recurs, în esenţă, recurentul-pârât a susţinut că instanţa de apel a reţinut în mod eronat că termenul de prescripţie curge de la data intabulării în cartea funciară a terţilor cumpărători, fără însă a argumenta juridic incidenţa vreunei norme legale în acest sens; se susţine, totodată, că motivarea curţii este străină de natura cauzei şi nu are nicio bază legală.

Criticând cele reţinute de curtea de apel referitoare la momentul de la care începe să curgă termenul de prescripţie, recurentul-pârât a susţinut că instanţa de apel, trecând nejustificat peste lege şi peste clauzele din antecontract, a amânat greşit, injust şi fără temei, cu 5 ani începerea termenului de prescripţie.

Instanţa de apel a reţinut că prin cererea de chemare în judecată, reclamanţii au invocat, ca motiv de rezoluţiune, şi pierderea calităţii de proprietar de către pârâţii H. asupra imobilului în litigiu, împrejurare în raport de care, aceştia se află în imposibilitate de a-şi îndeplini obligaţia contractuală asumată, aceea de a transmite dreptul de proprietate în favoarea promitenţilor-cumpărători, respectiv a cesionarilor. Astfel, curtea de apel a apreciat că, în raport de acest motiv de rezoluţiune, acţiunea nu era prescrisă la data promovării litigiului - întrucât contractul de vânzare-cumpărare prin care pârâţii H. au transmis dreptul de proprietate în favoarea unor terţi (familia I.) a fost încheiat la data de 4 aprilie 2016, iar, ulterior, noii proprietari şi-au intabulat în cartea funciară dreptul dobândit.

Prin urmare, curtea de apel a reţinut că de la data intabulării dreptului de proprietate de către terţii cumpărători a început să curgă, pentru reclamanţi, termenul pentru promovarea acţiunii de faţă, fiind evident că nu mai puteau obţine de la promitentul-vânzător îndeplinirea obligaţiei de a face asumată de acesta prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat în anul 2006.

Recurentul-pârât a susţinut că, într-adevăr, obligaţia de a face este de esenţa oricărui antecontract, însă instanţa de apel a omis că şi această obligaţie e supusa termenului de prescripţie legal de 3 ani.

A subliniat ca aspectul vizând data intabulării dreptului de proprietate de către terţii cumpărători a fost reţinut pentru prima dată în considerentele deciziei recurate, fără a fi fost invocat de reclamanţi sau de instanţă din oficiu anterior închiderii dezbaterilor şi fără să fie pus în discuţia părţilor.

Astfel, a considerat că instanţa de apel a reţinut eronat că termenul pentru promovarea acţiunii curge de la data intabulării dreptului de proprietate de către terţii cumpărători şi, totodată, a încălcat principiile contradictorialităţii şi oralităţii, stipulate explicit de prevederile art. 14 alin. (5) şi (6) C. proc. civ. şi de art. 15 din acelaşi cod.

Recurentul a învederat că principiul contradictorialităţii presupune că orice aspect privitor la litigiu să fie pus în discuţia părţilor, iar actele de procedură şi înscrisurile să fie comunicate între acestea, în condiţiile legii, astfel încât fiecare parte să aibă posibilitatea de a-şi exprima opinia în legătură cu problemele de drept substanţial sau de drept procesual ori asupra elementelor de fapt aflate în dezbatere. Între principiul contradictorialităţii, principiul dreptului la apărare şi principiul egalităţii părţilor există o relaţie indisolubilă, primul constituind o garanţie a respectării celorlalte două principii.

Recurentul-pârât a menţionat şi că principiul contradictorialităţii constituie o garanţie a unui proces echitabil prin prisma exigenţelor cerute procedurii de judecată propriu-zise de art. 6 paragraful 1 din Convenţia europeană pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale şi implică dreptul părţilor de a discuta şi argumenta orice chestiune de fapt sau de drept invocată în cursul procesului de către orice participant la proces, inclusiv de către instanţă din oficiu.

În vederea valorificării acestui drept, codul impune în sarcina instanţei obligaţia de a supune discuţiei părţilor toate cererile, excepţiile şi împrejurările de fapt sau de drept invocate. Ca atare, probele, excepţiile procesuale, diversele incidente procesuale, precum şi orice alte chestiuni de drept procesual sau substanţial ori aspecte de fapt vor fi puse în mod obligatoriu de către instanţă în discuţia contradictorie a părţilor, în caz contrar, hotărârea judecătorească pronunţată poate fi schimbată sau casată în căile de atac, potrivit legii.

De asemenea, recurentul-pârât a făcut trimitere la dispoziţiile art. 20 C. proc. civ. şi a arătat că judecătorul are îndatorirea să asigure respectarea şi să respecte el însuşi principiile fundamentale ale procesului civil, sub sancţiunile prevăzute de lege.

Faţă de cele arătate anterior, a apreciat că instanţa de apel a nesocotit principiile statuate de art. 14. alin. (5) şi (6), art. 15 şi art. 20 C. proc. civ., aspect de natură a atrage sancţiunea nulităţii deciziei recurate.

Totodată, susţinând încălcarea de către curtea de apel a dispoziţiilor art. 482 şi art. 224 teza finală C. proc. civ., a subliniat că, în cuprinsul deciziei atacate, nu se indică niciun text legal care să vină în sprijinul considerentelor instanţei.

Recurentul-pârât a apreciat şi că motivarea instanţei de apel nesocoteşte şi prevederile art. 22 şi art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ. şi a considerat legală şi temeinică sentinţa pronunţată de tribunal, precizând că aceasta indică în mod explicit prevederile legale incidente.

A considerat că tribunalul a ajuns în mod corect şi legal la soluţia de admitere a excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, hotărârea fiind legitimă, echitabilă, dreaptă şi justă, cu o motivare logică, clară, completă şi argumentată perfect, în deplină concordanţă cu probele de la dosar.

A mai arătat şi că, deşi s-ar fi putut aplica legal clauza de arvună, conform art. 1298 din vechiul C. civ., cele 7 notificări şi somaţia trimise familiei J. pentru plata ratelor restante şi pentru finalizarea contractului la notar sunt dovezi certe ale bunei sale credinţe şi ale dorinţei de a încheia vânzarea.

Recurentul-pârât a susţinut şi că promitenţii-cumpărători (familia J.) au vrut să-şi recupereze arvuna şi au cesionat antecontractul, fără acordul său, iar cesionarii A. şi G. aveau posibilitatea legală, timp de 3 ani, să formuleze o acţiune civilă în instanţă împotriva cedenţilor (familia J.) sau chiar împotriva sa, dacă ar fi avut pretenţii de orice fel, însă, pentru a nu plăti taxele de timbru şi pentru că şi-au dat seama că acest drept este prescris, au formulat împotriva sa o plângere penală, care s-a finalizat prin clasarea cauzei.

În opinia recurentului-pârât, dreptul material la acţiune, atât al promitenţilor-cumpărători (familia J.), în situaţia în care ar fi promovat un astfel de litigiu, cât şi al cesionarilor, în acest proces civil este prescris din data de 21 martie 2014.

A subliniat că, prin raportare atât la Decretul-lege nr. 167/1958, cât şi la art. 2517 din noul C. civ., termenul general de prescripţie este de 3 ani şi, în speţă, dreptul material la acţiune s-a stins, operând decăderea.

A mai arătat că, raportat la cele consemnate la primului alineat din pagina 3 a antecontractului de vânzare-cumpărare din data de 7 aprilie 2006 şi având în vedere că decizia definitivă şi irevocabilă pentru finalizarea ieşirii din indiviziune a fost Decizia civilă nr. 923/R/2011, pronunţată în Dosarul nr. x/2006, precum şi că în maxim 7 zile lucrătoare de la finalizarea procesului trebuia să fie perfectat contractul autentic, dacă s-ar fi respectat clauzele din antecontract, inclusiv plata ratelor, termenul de prescripţie de 3 ani a curs în intervalul 21 martie 2011 - 21 martie 2014. După această dată, dreptul este prescris.

Recurentul-pârât a apreciat că analiza prescripţiei nu se poate raporta la data înscrierii în cartea funciară a terenului - 14 septembrie 2012 - deoarece achitarea restului de preţ nu era condiţionată de înscrierea în cartea funciară a terenului sau de soluţionarea procesului de ieşire din indiviziune.

În subsidiar, în situaţia în care s-ar accepta că notificarea trimisă după data de 21 martie 2014, adică în 20 februarie 2015, ar întrerupe termenul de prescripţie, în opinia recurentului-pârât, această împrejurare operează eventual în favoarea familiei J., căreia i-a trimis notificarea, şi nu în beneficiul reclamanţilor K., care au stat în pasivitate în timpul scurs de când i-au trimis notificarea privind "cesiunea de contracte", în 26 septembrie 2011.

A mai susţinut că, mascând un împrumut, reclamanţii au cumpărat fără acordul său drepturi inexistente, printr-un contract de vânzare-cumpărare ilegal, sub semnătură privată, în 22 decembrie 2006, ulterior, semnând şi contractele de cesiune din 8 iulie 2011 şi din 29 iulie 2011, contracte nereglementate, deci ilegale.

A precizat că, astfel, familia J. şi-a recuperat ilegal şi incorect arvuna, dată în anul 2006, fără acordul său şi, timp de 10 ani (2006 - 2016), atât familia J. cât şi reclamanţii au dovedit rea-credinţă şi nepăsare, neacţionând în termenul legal.

În concluzie, recurentul-pârât a apreciat că în cauză s-a reţinut greşit şi fără o bază legală faptul că dreptul de acţiune s-a născut la data înstrăinării terenului, în luna aprilie 2016.

II.2. Apărările formulate în cauză

Prin întâmpinarea formulată în termen legal (9 mai 2019, dosar recurs), intimaţii-reclamanţi A. şi G. au invocat excepţia nulităţii parţiale a recursului pentru neîncadrarea criticilor în motivele de casare prevăzute de art. 488 C. proc. civ., iar, pe fond, au formulat concluzii de respingere a recursului ca neîntemeiat; întâmpinarea a fost comunicată celorlalte părţi.

În termen legal, la 27 mai 2019, recurentul-pârât B. a depus răspuns la întâmpinare prin care a învederat că îşi menţine toate motivele de recurs şi a precizat că prin întâmpinare se fac afirmaţii nereale.

II.3. Procedura de filtru

După încheierea etapei prealabile de comunicare a actelor de procedură ale părţilor, s-a procedat la întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului.

Raportul întocmit în cauză în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul de filtru şi însuşit de completul de filtru la data de 5 iulie 2019; ulterior, a fost comunicat părţilor; niciuna dintre părţile cauzei nu a formulat un punct de vedere asupra raportului.

Recursul a fost admis în principiu prin încheierea completului de filtru din 5 noiembrie 2019, fixându-se termen pentru soluţionarea pe fond a căii de atac, în şedinţa publică de azi, 14 ianuarie 2020; totodată, în cuprinsul încheierii s-a analizat excepţia nulităţii parţiale a recursului, invocate de intimaţii-reclamanţi A. şi G., arătându-se motivele pentru care aceasta nu a fost reţinută.

II.4. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, în raport de criticile formulate, Înalta Curte constată că recursul este fondat, din perspectiva cazurilor de casare reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ.

Obiectul pricinii de faţă vizează rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat sub semnătură privată la data de 7 aprilie 2006 între B. şi C., în calitate de promitenţi-vânzători, pe de o parte, şi D. şi E., în calitate de promitenţi-cumpărători ai nudei proprietăţi şi, respectiv D. şi F., în calitate de promitenţi cumpărători ai uzufructului, pe de altă parte, având ca obiect cote părţi diferite din dreptul de proprietate asupra terenului şi construcţiei ce compun imobilul situat în municipiul Cluj, str. x, jud. Cluj; s-a mai solicitat repunerea în situaţia anterioară, precum şi obligarea promitenţilor-vânzători la plata unor daune-interese, în caz de neîndeplinire a obligaţiilor decurgând din repunerea în situaţia anterioară (restituirea sumei de 80.000 RON).

Cererea de chemare în judecată a fost iniţiată de către reclamanţii A. şi G., deveniţi creditori ai obligaţiei de a face născute din antecontractul menţionat, ca efect al încheierii la data de 22 decembrie 2006 a unui contract de cesiune cu toţi cei patru promitenţi-cumpărători; această cesiune a fost notificată prin executor judecătoresc promitenţilor-vânzători la data de 26 septembrie 2011, după încheierea între reclamanţi şi cedenţi (intimaţii J.) a unor înscrisuri suplimentare constatatoare ale cesiunii, la data de 8 iulie 2011.

Reclamanţii, în calitatea lor de succesori cu titlu particular ai promitenţilor-cumpărători J. şi de avânzi-cauză faţă de acest act juridic, au solicitat rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare din 7 aprilie 2006, pentru neîndeplinirea culpabilă a obligaţiilor contractuale de către promitenţii-vânzători B. şi C. constând în încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare; în drept, au fost invocate dispoziţiile art. 1021 şi 1073 C. civ. de la 1864.

Potrivit art. 6 alin. (2) din noul C. civ., actele şi faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a legii noi, nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârşirii ori producerii lor.

Pe de altă parte, potrivit art. 102 din Legea nr. 71/2011, contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea sa. Alin. (2) al aceleiaşi norme stabileşte că modificarea contractului se face cu respectarea tuturor condiţiilor prevăzute de legea în vigoare la data modificării.

În consecinţă, având în vedere că antecontractul de vânzare - cumpărare a cărui rezoluţiune s-a solicitat a fost încheiat la data de 7 aprilie 2006, anterior intrării în vigoare a noului C. civ. (1 octombrie 2011), normele de drept material aplicabile speţei sunt cele ale C. civ. anterior; în privinţa prescripţiei extinctive a dreptului material la acţiune sunt incidente prevederile Decretului nr. 167/1958, sens în care sunt şi dezlegările date prin Decizia nr. 1 din 17 februarie 2014 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie - Completul competent să judece recursul în interesul legii.

Termenul de prescripţie a dreptului material la acţiune având un obiect patrimonial, este de 3 ani, potrivit art. 1 coroborat cu art. 3 din Decretul nr. 167/1958 şi începe să curgă de la data când se naşte dreptul la acţiune, conform art. 7 din acelaşi act normativ.

În aplicarea dispoziţiilor art. 7 din Decretul nr. 167/1958, termenul de prescripţie începe să curgă la momentul stabilit de părţi în antecontract în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Concluzia anterioară decurge din împrejurarea că neîndeplinirea culpabilă de către una dintre părţi a obligaţiilor contractuale dă dreptul creditorului care şi-a executat obligaţiile sau se declară gata să le îndeplinească, de a pretinde fie executarea silită în natură a obligaţiei de către partea culpabilă, dacă este posibil, potrivit art. 1073 coroborat cu art. 1021 C. civ., fie desfiinţarea convenţiei cu eventuale daune-interese, astfel cum prevede art. 1021 C. civ.

Prima instanţă a reţinut că potrivit clauzelor antecontractului de vânzare-cumpărare din 7 aprilie 2006, promitenţii-vânzători (B. şi C.) s-au obligat să se prezinte la notarul public pentru încheierea cu intimaţii J. a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică "după finalizarea acţiunii de ieşire din indiviziune, după ce o să avem o sentinţă definitivă şi irevocabilă, dacă s-au respectat clauzele din prezentul antecontract, dar nu mai târziu de 7 zile lucrătoare de la finalizarea procesului menţionat anterior."

Litigiul având ca obiect sistarea stării de indiviziune asupra imobilului care a format obiectul antecontractului a fost soluţionat de către Curtea de Apel Cluj prin Decizia civilă nr. 926R/2011, irevocabilă la data de 10 martie 2011, astfel că, prima instanţă a reţinut că termenul de prescripţie a început să curgă la data de 21 martie 2011; prin urmare, la data formulării acţiunii - 4 octombrie 2016, termenul de prescripţie era împlinit (21 martie 2014).

Pe de altă parte, a fost înlăturată susţinerea reclamanţilor în sensul că termenul de prescripţie a început să curgă doar ulterior înstrăinării imobilului de către recurenţii H. unor terţi (familia I.) la 4 aprilie 2016, considerându-se că o atare împrejurare nu are legătură cu obligaţiile asumate de către promitenţii-vânzători H., ci reprezintă momentul în care a devenit imposibilă executarea obligaţiei asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare.

Totodată, s-a apreciat că termenul în care promitenţii-vânzători erau ţinuţi de îndeplinirea obligaţiei contractuale asumate - de a perfecta contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică - era termenul de 3 ani, calculat de la data naşterii dreptului reclamanţilor la acţiune, potrivit art. 7 din Decretul nr. 167/1958, din momentul stabilit de părţi prin antecontract.

Prima instanţă nu a reţinut nici susţinerile reclamanţilor în sensul intervenirii unei cauze de întrerupere a termenului de prescripţie, potrivit art. 16 alin. (1) lit. a) din Decretul nr. 167/1958 - prin recunoaşterea dreptului a cărui acţiune se prescrie -, respectiv prin somaţia adresată de către pârâtul B. promitenţilor-cumpărători J., la 20 februarie 2015, de a se prezenta la notariat în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, astfel cum s-a convenit prin antecontractul de vânzare-cumpărare din 7 aprilie 2006.

Pentru înlăturarea acestei apărări, instanţa a reţinut că pretinsa recunoaştere a dreptului a cărui acţiune se prescrie ce ar fi decurs din somaţia menţionată, viza dreptul la o acţiune diferită - executarea silită în natură a obligaţiilor de către promitenţii-vânzători asumate prin din antecontract, prin urmare, un drept diferit de cel valorificat prin formularea acţiunii de faţă - rezoluţiunea antecontractului.

Mai mult decât atât, respectiva somaţie nu a putut fi calificată drept o recunoaştere neîndoielnică a dreptului reclamanţilor de a solicita rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, întrucât aceasta a fost adresată intimaţilor J., iar nu reclamanţilor A. şi G., după încheierea contractului de cesiune dintre intimaţi (22 decembrie 2006 şi, respectiv, 8 iulie 2011) şi notificarea acestor operaţiuni juridice promitenţilor-vânzători (26 septembrie 2011); în plus, s-a mai constatat că recunoaşterea dreptului a cărui acţiune se prescrie, pentru a avea efect întreruptiv, trebuie să intervină înainte de împlinirea termenului de prescripţie, aşadar, înainte de data de 21 martie 2014.

Instanţa de apel a reţinut însă că prin cererea de chemare în judecată, reclamanţii au invocat ca motiv de rezoluţiune şi pierderea calităţii de proprietar de către pârâţii H. asupra imobilului în litigiu, împrejurare în raport de care aceştia sunt în imposibilitate de a-şi îndeplini obligaţia contractuală asumată prin antecontract, aceea de a transmite dreptul de proprietate în favoarea promitenţilor-cumpărători, respectiv, în prezent, cesionarilor.

În aceste condiţii, curtea de apel a apreciat că în raport de acest motiv de rezoluţiune, acţiunea nu era prescrisă, întrucât termenul de prescripţie a început să curgă de la data la care terţii cumpărători şi-au intabulat dreptul de proprietate, având în vedere că de la această dată a devenit evident că reclamanţii nu mai puteau obţine de la promitenţii-vânzători îndeplinirea obligaţiei de a face conform antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat în anul 2006.

Recurentul-pârât B., prin motivele de recurs, a criticat decizia instanţei de apel pentru motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ.

Astfel, s-a susţinut că instanţa de apel a reţinut eronat că termenul pentru promovarea acţiunii curge de la data intabulării dreptului de proprietate de către terţii cumpărători şi, totodată, a încălcat principiile contradictorialităţii şi oralităţii, stipulate explicit de prevederile art. 14 alin. (5) şi (6) C. proc. civ. şi de art. 15 din acelaşi Cod.

Pe de altă parte, recurentul-pârât a învederat că instanţa de apel nu a argumentat juridic incidenţa vreunei norme legale în susţinerea soluţiei, iar motivarea curţii este străină de natura cauzei şi nu are nicio bază legală.

Prin urmare, în opinia recurentului, au fost încălcate regulile de procedură şi decizia a fost dată şi cu încălcarea şi aplicarea greşită a normelor de drept material.

Înalta Curte constată că recurenţii susţin în mod întemeiat că instanţa de apel a încălcat regulile de procedură prevăzute sub sancţiunea nulităţii, motiv pentru care se constată a fi întrunit cazul de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. de asemenea, decizia recurată nu cuprinde motivele pe care se întemeiază (pct. 6) şi a fost dată cu aplicarea greşită a normelor de drept material (pct. 8).

Astfel cum s-a arătat, intimaţii-reclamanţi A. şi G. au solicitat rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, încheiat sub semnătură privată, la data de 7 aprilie 2006, act juridic faţă de care au calitatea de avânzi-cauză, fiind cesionari ai drepturilor dobândite prin acest antecontract de către intimaţii J. (promitenţii-cumpărători).

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 1021 C. civ., care prevăd astfel: "(...) Partea în privinţa căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă a executa convenţia, când este posibil, sau să-i ceară desfiinţarea, cu daune-interese. Desfiinţarea trebuie să se ceară înaintea justiţiei, care, după circumstanţe, poate acorda un termen părţii acţionate."

În consecinţă, rezoluţiunea unui contract bilateral, sinalagmatic poate fi cerută pentru neexecutarea culpabilă de către una dintre părţi a obligaţiilor contractuale, iar creditorul obligaţiei neexecutate are alegerea între a solicita executarea silită în natură (pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare, în speţă), dacă este posibil, ori desfiinţarea convenţiei, cu daune interese (rezoluţiunea, în cazul contractelor cu executare uno ictu).

Creditorul obligaţiei neîndeplinite poate opta pentru desfiinţarea convenţiei chiar în situaţia în care executarea în natură a obligaţiei de către debitor ar mai fi posibilă sau, în concret, dacă bunul ar fi fost în continuare în patrimoniul promitenţilor-vânzători, adică dacă aceştia nu l-ar fi înstrăinat unor terţi.

Având în vedere aceste reguli ale rezoluţiunii, Înalta Curte constată că instanţa de apel, prin soluţia pronunţată, a echivalat vânzarea încheiată la 4 aprilie 2016 de către promitenţii-vânzători (recurentul şi intimata C.), cu neîndeplinirea culpabilă de către aceştia a obligaţiei asumate prin antecontractului de vânzare-cumpărare din 7 aprilie 2006 de a încheia contractul de vânzare cumpărare cu promitenţii-cumpărători, în prezent, cu cesionarii A. şi G.

Or, faptul că recurentul şi intimata C. au înstrăinat imobilul unor terţi (fam. I.), astfel încât, după încheierea acestui contract din data de 4 aprilie 2016 nu mai era posibilă executarea obligaţiilor contractuale din antecontractul de vânzare-cumpărare din data de 7 aprilie 2006, nu are semnificaţia acordată de curtea de apel, ci ar fi avut relevanţă în situaţia în care creditorii obligaţiei de a face ar fi optat pentru obligarea promitenţilor-vânzători la executare silită în natură a convenţiei, iar nu în prezenta cerere de rezoluţiune a antecontractului.

Înalta Curte constată că instanţa de apel a fost învestită cu o astfel de critică, iar faptul încheierii contractului de vânzare cumpărare din 4 aprilie 2016 a fost evocat prin motivele de apel de către reclamanţi, în contextul dezvoltării unor contraargumente la considerentele sentinţei apelate, aceştia susţinând că, prin antecontract, promitenţii-vânzători şi-au asumat şi o obligaţie de a nu înstrăina bunul către o altă persoană; drept urmare, reclamanţii au susţinut că dreptul la acţiune întemeiat pe această împrejurare se naşte doar la data înstrăinării imobilului din luna aprilie 2016, astfel că, cererea de chemare în judecată, introdusă fiind în luna septembrie 2016, nu este prescrisă.

Având în vedere că astfel de motive au fost invocate prin memoriul de apel de către reclamanţi, nu se poate reţine că instanţa de apel nu a pus în discuţia contradictorie a părţilor astfel de temeiuri de fapt ale pricinii, nefiind aspecte invocate din oficiu de către instanţă.

Motivele de apel ale reclamanţilor au fost comunicate recurentului, iar efectuarea acestui act de procedură asigură, în etapa procesuală a apelului, respectarea principiului contradictorialităţii, al dreptului la apărare şi al egalităţii părţilor în procesul civil, întrucât recurentul a avut posibilitatea să le cunoască şi să formuleze apărări împotriva acestor susţineri prin depunerea întâmpinării la motivele de apel, prin administrarea de probe în condiţiile legii şi prin susţinerea concluziilor pe fondul apelului.

Drept urmare, Înalta Curte va înlătura ca nefondate criticile recurentului cu acest obiect, formulate din perspectiva motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., neputând fi reţinută încălcarea dispoziţiilor art. 13, art. 14 alin. (5) şi (6) ori ale art. 224 C. proc. civ.

Criticile sunt însă fondate din perspectiva modului în care instanţa de apel a dat dezlegări motivelor de apel anterior expuse, Înalta Curte urmând a proceda la analiza acestora pe acelaşi temei de drept procesual, dar şi prin prisma motivelor de casare de la art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ., în relaţie cu limitele devoluţiunii în apel.

Astfel, art. 478 alin. (3) C. proc. civ. stabileşte că în apel nu se poate schimba calitatea părţilor, cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată şi nici nu se pot formula pretenţii noi.

Potrivit expunerii de mai sus, prima instanţă a reţinut că s-a solicitat rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare din 7 aprilie 2006 ca urmare a neîndeplinirii culpabile de către recurent şi intimata C. a obligaţiei de a perfecta cu intimaţii-reclamanţi contractul de vânzare cumpărare în formă autentică, după ce o atare obligaţie a devenit exigibilă, aşadar după expirarea termenului de 7 zile de la data soluţionării dosarului de partaj (21 martie 2011).

Ca atare, în raport de această premisă, extrasă din motivarea cererii de chemare în judecată, care circumscrie şi obiectul şi cauza cererii, premisă stabilită cu deplina respectare a dispoziţiilor art. 22 alin. (4) - (6) C. proc. civ., prima instanţă a procedat la evaluarea excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune, prin aplicarea dispoziţiilor art. 1, 3 şi 7 din Decretul nr. 167/1958.

În apel însă, curtea de apel, analizând criticile apelanţilor-reclamanţi nu le-a cenzurat din perspectiva art. 478 alin. (3) C. proc. civ., anterior citat, întrucât a analizat prescripţia în raport de pretinsul motiv de rezoluţiune constând în pierderea calităţii de proprietar de către pârâţii H. asupra imobilului în litigiu, împrejurare în raport de care s-a apreciat că aceştia se află în imposibilitate de a-şi îndeplini obligaţia contractuală asumată.

Înalta Curte constată că o astfel de circumstanţă a fost expusă de către reclamanţi în finalul motivării cererii de chemare în judecată, în justificarea opţiunii lor pentru acţiunea în rezoluţiune, iar nu în executarea silită în natură a obligaţiei din antecontract.

Pe de altă parte, în circumstanţele speţei, această împrejurare nu era aptă să contureze cauza cererii de chemare în judecată având ca obiect rezoluţiunea (întrucât nu a intervenit înainte ca obligaţia din antecontractul în litigiu să fi devenit exigibilă), ci eventual putea constitui o apărare a pârâţilor împotriva unei cereri prin s-ar fi solicitat pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

În acest context, Înalta Curte constată că instanţa de apel, acceptând analiza pe fond a susţinerilor reclamanţilor prin care se schimba cauza cererii de chemare în judecată, a nesocotit dispoziţiile art. 22 alin. (6) şi ale art. 478 alin. (3) C. proc. civ.

În subsidiar, chiar dacă împrejurarea reţinută şi analizată de instanţa de apel cu titlu de motiv al rezoluţiunii era aptă de o astfel de calificare juridică, în condiţiile în care prima instanţă a analizat un alt motiv pentru rezoluţiunea antecontractului, într-o corectă dezlegare a pricinii, dar şi pentru respectarea exigenţelor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., curtea de apel era ţinută să demonstreze că motivul pe care l-a analizat era prioritar faţă de cel reţinut de prima instanţă sau, dacă era subsidiar, trebuia să demonstreze nelegalitatea şi netemeinicia celor reţinute şi analizate de prima instanţă în aplicarea art. 1, 3, şi 7 din Decretul nr. 167/1958, în cuprinsul raţionamentului din considerentele deciziei.

Având în vedere că din decizia recurată lipsesc astfel de considerente, precum şi în considerarea neregularităţilor procedurale anterior expuse, Înalta Curte reţine că în speţă sunt întrunite motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 6 C. proc. civ.

Totodată, urmează a se reţine ca fondat şi motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., întrucât recurentul susţine în mod întemeiat că instanţa de apel nu a făcut referire la nicio normă de drept pe temeiul căreia a stabilit că nu s-a împlinit termenul de prescripţie al dreptului material la acţiunea prin care s-a solicitat rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare şi, drept urmare, nu s-a invocat nicio normă juridică pe temeiul căreia s-a reţinut că de la data la care noii proprietari (terţii dobânditori, I.) şi-au intabulat dreptul de proprietate (4 octombrie 2016) a început să curgă pentru reclamanţi termenul de prescripţie pentru promovarea acţiunii de faţă.

Faţă de cele ce preced, Înalta Curte, în aplicarea dispoziţiilor art. 497, art. 496 raportate la art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ., va admite recursul declarat de către pârâtul B., va casa decizia recurată şi va trimite cauza aceleiaşi instanţe de apel pentru rejudecare.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâtul B. împotriva Deciziei civile nr. 18A din data de 29 ianuarie 2019 a Curţii de Apel Cluj, secţia I civilă.

Casează decizia recurată şi trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi curte de apel.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 14 ianuarie 2020.

GGC - LM