Construction on public land: Good-faith builder’s claim to ownership via accession under old Civil Code vs. transfer of non-existent property right in new Civil Code sale contract

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele;

I. Circumstanţele cauzei.

1. Obiectul cererii de chemare în judecată.

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Braşov la data de 21 octombrie 2016, sub nr. x/2016, reclamanta SC A. SA, prin administrator judiciar B., a chemat în judecată pe pârâtul Municipiul Braşov, prin primar, solicitând instanţei ca, prin hotărârea pe care o pronunţa, să constate existenţa dreptului de proprietate rezonabila al SC A. SA, până la invocarea dreptului de accesiune al Municipiului Braşov, asupra lucrărilor de construcţie a complexului sportiv D., compus din tribune, sala de sport cu regim construcţie S+P+E, sala pentru cinci terenuri de tenis cu regim P şi corp spaţii anexe, sala sport cu regim S+P+2E situată în Braşov, str. x, efectuate de către SC D. SA al cărui succesor este conform contractului de vânzare-cumpărare nr. x din data de 24 ianuarie 2014. Totodată, a solicitat să se constate calitatea de autor de bună-credinţă a SC D. SA al cărui succesor este conform contractului de vânzare-cumpărare nr. x din data de 24 ianuarie 2014.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă de tribunal.

Prin Sentinţa civilă nr. 247/S din data de 16 noiembrie 2018, pronunţată în Dosarul nr. x/2016, Tribunalul Braşov, secţia I civilă, a respins cererea formulată de reclamanta SC A. SA, prin lichidator judiciar Cabinet Individual de Insolvenţă C., în contradictoriu cu pârâtul Municipiul Braşov, prin primar.

A obligat pe reclamant la plata sumei de 5950 RON către pârât cu titlu de cheltuieli de judecată.

3. Hotărârea pronunţată în apel de Curtea de apel.

Prin Decizia civilă nr. 220/Ap din data de 26 februarie 2019, pronunţată în Dosarul nr. x/2016, Curtea de Apel Braşov, secţia civilă, a respins apelul declarat de apelanta SC A. SA, prin lichidator judiciar C., împotriva Sentinţei civile nr. 247/S/2018 pronunţate de Tribunalul Braşov, secţia I civilă.

4. Calea de atac formulată în cauză.

Prin cererea de recurs formulată, recurenta-reclamantă a susţinut incidenţa motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ.. În dezvoltarea criticilor formulate, în esenţă, recurenta-reclamantă a arătat că:

- în mod eronat instanţa de apel a apreciat că raportul juridic litigios este guvernat de dispoziţiile vechiul C. civ. în virtutea art. 3 din Legea nr. 71/2011;

- în speţă sunt aplicabile prevederile art. 1270 - 1273 din noul C. civ.

- hotărârea instanţei de apel cuprinde motive contradictorii - curtea de apel a reţinut că "În speţă, calitatea procesuală activă constă în identitatea dintre persoana reclamantului şi cel care este titular al dreptului, iar în cauză reclamantul este A. SA, titularul dreptului fiind însă SC D. SA", însă a ignorat faptul că titularul dreptului SC D. a transmis dreptul către reclamantă;

- raportat la dispoziţiile art. 492 şi 494 vechiul C. civ., susţine că, în situaţia în care proprietarul terenului nu şi-a valorificat vreun drept de creanţă care să-1 aibă titular pe constructorul de bună-credinţă, respectivul constructor devine proprietar al construcţiei, însă sub o condiţie rezolutorie - siguranţa circuitului civil nu permite incertitudinea existenţei/inexistenţei unor drepturi.

În termen legal, intimatul-pârât Municipiul Braşov, prin primar, a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului declarat de către partea adversă şi obligarea recurentei-reclamante la plata cheltuielilor de judecată.

5. Procedura de filtru.

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost analizat în complet de filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din 19 noiembrie 2019 completul de filtru a admis recursul declarat de reclamantă

A admis în principiu recursul declarat de reclamanta SC A. SA, prin lichidator judiciar C.I.I. C., împotriva Deciziei nr. 220 din data de 26 februarie 2019 a Curţii de Apel Braşov, secţia civilă.

A fixat termen de judecată la data de 28 ianuarie 2020, în şedinţă publică, cu citarea părţilor.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Prima critică de nelegalitate circumscrisă dispoziţiilor art. 488 pct. 8 C. proc. civ. vizează soluţionarea de către instanţă a raportului juridic litigios în temeiul dispoziţiilor vechiul C. civ. în virtutea art. 3 din Legea nr. 71/2011, considerându-se a fi aplicabile în speţă prevederile art. 1270 - 1273 din noul C. civ.

Recurenta - reclamantă reproşează instanţei de apel, în esenţă, confundarea situaţiei juridice a imobilului, căreia îi sunt aplicabile, într-adevăr, dispoziţiile art. 494 C. civ. anterior, ce reglementează accesiunea imobiliară artificială, cu raportul juridic litigios, în ceea ce priveşte primul petit al cererii introductive, în considerarea căruia sunt aplicabile prevederile art. 1270 - 1273 din noul C. civ. privind transferul proprietăţii.

Această critică de nelegalitate nu poate fi primită.

În speţa supusă judecăţii, reclamanta a solicitat să se constate că este titularul unui drept de proprietate rezolubilă asupra construcţiilor realizate de autorul său, SC D. SA, drept dobândit în temeiul contractului de vânzare-cumpărare nr. x/24.01.2014. Totodată, s-a solicitat a se constata dobândirea dreptului de proprietate de către autorul său, SC D. SA, în virtutea calităţii de autor de bună credinţă al construcţiilor realizate în anii 2007-2009.

În decizia recurată, instanţa de apel a reţinut incidenţa vechiul C. civ. pentru a determina situaţia juridică a construcţiilor la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. x/24.01.2014, ce reprezintă cauza juridică a pretenţiilor deduse judecăţii.

Astfel, s-a raportat în speţă la dispoziţiile art. 494 C. civ. ce reglementează accesiunea imobiliară artificială, pe temeiul cărora autorul unor construcţii pe terenul altuia, chiar dacă este de bună - credinţă, dobândeşte doar un drept de creanţă, pe care şi-l poate valorifica printr-o acţiune distinctă adresată instanţelor de judecată.

În acest context, instanţa de apel a conchis în sensul că reclamanta din cauză nu a dobândit un drept de proprietate asupra construcţiilor prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. x/24.01.2014, din moment ce cocontractantul nu a avut el însuşi în patrimoniul său un asemenea drept, pe care să-l fi transmis pe cale convenţională.

Înalta Curte constată, faţă de raţionamentul juridic expus în considerentele deciziei recurate, că nu s-a făcut vreo confuzie între situaţia juridică a imobilului şi raportul juridic dedus judecăţii, din perspectiva legii aplicabile, critica recurentei neavând suport.

Instanţa de apel a avut în vedere dispoziţiile noului C. civ. în ceea ce priveşte transmiterea dreptului de proprietate în patrimoniul reclamantei în anul 2014, pe cale convenţională, convenţia fiind unul dintre modurile de dobândire a dreptului de proprietate, conform art. 1273 şi art. 557 C. civ.

Pentru a determina dacă vânzătorul era titularul unui drept de proprietate asupra construcţiilor, în virtutea accesiunii imobiliare, astfel cum a pretins reclamanta, instanţa de apel s-a raportat la dispoziţiile vechiul C. civ., faţă de data edificării construcţiilor.

În acest sens, a făcut aplicarea prevederilor art. 3 din Legea nr. 71/2011 conform cărora "actele şi faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a C. civ. nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârşirii ori producerii lor".

Şi prevederile legale privind accesiunea au fost în mod corect aplicate de instanţa de apel.

Reclamanta a susţinut că SC D. SA are calitatea de constructor de bună-credinţă şi că în această calitate ar fi dobândit, în temeiul art. 494 C. civ., un drept de proprietate asupra construcţiilor edificate de la data la care pârâtul şi-a manifestat interesul privind utilitatea publică a acestor construcţii prin obţinerea autorizaţiei de construcţie nr. x/09.07.2009.

În mod just s-a statuat că SC D. SA nu are calitatea de proprietar al construcţiilor în litigiu şi, drept urmare, nu putea transmite prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x/2014 un drept pe care nu l-a deţinut vreodată în patrimoniu. De asemenea, că intimata UAT Braşov, proprietara terenului pe care D. a edificat imobilul, nu şi-a valorificat dreptul de a invoca dobândirea proprietăţii prin accesiunea artificială imobiliară şi, astfel, în condiţiile în care nu a optat în temeiul dispoziţiilor art. 494 din C. civ., constructorul nu poate intenta o acţiune în realizare în perioada cuprinsă între momentul ridicării construcţiei şi cea în care proprietarul îşi manifestă voinţa de a valorifica drepturile reglementate de art. 494 din C. civ.

Drept urmare, nu pot fi primite susţinerile inserate în cuprinsul motivelor de recurs, în sensul reţinerii bunei credinţe a constructorului, care ar conduce, în opinia recurentului, la admiterea prezentei acţiuni în constatarea dreptului de proprietate rezolubilă pe care l-ar fi dobândit de la acest constructor, SC D. SA, în condiţiile neîndeplinirii condiţiilor legale pentru a opera accesiunea.

Se mai invocă de către recurentă incidenţa motivului reglementat de art. 488 pct. 6 C. proc. civ., potrivit căruia casarea unei hotărâri se poate cere atunci când "hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei".

Înalta Curte apreciază că motivul de recurs invocat este nefondat.

Potrivit art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., în considerentele hotărârii "se vor arăta obiectul cererii şi susţinerile pe scurt ale părţilor, expunerea situaţiei de fapt reţinută de instanţă pe baza probelor administrate, motivele de fapt şi de drept pe care se întemeiază soluţia, arătându-se atât motivele pentru care s-au admis, cât şi cele pentru care s-au înlăturat cererile părţilor".

Motivul de recurs analizat nu are în vedere fiecare dintre argumentele de fapt şi de drept folosite de reclamant în cererea de chemare în judecată, instanţa având posibilitatea să le grupeze şi să le structureze în funcţie de problemele de drept deduse judecăţii, putând să le răspundă prin considerente comune. Cu alte cuvinte, chiar dacă în motivarea hotărârii judecătoreşti nu se regăsesc literal toate susţinerile invocate de partea reclamantă, hotărârea nu este susceptibilă de a fi reformată prin prisma motivului de recurs cercetat.

Înalta Curte constată că în conţinutul cererii de recurs se identifică susţineri referitoare la faptul că hotărârea pronunţată ar cuprinde considerente contradictorii.

Verificând conţinutul sentinţei atacate, instanţa de control judiciar constată că aceasta îndeplineşte exigenţele menţionate, întrucât judecătorul fondului a expus în mod clar şi logic argumentele care au fundamentat soluţia adoptată. De asemenea, din analiza considerentelor hotărârii atacate se consideră că aceasta a fost motivată cu respectarea prevederilor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ. pentru că au fost indicate motivele pentru care au fost admise şi cele pentru care au fost respinse susţinerile părţilor.

Înalta Curte constată că în cuprinsul hotărârii judecătoreşti analizate nu se regăsesc considerente contradictorii, instanţa de fond înfăţişând într-o manieră clară şi coerentă argumentele avute în vedere în adoptarea soluţiei asupra cererii reclamantei.

Se susţine de către recurentă că hotărârea instanţei de apel cuprinde motive contradictorii deoarece curtea de apel ar fi reţinut că "în speţă, calitatea procesuală activă constă în identitatea dintre persoana reclamantului şi cel care este titular al dreptului, iar în cauză reclamanta este A. SA, titularul dreptului fiind însă SC D. SA, instanţa ignorând faptul că titularul dreptului SC D. a transmis dreptul către reclamantă.

Instanţa a motivat în cuprinsul deciziei că reclamanta SC A. SA nu are calitate procesuală activă, nu este edificatorul construcţiilor şi nu este titularul dreptului de proprietate al construcţiilor, şi deci nu putea transmite calitatea sa procesuală, iar soluţia de respingere a capătului de cerere privind constatarea calităţii de constructor de bună credinţă a fost menţinută sub o altă motivare, privitoare la excepţia lipsei calităţii procesuale active a A. SA, menţiunile respective neconstituind motive contradictorii care să atragă incidenţa art. 488 pct. 8 C. proc. civ.

Ca atare, toate criticile recurentei-reclamante subsumate motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 urmează a fi apreciate ca neîntemeiate.

Pentru aceste considerente, se va respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta SC A. SA, prin lichidator judiciar C.I.I. C., împotriva Deciziei nr. 220 din data de 26 februarie 2019 a Curţii de Apel Braşov, secţia civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta SC A. SA, prin lichidator judiciar C.I.I. C., împotriva Deciziei nr. 220 din data de 26 februarie 2019 a Curţii de Apel Braşov, secţia civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 28 ianuarie 2020.

GGC - GV