Nullity of land transfer contracts following annulment of retrocession order: bad faith of subacquirers and failure to analyze cadastral inconsistencies

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele.

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IX-a contencios administrativ şi fiscal, la data de 30 septembrie 2008, sub nr. x/2008, reclamanta SC A. SA a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii Primăria Municipiului Bucureşti, Consiliul General al Municipiului Bucureşti, Administraţia Fondului Imobiliar şi B., constatarea nulităţii absolute a Dispoziţiei nr. x/28 septembrie 2007, emisă în baza Legii nr. 10/2001, pentru suprafaţa de teren de 507,62 mp, situată în Bucureşti.

Prin încheierea pronunţată la data de 27 ianuarie 2009, Tribunalul Bucureşti, secţia a IX-a contencios administrativ şi fiscal a dispus scoaterea cauzei de pe rol şi înaintarea în vederea repartizării secţiilor civile ale tribunalului.

Prin cererea precizatoare formulată la data de 30 iunie 2009, reclamanta SC A. SA a solicitat constatarea nulităţii absolute a Dispoziţiei nr. x/2007 şi a protocolului de predare nr. x pentru suprafaţa de teren atribuită în folosinţă specială, în temeiul dispoziţiilor art. 966, 968 şi 948 C. civ. şi ale art. 291 din Legea nr. 10/2001.

Prin cererea formulată la data de 18 mai 2011, reclamanta SC A. SA a solicitat introducerea în cauză, în temeiul art. 57 C. proc. civ., a numiţilor C., D., E. şi F., în calitate de cumpărători potrivit contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu pârâtul B. pentru imobilul construcţie şi teren atribuit acestuia prin Dispoziţia nr. x din 28 septembrie 2007.

Prin încheierea din data de 19 mai 2011, tribunalul a calificat cererea de introducere în cauză formulată de reclamanta SC A. SA ca fiind o cerere modificatoare şi a invocat excepţia tardivităţii formulării acesteia.

Prin Sentinţa civilă nr. 935/19 mai 2011, Tribunalul Bucureşti, secţia a III a civilă a admis acţiunea formulată de reclamantă şi a constatat nulitatea parţială a Dispoziţiei nr. x din 28 septembrie 2007 în ceea ce priveşte terenul în suprafaţă de 507,62 mp atribuit în folosinţă pârâtului B.

A disjuns capătul de cerere având ca obiect constatarea nulităţii parţiale a contractelor de vânzare-cumpărare, în temeiul art. 135 C. proc. civ., formându-se Dosarul nr. x/2011.

Prin cererea completatoare formulată la data de 7 septembrie 2011, în Dosarul nr. x/2011, reclamanta SC A. SA a solicitat:

- anularea parţială a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2009, încheiat între pârâtul B. în calitate de vânzător şi pârâtul C., cu privire la suprafaţa de teren de 68,98 mp din str. x (fost 23) sector 2, aferentă apartamentului AB, şi rectificarea menţiunii din CF nr. x, privitoare la teren, în sensul radierii dreptului de proprietate asupra terenului al pârâtului C.;

- anularea parţială a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 8 decembrie 2008 încheiat de pârâtul B. în calitate de vânzător şi pârâtul C., cu privire la terenul în suprafaţă de 183,78 mp situat în str. x (fost 23) sector 2, aferent apartamentului E şi cu privire la terenul în suprafaţă de 189,5 mp, aferent apartamentelor FG, şi rectificarea menţiunii din CF nr. x, respectiv CF nr. x, privitoare la teren, în sensul eliminării dreptului de proprietate asupra terenului a pârâtului C., şi

- anularea parţială a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 8 decembrie 2008, încheiat între pârâtul B. în calitate de vânzător şi D., E. şi F., în calitate de cumpărători, cu privire la suprafaţa de teren de 69,17 mp din str. x vândut lui F., aferentă apartamentului K, şi rectificarea cărţii funciare nr. x privitoare la teren în sensul radierii dreptului de proprietate asupra terenului.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 480, 966, 971 şi următoarele C. civ. şi art. 274 C. proc. civ.

La data de 8 septembrie 2011, pârâţii C., F. şi E. au formulat întâmpinare prin care au invocat excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei, iar pe fond au solicitat respingerea cererii, ca neîntemeiată.

De asemenea, au formulat cerere de chemare în garanţie a pârâtului B., solicitând ca în situaţia în care contractele de vânzare-cumpărare vor fi desfiinţate, acesta să fie obligat la repararea integrală a prejudiciului cauzat prin măsurile ce se vor dispune.

La data de 1 martie 2012, pârâtul B. a formulat întâmpinare solicitând respingerea acţiunii, ca neîntemeiată, şi cerere de chemare în garanţie a pârâtului Municipiului Bucureşti, prin primarul general, solicitând obligarea acestuia la repararea prejudiciului cauzat prin admiterea cererii de chemare în garanţie formulată de C., F. şi E.

Prin Încheierea din data de 20 septembrie 2012 s-a dispus suspendarea judecăţii în temeiul art. 244 C. proc. civ., până la soluţionarea Dosarului nr. x/2009 al Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă.

Cauza a fost repusă pe rol la termenul din data de 26 noiembrie 2015, reţinându-se soluţionarea irevocabilă a cauzei care a determinat suspendarea, prin Sentinţa civilă nr. 935 din 19 mai 2011, rămasă definitivă prin Decizia civilă nr. 187 A din 28 mai 2013, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, şi irevocabilă prin Decizia nr. 1017 din 27 martie 2014, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă.

Prin cererea precizatoare din data de 9 aprilie 2015, reclamanta SC A. SA a solicitat şi constatarea nulităţii absolute a Contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 26 aprilie 2013, încheiat între vânzătorii D., E., G. şi F., de o parte, şi cumpărătorii C. şi H., pe de altă parte, pentru suprafaţa indiviză de teren de 68,17 mp, aferentă apartamentului K situat la etajul 5 al imobilului I. din str. x.

De asemenea, a solicitat introducerea în cauză în calitate de pârâtă şi a cumpărătoarei H.

La data de 4 iunie 2015, intervenientul chemat în garanţie Municipiul Bucureşti a formulat întâmpinare solicitând anularea cererii, ca netimbrată, şi respingerea cererii de chemare în garanţie, ca neîntemeiată.

La data de 14 noiembrie 2016, pârâta H. a depus întâmpinare solicitând respingerea acţiunii, ca neîntemeiată.

Prin Sentinţa civilă nr. 141 din 2 februarie 2017, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, a fost respinsă acţiunea principală, formulată de reclamanta SC A. SA în contradictoriu cu pârâţii C., F., E., D., B. şi intervenientul forţat H., ca neîntemeiată, a fost respinsă cererea de chemare în garanţie formulată de B. în contradictoriu cu chematul în garanţie Municipiul Bucureşti, ca neîntemeiată, şi au fost respinse cererile de chemare în garanţie formulate de pârâţii C., F. şi E. în contradictoriu cu chematul în garanţie B., ca neîntemeiate.

Prin Sentinţa civilă nr. 888 din 22 iunie 2017 a fost admisă cererea de completare a Sentinţei civile nr. 141 din 2 februarie 2017, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, formulată de chematul în garanţie Municipiul Bucureşti, prin primarul general, fiind obligat chematul în garanţie B. la plata sumei de 30.000 RON, reprezentând cheltuieli de judecată, către pârâtul Municipiul Bucureşti.

Împotriva Sentinţei civile nr. 141 din 2 februarie 2017, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III a civilă, a declarat apel reclamanta SC A. SA, solicitând admiterea apelului şi, în consecinţă, admiterea cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost formulată şi precizată.

Împotriva Sentinţei civile nr. 888 din 22 iunie 2017, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, a declarat apel Municipiul Bucureşti, prin primarul general, în calitate de chemat în garanţie, solicitând acordarea în integralitate a cheltuielilor de judecată avansate de acesta, având în vedere faptul că cererea de chemare în garanţie formulată de B. a fost respinsă cu privire la Municipiul Bucureşti.

Prin Decizia nr. 685 A/2018 din 7 iunie 2018, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă a respins apelul declarat de apelanta-reclamantă SC A. SA, împotriva Sentinţei civile nr. 141 din 2 februarie 2017, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, în contradictoriu cu intimaţii-pârâţi D., F., E., B., C. şi H. şi apelul declarat de apelantul-chemat în garanţie Municipiul Bucureşti, prin primarul general, împotriva Sentinţei civile nr. 888 din 22 iunie 2017, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă în Dosarul nr. x/2011, în contradictoriu cu intimatul-chemat în garanţie B., ca nefondate.

A obligat-o pe apelanta-reclamantă SC A. SA la plata către intimaţii-pârâţi C. şi H. a sumei de 7.000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Instanţa de apel a reţinut, în ceea ce priveşte apelul declarat împotriva Sentinţei civile nr. 141 din 2 februarie 2017, pronunţate de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, că acesta este nefondat, pentru următoarele considerente:

Prin cererea dedusă judecăţii, apelanta-reclamantă a solicitat constatarea nulităţii absolute parţiale a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de intimaţii-pârâţi persoane fizice cu privire la terenul aferent apartamentelor transmis prin respectivele contracte, ca urmare a anulării actului iniţial de atribuire în folosinţă specială a terenului - Dispoziţia nr. x din 28 septembrie 2007, emisă de Primăria Municipiului Bucureşti, precum şi rectificarea corespunzătoare a cărţilor funciare cu privire la teren.

Prin dispoziţia menţionată s-a dispus restituirea în natură în favoarea intimatului-pârât B. a apartamentelor B, E, F, G şi K din imobilul situat în Bucureşti.

Prin aceeaşi dispoziţie s-a dispus atribuirea în folosinţă specială a terenului în suprafaţă de 507,52 mp, ce reprezintă cota de 55,6 % din suprafaţa totală de 913 mp, în favoarea intimatului-pârât B., cetăţean israelian.

La data de 30 septembrie 2008, apelanta-reclamantă SC A. SA a solicitat anularea parţială a Dispoziţiei nr. x din 28 septembrie 2007, emisă de Primăria Municipiului Bucureşti, cu motivarea că terenul care a făcut obiectul dispoziţiei este proprietatea acesteia, conform certificatului de atestare a dreptului de proprietate seria x, nr. 3286, cererea făcând obiectul Dosarului nr. x/2009.

Prin Sentinţa civilă nr. 935 din 19 mai 2011, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III - a civilă, s-a constatat nulitatea parţială a Dispoziţiei nr. x din 28 septembrie 2007, emisă de Primăria Municipiului Bucureşti, în ceea ce priveşte terenul în suprafaţă de 507,62 mp atribuit în folosinţă intimatului-pârât B.

Această sentinţă a rămas definitivă prin Decizia civilă nr. 187 A din 28 mai 2013, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, şi irevocabilă prin Decizia nr. 1017 din 27 martie 2014, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă.

La data de 18 decembrie 2008 a fost încheiat între intimatul-pârât B., în calitate de vânzător, şi intimatul-pârât C., având dublă cetăţenie, română şi israeliană, căsătorit cu H., în calitate de cumpărător, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x la BNP J., cu privire la apartamentele E, respectiv F şi G din imobilul situat în Bucureşti, str. x, I.

Prin acelaşi contract s-a transmis cumpărătorului C., cetăţean român, dreptul de folosinţă specială asupra suprafeţei indivize de 183,78 mp, teren aferent apartamentului E, şi asupra suprafeţei indivize de 185,69 mp, teren aferent apartamentelor F şi G, din suprafaţa totală de 507,62 mp, drept de folosinţă specială care s-a convertit în drept de proprietate în conformitate cu prevederile Titlului II, art. II, alin. (3) din O.U.G. nr. 184 din 12 decembrie 2002, pentru modificarea Legii nr. 10/2001 şi a O.U.G. nr. 94/2000, publicată în Monitorul Oficial nr. 929 din 18 decembrie 2000.

În contract s-a menţionat că imobilul nu este grevat de sarcini, procese sau servituţi, astfel cum rezultă din extrasele de carte funciară nr. x şi nr. y, eliberate de OCPI sector 2 la data de 15 decembrie 2008.

Prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 18 decembrie 2008 de BNP J., intimatul-pârât B., în calitate de vânzător, a transmis intimaţilor-pârâţi D., E. şi F., dreptul de proprietate asupra apartamentului K din imobilul situat în Bucureşti, str. x, I.

Prin acelaşi contract s-a transmis cumpărătoarei F., cetăţean român, dreptul de folosinţă specială asupra suprafeţei indivize de 68,17 mp, teren aferent apartamentului K, din suprafaţa totală de 507,62 mp, drept de folosinţă specială care s-a convertit în drept de proprietate în conformitate cu prevederile Titlului II, art. II, alin. (3) din O.U.G. nr. 184 din 12 decembrie 2002.

În contract s-a menţionat că imobilul nu este grevat de sarcini, procese sau servituţi, astfel cum rezultă din extrasul de carte funciară nr. x eliberat de OCPI sector 2 la data de 15 decembrie 2008.

Prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 31 martie 2009, de BNP J., intimatul B., în calitate de vânzător, a transmis intimatului-pârât C., având dublă cetăţenie, română şi israeliană, căsătorit cu H., dreptul de proprietate asupra apartamentului A şi B din imobilul situat în Bucureşti, str. x, I.

Prin acelaşi contract s-a transmis cumpărătorului C., cetăţean român, dreptul de folosinţă specială asupra suprafeţei indivize de 68,98 mp, teren aferent apartamentului, din suprafaţa totală de 507,62 mp, drept de folosinţă specială care s-a convertit în drept de proprietate în conformitate cu prevederile Titlului II, art. II, alin. (3) din O.U.G. nr. 184 din 12 decembrie 2002.

În contract s-a menţionat că imobilul nu este grevat de sarcini, procese sau servituţi, astfel cum rezultă din extrasul de carte funciară nr. x eliberat de OCPI sector 2, la data de 30 martie 2009.

Prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 26 aprilie 2013, de BNP K., intimaţii-pârâţi D., E. şi F., în calitate de vânzători, au transmis lui C., căsătorit cu H., dreptul de proprietate asupra apartamentului K din imobilul situat în Bucureşti, str. x, şi asupra terenului aferent apartamentului în suprafaţă indiviză de 68.17 mp, din suprafaţa totală de 507 mp.

În contract s-a menţionat că terenul aferent este liber de orice privilegii, sarcini, ipoteci sau litigii (cu excepţia Dosarului nr. x/2012 aflat pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, în care atât vânzătorii cât şi cumpărătorii au calitatea de reclamanţi, dosarul fiind în prezent suspendat) şi/sau alte drepturi constituite în favoarea unor terţi, contractul fiind încheiat în baza extrasului de carte funciară nr. x din data de 24 aprilie 2013, emis de OPCPI Bucureşti - sector 2.

Tribunalul a reţinut că, în cauză, anularea dispoziţiei de retrocedare nu are ca efect anularea actelor de vânzare-cumpărare, fiind incidentă excepţia de la principiul anulării actului subsecvent ca urmare a actului iniţial, care impune menţinerea actului subsecvent în cazul subdobânditorului de bună-credinţă şi cu titlu oneros al unui imobil.

Dând eficienţă principiului ocrotirii bunei-credinţe, ţinând seama de dispoziţiile art. 1898 şi 1899 alin. (1) din C. civ. şi reţinând că reclamanta nu a dovedit faptul că pârâţii cumpărători au fost de rea-credinţă la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare, în sensul că aceştia au ştiut că vânzătorul nu este proprietarul terenului aferent construcţiilor, tribunalul a respins cererea de constatare a nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare.

S-a reţinut, de asemenea, că, prin motivele de apel, apelanta-reclamantă a susţinut că încheierea actelor de vânzare-cumpărare în timpul procesului de anulare a dispoziţiei de restituire a terenului, în care a figurat ca parte vânzătorul, se constituie într-o manoperă dolosivă, folosită de părţi spre a realiza, pe calea actului juridic, o finalitate interzisă de reglementările în vigoare, prin eludarea indirectă şi ocultă a unei norme prohibitive, reprezentată de art. II din O.U.G. nr. 184/2002 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 10/2001.

În opinia apelantei-reclamante, încheierea contractului constituie o acţiune săvârşită prin conivenţă de către cocontractanţi în dauna unei terţe persoane, apelanta-reclamantă, persoană care a afirmat şi a dedus judecăţii drepturile sale asupra terenului într-un litigiu cunoscut de vânzător şi cumpărător; cauza ilicită şi frauda exclud buna-credinţă a cumpărătorilor succesivi, conştienţi că participă la "transformarea calitativă a unui drept special în drept de proprietate" asupra terenului menţionat în registrele publice de carte funciară ca fiind proprietatea exclusivă a apelantei-reclamante.

Curtea de apel a apreciat criticile nefondate arătând că, sub un prim aspect, se impune a se constata, contrar celor invocate de apelanta-reclamantă, că dispoziţiile art. 2 din titlul II al O.U.G. nr. 184/2001 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 10/2001(...) permit transmiterea terenului asupra căruia s-a dobândit un drept special de folosinţă în ipoteza în care terţul dobânditor are calitatea de cetăţean român sau persoană juridică română.

Astfel, potrivit art. 2 alin. (1) din actul normativ menţionat:

"cetăţenii străini şi apatrizii care au calitatea de persoane îndreptăţite potrivit Legii nr. 10/2001 la restituirea în natură a unor terenuri, situate în intravilanul localităţilor, pot opta pentru dobândirea unui drept de folosinţă special care conferă titularului drepturile şi obligaţiile conferite de lege proprietarului, cu excepţia dreptului de dispoziţie".

Alin. (3) al articolului menţionat prevede că "în cazul în care terţ dobânditor al dreptului de folosinţă este cetăţean român sau persoană juridică română, dreptul de folosinţă astfel dobândit se converteşte în drept de proprietate."

Prin urmare, art. 2 alin. (3) din O.U.G. nr. 184/2001 permite titularului dreptului de folosinţă specială dobândit în condiţiile art. 2 alin. (1) să înstrăineze acest drept unui cetăţean român sau unei persoane juridice române, situaţie în care dreptul de folosinţă astfel dobândit se converteşte în drept de proprietate, în favoarea subdobânditorului, în virtutea calităţii sale.

Or, în cauză, încheierea contractelor de vânzare-cumpărare s-a făcut cu respectarea prevederilor legale enunţate, în condiţiile în care cumpărătorii terenului, C. şi F., sunt cetăţeni români.

Sub un alt aspect, curtea de apel a constatat că nu s-a dovedit în cauză existenţa unei conivenţe frauduloase a părţilor contractante la încheierea actelor de vânzare-cumpărare, în dauna apelantei-reclamante.

Astfel, dacă în privinţa vânzătorului B. se poate susţine că a fost de rea-credinţă, deoarece acesta a figurat ca parte în procesul de anulare a dispoziţiei de restituire iniţiat de apelanta-reclamantă şi a procedat la înstrăinare în timp ce litigiul era pe rol, nu acelaşi lucru este valabil şi în privinţa cumpărătorilor, relativ la care nu s-a făcut dovada că au avut cunoştinţă despre situaţia litigioasă a bunului.

Dimpotrivă, astfel cum rezultă din conţinutul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate, acestea au avut la bază extrase de carte funciară din care reiese că, la momentul înstrăinării, terenul era deţinut de vânzător în folosinţă specială în baza Dispoziţiei nr. x din 28 septembrie 2007, emisă de Primăria Municipiului Bucureşti, imobilul nefiind grevat de sarcini, procese sau servituţi.

Curtea de apel a apreciat că, în aceste condiţii, bazându-se pe cuprinsul datelor comunicate din registrele de publicitate imobiliară, intimaţii-cumpărători au acţionat cu bună-credinţă la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare.

Faptul că între apelanta-reclamantă şi intimatul-vânzător B. au mai avut loc alte litigii referitoare la clarificarea situaţiei cadastrale a terenului, în condiţiile în care apelanta-reclamantă şi-a întabulat dreptul de proprietate cu privire la imobilul din str. x într-o carte funciară distinctă - nr. 70597, iar solicitarea intimatului-vânzător de notare a Dispoziţiei nr. x/2007, emisă de Primăria Municipiului Bucureşti, a fost respinsă prin hotărâre judecătorească irevocabilă, nu înlătură buna-credinţă a intimaţilor-cumpărători care s-au bazat pe conţinutul cărţilor funciare în cuprinsul cărora dreptul vânzătorului a fost înscris.

Or, apelanta-reclamantă, căreia îi revenea sarcina probei, conform art. 1169 din C. civ. de la 1864, nu a dovedit că intimaţii-cumpărători ar fi avut cunoştinţă de situaţia litigioasă cu privire la teren şi că ar fi acţionat de conivenţă cu vânzătorul, în frauda drepturilor acesteia.

Prin urmare, curtea de apel a reţinut că, întrucât intimaţii cumpărători din Contractele de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x din 18 decembrie 2008, nr. y din 18 decembrie 2008 şi nr. z din 31 martie 2009 au fost de bună-credinţă la încheierea acestora, în mod corect a fost respinsă cererea privind constatarea nulităţii absolute a respectivelor contracte, o atare soluţie impunând şi menţinerea Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 26 aprilie 2013, subsecvent Contractului nr. x din 31 martie 2009.

Pentru considerentele expuse, în temeiul art. 296 C. proc. civ., curtea de apel a respins apelul declarat de apelanta reclamantă SC A. SA, ca nefondat.

În ceea ce priveşte apelul declarat de apelantul-chemat în garanţie Municipiul Bucureşti, prin primarul general, împotriva Sentinţei civile nr. 888 din 22 iunie 2017, pronunţate de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, instanţa de apel a constatat că este nefondat, pentru următoarele considerente:

Apelantul a criticat sentinţa susţinând că se impunea acordarea în integralitate a cheltuielilor de judecată avansate de acesta, având în vedere faptul că cererea de chemare în garanţie formulată de B. a fost respinsă cu privire la Municipiul Bucureşti.

Critica a fost apreciată nefondată întrucât, potrivit art. 274 pct. 3 C. proc. civ.:

"judecătorii au dreptul să mărească sau să micşoreze onorariile avocaţilor, potrivit cu cele prevăzute în tabloul onorariilor minimale, ori de câte ori vor constata motivat că sunt nepotrivit de mici sau de mari faţă de valoarea pricinii sau munca îndeplinită de avocat".

În opinia curţii de apel, tribunalul a făcut o corectă aplicare a acestui text legal, apreciind că onorariul de avocat solicitat, în cuantum de 59.040 RON, este vădit disproporţionat în raport cu complexitatea cauzei şi cu munca îndeplinită de avocat şi aceasta deoarece împrejurările invocate de apelant în cuprinsul cererii de apel referitoare la formularea întâmpinării, depunerea concluziilor scrise şi asigurarea reprezentării la termenele de judecată, nu justifică acordarea în integralitate a sumei pretinse.

Conform jurisprudenţei Curţii Europene a Drepturilor Omului în materie, rambursarea cheltuielilor de judecată constând în onorariu de avocat poate fi dispusă numai în măsura în care se stabileşte realitatea, necesitatea şi caracterul rezonabil al cuantumului lor, pentru a se asigura un raport de proporţionalitate şi un just echilibru între drepturile şi interesele legitime ale ambelor părţi.

Or, suma pretinsă de apelant, în calitate de chemat în garanţie, nu se justifică prin prisma proporţionalităţii sale cu complexitatea cauzei şi cu munca depusă de avocat, în mod corect apreciind tribunalul că se impune a se face aplicarea art. 273 pct. 3 C. proc. civ., în sensul diminuării acesteia.

Pentru considerentele expuse mai sus, în temeiul art. 296 C. proc. civ., instanţa de apel a respins, ca nefondat, apelul declarat de chematul în garanţie Municipiul Bucureşti, prin primarul general, împotriva Sentinţei civile nr. 888 din 22 iunie 2017, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III a civilă.

În baza art. 274 alin. (1) C. proc. civ., având în vedere că prin respingerea apelului apelanta-reclamantă a căzut în pretenţii, instanţa de apel a obligat-o pe aceasta la plata către intimaţii-pârâţi C. şi H. a sumei de 7.000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat.

Întrucât apelul declarat de apelantul Municipiul Bucureşti, prin primarul general, a fost respins, instanţa de apel a constatat neîntemeiată cererea acestuia de obligare a chematului în garanţie B. la plata cheltuielilor de judecată în apel.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanta SC A. SA şi intimatul-chemat în garanţie Municipiul Bucureşti, prin primarul general.

1. Recurenta-reclamantă SC A. SA a solicitat, în principal, admiterea recursului, casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei, spre rejudecare, aceleaşi instanţe.

În subsidiar, a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei recurate, şi, pe cale de consecinţă, admiterea apelului şi schimbarea sentinţei primei instanţe, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost precizată.

În drept, cererea de recurs a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 304 pct. 7, 8 şi 9 C. proc. civ.

În dezvoltarea primului motiv de recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a arătat că hotărârea nu cuprinde motivele pentru care au fost înlăturate apărările sale privind modalitatea în care se impune soluţionarea pricinii în raport de litigiul anterior, purtat între părţi; hotărârea nu cuprinde motivele pentru care au fost respinse probele care demonstrau reaua-credinţă, atât a vânzătorului, cât şi a cumpărătorilor, la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare.

A susţinut recurenta-reclamantă că obligaţia motivării hotărârii judecătoreşti decurge atât din normele de drept naţional - art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., cât şi din normele convenţionale - art. 6 parag. 1 al Convenţiei Europene a Drepturilor Omului, care reglementează dreptul la un proces echitabil, impunând, ca o garanţie procesuală distinctă, motivarea hotărârilor judecătoreşti (cauza Albina contra României, hotărârea din 28 aprilie 2005).

Dreptul la un proces echitabil include dreptul părţilor de a fi în mod real ascultate şi de a-şi prezenta observaţiile pe care le consideră pertinente, obligaţia instanţelor de judecată fiind aceea de a examina problemele esenţiale care au fost ridicate într-o cauză particulară şi de a furniza o explicaţie substanţială acestor probleme.

În opinia recurentei-reclamante, în etapa procesuală a apelului, această obligaţie nu a fost respectată deoarece, chestiuni care ţin de fondul litigiului, de modul de interpretare şi aplicare a legii şi probleme privitoare la verificarea completă a menţiunilor din cartea funciară relative la dobândirea drepturilor supuse transmisiunii între părţi prin acte de vânzare-cumpărare, nu au fost lămurite.

Astfel, examinarea cărţii funciare nu este o obligaţie care aparţine exclusiv notarului instrumentator, dacă actul de înstrăinare este supus formalităţilor specifice unui act autentic notarial, nici numai avocatului redactor al actului supus formalităţilor autentificării (ca în speţă), ci părţii înseşi, în persona căreia se verifică existenţa/inexistenţa bunei-credinţe bazate pe cuprinsul cărţii funciare, potrivit Legii nr. 7/1996.

Instanţa de apel a dat unor astfel de probleme o asemenea calificare şi a cerut explicaţii şi lămuriri asupra interdicţiei de înstrăinare notată în cartea funciară în care este înscris, pentru prima dată (originar), dreptul de proprietate asupra terenului ce face obiectul transmisiunilor atacate pentru nulitate parţială, exclusiv din perspectiva transmiterii unor drepturi de proprietate pe baza unui titlu anulat prin hotărâre judecătorească, definitivă şi irevocabilă, în sistemul legii în puterea căreia se derulează procesul de faţă, iar apelanta-reclamantă a reluat dezbaterea acestor împrejurări puse în dezbaterea părţilor din oficiu, ca apărări la cuvântul pe fond asupra apelului.

De asemenea, la dezbaterea în fond a cererii de apel au fost susţinute şi explicate argumentele ce vizează necesitatea verificării de către cumpărătorul interesat în respectarea regulilor unei vânzări legale a extrasului de carte funciară care a stat la baza încheierii contractelor de vânzare-cumpărare (atacate cu cererea de declarare a nulităţii lor absolute), pe baza unor informaţii complete.

În speţă, au acest caracter toate informaţiile privind menţionarea unei "interdicţii la înstrăinare", în Cartea funciară în care este înscris imobilul "teren cu construcţii" situat în Bucureşti, str. x, în care prima deschidere a Cărţii funciare s-a efectuat de A. SA.

Instanţa a admis, pe parcursul litigiului, că aprecierea corectă şi completă a fiecăreia dintre informaţiile ce cuprind elemente, cu un conţinut relevant din extrasele de Carte funciară prezentate şi folosite la autentificarea înscrisurilor autentice atacate cu cererea în nulitate, impunea verificarea Cărţii funciare nr. x, având nr. cadastral x.

Cu toate acestea, instanţa de apel nu a analizat, în considerentele hotărârii pronunţate, argumentele apelantei-reclamante referitoare la existenţa unor indicii suficiente în cuprinsul extraselor de carte funciară, avute în vedere la încheierea actelor autentice notariale atacate cu cererea de declare a nulităţii absolute parţiale; prin decizia recurată s-a procedat doar la identificarea şi enunţarea unei "concordanţe" între datele incluse în contracte, pentru individualizarea obiectului material al vânzărilor, cu extrasele de carte funciară folosite la autentificarea transmisiunilor imobiliare.

Nu s-a analizat dacă este relevantă şi în ce măsura este de natură a demonstra o situaţie de fapt neechivocă, împrejurarea că fiecare dintre extrasele de carte funciară sunt, în realitate, cărţi funciare noi, relative la fiecare din apartamentele înstrăinate prin actele atacate, care menţionează expres, în ce priveşte terenul aferent acestora (obiect al coproprietăţii forţate), un număr cadastral fracţionat (nr. cad. 2944/B, 2944/E, 2944/F-G, 2944/K) - ceea ce semnifică existenţa unei alte cărţi funciare pentru numărul cadastral x, al cărei conţinut evidenţiază existenţa unor situaţii litigioase relative la înscrierea în cartea funciară a titlului relativ la terenul înstrăinat (pentru care s-a solicitat anularea parţială a actelor de înstrăinare), respectiv Dispoziţia nr. x din 28 septembrie 2007, emisă de Primăria Municipiului Bucureşti în favoarea lui B.

A susţinut recurenta-reclamantă că nu s-a răspuns nici apărărilor care vizează respectarea, respectiv, nerespectarea drepturilor statului preemptor la înstrăinarea terenului, asupra căruia există un drept de "folosinţă specială", reglementat de art. II din O.U.G. nr. 184/2002.

Ocolirea, prin fraudă, a implicării statului, care putea opta pentru exercitarea dreptului de preempţiune, a permis "vânzări succesive", chiar între părţi aflate într-un litigiu în care există depusă (la redeschiderea procesului, după suspendarea determinată de litigiul de anulare, în parte, a titlului asupra terenului - obiect al contractelor) şi hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă prin care titlul asupra terenului a fost desfiinţat judiciar.

De asemenea, nu s-a răspuns apărărilor bazate pe împrejurarea că actul atacat a fost încheiat între părţile aflate în litigiul de anulare a contractelor, care includ drepturi asupra terenului care au fost desfiinţate judiciar, în timpul procesului urmat la prima instanţă de fond, teren pe baza unui titlu anulat printr-o hotărâre existentă la dosarul cauzei. S-a probat că cei care au vândut, respectiv au cumpărat, prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 26 aprilie 2013, au cunoscut că vând şi cumpără drepturi care nu aparţin celor care au semnat actul; au cunoscut că Dispoziţia nr. x din 28 septembrie 2007, emisă de Primăria Municipiului Bucureşti, în favoarea lui B., a fost anulată şi era cunoscută de "părţile" aflate în proces, care "au sfidat" orice element al "bunei-credinţe", în numele căreia s-a pronunţat decizia apelată.

Recurenta-reclamantă a arătat că o asemenea analiză trebuia făcută de instanţa de apel, în condiţiile în care apărările sale vizau aspecte de fond, după cum a apreciat chiar instanţa de apel, iar aceste apărări nu puteau fi altfel invocate decât pe parcursul procesului, câtă vreme vizau împrejurări pretins survenite în cursul judecaţii. Neprocedând în acest mod, instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., respectiv dispoziţiile art. 6 par. 1 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, ceea ce atrage incidenţa cazului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ.

S-a arătat că nemotivarea hotărârii echivalează cu o necercetarea fondului cauzei, astfel că este necesar să se facă aplicarea dispoziţiilor art. 312 alin. (1) şi (5) raportat la art. 304 pct. 7 C. proc. civ., pe temeiul cărora se impune admiterea recursului, casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei, spre rejudecare, aceleiaşi instanţe.

În dezvoltarea celui de-al doilea motiv de recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a arătat că instanţa de apel a interpretat greşit termenii şi clauzele celor patru Contracte de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x din 18 decembrie 2008, nr. y din 31 martie 2009, nr. z din 18 decembrie 2008 şi nr. x din 26 aprilie 2013 şi a schimbat înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al acestora.

Astfel, contractele de vânzare-cumpărare încheiate de pârâtul din litigiul iniţial, B., în calitate de vânzător, cu C., respectiv cu F., D. şi E. privesc apartamente şi teren aferent situate în Bucureşti, str. x.

Contractele menţionează că titlul în baza căruia vânzătorul B. este proprietarul acestor apartamente este Dispoziţia nr. x din 28 septembrie 2007, emisă de Primăria Municipiului Bucureşti. Acelaşi titlu este menţionat şi cu privire la terenul aferent apartamentelor.

Dispoziţia nr. x din 28 septembrie 2007 menţionează că terenul este situat la adresa din Bucureşti.

Fiecare dintre contracte individualizează apartamentele cumpărate şi terenul dobândit iniţial cu titlu de "folosinţă specială", în dispoziţia sus-menţionată, în contract menţionându-se că terenul cumpărat este situat în Bucureşti, str. x.

Însă, menţiunea din contracte privind adresa terenului înstrăinat (str. x) este alta decât adresa terenului menţionată în titlul invocat de B. şi evocat de fiecare dintre contracte drept "titlu asupra terenului" (str. x).

Prin urmare, decizia recurată ignoră aceste diferenţe de adresă, de individualizare a terenului şi, în consecinţă, procedează la interpretarea contractelor deduse judecaţii ca obiect al cererii în declararea nulităţii parţiale (cu privire la teren) ca fiind "corespunzătoare titlului iniţial al vânzătorului B.", pe baza căruia s-ar fi deschis cărţi funciare conforme cu o realitate topo-cadastrală deja intabulată cu privire la terenul menţionat ca obiect al contractelor (str. x).

În opinia recurentei-reclamante, este exclusă existenţa bunei-credinţe a cumpărătorilor la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, atâta timp cât în titlul de proprietate cu privire la teren, care se remite cumpărătorilor la încheierea contractului, este indicat un imobil cu o altă adresă.

De altfel, clarificarea a impus demersuri cert dovedite în cauză, în sensul că B. a încercat să înscrie titlul sau de proprietate, respectiv Dispoziţia nr. x din 28 septembrie 2007 în cartea funciară nr. x/2007, având nr. cadastral x, deschisă de A. SA pentru imobilul din Bucureşti, str. x, pentru a îndeplini cerinţele prevăzute de art. 4 din dispoziţie.

Cererea de înscriere formulată de B. a fost respinsă prin Sentinţa civilă nr. 7054 din 2 august 2008, pronunţată de Judecătoria sectorului 2 Bucureşti, rămasă definitivă prin Decizia civilă nr. 3087 din 9 martie 2009 a Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă şi irevocabilă prin Decizia civilă nr. 1740 din 19 decembrie 2009 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie. Conform hotărârilor judecătoreşti menţionate, cererea formulată de B. de înscriere a titlului său de proprietate (reprezentat de Dispoziţia nr. x/2007) în cartea funciară a fost respinsă în considerarea faptului că nu există identitate între imobilul din str. x cu cel înscris în Cartea funciară nr. x, iar imobilul din str. x are alt proprietar tabular, respectiv A. SA.

Recurenta-reclamantă a făcut referire la extrasele de carte funciară pentru informare emise pentru imobilul întabulat în CF nr. x, cu numărul cadastral x, aflat în proprietatea sa şi a conchis că din înscrisurile depuse la dosar rezultă că B. a solicitat notarea în Cartea Funciară a Dispoziţiei nr. x din 28 septembrie 2007, emisă de Primăria Municipiului Bucureşti, şi a Protocolului de predare-primire nr. x din 18 octombrie 2007, care se referea la drepturi asupra unei porţiuni de teren din str. x.

Or, notarea a vizat cuprinsul Cărţii Funciare nr. x UAT Municipiul Bucureşti în care era deja înscris dreptul de proprietate al SC A. SA asupra întregului teren din Bucureşti, str. x.

Situaţia excludea posibilitatea legală a deschiderii unor cărţi funciare noi pentru fiecare apartament, fără menţiuni relative la situaţia reflectată de CF nr. x.

Potrivit legii, a fost suficientă menţionarea numărului cadastral iniţial (2944/1), la care s-au ataşat numerele succesiv fracţionate pentru coproprietatea forţată şi perpetuă accesorie apartamentelor, rezultând cărţile funciare: nr. 87797 (număr cadastral x), nr. x (număr cadastral x), nr. x (număr cadastral x) şi nr. x (număr cadastral x).

Însă, interpretarea contractelor a căror anulare s-a solicitat nu putea să se facă fără a se reţine corect relaţia dintre titlul iniţial asupra terenului aferent apartamentelor (str. x,) şi adresa apartamentelor şi a terenului vândut dar şi menţiunile diferite privind raportarea fiecăreia dintre cărţile funciare folosite la autentificare la cartea funciară deschisă prin numărul cadastral iniţial (2944/1).

A susţinut recurenta-reclamantă că interpretarea dată de instanţa de apel convenţiilor, nefiind conformă cu elementele de identificare raportate la titluri înregistrate în registre publice, este contrară regulilor impuse de art. 977 - 985 C. civ.

Sub un alt aspect s-a arătat că în cartea funciară nr. x, deschisă de SC A. SA pentru imobilul din str. x, este notată, sub nr. x/2001, interdicţia de vânzare a imobilului.

Această interdicţie a grevat imobilul din Bucureşti, str. x, până în aprilie 2015, când această interdicţie a fost radiată, conform Declaraţiei autentificate sub nr. x din 3 aprilie 2015.

Faptul că pârâtul iniţial B. a avut cunoştinţă de această interdicţie rezultă din declaraţia făcută de avocatul intimaţilor, care a depus un acord în acest sens (încheiat la 2 decembrie 2008), acord care însă nu a dus la radierea interdicţiei notate în cartea funciară nr. x.

Or, dacă ar fi făcut verificări ale cărţii funciare, raportate la numărul cadastral de bază (2944/1) fiecare dintre cumpărători ar fi identificat cu uşurinţă existenţa interdicţiei de vânzare a imobilului notată în cartea funciară corespunzătoare numărului cadastral de bază, ceea ce exclude cumpărarea în necunoştinţă de cauză privind interdicţia şi cuprinsul CF x.

Prin al treilea motiv de recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a susţinut că au fost greşit interpretate şi aplicate dispoziţiile legale incidente în cauză, relative la prezumţia de bună-credinţă la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare.

Astfel, s-a dovedit că certificatul de atestare a dreptului de proprietate seria x nr. x, emis de Ministerul Industriilor la data de 18 noiembrie 1996, în favoarea SC A. SA, este intabulat în Cartea funciară, reprezintă titlu de proprietate în condiţiile legii şi a fost verificat în litigii anterioare, chestiuni care nu pot fi contrazise şi care beneficiază de autoritate de lucru judecat, hotărârile fiind depuse şi la dosarul prezentei cauze.

Prin Decizia nr. 2208 din 30 septembrie 1999, pronunţată de Curtea Supremă de Justiţie, secţia contencios administrativ, a fost anulat parţial Certificatul de atestare a dreptului de proprietate seria x nr. x din 18 noiembrie 1996; această decizie a fost lămurită prin Decizia nr. 1666 din 6 mai 2003, pronunţată de Curtea Supremă de Justiţie în Dosarul nr. x/2002.

Anularea certificatului de atestare a dreptului de proprietate seria x nr. x din 8 noiembrie 1996 operează numai în parte, pentru suprafaţa de 1.420 mp teren situat în Bucureşti.

Măsura anularii nu priveşte terenul aferent fostei adrese "str. x nr. 23", la care este situat terenul menţionat în Dispoziţia nr. x din 28 septembrie 2007, emisă de Primăria Municipiului Bucureşti (şi în Protocolul de predare-preluare nr. x din 18 octombrie 2007), care a fost anulată parţial prin hotărâre judecătorească irevocabilă.

Prin Dispoziţia nr. x din 28 septembrie 2007, emisă de Primăria Municipiului Bucureşti (în prezent anulată parţial în ceea ce priveşte terenul), pârâtului iniţial B. i-a fost atribuit, în folosinţă specială, terenul în suprafaţă de 507,62 mp (din suprafaţa totală de 913 mp ce reprezintă cota de 55,6%) situat în Bucureşti.

Anularea parţială a certificatului de atestare a dreptului de proprietate a vizat o porţiune de teren de la nr. 25 din str. x, şi nu de la nr. 23 din str. x - obiect al dispoziţiei, împrejurare tranşată definitiv şi irevocabil în Dosarul nr. x/2009, din care a fost disjuns prezentul dosar.

Situaţia a fost clarificată prin expertiza efectuată în Dosarul nr. x/2009, depusă în prezentul dosar, în care s-a reţinut că "... cele două imobile se suprapun, mai bine zis imobilul apelantului-pârât (B.) - str. x este inclus în imobilul intimatului-reclamant (A.) - str. x".

De asemenea, în raportul de expertiză topografică s-a menţionat că certificatul de atestare a dreptului de proprietate acoperă şi suprafaţa de teren obiect al Dispoziţiei nr. x/2007.

Prin Decizia civilă nr. 187A din 28 mai 2013, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, şi prin Decizia civilă nr. 1017 din 27 martie 2014, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, Sentinţa civilă nr. 935 din 19 mai 2011, pronunţată de Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă (de admitere a acţiunii precizate şi de constatare a "nulităţii parţiale a dispoziţiei cu privire ia teren, în suprafaţa de 507,62 mp atribuit în folosinţă"), a devenit definitivă şi irevocabilă.

Decizia pronunţată în recurs a reţinut că "în stabilirea pe deplin a situaţiei de fapt, instanţa de apel a administrat un probatoriu complex în cauză, menit să arate dacă există o suprapunere de titluri ... care să justifice pretenţia Primăriei de a fi unitate deţinătoare pentru terenul în litigiu. Probele administrate nu au confirmat însă o asemenea variantă, expertiza topografică întocmită relevând faptul că întregul teren de la adresa str. x cade sub acoperirea certificatului de atestare a dreptului de proprietate emis în favoarea societăţii intimate-reclamante".

Recurenta-reclamantă a susţinut că actele juridice a căror nulitate a solicitat-o sunt lipsite de efectele contrare normelor juridice edictate pentru încheierea lor valabilă.

Fiind incident efectul nulităţii actului juridic civil, anularea actului juridic iniţial determină şi anularea actului juridic subsecvent, iar principiul retroactivităţii efectelor nulităţii determină principiul restabilirii situaţiei anterioare şi principiul anularii actului subsecvent ca urmare a anularii actului iniţial.

Dreptul transmis prin actul juridic nul, fiind desfiinţat retroactiv, este supus restituirii, dar această restituire nu se poate face decât prin desfiinţarea actului subsecvent de transmitere către un subdobânditor - quod nullum est nullum producit effectum.

Desfiinţarea măsurii de restituire în natură a terenului menţionat în actele atacate se impune ca o consecinţă a aplicării efectului principiului nulităţii absolute privind actele subsecvente actului declarat nul.

Încheierea actului de vânzare-cumpărare iniţial, în timpul procesului de anulare a dispoziţiei de restituire a terenului, în care a figurat ca parte vânzătorul, se constituie într-o manoperă dolosivă, folosită de părţi spre a realiza, pe calea actului juridic, o finalitate interzisă de reglementările în vigoare, prin eludarea indirectă şi ocultă a unei norme prohibitive, care interzice vânzarea în lipsa exercitării dreptului de preemţiune al statului.

Nulitatea parţială a Dispoziţiei nr. x din 28 septembrie 2007, în ceea ce priveşte terenul în suprafaţă de 507,62 mp, atribuit în folosinţă, determină nulitatea parţială cu privire la teren a primului contract de vânzare-cumpărare referitor la L. - Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 18 decembrie 2008, încheiat între B. (în calitate de vânzător) şi D., E. şi F. (în calitate de cumpărători).

Consecinţa constatării nulităţii parţiale a primului contract determină nulitatea parţială a celui de al doilea contract de vânzare-cumpărare aferent apartamentului K - Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 26 aprilie 2013, încheiat între D., E. şi F., în calitate de vânzători, şi C. (căsătorit cu H.), în calitate de cumpărător.

Încheierea contractului ulterior constituie o acţiune săvârşită prin conivenţă de către cocontractanţi în dauna unei terţe persoane, în timpul unui proces în care au fost cunoscute drepturile recurentei-reclamante asupra terenului, restabilite judiciar.

În opinia recurentei-reclamante, cauza unor astfel de acte este ilicită şi imorală, iar frauda la lege, în condiţiile în care legea nu permitea înstrăinarea unor astfel de terenuri, fără dovada neexercitării dreptului de preemţiune de către stat cu privire la terenul aflat în litigiu este evidentă.

A mai arătat recurenta-reclamantă că dispoziţiile art. II din O.U.G. nr. 184/2002 pentru modificare şi completarea Legii nr. 10/2001 nu permit înstrăinarea terenului asupra căruia s-a dobândit un "drept special de folosinţă" şi exclud dreptul de dispoziţie asupra terenului, care nu poate fi exercitat decât condiţionat de acordul prealabil al statului - preemptor.

Cum niciunul din actele atacate nu face vorbire de respectarea dispoziţiilor imperative ale legii speciale, care au fost fraudate, sunt incidente prevederile art. 948, art. 966 şi art. 970 din C. civ. de la 1864 şi principiile fraudei la lege şi dispoziţiile corespondente - art. 1246, 1247, 1238 alin. (2), art. 1237 din noul C. civ. pentru actul încheiat în 2013.

Sub un alt aspect, recurenta-reclamantă a arătat că prin hotărâri definitive şi irevocabile s-a reţinut că Dispoziţia nr. x din 28 septembrie 2007 a Primăriei Municipiului Bucureşti necesită clarificarea situaţiei reale a cărţii funciare prin raportare la actul de restituire întocmit în temeiul Legii nr. 10/2001, în contradictoriu cu SC A. SA.

Ele nu pot fi contrazise şi dovedesc faptul că situaţia juridică a terenului menţionat în actele de vânzare-cumpărare atacate era cunoscută public de vânzători şi de cumpărători, care, în deplină cunoştinţă de cauză, au conceput mecanismul de vânzare-cumpărare cu privire la un bun (terenul) aflat în litigiu şi cu o situaţie cadastrală neclarificată.

Deşi B. era în litigiu cu OCPI Bucureşti Sector 2, cu privire la notarea în cartea funciară a drepturilor conferite de Dispoziţia nr. x din 28 septembrie 2007, acesta a procedat la deschiderea a patru cărţi funciare separate, pentru apartamentele menţionate în Dispoziţia de restituire nr. x din 28 septembrie 2007, pentru care a înregistrat şi dreptul de folosinţă specială asupra terenului menţionat în aceeaşi dispoziţie, pe care l-a fragmentat pentru fiecare apartament în parte.

Este vorba despre Cărţile funciare nr. x (număr cadastral x), nr. x (număr cadastral x), nr. x (număr cadastral x) şi nr. x (număr cadastral x).

Unele dintre aceste cărţile funciare au preluat interdicţii de înstrăinare, din CF nr. x (număr cadastral 2944/1), relativă la proprietatea A. SA; extrase de pe toate aceste cărţi funciare au fost depuse la judecata în apel a cauzei.

Toate cărţile funciare create în acest mod sunt menţionate în contractele de vânzare-cumpărare a căror anulare parţială a fost solicitată în prezenta cauză, iar din cuprinsul acestora rezultă neîndoielnic informaţii cadastrale care impun oricărui terţ de bună-credinţă, să facă verificări cu privire la cartea funciară deschisă pe baza documentaţiei cadastrale unitare, numerotată 2944.

A arătat recurenta-reclamantă că înainte de încheierea contractelor de vânzare-cumpărare de către vânzătorul B. - primele două dintre contracte fiind încheiate la 18 decembrie 2008 - în Cartea Funciară nr. x erau notate atât plângerea formulată de B., cât şi soluţia pronunţată în fond de respingere a acesteia.

Dacă în cărţile funciare relative la apartamentele înstrăinate prin actele atacate sunt înregistrate şi drepturi de proprietate cu privire la teren, existând indicaţii relative la numărul cadastral atribuit proprietăţii intabulate ca urmare a unei documentaţii topo-cadastrale înregistrate cu număr unic, împrejurarea că sunt menţionate subdiviziuni ale numărului topo-cadastral unic nu poate rămâne indiferentă oricărui terţ de bună-credinţă interesat să verifice situaţia juridică completă a bunului menţionat în cuprinsul cărţii funciare.

A arătat recurenta-reclamantă că, în consecinţă, se impunea anularea parţială a menţiunilor relative la teren din contractele de vânzare-cumpărare atacate, deoarece "operaţiunea" înfăptuită în beneficiul final al lui C. prin încheierea de acte juridice de înstrăinare pe parcursul procesului de faţă, astfel încât, în final, acesta din urmă să devină proprietarul tuturor apartamentelor la care se referă actele atacate, este contrară legii.

În opinia recurentei-reclamante, este exclusă "buna-credinţă" a intimatului-pârât C., dobânditorului final al tuturor apartamentelor din blocul II (de la adresa sus-menţionată) - bunuri principale în legătură cu care se menţionează în actele atacate drepturi accesorii la privire la teren.

Astfel, acesta a dobândit ultimul apartament la 26 aprilie 2013, împreună cu soţia sa, în deplină cunoştinţă de cauză cu privire la situaţia juridică creată în raporturile cu SC A. SA, recunoscut ca "proprietar al terenului" de hotărârile judecătoreşti, definitive şi irevocabile, pronunţate în contradictoriu cu autorul său, B.

Cauza ilicită şi frauda exclud buna-credinţă a cumpărătorilor succesivi, conştienţi că participa la "transformarea calitativă a unui drept special în drept de proprietate" asupra terenului menţionat în registrele publice de carte funciară ca fiind proprietatea exclusivă a altei persoane.

În toate cele trei contracte de vânzare-cumpărare pe care le-a încheiat - nr. 514 din 31 martie 2009 pentru apartamentul A şi B, nr. 3212 din 18 decembrie 2008 pentru apartamentele E, F şi G şi nr. 3213 din 18 decembrie 2008 pentru L. - vânzătorul B. a declarat pe propria răspundere că imobilele ce le înstrăinează "nu fac obiectul nici unui litigiu aflat pe rolul instanţelor judecătoreşti, nu sunt grevate de procese, sarcini sau servituţi".

Similar, cumpărătorii din cele trei contracte de vânzare-cumpărare - C. pentru nr. 514 din 31 martie 2009 şi nr. 3212 din 18 decembrie 2008 şi D., E. şi F. pentru nr. 3213 din 18 decembrie 2008 - au declarat:

"cunosc situaţia juridică de fapt şi de drept a imobilelor cumpărate, ştiu ca nu sunt grevate de sarcini, procese sau servituţi" .

În al patrulea Contract de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. x din 26 aprilie 2013, contract încheiat în timpul prezentului proces, se arată că C., cumpărător, "(...) mai deţine cu titlu de proprietate în imobilul I. din Bucureşti, strada x nr. 23 - 25, ... cunoscând pe deplin situaţia juridică a întregului imobil I. în care se afla situat imobilul ce face obiectul prezentului contract", însă la pag. 3 din contract, pct. 2.3. se menţionează că "vânzătorii vând şi transferă cumpărătorului... iar Cumpărătorul cumpără şi dobândeşte dreptul de proprietate cu privire la L. şi terenul aferent, libere de orice privilegii, sarcini, ipoteci, litigii - cu excepţia Dosarului nr. x/2012 aflat pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, dosar având ca obiect revendicare imobiliară, în care atât vânzătorii, cât şi cumpărătorul au calitatea de reclamanţi, dosarul fiind în prezent suspendat..".

Prezenta cauză - Dosar nr. x/2011 - în care atât vânzătorii, cât şi cumpărătorul au calitatea de pârâţi, nu este menţionată în contractul de vânzare-cumpărare.

Aplicarea regulilor privind ocrotirea cumpărătorului cu titlu oneros bazată pe buna-credinţă a cumpărătorilor are la bază prezumţia bunei-credinţe, dar Legea nr. 7/1996 ocroteşte, deopotrivă, şi pe titularul drepturilor asupra terenului, consolidate judiciar.

A conchis recurenta-reclamantă că răsturnarea prezumţiei de bună-credinţă s-a făcut prin dovedirea elementelor de fapt conexe care demonstrează lipsa unei diligenţe complete privind verificarea de către cumpărători a situaţiei terenului menţionat în actul încheiat, cu precizarea că, în ceea ce priveşte contractul autentificat sub nr. x la 26 aprilie 2013, încheiat între părţi din prezentul litigiu, dezlegarea bazată pe buna-credinţă excede şi înfrânge logica juridică.

2. Recurentul Municipiul Bucureşti, reprezentat prin primarul general, a solicitat admiterea recursului şi modificarea, în parte, a hotărârii în ceea ce priveşte soluţia de respingere a apelului şi acordarea în integralitate a cheltuielilor de judecată pe care le-a suportat la judecata în fond a cauzei, având în vedere faptul că cererea de chemare în garanţie formulată de către B. a fost respinsă cu privire la Municipiul Bucureşti; de asemenea, a solicitat obligarea pârâtului B. la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezenta fază procesuală.

În drept, cererea de recurs a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

În dezvoltarea motivului de recurs s-a arătat că, în ceea ce priveşte cheltuielile de judecată avansate de către Municipiul Bucureşti cu această cauză (în sumă totală de 59.040 RON, inclusiv TVA), Tribunalul Bucureşti a acordat cheltuieli diminuate la suma de 30.000 RON, considerând în mod eronat că "Municipiul Bucureşti nu a formulat întâmpinare şi nici nu a solicitat probe în apărare".

Prin apelul formulat împotriva Sentinţei civile nr. 888 din 22 iunie 2017, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, contrar celor reţinute de instanţa de fond, a arătat că Municipiul Bucureşti, în calitate de chemat în garanţie în cadrul acestui dosar, a formulat: întâmpinare (prin intermediul căreia a invocat excepţia netimbrării cauzei, excepţie admisă de către instanţa de judecată); a depus Note scrise şi concluzii scrise, atât cu privire la pretinsa calitate de chemat în garanţie cât şi cu privire la fondul cauzei, şi a susţinut cererea de administrare a probei cu înscrisuri.

Mai mult, Primăria Municipiului Bucureşti a fost reprezentată la toate termenele de judecată, susţinând oral cele menţionate în actele de procedură, toate aspectele invocate de către acest chemat în garanţie fiind admise cauzei.

A susţinut acest recurent că, în ciuda acestor aspecte invocate şi probate în faţa instanţei de apel, aceasta a menţinut hotărârea primei instanţe fără a combate aceste critici cu argumente şi fără a le menţiona, reţinând într-o motivare sumar argumentată caracterul disproporţionat al cheltuielilor de judecată în raport cu complexitatea cauzei şi cu munca îndeplinită de avocat.

Intimaţii E., D. şi F. au formulat întâmpinare, prin care au solicitat respingerea recursurilor, ca nefondate.

Cu referire la recursul declarat de recurenta-reclamantă au arătat că nu este incident motivul întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., întrucât instanţa de apel a expus pe larg argumentele de fapt şi de drept care susţin soluţia pronunţată, iar argumentele respectă pe deplin criteriile art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului şi pe cele ale art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

Cu referire la criticile prin care s-a susţinut că instanţa de apel nu ar fi analizat existenţa interdicţiei de înstrăinare nr. x/2001, intimaţii au arătat că instanţa de apel a procedat la această analiză, solicitând şi primind explicaţii în şedinţă publică.

Însă, această interdicţie este lipsită de relevanţă prin raportare la persoanele care au solicitat notarea acesteia şi faţă de existenţa unui Acord notarial explicit în care sunt enunţate condiţiile ridicării acestei interdicţii.

Cu referire la argumentul expus în susţinerea motivului de recurs referitor la împrejurarea că, la înstrăinarea terenului, nu ar fi fost respectat dreptul de preemţiune al statului, intimaţii au susţinut că nu este fondat, dat fiind faptul că textul de lege invocat de recurenta-reclamantă ca temei de drept a fost abrogat la data de 24 decembrie 2006, anterior datei la care au fost încheiate, în formă autentică, contractele de vânzare-cumpărare.

În urma unei analize temeinice, instanţa de apel a concluzionat în mod corect că dispoziţiile art. 2 din O.U.G. nr. 184/2002 permit titularului dreptului de folosinţă specială dobândit în condiţiile art. 2 alin. (1) să înstrăineze acest drept, iar în situaţia în care dobânditorul acestui drept are cetăţenie română ori personalitate juridică română, acest drept se converteşte, ope legis, în drept de proprietate.

Cu referire la motivele de recurs întemeiate pe dispoziţiile art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ., intimaţii au arătat că argumentele instanţei de apel în ceea ce priveşte buna-credinţă a cumpărătorilor sunt în concordanţă cu dispoziţiile art. 1898 C. civ. din 1864 care defineşte buna-credinţă ca fiind "credinţa posesorului că cel de la care dobândeşte imobilul avea toate însuşirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea", fiind suficient ca buna-credinţă să fi existat la momentul încheierii actului; prin raportare la probele administrate, instanţele de fond şi apel au aplicat în mod corect dispoziţiile legale incidente în speţă.

Cu referire la recursul formulat de recurentul Municipiul Bucureşti, prin primarul general, intimaţii au susţinut că instanţele de fond au făcut aplicarea corectă a dispoziţiilor legale naţionale, precum şi a jurisprudenţei Curţii Europene a Drepturilor Omului în materie de cheltuieli de judecată reprezentate de onorariu de avocat, în sensul că suma pretinsă de recurentul chemat în garanţie nu se justifică prin natura şi complexitatea litigiului şi nici prin munca efectiv prestată de avocat.

De asemenea, au formulat întâmpinare, prin care au solicitat, pe cale de excepţie, anularea recursului declarat de recurenta-reclamantă, ca netimbrat, iar, pe fond, respingerea recursului, ca nefondat şi menţinerea hotărârii pronunţate de instanţa de apel, intimaţii-pârâţi H. şi C.

Ca urmare a depunerii de către recurenta-reclamantă a dovezii achitării taxei judiciare de timbru, în şedinţa publică din data de 27 februarie 2019, intimaţii-pârâţi, prin reprezentant, au declarat că renunţă la susţinerea acestei excepţii, iar Înalta Curte a luat act că recursul declarat de recurenta-reclamantă este legal timbrat.

Cu referire la primul motiv de recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., s-a susţinut că nu este fondat, întrucât instanţa de apel a expus argumentele de fapt şi de drept care au întemeiat raţionamentul judiciar, respectând exigenţele art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. şi cele ale art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, privitoare la procesul echitabil, arătând, de asemenea, motivele pentru care au fost înlăturate anumite susţineri ale reclamantei.

În ceea ce priveşte interdicţia de înstrăinare şi existenţa cărţii funciare nr. x, având număr cadastral x, instanţa de apel a arătat că între reclamantă şi intimatul B. au avut loc alte litigii referitoare la clarificarea situaţiei cadastrale a terenului, dar a apreciat că acestea nu înlătură buna-credinţă a intimaţilor cumpărători care s-au bazat pe conţinutul cărţilor funciare în cuprinsul cărora dreptul vânzătorului a fost înscris. Actele depuse de reclamantă la dosarul curţii de apel privesc, pe de o parte, demersurile efectuate de B. pentru clarificarea situaţiei cadastrale şi, pe de altă parte, condiţiile evacuării SC A. SA din apartamentele cumpărate de intimaţii-cumpărători.

Pe de altă, nu a existat nicio interdicţie de înstrăinare notată de recurenta-reclamantă în cărţile funciare ale apartamentelor cumpărate, după cum rezultă din extrasele de carte funciară pentru autentificare obţinute de notarul instrumentator pentru intimaţii-cumpărători la încheierea contractelor de vânzare; faptul că recurenta-reclamantă a rămas pasivă şi nu a depus diligenta necesara în a nota în cărţile funciare interdicţia de înstrăinare şi respectiv litigiul purtat cu B. îi este imputabil acesteia.

Cu referire la extrasul de informare nr. x, obţinut la data de 30 septembrie 2009 în care este notată interdicţia de înstrăinare x/2001 (aflat la dosarul curţii de apel), s-a susţinut că această interdicţie de înstrăinare este lipsită de relevanţă prin raportare la intimaţii-cumpărători întrucât a fost notată de M. sub nr. x din data de 6 martie 2001 în cartea funciară deschisă de A. sub nr. x/2007 şi îi este opozabilă exclusiv recurentei-reclamante.

Astfel, la dosarul de fond se află Decizia nr. 1666 pronunţată de Curtea Supremă de Justiţie în Dosarul nr. x/2002, prin care a fost admisă acţiunea formulată de reclamanţii M., N., O. şi P. în contradictoriu cu SC A. SA şi a fost anulat certificatul de atestare seria x nr. x în ceea ce priveşte suprafaţa de 1.420 mp teren. Ca urmare a anulării parţiale a certificatului de atestare a dreptului de proprietate, suprafaţa deţinută de SC A. SA s-a redus la diferenţa de teren rezultată de 1.211,07 mp. Având în vedere această situaţie, M. a notat în cartea funciară nr. x/2007 (în care este intabulat dreptul de proprietate asupra terenului deţinut de societatea SC A. SA) interdicţia de înstrăinare nr. x din 6 martie 2001. Cu toate acestea, recurenta-reclamantă nu şi-a rectificat nici până în prezent cartea funciară cu privire la terenul deţinut în proprietate la suprafaţa reală pe care o mai deţine în prezent în proprietate, respectiv de 1.211,07 mp, figurând în continuare cu suprafaţa de 2.538 mp, deşi certificatul de atestare seria x nr. x/1996 a fost anulat parţial.

Cu referire la criticile prin care s-a susţinut că nu a fost respectat dreptul de preempţiune al statului la înstrăinarea terenului, reglementat de art. 2 alin. (2) din Titlul II al O.U.G. nr. 184/2002, intimaţii au arătat nu sunt fondate întrucât textul de lege invocat a fost abrogat la data de 24 decembrie 2006 de art. I alin. (1) din Legea nr. 465/2006, iar contractele de vânzare-cumpărare au fost încheiate în anii 2008 - 2009. Acest text de lege prevedea că "în cazul prevăzut la alin. (1), la transmiterea dreptului de folosinţă către terţi, statul, prin Ministerul Finanţelor Publice, are un drept de preempţiune la cumpărarea acestuia. Dreptul de preemţiune se va exercita în termen de 30 de zile de la notificarea expresă a intenţiei de înstrăinare a dreptului special de folosinţă şi a preţului acestuia".

Instanţa de apel a analizat dispoziţiile art. II din O.U.G. nr. 184/2002 şi a concluzionat că acestea permit titularului dreptului de folosinţă specială dobândit în condiţiile art. 2 alin. (1) să înstrăineze acest drept unui cetăţean român, situaţie în care dreptul astfel dobândit se converteşte în drept de proprietate în favoarea subdobânditorului, în virtutea calităţii sale.

În ceea ce priveşte critica prin care recurenta-reclamantă s-a arătat că instanţa de apel a menţinut Contractul nr. x din 26 aprilie 2013, deşi părţile contractante au cunoscut situaţia litigioasă, instanţa de apel a arătat motivele pentru care se impune menţinerea Contractului de vânzare autentificat sub nr. x din 26 aprilie 2013, şi anume în considerarea faptului că este subsecvent Contractului nr. x din 31 martie 2009, care nu a fost anulat; prin urmare, cât timp actul iniţial nu a fost anulat, instanţa nu putea să dispună anularea actului subsecvent care a fost încheiat în baza unui act valabil încheiat.

Cu referire la cel de-al doilea motiv de recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., intimaţii au arătat că demersurile întreprinse de B. pentru clarificarea situaţiei cadastrale a terenului nu înlătură buna-credinţă a intimaţilor-cumpărători, care s-au bazat pe cuprinsul cărţilor funciare în care dreptul vânzătorului a fost înscris; demersurile de clarificare cadastrală care au survenit între recurenta-reclamantă şi B. nu au nicio relevanţă în cauză.

În ceea ce priveşte neconcordanţele referitoare la numărul poştal al imobilelor, respectiv faptul că în contractele de vânzare este menţionată adresa str. x 23 - 25, iar în dispoziţia de restituire este menţionată adresa str. x, intimaţii au susţinut că acest aspect este invocat pentru prima dată în recurs, că nu este relevant prin raportare la problema dedusă judecăţii şi, respectiv, că la dosarul curţii de apel se află Adresa nr. x din 25 aprilie 2008 depusă de B. din care rezultă ca pentru imobilul din str. x s-a folosit atât numărul poştal 23, cât şi numărul poştal 23 - 25; extrasele de carte funciară pentru autentificare aflate la filele x confirmă faptul că imobilul din str. x 23 - 25 a purtat înainte numărul poştal 23.

În ceea ce priveşte al treilea motiv de recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., intimaţii au susţinut că se impune a fi respins, ca nefondat, întrucât instanţele de fond au aplicat în mod corect dispoziţiile legale incidente în cauză prin raportare la probele administrate.

Examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate de recurenta-reclamantă SC A. SA, Înalta Curte reţine următoarele:

Prin primul motiv de recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a susţinut că decizia care face obiectul controlului judiciar nu cuprinde considerente privitoare la susţinerile pe care le-a formulat în apel cu referire la modalitatea în care litigiul soluţionat anterior, purtat între părţi, ar influenţa soluţia din această cauză, şi nici la motivele pentru care au fost respinse probele vizând reaua-credinţă a vânzătorului şi a cumpărătorilor la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare.

Înalta Curte reţine că, prin criticile subsumate acestui motiv de recurs, recurenta-reclamantă invocă faptul că în expunerea raţionamentului logico-judiciar care susţine soluţia de respingere a apelului său, instanţa de apel nu a făcut o analiză a probelor administrate în ceea ce priveşte atitudinea subiectivă a părţilor la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare a căror nulitate parţială s-a solicitat.

În acest sens, Înalta Curte constată că prin motivele de apel, apelanta-reclamantă a formulat critici în sensul că "situaţia juridică a terenului menţionat în actele de vânzare-cumpărare atacate era cunoscută public de vânzători şi de cumpărători care, în deplină cunoştinţă de cauză au conceput un mecanism de convertire a dreptului special de folosinţă în drept de proprietate, cu privire la un teren aflat în litigiu, având o situaţie cadastrală neidentificată".

Făcând o expunere a proceselor care au privit terenul aflat în litigiu, recurenta-reclamantă a susţinut existenţa motivelor de nulitate întemeiate pe cauză ilicită şi fraudă la lege, care exclud buna-credinţă a cumpărătorilor succesivi, cu motivarea că aceştia au fost pe deplin conştienţi că participă la "transformarea calitativă a unui drept special în drept de proprietate" asupra unui teren care apare menţionat în registrele publice de carte funciară ca fiind proprietatea sa exclusivă.

Din perspectiva probelor solicitate în apel, Înalta Curte constată că la data de 21 februarie 2016, apelanta-reclamantă SC A. SA a depus prin serviciul registratură o notă de probe întemeiată pe dispoziţiile art. 295 alin. (2) C. proc. civ., prin care a solicitat administrarea probei cu înscrisurile enumerate în conţinutul acestei cereri, înscrisuri care se regăsesc la dosarul Curţii de Apel Bucureşti.

Conform menţiunilor cuprinse în încheierea de şedinţă din data de 22 februarie 2018, instanţa de apel a încuviinţat cererea de administrare a probelor solicitate de apelanta-reclamantă SC A. SA, apreciind că acestea sunt utile, necesare şi pertinente.

Cu toate acestea, în motivarea deciziei pronunţate, sub aspectul atitudinii subiective a părţilor la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, instanţa de apel, găsind nefondat apelul declarat de apelanta-reclamantă, a omis să analizeze criticile sus-menţionate, reţinând generic faptul că apelanta-reclamantă, căreia îi revenea sarcina probei conform dispoziţiilor art. 1169 din C. civ. de la 1864, nu a dovedit că intimaţii-cumpărători ar fi avut cunoştinţă de situaţia litigioasă cu privire la teren şi că ar fi acţionat de conivenţă cu vânzătorul, în frauda drepturilor sale.

Pentru a reţine buna-credinţă a cumpărătorilor, curtea de apel a avut în vedere extrasele de carte funciară, potrivit cărora, la momentul înstrăinării, terenul era deţinut de vânzător în folosinţă specială în baza Dispoziţiei nr. x/28 septembrie 2007, emisă de Primăria Municipiului Bucureşti, imobilul nefiind grevat de sarcini, procese sau servituţi.

Însă, prin motivele de apel şi prin înscrisurile încuviinţate ca probe în apel, apelanta-reclamantă a încercat să răstoarne prezumţia de bună-credinţă a intimaţilor-cumpărători printr-o serie de argumente care nu au fost analizate de instanţa de apel.

Astfel, instanţa de apel nu a răspuns în motivarea deciziei susţinerilor apelantei-reclamante privitoare la "situaţia cadastrală neidentificată" a terenului din contractele de vânzare-cumpărare, respectiv celor prin care s-a susţinut că indicarea în evidenţele de carte funciară a unui număr cadastral fracţionat ar fi impus oricărui terţ interesat de bună-credinţă, să facă verificări cu privire la cartea funciară nr. x/2007 deschisă de SC A. SA pe baza documentaţiei cadastrale unitare numerotate 2944, al cărei conţinut evidenţiază existenţa unor situaţii litigioase relative la titlul de proprietate asupra terenului.

Cu alte cuvinte, făcând referire la parcursul judiciar expus în cererea de apel şi în cererea de încuviinţare a probelor, care a fost admisă de instanţa de apel, apelanta-reclamantă a susţinut, pe de o parte, că extrasele de carte funciară îi obligau pe cumpărători la verificări suplimentare, iar, pe de altă parte, că intimaţii-cumpărători aveau cunoştinţă pe altă cale de situaţia juridică reală a dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu.

Mai mult, instanţa de apel a dat eficienţă menţiunii din extrasul de carte funciară cu privire la lipsa unui proces pe rol şi în cazul contractului de vânzare- cumpărare autentificat sub numărul x/26 aprilie 2013, în condiţiile în care acest contract a fost încheiat în timpul derulării prezentului proces, după pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti de anulare parţială a titlului vânzătorului iniţial, care se afla depusă la prezenta cauză.

De altfel, cu privire la acest contract, decizia recurată cuprinde o argumentare care nu este susţinută, în concret, de niciun argument legal în condiţiile în care instanţa de apel a menţionat că soluţia de menţinere a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul x din 26 aprilie 2013, se impune întrucât este subsecvent Contractului nr. x din 18 decembrie 2008, la a cărui încheiere cumpărătorii au fost de bună-credinţă.

Or, recunoaşterea în doctrină şi jurisprudenţă a unei situaţii de excepţie de la aplicarea principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis, în sensul în care anularea titlului de proprietate al transmiţătorului cu titlu oneros al unui bun nu este de natură să atragă caducitatea în ceea ce îl priveşte pe terţul achizitor de bună-credinţă, cu consecinţa menţinerii actului subsecvent, nu poate valida concluzia instanţei de apel.

Nu se poate fi primită, aşadar, concluzia că un contract subsecvent unui act juridic considerat valabil este valid doar ca o consecinţă a validităţii actului anterior, instanţa de apel omiţând a examina, cu referire Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul x din 26 aprilie 2013, atitudinea subiectivă a părţilor, în condiţiile în care exista o hotărâre judecătorească de anulare parţială a Dispoziţiei nr. x din 28 septembrie 2007, emisă de Primăria Municipiului Bucureşti în favoarea lui B., pronunţată în Dosarul nr. x/2009.

Critica prin care s-a susţinut că instanţa de apel nu a răspuns apărărilor privitoare la dreptul de preemţiune al statului, reglementat de art. 2 alin. (2) din Titlul II al O.U.G. nr. 184/2002, nu este fondată, întrucât din considerentele expuse la paginile 10 - 11 din decizia ce face obiectul controlului judiciar, rezultă că s-a răspuns criticii formulate în apel sub aspectul posibilităţii de înstrăinare a terenului asupra căruia s-a dobândit un drept special de folosinţă în condiţiile art. II din O.U.G. nr. 184/2002.

Pentru considerentele expuse, Înalta Curte reţine că, în limitele menţionate, primul motiv de recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., este fondat, omisiunea cercetării de către instanţa de apel a aspectelor menţionate, care sunt determinante pentru stabilirea elementelor de fapt ale judecăţii, împiedicând exercitarea controlului judiciar cu referire la criticile subsumate aspectelor de fond ale judecăţii.

Aşa cum s-a arătat în mod constant în jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului, dreptul la un proces echitabil, garantat de art. 6.1 din Convenţie, include printre altele dreptul părţilor de a prezenta observaţiile pe care le consideră pertinente pentru cauza lor. Întrucât Convenţia nu are drept scop garantarea unor drepturi teoretice sau iluzorii, ci drepturi concrete şi efective (Hotărârea Artico împotriva Italiei, din 13 mai 1980, p. 16, paragraful 33), acest drept nu poate fi considerat efectiv decât dacă aceste observaţii sunt în mod real "ascultate", adică în mod corect examinate de către instanţa sesizată. Altfel spus, art. 6 implică mai ales în sarcina "instanţei" obligaţia de a proceda la un examen efectiv al mijloacelor, argumentelor şi al elementelor de probă ale părţilor, cel puţin pentru a le aprecia pertinenţa (Hotărârea Perez împotriva Franţei, Cererea nr. 47.287/99, paragraful 80 şi Hotărârea Van der Hurk împotriva Olandei, din 19 aprilie 1994, pag. 19, paragraful 59).

Cu referire la criticile subsumate celui de-al doilea motiv de recurs, care a fost întemeiat în drept pe dispoziţiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte constată că acestea nu pun în discuţie schimbarea naturii ori a înţelesului celor patru contracte de vânzare-cumpărare, ci interpretarea probelor care privesc identitatea de adresă poştală a imobilului, respectiv consecinţele menţionării în contractele de vânzare-cumpărare, a unui număr poştal diferit de cel indicat în titlul de proprietate al vânzătorului B. (23 - 25, în loc de 23).

Făcând aplicarea dispoziţiilor art. 306 alin. (3) C. proc. civ., Înalta Curte va examina aceste critici prin prisma motivului de recurs reglementat de dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., sens în care reţine că sunt fondate criticile în ceea ce priveşte lipsa examinării de către instanţa de apel a acestei pretinse neconcordanţe în contextul criticilor care au pus în discuţie limitele verificărilor în evidenţele de publicitate imobiliară.

Având în vedere că, pentru considerentele expuse, în temeiul dispoziţiilor art. 312 alin. (1) şi ale art. 314 C. proc. civ., recursul declarat de recurenta-reclamantă SC A. SA urmează a fi admis, cu consecinţa casării Deciziei nr. 685A din 7 iunie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, şi trimiterii cauzei, aceleiaşi instanţe, spre rejudecare, Înalta Curte constată că nu se impune examinarea criticilor care pun în discuţie incidenţa dispoziţiilor art. 948, 966 şi 970 din C. civ. de la 1864, respectiv a dispoziţiilor art. 1246, 1247, 1238 alin. (2) şi 1237 din Noul C. civ., a criticilor vizând dispoziţiile art. 2 din Titlul II al O.U.G. nr. 184/2002 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 10/2001 referitoare la posibilitatea înstrăinării terenului asupra căruia a fost dobândit un drept special de folosinţă, precum şi a celorlalte critici de nelegalitate, subsumate motivului de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Examinând, în continuare, recursul declarat de recurentul - intervenient Municipiul Bucureşti, prin primarul general, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte constată că nu este fondat, astfel că urmează a fi respins, pentru următoarele considerente:

Analizând criticile formulate de această parte în apel, curtea de apel a apreciat motivat că tribunalul a făcut corecta aplicare a dispoziţiilor art. 274 alin. (3) C. proc. civ.

În acest sens s-a reţinut că faţă de circumstanţele particulare ale cauzei şi văzând şi jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului, cheltuielile de judecată solicitate, în cuantum de 59.040 RON, constând în onorariu de avocat sunt, în sensul art. 274 alin. (3) C. proc. civ., vădit disproporţionate în raport cu complexitatea cauzei şi cu munca îndeplinită de avocat.

Înalta Curte menţionează că, din perspectiva motivului de recurs invocat, curtea de apel a făcut aplicarea corectă a dispoziţiilor art. 274 alin. (3) C. proc. civ., aprecierea în concret a cuantumului onorariului de avocat fiind o chestiune de temeinicie care excede controlului de legalitate în recurs.

Pentru aceste considerente, în temeiul dispoziţiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul declarat de recurentul - intervenient Municipiul Bucureşti urmează a fi respins, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de reclamanta SC A. SA împotriva Deciziei nr. 685A din 7 iunie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

Casează decizia recurată şi trimite cauza, spre rejudecare, aceleiaşi instanţe.

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de chematul în garanţie Municipiul Bucureşti, prin primarul general, împotriva Deciziei nr. 685A din 7 iunie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 13 martie 2019.

GGC - LM