Revendication quashed and remanded: apparent-title defense upheld as good faith met

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea de chemare în judecată, înregistrată la data de 26 ianuarie 2017 pe rolul Tribunalului Galaţi, reclamanta A. SA prin lichidator Cabinet Individual Practician în Insolvenţă A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul B., obligarea acestuia să-i lase în deplină posesie şi paşnică folosinţă imobilul situat în municipiul Galaţi, şoseaua x, constând în lotul x, compus din teren curţi-construcţii (19.008,73 mp) şi construcţiile provizorii în suprafaţă totală construită la sol de 6.895 mp (platformă beton-organizare şantier, în suprafaţă construită la sol de 2.305 mp-C326 şi platformă beton-organizare şantier, în suprafaţă construită la sol de 4.590 mp-C372 având nr. cadastral x.885), precum şi aleea de acces în indiviziune, în suprafaţă indiviză de 273,50 mp din Lotul 7-Drum, în suprafaţă totală de 938,44 mp, având nr. cadastral x.887.

2. Sentinţa pronunţată de tribunal

Prin Sentinţa nr. 1127 din 1 noiembrie 2017, Tribunalul Galaţi, secţia I civilă a admis acţiunea şi l-a obligat pe pârât să lase în deplină posesie şi paşnică folosinţă reclamantei imobilul situat în municipiul Galaţi, şoseaua x, constând în lotul x, compus din teren curţi-construcţii, în exclusivitate, în suprafaţă de 19.008,73 mp şi construcţiile provizorii în suprafaţă totală construită la sol de 6.895 mp constând din: platformă beton-organizare şantier, în suprafaţă construită la sol de 2.305 mp (C326) şi platformă beton-organizare şantier în suprafaţă construită la sol de 4.590 mp (C372) având nr. cadastral x.885, precum şi aleea de acces în indiviziune, în suprafaţă indiviză de 273,50 mp din Lotul 7-Drum, în suprafaţă totală de 938,44 mp, având nr. cadastral x.887. A luat act că reclamanta solicită cheltuieli de judecată pe cale separată.

3. Decizia pronunţată de curtea de apel

Soluţia primei instanţe a fost menţinută de Curtea de Apel Galaţi, secţia I civilă, prin Decizia nr. 158/A din 27 septembrie 2018, prin care s-a respins, ca nefondat, apelul declarat de pârât împotriva sentinţei tribunalului.

4. Calea de atac formulată în cauză

Împotriva Deciziei nr. 158/A din 27 septembrie 2018 a Curţii de Apel Galaţi, secţia I civilă a declarat recurs pârâtul B. Recursul a fost întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 7 şi 8 C. proc. civ. Prealabil susţinerii criticilor de recurs, acesta a reiterat circumstanţele în care a încheiat contractul de vânzare-cumpărare a bunului imobil revendicat, afirmând că a depus toate diligenţele unei peroane de bună-credinţă spre a se informa asupra situaţiei imobilului şi a raporturilor vânzătorului cu societatea reclamantă. Afirmă că i s-a adus la cunoştinţă existenţa pe rolul instanţelor a unui litigiu între aceştia, litigiu având ca obiect anularea unor hotărâri A.G.A. ale A. (notat şi în cartea funciară) şi care a fost retras ca urmare a înţelegerilor intervenite între părţi. La data încheierii contractului exista notat în cartea funciară doar litigiul cu privire la anularea hotărârilor A.G.A. (care nu privea dreptul de proprietate asupra terenului), dar i s-a prezentat de către vânzător situaţia acestuia, ca şi Declaraţia notarială autentificată sub. nr. 1007 din 25 mai 2009 prin care C. renunţa la judecarea litigiului.

Criticând soluţia instanţei de apel, recurentul-pârât a susţinut următoarele:

- hotărârea pronunţată în apel încălcă autoritatea de lucru judecat a celor statuate prin Sentinţa nr. 1127/2017 a Tribunalului Galaţi. Având în vedere că prin respectiva sentinţă s-a reţinut că este cert că pârâtul a avut reprezentarea că dobândeşte imobilul de la adevăratul proprietar, precum şi că aceasta are valoarea unei erori comune şi invincibile, în opinia recurentului, curtea de apel era obligată ca, pornind din acest punct al analizei, să stabilească dacă buna credinţă unită cu eroarea comună se pot valorifica pe calea acţiunii în revendicare, fără însă a mai putea contesta calitatea pârâtului de cumpărător de bună credinţă, stabilită de prima instanţă şi necontestată de părţi. Această constatare a primei instanţe a intrat în puterea lucrului judecat, potrivit art. 430 C. proc. civ., întrucât reclamanta nu a declarat apel, iar pârâtul a criticat soluţia numai prin prisma lipsirii de consecinţe juridice a acestei constatări, tribunalul apreciind în mod greşit că valorificarea acesteia nu se poate face decât în cadrul unei acţiuni în constatarea nulităţii titlului.

- instanţa de apel a dat o aplicare greşită normelor de drept material referitoare la buna-credinţă şi la aparenţa în drept.

În opinia recurentului, în mod eronat, curtea de apel a reţinut că în cauză nu este îndeplinită condiţia erorii individuale a terţului dobânditor, în sarcina cumpărătorului existând doar obligaţii cu privire la verificări de carte funciară, pentru a observa regimul juridic al imobilului, proprietarul şi eventuale sarcini, iar nu dacă s-a plătit preţul, cum greşit s-a reţinut.

Or, la momentul cumpărării terenului în litigiu, extrasul de carte funciară preciza faptul că D. era proprietar şi că este notat un litigiu referitor la anularea unei hotărâri AGA ce nu punea în discuţie dreptul de proprietate asupra imobilului.

Deşi în cartea funciară nu era notat privilegiul vânzătorului, pârâtul a făcut verificări pentru a vedea dacă s-au îndeplinit obligaţiile contractuale, ocazie cu care i s-au prezentat două înscrisuri: declaraţia notarială autentificată sub nr. x/2009 la BNP E. prin care C. SRL, prin administrator D., a renunţat la judecată şi la dreptul pretins în litigiul nr. 1515/121/2008 aflat pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie în contradictoriu cu SC A. SA şi declaraţia notarială autentificată sub nr. x/2009 la acelaşi notar, prin care numita F., în calitate de preşedinte al Consiliului de administraţie al SC A. SA a declarat că este de acord cu radierea din cartea funciară a privilegiului vânzătorului, întrucât s-au îndeplinit condiţiile stipulate în Contractul de vânzare-cumpărare nr. 1003 din 25 mai 2009.

Potrivit recurentului, Declaraţia notarială autentificată sub nr. x/2009 nu constituie o simplă renunţare la drept, ci constituie un act de recunoaşterea primirii plăţii preţului. De aceea, consideră că dispoziţiile art. 1021 din C. civ. nu sunt aplicabile speţei.

În aceste condiţii, recurentul a susţinut că este evident că a avut convingerea fermă, deplină, că nu există vreo suspiciune cu privire la plata preţului, la dreptul de proprietate al autorului D. asupra terenului sau asupra oricărei alte împrejurări de natură a aduce atingere în viitor dreptului de proprietate.

- instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 901 C. civ. privind dobândirea cu bună credinţă a unui drept tabular, prin ignorarea apărărilor pârâtului, deşi în cauză erau întrunite condiţiile de aplicabilitate ale textului de lege, respectiv la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului de proprietate nu exista nicio acţiune prin care să se conteste conţinutul cărţii funciare, din cartea funciară nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în folosul altei persoane, iar pârâtul nu cunoştea, dintr-o altă sursă că ar exista vreo inexactitate în cuprinsul cărţii funciare.

5. Procedura de filtru

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din 17 aprilie 2019, completul de filtru a admis, în principiu, recursul declarat de pârâtul B. şi a fixat termen de judecată în şedinţă publică, cu citare părţi la data de 12 iunie 2019, dată la care s-a amânat judecata pentru imposibilitatea de prezentare a apărătorului recurentului, următorul termen de judecată fixat fiind la 18 septembrie 2019.

6. Apărările formulate în cauză

Intimata - reclamantă a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului, arătând că atâta timp cât executarea garanţiei pentru neplata preţului nu constituie pentru vânzător decât o opţiune şi nu o obligaţie, recurentul nu poate fi considerat că a avut convingerea legitimă că dobândeşte de la adevăratul proprietar, decât dacă i-ar fi cerut vânzătorului şi acesta ar fi probat că şi-a îndeplinit obligaţia faţă de vânzător, prezentându-i înscrisul doveditor al eliberării de plata preţului sau al executării garanţiei asupra acţiunilor.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Analizând criticile de recurs formulate, Înalta Curte apreciază asupra caracterului fondat al căii de atac formulate.

Se reţine că, în cauza dedusă judecăţii, instanţele judecătoreşti au fost învestite cu soluţionarea unei acţiuni în revendicare, subsecvente aceleia în rezoluţiunea contractului de înstrăinare de către reclamanta A. S.A. a bunului imobil, pentru neplata preţului (acţiune admisă în mod definitiv) introdusă împotriva terţului dobânditor cu titlu oneros al acestuia.

Faţă de acţiunea promovată în aceste circumstanţe, pârâtul (actualul recurent) s-a apărat invocând în favoarea sa aplicarea principiului aparenţei de drept pentru ca, reţinându-se eroarea comună şi invincibilă în care s-a aflat la dobândirea bunului, acesta să câştige imobilul pentru sine, în concursul cu adevăratul (în sens de originar) proprietar.

Soluţionând acţiunea, prima instanţă a admis-o şi a obligat pe pârât să restituie reclamantei bunul imobil, reţinând că, deşi "este cert că pârâtul B. a avut reprezentarea că dobândeşte un imobil de la adevăratul proprietar, precum şi faptul că această reprezentare are valoarea unei erori comune şi invincibile", apărarea ar putea fi utilă într-o acţiune în desfiinţarea contractului său de vânzare-cumpărare, iar nu şi în cea în revendicarea bunului de către adevăratul proprietar, al cărui titlu a fost preferat ca fiind mai bine caracterizat.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel exclusiv pârâtul, calea sa de atac fiind respinsă ca nefondată de curtea de apel care, în opoziţie cu prima instanţă, a apreciat că principiul aparenţei de drept este producător de consecinţe juridice în acţiunea în revendicare introdusă de adevăratul proprietar, numai că în concret, în cazul dedus judecăţii, condiţiile sale nu sunt întrunite întrucât pârâtul nu s-a aflat într-o eroare comună asupra calităţii de proprietar a vânzătorului, la data dobândirii bunului (analiza instanţei de apel fiind făcută în legătură cu aspectul neplăţii preţului de către D. şi al radierii prejudiciului vânzătoarei asupra bunului vândut).

Procedând în acest fel, instanţa de apel nu a încălcat autoritatea de lucru judecat a hotărârii de primă instanţă, după cum neîntemeiat critică recurentul, de vreme ce sentinţa tribunalului fusese atacată pe calea apelului chiar de către acesta, care prin motivele formulate, provocase o nouă dezbatere asupra apărării sale întemeiate pe principiul aparenţei în drept, sub toate aspectele (cel al condiţiilor necesare pentru a fi în prezenţa erorii comune şi invincibile, dar şi cel al consecinţelor aplicării principiului într-o acţiune în revendicare).

Astfel, în virtutea efectului devolutiv al apelului, consacrat prin dispoziţiile art. 476 C. proc. civ., instanţa de apel a procedat la o nouă judecată asupra fondului, apreciind, la rândul său, că acţiunea în revendicare trebuie admisă, aceasta însă, întrucât a considerat că la data achiziţionării bunului imobil pârâtul nu s-a aflat într-o eroare comună şi invincibilă asupra calităţii de proprietar a celui de la care a dobândit.

Pentru acest motiv, cea dintâi critică a recursului întemeiată pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ., prin care s-a invocat încălcarea puterii de lucru judecat a hotărârii de primă instanţă, nu va fi reţinută.

În mod justificat însă critică recurentul hotărârea instanţei de apel pentru motivul prevăzut de art. 488 (1) pct. 8 C. proc. civ., acuzând o greşită aplicare a normelor de drept material referitoare la buna credinţă şi la aparenţa de drept.

Critica recurentului a fost susţinută cu referire la aprecierea instanţei de apel în sensul că, de vreme ce nu s-a asigurat asupra plăţii preţului datorat de vânzătorul D. intimatei-reclamante în baza Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 25 mai 2009, nu se poate considera că B. ar fi avut credinţa legitimă că titularul aparent are calitatea de veritabil titular al dreptului de proprietate asupra bunului imobil pe care i l-a înstrăinat. În opinia instanţei de apel, radierea privilegiului vânzătorului pentru neplata preţului în baza declaraţiei autentificate în 23 iunie 2009 nu putea fi suficientă pentru formarea convingerii legitime a recurentului că dobândeşte bunul de la cel îndreptăţit să i-l înstrăineze.

Considerentele ce prezintă analiza instanţei de apel sunt, în primul rând contradictorii, dar, în egală măsură, şi greşite, observându-se că aceasta aplică într-un mod confuz propriile concepte pe care le utilizează în evaluarea situaţiei juridice a părţilor.

Astfel, instanţa de apel reţine că eroarea comună e caracterizată de două trăsături - invincibilitatea şi credinţa legitimă - în privinţa cărora arată că nu sunt cerute cumulativ. Cu toate acestea, deşi constată că invincibilitatea erorii apelantului-pârât a fost demonstrată prin verificările de carte funciară a imobilului (care au relevat că imobilul este proprietatea lui D., că bunul nu este grevat de sarcini, că privilegiul pentru neplata preţului instituit în beneficiul A. S.A. fusese radiat anterior), apreciază totuşi că acestuia i-a lipsit credinţa legitimă că tranzacţionează cu veritabilul titular al dreptului (deoarece nu a verificat plata preţului din Contractul autentificat sub nr. x din 25 mai 2009). Drept consecinţă, concluzionează asupra neîndeplinirii condiţiei erorii comune în persoana pârâtului la momentul dobândirii imobilului revendicat, fără să justifice impunerea cumulativă a condiţiilor invincibilităţii şi credinţei legitime, în cazul dedus judecăţii, precum se înţelege că a procedat, contrar afirmaţiei iniţiale în sensul că aceste trăsături ale erorii nu ar fi cumulative.

De asemenea, deşi reţine corect că eroarea comună - ca element psihologic al aparenţei - trebuie să fie una scuzabilă, adică dincolo de eroarea ce ar fi putut fi înlăturată prin măsuri impuse de prudenţa normală în gestionarea patrimoniului ori în întocmirea diverselor acte juridice asupra bunurilor, deduce concluzia asupra inexistenţei sale în persoana apelantului-pârât întrucât consideră că, pentru ca buna sa credinţă să fi fost lipsită de orice culpă sau îndoială imputabilă, ar fi presupus ca pârâtul să se fi asigurat în privinţa plăţii preţului datorat de D. societăţii A. SA.

Or, tocmai impunând acest standard de conduită în circumstanţele prezente la data cumpărării imobilului litigios de către recurent, se dovedeşte că instanţa de apel a pretins părţii măsuri care depăşesc cu mult diligenţa ori prudenţa normală, despre care a reţinut ea însăşi că trebuie să caracterizeze eroare comună ca element psihologic al aparenţei.

Este adevărat că în Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 25 mai 2009 - care constituie titlu proprietarului aparent D. - se specifica în mod clar că preţul vânzării cumpărării imobilului litigios, de 640.911 RON, inclusiv TVA, nu a fost plătit la momentul autentificării actului, ci avea a fi plătit de cumpărător până la data de 5 iunie 2009. Vânzarea-cumpărarea în această modalitate a fost însă însoţită de o serie de garanţii ale drepturilor vânzătoarei A. SA, respectiv prin instituirea privilegiului vânzătorului asupra preţului neplătit, în temeiul art. 1787 C. civ., şi a unui drept de gaj asupra a 810.000 de acţiuni deţinute de cumpărător la societatea vânzătoare (în baza Contractului de gaj nr. x din 1 iunie 2009 încheiat între aceleaşi părţi), urmând ca în situaţia neplăţii la termen a preţului, societatea să procedeze la executarea gajului fără formulare de opoziţii.

Privilegiul vânzătoarei asupra preţului neplătit a fost înscris în CF nr. x a imobilului vândut în baza Încheierii nr. 16126 din 26 mai 2009 a OCPI Galaţi şi radiat prin Încheierea nr. 1914 din 23 iunie 2009 a aceleiaşi autorităţi, aşadar anterior vânzării-cumpărării aceluiaşi imobil între D. şi recurentul-pârât în baza Contractului autentificat sub nr. x din 20 august 2009. Data radierii privilegiului - 23 iunie 2009 - este una relativ apropiată de cea stabilită prin Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 25 mai 2009 ca dată limită a plăţii preţului, respectiv 5 iunie 2009.

La baza radierii privilegiului înscris în cartea funciară a imobilului a stat declaraţia dată de acelaşi administrator al SC A. SA care a consimţit la înstrăinarea bunului către D., autentificată sub nr. x din 19 iunie 2009, prin care acesta, în numele societăţii, declara că întrucât "s-au îndeplinit condiţiile stipulate în Contractul de vânzare-autentificat sub nr. x din 25 mai 2009 de Biroul Notarului Public E." este de acord cu radierea privilegiului vânzătorului asupra imobilelor descrise în contract.

Raportarea onestă şi cu bună-credinţă la realitatea raporturilor juridice derulate între reclamanta A. SA şi D., astfel cum acestea s-au materializat şi s-au exteriorizat prin actele juridice anterior înfăţişate nu reclama, în mod obişnuit, din partea unui terţ interesat de bunul tranzacţionat de aceştia, verificări suplimentare, altele decât cele specifice determinării situaţiei de carte funciară a bunului. Aceasta întrucât, în mod uzual şi firesc, un proprietar/creditor diligent cu bunul sau dreptul său nu ar renunţa sau ceda niciodată garanţia anume instituită spre a-i proteja dreptul mai înaintea realizării (sub forma stingerii prin plată sau compensare, etc.) acestuia. În plus, prin conţinutul său, Declaraţia autentificată sub nr. x din 19 iunie 2009 chiar sugera realizarea dreptului în vederea garantării căruia fusese instituit privilegiul.

Nu în ultimul rând, actele conservatorii şi de dispoziţie ale reclamantei, în sensul înscrierii în cartea funciară a imobilului vândut a dreptului de privilegiu, iar ulterior, în sensul radierii acestuia, au fost supuse verificării registratorului de carte funciară care a dat curs acestora în raport de conţinutul şi manifestarea de voinţă exprimată în cuprinsul lor, conţinut şi manifestare de voinţă care sugerau o realizare a dreptului garantat, iar nicidecum o renunţare la garanţie.

În mod firesc, aceleaşi acte juridice nu puteau avea pentru terţi (între care şi recurentul) decât aceeaşi semnificaţie juridică întocmai ca şi pentru funcţionarul de carte funciară care, pe baza conţinutului lor, dispusese radierea privilegiului înscris iniţial. Soluţia şi argumentarea deciziei instanţei de apel exprimă ideea că aceleaşi acte juridice, în acelaşi conţinut, ar fi trebuit să aibă altă semnificaţie ori alt înţeles pentru terţii interesaţi de bun şi, în particular, pentru recurentul-pârât (în sensul sporirii vigilenţei acestuia).

Este adevărat că radierea din cartea funciară a privilegiului asupra preţului neplătit ar fi putut avea la bază nu doar realizarea dreptului de creanţă (cazurile îndeobşte întâlnite), ci şi o posibilă renunţare la drept din partea creditorului, numai că nu aceasta a fost situaţia în cazul dedus judecăţii, radierea înscrierii fiind dispusă în baza declaraţiei dată de reprezentantul legal al reclamantei în sensul că "s-au îndeplinit condiţiile stipulate în Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din data de 25 mai 2009 de B.N.P. E."

Atribuirea semnificaţiei de renunţare la drept (de privilegiu) a Declaraţiei autentificate sub nr. x din 19 iunie 2009, care a stat la baza radierii dreptului de privilegiu din cartea funciară, a fost realizată de instanţa de apel în afara conţinutului însuşi al actului juridic în cauză ori a unor explicaţii în acest sens din partea reclamantei care, într-un mod absolut neconvingător a arătat (prin răspunsul la interogatoriul propus de reclamant în faţa primei instanţe) că nu cunoaşte ce a determinat conducerea societăţii de la acel moment să elibereze acea declaraţie. În sfârşit, se reţine că aceasta nici nu a contestat încheierea registratorului de CF prin care s-a dispus în sensul radierii privilegiului.

Or, buna-credinţă care stă la baza erorii comune şi invincibile a terţului dobânditor - care se traduce prin convingerea sa eronată că transmiţătorul este veritabilul proprietar al imobilului - impune ca acesta să facă toate verificările necesare cu privire la calitatea de proprietar a transmiţătorului, verificări care poartă atât asupra conţinutului cărţii funciare, dar şi a documentelor care au stat la baza acestor înregistrări.

Nu în ultimul rând, aceste verificări trebui apreciate nu doar prin raportare la criteriul bunului gospodar (bonus pater familias), ci funcţie de criteriul celui mai exigent membru al comunităţii.

Or, prin apărările sale formulate în proces, recurentul-pârât a demonstrat că anterior încheierii Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 20 august 2009 a avut o astfel de conduită, verificând situaţia juridică a bunului imobil pe baza interogărilor la cartea funciară şi efectuând verificări asupra actelor ce au stat la baza înscrierilor/notărilor şi radierilor acestora în/din cartea funciară, cercetând situaţia litigiului notat la poziţia 1 din Partea a III-a a CF (în legătură cu care i-a fost prezentată declaraţia de renunţare la judecată şi la drept autentificată sub nr. x din 25 mai 2009, dată de vânzătorul D.) şi a privilegiului radiat (în legătură cu care i-a fost prezentată Declaraţia autentificată sub nr. x din 19 iunie 2009).

Impunând necesitatea unor verificări peste conţinutul cărţii funciare a imobilului şi al actelor ce au stat la baza înscrierilor/notărilor/radierilor din cuprinsul acesteia, respectiv a realităţii manifestărilor de voinţă ce au fundament aceste acte (întrucât radierea privilegiului a fost dispusă în baza, nu a unei declaraţii de renunţare la drept, ci a uneia ce confirmă "realizarea condiţiilor stipulate în Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 25 mai 2009), instanţa de apel a depăşit limitele aprecierii erorii comune şi invincibile care fundamentează principiul aparenţei de drept.

Astfel de verificări s-ar fi justificat, cel mult, dacă vânzarea-cumpărarea dintre reclamantă şi D., în lipsa plăţii preţului, nu ar fi fost însoţită de nicio garanţie ori dacă, însoţită fiind de garanţii, nu ar fi existat acte de încetarea/stingere şi radiere a acestora într-o aparenţă de realizare a drepturilor astfel asigurate, aşa cum s-a regăsit în cazul dedus judecăţii.

Ceea ce a omis în analiza sa instanţa de apel a fost tocmai aparenţa de realizare a dreptului (de creanţă) reclamantei, generată de conţinutul Declaraţiei autentificate sub nr. x din 19 iunie 2009, care, însoţită de celelalte menţiuni ale cărţii funciare, nu putea decât induce recurentului-reclamant convingerea fermă, neîndoielnică asupra faptului că tratează, în persoana lui D., cu un proprietar al cărui titlu asupra bunului nu putea fi contestat ori pus sub semnul îndoielii.

Procedând astfel, instanţa de apel a reproşat terţului ce pretinde a se fi aflat la data cumpărării bunului litigios într-o eroare comună şi invincibilă asupra calităţii de proprietar necontestat a vânzătorului, necesitatea unor verificări neuzuale în general şi nejustificate chiar în cazul particular în care acesta s-a regăsit, la data autentificării Contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 20 august 2009, potrivit celor arătate anterior.

Consecinţa a fost aceea a transferării riscurilor, decurgând dintr-o atitudine de neglijenţă/indiferenţă a proprietarului/creditorului faţă de garanţiile instituite tocmai spre a-i proteja drepturile - prin realizarea unor inexplicabile acte de renunţare la acestea - pe seama terţilor dobânditori care, trataţi cu cea mai înaltă exigenţă, sunt consideraţi de rea-credinţă ori doar insuficient de diligenţi întrucât s-au încrezut în mod loial în realitatea şi veridicitatea unor acte juridice care au trecut şi prin cenzura funcţionarului de carte funciară.

Or, o astfel de măsură în analiza situaţiei fiecăreia din părţile litigante înfrânge principiul echităţii care constituie, în realitate, fundamentul principiului aparenţei în drept.

Cât priveşte critica de încălcare de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 901 din C. civ., Înalta Curte reţine conţinutul normei tranzitorii a art. 76 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind C. civ., potrivit căruia "Dispoziţiile art. 876 - 915 din C. civ. privitoare la cazurile, condiţiile, efectele şi regimul înscrierilor în cartea funciară se aplică numai actelor şi faptelor juridice încheiate sau, după caz, săvârşite ori produse după intrarea în vigoare a C. civ.".

Separat de aceasta, se observă că, la baza adoptării soluţiei de admitere a acţiunii în revendicare introdusă de reclamantă a stat concluzia greşită a instanţei de apel asupra neregăsirii în cauză a unui caz de eroare comună şi invincibilă în care s-ar fi aflat recurentul-pârât la data încheierii Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 20 august 2009, iar nu încălcarea sau aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 901 din C. civ.

Pentru aceste motive, în temeiul art. 488 pct. 8 şi 497 C. proc. civ., recursul declarat va fi admis, cu consecinţa casării hotărârii atacate şi a trimiterii cauzei aceleiaşi instanţe spre rejudecarea cererii în revendicare, cu luarea în considerare, ca fiind câştigată cauzei, a apărării formulate în proces de recurentul-pârât în sensul reţinerii erorii comune şi invincibile în care s-a aflat acesta la data încheierii Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 20 august 2009.

În acest sens, instanţa de rejudecare va analiza şi răspunde şi celorlalte apărări formulate de părţi în proces (anume că reclamanta era la curent cu situaţia juridică a imobilului, figurând în aceeaşi carte funciară cu pârâtul pe lotul cu destinaţie de cale de acces, şi a omis cu ştiinţă să-l cheme în procesul având ca obiect rezoluţiunea Contractului nr. x din 25 mai 2009 ori că pârâtul, ca proprietar al bunului, l-a grevat de garanţii imobiliare, etc), având a aprecia dacă situaţia litigioasă corespunde cazului de excepţie ce presupune sacrificarea principiului potrivit căruia ceea ce s-a desfiinţat nu poate produce niciun efect, în favoarea principiului error communis facit jus.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâtul B. împotriva Deciziei nr. 158/A din 27 septembrie 2018 a Curţii de Apel Galaţi, secţia I civilă.

Casează decizia atacată şi trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe de apel.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 18 septembrie 2019.

GGC - LM