Absolute nullity of sale contract: mandatory re-registration of seller's ownership in land registry upon restitution

Contract de vânzare. Declararea nulității absolute a contractului. Efecte din perspectiva dispozițiilor din materia cărții funciare

Cuprins pe materii: Drept comercial. Contracte

Index alfabetic: acțiune în constatarea nulității absolute

contract de vânzare

repunere în situația anterioară

radiere din cartea funciară

C. civ., art. 1254, art. 1644, art. 1665 alin. (2)

Legea nr. 31/1990, art. 55, art. 70, art. 72, art. 1432, art. 1443, art. 275

Este nelegală soluția instanței de apel, de respingere a solicitării vânzătoarei, de intabulare a dreptului său de proprietate, ulterior constatării nulităţii contractului de vânzare încheiat de părţi, cu motivarea că prin constatarea nulităţii actului juridic şi dispunerea radierii dreptului de proprietate al cumpărătoarei, implicit s-a realizat efectul nulităţii, nemaifiind necesară o dispoziţie expresă de reînscriere a dreptului de proprietate al vânzătoarei.

Aceasta întrucât, din perspectiva dispoziţiilor din materia cărţii funciare, eliminarea unei înscrieri din cartea funciară nu are drept consecinţă reactivarea înregistrărilor anterioare.

Prin urmare, radierea dreptului de proprietate al cumpărătoarei nu echivalează cu reînscrierea automată a vânzătoarei ca titulară a dreptului de proprietate asupra imobilului ce a făcut obiectul actului juridic desfiinţat.

Secţia a II-a civilă, Decizia nr. 1791 din 17 octombrie 2019

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Sibiu, sub nr. x/85/2013, astfel cum a fost completată, reclamanta SC A. SA a chemat în judecată pe pârâta B., solicitând instanţei ca prin sentinţa ce va pronunţa să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNP C. sub nr. 366/28.02.2013, privind imobilul Vila 3, situat în staţiunea X, mun. Sibiu, să dispună repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii actului, în sensul obligării pârâtei la restituirea imobilului menţionat, radierii din cartea funciară a dreptului de proprietate intabulat pe numele pârâtei, corelativ cu intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate al reclamantei.

Reclamanta a invocat ca motive de nulitate a actului juridic dintre părţi: încălcarea dreptului de preemţiune reglementat de art. 4 alin. (4) din Legea nr. 422/2001, caracterul ilicit al cauzei/lipsa cauzei şi lipsa consimţământului său la încheierea actului. Raportat la primul motiv de nulitate indicat de reclamantă, pârâta a invocat excepţia lipsei de interes.

Prin cererea reconvenţională, astfel cum a fost modificată, pârâta B. a solicitat ca în situaţia în care se va constata nulitatea contractului de vânzare-cumpărare să se constate conversia actului juridic în promisiune de vânzare-cumpărare, să se constate că titularii dreptului de preemţiune nu înţeleg să îşi exercite acest drept şi să dispună obligarea reclamantei la încheierea contractului de vânzare cu privire la imobil. În completare, pârâta a solicitat ca, în situaţia desfiinţării contractului ca urmare a constatării nulităţii acestuia, să fie obligată reclamanta la restituirea preţului vânzării, în cuantum de 436.144, 89, precum şi la restituirea cheltuielilor efectuate cu intabularea imobilului şi cu obţinerea autorizaţiei de construire, să se instituie un drept de retenţie asupra imobilului până la plata sumelor solicitate. Reclamanta a invocat excepţia de inadmisibilitate a petitului privind constatarea neexercitării de către instituţiile abilitate a dreptului de preemţiune.

În cauză a fost formulată cererea de intervenţie în interes propriu de Municipiul Sibiu, prin care s-a solicitat să se dispună asupra dobândirii dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu, prin exercitarea dreptului de preemţiune.

Prin sentinţa nr. 958/2016 din 11 noiembrie 2016, Tribunalul Sibiu a respins excepţia lipsei de interes invocată de pârâtă; a admis în parte cererea principală şi a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNP C. sub nr. 366/28.02.2013, privind imobilul Vila 3, situat în staţiunea X, mun. Sibiu şi a dispus radierea dreptului de proprietate intabulat pe numele pârâtei; a admis cererea de intervenţie în interes propriu formulată de Municipiul Sibiu şi a constatat dobândirea de către instituţie a dreptului de proprietate asupra imobilului, prin exercitarea dreptului de preemţiune; a respins excepţia de inadmisibilitate a petitului referitor la constatarea neexercitării dreptului de preemţiune de către instituţiile abilitate; a admis în parte cererea reconvenţională şi a obligat reclamanta la restituirea preţului vânzării în cuantum de 436.144,89 lei, precum şi la restituirea cheltuielilor efectuate cu intabularea dreptului de proprietate şi cu obţinerea documentaţiei pentru eliberarea autorizaţiei de construire; a respins capătul de cerere reconvenţională privind instituirea dreptului de retenţie în favoarea pârâtei asupra imobilului până la restituirea sumelor stabilite anterior.

Sentinţa de fond a fost apelată de reclamanta SC A. SA şi pârâta B.

Prin decizia nr. 411/2017 din data de 5 octombrie 2017, Curtea de Apel Alba Iulia, Secţia a II-a civilă a dispus următoarele: a admis apelurile formulate de reclamantă şi pârâtă şi a schimbat în parte sentinţa de fond; a admis cererea reconvenţională a pârâtei privind instituirea dreptului de retenţie asupra imobilului ce a făcut obiectul contractului; a respins cererea de intervenţie în interes propriu formulată de intervenientul Municipiul Sibiu privind dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu prin exercitarea dreptului de preemţiune; a menţinut restul dispoziţiilor sentinţei de fond.

În considerentele deciziei de apel s-a reţinut corecta şi legala soluţionare de către prima instanţă a cererii principale sub aspectul motivului de nulitate reglementat de art. 4 alin. (4) din Legea nr. 422/2001, sancţiunea prevăzută de actul normativ fiind aceea a nulităţii absolute a actului încheiat cu nerespectarea dreptului de preemţiune; s-a apreciat legalitatea şi temeinicia hotărârii de fond din perspectiva respingerii motivelor de nulitate întemeiate pe lipsa cauzei/cauza ilicită şi lipsa consimţământului reclamantei la încheierea actului.

Pe aspectul cererii de intervenţie în interes propriu, a reţinut declaraţia scrisă a intervenientului cu privire la imposibilitatea consemnării preţului imobilului; în acest context, Curtea de apel a constatat respinsă oferta reclamantei, prin neacceptare dedusă din neplata preţului, motiv pentru care a dispus respingerea cererii de intervenţie în interes propriu.

În ce priveşte cererea reconvenţională şi criticile formulate de ambele părţi în apel, instanţa de control judiciar a reţinut legalitatea sentinţei din perspectiva obligării reclamantei la restituirea preţului vânzării, apreciind că aceasta a fost voinţa părţilor la momentul încheierii actului anulat, iar prin efectul subsecvent nulităţii, respectiv cel al repunerii părţilor în situaţia anterioară încheierii actului, s-a născut obligaţia reclamantei la restituirea preţului.

Curtea de apel a apreciat, totodată, greşita soluţionare a cererii pârâtei reconveniente de instituire a dreptului de retenţie asupra imobilului, prin raportare la dispoziţiile art. 2.495 alin. (1) C.civ.

Printr-o cererea ulterioară, reclamanta SC A. SA a solicitat instanţei de apel completarea deciziei pronunţate pe aspectul cererilor accesorii formulate prin cererea principală, respectiv: obligarea pârâtei B. la restituirea imobilului Vila 3, ce a făcut obiectul contractului anulat, radierea dreptului de proprietate asupra aceluiaşi imobil intabulat pe numele pârâtei, corelativ cu intabularea dreptului său de proprietate.

Prin decizia nr. 82/2018 din 8 martie 2018, instanţa de apel a admis în parte cererea de completare a deciziei nr. 411/5.10.2017, a dispus completarea deciziei în sensul obligării pârâtei B. la restituirea imobilului Vila 3 către reclamantă şi a respins în rest cererea de completare. Instanţa a reţinut incidenţa dispoziţiilor art. 444 C. proc. civ. în ce priveşte solicitarea de completare cu privire la obligarea pârâtei la restituirea imobilului ce a făcut obiectul contractului anulat, ulterior îndeplinirii obligaţiei corelative de restituire a sumei conform deciziei; cu privire la solicitarea de radiere a dreptului de proprietate, instanţa a menţionat că a menţinut dispoziţia din sentinţa de fond prin care s-a dispus radierea dreptului de proprietate al pârâtei, astfel încât nu se constată o omisiune de pronunţare sub acest aspect; de asemenea, asupra cererii de intabulare a dreptului de proprietate al reclamantei, a arătat că a menţinut dispoziţia din sentinţa de fond prin care a fost respinsă această solicitare, respingerea fiind justificată prin faptul că reclamanta a solicitat repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului, care s-a produs automat prin anularea actului juridic, coroborată cu măsura de radiere a dreptului de proprietate al pârâtei, consecinţa fiind ajungerea la situaţia de carte funciară anterioară cumpărării.

Decizia de apel nr. 411/5.10.2017 a fost recurată de reclamanta SC A. SA, criticile sale fiind întemeiate pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ. Recurenta a solicitat admiterea recursului şi casarea în parte a deciziei recurate cu privire la respingerea motivelor de nulitate întemeiate pe cauza ilicită şi lipsa consimţământului şi admiterea în totalitate a cererii reconvenţionale, cu consecinţa trimiterii cauzei spre rejudecarea acestor aspecte.

În memoriul de recurs, recurenta a susţinut următoarele:

- raportat la cererea principală, a susţinut nelegalitatea deciziei de apel prin aplicarea greşită a normelor de drept material în ce priveşte respingerea motivelor de nulitate vizând cauza ilicită şi lipsa consimţământului la încheierea actului; cu privire la preţul disproporţionat la care s-a înstrăinat imobilul, recurenta a invocat aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1665 alin. (2) C. civ., raportat la aprecierea făcută de instanţa de apel că preţul de 436.144,89 lei nu ar fi disproporţionat faţă de valoarea de piaţă a imobilului de 554.809 lei; cu privire la fraudarea societăţii prin încălcarea clauzelor contractuale din contractele de credit, faţă de care instanţa de apel a reţinut că nu a existat întrucât nu a fost scos un bun din patrimoniul societăţii şi nu s-a realizat o rambursare efectivă a unor sume de bani, recurenta a invocat aplicarea greşită a art. 275 alin. (1) lit. a) şi art. 1443 din Legea nr. 31/1990, susţinând că intimata - administrator al societăţii ar fi trebuit să se abţină de la vot sau să informeze pe ceilalţi administratori cu privire la existenţa sa de a dobândi imobilul în contra intereselor societăţii; cu privire la lipsa de consimţământ, recurenta a criticat considerentele instanţei de apel prin care s-a reţinut, pe de o parte, existenţa unor hotărâri AGA anterioare prin care se statua asupra intenţiei de vânzare a imobilului, arătând că acestea au fost adoptate în alte condiţii; a mai susţinut că hotărârea Consiliului de Administraţie din 14.02.2013 nu poate fi considerată valabilă prin raportare la art. 1143 din Legea nr. 31/1990, având în vedere conflictul de interese în care se afla intimata; recurenta a criticat şi considerentul instanţei de apel conform căreia nu era necesară adoptarea unei hotărâri AGA având în vedere valoarea imobilului, susţinând că prin raportare la valoarea activelor nete se impunea adoptarea unei asemenea hotărâri.

- raportat la cererea reconvenţională, recurenta a criticat considerentul deciziei de apel prin care s-a reţinut buna-credinţă a intimatei în sensul că aceasta nu cunoştea că imobilul este monument istoric, probatoriul administrat dovedind contrariul; sub acest aspect, recurenta a invocat incidenţa dispoziţiilor art. 1639-1647 C.civ.; recurenta a invocat greşita soluţionare a cererii de repunere în situaţia anterioară, arătând că prin acest efect al nulităţii nu se putea naşte obligaţia de plată a unui preţ, ci doar renaşterea dreptului de creanţă al intimatei, conform contractului de cesiune de creanţă încheiat de această parte anterior încheierii actului anulat; recurenta a invocat şi concluziile raportului de expertiză contabilă din care rezultă că mare parte din contractele de împrumut care au făcut obiectul cesiunii erau achitate anterior încheierii contractului de cesiune de creanţe; din această perspectivă a invocat caracterul incert al creanţei pretinse de intimată, precum şi prevederile art. 1582 C.civ., menţionând că nu putea ataca contractul de cesiune de creanţă faţă de care este terţ, dar poate invoca împotriva cesionarului toate mijloacele de apărare pe care le-ar fi putut invoca şi împotriva cedentului; cu privire la celelalte sume solicitate de intimată, recurenta critică reţinerea instanţei de apel că acestea au fost dovedite în condiţiile în care probatoriul administrat nu susţine o asemenea concluzie; raportat la criticile vizând caracterul necert al creanţei pretinse de intimată, recurenta critică şi măsura de instituire a dreptului de retenţie, apreciind ca nefiind îndeplinite condiţiile legale, invocând şi deţinerea bunului printr-o faptă ilicită, fiind încălcate prevederile art. 2496 C.civ.

Prin întâmpinare, intimata B. a solicitat, în principal, respingerea recursului ca inadmisibil, raportat la dispoziţiile art. 493 alin. (2) C. proc. civ. şi art. XVIII alin. (2) din Legea nr. 2/2013. A invocat şi anularea recursului, în condiţiile art. 496 C. proc. civ., apreciind că nu există critici de nelegalitate, motivele invocate de recurentă neputând fi încadrate în ipoteza prevăzută de art. 488 pct. 8 C.proc.civ.

În subsidiar, a solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu următoarele apărări: a apreciat ca fiind lipsită de interes critica referitoare la greşita respingere a celorlalte motive de nulitate arătate în memoriul de recurs, în condiţiile în care prima instanţă a constatat nulitatea contractului în litigiu raportat la nerespectarea dreptului de preemţiune; a mai susţinut că această critică putea fi formulată doar pe calea unui recurs la considerente, nefiind îndeplinite condiţiile legale care conturează această ipoteză legală; în subsidiar, a arătat că niciunul din motivele invocate de recurentă nu se circumscriu în noţiunea de cauză ilicită, cu următoarele argumente: legea nu prevede posibilitatea constatării nulităţii unui contract pentru preţul inferior valorii bunului, în condiţiile în care nu se invocă neseriozitatea preţului sau un preţ lezionar; nu poate fi reţinută o fraudare a interesului terţului - bancă, în condiţiile în care recurenta avea raportul contractual cu aceasta, doar ea ar fi fost în situaţia de a răspunde dacă a încălcat obligaţii faţă de bancă şi doar în cazul în care banca ar fi invocat o asemenea fraudare. În ce priveşte lipsa consimţământului, pretinsă de recurentă, intimata a arătat că legea în vigoare la momentul încheierii contractului nu impunea existenţa unei hotărâri AGA în acest sens, că au existat numeroase hotărâri AGA anterioare prin care se dispunea asupra acestei vânzări, că anularea hotărârii CA de vânzare a imobilului nu este relevantă în cauză. Intimata a susţinut lipsa de interes a criticii referitoare la dreptul de retenţie, în condiţiile în care a predat imobilul de bunăvoie; pe fondul criticii, a arătat că a deţinut o creanţă certă, lichidă şi exigibilă împotriva recurentei, în strânsă legătură cu imobilul menţionat care s-a aflat în detenţia sa. Referitor la critica vizând admiterea cererii reconvenţionale, a arătat că prin acţiune nu s-a solicitat şi anularea contractului de cesiune de creanţă, preţul imobilului fiind achitat practic prin compensare, astfel încât repunerea în situaţia anterioară presupunea obligarea recurentei la restituirea preţului; susţinerile referitoare la lipsa caracterului cert al creanţei nu pot fi primite în condiţiile în care recurenta a acceptat cesiunea în condiţiile art. 1578 lit. a) C.civ.

Ulterior pronunţării deciziei nr. 82/08.03.2018, recurenta SC A. SA a formulat recurs împotriva acesteia, solicitând admiterea căii de atac şi casarea deciziei cu trimiterea spre rejudecare, criticând decizia de completare sub următoarele aspecte: greşita aplicare a normelor de drept material în ce priveşte solicitarea de intabulare a dreptului său de proprietate asupra imobilului, fiind încălcate dispoziţiile din materia cărţii funciare. A susţinut sub acest aspect că simpla repunere în situaţia anterioară nu echivalează cu intabularea dreptului său de proprietate, o reală repunere a părţilor în situaţia anterioară încheierii actului nul impunând admiterea solicitării de intabulare.

Prin întâmpinare, intimata B. a solicitat respingerea recursului ca inadmisibil, susţinând că decizia de apel nu este supusă acestei căi de atac şi, pe cale de consecinţă, nici decizia dată în completare nu are deschisă calea de atac.

Recursul declarat împotriva deciziei nr. 82/08.03.2028 a fost înregistrat pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie sub nr. x/85/2013/a2. La termenul din data de 1 martie 2019, completul de judecată învestit cu soluţionarea acestui recurs a dispus înaintarea cauzei către completul de judecată învestit cu soluţionarea recursului declarat împotriva deciziei de apel nr. 411/05.10.2017, constatând existenţa unei strânse legături între cele două cauze.

La termenul din data de 7 martie 2019 s-a dispus conexarea dosarului nr. x/85/2013/a2 la dosarul nr. x/85/2013, în temeiul art. 494 raportat la art. 475 alin. (3) teza finală C.proc.civ.

În cauză a fost întocmit raportul asupra admisibilităţii în principiu a recursurilor declarate în cauză, raport comunicat părţilor, conform dispoziţiei de la termenul din data de 25 octombrie 2018.

La termenul din data de 7 martie 2019 au fost admise în principiu recursurile declarate, fiind acordat termen în şedinţă publică, cu citarea părţilor, în temeiul art. 493 alin. (7) C.proc.civ.

În recurs a fost administrată proba cu înscrisuri.

Analizând legalitatea deciziei de apel în raport de criticile formulate şi de apărările invocate, instanţa supremă a reţinut următoarele:

1. Cu privire la criticile formulate în raport de considerentele deciziei de apel referitoare la modul de soluţionare a acţiunii principale:

Recurenta a invocat nelegalitatea deciziei de apel din perspectiva nereţinerii şi a celorlalte motive de nulitate invocate în cauză.

Sub acest aspect, se apreciază, prealabil analizării criticilor formulate de recurentă, că nu poate fi reţinută apărarea intimatei prin care s-a susţinut că recursul ar fi lipsit de interes în condiţiile în care actul juridic dintre părţi a fost anulat încă din faţa primei instanţe, dispoziţie ce a intrat sub puterea de lucru judecat, nefiind criticată în apel de niciuna dintre părţi. Nu se poate aprecia că demersul judiciar al recurentei ar fi lipsit de interes, având în vedere, pe de o parte, nulitatea reţinută pentru a se dispune desfiinţarea contractului dintre părţi - nulitatea obiectivă, dedusă din nerespectarea unei dispoziţiile legale imperative, ce vizează dreptul unui terţ, iar, pe de altă parte, motivele de nulitate criticate prin calea de atac - ce vizează raporturile dintre părţi.

Pe de altă parte, nu există niciun impediment legal în aprecierea existenţei mai multor motive de nulitate care ar putea afecta validitatea unui act juridic. Simpla reţinere a unui motiv de nulitate nu împiedică instanţa să analizeze şi celelalte motive de nulitate invocate de o parte, cu consecinţa ca, în măsura în care identifică şi alte asemenea motive, desfiinţarea actului juridic să fie dispusă în raport cu toate motivele constatate ca întemeiate.

În ce priveşte motivul de nulitate întemeiat pe existenţa cauzei ilicite, prin raportare la preţul disproporţionat şi la încălcarea obligaţiilor asumate faţă de un terţ (Banca D.), instanţa supremă apreciază caracterul nefondat al criticilor recurentei, pentru următoarele considerente: nu se poate reţine o aplicare greşită a dispoziţiilor art. 1665 alin. (2) C. civ. de către instanţa de apel, textul legal invocat precizând în mod expres că anularea se poate dispune doar în situaţia constatării unei disproporţii atât de evidente între preţul vânzării şi valoarea bunului, încât rezultă în mod indubitabil că voinţa părţilor nu a fost aceea de a vinde bunul. Aspectele invocate de recurentă vizând diferenţa dintre preţul convenit contractual şi valoarea de piață a imobilului nu sunt de natură să contureze aplicarea ipotezei legale în sensul menţionat pentru a obţine constatarea unei nulităţi a actului juridic. Textul legal impune constatarea unei disproporţii semnificative din care să rezulte indubitabil lipsa voinţei părţilor la transferul dreptului de proprietate. Or, în speţă, diferenţa semnalată de recurentă nu conduce la concluzia existenţei unei asemenea disproporţii, în mod legal instanţa de apel constatând circumscrierea acestei valori în noţiunea de preţ serios.

Nu poate fi reţinută nici critica referitoare la nereţinerea cauzei ilicite prin raportare la încălcarea obligaţiilor asumate de recurentă faţă de un terţ, prin nerespectarea angajamentelor asumate contractual. Reţinând şi că recurenta îşi invocă propria culpă, actele administratorului - consiliului de administraţie fiind actele societăţii însăşi, în raport de dispoziţiile art. 55, 70, 72 şi art. 1432 din Legea nr. 31/1990, se apreciază că aspectul invocat de parte nu impune constatarea nulităţii actului juridic pentru cauză ilicită; în mod legal instanţa de apel a constatat, în urma analizei obligaţiilor asumate de recurentă faţă de terţ, că actul juridic nu intră în sfera acelor obligaţii; de asemenea, nu poate fi reţinută cauza ilicită sub aspectul invocat de recurentă decât în măsura în care s-ar fi dovedit conivenţa pentru fraudarea intereselor terţului.

Este înlăturată şi critica recurentei întemeiată pe frauda societăţii prin neinformarea de către intimata - administrator a celorlalţi membri ai Consiliului de administraţie cu privire la interesul său în operaţiunea supusă aprobării. Sub un prim aspect se reţine că, potrivit art. 1443 din Legea nr. 31/1990, consecinţa nerespectării obligaţiilor enumerate la alineatele 1 şi 2 nu o reprezintă reţinerea unui caz de nulitate a hotărârii adoptate în aceste condiţii, ori a operaţiunii aprobate în aceste condiţii, alineatul 3 al textului legal reglementând remediul, respectiv acţiunea în daune.

Totodată, nu poate fi reţinută cauza de nulitate a actului juridic prin raportare la dispoziţiile art. 275 alin. (1) din Legea nr. 31/1990. Instituirea răspunderii penale pentru administratorul care nu respectă prevederile art. 1443 din acelaşi act normativ nu determină constatarea nulităţii actului juridic încheiat în aceste condiţii, prin cerere formulată în condiţiile dreptului comun. O asemenea posibilitate ar putea exista, eventual, în măsura desfăşurării unui proces penal.

Este înlăturată şi critica referitoare la nulitatea actului juridic dedusă din lipsa consimţământului valabil exprimat, prin raportare la o pretinsă nelegalitate a hotărârii Consiliului de administraţie, dedusă din neabţinerea de la vot a intimatei. Se reţine că această hotărâre nu a fost contestată în justiţie, bucurându-se de o prezumţie de validitate până la o eventuală anulare de către instanţele de judecată. În aceste condiţii, aserţiunile recurentei privind lipsa de consimţământ a societăţii motivat că hotărârea Consiliului de administraţie nu putea fi adoptată în măsura în care intimata s-ar fi abţinut de la vot nu pot conduce spre concluzia susţinută de parte, de lipsă a consimţământului său. Se subliniază că încălcarea obligaţiilor prevăzute în art. 1443 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 31/1990 nu conduce spre concluzia lipsei consimţământului societăţii, ci poate determina, potrivit alineatului 3 al aceluiaşi articol, o acţiune în daune împotriva administratorului.

Critica recurentei fundamentată pe lipsa consimţământului dedusă din lipsa unei hotărâri a adunării generale a asociaţilor prin care să se dispună cu privire la valorificarea imobilului nu poate fi analizată, dezvoltarea acestei critici conducând spre o analiză a situaţiei de fapt şi o reapreciere a probelor. Chiar dacă recurenta încearcă să încadreze critica în motivele de casare prevăzute de art. 488 C.proc.civ., invocând o pretinsă reţinere incorectă a situaţiei de fapt de către instanţa de apel, argumentele expuse conduc instanţa de recurs la reanalizarea situaţiei de fapt şi a probatoriului administrat, în raport de care ar fi necesar să se stabilească o eroare în considerentele deciziei de apel.

2. Cu privire la criticile formulate în raport de considerentele deciziei de apel referitoare la modul de soluţionare a acţiunii reconvenţionale:

Criticile recurentei referitoare la nereţinerea de către instanţa de apel a relei-credinţe a intimatei se fundamentează în exclusivitate pe probatoriul administrat în faţa instanţelor inferioare, neputând fi analizate în recurs. În consecinţă, recursul fiind limitat la analiza conformităţii hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile, nu vor fi analizate aceste critici ce implică o reevaluare a probatoriului administrat în cauză.

Se reţine nelegalitatea deciziei de apel din perspectiva greşitei aplicări a art. 1254 C. civ., din perspectiva repunerii părţilor în situaţia anterioară încheierii actului a cărui nulitate s-a constatat. Se constată, din această perspectivă, că instanţele inferioare au fost învestite prin cererea principală cu solicitarea de constatare a nulităţii contractului dintre părţi, iar prin cererea reconvenţională cu solicitarea ca, în cazul desfiinţării actului, să îi fie restituită suma de 436.144,99 lei, ca efect al repunerii în situaţia anterioară.

Instanţa de apel, fără a analiza voinţa reală a părţilor semnatare ale actului desfiinţat, a apreciat că se află în faţa unui contract de vânzare-cumpărare, prin raportare la denumirea înscrisă pe act. Or, în urma constatării nulităţii contractului, instanţa era obligată, în lumina dispoziţiei legale menţionate, şi în virtutea efectului acestei nulităţi - considerarea inexistenţei actului, să dispună întocmai restituirea prestaţiilor la care s-au obligat părţile semnatare.

Din această perspectivă, se reţine că instanţa de apel a făcut o greşită calificare a actului juridic supus analizei sub aspectul validităţii, fără a da valoare voinţei reale a părţilor, care au stipulat expres care sunt prestaţiile ce revin fiecăruia. Pe cale de consecinţă, calificând greşit actul juridic, a dispus repunerea în situaţia anterioară încheierii contractului, cu obligarea recurentei la restituirea unei prestaţii inexistente din punct de vedere juridic la data încheierii actului.

Instanţa de apel, faţă de limitele învestirii, raportat şi la modul în care intimata a formulat petitele cererii reconvenţionale, avea obligaţia de a verifica efectele restabilirii situaţiei anterioare prin raportare la obligaţiile asumate de părţi, dispunând asupra solicitărilor intimatei în consecinţă, având în vedere că aceste solicitări au fost formulate doar pentru respectarea repunerii în situaţia anterioară.

Sub acest aspect, se constată caracterul fondat al criticii formulate de recurentă, critică ce se extinde şi asupra modalităţii de soluţionare de către instanţa de apel a solicitării intimatei de instituire a dreptului de retenţie.

În ce priveşte criticile recurentei vizând caracterul necert al creanţei intimatei, se observă aceeaşi limitare a obiectului judecăţii, dedus din acţiunea principală şi cererea reconvenţională. Aşa cum s-a menţionat, învestirea instanţei prin cererea principală şi cererea principală a vizat în principal nulitatea actului juridic dintre părţi şi repunerea în situaţia anterioară încheierii acestuia (la care se adaugă, într-adevăr, solicitarea de acordare a cheltuielilor efectuate cu bunul supus restituirii, în conformitate cu art. 1254 alin. (3) coroborat cu art. 1644 C.civ.). Din această perspectivă, instanţele inferioare aveau abilitarea, în limitele cererilor părţilor, să examineze validitatea contractului şi, în condiţiile în care constatau existenţa motivelor de nulitate, să dispună restabilirea situaţiei anterioare încheierii actului. Instanţele nu au fost învestite cu o cerere prin care să fie obligate să analizeze creanţa intimatei, din perspectiva întinderii acesteia, neexistând un capăt de cerere care să impună cercetarea actului juridic care consfinţeşte limitele acestei creanţe. Este reală susţinerea recurentei în sensul că poate opune cesionarului toate apărările pe care le putea opune și creditorului său, dar aceste apărări nu pot fi valorificate în actualul cadru procesual.

În consecinţă, aceste critici ale recurentei nu pot fi primite faţă de limitele învestirii.

3. Cu privire la criticile formulate în raport de considerentele deciziei de apel referitoare la modul de soluţionare a cererii de completare:

Se reţine temeinicia criticii recurentei cu privire la modalitatea de soluţionare a solicitării părţii de intabulare a dreptului său de proprietate, ulterior constatării nulităţii actului juridic dintre părţi.

Astfel, instanţa de apel a respins această solicitare cu motivarea că prin constatarea nulităţii actului juridic şi dispunerea radierii dreptului de proprietate al intimatei, implicit s-a realizat efectul nulităţii, nemaifiind necesară o dispoziţie expresă de reînscriere a dreptului de proprietate al recurentei. Se apreciază că radierea dreptului de proprietate al intimatei nu echivalează cu reînscrierea automată a recurentei ca titulară a dreptului de proprietate asupra imobilului ce a făcut obiectul actului juridic desfiinţat. Din perspectiva dispoziţiilor din materia cărţii funciare, eliminarea unei înscrieri din cartea funciară nu are drept consecinţă reactivarea înregistrărilor anterioare. În acest sens, se reţine caracterul nelegal al deciziei de apel sub aspectul modalităţii de soluţionare a petitului formulat de recurentă vizând reintabularea dreptului său de proprietate asupra imobilului, ca efect al declarării nulităţii actului juridic şi restabilirii situaţiei anterioare încheierii acestuia.

Totodată, decizia de apel dată în completare este nelegală şi din perspectiva dispoziţiilor legale incidente, fiind observat că prima decizie de apel nu cuprinde consideraţii cu privire la petitul analizat - criticat în acea cale de atac.

Având în vedere considerentele reţinute, precum şi criticile apreciate ca fiind fondate, în temeiul art. 497 C.proc.civ., recursurile declarate în cauză au fost admise, cu consecinţa trimiterii cauzei spre rejudecare.

În cadrul rejudecării, instanţa de apel va avea în vedere limitele de rejudecare după cum urmează: se reţine puterea de lucru judecat asupra acelor dispoziţii vizând soluţia dată cererii de intervenţie principală formulată în cauză, niciuna dintre părţi necriticând această parte a deciziei de apel.

Rejudecarea, faţă de criticile reţinute pentru a se dispune casarea deciziei de apel, va viza efectul nulităţii, de repunere în situaţia anterioară actului, respectiv de restituire a prestaţiilor la care fiecare dintre părţi s-a obligat, cu stabilirea exactă a acestor prestaţii în raport de voinţa exprimată de părţi, în raport de dispoziţiile art. 1254 C.civ. şi de calificare corectă a actului juridic supus judecăţii.

Tot prin raportare la efectul nulităţii, vor fi reanalizate solicitările intimatei, criticate de partea adversă prin memoriul de apel, vizând restituirea cheltuielilor cu bunul supus restituirii, cu observarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 1644 C.civ.

Din aceeaşi perspectivă, va fi analizată şi solicitarea intimatei de instituire a dreptului de retenţie asupra imobilului, cu aplicarea dispoziţiilor art. 2495 şi urm. C.civ.

De asemenea, va fi analizată și solicitarea recurentei de reintabulare a dreptului său de proprietate, ca efect al restabilirii situaţiei anterioare încheierii actului constatat nul.