Characterization of rental agreements as ante-contracts and the admissibility of cassation challenging res judicata and statute of limitations defenses

Asupra recursului de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la data de 12 iunie 2015 pe rolul Judecătoriei Constanţa, secţia Civilă, reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta SC B. SA Constanţa ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să se constate natura juridică a Contractelor nr. x din 13 martie 2009 şi nr. 3195 din 13 martie 209 încheiate de părţi, ca fiind antecontracte de vânzare-cumpărare a apartamentului nr. x, Constanţa şi, respectiv, a apartamentului nr. x, Constanţa; să se dispună rezoluţiunea sau rezilierea acestor contracte; să se dispună obligarea pârâtei la plata de daune-interese reprezentând ratele şi accesoriile încasate cu titlu de preţ; să se recunoască reclamantei un drept de retenţie a bunurilor până la achitarea integrală a debitelor de către pârâtă, precum şi obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată.

Prin cererea formulată la data de 1 februarie 2016, reclamanta a completat obiectul acţiunii, în sensul: I. să se constate nulitatea absolută a celor două contracte şi să se dispună repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii lor şi pârâta să fie obligată să restituie reclamantei sumele încasate cu titlu de rate şi accesorii, precum şi dobânda legală aferentă acestor pretenţii; II. să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la cele două apartamente în litigiu.

Prin Sentinţa civilă nr. 759/2016 din 2 februarie 2016, Judecătoria Constanţa, secţia Civilă a admis excepţia necompetenţei materiale de soluţionare a cauzei în primă instanţă şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Constanţa, secţia a II-a civilă.

Instanţa a constatat că valoarea celor două contracte este de 409.239,60 RON (93.009 euro) şi, respectiv, de 269.610 RON (61.275 euro), astfel că valoarea dedusă judecăţii este mai mare de 200.000 RON, instituită prin art. 94 alin. (1) lit. k), cu) referire la art. 95 C. proc. civ., aspect ce atrage competenţa Tribunalului Constanţa de a soluţiona cauza în primă instanţă.

Ca urmare a declinării competenţei de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Constanţa, cererea a fost înregistrată pe rolul acestei instanţe, secţia a II-a civilă la data de 16 februarie 2016.

Prin Sentinţa civilă nr. 1802 din 5 octombrie 2016, Tribunalul Constanţa, secţia a II-a civilă a admis cererea subsidiară de chemare în judecată formulată de reclamanta A., în contradictoriu cu pârâta B. SA Constanţa; a constatat natura juridică a Contractului nr. x din 13 martie 2009 şi a Contractului nr. x din 13 martie 2009, încheiate între părţi, ca fiind antecontracte de vânzare-cumpărare pentru apartamentul nr. x, respectiv, pentru apartamentul nr. x, situate în judeţul Constanţa. A dispus rezoluţiunea contractelor astfel calificate; a obligat pârâta la plata sumei de 85.825,32 RON, reprezentând avans şi chirie plătite de către reclamantă în temeiul Contractului nr. x din 13 martie 2009, la care se adaugă T.V.A.-ul aferent chiriei de 56.250,54 RON, precum şi dobânda legală aferentă acestor sume, calculată de la data achitării fiecărei sume şi până la data plăţii efective, sumele urmând a fi actualizate cu rata inflaţiei; a obligat pârâta la plata sumei de 58.045,82 RON, reprezentând avans şi chirie plătite de către reclamantă în temeiul Contractului nr. x din 13 martie 2009, la care se adaugă T.V.A.-ul aferent chiriei de 38.757,92 RON, precum şi dobânda legală aferentă acestor sume, calculată de la data achitării fiecărei sume şi până la data plăţii efective, sumele urmând a fi actualizate cu rata inflaţiei.

Totodată, a respins cererea de instituire a dreptului de retenţie până la plata sumelor datorate de pârâtă, ca neîntemeiat şi a respins capetele principale de cerere, ca neîntemeiate.

A obligat pârâta să plătească reclamantei suma de 12.313,49 RON, reprezentând cheltuieli de judecată (onorariu avocat, onorariu expert şi taxă de timbru).

Prin Decizia civilă nr. 231/A din 2 octombrie 2017, pronunţată de Curtea de Apel Galaţi, secţia I civilă a fost respins ca nefondat apelul declarat de pârâta SC B. SA CONSTANŢA împotriva încheierii din data de 27 aprilie 2016 şi a Sentinţei civile nr. 1802 din 5 octombrie 2016, pronunţate de Tribunalul Constanţa, secţia a II-a civilă. A fost obligată apelanta să plătească intimatei A. suma de 600 RON, cheltuieli de judecată în apel.

Pârâta SC B. SA Constanţa a declarat recurs împotriva Deciziei civile nr. 231/A din 2 octombrie 2017, pronunţate de Curtea de Apel Galaţi, secţia I civilă, motivele fiind, în esenţă, următoarele:

1. Interpretând şi aplicând, greşit dispoziţiile legale incidente, instanţa de fond a considerat că, în speţă, excepţia puterii de lucru judecat nu ar putea fi găsită întemeiată.

Potrivit art. 430 din C. proc. civ., "(1) Hotărârea judecătorească ce soluţionează, în tot sau în parte, fondul procesului sau statuează asupra unei excepţii procesuale ori asupra oricărui alt incident are, de la pronunţare, autoritate de lucru judecat cu privire la chestiunea tranşată. (2) Autoritatea de lucru judecat priveşte dispozitivul, precum şi considerentele pe care acesta se sprijină, inclusiv cele prin care s-a rezolvat o chestiune litigioasă".

Potrivit art. 431 alin. (2) din acelaşi cod, "Oricare dintre părţi poate opune lucrul anterior judecat într-un alt litigiu, dacă are legătură cu soluţionarea acestuia din urmă".

Astfel, urmează a se avea în vedere că art. 431 alin. (2) din C. proc. civ. reglementează prezumţia legală de lucru judecat (mijloc de probă), care reprezintă manifestarea pozitivă a autorităţii de lucru judecat; ca atare, într-o judecată ulterioară, partea care a câştigat un proces se poate prevala de dreptul recunoscut prin hotărârea din procesul anterior, care este înzestrată cu autoritate de lucru judecat, fără ca instanţa sau partea adversă din litigiul ulterior să mai poată supune dezbaterii existenţa dreptului.

Or, în cauza de faţă, se impun a fi reţinute, cu titlu de efect pozitiv al puterii de lucru judecat, considerentele instanţelor de judecată învestite cu soluţionarea cererilor legate de Contractele de închiriere nr. x din 13 martie 2009 şi nr. y din 13 martie 2009, formulate de reclamanta din prezenta cauză, considerente cuprinse în corpul hotărârilor judecătoreşti pronunţate în Dosarele nr. x/2012 şi nr. y/2012

Prin Decizia civilă nr. 336 din 16 aprilie 2014, pronunţată de Tribunalul Constanţa în Dosarul nr. x/2012, a fost respins recursul formulat de A. ca nefondat, reţinându-se în motivare că "Obiectul acţiunii, astfel cum acesta a fost determinat de recurenta reclamantă în raport de principiul disponibilităţii ce guvernează procesul civil, a constat în anularea contractului încheiat între părţi la data de 13 martie 2009, urmare a vicierii consimţământului recurentei, prin dol. (...) s-a invocat de către recurenta reclamantă faptul că ar fi fost indusă în eroare de către intimata prin anunţul întocmit de aceasta, în cuprinsul căruia s-ar fi ofertat vânzarea respectivelor apartamente, prioritate la cumpărarea acestor apartamente urmând a avea angajaţii societăţii pârâte. Într-adevăr, în cuprinsul acestui anunţ, se menţionează oferta de vânzare a celor 44 de apartamente. Tribunalul apreciază însă că acest anunţ nu a avut un caracter determinant în stabilirea clauzelor contractuale, în condiţiile în care în cuprinsul contractului încheiat ulterior acestui anunţ, încă din antetul acesteia, se menţionează în mod clar şi neechivoc natura contractului, ca fiind de închiriere, iar în cuprinsul acestuia sunt stabilite clar obligaţiile părţilor, tot prin raportare la obligaţiile reciproce specifice unui contract de închiriere şi nu de vânzare-cumpărare".

Prin Decizia civilă nr. 45 din 18 februarie 2014, pronunţată în Dosarul nr. x/2012, Tribunalul Constanţa a reţinut că natura actului juridic a cărei anulare se solicită este un contract de închiriere, care conţine şi o clauză de prioritate la cumpărare în favoarea reclamantei chiriaşe, în contul contravalorii chiriei lunare şi a avansului achitat pentru ultimele 9 luni şi 18 zile, fiind în mod valabil încheiat între părţile contractante.

Aşadar, natura contractelor încheiate între recurentă, în calitate de locator şi reclamanta din prezenta cauză, în calitate de locatar, este a unor contracte de închiriere, natura juridică constatată în mod implicit prin Decizia civilă nr. 336 din 16 aprilie 2014 şi Decizia nr. 45 din 18 februarie 2014, ambele pronunţate de Tribunalul Constanţa.

Nu în ultimul rând, urmează a se observa că, susţinerea instanţei în sensul că, în cadrul litigiilor anterioare, "nu a statuat asupra naturii juridice a celor două acte juridice civile, ci doar a arătat că erau analizabile în limitele cu care instanţele au fost învestite", nu ar putea fi primită, întrucât ceea ce s-a invocat nu a fost excepţia autorităţii de lucru judecat, ci excepţia puterii de lucru judecat, caz în care instanţa ar fi trebuit să analizeze considerentele celor două hotărâri judecătoreşti de natură a impune consecvenţa în judecată.

2. Printr-o interpretare eronată a dispoziţiilor legale incidente, au fost înlăturate criticile formulate cu privire la modalitatea de soluţionare a excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune.

Potrivit art. 1 din Decretul nr. 167/1958, "Dreptul la acţiune, având un obiect patrimonial, se stinge prin prescripţie, dacă nu a fost exercitat în termenul stabilit în lege. Odată cu stingerea dreptului la acţiune privind un drept principal se stinge şi dreptul la acţiune privind drepturile accesorii".

Potrivit art. 3 din Decretul nr. 167/1958, "Termenul prescripţiei este de 3 ani, iar în raporturile dintre organizaţiile socialiste, de 18 luni".

Potrivit art. 7 din acelaşi act normativ, "Prescripţia începe să curgă de la data când se naşte dreptul la acţiune sau dreptul de a cere executarea silită. În obligaţiile care urmează să se execute la cererea creditorului precum şi în acelea al căror termen de executare nu este stabilit, prescripţia începe să curgă de la data naşterii raportului de drept".

Raportat la dispoziţiile legale anterior menţionate, urmează a se observa că prescripţia dreptului material la acţiune începe să curgă de la data la care se naşte dreptul la acţiune, iar în prezenta cauză, de la data la care se invocă faptul că pârâta şi-a încălcat obligaţia stipulată în contract - în sensul de a vinde reclamantei imobilul la momentul la care aceasta îşi manifesta intenţia de cumpărare, respectiv de la momentul comunicării refuzului de a întocmi contractul de vânzare-cumpărare.

Or, în speţă, termenul de prescripţie a început a curge la data de 19 ianuarie 2010, data la care recurenta a notificat reclamanta în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare, cu privire la care, chiar instanţa consideră ca acesta reprezintă un refuz nejustificat de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare.

Introducerea cererii la data de 12 iunie 2015 apare ca fiind făcută cu depăşirea termenului de prescripţie, element în raport de care excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune trebuia admisă.

De altfel, la dosarul cauzei a fost depusă şi o invitaţie la conciliere directă, înaintată de reclamantă, prin care a convocat recurenta, prin Adresa nr. x din 29 aprilie 2011, la data de 16 mai 2011, în vederea rezolvării pe cale amiabilă a problemelor rezultate din Contractele nr. x din 13 martie 2009 şi nr. y din 13 martie 2009 şi a solicitat restituirea sumei totale de 39.158 euro.

Astfel, în măsura în care nu se va aprecia că termenul de prescripţie a început să curgă de la data de 19 ianuarie 2010, acesta a început să curgă de la data 16 mai 2011, dată la care reclamanta a solicitat restituirea sumei totale de 39.158 euro, cât şi rezolvarea problemelor legate de derularea celor două contracte.

Interpretând greşit dispoziţiile legale anterior menţionate, instanţa de fond a considerat că, în speţă, "sancţionarea contractelor la solicitarea unei părţi contractante poate fi cerută oricând pe durata executării contractului, având în vedere că părţile au stabilit că bunul se restituie proprietarului doar la sfârşitul perioadei contractate şi doar dacă posesorul lui nu îşi exprimă opţiunea de a-l cumpăra (art. 11 din contract) şi că acest act juridic încetează când intervine un contract de vânzare-cumpărare (art. x din contract)".

Instanţa de fond nu a înţeles a stabili, în concret, data de la care începe să curgă termenul de prescripţie de 3 ani.

3. Interpretând şi aplicând greşit dispoziţiile legale incidente, instanţa a considerat că voinţa părţilor contractante a fost aceea de perfecta antecontracte de vânzare-cumpărare, iar nu contracte de închiriere, interpretând, în mod greşit, normele de drept material incidente.

Instanţa, având de stabilit natura juridică a voinţei părţilor şi, pe cale de consecinţă, natura juridică a celor două contracte perfectate între părţi, nu a ţinut seama de dispoziţiile art. 6 din cele două contracte, potrivit cărora neplata la termen a 3 chirii va fi considerată o încălcare materială culpabilă a contractului, caz în care proprietarul are dreptul de a rezilia contractul printr-o simplă notificare, chiriaşul având obligativitatea de a elibera şi de a preda de îndată apartamentul închiriat.

Totodată, instanţa de fond nu a avut în vedere dispoziţiile art. 11 din cele două contracte, potrivit cărora la încetarea contractului de închiriere, locatarul are posibilitatea de a-şi exprima opţiunea în sensul achiziţionării apartamentului ce formează obiectul contractului de închiriere.

La soluţionarea capătului de cerere privind stabilirea naturii juridice a contractelor, instanţa nu a ţinut seama de Adresa nr. x din 21 martie 2012 emisă către intimată.

Instanţa de judecată, la momentul la care a realizat operaţiunea calificării naturii juridice a contractelor de închiriere ca fiind antecontracte de vânzare-cumpărare, nu a avut în vedere caracteristicile unui astfel de contract, realizând, cel puţin sub acest aspect, o interpretare eronată, prin raportare la art. 1295 din vechiul C. civ.

În mod eronat, cu încălcarea dispoziţiilor de drept material incidente în cauză, instanţa a procedat la recalificarea naturii juridice a contractelor de închiriere, în contextul în care, dispoziţiile contractuale au o natură juridică mult mai complexă, aspecte ce nu au fost analizate de instanţă.

Şi soluţia instanţei privind rezoluţiunea contractelor este eronată, întrucât efectul rezoluţiunii îl reprezintă desfiinţarea retroactivă a contractului, repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului, restituindu-şi una alteia tot ceea ce şi-au prestat în temeiul contractului desfiinţat.

Or, având în vedere că în prezenta cauză suntem în prezenţa unor contracte cu executare succesivă, nu este permisă aplicarea sancţiunii rezoluţiunii contractului, ci s-ar putea discuta despre o eventuală reziliere a convenţiei.

Sancţiunea rezilierii poate fi aplicată numai în situaţia în care o parte nu îşi îndeplineşte obligaţiile, iar în speţa de faţă, reclamanta este cea care este în culpă în executarea propriilor obligaţii, constând în plata chiriei aferente celor două imobile, însă instanţa nu a fost învestită cu o astfel de cerere.

Este contrară dispoziţiilor legale incidente şi soluţia pronunţată de instanţă cu privire la cererile formulate privind restituirea sumelor plătite cu titlu de avans şi de chirie în temeiul celor două contracte, întrucât sumele achitate de reclamantă, astfel cum acestea au fost individualizate în cuprinsul raportului de expertiză, reprezintă preţul folosinţei bunului, folosinţă de care reclamanta a beneficiat.

Din această ultimă perspectivă, urmează a se observa că susţinerea potrivit căreia s-ar putea promova, ulterior, o cerere introductivă de instanţă având ca obiect despăgubirea recurentei pentru lipsa de folosinţa a acestui imobil nu ar putea fi primită, de vreme ce părţile nu au urmărit perfectarea unui contract de vânzare-cumpărare cu plata preţului în rate, a unui antecontract de vânzare-cumpărare, ci un veritabil contract de închiriere cu un obiect determinat.

În drept, recursul a fost întemeiat pe dispoziţiile art. 488 pct. 8 din C. proc. civ.

Înalta Curte, în temeiul art. 493 alin. (2) C. proc. civ., a dispus efectuarea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului; acesta a fost redactat şi comunicat părţilor.

Intimata-reclamantă a depus punct de vedere la raport.

Prin Încheierea din 17 octombrie 2018, s-a dispus suspendarea judecării recursului declarat de recurenta-pârâtă SC B. SA Constanţa împotriva Deciziei civile nr. 231/A din 2 octombrie 2017, pronunţate de Curtea de Apel Galaţi, secţia I civilă, cauza fiind repusă pe rol prin încheierea din 15 mai 2019.

Prin încheierea din 15 mai 2019, Înalta Curte, constituită în completul de filtru, a admis în principiu recursul şi a fixat termen astăzi, în şedinţă publică, pentru soluţionarea acestuia.

Prin încheierile din cameră de consiliu din 2 octombrie 2019 şi respectiv 20 noiembrie 2019 s-a dispus îndreptarea erorilor materiale strecurate în minuta Încheierii din 15 mai 2019 şi respectiv 2 octombrie 2019.

Analizând recursul, Înalta Curte reţine următoarele:

O primă critică invocată de către recurentă vizează greşita respingere a excepţiei puterii de lucru judecat.

Prealabil, Înalta Curte arată că, deşi recurenta a invocat ca şi motiv de recurs art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., sub un prim aspect, invocă încălcarea dispoziţiilor art. 430 şi art. 431 alin. (2) C. proc. civ., aşadar încălcarea unor norme de procedură, aspecte care se circumscriu motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

Referitor la acest prim aspect, Înalta Curte constată că recurenta a reluat, integral, criticile exprimate în cererea de apel.

Susţinerile recurentei nu conţin critici, în sens propriu, împotriva deciziei recurate, din moment ce nu sunt altceva decât afirmaţiile aceleiaşi părţi făcute în faţa instanţei de apel, care şi-au primit deja o rezolvare prin hotărârea atacată.

Prezentarea din nou a argumentelor expuse în cererea de apel nu răspunde exigenţelor cerute de art. 486 alin. (1) lit. d) C. proc. civ., care impun invocarea unor critici care pot fi încadrate în motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 C. proc. civ., iar modul de redactare a cererii de recurs nu îngăduie determinarea limitelor sesizării Înaltei Curţi, învestite cu verificarea legalităţii hotărârii instanţei de apel.

Prin reluarea criticilor deja cenzurate de instanţa de apel, recurenta tinde să obţină o nouă verificare a susţinerilor sale, cu toate că legea recunoaşte doar dublul grad de jurisdicţie şi căile extraordinare de atac, iar nu şi al treilea grad devolutiv.

De aceea, chiar dacă prin decizia de apel se menţine hotărârea primei instanţe, al cărei raţionament este astfel confirmat, motivele de recurs trebuie să vizeze exclusiv obiectul căii de atac, care este constituit de decizia instanţei de prim control judiciar.

Singurul argument, ce poate fi reţinut de către instanţă şi care poate face obiectul analizei în recurs, vizează faptul că pârâta a invocat excepţia puterii de lucru judecat şi nu pe cea a autorităţii de lucru judecat, motiv pentru care instanţa de apel avea obligaţia de a analiza considerentele hotărârilor judecătoreşti indicare de către aceasta.

Înalta Curte constată că, în mod legal, raportat la dispoziţiile art. 431 alin. (2), coroborat cu art. 432 din C. proc. civ., instanţa de apel a analizat şi nu a reţinut efectul pozitiv al lucrului judecat.

Înalta Curte apreciază că se impune a se sublinia că puterea de lucru judecat presupune că hotărârea beneficiază de o prezumţie irefragabilă că exprimă adevărul şi că nu trebuie contrazisă de o altă hotărâre.

Autoritatea de lucru judecat şi puterea de lucru judecat nu sunt sinonime. Autoritatea de lucru judecat este o parte a puterii de lucru judecat. Existenţa unei hotărâri judecătoreşti poate fi invocată în cadrul unui alt proces, cu autoritate de lucru judecat atunci când se invocă exclusivitatea hotărârii, sau cu putere de lucru judecat, când se invocă obligativitatea sa, fără ca în cel de-al doilea proces să fie aceleaşi părţi, să se discute acelaşi obiect şi aceeaşi cauză.

Pentru a se invoca obligativitatea unei hotărâri judecătoreşti definitive privind soluţionarea unei probleme juridice nu este necesară existenţa triplei identităţi de părţi, cauză şi obiect, ci este necesară doar probarea identităţii între problema soluţionată definitiv şi problema dedusă judecăţii, instanţa de judecată fiind ţinută să pronunţe aceeaşi soluţie.

Principiul puterii de lucru judecat împiedică infirmarea constatărilor făcute într-o hotărâre judecătorească definitivă printr-o altă hotărâre judecătorească posterioară, dată în alt proces.

Noţiunea de proces echitabil presupune că dezlegările definitive date problemelor de drept în litigii anterioare, dar identice sub aspectul problemelor de drept soluţionate, au caracter obligatoriu în litigiile ulterioare, deoarece, în caz contrar, s-ar încălca principiul securităţii raporturilor juridice, cu consecinţa generării incertitudinii jurisprudenţiale.

Argumentul recurentei nu poate fi, însă, reţinut, în condiţiile în care analiza curţii de apel a avizat tocmai puterea de lucru judecat, instanţa reţinând că prin Sentinţa civilă nr. 8279 din 6 iunie 2013 şi respectiv prin Sentinţa civilă nr. 10197 din 24 iulie 2013, ambele pronunţate de Judecătoria Constanţa, nu s-a statuat asupra naturii juridice a celor două contracte, cenzurarea validităţii actelor făcându-se, în limitele învestirii, prin raportare la existenţa sau inexistenţa dolului.

Nici criticile care vizează încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material în ceea ce priveşte soluţionarea excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune şi a stabilirii voinţei părţilor de a încheia antecontracte de vânzare-cumpărare şi nu contracte de închiriere nu pot face obiectul analizei instanţei de recurs, întrucât prezentarea din nou a argumentelor expuse în cererea de apel nu răspunde exigenţelor cerute de art. 486 alin. (1) lit. d) C. proc. civ.

Indicarea normelor de drept material nu este suficientă pentru a răspunde exigenţelor impuse de legiuitor.

Având în vedere cele reţinute mai sus, Înalta Curte va respinge recursul declarat de recurenta-pârâtă SC B. SA Constanţa împotriva Deciziei civile nr. 231/A din 2 octombrie 2017, pronunţate de Curtea de Apel Galaţi, secţia I civilă. Totodată, în temeiul dispoziţiilor art. 453 alin. (1) din C. proc. civ., va obliga recurenta-pârâtă SC B. SA Constanţa la plata sumei de 5.400 RON, către intimata-reclamantă A., cu titlu de cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de recurenta-pârâtă SC B. SA Constanţa împotriva Deciziei civile nr. 231/A din 2 octombrie 2017, pronunţate de Curtea de Apel Galaţi, secţia I civilă, ca nefondat.

Obligă recurenta-pârâtă SC B. SA Constanţa la plata sumei de 5.400 RON, către intimata-reclamantă A., cu titlu de cheltuieli de judecată - onorariu avocat.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 2 octombrie 2019.

Procesat de GGC - LM