Limitation period for damages based on impossibility of performance vs. contractual rescission clause in real estate pre-contract

Asupra recursului de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la 02.04.2015 pe rolul Tribunalului Cluj, secţia civilă, reclamanţii A., B. şi C. au chemat în judecată pe pârâţii D. şi E., solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce o va pronunţa, să oblige pârâţii la plata sumei de 106.000 euro, în echivalent în RON la cursul afişat de B.N.R. la data plăţii, reprezentând despăgubiri echivalente cu valoarea terenului în suprafaţă de 2880 mp, situat în Floreşti, judeţul Cluj, înscris în C.F. nr. x Floreşti, sumă la care se adaugă dobânda legală aferentă, calculată de la data introducerii cererii de chemare în judecată până la achitarea integrală, cu cheltuieli de judecată.

Prin Sentinţa civilă nr. 397/22.09.2017, Tribunalul Cluj, secţia civilă, a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, invocată de pârâţi pe calea întâmpinării, a admis în parte acţiunea şi a obligat pârâţii, în solidar, la plata către reclamanţi a sumei de 54.720 euro, în echivalentul în RON la data plăţii, reprezentând despăgubiri echivalente cu contravaloarea imobilului-teren în suprafaţă de 2.880 mp, situat în Floreşti, jud. Cluj, înscris în C.F. nr. x Floreşti, nr. cadastral x, precum şi la plata dobânzii legale aferente acestei sume, calculate de la data introducerii cererii de chemare în judecată până la achitarea integrală a acesteia; pârâţii au fost obligaţi, în solidar, la plata către reclamanţi a sumei de 6.887 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată parţiale, reprezentând taxă de timbru şi onorariu expert principal F. şi au fost compensate cheltuielile de judecată reprezentând onorarii de avocat.

Împotriva acestei sentinţe, toate părţile au declarat apel, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.

Prin Decizia civilă nr. 43/A/2018 din 1 martie 2018, Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă, a respins apelul declarat de reclamanţii A., B. şi C., a admis apelul declarat de pârâţii D. şi E. şi a schimbat în tot sentinţa atacată, în sensul că a admis excepţia prescripţiei dreptului la acţiune şi a respins ca prescrisă acţiunea; au fost obligaţi intimaţii A., B. şi C. la plata către apelanţii D. şi E. a sumei de 8.069,27 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată în primă instanţă şi în apel.

Împotriva deciziei din apel, reclamanţii A., B. şi C. au declarat recurs, solicitând casarea sa şi trimiterea cauzei, spre o nouă judecată, instanţei de apel.

În motivare, au prezentat evoluţia litigiului în etapele procesuale anterioare şi au susţinut că hotărârea atacată cuprinde motive străine de natura cauzei şi a fost dată cu aplicarea greşită a normelor de drept material; au invocat, astfel, motivele de casare prevăzute la art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ.

Concretizând, au arătat că întreaga analiză cu privire la momentul de la care curge termenul de prescripţie are în vedere data la care s-a născut dreptul la acţiune al cumpărătorilor pentru a solicita rezilierea contractului pe care o califică ca fiind o executare indirectă, deşi nu au învestit instanţa cu o acţiune în reziliere, ci cu una în executarea prestaţiilor prin echivalent, astfel că hotărârea a fost pronunţată în baza unor motive străine de natura pricinii, cu încălcarea dispoziţiilor imperative ale art. 478 alin. (3) C. proc. civ.

În acest sens, au subliniat că instanţa a fost învestită cu o acţiune având ca obiect obligarea pârâţilor, în calitate de succesori în drepturi ai promitentului vânzător, la executarea prin echivalent a obligaţiei asumate, care nu mai poate fi executată în natură; astfel, au solicitat obligarea acestora la plata sumei reprezentând valoarea de circulaţie a terenului la data introducerii acţiunii, în temeiul art. 1073 - 1075 şi art. 1082 - 1084 C. civ. de la 1864 (prevederi reluate în art. 1.530 din noul C. civ.), iar nu rezoluţiunea convenţiei şi repunerea părţilor în situaţia anterioară, calificată de instanţa de apel în considerentele hotărârii drept o acţiune în executare indirectă, pentru care dreptul la acţiune s-a născut la împlinirea unui termen de 3 ani de la expirarea termenului stipulat de părţi în antecontract pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Au arătat că acţiunea privind executarea prin echivalent nu are la bază simpla neexecutare de către părţi a obligaţiei de a perfecta în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare la momentul emiterii titlului de proprietate, ci imposibilitatea efectivă şi totală de executare în natură a convenţiei.

Or, conform art. 1527 C. civ., creditorul poate cere întotdeauna ca debitorul să fie constrâns să execute obligaţia în natură, cu excepţia cazului în care o astfel de executare este imposibilă, astfel că, raportat la caracterul său subsidiar, dreptul la acţiune pentru o executare prin echivalent se naşte la momentul la care executarea în natură a devenit imposibilă.

În opinia recurenţilor, în mod judicios a reţinut prima instanţă că, în speţă, dreptul la acţiune pentru executarea prin echivalent s-a născut la momentul pronunţării Sentinţei nr. 12035/18.11.2014, prin care Judecătoria Cluj a stabilit, cu putere de lucru judecat, că nu mai este posibilă perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, ca urmare a înstrăinării valabile a dreptului de proprietate asupra terenului de către succesorii promitentului-vânzător; aşadar, de la data pronunţării deciziei sus-menţionate au avut reprezentarea efectivă a imposibilităţii obiective de executare în natură a obligaţiilor asumate prin antecontractului de vânzare-cumpărare din 7 martie 1994.

Au mai arătat recurenţii că în mod contradictoriu a reţinut curtea de apel că pe de o parte dreptul de a opta între o acţiune în prestaţie tabulară şi una în executare indirectă subzista până la data pronunţării Sentinţei nr. 12035/18.11.2014, iar pe de altă parte că termenul de prescripţie extinctivă curge de la împlinirea a 3 luni de la data emiterii titlului de proprietate asupra terenului.

În acest context, au susţinut că instanţa de apel, în argumentarea admiterii excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune, a avut în vedere momentul naşterii dreptului la acţiune în rezilierea contractului (deşi, raportat la natura de contract cu executare uno ictu, a actului juridic dedus judecăţii, sancţiunea care intervine este rezoluţiunea), făcând aplicarea prevederilor art. 1020 şi 1021 din C. civ. de la 1864, deşi acţiunea lor a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1075 şi următoarele din sus-menţionatul Cod.

Au subliniat recurenţii că instanţa de apel nu a analizat momentul naşterii dreptului la acţiunea în executarea prin echivalent a obligaţiei care a devenit imposibil de executat în natură şi au solicitat să se aibă în vedere că, raportat la data la care s-a stabilit că executarea în natură nu mai este posibilă, prin Hotărârea nr. 12035/18.11.2014 a Judecătoriei Cluj, acţiunea înregistrată la 02.04.2015 a fost formulată în cadrul termenului de prescripţie.

Intimaţii au depus întâmpinare, prin care au invocat excepţia inadmisibilităţii recursului; în subsidiar, au solicitat respingerea ca nefondat a acestuia.

Înalta Curte, în temeiul art. 493 alin. (2) C. proc. civ., a dispus efectuarea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului; acesta a fost redactat şi comunicat părţilor.

Prin încheierea din 28.03.2019, Înalta Curte, constituită în completul de filtru, a respins excepţia inadmisibilităţii, a admis în principiu recursul şi a fixat termen astăzi, în şedinţă publică, pentru soluţionarea acestuia.

Analizând recursul, Înalta Curte reţine următoarele:

Aşa cum a fost stabilită în etapele anterioare ale procesului, situaţia de fapt presupune încheierea, între antecesorul intimaţilor şi recurenţi, a unui antecontract de vânzare-cumpărare a terenului în suprafaţă de 2.880 mp, situat în Floreşti, jud. Cluj, înscris în C.F. nr. x Floreşti, nr. cadastral x. Ulterior, bunul a cărui vânzare a fost promisă prin antecontract a fost transmis de intimaţi, prin contract autentic de vânzare-cumpărare, către numiţii G. şi H.

Prin acţiunea ce face obiectul prezentului dosar, recurenţii-reclamanţi au solicitat obligarea succesorilor promitentului vânzător la plata sumei de 106.000 euro, în echivalent în RON la cursul afişat de B.N.R. la data plăţii, reprezentând despăgubiri echivalente cu contravaloarea terenului, sumă la care se adaugă dobânda legală aferentă, calculată de la data introducerii cererii de chemare în judecată până la achitarea integrală.

Acţiunea a fost admisă în parte de prima instanţă, care a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, invocată de pârâţi, reţinând, în esenţă, că dreptul la acţiune pentru executarea prin echivalent s-a născut la momentul pronunţării Sentinţei nr. 12035/18.11.2014, prin care Judecătoria Cluj a stabilit, cu putere de lucru judecat, că nu mai este posibilă perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, ca urmare a înstrăinării valabile a dreptului de proprietate asupra terenului de către succesorii promitentului-vânzător.

În apel, sentinţa primei instanţe a fost schimbată, în sensul că s-a admis excepţia prescripţiei dreptului la acţiune şi s-a respins ca prescrisă acţiunea.

Potrivit recurenţilor, decizia instanţei de prim control judiciar este nelegală.

Astfel, au arătat că întreaga analiză a curţii de apel cu privire la momentul de la care curge termenul de prescripţie are în vedere data la care s-a născut dreptul la acţiune al cumpărătorilor pentru a solicita rezilierea contractului, pe care o califică ca fiind o executare indirectă, deşi nu au învestit instanţa cu o acţiune în reziliere, ci cu una în executarea obligaţiei prin echivalent.

Au mai arătat că sunt contradictorii considerentele prin care curtea de apel a reţinut că pe de o parte dreptul de a opta între o acţiune în prestaţie tabulară şi una în executare indirectă subzista până la data pronunţării Sentinţei nr. 12035/18.11.2014, iar pe de altă parte că termenul de prescripţie extinctivă curge de la împlinirea a 3 luni de la data emiterii titlului de proprietate asupra terenului.

Înalta Curte constată că admiţând apelul declarat de apelanţii-pârâţi şi reformând sentinţa tribunalului, în sensul respingerii acţiunii ca prescrisă, instanţa de prim control judiciar a pronunţat o decizie cu încălcarea normelor de procedură, atât timp cât şi-a fundamentat concluzia pe considerente potrivit cărora dreptul la acţiunea în reziliere şi restituire a preţului s-a născut, conform clauzelor antecontractului, la trei luni de la emiterea titlului de proprietate.

În acord cu recurenţii, Înalta Curte constată că aceste considerente sunt străine de natura cauzei.

Astfel, este adevărat că prin antecontractul de vânzare-cumpărare s-a convenit că în ipoteza în care în termen de trei luni de la obţinerea titlului de proprietate asupra terenului vânzătorul nu face formele pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, cumpărătorii au dreptul la rezilierea contractului, iar vânzătorul va restitui dublul preţului.

În speţă însă, instanţa nu a fost învestită cu o acţiune în rezoluţiune şi restituire a dublului preţului, ci cu o cerere de obligare a succesorilor promitentului vânzător la executarea prin echivalent a obligaţiei asumate, prin plata unor despăgubiri echivalente cu valoarea terenului, ca urmare a imposibilităţii executării în natură a obligaţiei de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Aşadar, analizând excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune din perspectiva clauzei inserate în antecontract care vizează rezoluţiunea şi restituirea dublului preţului, curtea de apel a schimbat cauza cererii de chemare în judecată, prin care s-a solicitat executarea prin echivalent a obligaţiei de vânzare a terenului ce a făcut obiectul antecontractului.

Or, conform art. 9 alin. (2) C. proc. civ., care consacră principiul disponibilităţii, "obiectul şi limite procesului sunt stabilite prin cererile şi apărările părţilor", iar potrivit art. 478 alin. (3) C. proc. civ., ce dă expresie limitării efectului devolutiv al apelului la ceea ce s-a judecat în primă instanţă, "în apel nu se poate schimba calitatea părţilor, cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată (...)."

Având în vedere aceste considerente, Înalta Curte constată că dezlegările instanţei de prim control judiciar, care i-au fundamentat decizia de schimbare a sentinţei tribunalului, în sensul respingerii acţiunii, ca prescrisă, sunt un efect al încălcării regulilor de procedură, motiv pentru care, în temeiul art. 496 şi 497 C. proc. civ., va admite recursul, va casa decizia atacată şi va trimite cauza, în vederea unei noi judecăţi, curţii de apel, care urmează să reevalueze, prin prisma celor statuate în prezenta decizie, intervenirea prescripţiei dreptului material la acţiune şi, în măsura în care va aprecia că acţiunea a fost formulată înăuntrul termenului de prescripţie, va trece la examinarea pe fond a cererii.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de recurenţii-reclamanţi C., B. şi A. împotriva Deciziei civile nr. 43/A/2018 din 1 martie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă.

Casează decizia atacată şi trimite cauza, spre o nouă judecată, aceleiaşi instanţe.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 2 octombrie 2019.

GGC - NN