Priority of registered property title over unregistered reconstitution decree in conflict of titles; rejection of absolute nullity for sale of another's property

Deliberând asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Prahova, la data de 5 decembrie 2016, reclamanţii Oraşul Buşteni prin primar şi Consiliul Local Buşteni au chemat în judecată pe pârâtul A. şi au solicitat instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să-l oblige pe pârât să lase reclamanţilor în deplină proprietate şi posesie suprafaţa de 4000 mp situată în intravilanul oraşului Buşteni unitatea de producţie IX SIPA unitatea amenajistică 2B% tarla x, parcela Pd 142, teren având categoria de folosinţă pădure şi care este proprietatea oraşului Buşteni, făcând parte integrantă din izlazul comunal, cu cheltuieli de judecată.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 480 - 481 vechiul C. civ. rap. la art. 3 şi 4 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind C. civ.

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Prahova

Prin Sentinţa civilă nr. 779 din 26 februarie 2018, Tribunalul Prahova a respins acţiunea ca neîntemeiată, a obligat reclamantul să plătească pârâtului cheltuieli de judecată în cuantum de 8.161 RON, reprezentând onorariu avocat, şi a respins, ca neîntemeiată, cererea pârâtului privind obligarea reclamantului la plata sumei de 2.000 RON, reprezentând onorariu expert consilier.

3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti

Prin Decizia civilă nr. 1533 din 11 iunie 2018, Curtea de Apel Ploieşti, secţia I civilă, a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamanţii Oraşul Buşteni prin primar şi Consiliul Local Buşteni împotriva Sentinţei civile nr. 779 din 26 februarie 2018 pronunţată de Tribunalul Prahova.

4. Calea de atac formulată în cauză

Împotriva Deciziei civile nr. 1533 din 11 iunie 2018 pronunţată de Curtea de Apel au declarat recurs reclamanţii Oraşul Buşteni prin primar şi Consiliul Local Buşteni.

Recurenţii formulează următoarele critici, pe care le încadrează în dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.:

Instanţa de apel, comparând titlurile de proprietate, a concluzionat greşit că titlul pârâtului este mai bine caracterizat, fiind preferabil deoarece a fost primul transcris, iar pârâtul este în posesia terenului.

a. Întrucât reclamanţii au invocat faptul că titlul pârâtului este afectat de nulitate absolută prin fraudarea legii (pentru că, la momentul încheierii actului de schimb, terenul era proprietatea recurenţilor, nu a Regiei Naţionale a Pădurilor - Romsilva), instanţa de apel trebuia să analizeze prioritar dacă exista un titlu valabil, neafectat de nulitate, şi apoi să compare titlurile în funcţie de transcrierea în cartea funciară.

Este adevărat ca potrivit art. 33 din Legea nr. 7/1996:

"Dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real, în condiţiile prezentei legi, în folosul unei persoane se prezumă că dreptul există în folosul ei, dacă a fost dobândit cu bună credinţă, cât timp nu se dovedeşte contrariul". Însă, instanţa de apel, deşi reclamanţii au invocat lipsa bunei credinţe a intimatului în dobândirea bunului, nu motivează în nici un fel acest aspect, limitându-se să precizeze doar că intimatul ar fi făcut dovada unei posesii utile, neviciate de peste 10 ani.

b. Recurenţii susţin că titlul lor de proprietate este preferabil titlului pârâtului, pentru următoarele argumente:

Au dobândit dreptul de proprietate prin reconstituirea dreptului de proprietate, conform Legii nr. 18/1991, terenul în litigiu fiind parte din izlazul comunal constituit în anul 1919 prin exproprierea moşiei regale. Statul Român, prin Regia Naţională a Pădurilor - Romsilva, a dobândit dreptul de proprietate ca efect al naţionalizării, adică fără un titlu valabil.

Prin reconstituirea dreptului de proprietate asupra suprafeţei de 10,73 ha din care face parte şi suprafaţa de 4000 mp, Regia Naţională a Pădurilor - Romsilva a pierdut dreptul de proprietate şi, deşi a fost obligată prin hotărâre judecătorească să predea reclamanţilor terenul, cu rea-credinţă, l-a oferit la schimb pârâtului.

Contractul de schimb nr. x/06.12.1996 este lovit de nulitate absolută, deoarece la data încheierii schimbului terenul în cauză nu mai era proprietatea Statului Român, ci a reclamanţilor. În plus, ambele părţi ale contractului de schimb au fost de rea-credinţă, deoarece, pe de o parte, Regia Naţională a Pădurilor - Romsilva nu a adus la cunoştinţa reclamanţilor existenţa actului de schimb, a încheiat, la data de 7 mai 1997, un proces-verbal de predare primire scriptică a întregii suprafeţe de 10,73 ha, deşi ştia că la data de 6 decembrie 1996, o suprafaţă de 4000 mp din acest teren a făcut obiectul contractului de schimb încheiat cu pârâtul A., iar pârâtul, deşi a fost notificat, a refuzat să participe la discuţii cu privire la soluţionarea litigiului în cauză.

c. Recurenţii critică motivarea instanţei în sensul că pârâtul a dobândit dreptul de proprietate cu bună-credinţă, conform art. 1895 din C. civ. de la 1865 şi susţin că în cauză nu sunt îndeplinite condiţiile cerute de aceste prevederi legale.

În speţă, justul titlul al pârâtului este reprezentat de contractul de schimb nr. x/06.12.1996. Acest contract este lovit de nulitate absolută, deoarece la data încheierii actului, terenul în suprafaţă de 4000 mp nu era în proprietatea statului şi nu putea fi dat la schimb, ci se afla în proprietatea recurenţilor, al căror drept fusese recunoscut de Curtea Supremă de Justiţie, prin Decizia nr. 767 din 4 septembrie 1995.

Contractul de schimb este lovit de nulitate absolută şi pentru ca a fost încheiat cu rea credinţă, Regia Naţională a Pădurilor - Romsilva cunoscând la data încheierii lui faptul că acest teren este proprietatea recurenţilor şi având obligaţia legală de a-l preda acestora. La rândul său, pârâtul a fost invitat de mai multe ori la sediul Primăriei Buşteni pentru a rezolva acest litigiu şi nu poate invoca buna sa credinţă, deoarece cunoştea faptul că terenul aparţine reclamanţilor.

Prin urmare, justul titlu invocat de pârâtul A. este nul şi nu poate constitui o condiţie necesară pentru a dobândi dreptul de proprietate prin prescripţie achizitivă.

5. Procedura de filtru

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin Încheierea din data de 16 mai 2019, completul de filtru a analizat excepţia nulităţii recursului invocată de pârâtul A., a admis în principiu recursul declarat de reclamanţii Oraşul Buşteni prin primar şi Consiliul Local Buşteni şi a fixat termen de judecată în şedinţă publică pentru soluţionarea recursului la data de 19 septembrie 2019.

6. Apărările formulate în cauză

Intimatul A. a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepţia nulităţii recursului, excepţie analizată de instanţă prin încheierea de la data de 16 mai 2019. În subsidiar, a solicitat respingerea recursului, ca nefondat, menţinerea deciziei recurate, şi obligarea recurenţilor la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 2.340 RON, reprezentând onorariul de avocat.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Analizând decizia recurată, în limita criticilor formulate prin motivele de recurs, Înalta Curte constată că recursul nu este fondat, urmând a fi respins, pentru următoarele considerentele:

Recursul vizează următoarele aspecte, reluate în cuprinsul criticilor formulate, şi care pot fi structurate astfel: (a) nepronunţarea instanţei de apel asupra unor aspecte care vizau legalitatea titlului pârâtului şi care trebuiau analizate prioritar comparării titlurilor de proprietate în cauză, (b) preferabilitatea titlului de proprietate opus de reclamanţi şi (c) interpretarea greşită a dispoziţiilor art. 1895 din C. civ. de la 1865.

a. Este indiscutabil faptul că, în cauză, nu a existat un capăt de cerere distinct prin care reclamanţii să solicite constatarea nulităţii absolute a titlului de proprietate opus de pârât.

Curtea de apel a reţinut că atât în faţa primei instanţe, cât şi în faza de judecată a apelului, a fost pusă în discuţia părţilor problema nulităţii contractului de schimb (titlul de proprietate al pârâtului) pentru vânzarea lucrului altuia, astfel cum aceasta a fost susţinută de reclamanţii-apelanţi. Instanţa de apel a confirmat prin considerentele deciziei recurate dezlegarea data de tribunal în sensul că sancţiunea pentru vânzarea lucrului altuia este nulitatea relativă a actului juridic astfel încheiat, nulitate care poate fi invocată doar în interiorul termenului de prescripţie şi numai de către cumpărătorul bunului.

Prin urmare, instanţa de apel s-a pronunţat asupra susţinerilor reclamanţilor (în modalitatea procesuală în care aceştia au înţeles să le formuleze) legate de nulitatea actului juridic ce constituie titlul pârâtului, atrasă de împrejurarea că Regia Naţională a Pădurilor - Romsilva nu mai era, la data încheierii contractului de schimb, proprietarul imobilului ce a constituit obiectul contractului.

Pe de altă parte, recurenţii nu au argumentat prin motivele de recurs o nelegalitate atrasă de împrejurarea că instanţa de apel ar fi făcut o greşită apreciere asupra cauzei de nulitate invocată sau asupra regimului juridic aplicabil acesteia. Susţinerile vizând nulitatea absolută a actului determinată de fraudarea legii sau de cauza ilicită (formulate prin cererea de recurs) nu pot fi primite cât timp sunt, în opinia recurenţilor, atrase tot de lipsa calităţii de proprietar a Regiei Naţionale a Pădurilor - Romsilva la încheierea actului juridic ce constituie titlul de proprietate al pârâtului, aspect analizat de instanţa de apel. De asemenea, regimul juridic al nulităţii analizat de instanţa de apel nu este combătut prin argumente legale, recurenţii mulţumindu-se să susţină doar nulitatea absolută a titlului de proprietate al pârâtului.

Prin urmare, cât timp, instanţa de apel a răspuns argumentat susţinerilor legate de cauza de nulitate pretinsă în faţa instanţelor de fond - lipsa calităţii de proprietar a Regiei Naţionale a Pădurilor - Romsilva la încheierea actului juridic ce constituie titlul de proprietate al pârâtului, arătând că o astfel de împrejurare ar fi sancţionată cu nulitatea relativă şi care sunt motivele pentru care nu poate fi atrasă în cauză o astfel de sancţiune, pretenţiile formulate prin motivele de recurs legate de alte cauze de nulitate a actului juridic - fraudarea legii sau de cauza ilicită - şi care ar atrage sancţiunea nulităţii absolute (ambele întemeiate pe calităţii de proprietar a Regiei Naţionale a Pădurilor - Romsilva la încheierea actului juridic) nu pot fi primite.

Tot astfel, nu pot fi primite nici susţinerile formulate de recurenţi în sensul că, deşi au invocat lipsa bunei credinţe a intimatului în dobândirea bunului, instanţa de apel nu a motivat în niciun fel acest aspect, limitându-se să precizeze doar că intimatul ar fi exercitat o posesie utilă, neviciată de peste 10 ani.

Instanţa de apel a confirmat aspectele reţinute de prima instanţă vizând obţinerea avizelor necesare pentru perfectarea contractului de schimb care reprezintă titlul de proprietate al pârâtului, intabularea de către pârât a terenului în cartea funciară, plata de către acesta a impozitelor, aspecte care conturează buna-credinţă a intimatului.

Prin urmare, curtea de apel a considerat că reclamanţii nu au reuşit să răstoarne prezumţia de bună credinţă instituită de art. 1899 C. civ., însuşindu-şi în acest sens considerentele hotărârii pronunţate de tribunal, chiar dacă nu a răspuns detaliat (şi nici nu avea o obligaţie legală în acest sens) fiecărui argument al reclamanţilor în sens contrar.

b. Nu sunt fondate nici susţinerile privind dezlegarea dată de instanţă asupra preferabilităţii titlului pârâtului, urmare a comparării actelor juridice ce de opun în cauză cu privire la dreptul de proprietate asupra ternului în litigiu.

Astfel, titlul de proprietate invocat de reclamanţi îl constituie Decizia nr. 544 din 26 iulie 1991 emisă de Prefectura judeţului Prahova de reconstituire a dreptului de proprietate şi Ordinul Prefectului nr. 200/16.12.1993, supuse controlului judecătoresc şi confirmate în mod irevocabil prin Decizia civilă nr. 767 din 4 septembrie 1995 pronunţată de Curtea Supremă de Justiţie.

Pentru terenul în litigiu, pârâtul deţine contractul de schimb autentificat sub nr. x/06.12.1996, încheiat cu Regia Naţională a Pădurilor - Romsilva. Pârâtul a intabulat dreptul de proprietate asupra terenului în cartea funciară, conform Încheierii nr. 903 din 3 iunie 2003.

Prin urmare, cum ambele părţi deţin titluri de proprietate asupra terenului în litigiu, instanţa de apel a comparat titlurile ce se opun şi, întrucât acestea provin de la autori diferiţi, pentru a decide care dintre ele este mai caracterizat, a aplicat în mod legal criteriul preferabilităţii rezultat din realizarea formalităţilor de publicitate şi din posesie.

Cum pârâtul a intabulat dreptul de proprietate în cartea funciară prin Încheierea nr. 903 din 3 iunie 2003 şi se află în posesia bunului, instanţa de apel a decis corect că titlul său de proprietate este preferabil celui opus de reclamanţi.

Soluţia se întemeiază şi pe prevederile art. 33 din Legea nr. 7/1996, potrivit cu care:

"Dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real, în condiţiile prezentei legi, în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, dacă a fost dobândit sau constituit cu bună-credinţă, cât timp nu se dovedeşte contrariul", pe faptul că reclamanţii nu au reuşit să răstoarne prezumţia cuprinsă în textul de lege menţionat, ca şi pe împrejurarea că pârâtul se află în posesia terenului.

Înalta Curte nu va mai analiza susţinerile recurenţilor referitoare la nulitatea titlului de proprietate opus de pârât, deoarece a răspuns anterior acestor susţineri. Deoarece, pentru considerentele anterior expuse, hotărârea instanţei de apel este legală sub aspectul răspunsului dat reclamanţilor cu privire la aspecte legate de pretinsa nulitate a contractului de schimb, în compararea titlurilor de proprietate ce se opun, în mod corect, instanţa de apel a pornit de la premisa că ambele sunt acte juridice valabil încheiate.

c. Dispoziţiile art. 1895 din C. civ. de la 1865 au fost analizate de instanţă ca răspuns la apărarea subsidiară formulată de pârât în acest temei. Susţinerile reclamanţilor cu privire la nevalabilitatea actului juridic calificat drept just titlu şi cu privire la buna credinţă a pârâtului sunt identice cu cele prin care, în cuprinsul cererii de recurs, au susţinut nulitatea contractului de schimb în temeiul căruia pârâtul deţine bunul în litigiu. Prin urmare, ele nu vor mai fi reanalizate de instanţa de recurs.

În consecinţă, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul, iar în baza art. 453 C. proc. civ. va obliga pe recurenţii-reclamanţi la plata sumei de 2.340 RON către intimatul-pârât, cu titlu de cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanţii Oraşul Buşteni prin primar şi Consiliul Local Buşteni împotriva Deciziei nr. 1533 din 11 iunie 2018 pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti, secţia I civilă.

Obligă recurenţii-reclamanţi Oraşul Buşteni prin primar şi Consiliul Local Buşteni la plata sumei de 2.340 RON către intimatul-pârât A., cu titlu de cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 19 septembrie 2019.

GGC - CL