Start of prescriptive period for unjust enrichment claim arising from tenant’s property improvements: triggered by final judicial termination of lease, not completion of works

Asupra recursului de faţă, din examinarea actelor şi lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Ilfov, sub nr. x/2016, la 11 aprilie 2016, reclamantul A., în contradictoriu cu pârâta Unitatea Administrativ - Teritorială Comuna Ciorogârla, prin Consiliul Local al Comunei Ciorogârla şi Primarul Comunei Ciorogârla, a solicitat:

1. obligarea pârâtei la plata către reclamant a sumei de 1.472.655 RON (echivalentul sumei de 329,350 euro la cursul BNR) reprezentând contravaloarea sporului de valoare adus prin îmbunătăţiri necesare şi utile efectuate de reclamant asupra imobilului situat în com. Ciorogârla, Şos. x, jud. Ilfov, ce a format obiectul contractelor de închiriere nr. x/1994; nr. 1241/1999; nr. 5528/2004; nr. 6075/2009;

2. Constatarea dreptului de retenţie al reclamantului asupra imobilului pârâtei situat în com. Ciorogârla, Şos. x, jud. Ilfov până la achitarea integrală de către pârâtă a contravalorii sporului de valoare, conform art. 43 alin. (2) din O.U.G. nr. 40/1999;

3. În baza art. 451 C. proc. civ., obligarea pârâtei la suportarea cheltuielilor de judecată.

În drept, au fost invocate dispoziţiile O.U.G. nr. 40/1999, precum şi art. 192 şi urm. C. proc. civ.

Prin cererea reconvenţională depusă la 08 noiembrie 2016, pârâta Unitatea Administrativ - Teritorială Comuna Ciorogârla, reprezentantă legal prin Consiliul Local al Comunei Ciorogârla şi Primarul Comunei Ciorogârla, a solicitat instanţei:

1) să dispună evacuarea reclamantului, împreună cu familia acestuia, din imobilul în cauză, situat în Şos. x, judeţul Ilfov, pentru lipsa actului locativ şi ocupare abuzivă, în temeiul art. 1831 şi 1832 C. civ.

2) obligarea fostului chiriaş A. la plata chiriei datorate de către acesta, în baza Contractului nr. x/2009, de la data desfiinţării contractului şi până la data eliberării efective a imobilului în cauză, precum şi obligarea acestuia la repararea prejudiciilor de orice natură cauzate locatorului până la această dată, constând în lipsa de folosinţă a spaţiului în cauză, de la data ocupării abuzive a acestuia de pârâtul-reconvenţional, împreună cu familia acestuia, şi până la data eliberării efective a spaţiului de către aceştia.

În cazul în care, instanţa va constata că, în acţiunea introductivă, pârâta este căzută în pretenţiile reclamantului, se solicită compensarea pretenţiilor reclamantului cu cuantumul debitului datorat pentru chiriile neplătite de chiriaş şi cu cuantumul prejudiciilor cauzate pentru lipsa de folosinţă a imobilului în cauză, de la data la care reclamantul-pârât a căzut în pretenţii şi până la data achitării integrale a debitului datorat, către pârâta-reclamantă, cu compensarea şi a cheltuielilor de judecată.

Prin Sentinţa civilă nr. 1712 din 13 iunie 2017, Tribunalul Ilfov, secţia civilă, a admis excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, a respins cererea de chemare în judecată ca fiind prescrisă, a disjuns cererea reconvenţională şi a dispus formarea unui nou dosar cu termen de judecată la data de 05 septembrie 2017.

Împotriva Sentinţei civile nr. 1712 din 13 iunie 2017, pronunţată de Tribunalul Ilfov, secţia civilă, a declarat apel reclamantul A., solicitând admiterea apelului, în principal anularea hotărârii atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiaşi instanţe în baza art. 480 alin. (3) teza a II-a C. proc. civ., iar în subsidiar, anularea hotărârii atacate şi judecarea cauzei de către curtea de apel cu evocarea fondului, sens în care a solicitat admiterea acţiunii, astfel cum a fost formulată. De asemenea, a solicitat obligarea intimatei la suportarea cheltuielilor de judecată.

Prin Decizia civilă nr. 202 A din 5 martie 2018, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, a admis apelul formulat de apelantul-reclamant A. împotriva Sentinţei civile nr. 1712 din 13 iunie 2017, pronunţată de Tribunalul Ilfov, secţia civilă, a anulat sentinţa apelată şi a trimis cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă de fond.

La 12 aprilie 2018, pârâţii Unitatea Administrativ - Teritorială Comuna Ciorogârla, prin Consiliul Local al Comunei Ciorogârla şi Primarul Comunei Ciorogârla au declarat recurs împotriva Deciziei civile nr. 202 A din 5 martie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, prin care au solicitat admiterea recursului, casarea hotărârii recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare primei instanţe, respectiv Tribunalului Ilfov.

Prin cererea de recurs a fost invocat motivul de casare prevăzut la art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

În motivarea recursului, recurenţii-pârâţi au arătat, în esenţă, că hotărârea atacată a fost dată cu interpretarea şi aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 8 alin. (2) din Decretul nr. 167/1958, întrucât în mod greşit instanţa de apel a stabilit momentul de la care a început să curgă termenul de prescripţie a dreptului material la acţiune al reclamantului. Astfel, a considerat momentul rezilierii contractului şi restituirii imobilului proprietarului ca fiind data rămânerii irevocabile a Sentinţei civile nr. 5762 din 2 octombrie 2014 pronunţată de Judecătoria Cornetu, menţinută în recurs prin Decizia civilă nr. 227R din 17 martie 2016 a Tribunalului Ilfov, secţia civilă.

Au mai susţinut că ambele instanţe de fond şi de apel au stabilit greşit momentul de la care a început să curgă prescripţia.

Astfel, în mod greşit prima instanţă a echivalat momentul naşterii dreptului la acţiune cu momentul finalizării lucrărilor de îmbunătăţiri - 2007.

Recurenţii consideră că momentul la care reclamantul a cunoscut paguba, respectiv faptul că i s-a micşorat patrimoniul prin efectuarea respectivelor lucrări de îmbunătăţiri asupra unui imobil cu privire la care nu deţine niciun drept, poate să fie momentul de început când părţile au semnat şi au cunoscut prevederile de la art. II din contract, fie momentul la care a încetat de drept Contractul de închiriere nr. x/2009, pentru neplata chiriei şi, pe cale consecinţă, trebuia să restituie proprietarului spaţiul respectiv.

Arată că instanţa de apel a ignorat înţelegerea părţilor materializată în prevederile art. II lit. a) - i) din Contractul de închiriere nr. x/16.07.2009, din care rezultă fără dubiu că la data încheierii acestuia, reclamantul cunoştea paguba încercată, rezilierea acestui contract neavând relevanţă cu privire la momentul curgerii termenului de prescripţie a dreptului material la acţiune, atâta vreme cât părţile au convenit asupra chestiunilor legate de lucrările de construcţii realizate de chiriaş, acesta făcând reparaţii şi alte lucrări fără acordul proprietarului şi fără devize de cheltuieli aprobate în şedinţele de consiliu local.

Recurenţii reiterează susţinerile conform cărora este prescris dreptul material al reclamantului la acţiunea în pretenţii întemeiată pe îmbogăţirea fără justă cauză a pârâtei pentru lucrările de construcţii efectuate în baza Autorizaţiei de construire nr. x/27.03.2007 şi a Procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor nr. x din 27 martie 2008, deoarece termenul de prescripţie a început să curgă de la data pierderii posesiei legale asupra imobilului în cauză, respectiv, de la data încetării raportului juridic încheiat între părţi (01.10.2012) pentru cedarea folosinţei bunului imobil în cauză (pe o perioadă de 5 ani, începând cu 01.10.2007), conform Contractului de închiriere nr. x/2009.

La 27 iunie 2018, intimatul-reclamant A. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat şi menţinerea ca legală a hotărârii curţii de apel.

În temeiul art. 493 C. proc. civ., a fost întocmit raportul asupra admisibilităţii în principiu a recursului, iar prin încheierea din 9 octombrie 2018, s-a dispus comunicarea raportului către părţi.

Recurenţii-pârâţi au depus un punct de vedere asupra raportului întocmit, achiesând la concluziile acestuia.

Prin încheierea din 29 ianuarie 2019, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a admis în principiu recursul, stabilind termen în şedinţă publică, cu citarea părţilor.

Examinând decizia atacată, în limitele controlului de legalitate, în raport de criticile formulate şi de dispoziţiile legale incidente, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie reţine următoarele:

În stabilirea situaţiei de fapt, în cauză, instanţele de fond au reţinut că între părţi au fost încheiate mai multe contracte de închiriere pentru spaţiul în litigiu, iar prin Sentinţa civilă nr. 5762 din 2 octombrie 2014, rămasă definitivă, Judecătoria Cornetu a respins cererea reclamantului prin care a solicitat obligarea pârâtei să-i vândă imobilul locuinţă în discuţie şi a admis cererea reconvenţională a pârâtei, dispunând rezilierea Contractului de închiriere nr. x din 16.07.2009 încheiat între părţi.

Tribunalul a reţinut că reclamantul a invocat pe de o parte dispoziţiile art. 43 din Legea nr. 40/1999 privind răspunderea locatorului pentru sporul de valoare adus locuinţei prin îmbunătăţirile necesare şi utile, efectuate de către locatar, precum şi îmbogăţirea fără justă cauză, apreciind că dreptul reclamantului la despăgubiri este prescris, întrucât s-a născut odată cu efectuarea lucrărilor asupra imobilului, în cursul anului 2007, moment la care reclamantul trebuia să cunoască atât paguba suferită cât şi persoana care trebuie să suporte aceste cheltuieli.

Instanţa de apel a statuat că sunt incidente în speţă dispoziţiile C. civ. de la 1864 şi ale Legii nr. 114/1996, acţiunea urmând a fi soluţionată prin raportare la solicitarea de achitare a contravalorii îmbunătăţirilor în temeiul îmbogăţirii fără justă cauză, în raport de care a apreciat că dreptul material la acţiune nu este prescris, momentul la care reclamantul a cunoscut paguba fiind acela la care a cunoscut că a fost reziliat contractul de închiriere şi trebuie să restituie proprietarului spaţiul respectiv.

Pornind de la aceste considerente, se impune dezlegarea problemei de drept privind momentul începutului cursului prescripţiei extinctive, în limitele criticilor de nelegalitate invocate prin prezentul recurs.

În drept, potrivit art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., se poate cere casarea când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material.

Recurenţii-pârâţi critică decizia instanţei de apel sub aspectul stabilirii momentului de la care începe să curgă termenul de prescripţie, susţinând greşita aplicare a dispoziţiilor art. 8 alin. (2) din Decretul nr. 167/1958.

Potrivit art. 8 din Decretul nr. 167/1958:

"Prescripţia dreptului la acţiune în repararea pagubei pricinuite prin fapta ilicită, începe să curgă de la data când păgubitul a cunoscut sau trebuia să cunoască, atât paguba, cât şi pe cel care răspunde de ea.

Dispoziţiile alineatului precedent se aplică prin asemănare şi în cazul îmbogăţirii fără just temei".

Aşadar, cu privire la obligaţiile născute din delictul civil sau din faptul juridic licit al îmbogăţirii fără just temei, cursul prescripţiei dreptului la acţiune începe la data când păgubitul a cunoscut sau trebuia să cunoască atât paguba, cât şi pe cel care răspunde de ea.

Înalta Curte constată că pentru acţiunile izvorând din îmbogăţirea fără just temei, termenul de prescripţie începe să curgă, în primul rând, de la un moment subiectiv, respectiv din momentul în care cel care şi-a micşorat patrimoniul a cunoscut sau trebuia să cunoască atât faptul măririi altui patrimoniu, cât şi pe cel care a beneficiat de această mărire şi împotriva căruia se îndreaptă cu acţiunea în restituire.

Recurenţii-pârâţi susţin în recurs că momentul de la care a început să curgă termenul de prescripţie este data la care s-a semnat de către părţi Contractul de închiriere nr. x/2009, întrucât reclamantul cunoştea prevederile contractului care înceta de drept în cazul neplăţii chiriei şi trebuia să restituie proprietarului spaţiul respectiv. Pe de altă parte, mai susţin că prescripţia ar fi început să curgă cel târziu la data încetării raportului juridic de locaţiune (01.10.2012).

Contrar acestor susţineri, situaţia păgubitoare pentru reclamant a apărut la momentul la care au încetat raporturile de locaţiune prin reziliere judiciară, iar acesta a pierdut dreptul de folosinţă a imobilului cu privire la care a efectuat lucrările de îmbunătăţire, respectiv data de la care a rămas irevocabilă hotărârea prin care s-a dispus rezilierea Contractului de închiriere nr. x/16.07.2009 (respectiv Sentinţa civilă nr. 5762 din 2 octombrie 2014 pronunţată de Judecătoria Cornetu, rămasă irevocabilă prin Decizia civilă nr. 227R din 17 martie 2016 a Tribunalului Ilfov, secţia civilă).

Prin urmare, la momentul la care părţile au încheiat Contractul de închiriere nr. x/2009, toate îmbunătăţirile profitau intimatului-reclamant, care la acel moment nu putea să cunoască faptul că nu va putea beneficia de investiţia efectuată într-un imobil asupra căruia va pierde toate drepturile, în urma rezilierii judiciare a contractului de închiriere.

Contrar susţinerilor recurenţilor, raportul juridic de locaţiune nu a încetat la 01.10.2012, prin ajungerea la termen, şi nici în temeiului unui pact comisoriu, conform clauzei de la art. II lit. i) din Contractul de închiriere nr. x/16.07.2009, ci a încetat prin reziliere judiciară, conform Sentinţei civile nr. 5762 din 2 octombrie 2014 pronunţată de Judecătoria Cornetu, rămase irevocabile la 17 martie 2016 şi neatacate de unitatea administrativ teritorială comuna Ciorogârla.

Astfel, se cuvine a se sublinia faptul că, deşi prin cererea reconvenţională formulată de comuna Ciorogârla în Dosarul nr. x/2010, aceasta a solicitat, în principal, să se constate încetarea de drept a contractului de închiriere la data de 01.08.2009, în temeiul clauzei de la art. II lit. i) din contract, respectiv pentru neplata chiriei mai mult de o lună, instanţa nu a constatat intervenirea rezilierii convenţionale, ci a dispus rezilierea pe cale judiciară în temeiul art. 1020 - 1021 C. civ. 1864, cu efecte de la rămânerea irevocabilă a acestei hotărâri.

Referitor la criticile privind momentul reţinut de prima instanţă ca fiind momentul începutului prescripţiei dreptului material la acţiune (momentul finalizării lucrărilor de îmbunătăţire - 2007), aceste critici sunt formulate omisso medio, întrucât pârâţii nu au formulat apel împotriva considerentelor Sentinţei civile nr. 1712 din 13 iunie 2017, pronunţată de Tribunalul Ilfov, secţia civilă, fiind incidente dispoziţiile art. 488 alin. (2) C. proc. civ.

În concluzie, prin raportare la data rămânerii irevocabile a hotărârii prin care s-a dispus rezilierea judiciară a Contractului de închiriere nr. x/2009, în mod corect instanţa de apel a constatat că acţiunea este formulată înăuntrul termenului de prescripţie şi a trimis cauza spre rejudecare primei instanţe, având în vedere solicitarea expresă a apelantului-reclamant.

Pentru considerentele expuse, în raport de dispoziţiile art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalte Curte va respinge ca nefondat recursul.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenţii-pârâţi Unitatea Administrativ Teritorială Comuna Ciorogârla, prin Consiliul Local al Comunei Ciorogârla şi Primarul Comunei Ciorogârla împotriva Deciziei civile nr. 202 A din 5 martie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 9 aprilie 2019.

Procesat de GGC - NN