1988 sale of rural property: appeal allowed, lower decisions quashed, and first-instance judgment upholding the inclusion of the garden in the contract upheld

Asupra recursului în anulare de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei:

1. La 9 martie 1998 a fost înregistrată la Judecătoria Cluj Napoca acțiunea având ca obiect:

- constatarea că pe terenul de 6386 mp autorul reclamanților a construit o casă compusă din 3 camere.

- constatarea că în baza titlului de proprietate nr. 25885/169 din 19 octombrie 1995 pârâților le-a fost retrocedat terenul moștenit de la autorul lor comun, inclusiv cel de 6386 mp și

- ieșirea din indiviziune, iar, în caz de refuz, să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, în baza antecontractului din 25 mai 1988 cu pârâtul P.P.

Prin cererea reconvențională s-a solicitat:

- constatarea nulității absolute a antecontractului dintre reclamant și P.P., încheiat la 25 mai 1988 și

- partajul terenului de 6386 mp între pârâții contestatori.

2. Prin sentința civilă nr. 5579 din 20 iulie 2000 au fost admise în parte acțiunea principală și cererea reconvențională, lui P.P. i s-a atribuit lotul de 7438 mp și construcțiile și s-a perfectat contractul de vânzare-cumpărare pe temeiul antecontractului din 25 mai 1988.

În apel, prin decizia nr. 150 din 2 februarie 2001, a fost obligat P.P. să încheie contractul de vânzare-cumpărare pentru 1097 mp și construcție, iar pentru restul terenului s-a decis partajul în cote egale.

Curtea de apel, prin decizia nr. 2010 din 25 septembrie 2001, s-a respins recursul reclamanților ca nefondat.

II. Recursul în anulare

De la data de 25 mai 1988, când s-a încheiat antecontractul și s-a plătit prețul de 85.000 lei, cumpărătorii au intrat în stăpânirea bunurilor cumpărate „proprietatea moștenită de la părinți”, inclusiv grădina în suprafață de 6386 mp aflată în prelungirea curții.

Așadar, obiectul antecontractului l-a constituit imobilul – casă, acareturi, curte și grădină, astfel cum au fost identificate prin expertiza B.M.

Această promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare s-a încheiat cu consimțământul fraților vânzătorului, în acord cu antecesorul lor care îl cunoștea pe cumpărător, astfel că sentința primei instanțe este legală.

3. Recursul în anulare este fondat.

3.1. Antecontractul de vânzare-cumpărare, încheiat de cele 2 părți la 25 mai 1988 face dovada unei convenții care constituie o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare.

Părțile din proces nu contestă realitatea și natura juridică a acestei promisiuni bilaterale, dar, în litigiu este întinderea obiectului ei, mai precis grădina de 6386 mp.

S-a probat că pe acest teren antecesorul pârâtului-vânzător a edificat o casă compusă din 3 camere și anexe gospodărești, care fac obiectul acelei convenții din 25 mai 1988.

Într-adevăr se poate considera că la această dată, 25 mai 1988, terenul (grădina) nu se afla în patrimoniului vânzătorului, iar, pe de altă parte „funcționa” interdicția de vânzare impusă de art. 30 din Legea nr. 58/1974.

Totuși, urmând procedura de reconstituire a dreptului de proprietate, conform Legii nr. 18/1991, prin titlul de proprietate nr. 25885/169 din 19 octombrie 1995 pârâților li s-a retrocedat terenul moștenit de la autorul lor comun, inclusiv grădina în suprafață de 6386 mp.

3.2. Luând act de această retrocedare prin reconstituirea dreptului de proprietate funciară, rezultă că, în prezent și ca efect al abrogării Legii nr. 58/1974, promisiunea de vânzare bilaterală din 25 mai 1988, poate fi „transformată” într-un contract perfect căci vânzătorii pot dispune de bunurile respective, fiind titularii dreptului de proprietate asupra lor.

Relativ la obiectul vânzării, cu referire specială la grădina de 6386 mp, probele, sintetizate juridic în motivarea recursului în anulare, atestă că voința reală a părților a vizat și această suprafață de teren.

Potrivit art. 977 C. civ. „interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților contractante și nu după sensul literal al termenilor”, iar, conform art. 982 „Toate clauzele convențiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia înțelesul ce rezultă din actul întreg”.

Înscrisul, devenit contract de vânzare-cumpărare, încheiat la 25 mai 1988, cuprinde expresia privind obiectul vânzării: „proprietatea moștenită de la părinți”, vânzătorul confirmând la interogatoriu că acest contract este valabil și se opune la cererea reconvențională având ca obiect nulitatea convenției.

Împrejurările de fapt ulterioare datei de 25 mai 1988 constând în preluarea în stăpânire a întregului imobil, inclusiv „grădinei de 6386 mp, aflată în prelungirea curții, precum și în plata prețului de 85.000 lei, conform actului adițional din 2 iunie 1988, confirmă faptul că voința reală a vânzătorului și cumpărătorului a vizat și grădina.

De altfel, era de notorietate că întreg imobilul moștenit de la părinți cuprindea casa, anexele gospodărești, curtea și grădina, ceea ce corespunde și specificului structurii gospodăriei rurale.

3.3. Relativ la consimțământul fraților comoștenitori, în mod corect și în acord cu aceleași mijloace de probă, se relevă în recursul în anulare că „este cu atât mai verosimilă ipoteza încheierii vânzării cu consimțământul părților, cu cât la data încheierii antecontractului însuși antecesorul lor a consimțit, deoarece îl cunoștea pe cumpărător”.

De altfel, după 25 mai 1988 și, apoi, după 19 ianuarie 1995, frații vânzătorului nu au inițiat nici o procedură legală pentru deposedarea cumpărătorului reclamant de grădină, formulând, în acest proces, cererea reconvențională, la care, cum s-a arătat, s-a opus P.P.

În consecință, ambele decizii sunt esențial nelegale și vădit netemeinice, urmând a fi casate și a se respinge apelul pârâților contra sentinței civile nr. 5579 din 20 iulie 2001 a Judecătoriei Cluj.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite recursul în anulare declarat de Procurorul General al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casație și Justiție împotriva deciziei nr. 2010 din 25 septembrie 2001 a Curții de Apel Cluj, secția civilă, și deciziei nr. 150 A din 2 februarie 2001 a Tribunalului Cluj, secția civilă, pe care le casează.

Respinge apelul declarat de pârâți împotriva sentinței civile nr. 5579 din 20 iulie 2000 a Judecătoriei Cluj, pe care o păstrează.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 11 octombrie 2004.