Judicial substitution of authentic deed barred where preliminary sale contract lacks corporate capacity or representative intent

Asupra cererii de recurs de faţă, din examinarea actelor şi lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin Sentinţa civilă nr. 1323 din 6 iunie 2016 pronunţată în Dosarul nr. x/2014 al Tribunalului Maramureş a fost admisă în parte cererea formulată de către reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâţii SC C. SRL, reprezentată prin D., în calitate de administrator statutar şi E. SA, şi în consecinţă, s-a constatat că, în baza antecontractului de vânzare - cumpărare sub semnătură privată încheiat la 15 iunie 2011 între reclamanţii A. şi B., în calitate de vânzători şi SC C. SRL prin administrator statutar D., în calitate de cumpărător, au fost achiziţionate imobilele situate în Borşa, str. x şi nr. 37 A, judeţul Maramureş, în natură teren în suprafaţă de 1.045 mp şi construcţii P + 2, cu destinaţia motel restaurant, înscrise în CF x Borşa, provenită din conversia pe hârtie a CF nr. x. A fost obligată pârâta SC C. SRL, prin administrator statutar D., să se prezinte în faţa notarului public în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, în caz contrar sentinţa urmând să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. A fost dispusă înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit de pârâta SC C. SRL în condiţiile expuse anterior. A fost obligată pârâta E. SA să plătească reclamanţilor suma de 216.480 Euro sau echivalentul în RON la data plăţii, cu titlu de diferenţă de preţ neîncasat pentru imobilul înstrăinat pârâtei SC C. SRL şi care face obiectul Contractului de credit nr. x din 10 iunie 2011. A fost respinsă cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâta E. - Sucursala Baia Mare. A fost obligată pârâta SC C. SRL să plătească reclamanţilor suma de 13.852,60 RON cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut faptul că, prin cererea formulată la data de 18 octombrie 2011, precizată în mai multe rânduri, reclamanta SC C. SRL a chemat în judecată pe pârâta SC E. IFNSA solicitând instanţei să dispună rezoluţiunea Contractului de credit nr. x din 10 iunie 2011 încheiat între părţi, obligarea pârâtei la plata daunelor interese contractuale în cuantum de 100.000 EUR, cu cheltuieli de judecată.

Prin cererea de intervenţie în interes propriu înregistrată în Dosarul nr. x/2011 la data de 7 noiembrie 2012 intervenienţii A. şi B. au solicitat în contradictoriu cu pârâţii SC C. SRL reprezentată prin D., în calitatea de administrator statutar, E. SA şi E. - Sucursala Baia Mare, ca prin hotărârea pronunţată să se constate că în baza antecontractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, încheiat la data de 15 iunie 2011, între reclamanţi în calitate de vânzători şi D. ca reprezentant al societăţii C. SRL, în calitate de cumpărătoare, aceasta din urmă a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilelor situate în Borşa, str. x şi nr. 37 A, judeţul Maramureş, în natură teren în suprafaţă de 1.045 mp şi construcţii P+2, cu destinaţia motel restaurant, înscrise în CF x Borşa, provenită din conversia pe hârtie a CF x Borşa; să se dispună obligarea pârâtei de rândul 1, să se prezinte în faţa notarului public în vederea semnării în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare, în caz contrar, sentinţa pronunţată să ţină loc de act apt de întabulare. Să se dispună înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit de către pârâta SC C. SRL să se dispună obligarea pârâtei E. SA, prin Sucursala Baia Mare, la plata către reclamanţi a sumei de 216.480 Euro sau echivalentul în RON la data plăţii cu titlu de diferenţă de preţ neîncasat pentru imobilul înstrăinat pârâtei SC C. SRL sumă care face obiectul contractului de credit nr. x din 10 iunie 2011.

Prin încheierea pronunţată la data de 9 octombrie 2013, în Dosarul nr. x/2011, a fost admisă în principiu cererea de intervenţie principală şi s-a reţinut că, astfel cum reiese din conţinutul acesteia, titularii solicită printre altele şi obligarea pârâtei E. SA la plata unei sume de bani reprezentând credit acordat în vederea perfectării în formă autentică a antecontractului intervenit între titularii cererii de intervenţie şi reclamantă.

Prin încheierea pronunţată la data de 9 aprilie 2014 în Dosarul nr. x/2011, în temeiul art. 55 C. proc. civ., s-a dispus disjungerea cererii de intervenţie şi înregistrarea acesteia sub număr nou de dosar, sens în care a fost înregistrată ca cerere de chemare în judecată cu individualitate proprie în prezentul Dosar cu numărul x/2014

Prin încheierea de şedinţă pronunţată la data de 24 noiembrie 2014 în prezentul dosar s-a dispus suspendarea judecării cauzei în baza dispoziţiilor art. 244 pct. 1 C. proc. civ., până la soluţionarea irevocabilă a Dosarului x/2011 aflat pe rolul Curţii de Apel Cluj.

Prin Sentinţa civilă nr. 1638 din 30 aprilie 2014, pronunţată în Dosarul nr. x/2011, a fost respinsă excepţia inadmisibilităţii acţiunii invocată de către pârâtă, a fost respinsă ca neîntemeiată acţiunea formulată de către reclamanta SC C. SRL, în contradictoriu cu pârâtele E. SA şi E. Sucursala Baia Mare şi a fost obligată reclamanta la plata către pârâte a sumei de 6.200 RON cheltuieli de judecată.

Prin Decizia civilă nr. 134 din 3 februarie 2015, pronunţată de Curtea de Apel Cluj în dosarul cu acelaşi număr, au fost respinse apelurile declarate împotriva sentinţei civile nr. 1638/30 aprilie 2014 de către reclamanta SC C. SRL (pârâta din prezentul dosar) şi E. SA, iar recursul declarat de către reclamanta SC C. SRL, împotriva acestei decizii a fost respins de către Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie prin Decizia nr. 141 din 28 ianuarie 2016.

În considerentele Deciziei civile nr. 134 din 3 februarie 2015 s-a reţinut că, între reclamanta apelantă în calitate de împrumutat, respectiv SC C. SRL, şi pârâta intimată, titulară a cererii de aderare la apel în calitate de creditor, respectiv E. SA, a intervenit contractul de credit nr. x din 10 iunie 2011 având ca obiect acordarea unui credit în sumă de 370.000 EUR pe o perioadă de 60 de luni. Potrivit art. II din contract, destinaţia creditului este una precisă. Astfel, creditul va fi utilizat pentru refinanţarea altor credite, pentru plata sumei necesare radierii ipotecilor înscrise în favoarea F. Borşa pentru SC G. SRL şi pentru achiziţionare imobil conform procesului-verbal de aprobare a creditului. Potrivit art. VII pct. 3 din contract, împrumutatul se obligă să folosească creditul primit în scopul pentru care a fost solicitat şi aprobat, în condiţiile contractual asumate. S-a reţinut totodată că, pârâta intimată, societate de credit, avea dreptul să se asigure că, creditul acordat este folosit doar în scopul pentru care a fost acordat, sens în care, în mod temeinic şi justificat de neperfectarea contractului de vânzare-cumpărare a bunului imobil, avea dreptul să refuze eliberarea sumei de bani aprobată cu titlu de împrumut în acest scop, motiv pentru care s-a apreciat că nu se poate reţine vreo culpă în neexecutarea contractului de credit, iar în consecinţă, cererea de rezoluţiune formulată a apărut în mod justificat ca neîntemeiată, motiv pentru care a fost respinsă.

Astfel, s-a stabilit cu putere de lucru judecat faptul că destinaţia creditului acordat prin contractul de credit nr. x încheiat la data de 10 iunie 2011 este una precisă, respectiv creditul va fi utilizat pentru refinanţarea altor credite, pentru plata sumei necesare radierii ipotecilor înscrise în favoarea F. Borşa pentru SC G. SRL şi pentru achiziţionare imobilului conform procesului-verbal de aprobare a creditului, respectiv a imobilului proprietatea reclamanţilor din prezentul dosar care face şi obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat sub semnătură privată la data de 15 iunie 2011.

În situaţia de faţă, prin înscrisul sub semnătură privată încheiat la data de 15 iunie 2011 între reclamanţii A. şi B. pe de o parte şi D. în calitate de reprezentantă a SC C. SRL s-a prevăzut vânzarea unui imobil situat în Borşa, str. x şi a terenului aferent în suprafaţă de 1.045 m2, înscris în CF x la suma de 270.000 Euro. În cuprinsul înscrisului s-a menţionat că suma se va achita de E. SA societăţii C. SRL la semnarea actului de vânzare cumpărare la notariat, odată cu instituirea ipotecii de rang I în favoarea E.

Susţinerile pârâtei SC C. SRL în sensul că înscrisul sus menţionat nu îi este opozabil deoarece ar fi fost încheiat de D. în calitatea sa de persoană fizică şi nu în calitate de reprezentant al SC C. SRL au fost înlăturate de către prima instanţă raportat la conţinutul actului şi având în vedere că antecontractul de vânzare-cumpărare depus la pârâtă în vederea obţinerii unui împrumut este semnat de administratorul statutar D. şi poartă ştampila SC C. SRL ceea ce înseamnă că D. a acţionat ca reprezentant legal al societăţii cumpărătoare.

Din cuprinsul extrasului de Carte Funciară nr. x şi a Contractului de ipotecă de rang IV nr. 65 din 10 iunie 2011 a reieşit că reclamanţii A. şi B. s-au obligat să garanteze creditul în valoare de 370.000 Euro plus dobânzile aferente acordat SC C. SRL prin contractul de credit nr. x din 10 iunie 2011, să constituie o ipotecă pentru suma de 529.750 Euro + dobânzile aferente contractului de credit nr. x din 10 iunie 2011 asupra imobilelor: teren în suprafaţă de 1.045 mp şi construcţii - terasă, construcţii P+2, cu destinaţia motel restaurant şi casă, situate în Borşa, str. x şi 37 A, judeţul Maramureş, înscrise în CF x Borşa, provenită din conversia pe hârtie a CF nr. x, nr. top x, imobile aflate în proprietatea reclamanţilor A. şi B. La momentul realizării acordului de voinţă, imobilul din litigiu a fost ipotecat în favoarea F. SA Borşa, pentru un credit acordat SC G. SRL, societate în care reclamanţii A. şi B. sunt asociaţi. Din înscrisurile aflate la dosar, respectiv corespondenţa purtată de SC E. SA cu F. SA şi Ordinul de plată nr. x din 27 iulie 2011 reiese că a fost achitată suma datorată de SC G. SRL la F. SA, respectiv suma de 227.460 RON, pe ordinul de plată aflat la dosar, făcându-se menţiunea că această sumă reprezintă avans contravaloare imobil.

La data de 30 septembrie 2011 reclamanţii A. şi B. au înregistrat la E. SA - Sucursala Baia Mare o cerere prin care solicită informaţii legate de nerealizarea contractului de credit nr. x din 10 iunie 2011, susţinându-se că în situaţia de faţă, destinaţia creditului a fost pentru plata ipotecii instituite în favoarea F. SA cât şi pentru achiziţionarea imobilului ipotecat. Prin răspunsul comunicat reclamanţilor E. SA a susţinut că motivele pentru care Contractul de credit nr. x din 10 iunie 2011 nu s-a realizat decât parţial sunt neplata dobânzilor şi comisioanelor aferente acestui credit, respectiv neîntocmirea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare a imobilului în cauză.

Prin cererea înregistrată la 10 octombrie 2011 reclamanţii A. şi B. au solicitat pârâtei E. SA acordul în scris cu privire la vânzarea imobilului din str. x şi imobilul din Borşa str. x A în vederea întocmirii contractului autentic de vânzare cumpărare, care va avea loc la data de 14 octombrie 2011 la Biroul Notarului Public H. din localitatea Borşa. Prin răspunsul aflat la dosar, nr. 1087 din 11 octombrie 2011 pârâta SC E. SA - Sucursala Baia Mare a comunicat reclamanţilor faptul că nu poate să transmită acordul cu privire la vânzarea imobilului situat în Borşa str. x şi 37 A, întrucât SC C. SRL prin reprezentantul său legal a solicitat în mod repetat denunţarea unilaterală a contractului de credit nr. x din 10 iunie 2011 şi renunţarea la derularea acestuia, iar în Dosarul nr. x/2011 al Judecătoriei Vişeu de Sus s-a promovat o cerere de către SC C. SRL pentru radierea ipotecii înscrise asupra imobilului.

Ulterior prin cererea nr. x din 12 ianuarie 2012 SC G. SRL prin administrator B. şi-a manifestat voinţa de a prelua contractul de credit nr. x din 10 iunie 2011 în valoare de 370.000 euro pentru o perioadă de 5 ani şi cu o perioadă de graţie de 1 an de zile susţinându-se că din valoarea totală a creditului de 370.000 euro SC G. SRL a beneficiat de 53.000 euro, reprezentând achitarea creditului ipotecat restant la F. SA, radierea ipotecii instituită în valoarea F. SA finalizându-se la data de 12 august 2011, iar ipoteca de gradul IV s-a transformat în ipotecă de gradul I constituită în favoarea E. SA pentru suma de 528.000 euro, sumă ce reprezintă valoarea de piaţă a imobilului situat în Borşa str. x şi 37 A şi a terenului aferent în suprafaţă de 1.045 mp, ai cărui proprietari sunt reclamanţii.

Astfel, din cele expuse anterior a reieşit că vânzătorii promitenţi au fost de bună credinţă, au făcut demersuri în vederea perfectării contractului de vânzare cumpărare în formă autentică precum şi nenumărate demersuri la societatea creditoare pentru virarea diferenţei de preţ, demersurile nu au avut finalitate, dimpotrivă, împotriva acestora s-a pornit procedura executării silite asupra bunului adus în garanţie. Astfel, reclamanţii au consfinţit la instituirea ipotecii în vederea respectării contractului de credit şi în vederea garantării rambursării creditului, condiţionat de încheierea contractului de vânzare cumpărare. Contractul de vânzare-cumpărare întocmit sub semnătură privată este opozabil societăţii creditoare atât în ceea ce priveşte preţul, persoana vânzătorilor cât şi pe cea a cumpărătorilor, iar reclamanţii au dat dovadă de bună credinţă, au îndeplinit toate cerinţele în vederea perfectării contractului de vânzare cumpărare, neputându-li-se imputa acestora vreo conduita culpabilă.

Potrivit dispoziţiilor art. 222 alin. (2) C. proc. civ. D., asociatul cu drept de reprezentare a SC C. SRL a fost citată cu menţiunea personal la interogatoriu, însă aceasta nu s-a prezentat în faţa instanţei.

În situaţia de faţă antecontractul/promisiune de vânzare cumpărare încheiat la data de 15 iunie 2011 îndeplineşte cerinţele generale de valabilitate prevăzute de art. 948 din C. civ. de la 1864, respectiv capacitatea de a contracta, consimţământul valabil al părţilor ce se obligă, un obiect determinat şi o cauză licită. Convenţia încheiată de părţi, are valoare de antecontract de vânzare cumpărare, generând în sarcina ambelor părţi o obligaţie de a face, de a perfecta în viitor contractul în formă autentică, în situaţia de faţă, promitenta-cumpărătoare prin conduita sa refuzând încheierea contractului în formă autentică.

În condiţiile speţei, instanţa a apreciat că devin incidente următoarele dispoziţii legale: art. 2 alin. (1) şi art. 5 alin. (2) din Titlul X Circulaţia Juridică a Terenurilor din Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei precum şi alte măsuri adiacente, art. 969, art. 948, art. 1073 şi art. 1077 din C. civ. Instanţa a apreciat ca fiind aplicabile aceste dispoziţii legale deoarece pentru actul juridic este aplicabilă legea în vigoare la data încheierii acestuia atât în ceea ce priveşte condiţiile de validitate cât şi în ceea ce priveşte efectele actului juridic şi executarea obligaţiilor asumate de către părţi.

Antecontractul de vânzare-cumpărare fiind încheiat la data de 15 iunie 2011 regulile privind executarea acestuia sunt supuse legii în vigoare la acea dată respectiv dispoziţiilor C. civ. de la 1864. Această regulă reiese cu certitudine atât din dispoziţiile art. 6 alin. (2) şi 3 din noul C. civ. cât şi din dispoziţiile art. 102 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 conform cărora, contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea sa.

Instanţa a observat că, potrivit dispoziţiilor art. 2 alin. (1) din Titlul X Circulaţia juridica a terenurilor din Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, terenurile, indiferent că sunt situate în intravilanul sau extravilanul localităţilor şi indiferent de destinaţia sau întinderea lor, pot fi înstrăinate sau dobândite prin acte juridice între vii, sub sancţiunea nulităţii absolute, numai daca actul a fost încheiat în formă autentică. Dacă după încheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fără construcţii, una din părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.

Astfel convenţia părţilor reprezintă un antecontract bilateral de vânzare cumpărare, dând însă naştere în sarcina părţilor unei obligaţii de a face, constând în obligaţia de a încheia în formă autentică convenţia de înstrăinare a imobilului în cauză. Însă, pentru ca instanţa să poată pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, în condiţiile art. 1073 - 1077 C. civ. şi art. 5 alin. (2) din titlul X din Legea nr. 247/2005, trebuie să fie îndeplinite toate condiţiile necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate, fiind necesară dovada dreptului de proprietate asupra imobilului ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare.

În ceea ce priveşte solicitarea formulată de reclamanţi în sensul obligării pârâtei E. SA la plata diferenţei de 216.480 Euro sau a echivalentului în RON a acestei sume la data plăţii, s-a reţinut că prin contractul de credit nr. x din 10 iunie 2011, creditorul E. SA s-a obligat să pună la dispoziţia împrumutatului creditul acordat în condiţiile menţionate în contract. În situaţia de faţă, având în vedere reaua-credinţă a împrumutatului, respectiv SC C. SRL atât în ceea ce priveşte executarea contractului de credit cât şi a promisiunii de vânzare-cumpărare, s-a apreciat că plata poate fi efectuată direct promitenţilor-vânzători la momentul finalizării operaţiunii de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit de SC C. SRL în condiţiile stabilite prin prezenta hotărâre.

Pentru considerentele menţionate, acţiunea promovată în contradictoriu cu pârâţii SC C. SRL reprezentată prin D. şi E. SA s-a admis potrivit dispozitivului. În ceea ce priveşte cererea promovată de reclamanţii în contradictoriu cu pârâta E. - Sucursala Baia Mare, aceasta s-a respins în condiţiile în care contractul de credit nr. x din 10 iunie 2011 a fost încheiat între E. SA prin Sucursala Baia Mare şi SC C. SRL reprezentată prin D. şi nu între Sucursala Baia Mare în calitate de creditor şi SC C. SRL în calitate de împrumutat, iar pe de altă parte E. SA - Sucursala Baia Mare nu are personalitate juridică.

În baza art. 274 C. proc. civ., pârâta C. SRL a fost obligată să plătească reclamanţilor 13.852,60 RON cheltuieli de judecată reprezentând taxă judiciară de timbru.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel E. SA,

Intimaţii A. şi B. au formulat întâmpinare la apelul declarat de către Rocredit IFN SA

Prin Decizia civilă nr. 293/2018 din 22 mai 2018 pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă, a fost admis apelul declarat de E. SA împotriva Sentinţei civile nr. 1323 din 6 iunie 2016 pronunţată în Dosarul nr. x/2014 al Tribunalului Maramureş, care a fost schimbată în tot în sensul că a fost respinsă cererea de chemare în judecată formulată de B. şi A. în contradictoriu cu pârâţii SC C. SRL, E. SA şi E. SA. Au fost obligaţi intimaţii B. şi A. să plătească apelantei E. SA suma de 17.111,50 RON cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând taxă judiciară de timbru şi onorariu avocat.

Analizând apelul declarat din perspectiva actelor şi a lucrărilor dosarului, instanţa a reţinut următoarele:

Un prim aspect care a fost analizat se referă la enunţarea soluţiei dispuse de către instanţă cu privire la un al doilea apel declarat în cauză împotriva aceleiaşi Sentinţe cu nr. 1323 din 6 iunie 2016 pronunţată în Dosarul nr. x/2014 al Tribunalului Maramureş. Astfel, împotriva acestei sentinţe a declarat apel şi pârâta SC C. SRL, apel înregistrat iniţial în prezentul Dosar cu numărul x/2014

Conform încheierii şedinţei publice din data de 13 decembrie 2016, instanţa a pus în discuţia părţilor şi a disjuns apelul declarat de către pârâta apelantă SC C. SRL, având în vedere faptul că respectiva cale de atac era în stare de judecată din perspectiva admiterii unei excepţii procesuale peremptorii, spre deosebire de apelul declarat de către pârâta E. SA în vederea soluţionării căruia părţile au mai solicitat o suplimentare de probatoriu, instanţa luând în discuţie şi alte incidente procedurale.

Apelul declarat de către pârâta apelantă SC C. SRL a fost înregistrat sub un nou număr de Dosar (x/33/2016), iar potrivit dispoziţiilor art. 111 alin. (4) din R.O.I. a fost repartizat manual aceluiaşi complet.

Prin Decizia civilă nr. 1055 din 13 decembrie 2016 pronunţată în Dosarul x/2016, instanţa a admis excepţia de netimbrare a apelului şi în consecinţă a anulat ca netimbrat apelul declarat de către apelanta SC C. SRL împotriva Sentinţei civile nr. 1323/06 iunie 2016 pronunţată în Dosarul nr. x/2014 al Tribunalului Maramureş. Decizia a rămas irevocabilă prin nerecurare, sub imperiul vechiul C. proc. civ., act normativ incident prin raportare la data formării dosarului iniţial (în cursul anului 2011) în care a fost formulată o cerere de intervenţie disjunsă şi înregistrată apoi ca cerere de chemare în judecată separată în prezentul dosar.

În ceea ce priveşte solicitarea apelantei E. SA de anulare a sentinţei apelate ca nemotivată, urmată de trimiterea cauzei spre rejudecare, instanţa de apel a apreciat solicitarea ca neîntemeiată deoarece sentinţa analizată cuprinde o expunere a argumentelor care au format convingerea instanţei, respectiv respectă exigenţele minimale impuse de dispoziţiile art. 261 pct. 5 C. proc. civ.

În ceea ce priveşte apelul declarat de către pârâta E. SA, instanţa a reţinut că soluţionarea acestuia presupune o analiză a antecontractului în baza căruia reclamanţii-intimaţi A. şi B. au solicitat instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Cererea de chemare în judecată este atipică în raport de numeroasele demersuri cu obiect identic înregistrate pe rolul instanţelor de judecată şi care au dat naştere la o bogată jurisprudenţă în aplicarea dispoziţiilor art. 2 alin. (1) coroborat cu 5 alin. (2) din Titlul X "Circulaţia juridica a terenurilor, din Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei.

Aspectul particular constă în faptul că, în dosarul analizat, nu promitentul cumpărător cere instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, ci promitenţii vânzători, reclamanţii intimaţi A. şi B., concomitent cu obligarea pârâtei apelante E. SA să achite diferenţa de preţ dintr-un credit contractat.

Demersul de soluţionare a cererii de chemare în judecată şi implicit a căii de atac cu caracter devolutiv declarată împotriva sentinţei de primă instanţă prin care cererea de chemare în judecată a fost admisă, presupune ca element esenţial stabilirea identităţii părţilor contractante şi identitatea deplină dintre persoanele fizice şi juridice care şi-au asumat drepturi şi obligaţii prin actul sub semnătură privată şi cele care figurează ca părţi în procesul civil prin care se solicită instanţei valorificarea acestor drepturi pretins dobândite prin actul sub semnătură privată.

Instanţa a precizat ab initio faptul că, actul sub semnătură privată depus în probaţiune, probă esenţială în soluţionarea cauzei, este intitulat "contract de vânzare-cumpărare". Desigur că potrivit dispoziţiilor anterior enunţate ale art. 2 alin. (1) din Titlul X - "Circulaţia juridică a terenurilor, din Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, contractul este lovit de nulitate absolută ca şi contract de vânzare-cumpărare, dar în baza principiului conversiunii actelor juridice, doctrina şi practica judiciară au acceptat cu largă majoritate recalificarea acestor acte lovite de nulitate absolută pentru lipsa formei autentice în antecontracte de vânzare-cumpărare.

Iar în cazul concret analizat, acceptând existenţa unui antecontract de vânzare-cumpărare, instanţa a reţinut că trebuie stabilit din analiza conţinutului acestuia cine deţine calitatea de promitent cumpărător: societatea C. SRL sau persoana fizică D. În opinia instanţei de apel, menţiunile antecontractului încheiat la 15 iunie 2011 relevă faptul că persoana fizică D. a participat la încheierea antecontractului şi la semnarea acestuia în nume personal, deoarece nu există vreo referire în cuprinsul actului analizat care să dovedească intenţia de a acţiona în calitate de reprezentant al vreunei societăţi înfiinţate în baza Legii nr. 31/1990.

Dimpotrivă, în calitate de părţi ale antecontractului apar reclamanţii Roman şi persoana fizică D., promisiunea bilaterală de vânzare - cumpărare este semnată exclusiv de aceste persoane fizice fără vreo referire la faptul că doamna D. ar reprezenta în calitate de administrator vreo societate, iar înscrisul nu poartă ştampila vreunei societăţi. Toate aceste elemente au putut fi stabilite cu certitudine la ultimul termen de judecată din data de 15 mai 2018, termen la care, la solicitarea instanţei formulată în temeiul art. 139 alin. (1) din vechiul C. proc. civ., apărătorul ales al intimaţilor Roman a prezentat spre vedere originalul antecontractului de vânzare-cumpărare din data de 15 iunie 2011 încheiat între intimaţii A. şi B. cu D. Instanţa a constatat astfel, din confruntarea originalului, că înscrisul esenţial pentru soluţionarea dosarului nu poartă vreo ştampilă ci doar semnăturile părţilor contractante, persoane fizice, înscrisul fiind completat doar pe prima filă.

Referirea expresă din cuprinsul actului la faptul că preţul contractual se va achita dintr-un credit care va fi acordat societăţii C. SRL nu schimbă cu nimic concluzia anterioară, deoarece, calitatea de promitent cumpărător trebuie stabilită independent de sursa banilor cu care va fi achitat preţul contractual, cele două aspecte fiind distincte. Altfel spus, nu este obligatorie o identitate între promitentul cumpărător şi persoana fizică sau juridică care va achita preţul în baza unor raporturi juridice preexistente între acestea.

Mai mult, în opinia instanţei de apel, menţiunile înscrisului analizat relevă următorul aspect esenţial: în condiţiile în care societatea C. SRL apare în antecontract în calitate de entitate care va obţine un credit pentru plata preţului, nu a existat vreun impediment ca această societate să apară şi în calitate de promitent cumpărător, dacă aceasta ar fi fost intenţia reală a părţilor. Acest fapt nu a fost însă realizat, ci în calitate de (promitent) cumpărător apare doar persoana fizică D., fără menţiunea că ar reprezenta pe cineva.

Ulterior, la data de 26 august 2011 a fost redactată o altă propunere de antecontract de vânzare-cumpărare cu privire la acelaşi imobil, în care apare în calitate de promitent cumpărător societatea C. SRL Acest înscris nu a fost însă semnat de către reclamanţii A. şi B., deşi aceştia figurează expres în calitate de promitenţi vânzători.

Iar în ceea ce priveşte cererea adresată apelantei E. SA pentru eliberarea creditului, acest înscris nu este relevant pentru demersul de identificare a părţilor care şi-au asumat drepturi şi obligaţii prin antecontractul analizat în paragrafele precedente, fiind ulterior din perspectivă cronologică şi cu un obiect distinct. Aşa cum s-a arătat anterior, finanţarea pentru plata preţului reprezintă un aspect diferit faţă de stabilirea calităţii de promitent cumpărător.

În aceste circumstanţe, solicitarea de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de transfer al dreptului de proprietate către o persoană juridică, pârâta intimată, care nu şi-a asumat în vreun fel calitatea de promitent cumpărător al imobilului ipotecat, nu poate reprezenta un demers judiciar întemeiat. În mod subsecvent, dacă, pentru toate argumentele analizate, instanţa nu poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, nici cererea cu caracter accesoriu privind obligarea pârâtei reclamante E. SA la plata restului de preţ nu poate fi admisă, soluţionarea acestei cereri depinzând în mod esenţial de pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, act care să nască obligaţia de plată a restului de preţ. Or, în lipsa actului autentic obţinut în această manieră şi în lipsa unui transfer al dreptului de proprietate, nu s-a născut nici obligaţia subsecventă de plată a restului de preţ.

Pentru toate aceste argumente, în baza dispoziţiilor art. 296 alin. (1) din vechiul C. proc. civ., act normativ incident prin raportare la data introducerii cererii de chemare în judecată în dosarului iniţial care a trasat cadrul procesual sub aspectul normelor incidente (2011), instanţa a admis apelul declarat de E. SA, împotriva Sentinţei civile nr. 1323 din 6 iunie 2016 pronunţată în Dosarul nr. x/2014 al Tribunalului Maramureş, pe care o schimbat-o în tot în sensul că a respins cererea de chemare în judecată formulată de către reclamanţii B. şi A., în contradictoriu cu pârâţii SC C. SRL E. SA şi E. SA - Sucursala Baia Mare.

În baza dispoziţiilor art. 274 alin. (1) C. proc. civ., instanţa a obligat intimaţii B. şi A. să plătească apelantei E. SA suma de 17.111,50 RON cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând taxă judiciară de timbru în cuantum de 5.111,5 RON şi onorariu avocat în cuantum de 12.000 RON, justificat prin raportare la volumul de muncă depus şi cele şapte termene de judecată necesare pentru soluţionarea apelului.

Împotriva acestei decizii au formulat recurs A. şi B. solicitând în principal admiterea recursului, modificarea deciziei atacate şi respingerea apelului declarat de E. SA iar în subsidiar, admiterea recursului, casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare având în vedere că, deşi decizia este dată pe fond, în realitate instanţa nu a cercetat fondul.

În dezvoltarea criticilor întemeiate pe art. 304 pct. 6,8 şi 9 C. proc. civ. se arată că instanţa a statuat greşit că între consorţiul contractual şi litisconsorţiul procesual nu ar exista identitate. Soluţia de admitere a apelului declarat de E. SA cu consecinţa respingerii acţiunii introductive a fost motivată în totalitate pe o construcţie ce înfrânge voinţa părţilor apreciindu-se eronat că societatea C. SRL nu ar avea calitate de promitentă-cumpărătoare, respectiv că D. ar fi încheiat actul în nume propriu.

Recurenţii arată că promitenta cumpărătoare C. SRL şi-a exprimat acordul la cumpărarea imobilului iar intimata E. i-a asigurat că va pune la dispoziţia cumpărătoarei suma de 370.000 Euro cu destinaţia achiziţionare imobil, însă după semnarea contractului de credit, respectiv după semnarea contractului de ipotecă prin care recurenţii au garantat acordarea creditului cu bunul promis spre vânzare, intimata şi-a schimbat atitudinea, refuzând să transfere banii, pentru diferenţa de preţ opunându-se explicit la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Voinţa reală a părţilor la încheierea contractului de vânzare-cumpărare trebuie analizată în raport de toate elementele ce preced încheierea antecontractului de vânzare cumpărare şi nu în mod exclusiv de antecontractul de vânzare-cumpărare apreciat ca o piesă izolată, scoasă din contextul general de către instanţa de apel.

Printr-o altă critică se arată că instanţa de apel a nesocotit faptul că interpretarea convenţiilor se face după intenţia comună a părţilor potrivit art. 977 C. civ. Arată recurenţii că interpretarea corectă a convenţiei este aceea că achiziţionarea imobilului s-a făcut de către D. în numele societăţii pe care o reprezenta, respectiv în numele societăţii C., aceasta neacţionând în nume propriu ci în calitate de reprezentantă a societăţii, în această calitate fiind făcută şi cererea de acordare credit precum şi planul de afaceri ce a însoţit-o.

Instanţa a nesocotit conduita intimatei E. înainte şi după încheierea contractului de credit, aceasta obligându-se să pună la dispoziţia cumpărătoarei creditul cu destinaţie expresă. Reaua credinţă a intimatei E. cu privire la acest aspect a fost probată cu dovezile existente la dosar din care rezultă refuzul acesteia.

Arată recurenţii că nu ar fi semnat niciodată contractul de garanţie imobiliară, respectiv nu ar fi adus niciodată bunul adus garanţie dacă nu ar fi avut asigurarea intimatei că li se pune la dispoziţie diferenţa de preţ în contul transferului dreptului de proprietate.

Decizia recurată este criticată şi pentru faptul că instanţa a acordat mei mult decât s-a cerut în sensul că a respins acţiunea şi în raport de E. Sucursala Baia Mare cu toate că în raport de această entitate, acţiunea a fost respinsă de către instanţa de fond.

Printr-o ultimă critică se arată că instanţa de apel şi-a fundamentat soluţia în mod exclusiv pe scriptul sub semnătură privată intitulat contract de vânzare-cumpărare din data de 15 iunie 2011 interpretat ca fiind antecontract de vânzare-cumpărare, la termenul la care acesta a fost prezentat instanţei acesta a rămas în pronunţare deşi se impunea, în respectarea principiului aflării adevărului, administrarea de probe suplimentare.

Înalta Curte, analizând cu prioritate excepţia nulităţii recursului invocată de intimata E. SA o va respinge ca neîntemeiată având în vedere că susţinerile recurenţilor pot fi încadrate în motivele de nelegalitate invocate.

Analizând recursul din perspectiva criticilor formulate, Înalta Curte îl va respinge ca nefondat pentru considerentele ce succed.

Obiectul prezentului dosar este reprezentat de cererea recurenţilor-reclamanţi A. şi B. de pronunţare a unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Potrivit art. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan sau extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute. Condiţia actului autentic în această materie este cerută pentru valabilitatea contractului (ad validitatem).

În situaţia existenţei unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare(antecontract), materializată din punct de vedere probatoriu sub forma înscrisului sub semnătură privată, când partea care nu îşi execută obligaţia asumată de a vinde cu respectarea dispoziţiilor din Titlul X al Legii nr. 247/2005, instanţa de judecată poate suplini voinţa acesteia conform art. 5 alin. (2) din titlul X din actul normativ menţionat, pronunţând o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare.

Condiţia esenţială, care trebuie îndeplinită pentru ca instanţa să suplinească voinţa părţii care nu îşi execută obligaţia asumată, este reprezentată de existenţa unui act valid, respectiv un antecontract care să îndeplinească toate condiţiile de fond cerute de lege pentru validitatea sa, mai puţin pe cele de formă.

În cauză, astfel cum rezultă din situaţia de fapt reţinută, înscrisul cu titlu de antecontract de vânzare-cumpărare din data de 15 iunie 2011 nu îndeplineşte condiţiile legale pentru ca instanţa să îl poată reţine ca act susceptibil de a conduce la admiterea acţiunii astfel cum a fost formulată şi precizată deoarece, după cum în mod corect a reţinut instanţa de apel, nu există identitate între consorţiul contractual şi litisconsorţiul procesual.

Astfel, antecontractul este semnat de recurenţii-reclamanţi cu persoana fizică D. iar cererea de chemare în judecată este formulată în contradictoriu cu societatea C. pe considerentul că persoana fizică D. a acţionat în calitate de reprezentant al acestei societăţi.

Cum în cauză nu s-a făcut dovada acestui fapt, rezultă că instanţa nu poate suplini voinţa unei părţi care nu este semnatara antecontractului. Deşi recurenţii reclamanţi au învederat instanţei existenţa unor împrejurări de natură a reliefa relaţiile dintre părţi, toate acestea nu pot suplini voinţa de a contracta care trebuie manifestată expres şi care trebuie să nu lase niciun dubiu asupra angajamentului părţii în raport de care a fost formulată acţiunea.

Recurenţii au invocat motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 6, 8 şi 9 C. proc. civ.

Motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 6 C. proc. civ. poate fi invocat atunci când instanţa a acordat mai mult decât s-a cerut, ori ceea ce nu s-a cerut.

Din perspectiva acestui motiv de recurs s-a arătat că instanţa a acordat mei mult decât s-a cerut în sensul că a respins acţiunea şi în raport de E. Sucursala Baia Mare cu toate că în raport de această entitate, acţiunea a fost respinsă de către instanţa de fond.

Înalta Curte reţine că acest motiv de recurs are ca scop asigurarea respectării principiului disponibilităţii părţilor în procesul civil reglementat prin art. 129 C. proc. civ. alin. ultim în conformitate cu care, judecătorii hotărăsc numai asupra obiectului cererii deduse judecăţii. Astfel, instanţa nu poate depăşi limitele învestirii sale, după cum nu poate lăsa nesoluţionate capetele de cerere cu a căror judecare a fost învestită.

Raportat la aceste consideraţii, critica recurenţilor apare ca nefondată, instanţa de apel nedepăşind cadrul procesual stabilit de recurenţii reclamanţi şi nepronunţând o soluţie ultra petita, astfel cum nefondat se susţine.

Soluţia adoptată de instanţă este corespunzătoare faptului că hotărârea instanţei de fond a fost modificată în tot, în sensul respingerii cererii de chemare în judecată faţă de toate părţile în raport de care a fost formulată acţiunea.

Printr-o altă critică întemeiată pe 304 pct. 8 C. proc. civ. se arată că instanţa de apel a nesocotit faptul că interpretarea convenţiilor se face după intenţia comună a părţilor potrivit art. 977 C. civ., interpretarea corectă a convenţiei, în opinia recurenţilor, fiind aceea că achiziţionarea imobilului s-a făcut de către D. în numele societăţii pe care o reprezenta, respectiv în numele societăţii C.

Conform art. 304 pct. 8 C. proc. civ. acest motiv de recurs poate fi invocat atunci când instanţa, interpretând greşit actul juridic dedus judecăţii, a schimbat natura ori înţelesul lămurit sau vădit neîndoielnic al acestuia.

Nici această critică nu poate fi primită.

Astfel cum Înalta Curte a menţionat deja, instanţa de apel a avut în vedere voinţa părţilor în raport de situaţia de fapt din care rezultă că nu s-a depus la dosarul cauzei un înscris valid din punct de vedere al consimţământului societăţii C., manifestat expres, în sensul încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Criticile legate de conduita E. întemeiate pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. sunt de asemenea nefondate având în vedere că nu s-a dovedit în cauză existenţa raportului juridic principal respectiv existenţa unui act juridic valid de natură să permită instanţei să pronunţe o hotărâre în contradictoriu cu pârâta C., ca atare nici raportul juridic subsecvent E. nu poate fi susţinut.

Printr-o ultimă critică s-a arătat că instanţa de apel şi-a fundamentat soluţia în mod exclusiv pe scriptul sub semnătură privată intitulat Contract de vânzare-cumpărare din data de 15 iunie 2011 iar la termenul la care acesta a fost prezentat instanţei acesta a rămas în pronunţare deşi se impunea administrarea de probe suplimentare.

Critica este nefondată. Recurenţii invocă faptul că, în faza procesuală a încheierii dezbaterilor în faţa instanţei de apel se impunea administrarea de probe suplimentare. Conform art. 1169 din vechiul C. civ., aplicabil cauzei cel ce face o propunere înaintea judecăţii trebuie să o dovedească ceea ce însemnă că, în calitate de reclamanţi, recurenţii aveau obligativitatea depunerii la dosar a tuturor probelor necesare dovedirii pretenţiilor încă de la fond, or neîndeplinirea acestei obligaţii nu poate fi imputată instanţei.

Faţă de considerentele reţinute, în baza art. 312 C. proc. civ. Înalta Curte, va respinge ca nefondat recursul declarat de recurenţii A. şi B. împotriva Deciziei civile nr. 293/2018 din 22 mai 2018 pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge excepţia nulităţii recursului invocată de intimata E. SA.

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenţii A. şi B. împotriva Deciziei civile nr. 293/2018 din 22 mai 2018 pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi,15 mai 2019.

Procesat de GGC - LM