Judicial confirmation of property via artificial accession barred by expired building permit and lack of final acceptance

Deliberând asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

1. Obiectul cererii:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă, la data de 18 aprilie 2016, sub nr. x/2016, reclamanta A. SRL a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, şi Primăria Sector 5, prin Primar, să se constate că a dobândit dreptul de proprietate asupra construcţiei situate în Bucureşti, str. x, ca efect al accesiunii imobiliare artificiale.

În drept, a invocat dispoziţiile art. 488, ale art. 492 şi următoarele din C. civ.

Pârâtul Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecata ca fiind formulată împotriva unei persoane lipsite de calitate procesuală pasivă, iar pe fond, ca neîntemeiată.

Pârâta Primăria Sectorului 5 Bucureşti, prin Primar, a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acţiunii, ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă, iar pe fondul cauzei, respingerea acţiunii, ca neîntemeiată.

2. Hotărârile pronunţate în primul ciclu procesual:

Prin Sentinţa civilă nr. 1107 din 23 septembrie 2016, Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, a respins cererea de chemare în judecată, ca fiind formulată împotriva unor persoane lipsite de calitate procesuală pasivă.

Împotriva sentinţei a declarat apel reclamanta, care a susţinut nelegalitatea acesteia.

Prin Decizia civilă nr. 210 A din 6 martie 2017, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a admis apelul, a anulat sentinţa şi a trimis cauza, spre rejudecare, Tribunalului Bucureşti.

3. Hotărârile pronunţate în al doilea ciclu procesual:

În rejudecare, prin Sentinţa civilă nr. 1178 din 15 septembrie 2017, Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, a admis cererea de chemare în judecată şi a constatat că reclamanta a dobândit, prin efectul accesiunii imobiliare artificiale, dreptul de proprietate asupra construcţiilor edificate pe terenul situat în Bucureşti, str. x, identificate prin raportul de expertiză tehnică imobiliară în specialitatea construcţii efectuat în cauză de expertul B.

Împotriva sentinţei au declarat apel pârâţii Municipiul Bucureşti şi Primăria Sectorului 5 Bucureşti.

Prin decizia civilă nr. 124 A din 9 februarie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, au fost respinse, ca nefondate, apelurile formulate de apelanţii-pârâţi Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, şi Primăria Sector 5, prin Primar, împotriva Sentinţei civile nr. 1178 din 15 septembrie 2017, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă.

4. Cererea de recurs:

La data de 12 aprilie 2018 au fost înregistrate pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, sub nr. x/2016*, recursurile declarate de recurenţii-pârâţi Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, şi Primăria Sectorului 5 Bucureşti, prin Primar, împotriva Deciziei nr. 124 A din 9 februarie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

Prin cererea de recurs, recurentul-pârât Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, a solicitat casarea deciziei recurate cu consecinţa trimiterii cauzei, spre rejudecare, instanţei de apel.

În drept, recursul a fost întemeiat pe motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

În susţinerea recursului, acest recurent a susţinut că Municipiul Bucureşti, reprezentat prin Primarul General, nu are calitate procesuală pasivă în cauză.

În acest sens, a arătat că intimata-reclamantă este proprietara terenului situat în Bucureşti, str. x E, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/14 noiembrie 2005 de notarul public C.

În baza autorizaţiei de construire din 22 iunie 2007, emisă de către Primăria Sectorului 5 Bucureşti, intimata-reclamantă a început edificarea unei construcţii pe terenul sus-menţionat.

Competenţa administrativă de eliberare a autorizaţiei de construire nu echivalează cu calitatea procesuală pasivă în cererea prin care se solicită constatarea dreptului de proprietate asupra unei construcţii realizate fără autorizaţie, iar, pe de altă parte, edificarea construcţiei în baza autorizaţiei expirate echivalează cu lipsa autorizaţiei de construire.

Calitatea procesuală pasivă a Municipiului Bucureşti nu poate fi reţinută întrucât municipiul nu pretinde vreun drept de proprietate sau de creanţă asupra construcţiei.

Potrivit art. 492 C. civ., orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului, sunt prezumate a fi făcute de proprietarul acelui pământ pe cheltuiala sa şi că sunt ale lui, până se dovedeşte din contră.

Aşadar, reclamanta este proprietara terenului şi a construcţiei realizate pe terenul său şi cu materialele sale.

A susţinut acest recurent că instanţa de apel a interpretat greşit normele de drept material enunţate mai sus, considerând, în baza unei prezumţii relative, că reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra construcţiei în temeiul dreptului de accesiune, interpretarea instanţei fiind prea restrânsă.

Sub un alt aspect, s-a arătat că motivarea hotărârii instanţei de apel este circumscrisă exclusiv dispoziţiilor art. 492 C. civ., fără a se face aplicarea în cauză a dispoziţiilor Legii nr. 51/1991 şi ale Legii nr. 7/1996.

Astfel, potrivit art. 35 alin. (5) din Legea nr. 50/1991: "Construcţiile executate fără autorizaţie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi cele care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate şi nu pot fi intabulate în cartea funciară. În această situaţie se aplică în continuare sancţiunile prevăzute de lege."

Potrivit art. 1 din Legea nr. 50/1991, executarea lucrărilor de construcţii este permisă numai pe baza unei autorizaţii de construire sau de desfiinţare, emisă în condiţiile acestei legi, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil - teren şi/sau construcţii - identificat prin număr cadastral, în cazul în care legea nu dispune altfel.

Autorizaţia de construire constituie actul final de autoritate al administraţiei publice locale pe baza căruia este permisă executarea lucrărilor de construcţii corespunzător măsurilor prevăzute de lege referitoare la amplasarea, conceperea, realizarea, exploatarea şi utilizarea construcţiilor.

Potrivit art. 2 din Legea nr. 50/1991, autorizaţia de construire constituie actul de autoritate al administraţiei publice locale pe baza căruia se asigură aplicarea masurilor prevăzute de lege, referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea şi funcţionarea construcţiilor.

A conchis acest recurent că cel mai important aspect care trebuia avut în vedere în cazul lipsei autorizaţiei de construire este acela al sancţiunilor prevăzute de Legea nr. 50/1991 pentru lipsa autorizaţiei de construire şi nicidecum consolidarea unui drept în situaţia încălcării dispoziţiilor legale.

Recurenta-pârâtă Primăria Sector 5 Bucureşti, prin Primar, a criticat decizia recurată sub aspectul legitimării sale procesuale, respectiv din perspectiva inexistenţei unui drept de opţiune al reclamantei între a urma procedura de obţinere a autorizaţiei de construire conform Legii nr. 50/1991 şi a solicita să i se constate calitatea de proprietar asupra construcţiei edificate pe terenul propriu în temeiul accesiunii imobiliare artificiale.

În drept, recursul a fost întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

5. Încheierea de admitere în principiu a recursului:

Prin încheierea pronunţată camera de consiliu la data de 13 martie 2019, Înalta Curte a stabilit obligaţia achitării taxei judiciare de timbru în cuantum de 6.321,45 RON, în sarcina fiecărui recurent.

Recurenta-pârâtă Primăria Sectorului 5 Bucureşti, prin Primar, nu a depus dovada achitării taxei judiciare de timbru până la termenul de judecată acordat pentru verificarea admisibilităţii în principiu a recursurilor.

În raport de această împrejurare, la termenul de judecată din 8 mai 2019, Înalta Curte a invocat, din oficiu, excepţia nulităţii recursului declarat de recurenta-pârâtă Primăria Sectorului 5 Bucureşti, prin Primar, împotriva Deciziei nr. 124 A din 9 februarie 2018, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

Astfel, Înalta Curte a anulat recursul declarat de pârâta Primăria Sectorului 5 Bucureşti, prin Primar, împotriva Deciziei nr. 124 A din 9 februarie 2018, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă; admis, în principiu, recursul declarat de pârâtul Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, împotriva aceleiaşi decizii şi a stabilit termen de judecată în şedinţă publică, la data de 19 iunie 2019, cu citarea părţilor.

6. Considerentele Înaltei Curţi asupra recursului:

Examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte constată că recursul declarat de recurentul-pârât Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, este fondat, astfel că urmează a fi admis, pentru considerentele ce succed:

Primul motiv de recurs, prin care recurentul-pârât a susţinut că nu are legitimare procesuală pasivă în cauză nu poate fi primit, având în vedere că excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a fost dezlegată cu putere de lucru judecat.

Astfel, prin Sentinţa civilă nr. 1107 din 23 septembrie 2016, pronunţată în primul ciclu procesual, Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, a respins cererea de chemare în judecată, ca fiind formulată împotriva unor persoane lipsite de calitate procesuală pasivă, reţinând că reclamanta este proprietar, atât al terenului situat în Bucureşti, strada x nr. 1E, cât şi asupra construcţiei edificate pe acest teren, având în vedere că prezumţia instituită de art. 492 C. civ. nu a fost răsturnată; pe de altă parte, reclamanta nu a făcut dovada că pârâţii ar pretinde un drept de proprietate asupra materialelor din care a fost edificată construcţia în litigiu.

Prin urmare, o hotărâre de constatare a dobândirii dreptului de proprietate de către reclamantă nu poate fi opusă niciunuia dintre pârâţi, întrucât aceştia nu pretind un drept de proprietate sau de creanţă asupra construcţiei, singura persoană care ar putea emite o astfel de pretenţie fiind fostul proprietar al terenului.

A mai reţinut această instanţă că împrejurarea că pârâţii fac parte din categoria autorităţilor publice cu atribuţii în domeniul autorizării construcţiilor nu prezintă relevanţă sub aspectul calităţii procesuale pasive, întrucât autorizaţia de construire este un act administrativ, care nu are aptitudinea de a constitui sau de a transmite dreptul de proprietate, iar refuzul de a o emite nu echivalează cu contestarea dreptului de proprietate.

Însă, prin Decizia civilă nr. 210 A din 6 martie 2017, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a admis apelul declarat de apelanta-reclamantă A. SRL, a anulat sentinţa şi a trimis cauza, spre rejudecare, Tribunalului Bucureşti, reţinând că, întrucât litigiul poartă asupra legalităţii edificării construcţiei, din perspectiva respectării exigenţelor prevăzute în Legea nr. 50/1991, autorităţile locale au legitimarea de a figura ca părţi în proces.

Prin urmare, cum excepţia calităţii procesuale pasive a fost soluţionată în cauză cu caracter definitiv, recurentul-pârât nu poate repune în discuţie legitimarea sa procedurală.

În ceea ce priveşte criticile prin care s-a susţinut că instanţa de apel a făcut o greşită interpretare şi aplicare a normelor de drept material, care se circumscriu motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte reţine că instanţa de apel a validat raţionamentul tribunalului care, în rejudecare, a admis cererea de chemare în judecată şi a constatat că reclamanta a dobândit, prin efectul accesiunii imobiliare artificiale, dreptul de proprietate asupra construcţiilor edificate pe terenul situat în Bucureşti, str. x, identificate prin raportul de expertiză tehnică imobiliară în specialitatea construcţii efectuat în cauză de expertul B., în temeiul dispoziţiilor art. 492 C. civ., care instituie o prezumţie relativă de proprietatea ce nu a fost răsturnată.

De asemenea, curtea de apel a apreciat că dispoziţiile relative la autorizarea lucrărilor de construcţii cuprinse în Legea nr. 50/1991, precum şi cele cuprinse în Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, ca şi normele de aplicare a acesteia, nu înlătură prezumţia relativă de proprietate.

Prin cererea de apel, apelantul Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, a invocat prevederile art. 1 alin. (1) şi 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991, conform cărora:

"executarea lucrărilor de construcţii este permisă numai pe baza unei autorizaţii de construire sau de desfiinţare, emisă în condiţiile prezentei legi, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil - teren şi/sau construcţii - identificat prin număr cadastral, în cazul în care legea nu dispune altfel", respectiv, "construcţiile executate fără autorizaţie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi cele care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate".

În esenţă, apelantul-pârât a solicitat să se constate că intimata-reclamantă nu este îndreptăţită să solicite constatarea dreptului de proprietate asupra construcţiei pe care a edificat-o cu materiale proprii, pe terenul aflat în proprietatea sa, în lipsa unei autorizaţii valabile de construire şi în absenţa procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, conform art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991.

Înalta Curte constată că instanţa de apel s-a rezumat în mod formal la a aprecia că dispoziţiile relative la autorizarea lucrărilor de construcţii cuprinse în Legea nr. 50/1991, precum şi cele cuprinse în Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, ca şi normele de aplicare a acesteia, nu înlătură prezumţia relativă de proprietate instituită de art. 492 C. civ., fără a examina dacă, în situaţia particulară dedusă judecăţii, titularul cererii de chemare în judecată are deschisă posibilitatea constatării dobândirii dreptului de proprietate exclusiv în temeiul dispoziţiilor C. civ., care reglementează accesiunea artificială imobiliară.

Or, prin Decizia nr. 13/2019 din 8 aprilie 2019, publicată în M.O. nr. 440/3.06.2019, admiţând recursul în interesul legii promovat de Colegiul de conducere al Curţii de Apel Bucureşti, privitor la interpretarea şi aplicarea art. 492 din C. civ. din 1864, art. 579 alin. (1), art. 577 alin. (2) din C. civ., art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, şi art. 37 alin. (1) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, Înalta Curte a statuat în sensul că:

"Lipsa autorizaţiei de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi lipsa procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor constituie impedimente pentru recunoaşterea pe cale judiciară, în cadrul acţiunii în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcţii realizate de către proprietarul terenului, cu materiale proprii."

Având în vedere caracterul obligatoriu al acestei dezlegări, conform dispoziţiilor art. 517 alin. (4) C. proc. civ., precum şi împrejurarea că, potrivit situaţiei de fapt reţinute de instanţele de fond, în speţă se regăseşte situaţia premisă constând în edificarea de către reclamantă a unei construcţii cu materiale proprii, pe terenul aflat în proprietatea sa, în lipsa unei autorizaţii valabile (în sensul în care a fost depăşit termenul de valabilitate menţionat în autorizaţia de construire din 22 iunie 2007, emisă Primăria sectorului 5 Bucureşti, de 12 luni de la data începerii lucrărilor), Înalta Curte constată că Decizia nr. 13/2019, dată în recurs în interesul legii, este pe deplin aplicabilă în speţă, întrucât recursul urmăreşte corectarea viciilor de nelegalitate ale deciziei recurate, iar dezlegarea dată în recurs în interesul legii nu reprezintă o normă nouă, ci o interpretare devenită obligatorie a unor dispoziţii existente la data pronunţării hotărârii atacate.

În plus, prin cererea de recurs, s-a criticat, în esenţă, tocmai modul de interpretare şi aplicare a dispoziţiilor art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991.

În consecinţă, constatând incidenţa motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. şi văzând dispoziţiile art. 497 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul formulat de recurentul-pârât Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, împotriva Deciziei civile nr. 124/A din 9 februarie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, va casa decizia atacată şi va trimite cauza, spre rejudecare, aceleiaşi instanţe.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul formulat de recurentul-pârât Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, împotriva Deciziei civile nr. 124/A din 9 februarie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

Casează decizia atacată şi trimite cauza, spre rejudecare, aceleiaşi instanţe.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 19 iunie 2019.

Procesat de GGC - CL