Non-residential eviction and tacit relocation: Inapplicability of Article 1810 Civil Code to a third party under an association protocol

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost modificată, reclamanta Administraţia Fondului imobiliar a solicitat evacuarea pârâtei S.C. A. S.R.L. din spaţiul cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, situat în Bucureşti, str. x, pentru lipsa titlului locativ şi obligarea pârâtei la plata sumei de 193.916,75 euro, reprezentând: 72.774,25 euro contravaloarea parţială a lipsei de folosinţă pentru perioada martie 2014 - 31.05.2016; 16.926,47 euro TVA; 97.587,24 euro majorări de întârziere calculate pentru perioada iunie 2013 - mai 2016 şi 6.628,79 euro majorări de întârziere calculate pentru perioada august 2013 - mai 2016.

Prin cererea reconvenţională, pârâta-reclamantă a solicitat instanţei ca prin hotărârea ce va pronunţa să constate tacita relocaţiune, având în vedere că a achitat lunar contravaloarea chiriei, la nivelul stabilit de reclamantă pentru S.C. B. S.R.L.

Prin Sentinţa civilă nr. 1954/22.05.2017, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, în Dosarul nr. x/2016, a fost admisă în parte acţiunea formulată de reclamanta Administraţia Fondului Imobiliar împotriva pârâtei S.C. A. S.R.L.. S-a dispus evacuarea pârâtei din spaţiul cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, situat în Bucureşti, str. x, pentru lipsa titlului locativ. A fost obligată pârâta-reclamantă S.C. A. S.R.L. la plata către reclamanta-pârâtă Administraţia Fondului Imobiliar a sumei de 72.774,25 euro, la cursul BNR de la data plăţii, reprezentând lipsa de folosinţă a spaţiului, pentru perioada martie 2014 - 31.05.2016, precum şi la plata sumei de 16.926,47 euro la cursul BNR de la data plăţii, reprezentând TVA. Totodată, a fost obligată pârâta-reclamantă S.C. A. S.R.L. la plata către reclamanta-pârâtă Administraţia Fondului Imobiliar a sumei de 20 RON, cu titlu de cheltuielile de judecată. A fost respinsă în rest cererea principală, astfel cum a fost modificată, ca neîntemeiată. A fost respinsă cererea reconvenţională, ca neîntemeiată.

Împotriva acestei hotărâri au declarat apel ambele părţi. Apelanta-reclamantă Administraţia Fondului Imobiliar a solicitat admiterea apelului, modificarea în parte a sentinţei atacate şi, în consecinţă, obligarea pârâtei la plata majorărilor de întârziere solicitate prin cererea precizatoare depusă la dosarul de fond pentru termenul din 20.09.2016, respectiv la plata sumei de 97587,24 euro pentru perioada iunie 2013 - mai 2016 şi a sumei de 6628,79 euro pentru perioada august 2013 - mai 2016.

Apelanta-pârâtă S.C. A. S.R.L. a solicitat admiterea apelului şi respingerea acţiunii principale, astfel cum a fost precizată, ca neîntemeiată, admiterea cererii reconvenţionale şi constatarea tacitei relocaţiuni.

Prin Decizia civilă nr. 1422 din 18 iunie 2018, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, a respins, ca nefondate, ambele apeluri.

Curtea a reţinut, în esenţă, că spaţiul în litigiu a fost închiriat în favoarea S.C. B. S.R.L., iar prin hotărâre judecătorească rămasă irevocabilă la data de 12.12.2007 s-a dispus evacuarea acesteia din imobil.

Cu toate că S.C. B. S.R.L. nu mai avea un titlu locativ pentru spaţiul cu altă destinaţie decât cea de locuinţă situat în Bucureşti, str. x, la data de 01.02.2013 aceasta a încheiat cu pârâta-reclamantă un Protocol de asociere modificat printr-un act adiţional fără dată, prin care pârâta-reclamantă s-a obligat să preia şi să administreze spaţiul mai sus arătat şi să efectueze plăţile pentru şi în numele B. S.R.L.

Curtea a reţinut că S.C. B. S.R.L. nu deţinea un titlu locativ la data încheierii Protocolul de asociere din 01.02.2013 şi, prin urmare, nu putea transmite folosinţa spaţiului pârâtei-reclamante.

Tacita relocaţiune ar fi putut opera în ipoteza unui contract care nu ar fi încetat la momentul încheierii Protocolul de asociere din 01.02.2013, ipoteză neîndeplinită în speţă.

De asemenea, faţă de conţinutul Protocolul de asociere din 01.02.2013, din care rezultă că plata chiriei se făcea pentru şi în numele S.C. B. S.R.L., nu s-a dovedit de pârâta-reclamantă că ar fi existat un contract de sublocaţiune, care ar putea fi considerat titlul în baza căruia pârâta-reclamantă deţine spaţiul.

Curtea a mai reţinut că, prin folosirea spaţiului cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, situat în Bucureşti, str. x, pentru perioada martie 2014 - 31.05.2016, pârâta-reclamantă a produs reclamantei-pârâte un prejudiciu egal cu valoarea chiriei pe care ar fi obţinut-o în situaţia în care ar fi încheiat un contract de închiriere, la care se adaugă TVA.

În ceea ce priveşte capetele din cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost modificată, privind obligarea pârâtei-reclamante la plata sumei de 97.587,24 euro reprezentând majorări de întârziere calculate pentru perioada iunie 2013 - mai 2016 şi a sumei de 6.628,79 euro, reprezentând majorări de întârziere calculate pentru perioada august 2013 - mai 2016, Curtea a apreciat că nu sunt întemeiate, deoarece între părţi nu a existat un contract, astfel că nu există acordul pârâtei-reclamante de plată a majorărilor de întârziere, iar pe de altă parte, majorările de întârziere solicitate se percep numai pentru neplata la termen a creanţelor fiscale, creanţa pretinsă pârâtei-reclamante neavând această natură.

Împotriva Deciziei civile nr. 1422 din 18 iunie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, a declarat recurs pârâta S.C. A. S.R.L., invocând motivele de recurs prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ.

În dezvoltarea motivelor de recurs invocate, recurenta a arătat că, la 01.02.2013 a semnat un Protocol de asociere cu S.C B. S.R.L, societate care deţinea în folosinţă spaţiul din Str. x, sector .1, conform Contractului de colaborare nr. 13285 şi a Fişei de calcul nr. 7408/01.07.1998.

De la data semnării Protocolului de asociere, S.C. A. S.R.L. a preluat şi desfăşurat în spaţiul din str. x activitatea de restaurant cu specific turcesc, cu ştiinţa şi acordul verbal al Administraţiei Fondului Imobiliar, depunând o copie a Protocolului de asociere şi aşteptând să fie eliberată "fişa de calcul" în conformitate cu Dispoziţia nr. 105/1998 a primarului, prin care se arată că utilizatorii de spaţii cu altă destinaţie care nu au contracte directe, vor plăti chiria conform anexei 2.5 la HCGMB nr. 59/1997 la DGAFI, în baza unei fişe de calcul.

Mai arată recurenta că nu a primit fişa de calcul, iar la 04.10.2013, prin cererea înregistrată la Administraţia Fondului Imobiliar sub nr. x, a adus la cunoştinţă efectuarea plăţilor restante în valoare totală de 34.745 RON, prin două ordine de plată din 29.10.2013 şi 31.10.2013, consemnând plata chiriei pentru perioada februarie- octombrie 2013, ataşând şi documente justificative în acest sens. La 27.11.2013 recurenta a depus o cerere la Administraţia Fondului Imobiliar, înregistrată sub nr. x/27.11.2013, prin care a solicitat reglementarea situaţiei cu privire la furnizorul de energie electrică, primind acord de principiu eliberat sub nr. x/27.11.2013, de efectuare a demersurilor pentru încheierea contractului cu C.

La 03.12.2013 a depus o nouă cerere la Administraţia Fondului Imobiliar, înregistrată sub nr. x/03.10.2013, pentru reglementarea situaţiei inclusiv cu privire la schimbarea titularului din contractele de utilităţi şi a înregistrării la Registrul Comerţului a punctului de lucru în str. x, primind în acest sens un acord de principiu la 06.12.2013, eliberat pentru Oficiul Naţional al Registrului Comerţului, D. şi E., documente emise sub nr. x/06.12.2013.

Conform acestor acorduri din partea Administraţia Fondului Imobiliar, recurenta a achitat toate cheltuielile prevăzute la încheierea de contracte cu furnizorii de utilităţi, cât şi alte plăţi, toate demersurile acesteia fiind făcute cu bună-credinţă, pentru a desfăşură legal activitatea în spaţiul menţionat.

La 07.12.2015 a fost efectuat un control de către Direcţia Generală de Poliţie Locală şi Control a PMB, care a emis un Proces-verbal de inspecţie (nr. x/07.12.2015), aplicându-se sancţiunea cu amendă contravenţională în valoare de 1.000 RON, conform Procesului-verbal nr. x din 08.12.2015.

La 15.12.2015, recurenta a depus prin registratura Primăriei Municipiului Bucureşti o cerere înregistrată sub nr. x, prin care a solicitat reglementarea situaţiei, aşteptând un răspuns asupra solicitărilor.

Conform stadiului de rezolvare petiţii - cereri extras, de pe site-ul oficial al PMB din 08.02.2016, rezultă că petiţia a fost soluţionată pozitiv, însă, urmare a verificărilor făcute la PMB la 09.02.2016, la Departamentul contracte-concesiuni unde a fost trimisă cererea, recurenta a aflat că cererea sa nu a fost soluţionată şi că nu se poate da un răspuns favorabil.

În acest context, recurenta a depus la Administraţia Fondului Imobiliar o nouă cerere înregistrată sub nr. x din 11.02.2016, neprimind niciun răspuns.

Recurenta susţine că instanţa de apel a concluzionat în mod eronat că S.C. B. S.R.L. nu putea transmite reclamantei S.C. A. S.R.L., în condiţii legale, folosinţa spaţiului ce face obiectul litigiului, prin Protocolul de asociere, în condiţiile în care, în speţă, pârâta a solicitat constatarea tacitei relocaţiuni survenite între Administraţia Fondului Imobiliar şi S.C. A. S.R.L. şi nu între S.C. B. S.R.L. şi S.C. A. S.R.L.

Tacita relocaţiune presupune tocmai continuarea de facto a unei locaţiuni ce a încetat de iure, cu acordul mutual al celor două părţi, care se manifestă în mod explicit, fapt care îi conferă legitimitate pentru viitor.

Astfel, la 01.02.2013, societatea recurentă a încheiat şi semnat un Protocol de asociere cu S.C B. S.R.L, societate care deţinea în folosinţă spaţiul din Str. x, conform Contractului de colaborare nr. 13285 şi Fişei de calcul nr. 7408/01.07.1998.

De la data semnării Protocolului de asociere, societatea recurentă a preluat şi desfăşurat în spaţiul din str. x activitatea de restaurant cu specific turcesc, cu ştiinţa şi acordul verbal al Administraţiei Fondului Imobiliar, conform aceleaşi fişe de calcul eliberată în conformitate cu Dispoziţia nr. 105/1998 a Primarului Municipiului Bucureşti. De la acea dată, recurenta nu a primit o altă fişă de calcul şi nici nu am primit vreo adresă oficială din partea Administraţiei Fondului Imobiliar cu privire la eventualele modificări.

Manifestările exprese ale Administraţiei Fondului Imobiliar, în sensul continuării locaţiunii cu S.C. A. S.R.L., au constat în acordurile privind schimbarea titularului din contractele de utilităţi şi a înregistrării la Registrul Comerţului a punctului de lucru în Str. x.

Mai mult, la 04.10.2013, prin cererea înregistrată la Administraţia Fondului Imobiliar sub nr. x, recurenta a adus la cunoştinţă efectuarea plăţilor restante, consemnând plata chiriei pentru chiriaşul S.C. A. S.R.L., acceptarea plăţii chiriei şi a cheltuielilor din partea şi în numele S.C. A. S.R.L. constituind însăşi recunoaşterea Protocolului de asociere.

Astfel, în cauză operează tacita relocaţiune, având în vede că Administraţia Fondului Imobiliar a avut la cunoştinţă de faptul că recurenta îşi desfăşoară activitatea în spaţiul închiriat, efectuând plăţi reprezentând contravaloarea chiriei, acceptate de Administraţia Fondului Imobiliar.

Potrivit art. 1810 alin. (1) din noul C. civ., dacă după împlinirea termenului, locatarul (chiriaşul) continuă să deţină bunul şi să îşi îndeplinească obligaţiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o nouă locaţiune (relocaţiune tacită), în condiţiile celei vechi.

Din dispoziţiile de mai sus rezultă că prin tacita relocaţiune se încheie un nou contract de locaţiune (nu se prelungesc efectele celui vechi). Existenţa unui nou contract presupune implicit îndeplinirea condiţiilor de validitate prevăzute de art. 1179 din noul C. civ. (capacitate, consimţământ, obiect etc.).

Noul contract de locaţiune (reînnoit) are aceleaşi clauze ("condiţiile celei vechi") dar, spre deosebire de locaţiunea anterioară, operează pe durată nedeterminată.

Procedând la o greşită aplicare a normei de drept material, instanţa de apel, la fel ca şi cea de fond, au ignorat dovezile privitoare la manifestările explicite ale locatorului Administraţia Fondului Imobiliar, cu privire la acceptul folosirii în continuare a spaţiului dedus judecaţii, după luarea la cunoştinţa de existenţa Protocolului de asociere din 01.02.2013, încheiat între S.C. B. S.R.L. şi S.C. A. S.R.L.

Prin raportul asupra admisibilităţii în principiu a recursului, întocmit conform prevederilor art. 493 alin. (2) C. proc. civ., s-a concluzionat că recursul formulat este admisibil în principiu, iar criticile se încadrează în cazul de casare reglementat de art. 488 pct. 8 C. proc. civ., din perspectiva invocării de către recurentă a pronunţării hotărârii atacate cu aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1810 C. civ., care guvernează tacita relocaţiune.

La termenul din 30 mai 2019 s-a admis în principiu recursul şi s-a acordat cuvântul pe fondul acestuia, urmând ca instanţa să se pronunţe în limita criticilor care se pot încadra în motivele de casare prevăzute de art. 488 C. proc. civ.

Examinând decizia civilă recurată, în raport cu criticile formulate, Înalta Curte reţine următoarele:

Invocarea de către recurentă a motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., care vizează situaţia în care hotărârea recurată nu cuprinde motivele pe care se întemeiază, sau cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei, este pur formală, deoarece din dezvoltarea motivelor de recurs nu rezultă critici care să poată fi încadrate în acest motiv de recurs.

De asemenea, reiterarea în recurs a împrejurărilor de fapt ale pricinii, cu referire la probele administrate, nu poate constitui obiect de analiză în cadrul acestei căi de atac, judecata în recurs fiind limitată la motivele de nelegalitate expres şi limitativ prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 1-8 C. proc. civ.

În acest context, aşa cum s-a reţinut şi în raportul cu privire la admisibilitatea în principiu a recursului, avut în vedere de Înalta Curte la momentul admiterii în principiu a căii de atac, judecata în această fază a procedurii se va limita la analiza motivului de nelegalitate întemeiat pe prevederile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., vizând greşita aplicare de către instanţa de apel a prevederilor art. 1810 C. civ., cu privire la tacita relocaţiune.

Se susţine de către recurentă că în cauză operează tacita relocaţiune, având în vedere că Administraţia Fondului Imobiliar a avut la cunoştinţă de faptul că recurenta îşi desfăşoară activitatea în spaţiul închiriat, efectuând plăţi reprezentând contravaloarea chiriei, acceptate de către reclamantă şi că instanţa de apel, la fel ca şi cea de fond, au ignorat dovezile privitoare la manifestările explicite ale locatorului, cu privire la acceptul folosirii în continuare a spaţiului dedus judecăţii, după luarea la cunoştinţa de existenţa Protocolului de asociere din 01.02.2013, încheiat între S.C. B. S.R.L. şi S.C. A. S.R.L.

Aceste argumente sunt nefondate, deoarece recurenta ignoră condiţiile prevăzute de textul legal invocat, care trebuie îndeplinite pentru a opera tacita relocaţiune.

Astfel, prevederile art. 1810 alin. (1) C. civ. au în vedere situaţia în care, după îndeplinirea termenului locaţiunii, locatarul continuă să deţină bunul şi să îşi îndeplinească obligaţiile fără nicio împotrivire din partea locatorului.

Ca atare, pentru a se putea invoca efectul acestor dispoziţii legale, ar fi fost necesar ca între recurentă şi intimată să fi existat raporturi de locaţiune în baza unui contract, ale cărui efecte să fi încetat prin expirarea termenului convenit de părţi sau după caz, prevăzut de lege, condiţie care nu este îndeplinită în speţă, deoarece recurenta nu a avut niciodată calitatea de locatar în imobilul în litigiu.

Existenţa unui protocol de asociere, încheiat între recurentă şi locatarul anterior S.C. B. S.R.L., este irelevantă în ceea ce priveşte incidenţa tacitei relocaţiuni, deoarece, aşa cum s-a arătat anterior, acest beneficiu profită locatarului, nu unui terţ faţă de contractul iniţial de locaţiune. În plus, astfel cum s-a reţinut de către instanţa de apel, ca situaţie de fapt, anterior încheierii protocolului de asociere, împotriva S.C. B. S.R.L. s-a dispus evacuarea, prin hotărâre judecătorească irevocabilă, astfel că, la data protocolului, aceasta nu avea un titlu locativ, neputând transmite dreptul de folosinţă în favoarea recurentei.

Instanţa de apel a reţinut în mod corect că tacita relocaţiune ar fi putut opera în ipoteza unui contract care nu ar fi încetat la momentul încheierii Protocolul de asociere din 01.02.2013, ipoteză neîndeplinită în speţă.

Invocarea de către recurentă a împrejurării că a efectuat plăţi reprezentând contravaloarea chiriei, pentru S.C. B. S.R.L., acceptate de către reclamantă, nu poate fi valorificată din perspectiva instituţiei tacitei relocaţiuni, câtă vreme, în raport cu această persoană juridică reclamanta şi-a manifestat în mod expres intenţia de a înceta raporturile locative, prin intentarea acţiunii în evacuare, admisă prin hotărâre judecătorească irevocabilă.

În raport cu aceste considerente, constatând că în mod corect instanţa de apel a reţinut că nu sunt îndeplinite condiţiile pentru a opera tacita relocaţiune, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., recursul declarat de pârâta S.C. A. S.R.L. împotriva Deciziei civile nr. 1422 din 18 iunie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, a fost respins, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul formulat de pârâta S.C. A. S.R.L. împotriva Deciziei civile nr. 1422 din data de 18 iunie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 30 mai 2019.

Procesat de GGC - NN