Expropriation compensation valuation: rejection of notary grid and non reformatio in pejus in post-cassation retrial

Asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin contestaţia înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă la data de 22.12.2010, reclamantul A., în contradictoriu cu intimata Primăria Municipiului Bucureşti, prin Primar General, a solicitat anularea în parte a Hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 17/8.12.2010 emisă de Primăria Municipiului Bucureşti - Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 cu privire la cuantumul despăgubirilor acordate pentru terenul expropriat în suprafaţă de 1732 m.p. situat în Bucureşti, Şos. x, cu număr cadastral x şi 8218/2 şi obligarea intimatei la plata contravalorii reale a terenului expropriat, în cuantum de 8580,2 RON/mp, ceea ce înseamnă o valoare totală a despăgubirilor de 14.869.486,6 RON(echivalentul a 3.466.000 euro la cursul euro de la data introducerii acţiunii).

Prin Sentinţa civilă nr. 1737 din 28.09.2012, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, reţinând dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, a admis contestaţia, a modificat în parte Hotărârea nr. 17/8.12.2010 emisă de Primăria municipiului Bucureşti - Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, stabilind cuantumul despăgubirilor la suma totală de 4.598.140 RON, reprezentând valoarea de piaţă a imobilului expropriat la data de 14.06.2012, fără a se impune acordarea de despăgubiri pentru alte prejudicii şi a obligat intimatul la suma de 3.400 RON, reprezentând cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut concluziile expertizei efectuate în cauză şi calitatea contestatorului de titular al dreptului de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 1733 m.p., situat în Bucureşti, şos. x, şi faptul că, prin Hotărârea nr. 27/27.01.2010, C.G.M.B. a declanşat procedurile de expropriere pentru cauză de utilitate publică a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul lucrării de interes local, de supralărgire a şoselei Pipera, conform Legii nr. 198/2004, între acestea regăsindu-se şi terenul proprietatea contestatorului, iar prin Hotărârea nr. 17/8.12.2010 de stabilire a despăgubirilor emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 şi prin procesul-verbal de stabilire a cuantumului despăgubirii, s-a dispus exproprierea terenului proprietatea contestatorului, cuantumul despăgubirilor cuvenite acestuia fiind stabilit la suma de 300.398 RON.

Împotriva sentinţei instanţei de fond a declarat apel intimata Primăria Municipiului Bucureşti, prin Primarul General.

Prin Decizia nr. 222A din 7 octombrie 2013, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, a admis apelul declarat de pârâta Primăria Municipiului Bucureşti împotriva Sentinţei nr. 1737 din 28.09.2012 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă; a schimbat în parte sentinţa, în sensul că a stabilit cuantumul despăgubirilor la suma de 773.000 euro, în echivalent RON la data efectuării plăţii; a menţinut restul dispoziţiilor sentinţei; a obligat intimatul la 3000 RON cheltuieli de judecată.

Pentru a decide astfel, instanţa de apel a apreciat că, în raport de dispoziţiile art. 4 pct. 9 din Legea nr. 198/2004, evaluarea despăgubirilor cuvenite expropriatului se face în raport de expertiza actualizată de Camera Notarilor Publici, întrucât a considera că considera că dispoziţiile din Legea nr. 198/2004, care fac trimitere la dispoziţiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, impun cu necesitate stabilirea cuantumului despăgubirilor în conformitate cu dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, echivalează cu golirea de conţinut dispoziţiile expres prevăzute în acest sens în art. 4 pct. 9 din Legea nr. 198/2004, ceea ce nu era permis instanţei, deoarece normele trebuie interpretate în sensul producerii de efecte juridice, iar nu în sensul lipsirii de acestea, astfel încât, în condiţiile în care terenul expropriat de la reclamant intră sub incidenţa acestei norme speciale, instanţa trebuia să ţină seama de ea, cu atât mai mult cu cât era şi ulterioară Legii nr. 33/1994.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamantul şi pârâta Primăria Municipiului Bucureşti.

Prin Decizia civilă nr. 1485/20.05.2015 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, a fost respins, ca nefondat, recursul declarat de pârâta Primăria municipiului Bucureşti şi a fost admis recursul declarat de reclamant, Decizia nr. 222A/07.10.2013 fiind casată şi cauza trimisă aceleiaşi instanţe spre rejudecarea apelului.

A reţinut instanţa de recurs că, în raport de obiectul pricinii deduse judecăţii, respectiv contestarea hotărârii expropriatorului de stabilire a cuantumului despăgubirii, este fondată critica invocată de recurentul reclamant, potrivit căreia soluţionarea cererii în privinţa stabilirii despăgubirii se realizează conform reglementării înscrise în art. 21 - art. 27 din Legea nr. 33/1994.

Este adevărat că dispoziţiile art. 4 pct. 9 din Legea nr. 198/2004, sub imperiul căreia s-a efectuat procedura de expropriere, prevedeau că raportul de evaluare se întocmeşte avându-se în vedere expertiza actualizată de Camera Notarilor Publici, potrivit art. 771 alin. (5) din C. fisc. , însă textul vizează etapa necontencioasă a procedurii de expropriere, făcând trimitere explicită la obligaţiile expropriatorului, anterioare emiterii hotărârii privind stabilirea despăgubirilor, respectiv întocmirea documentaţiei tehnico-economice şi cadastral juridice necesară raportului de evaluare, realizat în faza administrativă.

Potrivit dispoziţiilor art. 9 al Legii nr. 198/2004, ce a creat cadrul legal pentru soluţionarea contestaţiei declarată împotriva hotărârii vizând exproprierea, acţiunile introduse în baza acestui text se soluţionează potrivit cu prevederile art. 21 - art. 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce priveşte valoarea despăgubirii.

Ca atare, este certă distincţia stabilită de legiuitor între evaluarea operată în vederea exproprierii, în etapa administrativă, procedură condusă de către expropriator şi expertiza ce se efectuează în etapa judiciară, urmare a formulării unei contestaţii de către proprietarul imobilului supus exproprierii, efectuată conform art. 25 din lege, de către o comisie compusă din trei experţi.

În consecinţă, textele de lege invocate de apelanta-pârâtă şi reţinute de instanţa de apel la pronunţarea hotărârii recurate nu sunt aplicabile în speţă, raportul de evaluare întocmit anual pentru Camera notarilor publici putând avea doar valoare orientativă, dar neputând înlocui raportul de expertiză pe care legea îl cere în cadrul procedurii judiciare de stabilire a despăgubirilor în caz de expropriere.

În privinţa stabilirii cuantumului despăgubirii de către instanţă sunt aplicabile prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, la care făcea trimitere în mod expres art. 9 din Legea nr. 198/2004 şi, potrivit art. 26 alin. (1) şi alin. (2) din Legea nr. 33/1994 "Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa, vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi la daunele aduse proprietarilor sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia".

Faţa de caracterul explicit al normei legale sus-menţionate şi faţă de jurisprudenţa unitară a instanţei supreme care a configurat înţelesul acestei norme, pentru stabilirea despăgubirii nu poate fi avut în vedere decât preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel din unitatea administrativ teritorială în care este situat terenul supus exproprierii (amplasate în aceeaşi zonă şi făcând parte din aceeaşi categorie de folosinţă), preţ ce reiese din tranzacţii încheiate la momentul efectuării expertizei (preţ plătit efectiv şi consemnat ca atare în contracte autentice de vânzare-cumpărare).

În ceea ce priveşte recursul declarat de pârâta Primăria Municipiului Bucureşti, instanţa de recurs a reţinut că acesta nu este fondat, pentru următoarele considerente:

Motivul de recurs ce vizează stabilirea cuantumului despăgubirii pentru imobilul expropriat conform valorii din grila notarilor publici, potrivit dispoziţiilor art. 4 pct. 9 din Legea nr. 198/2004 este lipsit de interes, având în vedere soluţia pronunţată de instanţa de apel, în temeiul acestei prevederi legale. De altfel, această critică a primit răspuns în cele ce preced, cu ocazia analizării recursului declarat de reclamant.

În ceea ce priveşte critica privind individualizarea terenului expropriat este de reţinut că, deşi pârâta a declarat apel în cauză, această susţinere este formulată omisso medio, direct în recurs şi nu poate fi primită. Respectarea principiului ierarhiei în exercitarea căilor de atac impune nu numai ca părţile să le exercite în ordinea instituită de legiuitor, dar şi faptul că partea care a declarat apel, dar nu a formulat o anumită critică prin intermediul acestei căi de atac împotriva sentinţei primei instanţe, nu o poate formula pentru prima oară în recurs. Drept urmare, acest aspect a intrat sub puterea lucrului judecat şi instanţa de apel va determina cuantumul despăgubirilor pentru imobilul expropriat, astfel cum acesta a fost individualizat prin expertiza judiciară administrată la instanţa de fond.

În rejudecare, prin Decizia civilă nr. 568A/23.09.2016, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a admis apelul declarat de pârâta Primăria municipiului Bucureşti, prin Primarul General, a schimbat în parte sentinţa apelată, în sensul stabilirii cuantumului despăgubirilor la suma de 4.205.798,64 RON, menţinând celelalte dispoziţii şi obligând intimatul reclamant sa plătească apelantei pârâte cheltuieli de judecată în sumă de 3.000 RON, reprezentând onorariu de expertiză.

Pentru a hotărî astfel, instanţa de apel a reţinut, sub un prim aspect că, în conformitate cu prevederile art. 315 alin. (1) din C. proc. civ. de la 1865, "în caz de casare, hotărârile instanţei de recurs asupra problemelor de drept dezlegate, precum şi asupra necesităţii administrării unor probe sunt obligatorii pentru judecătorii fondului".

Pe de altă parte, în conformitate cu prevederile art. 147 alin. (4) din Constituţia României, deciziile Curţii Constituţionale sunt general obligatorii de la data publicării lor în Monitorul Oficial al României, iar în ceea ce priveşte efectele în timp ale neconstituţionalităţii admise, Curtea Constituţională a statuat că "întrucât deciziile sale produc efecte numai pentru viitor (…)instanţele judecătoreşti vor aplica prezenta decizie numai în cauzele pendinte la momentul publicării acesteia, cauze în care respectivele dispoziţii sunt aplicabile, precum şi în cauzele în care a fost invocată excepţia de neconstituţionalitate până la data sus-menţionată, în această ultimă ipoteză decizia pronunţată de Curtea Constituţională constituind temei al revizuirii potrivit art. 322 pct. 10 din C. proc. civ." (Decizia nr. 223/2012, ale cărei considerente sunt, asemenea dispozitivului, general obligatorii) Date fiind considerentele deciziei de casare, stabilirea valorii despăgubirii cuvenite intimatului reclamant reprezintă o situaţie juridică neepuizată prin soluţionarea căii de atac, astfel că, deşi instanţa de recurs a dispus că "pentru stabilirea despăgubirii nu poate fi avut în vedere decât preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel din unitatea administrativ teritorială în care este situat terenul supus exproprierii (amplasate în aceeaşi zonă şi făcând parte din aceeaşi categorie de folosinţă), preţ ce reiese din tranzacţii încheiate la momentul efectuării expertizei (preţ plătit efectiv şi consemnat ca atare în contracte autentice de vânzare-cumpărare)", rejudecarea apelului s-a realizat cu respectarea Deciziei nr. 12/15.01.2015 a Curţii Constituţionale, prin care s-a statuat că prevederile art. 9 teza a doua din Legea nr. 198/2004 raportate la sintagma "la data întocmirii raportului de expertiză" cuprinsă în dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, sunt neconstituţionale, iar experţii şi instanţa de judecată vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la momentul transferului dreptului de proprietate.

Prin urmare, probatoriul - înscrisuri şi expertiză - a vizat valoarea de circulaţie a terenului expropriat la data transferului dreptului de proprietate - 01.02.2011, aceasta fiind stabilită la suma de 987.810 euro, respectiv 4.205.798,64 RON, la un curs valutar de 4,2577 RON/euro, instanţa de apel reţinând sub acest aspect următoarele considerente:

Este real că expertul desemnat la propunerea apelantei, B., a înserat în raportul de expertiză, pe care şi l-a însuşit, un punct de vedere în sensul că informaţiile de piaţă sunt limitate, astfel că este limitată şi estimarea valorică, în opinia domnului expert fiind necesar a se solicita părţilor şi alte comparabile, însă această expertiză a fost efectuată după ce instanţa de judecată a solicitat Primăriei sectorului 2 Bucureşti şi OCPI sector 2 Bucureşti transmiterea de informaţii privind tranzacţiile încheiate în perioada 2010 - 2011 pentru terenuri din zona Şoseaua Pipera şi, totodată, a pus în vedere apelantului să pună la dispoziţia comisiei de experţi contractele de vânzare-cumpărare încheiate pentru terenuri din Şoseaua x, în perioada de referinţă, pe raza sectorului 1 Bucureşti şi a Primăriei Voluntari, contracte transmise în Dosarul nr. x/2011, având ca obiect exproprierea unei suprafeţe de 27 mp. teren situat în Şos. x G.

Raportul de expertiză explică detaliat motivele pentru care Comisia de experţi a selectat iniţial 4 comparabile şi a ales contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/24.02.2011, al cărui obiect l-a constituit o suprafaţă de teren din care a făcut parte şi lotul de teren expropriat, fiind comparabila pentru care s-a efectuat cea mai mică ajustare, rezultând o valoare unitară de piaţă de 570 euro/mp.

Deşi nu s-au formulat obiecţiuni la concluziile expertizei, în concluziile pe fondul apelului, apărătorul apelantei pârâte a susţinut că, neputându-se stabili cu certitudine o anumită valoare pentru terenul expropriat, singura soluţie posibilă este respingerea contestaţiei, punct de vedere ce nu a fost primit, în condiţiile în care preţul din contractul încheiat cu S.C. C. S.R.L., pentru o suprafaţă de teren din care a făcut parte şi terenul în discuţie, reprezintă o valoare ce nu poate fi ignorată.

Pe de altă parte, Curtea a reţinut că raportul de expertiză efectuat la fond analizează diferenţa mare dintre valoarea despăgubirii pe care Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 a acordat-o prin Hotărârea nr. 17 din 8 decembrie 2010, pentru terenul în discuţie, situat în Şoseaua x, de 45 euro/mp, şi aceea acordată prin Hotărârea nr. 5 din 6 decembrie 2010, pentru o suprafaţă de teren de 723 mp., situată în Şoseaua x, de 865 euro/mp, concluzia experţilor fiind aceea că "se poate considera discriminatorie" valoarea acordată prin Grila notarilor publici pentru zona aflată la sud de intersecţia dintre Şos. Pipera şi artera Barbu Văcărăscu, considerată Zona I, de 950 euro/mp şi aceea aflată la nord de intersecţie, în Zona II şi III, de 50 euro/mp.

Această discriminare a fost înlăturată prin grila notarilor publici din anul 2012, astfel că expertiza efectuată în iunie 2012 a stabilit o valoare de 595 Euro/mp, însă ceea ce interesează în cauză este constatarea potrivit cu care "Şoseaua Pipera este fragmentată în zona I = artera principală şi zona II - în continuarea arterei principale. Artera Barbu Văcărescu - continuare cu Cp. Av. ..., este considerată inelul median al capitalei, inel ce fragmentează zona I de zona II. Astfel, terenul în cauză, deşi este situat la diferenţă de două numere de zona I, este situat imediat după intersecţia zonei I, este numit în anexa CNP - mărginaş şi nu median. Zonarea PMB: I, II, III = centrală, mediană, mărginaşe include adresa de pe Şoseaua x nr. 43 în zona mediană dar o preţuieşte ca mărginaşe. La sud de intersecţie, zonei I numită centrală i se acordă indice U = 2,0 în D211/2006 şi 950 euro/mp, iar la nord de intersecţie, zonei II - numită mărginaşe şi nu mijlocie, i se acordă U = 1,5 şi 50 e/mp în grila Notarilor", experţii considerând că "documentul (anexa nr. 2 şi 3 - n.n. - extras din ghidul notarilor publici -) remis de PMB nu este concludent pentru estimarea valorică de numai 45 euro/mp faţă de 950 euro/mp - vizavi".

În aceste condiţii, nu numai că valoarea stabilită prin grila notarilor publici este, după cum s-a reţinut în decizia de casare, doar una orientativă, în sens de criteriu minimal al calculării despăgubirilor în procedura administrativă, dar, mai mult, se constată că suma acordată prin Hotărârea nr. 17 din 8 decembrie 2010 este chiar mai mică decât aceea de 50 euro/mp, apreciată de experţi discriminatorie, astfel că nu ar putea fi considerată o dreaptă despăgubire pentru terenul expropriat.

În consecinţă, în mod corect prima instanţă a dispus anularea hotărârii contestate, însă a apreciat că valoarea despăgubirii acordate reclamantului prin Sentinţa civilă nr. 1737/28.09.2012, de 4.598.140 RON, nu poate fi menţinută atâta vreme cât această sumă reprezintă valoarea terenului la data efectuării expertizei - 14 iunie 2012 şi nu, după cum obligă Decizia nr. 12/15.01.2015 a Curţii Constituţionale, valoarea de la data transferului dreptului de proprietate - 11 februarie 2011, astfel că, în temeiul art. 296 din C. proc. civ., apelul declarat de pârâtă a fost admis, cu consecinţa schimbării în parte a hotărârii primei instanţe, în sensul stabilirii cuantumului despăgubirilor la suma de 4.205.798,64 RON.

Împotriva deciziei pronunţate de instanţa de apel, în rejudecare, pârâta Primăria municipiului Bucureşti, prin Primarul General, a formulat recurs.

Prin Decizia nr. 30/12.01.2017 Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, a admis recursul formulat de pârâtă, a casat decizia instanţei de apel şi a trimis cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.

Pentru a hotărî astfel, instanţa de recurs a constatat, sub un prim aspect, că nu pot fi primite criticile referitoare la faptul că instanţa de apel nu a aplicat criteriile legale de stabilire a valorii despăgubirii cuvenite persoanei expropriate prin raportare la dispoziţiile art. 4 alin. (9) din Legea nr. 198/2004, act normativ aplicabil speţei.

Instanţa de apel, supunându-se dispoziţiilor art. 315 alin. (1) C. proc. civ., respectiv îndrumărilor instanţei supreme cuprinse în Decizia de casare nr. 1485/20.05.2014, dar şi Deciziei nr. 12/2015 a Curţii Constituţionale, a apreciat că valoarea despăgubirilor trebuie să se raporteze la criteriile stabilite prin dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/2004.

Pe parcursul soluţionării cauzei în apel, s-a pronunţat Decizia Curţii Constituţionale nr. 12/2015, care a fost publicată în M. Of. nr. 152/3.03.2015.

Dispoziţiile art. 147 alin. (4) din Constituţie stabilesc că:

"Deciziile Curţii Constituţionale se publică în Monitorul Oficial al României. De la data publicării, deciziile sunt general obligatorii şi au putere numai pentru viitor."

Înalta Curte a statuat că, în privinţa stabilirii cuantumului despăgubirii de către instanţă, sunt aplicabile prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, la care face trimitere în mod expres art. 9 din Legea nr. 198/2004, dispoziţiile art. 4 pct. 9 Legea nr. 198/2004 referindu-se la evaluarea făcută anterior exproprierii, în faza procedurii administrative şi nu la stabilirea despăgubirilor de către instanţă, în caz de contestare a hotărârii expropriatorului.

În procedura jurisdicţională, prin trimiterea pe care art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004 o face la art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, legiuitorul a înţeles să nu deroge de la norma generală care reglementează modalitatea de evaluare a despăgubirii, fiind evident că la stabilirea cuantumului acestor despăgubiri trebuie avute în vedere criteriile reglementate de art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Evaluarea proprietăţilor imobiliare prin raportare la grilele notarilor publici, realizată în faza administrativă a exproprierii, nu se poate aplica şi procedurii judiciare în cadrul căreia instanţa are de analizat, în limitele învestirii, dacă despăgubirile reflectă valoarea de circulaţie a bunului, dar şi alte categorii de prejudicii, pretinse de persoana expropriată, ce îşi au izvorul juridic în faptul exproprierii.

S-a mai reţinut că, în rejudecare, Curtea de Apel nu trebuia să se raporteze, în stabilirea valorii despăgubirii, la grila notarilor publici, cum greşit susţine recurenta, ci la criteriul stabilit prin dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/2004, acela al preţului cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, pe acest aspect opunându-se cu putere de lucru judecat şi cu valoarea obligatorie, conform art. 315 alin. (1) C. proc. civ., decizia de casare din primul ciclu procesual.

S-a considerat a fi fondată critica ce pune în discuţie pronunţarea hotărârii atacate cu nerespectarea criteriilor legale de stabilire a valorii despăgubirii raportat la dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, întrucât s-a fundamentat pe un raport de expertiză în care valoarea despăgubirii s-a stabilit în funcţie de un singur contract de vânzare-cumpărare, fiind incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 din C. proc. civ.

Potrivit dispoziţiilor legale incidente, respectiv art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, interpretate conform Deciziei Curţii Constituţionale nr. 12/15.01.2015, la calcularea cuantumului despăgubirilor cuvenite proprietarului imobilului supus exproprierii, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la momentul transferului dreptului de proprietate.

Or, în cauză, instanţa de apel a statuat asupra valorii despăgubirilor cuvenite persoanei expropriate prin omologarea raportului de expertiză întocmit în această etapă procesuală, care a analizat o unică comparabilă, respectiv Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 24 februarie 2011.

Acest contract, în care vânzător este reclamantul, a fost încheiat la o dată posterioară exproprierii şi a avut ca obiect o suprafaţă de teren intravilan agricol liber de construcţii de 15.554 mp, ce a fost desprinsă din suprafaţa totală din care a făcut parte şi lotul de teren obiect al exproprierii.

La dosarul cauzei au fost depuse mai multe tranzacţii, iar experţii, deşi au selectat iniţial patru contracte de vânzare-cumpărare, respectiv cele încheiate la 16.02.2010, 12.03.2010, 18.06.2010 şi 24.02.2011, s-au oprit la ultima tranzacţie menţionată, în funcţie de care au stabilit valoarea despăgubirii, apreciind că, întrucât lotul ce a făcut obiectul comparabilei este desprins dintr-o suprafaţă din care a făcut parte şi lotul de teren obiect al exproprierii, se vor aplica cele mai puţine ajustări de valoare. De menţionat că unul dintre experţii desemnaţi, respectiv B., a inserat în raportul de expertiză, pe care şi l-a însuşit, punctul de vedere că informaţiile de piaţă sunt limitate, astfel că este limitată şi estimarea valorică, fiind necesare şi alte comparabile.

Rezultă că, în operaţiunea de evaluare nu a fost respectat criteriul "preţului obişnuit", atât timp cât experţii s-au raportat doar la tranzacţia încheiată de reclamant ulterior declanşării procedurilor de expropriere.

După cum reiese în mod explicit din art. 26 din Legea nr. 33/1994, sarcina stabilirii preţului "obişnuit" de vânzare revine instanţei de judecată, obligaţie ce rezultă şi din dispoziţiile art. 27 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora "Primind rezultatul expertizei, instanţa îl va compara cu oferta şi cu pretenţiile formulate de părţi şi va hotărî".

Aceasta înseamnă că, în aprecierea coroborată a probelor, instanţa de judecată poate să dea eficienţă doar acelor dovezi care conturează o anumită situaţie de fapt şi să le înlăture pe cele contrare.

Sintagma preţul obişnuit defineşte preţul de piaţă, anume preţul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piaţă concurenţială, atunci când sunt întrunite toate condiţiile unei vânzări oneste şi în care cumpărătorul şi vânzătorul acţionează prudent şi în cunoştinţă de cauză.

Stabilirea acestui preţ de piaţă presupune administrarea de către părţile litigante a unor probatorii pertinente sub acest aspect şi o apreciere a acestora de către judecătorul cauzei.

În speţă, aşa cum rezultă din istoricul cauzei, prin Hotărârea Consiliului General al municipiului Bucureşti nr. 27/27.01.2010 a fost avizată procedura de expropriere pentru obiectivul "Supralărgire Şoseaua Pipera", iar prin Hotărârea nr. 17 din 8 decembrie 2010 au fost stabilite despăgubirile în cuantum de 300.398 RON în favoarea reclamantului, în calitate de persoană expropriată, pentru terenul în suprafaţă de 1733 mp situat în Bucureşti, Şoseaua x, având număr cadastral x şi 8218/3.

Dispoziţiile art. 15 din Legea nr. 198/2004 prevăd că transferul imobilelor din proprietatea privată în proprietatea publică a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale şi în administrarea expropriatorului operează de drept la data plăţii despăgubirilor pentru expropriere sau, după caz, la data consemnării acestora, în condiţiile prezentei legi şi, prin urmare, data exproprierii este data consemnării despăgubirilor în favoarea persoanei expropriate, în speţă 1 februarie 2011, aşa cum rezultă din recipisa de consemnare aflată la Dosar nr. x/2010* al Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

La data de 28 decembrie 2010, ulterior demarării procedurilor de expropriere şi stabilirii sumelor ce reprezintă valoarea despăgubirilor, reclamantul a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare ce a stat la baza Contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 24.02.2011, pentru preţul de 600 euro/mp teren.

Or, în cauză, acest unic contract de vânzare-cumpărare, pe care s-au întemeiat constatările experţilor, contract încheiat chiar de persoana expropriată, la o dată apropiată exproprierii, dar ulterioară acestui moment (contractul a fost încheiat la 24.02.2011, iar transferul dreptului de proprietate ca urmare a exproprierii a avut loc la 1.02.2011), în lipsa analizei altor comparabile care să vizeze terenuri similare celui expropriat, nu poate constitui un reper pentru deducerea preţului obişnuit, în accepţiunea anterior menţionată a unei vânzări oneste pe o piaţă concurenţială, astfel că evaluarea despăgubirilor prin expertiza însuşită de instanţă nu întruneşte cerinţele art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Experţii au înlăturat celelalte tranzacţii depuse la dosar, cu motivarea că "mare parte din tranzacţii nu respectă sintagma "din aceeaşi unitate administrativ-teritorială", marea majoritate a ofertelor fiind în afara municipiului Bucureşti" . Din Anexa 1 la raportul de expertiză, rezultă că, în afara Contractului de vânzare-cumpărare nr. x/24.02.2011, pe care şi-au întemeiat concluziile privind valoarea despăgubirilor pentru expropriere, experţii au apreciat drept comparabile adecvate şi Contractele de vânzare-cumpărare nr. x/16.02.2010, nr. y/12.03.2010, nr. z/18.06.2010, pe care, însă, nu le-au avut în vedere la evaluare sub motiv că terenurile tranzacţionate nu fac parte din aceeaşi unitate administrativ-teritorială cu cel expropriat. Sub acest aspect, se impunea o analiză comparativă a terenului expropriat şi a terenurilor din tranzacţiile menţionate, raportat la amplasament (urmărindu-se dacă amplasamentele sunt din aceeaşi zonă), precum şi la caracteristicile lor fizice, juridice, temporale şi în utilizare, pentru a se stabili în ce măsură este sau nu vorba despre terenuri asemănătoare din aceeaşi zonă, chiar situate în unităţi administrativ-teritoriale distincte, şi a se aprecia, în raport şi de această situaţie, asupra criteriului referitor la imobile de acelaşi fel din unitatea administrativ-teritorială.

Experţii nu au făcut o asemenea analiză, iar instanţa a preluat necritic concluziile raportului de expertiză, întemeiate pe un singur contract de vânzare-cumpărare, fără a cenzura constatările experţilor din perspectiva criteriului preţului obişnuit cu care se vând imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data transferului dreptului de proprietate - 1.02.2011.

Doar preţul stabilit într-un singur contract de vânzare-cumpărare nu poate fi relevant în stabilirea valorii imobilului în litigiu, întrucât însăşi legea se referă la "imobile de acelaşi fel", ceea ce presupune încheierea mai multor contracte pentru asemenea bunuri. În speţă, cu atât mai mult preţul de piaţă obişnuit cu care se vând imobile de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială nu poate fi dedus prin raportare la o unică comparabilă, încheiată în condiţiile anterior menţionate, fără a fi avute în vedere şi alte probe.

În concluzie, stabilirea valorii despăgubirii nu a ţinut cont de un studiu al preţurilor de piaţă ale proprietăţilor competitive pe segmentul respectiv de piaţă în contextul art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, pe baza unui probatoriu insuficient.

Deşi sintagma preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele are semnificaţia de preţ plătit efectiv, respectiv preţul de tranzacţionare a bunului, consemnat ca atare în contracte de vânzare-cumpărare, în absenţa tranzacţiilor pe piaţa imobiliară vizând bunuri asemănătoare la momentul exproprierii, stabilită pe bază de probe, experţii pot apela la alte criterii decât preţul de vânzare în determinarea despăgubirilor aferente exproprierii (de exemplu preţurile de ofertă, nenegociate, din oferte de vânzare şi oferte de cumpărare, dar şi situarea imobilului, aproprierea de anumite utilităţi s.a.). Aceasta deoarece, împrejurarea că, la momentul exproprierii, nu s-ar fi încheiat tranzacţii pentru terenuri asemănătoare sau nu s-au putut obţine asemenea acte din motive neimputabile persoanei expropriate nu poate determina imposibilitatea evaluării imobilului expropriat, căci ar însemna ca persoana expropriată să nu aibă acces să conteste valoarea despăgubirilor propuse de expropriator, deşi art. 9 din Legea nr. 198/2004 îi permite acest lucru, cu consecinţa încălcării accesului la justiţie, reglementat de art. 21 din Constituţia României şi art. 6 din Convenţia europeană a drepturilor omului.

În concluzie, constatând că instanţa de apel a pronunţat o hotărâre cu nerespectarea dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirilor cuvenite reclamantului, Înalta Curte a admis recursul, a casat decizia recurată, cu trimiterea cauzei, spre rejudecare, la aceeaşi curte de apel, în vederea refacerii probatoriului sub toate aspectele care au condus la încălcarea dispoziţiilor legale menţionate, respectiv refacerea expertizei, de către comisia de experţi constituită în condiţiile art. 25 din Legea nr. 33/1994, urmând ca experţii să analizeze toate contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosar în ciclurile procesuale anterioare, inclusiv contractele ce se vor administra în rejudecare, dacă este cazul, şi să motiveze atât alegerea, cât şi înlăturarea unora dintre ele prin raportare la criteriile prevăzute de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, pentru ca apoi să stabilească despăgubirile cuvenite reclamantului în raport de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data exproprierii, preţ rezultat din contracte de vânzare-cumpărare autentice privind imobile similare, încheiate cât mai aproape de acest moment şi, doar în cazul în care, în urma unor verificări reale, se va constata că nu există asemenea tranzacţii, se vor avea în vedere alte metode propuse de experţi.

În rejudecare, prin Decizia civilă nr. 216/A/19.02.2019, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, a admis apelul pârâtei Primăria Municipiului Bucureşti, prin Primar General, a schimbat în parte sentinţa atacată, în sensul că, a stabilit valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantului la suma de 682.802 euro, în echivalent RON la data plăţii, fiind menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei.

În motivarea soluţiei sale, instanţa de apel a reţinut următoarele considerente:

Apelul a fost considerat ca fiind fondat, însă nu din perspectiva primei critici formulate (referitoare la faptul că stabilirea despăgubirilor trebuie să se realizeze prin raportare la grila notarială, potrivit art. 4 alin. (9) din Legea nr. 198/2004), care a fost tranşată irevocabil prin respingerea recursului declarat de Primăria Municipiului Bucureşti şi sub acest aspect prin prima decizie pronunţată de instanţa de recurs (respectiv Decizia nr. 1485/20.05.2015 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie), ci din perspectiva celui de-al doilea motiv de apel prin care apelanta-pârâtă a susţinut că prima instanţă nu a stabilit despăgubirea cuvenită reclamantului în conformitate cu dispoz. art. 26 din Legea nr. 33/1994, respectiv prin raportare la valorile rezultând din acte juridice translative de proprietate încheiate pentru imobile situate în aceeaşi zonă şi având aceeaşi destinaţie, motiv pentru care prin ultima decizie de casare (respectiv decizia 30/12.01.2017 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie) s-a impus instanţei de trimitere suplimentarea probatoriului pentru determinarea corectă a preţului cu care se vând, în mod obişnuit, imobile similare.

Contractul de vânzare-cumpărare nr. x/24.02.2011 încheiat de reclamant în baza antecontractului de vânzare-cumpărare din 28.12.2010, ulterior demarării procedurilor de expropriere şi stabilirii sumelor ce reprezintă valoarea despăgubirilor pentru terenul în cauză poate constitui o comparabilă adecvată (pentru determinarea preţului obişnuit la care se referă dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994), o vânzare onestă pe o piaţă concurenţială, numai în măsura în care există şi alte comparabile care să aibă ca obiect terenuri similare celui expropriat.

Or, în cadrul expertizei efectuate în rejudecare, experţii au analizat un număr de 6 tranzacţii cu terenuri cu caracteristici similare (intravilan, liber de construcţii, amplasament în aceeaşi unitate administrativ-teritorială). Prin urmare, Curtea a apreciat că reţinerea acestei tranzacţii, în condiţiile în care au fost identificate şi alte comparabile similare, inclusiv din aceeaşi unitate administrativ-teritorială, respectă îndrumările deciziei de casare.

Au fost excluse de către experţi ca termeni utili pentru aplicarea metodei comparaţiei directe următoarele tranzacţii:

- contractul de vânzare-cumpărare din 15.11.2012 autentificat de BNP D. - comparabilă propusă de intimatul-reclamant - în considerarea datei la care această tranzacţie a fost încheiată prin raportare la data de referinţă pentru evaluarea terenului în litigiu - februarie 2011;

- contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/26.08.2011 având ca obiect o suprafaţă de 55,91 mp. - comparabilă comunicată de OCPI - în considerarea faptului că această suprafaţă este sub limita construibilului instituită prin PUG şi

- actul de dare în plată nr. x/10.06.2011 având preţul unitar de 62,12 euro/mp - experţii considerând că această tranzacţie este asimilabilă cu o vânzare forţată care nu se încadrează în definiţia valorii de piaţă.

În privinţa Contractului de vânzare-cumpărare x/21.11.2011, prin aplicarea unei corecţii pozitive şi negative pentru condiţii de piaţă, localizare şi pentru categoria de folosinţă (ajustare totală netă negativă de 21,28%), experţii au stabilit un preţ ajustat de 949,14 euro/mp.

În privinţa Contractului de vânzare-cumpărare x/15.07.2011, prin aplicarea unor corecţii pozitive pentru condiţii de piaţă, pentru localizare şi pentru categoria de folosinţă (ajustare totală pozitivă de 73,04%), experţii au stabilit un preţ ajustat de 648,9 euro/mp.

Atât în opinia majoritară a experţilor, cât şi în opinia separată, s-a considerat că cea mai adecvată tranzacţie pentru determinarea valorii despăgubirilor în cauză este cea consemnată în Contractul de vânzare-cumpărare nr. x/2011. De asemenea, părţile implicate (deşi fiecare optând, fie pentru opinia majoritară, fie pentru cea separată) au susţinut că aceasta este tranzacţia ce are ca obiect un teren similar cu cel în litigiu. Întrucât dintre cele trei comparabile reţinute de experţi, acest contract are preţul ajustat cel mai mic, Curtea a apreciat că reţinerii sale ca fiind comparabila adecvată cauzei nu i se poate opune nici faptul că în cadrul acestui contract reclamantul are calitatea de vânzător şi nici faptul că acesta a fost încheiat ulterior, însuşindu-şi argumentele tehnice prezentate unanim de experţi din această perspectivă.

Curtea a reţinut opinia concordantă a tuturor experţilor în privinţa faptului că este cel mai adecvat comparaţiei este imobilul ce face obiectul Contractului nr. x/2011.

În opinia majoritară a experţilor E. şi F., pentru această comparabilă ca urmare a aplicării unei corecţii negative de 5% (30 euro) a rezultat un preţ ajustat de 570 euro/mp. Corecţia a fost aplicată ca urmare a faptului că valoarea terenului includea scoaterea sa din circuitul agricol, obţinerea PUZ şi AC, obligaţii ce cădeau în sarcina vânzătorului şi erau incluse în preţ.

În opina separată a expertului G., nu se justifică aplicarea niciunei corecţii, întrucât preţul terenului poate fi determinat din clauzele contractuale ca fiind reprezentat de suma dintre avansul achitat şi prima rată de preţ stabilită.

Curtea şi-a însuşit acest din urmă punct de vedere, apreciind că are deplină justificare în clauzele Contractului nr. x/2011 - clauza 4, care permite cu uşurinţă determinarea certă a preţului terenului (avansul + prima rată), nefiind necesară aplicarea unei corecţii procentuale în acest scop (aşa cum s-a menţionat în opinia majoritară).

Potrivit menţiunilor contractului, avansul, achitat la data de 20.12.2010, a fost în sumă de 400.000 euro, iar prima rată de preţ a fost stabilită la suma de 5.732.400 euro (pct. 1.1. din contract).

Plata primei părţi (2.200.000 euro) a celei de-a doua rate era condiţionată (pct. 4.1.) de îndeplinirea de către vânzători a următoarelor obligaţii: obţinerea în numele şi pe seama cumpărătorului a tuturor avizelor necesare (inclusiv, fără a se limita, la avizul Administraţiei Naţionale a Îmbunătăţirilor Funciare-RA, avizul OCPI şi la decizia departamentului competent din cadrul MADR) care să ateste scoaterea permanentă a terenului din circuitul agricol, conform prevederilor Legii fondului funciar, pe cheltuiala exclusivă a vânzătorilor; eliberarea terenului de moloz, pământ şi/sau orice alte resturi sau obiecte depozitate pe suprafaţa acestuia la data semnării, pe cheltuiala vânzătorilor; obţinerea sau determinarea obţinerii în numele şi pe seama cumpărătorului a PUZ şi a Certificatului de Urbanism. De asemenea, plata celei de-a doua părţi din a doua rată (1.000.000 euro) era condiţionată de obţinerea de către vânzători, în numele şi pe seama cumpărătorului, a autorizaţiei de construire. Aceasta înseamnă, dat fiind că acestea sunt obligaţii şi cheltuieli în sarcina vânzătorilor, că această valoare (a celei de-a doua rate) reprezintă diferenţa de valoare adăugată preţului terenului prin scoaterea sa din circuitul agricol şi prin obţinerea PUZ şi a autorizaţiei de construire în vederea realizării unui proiect imobiliar.

Aceste diferenţe dintre comparabila relevantă şi terenul expropriat (pe care nu era demarat un asemenea proiect imobiliar) au fost analizate corect în opinia separată, care a determinat procentual aportul acestor acorduri, avize şi autorizaţii ca reprezentând 34,3% din valoarea antecontractului, iar nu de doar 5 % astfel cum s-a reţinut în opinia majoritară fără o explicaţie pertinentă tehnică.

În aceste condiţii, în care prin contract se determină valoarea efectivă a scoaterii terenului din circuitul agricol, obţinerea PUZ şi a autorizaţiei de construire, nu se justifică aplicarea unei corecţii (aşa cum au făcut experţii în cadrul opiniei majoritare exprimate) ci efectiv deducerea acestei sume din preţul convenit contractual al terenului (aşa cum s-a realizat în cadrul opiniei separate).

Prin urmare, reţinând valoarea comparabilei rezultată din Contractul nr. x/2011 (apreciat de toţi experţii ca fiind cel mai adecvat spre comparaţie) aşa cum a fost stabilită de expertul G. (394 euro/mp), Curtea a constatat că justa despăgubire pentru terenul expropriat, corespunzător criteriilor legale, este aceea de 394 euro/mp., respectiv: 394 euro x 1733 mp = 682.802 euro, respectiv 3.091.522 RON (la cursul 1 euro = 4,2577 RON, la data de 1.02.2011).

Decizia curţii de apel a fost atacată cu recurs de reclamantul A. şi de Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Bucureşti.

I. În recursul formulat, încadrat în dispoziţiile art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ., reclamantul a formulat următoarele critici:

Hotărârea instanţei este nelegală, fiind rezultatul interpretării greşite, atât a dispoziţiilor art. 4 pct. 9 din Legea 198/2004, cât şi a dispoziţiilor art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004 raportat la art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Instanţa a interpretat greşit aceste dispoziţii legale, luând în considerare opinia minoritară a expertului parte al uneia dintre părţi, opinie care, la rândul ei, nu a fost fundamentată în raport de exigenţa impusă de textul de lege în discuţie, în sensul de a se stabili "preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobile de acelaşi fel".

Procedând astfel, atât expertul, cât şi instanţa de judecată, au încălcat, atât dispoziţiile legale arătate, cât şi dispoziţiile deciziei de casare, potrivit căreia, la stabilirea preţului cu care se vând, în mod obişnuit, imobile de acelaşi fel, se vor avea în vedere toate contractele de vânzare-cumpărare depuse în ciclurile procesuale anterioare, inclusiv contractele care se vor administra în rejudecare.

Or, în rejudecare, instanţa a procedat la preluarea ad literam a opiniei minoritare exprimată de expertul parte al Primăriei municipiului Bucureşti, care a interpretat în mod subiectiv clauzele contractului avut în vedere la analiza sa, deşi acest nu avea nicio competenţă în acest sens.

Astfel, atât instanţa de judecată, cât şi expertul parte au comis o evidentă eroare în ceea ce priveşte interpretarea conţinutului Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/20.06.2011, având ca obiect restul de suprafaţă, care nu a fost expropriată, cu o valoare de 600 euro/mp.

Susţine recurentul reclamant că, instanţa nu a avut în vedere art. 977 C. civ. 1864, potrivit căruia, interpretarea contractelor se face după intenţia comună a părţilor contractante, întrucât, în conţinutul contractului se arată fără echivoc faptul că valoarea preţului de cumpărare este calculată prin raportare la preţul de 600 euro metru pătrat.

În conţinutul contractului, la secţiunea 4, "Condiţii precedente finalizării", părţile au convenit înserarea unor condiţii rezolutorii, în raport de care, urma să fie efectuata plata diferenţei de preţ, în rate, condiţionând plata acestora de obţinerea autorizaţiilor de construcţie, PUZ etc.

Astfel, atât expertul, cât şi instanţa de judecată, au interpretat greşit conţinutul contractului încheiat între părţi, în sensul că au diminuat preţul total al contractului cu valoarea uneia dintre ratele acestuia, lăsând să se înţeleagă faptul că nu ar fi fost îndeplinită una dintre condiţiile stipulate, şi că neîndeplinirea condiţiei ar fi dus la scăderea preţului contractului, susţinere care este total eronată.

De vreme ce preţul contractului a fost stabilit în mod ferm, neîndeplinirea uneia dintre condiţiile contractuale nu ar fi dus la o diminuare a preţului contractului, ci ar fi avut cu totul alte efecte, astfel cum acestea sunt identificate la art. 4.3 din contract, astfel încât, atât raţionamentul expertului, cât şi al instanţei sunt greşite.

Dintr-o altă perspectivă, putea fi pusă în discuţie o diminuare a preţului contractului numai în situaţia în care s-ar fi făcut dovada ca nu au fost îndeplinite condiţiile stipulate în contract sau în situaţia în care scopul în care terenul a fost achiziţionat nu s-ar fi realizat datorită neîndeplinirii unei condiţii, fiind necesară şi în acest sens exprimarea voinţei părţilor contractante exprimată în clauze specifice, niciuna dintre situaţii nefiind întâlnită în cauză.

Procedând astfel, instanţa de judecată a interpretat greşit contractul de vânzare-cumpărare ales ca şi comparabilă în cauză, aplicând în mod greşit preţului convenit de părţi o corecţie de 34,3% din valoarea contractului, deşi în cauză nu s-a făcut dovada şi nu s-a susţinut faptul că vreuna dintre condiţiile contractului nu au fost îndeplinite şi, oricum, efectul neîndeplinirii unei condiţii nu era diminuarea preţului contractului.

Potrivit dispoziţiilor deciziei de casare, instanţa trebuia să aibă în vedere toate contractele de vânzare-cumpărare existente la dosarul cauzei, contracte care evidenţiau valori duble sau triple faţă de preţul cu care s-a vândut diferenţa de teren neexpropiat.

La dosarul cauzei au fost depuse, în rejudecare, contracte de vânzare-cumpărare privind imobile similare, cu schiţe anexă, care reflectă amplasamentul acestora faţă de suprafaţa expropriată ce face obiectul prezentei contestaţii, respectiv: contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/21.11.2011, având ca obiect suprafaţa de 5225 mp, situaţi în Bucureşti, Calea x D, valoarea tranzacţiei fiind de 7.812.000 euro (TVA inclus), echivalentul a 1.495,12 euro/mp; contractul de vânzare-cumpărare din 15.11.2012, având ca obiect suprafaţa de 14.968 mp, situată în Bucureşti, strada x nr. 4, valoarea tranzacţiei fiind de 17.168.296 euro (TVA inclus), echivalentul a 1147 euro/mp.

Astfel, se impunea ca la pronunţarea hotărârii instanţa de apel să facă o analiză de ansamblu a tuturor contractelor existente la dosarul cauzei, cu atât mai mult cu cât acestea vizau terenuri vecine celui care i-a aparţinut reclamantului, raportul de expertiză neputând fi singurul mijloc de probă în baza căruia puteau fi stabilite despăgubirile în cauză.

Pentru respectarea dispoziţiilor legale incidente în cauză, respectiv art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, recurentul reclamant susţine că instanţa trebuia să stabilească valoarea despăgubirilor la "preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobile de acelaşi fel", valoarea despăgubirilor trebuind să exprime valoarea terenului la data transferului dreptului de proprietate, în cazul reclamantului, la valoarea din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/20.06.2011, având ca obiect restul de suprafaţă care nu a fost expropriată şi care avea o valoare de 600 euro/mp, sau cel puţin, la valoarea exprimată de experţi în cadrul opiniei majoritare, de 570 euro/mp, orice altă valoare, sub acest prag, fiind contrară dispoziţiilor legale şi probelor care există la dosarul cauzei, constând în contracte de vânzare-cumpărare pentru terenuri învecinate, cu valori semnificativ mai mari decât cele acordate în prezenta cauză.

II. În recursul formulat, Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Bucureşti a formulat-o singură critică, care se referă la încălcarea de către instanţa de apel a principiului non reformatio in pejus.

Astfel, recurentul susţine că prin reducerea cuantumului despăgubirilor, de la suma de 773.000 euro, astfel cum a fost stabilită în apel, în primul ciclu procesual, la suma de 682.802 euro, instanţa de judecată a pronunţat o hotărâre contrară dispoziţiilor art. 296 din C. proc. civ. 1865, care consacră principiul neagravării situaţiei în propria cale de atac (non reformatio in pejus).

Potrivit art. 296 din C. proc. civ., apelantului nu i se poate crea în propria cale de atac o situaţie mai grea decât cea din hotărârea atacată.

Totodată, conform art. 315 alin. (4) din C. proc. civ., la rejudecarea procesului după casarea hotărârii de către instanţa de recurs, dispoziţiile art. 296 din C. proc. civ. sunt aplicate în mod corespunzător.

Potrivit textelor enunţate, principiul "non reformatio in pejus" trebuie respectat atât la judecarea căii de atac, cât şi la rejudecarea pricinii, deoarece rejudecarea cauzei este consecinţa exercitării căii de atac, iar partea trebuie să aibă certitudinea că nu-şi va înrăutăţi situaţia, nu numai în calea de atac pe care a promovat-o, ci şi în etapele procesuale subsecvente admiterii acestei căi de atac.

În cauză, rejudecarea prezentului apel a avut loc ca urmare a admiterii în primul ciclu procesual a recursului declarat de reclamantul A.

Potrivit motivelor de recurs ale reclamantului, acesta a criticat decizia pronunţată de instanţa de apel sub aspectul reducerii cuantumului despăgubirilor acordate de instanţa de fond, de la suma de 4.598.140 RON (1.031.135 euro), la suma de 773.000 euro.

Deşi în cauză a declarat recurs şi pârâta Primăria Municipiului Bucureşti - prin Primarul General, acesta a fost respins, ca nefondat, aşa cum rezultă din Decizia nr. 1485/20.04.2014 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, pronunţată în Dosarul nr. x/2010.

Aşadar, prin stabilirea unui cuantum al despăgubirilor, pentru terenul expropriat, mai mic decât cel stabilit în prima decizie dată în soluţionarea apelului, casată cu trimitere spre rejudecare, instanţa de judecată a creat reclamantului o situaţie mai grea în propria cale de atac.

Deşi instanţa de apel a achiesat la opinia separată la raportul de expertiză, potrivit căreia, despăgubirea pentru terenul expropriat este în cuantum de 682.802 euro; trebuia să stabilească despăgubirile la suma de 773.000 euro pentru a nu sancţiona partea care, prin exercitarea căii de atac, a determinat rejudecarea cauzei.

Pentru aceste considerente, în temeiul dispoziţiilor art. 304 pct. 9 raportat la art. 312 alin. (3) din C. proc. civ. din anul 1865, solicită admiterea recursului, modificarea hotărârii şi pronunţarea unei hotărâri legale şi temeinice.

Structurând criticile din recursul cu care a fost legal învestită, Înalta Curte constată următoarele:

Cu titlu preliminar, trebuie menţionat că recurentul reclamant a invocat formal motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. deoarece, din dezvoltarea criticilor formulate, nu rezultă niciun element de natură a se subsuma ipotezei reglementate de acesta, întrucât susţinerile recurentului reclamant nu vizează greşita interpretare a naturii sau a clauzelor lămurite şi vădit neîndoielnice ale vreunui act juridic, în sens de negotium, la care se referă acest motiv de nelegalitate.

Aşa fiind, susţinerile subsumate de recurent acestui motiv de nelegalitate vor fi analizate din perspectiva dispoziţiilor art. 304 pct. 5 şi pct. 9 C. proc. civ.

Criticile formulate de reclamant prin memoriul de recurs cu care a fost învestită prezenta instanţă vizează nerespectarea de către instanţa de apel a criteriilor pentru stabilirea cuantumului despăgubirilor reprezentând valoarea terenului expropriat, astfel cum s-a statuat prin deciziile de casare pronunţate în ciclurile procesuale anterioare, obligatorii pentru instanţele de rejudecare, conform dispoziţiilor art. 315 alin. (1) C. proc. civ.

Înalta Curte apreciază ca fiind fondate criticile formulate, pentru considerentele care succed:

Exproprierea, fiind o vânzare forţată determinată de motive de utilitate publică, presupune ca persoana deposedată să primească valoarea de înlocuire a bunului de care a fost lipsită, iar dreapta şi prealabila despăgubire de care trebuie să beneficieze proprietarul în situaţia exproprierii (art. 44 alin. (6) din Constituţie) este cea menită să asigure părţii păstrarea aceleiaşi valori a activului patrimonial, prin înlocuirea dreptului real pierdut cu o valoare egală. Stabilirea valorii de circulaţie a imobilului supus exproprierii constituie unicul element necesar în scopul determinării unei despăgubiri juste şi echitabile în accepţiunea legii generale în materie, dar şi a normelor constituţionale.

Reţinându-se caracterul excepţional al cedării proprietăţii prin expropriere şi în scopul asigurării unei protecţii depline şi adecvate a dreptului de proprietate privată, dispoziţia menţionată din legea fundamentală a fost preluată ca atare în Legea nr. 33/1994, prin art. 1 din acest act normativ legiuitorul statuând că "exproprierea de imobile, în tot sau în parte, se poate face numai pentru cauză de utilitate publică, după o dreaptă şi prealabilă despăgubire, prin hotărâre judecătorească".

Art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 prevede că "la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială (...)".

Ţinând seama de aceste dispoziţii, dar şi de Decizia Curţii Constituţionale nr. 12/2015, Înalta Curte reţine că, cele două aspecte esenţiale ce trebuie stabilite de instanţa învestită cu o contestaţie formulată în temeiul Legii nr. 33/1994 sunt preţul de piaţă, astfel cum rezultă din tranzacţii încheiate pentru imobile similare în unitatea administrativ teritorială în care se află terenul expropriat, precum şi momentul de referinţă al determinării cuantumului despăgubirilor, care este cel al exproprierii.

Valoarea de piaţă a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului, prin raportare atât la amplasamentul acestuia, la destinaţia lui, cât şi prin raportare la poziţionarea acestuia, existenţa sau nu a utilităţilor, a căilor de acces, etc.

Sintagma "preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială" defineşte preţul de piaţă, anume preţul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piaţă concurenţială, atunci când sunt întrunite toate condiţiile unei vânzări oneste şi în care cumpărătorul şi vânzătorul acţionează prudent, în cunoştinţă de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceştia nu este supus unor constrângeri exagerate.

Pe de altă parte, sintagma "terenuri de acelaşi fel" presupune luarea în considerare a categoriei de folosinţă, precum şi a tuturor caracteristicilor proprii fiecărui bun în parte, cum ar fi mărime, localizare, căi de acces, utilităţi, front stradal etc., despăgubirea urmând a fi stabilită în raport de toate acestea. Altminteri, s-ar ajunge practic la situaţia în care, în urma deposedării de proprietate, expropriatul nu ar primi acea compensaţie corespunzătoare, fiind înfrânte atât legislaţia naţională, inclusiv legea fundamentală a statului român, cât şi jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului, care impun ca deposedarea să fie făcută numai cu dreaptă şi rezonabilă despăgubire, dar şi cu respectarea principiului proporţionalităţii.

În cauza dedusă judecăţii, instanţa de apel, nu numai că nu a respectat criteriile menţionate în stabilirea cuantumului despăgubirii cuvenite reclamantului, dar a încălcat dispoziţiile art. 315 alin. (1) C. proc. civ.

Astfel, în ultima decizie de casare, s-a reţinut că, în mod greşit, instanţa a avut în vedere în stabilirea cuantumului despăgubirii numai Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 24.02.2011, contract încheiat chiar de persoana expropriată, care, în lipsa analizei altor comparabile care să vizeze terenuri similare celui expropriat, nu poate constitui un reper pentru deducerea preţului obişnuit, în accepţiunea unei vânzări oneste pe o piaţă concurenţială, contravenind cerinţelor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

În ciclul procesual anterior, experţii au înlăturat celelalte tranzacţii depuse la dosar, cu motivarea că, mare parte din acestea nu respectă sintagma "din aceeaşi unitate administrativ-teritorială", fiind în afara municipiului Bucureşti.

Raportat la împrejurarea că terenurile menţionate în comparabile nu făceau parte din aceeaşi unitate administrativ teritorială, instanţa de casare a apreciat că, în rejudecare, se impune o analiză comparativă a terenului expropriat şi a terenurilor din tranzacţiile menţionate, raportat la amplasament (urmărindu-se dacă amplasamentele sunt din aceeaşi zonă), precum şi la caracteristicile lor fizice, juridice, temporale şi în utilizare, pentru a se stabili în ce măsură este sau nu vorba despre terenuri asemănătoare din aceeaşi zonă, chiar situate în unităţi administrativ-teritoriale distincte, şi a se aprecia, în raport şi de această situaţie, asupra criteriului referitor la "imobile de acelaşi fel".

Nesocotind dispoziţiile art. 315 alin. (1) C. proc. civ., în rejudecare, instanţa de apel nu numai că nu a ţinut seama de îndrumările din decizia de casare, stabilind cuantumul despăgubirii în raport de acelaşi Contract vânzare-cumpărare nr. 428/24.02.2011, însă, a diminuat în mod nejustificat şi preţul stabilit de părţi în acest contract.

Astfel, instanţa şi-a însuşit punctul de vedere exprimat în opinia minoritară, de către expert G., potrivit căruia, preţul terenului a fost determinat ca fiind reprezentat de suma dintre avansul achitat şi prima rată de preţ stabilită, cu motivarea că plata celei de-a doua părţi din a doua rată era condiţionată de obţinerea de către vânzători, în numele şi pe seama cumpărătorului, a autorizaţiei de construire, ceea ce, în opinia instanţei, înseamnă, că valoarea celei de-a doua rate reprezintă diferenţa de valoare adăugată preţului terenului prin scoaterea sa din circuitul agricol şi prin obţinerea PUZ şi a autorizaţiei de construire în vederea realizării unui proiect imobiliar.

Înalta Curte constată că această constatare constituie, nu numai o eludare a criteriilor prevăzute de art. 26 din Legea nr. 33/1994, dar şi o încălcare a noţiunii de "preţ", ca element esenţial asupra căruia se realizează acordul de voinţă la semnarea contractului de vânzare-cumpărare.

Preţul reprezintă suma de bani care reprezintă echivalentul datorat de cumpărător în schimbul lucrului transmis de vânzător şi corespunde valorii lucrului vândut.

Ca element esenţial de validitate a vânzării, preţul trebuie să întrunească următoarele condiţii: să fie stabilit în bani, să fie determinat sau determinabil şi să fie sincer şi serios.

Toate aceste condiţii sunt îndeplinite în cauza dedusă judecăţii şi nu există niciun argument juridic care să fi determinat instanţa de apel să defalce preţul total în mai multe componente şi să tragă concluzia că "valoarea celei de-a doua rate reprezintă diferenţa de valoare adăugată preţului terenului prin scoaterea sa din circuitul agricol şi prin obţinerea PUZ şi a autorizaţiei de construire în vederea realizării unui proiect imobiliar", cu consecinţa neluării în seamă a acestei rate de preţ.

Preţul convenit de părţi este cel menţionat în art. 3.1 alin. (1) din contract şi cuprinde tranşele indicate la alin. (2) al aceluiaşi articol.("avans, prima rată de preţ şi a doua rată de preţ")

Stabilirea de către părţile contractante a unor clauze privind plata preţului în rate, precum şi stabilirea unor obligaţii în sarcina vânzătorului nu sunt de natură a afecta validitatea convenţiei sau de a duce la concluzia că valoarea lucrului vândut este alta decât preţul total convenit de părţi.

Procedând astfel, instanţa de apel a pronunţat o hotărâre nelegală, contrară criteriilor prevăzute de dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în ce priveşte "preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel".

Înalta Curte constată că hotărârea recurată este nelegală şi din perspectiva încălcării principiului non reformatio in pejus, în ce priveşte valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantului, principiu care se referă la neagravarea situaţiei în propria cale de atac, consacrat în art. 296 teza a II-a C. proc. civ., cu referire la art. 315 alin. (4) C. proc. civ., sens în care se constată ca fiind fondată critica recurentului Ministerul Public, care a susţinut nelegalitatea deciziei atacate din această perspectivă.

Potrivit acestui principiu, în cazul casării cu trimiterea cauzei spre rejudecare, drepturile recunoscute în beneficiul părţii care a declarat recurs, rămân dobândite în raport cu partea care, prin neatacarea hotărârii, le-a acceptat ca atare. Într-adevăr, este posibil ca situaţia părţii să poată fi înrăutăţită în cazul în care şi partea adversă a exercitat calea de atac, însă numai dacă aceasta a fost admisă.

Totodată, în conformitate cu principiul enunţat, instanţa care rejudecă litigiul după casare, are libertatea de apreciere a situaţiei de fapt, însă, prin hotărârea dată, nu poate înrăutăţi situaţia părţii care a obţinut casarea. Prin urmare, părţii căreia i s-a admis recursul nu i se poate agrava propria situaţie la rejudecarea fondului după casare, deoarece această rejudecare are loc tocmai ca efect al admiterii recursului acesteia.

Plecând de la aceste considerente de ordin teoretic, Înalta Curte reţine că în speţă, în primul ciclu procesual, respectiv prin Sentinţa civilă nr. 1737/28.09.2012, Tribunalul Bucureşti a admis acţiunea reclamantului, a modificat în parte Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 17/8.12.2010 emisă de Primăria municipiului Bucureşti - Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, stabilind cuantumul despăgubirilor la suma de 4.598.140 RON, reprezentând valoarea de piaţă a imobilului expropriat.

Împotriva acestei sentinţe a formulat apel pârâta Primăria municipiului Bucureşti, iar prin Decizia civilă nr. 222A/07.10.2013 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, a fost admis apelul şi a fost modificată hotărârea primei instanţe, stabilindu-se cuantumul despăgubirilor la suma de 773.000 euro.

Împotriva deciziei pronunţate de instanţa de apel au formulat recurs, atât reclamantul A., cât şi pârâta Primăria municipiului Bucureşti, recursuri soluţionate prin Decizia civilă nr. 1485/20.05.2015 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, în sensul respingerii recursului declarat de pârâtă şi admiterii recursului reclamantului, decizia recurată fiind casată, cauza fiind trimisă spre rejudecare la aceeaşi instanţă de apel.

Prin stabilirea unui cuantum al despăgubirilor, pentru terenul expropriat, mai mic decât cel stabilit în prima decizie dată în soluţionarea apelului, casată cu trimitere spre rejudecare, instanţa a creat reclamantului o situaţie mai grea în propria cale de atac.

Aşa fiind, hotărârea recurată este nelegală şi sub aspectul încălcării principiului non reformatio in pejus, reglementat de dispoziţiile art. 296 teza a II-a C. proc. civ. cu referire la art. 315 alin. (4) din acelaşi cod.

Reţinând nelegalitatea hotărârii atacate şi incidenţa dispoziţiilor art. 304 pct. 5 şi 9 C. proc. civ., Înalta Curte constată că se impune casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare, în vederea stabilirii despăgubirilor ce se cuvin reclamantului pentru terenul expropriat, în concordanţă cu criteriile impuse de dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/19994 şi cu decizia de casare pronunţată în ciclul procesual anterior.

Aşa cum s-a reţinut în ultima decizie de casare, doar preţul stabilit într-un singur contract de vânzare-cumpărare nu poate fi relevant în stabilirea valorii imobilului în litigiu, întrucât însăşi legea se referă la "imobile de acelaşi fel", ceea ce presupune încheierea mai multor contracte pentru asemenea bunuri. În speţă, cu atât mai mult preţul de piaţă obişnuit cu care se vând imobile de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială nu poate fi dedus prin raportare la o unică comparabilă, fără a fi avute în vedere şi alte probe.

Deşi sintagma preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele are semnificaţia de preţ plătit efectiv, respectiv preţul de tranzacţionare a bunului, consemnat ca atare în contracte de vânzare-cumpărare, în absenţa tranzacţiilor pe piaţa imobiliară vizând bunuri asemănătoare la momentul exproprierii, stabilită pe bază de probe, experţii pot apela la alte criterii decât preţul de vânzare în determinarea despăgubirilor aferente exproprierii (de exemplu preţurile de ofertă, nenegociate, din oferte de vânzare şi oferte de cumpărare, dar şi situarea imobilului, aproprierea de anumite utilităţi s.a.). Aceasta deoarece, împrejurarea că, la momentul exproprierii, nu s-ar fi încheiat tranzacţii pentru terenuri asemănătoare sau nu s-au putut obţine asemenea acte din motive neimputabile persoanei expropriate nu poate determina imposibilitatea evaluării imobilului expropriat, căci ar însemna ca persoana expropriată să nu aibă acces să conteste valoarea despăgubirilor propuse de expropriator, deşi art. 9 din Legea nr. 198/2004 îi permite acest lucru, cu consecinţa încălcării accesului la justiţie, reglementat de art. 21 din Constituţia României şi art. 6 din Convenţia europeană a drepturilor omului.

Cu ocazia rejudecării, instanţa de apel va administra dovezile necesare, inclusiv contractele de vânzare cumpărare aflate la dosar, încheiate în aproprierea momentului exproprierii, urmând a stabili astfel valoarea despăgubirii pentru terenul expropriat, în raport de toate caracteristicile acestuia, raportat la momentul transferului dreptului de proprietate.

Prin urmare, constatând că instanţa de apel a pronunţat o hotărâre cu nerespectarea dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, precum şi a celor prevăzute de art. 315 C. proc. civ., în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirilor cuvenite reclamantului, în baza art. 312 alin. (1) - (3) cu referire la art. 304 pct. 5 şi 9 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursurile, va casa decizia recurată, cu trimiterea cauzei, spre rejudecare, la aceeaşi curte de apel, în vederea refacerii probatoriului sub toate aspectele care au condus la încălcarea dispoziţiilor legale menţionate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursurile declarate de Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Bucureşti şi de reclamantul A. împotriva Deciziei nr. 216A din 19 februarie 2019 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Casează decizia recurată şi trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi curţi de apel.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 30 mai 2019.

Procesat de GGC - NN