Contractual interpretation of price recalculation clauses and exclusion of foreign grounds in pre-contract sale disputes

Deliberând asupra cauzei civile de faţă şi văzând dispoziţiile art. 499 C. proc. civ., constată următoarele:

1. Obiectul cauzei:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Constanţa, secţia I civilă, la data de 20 august 2015, sub nr. x/2015, reclamantul A. a chemat în judecată pe pârâta JT C. S.R.L., solicitând instanţei ca prin hotărâre judecătorească să dispună pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul apartament - spaţiu tehnic, situat în municipiul Constanţa, la preţul total de 108.927,6 euro, din care a fost achitat avansul de 26.750 euro, rămânând o diferenţă de preţ de 82.177,6 euro; a solicitat ca diferenţa să fie achitată în rate lunare egale, pe o perioadă de 10 ani, precum şi obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de litigiu.

La data de 09 septembrie 2015, reclamantul a depus o cerere prin care a învederat că diferenţa de preţ de 82.177,6 euro poate fi pusă oricând la dispoziţia vânzătorului.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă:

Prin Sentinţa civilă nr. 2003/09 septembrie 2015, Tribunalul Constanţa, secţia I civilă, a admis excepţia necompetenţei funcţionale invocată de pârâta JT C. S.R.L. şi a dispus trimiterea cauzei secţiei a II-a civile, a Tribunalului Constanţa, pe rolul căreia dosarul a fost înregistrat la data de 17 septembrie 2017, sub nr. x/2017*.

Prin Sentinţa civilă nr. 565/29 martie 2017, Tribunalului Constanţa, secţia a II-a civilă, a respins cererea de chemare în judecată, ca nefondată.

3. Apelul declarat în cauză:

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamantul A., criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.

În drept, au fost indicate dispoziţiile art. 461, art. 466 şi următoarele din noul C. proc. civ., precum şi dispoziţiile art. 1266 - art. 1270, art. 1272, art. 1279 şi art. 1669 din noul C. civ.

La data de 04 octombrie 2017, intimata-pârâtă a depus note de şedinţă prin care a solicitat respingerea apelului.

4. Decizia pronunţată în apel:

Prin Decizia nr. 677 din 1 noiembrie 2017, Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, a respins, ca nefondat, apelul declarat de apelantul-reclamant A. împotriva Sentinţei civile nr. 565/29 martie 2017, pronunţată de Tribunalul Constanţa, în contradictoriu cu intimata-pârâtă S.C. C. S.R.L., ca nefondat.

5. Cererea de recurs:

La data de 20 decembrie 2017 au fost înregistrate pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, sub nr. x/2015*, recursul principal formulat de recurentul-reclamant A. şi recursul incident formulat de recurenta-pârâtă S.C. C. S.R.L. împotriva Deciziei civile nr. 677 din 1 noiembrie 2017, pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

I. Recurentul-reclamant a invocat dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ., solicitând, în temeiul art. 497 C. proc. civ., casarea în tot a hotărârii atacate, iar, în subsidiar, casarea în parte a deciziei recurate şi trimiterea cauzei instanţei de apel, în vederea rejudecării apelului.

În dezvoltarea motivelor de recurs, recurentul-reclamant a arătat că soluţia instanţei de apel este nelegală, întrucât cuprinde motive străine de natura cauzei, respectiv este dată cu încălcarea normelor de drept material - motive de recurs prevăzute de art. 488 alin. (1), pct. 6 şi pct. 8 C. proc. civ.

A susţinut recurentul-reclamant că instanţa de apel a reţinut, în vădită contradicţie cu realitatea, că imobilul care face obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare nu ar fi existat la data perfectării antecontractului dintre părţi, întrucât autorizaţia de construire, procesul-verbal de recepţie finală, întocmirea documentaţiei cadastrale şi lotizarea condominiului pe apartamente ar fi fost datate ulterior antecontractului.

În opinia recurentului-reclamant, această afirmaţie a instanţei de apel este străină de cauză, plasându-se în evidentă contradicţie cu situaţia de fapt care rezultă din probele aflate la dosar, întrucât: condominiul în care se află imobilul-apartament a fost edificat în baza Autorizaţiei de construire nr. x/27 februarie 2012, Autorizaţia de construire nr. x/03 martie 2015 fiind obţinută de intimată pentru o lucrare ulterioară constând în "închidere balcoane, schimbare finisaje faţade şi împrejmuire teren" procesul-verbal de recepţie întocmit cu ocazia finalizării condominiului a fost încheiat la data de 18 martie 2015, faţă de începerea lucrărilor în anul 2012; este absurdă şi imposibil de reconciliat cu natura cauzei reţinerea instanţei de apel în sensul că imobilul ar fi fost edificat în baza autorizaţiei de construire emise în data de 03 martie 2015 şi ar fi fost recepţionat în data de 18 martie 2015, adică la numai 15 zile de la data obţinerii autorizaţiei.

A mai arătat recurentul-reclamant că, începând cu data de 01 noiembrie 2014 (deci anterior finalizării documentaţiei privind recepţia lucrărilor şi intabularea dreptului de proprietate), a locuit în acest apartament, aspect necontestat în cauză de niciuna dintre părţi.

Cu referire la menţiunea din antecontractul încheiat de părţi la data de 11 august 2014, în sensul că preţul final va fi recalculat în funcţie de măsurătorile finale ale apartamentului, după închiderea acestuia, recurentul-reclamant a arătat că aceasta este o consecinţă a faptului că, la data încheierii antecontractului, apartamentul exista, dar nu avea amplasată uşa de la intrare, iar documentaţia cadastrală nu era finalizată; tocmai din cauza inexistenţei documentaţiei cadastrale nu a putut fi perfectată vânzarea înainte de ocuparea imobilului de către promitentul-cumpărător.

S-a arătat că expertiza tehnică imobiliară realizată în cauză confirmă dincolo de orice dubiu că apartamentul exista la data perfectării antecontractului dintre părţi, precum şi că suprafaţa apartamentului avută în vedere la determinarea preţului era cea utilă, astfel cum rezultă din schiţa comunicată de intimată la data de 01 august 2014 (schiţă care a făcut parte din proiectul tehnic pe baza căruia a fost emisă Autorizaţia de construire nr. x/27 februarie 2012).

Astfel, expertiza imobiliară realizată în cauză confirmă că suprafaţa de 135.60 m.p. la care se face referire în art. 1 lit. a) din antecontract este suprafaţa utilă, nu suprafaţa construită (pct. 2. pag. 15/17 a raportului de expertiză tehnică imobiliară întocmit de exp. ing. B., aflat la dosarul de fond).

În dezvoltarea motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurentul-reclamant a arătat că decizia recurată este dată cu încălcarea dispoziţiilor de drept material care statuează cu privire la regulile de interpretare a contractului, respectiv: art. 1268 şi art. 1269 din C. civ., precum şi dispoziţiile art. 65, art. 75, art. 77 şi art. 81 din Legea nr. 269/2004 privind Codul consumului.

În esenţă, recurentul-reclamant a susţinut că nu s-a dat eficienţă dispoziţiilor art. 1268 alin. (2) C. civ., art. 1269 alin. (1) teza a II-a şi alin. (2) C. civ., precum şi celor cuprinse în Legea nr. 269/2004 care prevăd că "1) preţurile şi tarifele trebuie să fie indicate în mod vizibil şi într-o formă neechivocă; 2) contractul dintre comercianţi şi consumatori trebuie să cuprindă clauze contractuale clare, lipsite de echivoc; 3) clauzele contractuale se interpretează în caz de dubiu în favoarea consumatorului şi 4) este în sarcina comerciantului care pretinde că o clauză preformulată a fost negociată direct cu consumatorul să prezinte probe în acest sens.

Recurentul-reclamant a susţinut că instanţa de apel a ignorat normele legale sus-menţionate invocate şi în apel, în condiţiile în care părţile se află în litigiu tocmai din pricina modalităţii diferite în care acestea interpretează prevederile contractuale, respectiv art. 1 din cap. 4 - referitor la preţul din antecontract.

În opinia recurentului, în situaţia în care instanţa de apel ar fi dat eficienţă dispoziţiilor legale evocate, interpretarea contractului s-ar fi făcut în sensul care corespunde intenţiei reale a părţilor, înlăturând astfel reaua-credinţă a intimatei care a redactat şi impus un contract neclar, cu o eroare materială privind descrierea imobilului care face obiectul contractului, în scopul de a obţine de la consumator un procent cu 75% mai mare decât cel comunicat iniţial.

Cu referire la statuarea în considerentele deciziei recurate a faptului că vina pentru nefinalizarea vânzării aparţine promitentului-cumpărător, şi aceasta deoarece nu este de acord cu plata preţului calculat la suprafaţa construită în loc de suprafaţa utilă, a arătat că este de natură a-l vătăma în sensul că este expus riscului de a pierde avansul care a fost achitat.

II. Prin recursul incident, recurenta-pârâta S.C. JT C. S.R.L. a solicitat casarea deciziei atacate sub aspectul soluţiei date excepţiei tardivităţii apelului declarat de reclamant.

În dezvoltarea motivelor de recurs întemeiate pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a arătat că reclamantul a formulat apelul declarat împotriva Sentinţei civile nr. 565/29 martie 2017, pronunţată de Tribunalul Constanţa, cu depăşirea termenului legal.

Astfel, sentinţa a fost comunicată reclamantului la data de 10 mai 2017, iar cererea de apel a fost transmisă prin poştă Tribunalului Constanţa, unde a fost înregistrată, pe data de 14 iunie 2017.

La dosar există doar plicul prin care s-a susţinut că a fost transmis acest apel şi că are aplicate trei ştampile cu date diferite, respectiv: 9, 12 şi 13 iunie 2017.

În ceea ce priveşte plicul existent la dosarul cauzei, recurenta-pârâtă a arătat că acesta nu poate fi reţinut ca o dovadă de formulare a apelului în termen, întrucât, potrivit art. 183 C. proc. civ., actul de procedură se consideră a fi îndeplinit în termen dacă a fost depus la poştă prin scrisoare recomandată.

Or, în cauză, plicul nu atestă depunerea apelului prin scrisoare recomandată; pentru a face dovada că plicul a fost transmis prin scrisoare recomandată, apelantul-reclamant trebuia să facă dovada cu recipisa aferentă acestei transmiteri.

A conchis recurenta-pârâtă că, având în vedere că plicul existent la dosar nu face dovada comunicării apelului în condiţiile expres prevăzute de art. 183 C. proc. civ., respectiv prin scrisoare recomandată, apelul declarat de reclamant împotriva Sentinţei civile nr. 565/29 martie 2017, pronunţată de Tribunalul Constanţa, a fost formulat cu depăşirea termenului legal, fiind incidente prevederile art. 185 C. proc. civ., care instituie decăderea din exercitarea dreptului, ca sancţiune a exercitării căii de atac cu nerespectarea termenului prevăzut de lege.

4. Încheierea de admitere în principiu a recursului:

Prin rezoluţia din data de 26 martie 2018, s-a dispus comunicarea cererii de recurs intimaţilor, cu menţiunea de a depune întâmpinare, precum şi efectuarea celorlalte formalităţi de comunicare menţionate în dispoziţiile art. 490 alin. (2) C. proc. civ.

Recurentul-reclamant A. a formulat întâmpinare la recursul incident formulat de recurenta-pârâtă JT C. S.R.L., prin care a solicitat respingerea recursului, în principal, ca tardiv formulat şi, în subsidiar, ca nefondat.

Recurenta-pârâtă S.C. C. S.R.L. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat, în principal, anularea recursului întrucât motivele invocate nu se încadrează în dispoziţiile de art. 488 C. proc. civ., iar, în subsidiar, respingerea recursului, ca nefondat şi obligarea recurentului-reclamant la cheltuieli de judecată.

Recurentul-reclamant a formulat răspuns la întâmpinare. A susţinut, referitor la excepţia nulităţii recursului că, în realitate, reprezintă o apărare cu privire la motivele de recurs formulate şi nu o excepţie veritabilă, motivele de recurs fiind întemeiate.

Prin încheierea pronunţată în camera de consiliu la data de 27 februarie 2019, Înalta Curte a respins excepţia nulităţii recursului declarat de reclamantul A., a respins excepţia tardivităţii recursului incident declarat de pârâta JT C. S.R.L., a admis, în principiu, recursurile declarate de reclamant şi de pârâtă împotriva Deciziei civile nr. 677 din 1 noiembrie 2017 a Curţii de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, şi a acordat termen de judecată la data de 8 mai 2019, în şedinţă publică, cu citarea părţilor.

5. Considerentele Înaltei Curţi asupra recursului:

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte reţine următoarele:

Recursul incident, declarat de recurenta-pârâtă S.C. JT C. S.R.L., a cărui analiză este prioritară (având în vedere că pune în discuţie legalitatea deciziei atacate din perspectiva regularităţii cererii de apel) şi care urmează a fi cercetat prin prisma motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., în raport de conţinutul criticilor de nelegalitate, nu este fondat.

Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 468 alin. (1) C. proc. civ., "termenul de apel este de 30 de zile de la data comunicării hotărârii, dacă legea nu dispune altfel".

În cauză, sentinţa atacată cu apel a fost comunicată reclamantului la data de 10 mai 2017, conform dovezilor de comunicare aflate la dosarul tribunalului; cererea de apel a fost depusă la oficiul poştal la data de 09 iunie 2017, conform plicului aflat la dosarul curţii de apel, fiind înregistrată pe rolul Tribunalului Constanţa la data de 14 iunie 2017.

Potrivit dispoziţiilor art. 468 C. proc. civ., coroborate cu cele ale art. 181 alin. (1) pct. 2 şi alin. (2) din acelaşi act normativ, termenul de apel s-a împlinit la 12 iunie 2017.

Cum cererea de apel a fost depusă la oficiul poştal, devin aplicabile prevederile art. 183 alin. (1) C. proc. civ., conform cărora: "(1) Actul de procedură depus înăuntrul termenului prevăzut de lege prin scrisoare recomandată la oficiul poştal (…) este socotit a fi făcut în termen".

Recurenta-pârâtă a invocat, în susţinerea excepţiei tardivităţii apelului, prevederile art. 183 alin. (3) C. proc. civ., şi anume nedepunerea la dosar a recipisei oficiului poştal care să ateste transmiterea prin scrisoare recomandată a apelului.

Înalta Curte constată că, şi în vechea reglementare (art. 104 din C. proc. civ. de la 1865), era considerat a fi transmis în termen actul de procedură adresat instanţei judecătoreşti care a fost predat recomandat la oficiul poştal mai înainte de împlinirea lui.

Sensul unei asemenea dispoziţii este acela de a crea o facilitate persoanelor care doresc să depună acte de procedură fără a se deplasa la sediul instanţelor judecătoreşti, facilitate care trebuie să fie însoţită de o garanţie în ceea ce priveşte calculul termenelor. Această garanţie constă în reglementarea obligaţiei de transmitere a corespondenţei într-o modalitate care să permită, în cazul pierderii sau deteriorării acesteia, verificarea datei la care a fost depusă.

Interpretarea dată de recurenta-pârâtă prevederilor art. 183 alin. (3) C. proc. civ., în sensul că actele de procedură depuse la oficiul poştal trebuie să fie însoţite, în toate cazurile, de recipisa care se eliberează expeditorului nu poate fi primită, deoarece aceste acte de procedură poartă menţiuni care se bucură de o prezumţie de validitate.

Dispoziţiile legale menţionate prezintă utilitate sub aspect probator atunci când se contestă conţinutul menţiunilor sau atunci când acestea nu permit identificarea datei transmiterii actului (de exemplu, nu sunt lizibile).

Or, în ipoteza în care plicul în care a fost transmis actul procedural poartă ştampile lizibile care atestă data depunerii înscrisului la oficiul poştal (09 iunie 2019) şi numărul recomandatei (R/16009), în mod corect instanţa de apel a respins excepţia tardivităţii apelului.

Pentru considerentele expuse, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., constatând că nu au fost încălcate dispoziţiile art. 468 alin. (1), coroborate cu cele ale art. 181 alin. (1) pct. 2 şi alin. (2) şi ale art. 183 din acelaşi act normativ, Înalta Curte va respinge recursul incident declarat de recurenta-pârâtă.

Cu referire la recursul principal, declarat de recurentul-reclamant, Înalta Curte constată că este fondat în limitele şi pentru considerentele ce succed:

Primul motiv de recurs a fost întemeiat de recurentul-reclamant pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. care dispun: "Casarea unor hotărâri se poate cere (…) când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei".

Recurentul-reclamant şi-a circumscris criticile ipotezei care vizează existenţa în decizia recurată a unor motive străine de natura cauzei, cu referire la considerentele instanţei de apel care a reţinut că apartamentul care face obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare nu ar fi existat la data perfectării antecontractului între părţi.

Examinând decizia care face obiectul controlului judiciar, Înalta Curte constată că la analiza criticilor formulate în apel cu privire la obiectul antecontractului şi preţul imobilului, curtea de apel a pornit de la premisa că la data încheierii antecontractului în discuţie, apartamentul nu era finalizat, nefiind emisă nici autorizaţia de construire.

În sprijinul acestei concluzii, instanţa de apel a enumerat, la fila x din decizie, înscrisurile pe care le-a avut în vedere, arătând în continuare că la momentul perfectării antecontractului nu putea fi determinată "întinderea exactă a imobilelor care urmau să facă obiectul contractului de vânzare-cumpărare, părţile prevăzând expres că preţul va fi recalculat la momentul închiderii apartamentului, când se va face măsurătoarea finală".

Or, la baza acestui raţionament al instanţei de apel stă o premisă falsă, întrucât în speţă nu s-a contestat că imobilul era edificat la data încheierii antecontractului - 11 august 2014, promisiunea de vânzare-cumpărare privind un bun care exista la data încheierii actului, nu un bun viitor.

Autorizaţia de construire a imobilului nu este cea menţionată de instanţa de apel; aşa cum rezultă chiar din Autorizaţia nr. x/2015, aceasta vizează o modificare adusă proiectului autorizat conform A.C. nr. 271/2012, constând în închidere balcoane, schimbare finisaje faţade şi împrejmuire teren.

Astfel, se constată că părţile au convenit să vândă/cumpere spaţiul tehnic - scara B al imobilului situat în municipiul Constanţa, la preţul de 107.000 euro.

Antecontractul a fost însoţit de planul releveu al etajului 11, în care este menţionată o suprafaţă utilă a spaţiului în discuţie de 135,60 mp, suprafaţă care este înscrisă şi în antecontract, dar ca suprafaţă construită.

Mai mult, la 01 noiembrie 2014, între părţi s-a încheiat un contract de închiriere pentru apartamentul nr. x, aflat la etajul 11 din imobilul sus-menţionat, având destinaţie de locuinţă.

În condiţiile expuse, considerentele instanţei de apel, sub aspectele învederate prin criticile care susţin primul motiv de recurs, apar ca fiind străine de natura cauzei.

Cu toate acestea, Înalta Curte menţionează că, spre deosebire de reglementarea anterioară, noul C. proc. civ. prevede că motivul de casare este incident atunci când hotărârea atacată cuprinde numai motive străine de natura cauzei.

Această ipoteză nu se regăseşte în speţă, întrucât instanţa de apel a expus şi considerente care nu pot fi calificate ca fiind străine de natura cauzei, respectiv cele privitoare la determinarea întinderii obiectului contractului, care urmează a fi cenzurate, în limita criticilor formulate în dezvoltarea celui de-al doilea motiv de recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Aceste critici se referă la împrejurarea că instanţa de apel nu a dat eficienţă regulilor de interpretare prevăzute de art. 1268 şi 1269 C. civ., privitoare la interpretarea clauzelor îndoielnice şi a regulilor de interpretare subsidiară; de asemenea, nu făcut aplicarea dispoziţiilor din Legea nr. 269/2004, indicate în cererea de apel.

Criticile sunt fondate în sensul în care instanţa de apel a apreciat că, în circumstanţele particulare ale cauzei, nu poate interveni în mecanismul determinării obiectului antecontractului.

Înalta Curte constată că această concluzie reprezintă, în sine, un fine de neprimire a cererii deduse judecăţii în condiţiile în care, aşa cum s-a arătat părţile tind la lămurirea pe cale judiciară a clauzelor care au generat disputa judiciară.

Curtea de apel nu a făcut o analiză a regulilor de interpretare a contractelor, deşi prin cererea de apel s-a învederat că nu se solicită o modificare a clauzelor contractuale, ci clarificarea acestora.

Astfel, în speţă se constată că părţile au convenit asupra tranzacţionării unui spaţiu tehnic având o individualitate proprie contra unei sume globale, cu menţiunea că preţul urmează a fi recalculat la momentul închiderii, când se va face măsurătoarea finală.

Preţul comunicat de promitentul vânzător urmare acestei recalculări a fost raportat ulterior la o suprafaţă construită de 205 mp, faţă de 135,60 mp, cât s-a menţionat în antecontract.

Prin urmare, se impunea ca instanţa de apel să facă analiza incidenţei dispoziţiilor art. 1268 şi 1269 C. civ., în condiţiile în care s-a susţinut existenţa în contract a unor clauze îndoielnice, precum şi caracterul predeterminat al antecontractului.

Pentru considerentele expuse, în temeiul dispoziţiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul principal declarat de reclamantul A. împotriva Deciziei nr. 677 din 1 noiembrie 2017, pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, va casa decizia recurată şi va trimite cauza, spre rejudecare, aceleiaşi instanţe de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul incident declarat de pârâta S.C. JT C. S.R.L. împotriva Deciziei nr. 677 din 1 noiembrie 2017, pronunţate de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, ca nefondat.

Admite recursul principal declarat de reclamantul A. împotriva Deciziei nr. 677 din 1 noiembrie 2017, pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

Casează decizia recurată şi trimite cauza, spre rejudecare, aceleiaşi instanţe de apel.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 22 mai 2019.

Procesat de GGC - NN