Prosecutor's appeal admitted; expropriation compensation reduced to RON 270,122 after non reformatio in pejus barred higher award.

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

1. Hotărârea instanţei de apel

Prin Decizia nr. 351/A din 22 martie 2018, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a admis apelurile declarate de apelantul-pârât Municipiul Bucureşti prin Primarul General, şi Parchetul de pe lângă Tribunalul Bucureşti împotriva Sentinţei civile nr. 1946 din 8 noiembrie 2012, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă.

A schimbat în parte sentinţa apelată, în sensul că a stabilit valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantei la suma de 282.310 RON.

A obligat pe intimata-reclamantă la plata către apelantul-pârât Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, a sumei de 1873 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut că limitele soluţionării apelurilor în rejudecare sunt trasate de cele stabilite prin Decizia nr. 905 din 14 aprilie 2016 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă în ciclul procesual anterior.

Înalta Curte a stabilit că evaluarea imobilului expropriat trebuie să se facă potrivit criteriilor legale stabilite de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 (în raport cu preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială) şi a reţinut că actele de vânzare-cumpărare pe care s-au întemeiat constatările experţilor care au efectuat raportul de expertiză în apel în primul ciclu procesual nu îndeplinesc aceste cerinţe, deoarece caracteristicile terenurilor analizate sunt diferite de ale celui expropriat.

De asemenea, în privinţa momentului la care trebuie stabilită valoarea despăgubirilor, Înalta Curte a reţinut că evaluarea trebuie să se facă în raport cu data transferului dreptului de proprietate şi nu cu data efectuării raportului de expertiză, faţă de cele stabilite prin Decizia Curţii Constituţionale nr. 12/2015.

Critica pârâtului Municipiul Bucureşti, prin Primar General, ce vizează determinarea cuantumului despăgubirilor raportat la valorile cuprinse în grila notarilor publici a fost considerată ca fiind nefondată prin decizia de casare, cele statuate de instanţa de recurs sub acest aspect intrând în puterea lucrului judecat.

În raport cu dispoziţiile deciziei de casare referitoare la suplimentarea probatoriului pe aspectul stabilirii cuantumului despăgubirilor, în rejudecare, Curtea a dispus efectuarea probei cu expertiză evaluatoare având ca obiectiv stabilirea valorii despăgubirilor cuvenite reclamantei pentru imobilul expropriat (teren în suprafaţă de 106 mp situat în Bucureşti, şos. x, sector 2) prin raportare la preţurile cu care se vând în mod obişnuit imobile de acelaşi fel cu cel expropriat consemnate în contracte de vânzare-cumpărare încheiate în proximitatea datei exproprierii, 3 februarie 2011 (data consemnării despăgubirilor), reţinând că din eroare, în decizia de casare s-a consemnat această dată ca fiind 7 decembrie 2010.

De asemenea, Curtea, din oficiu, a dispus efectuarea unor adrese către DITL şi OCPI pentru a se comunica, în măsura în care există, copii de pe contracte de vânzare-cumpărare a unor imobile similare celui în litigiu încheiate în perioada anilor 2010 - 2011.

Prin raportul de expertiză, în opinie majoritară, s-a stabilit valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantei pentru terenul expropriat de 106 mp la data exproprierii - 3 februarie 2011, la suma de 282.310 RON (66.256 euro, echivalent 625 euro/mp). Conform opiniei separate, valoarea imobilului este 34.238 euro (323 euro/mp).

Având în vedere că experţii întruniţi în comisie nu au avut un punct de vedere comun, Curtea a analizat care dintre cele două valori propuse respectă dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, şi a apreciat că valoarea stabilită de experţii ce au formulat opinia majoritară respectă exigenţele prevăzute de acest text legal.

Experţii au selecţionat drept comparabilă contractul de vânzare-cumpărare fără număr din data de 21 noiembrie 2011, aplicând corecţiile corespunzătoare în raport cu data încheierii contractului (10%) cu amplasamentul imobilului (20%) cu elementul de comparaţie utilizare, indicatori urbanistici (20%) şi cu accesul la strada principală (10%).

În privinţa condiţiilor de piaţă, experţii au arătat că pentru comparabila avută în vedere s-a aplicat o corecţie negativă, deoarece data tranzacţiei indică o piaţă în creştere faţă de data evaluării. De asemenea, s-a aplicat o ajustare negativă comparabilei pentru localizare, deoarece este amplasată mai favorabil decât comparabila subiect, pe Calea x, aproape de intersecţia cu şos. Pipera şi str. x.

S-a aplicat o corecţie negativă comparabilei pentru elementul de comparaţie "utilizare, indicatori urbanistici" pentru faptul că pe teren a fost construit un mall, iar pentru terenurile învecinate au fost construite clădiri de birouri de peste 20 de etaje, iar în privinţa accesului s-a aplicat o corecţie negativă comparabilei deoarece are acces la două străzi principale.

Conform opiniei separate a expertului A., valoarea imobilului este de 323 euro/mp. În motivarea acestei opinii s-a arătat că în urma înlăturării contractului nr. x/2011, dintre contractele rămase în analiză, respectiv nr. x/29 iulie 2010 şi nr. x/29 noiembrie 2011, se alege din grila de comparaţie cuprinsă în opinia separată, conform prevederilor standardelor de evaluare ANEVAR, valoarea corectată a comparabilei reprezentate de contractul nr. x/29 iulie 2010, respectiv 322,63 euro/mp (rotund 323 euro/mp), aceasta având corecţia brută minimă. Expertul a mai arătat că potrivit standardelor de evaluare nu pot fi avute în vedere la alegerea valorii finale informaţii de piaţă sau tranzacţii efectuate după data de raportare a evaluării - în speţă contractul nr. x/21.11.2011. Curtea a constatat că acest din urmă contract reprezintă în realitate contractul denumit f.n din 21 noiembrie 2011 încheiat între B. SRL şi C. SRL cu privire la terenul în suprafaţă de 5.225 mp situat în Bucureşti, Calea x D, avut în vedere drept comparabilă în cadrul opiniei majoritare.

Acest contract a fost înlăturat în mod greşit de la analiză de expertul în opinie minoritară cu ocazia refacerii raportului de expertiză, argumentul în sensul că este ulterior datei transferului de proprietate fiind contrazis de însăşi opinia iniţială a expertului care a apreciat că respectivul contract poate fi selectat drept comparabilă şi a aplicat o corecţie corespunzătoare în raport cu data încheierii acestuia. Or, aceasta era abordarea corectă în analiza comparativă a imobilelor, esenţial fiind faptul că cele două imobile aveau caracteristici similare, fiind încheiate la date apropiate (la distanţă de câteva luni), rolul ajustărilor efectuate în urma aplicării indicilor de corecţie fiind tocmai acela de a aduce la un numitor comun valoarea imobilelor supuse analizei, în condiţiile în care raportarea se face la imobile similare, fiind dificil a se identifica imobile identice drept elemente de comparaţie.

În ceea ce priveşte contractul de vânzare-cumpărare nr. x/29 iulie 2010 avut în vedere în opinia minoritară, Curtea a constatat că expertul care a formulat opinia minoritară nu a explicat în urma refacerii calcului ce corecţii a aplicat pentru stabilirea valorii reţinute, de 322,63 euro/mp (rotund 323 euro/mp). Curtea a constatat că acest contract a avut ca obiect terenul în suprafaţă de 32.358, situat în str. x, împreună cu construcţiile nefinalizate edificate pe acesta în baza autorizaţiei de construire nr. x/2008, astfel că această comparabilă nu vizează un teren similar celui în litigiu (liber de construcţii).

Având în vedere că valoarea stabilită conform opiniei majoritare a experţilor (282.310 RON) este mai mare decât suma stabilită prin Hotărârea nr. 11 din 7 decembrie 2010 contestată de reclamantă (20.416 RON), dar mai mică decât cea acordată de prima instanţă prin sentinţa apelată (296.767 RON), în temeiul art. 296 C. proc. civ. Curtea a admis apelurile declarate de apelantul-pârât Municipiul Bucureşti prin Primarul General şi de apelantul Parchetul de pe lângă Tribunalul Bucureşti, a schimbat în parte sentinţa apelată, în sensul că a stabilit valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantei la suma de 282.310 RON.

2. Recursul

2.1. Motive

Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Bucureşti a declarat recurs, întemeiat în drept pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., critica vizând următoarele aspecte:

1. Instanţa de apel a pronunţat hotărârea cu nerespectarea dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, respectiv a criteriului "preţul obişnuit cu care se vând imobile de acelaşi fel".

Instanţa a omologat raportul de expertiză în opinie majoritară, fundamentat pe o singură comparabilă, respectiv contractul de vânzare-cumpărare din 21 octombrie 2011. Din raportul de expertiză refăcut, rezultă că experţii au păstrat aceeaşi grilă de comparaţie, din care au eliminat comparabila nr. 1, reprezentată de contractul de vânzare-cumpărare nr. x/2011 şi au stabilit preţul în funcţie de comparabila nr. 2 reprezentată de contractul de vânzare-cumpărare din 21 octombrie 2011, f.n.

În mod greşit instanţa a înlăturat opinia separată a expertului, pentru că din raportul de expertiză rezultă că expertul nu a înlăturat de la analiză contractul nr. x/2011, ci numai contractul nr. x/2011, aşa cum a solicitat instanţa.

Expertul în opinie minoritară nu a refăcut calculul, ci doar a înlăturat din grila de comparaţie contractul de vânzare-cumpărare nr. x/2011, stabilind valoarea în raport cu comparabila nr. 1.

Explicaţia instanţei, în sensul că prima comparabilă - contractul de vânzare-cumpărare nr. x/2011 - este ulterioară datei de referinţă - februarie 2011 nu mai poate prezenta importanţă, din moment ce regula privind corecţia cea mai mică a fost în mod corect aplicată;

2. Prin majorarea cuantumului despăgubirii, de la 270.122 RON stabilit în primul ciclu procesual, la 282.310 RON în apel după casare, instanţa a pronunţat o hotărâre cu încălcarea prevederilor art. 296 C. proc. civ.

În cauză, rejudecarea apelului a avut loc ca urmare a admiterii recursurilor declarate de pârât şi de Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Bucureşti. Reclamanţii au fost mulţumiţi cu cuantumul despăgubirii astfel cum a fost stabilit de instanţa de apel în primul ciclu procesual, respectiv suma de 270.122 RON.

2.2. Analiza recursului

1. Primul motiv de recurs nu poate fi primit, în condiţiile în care aspectele deduse analizei în recurs vizează în principal modul în care au procedat experţii în analiza comparabilelor stabilite de instanţa de apel, urmare a celor impuse prin decizia de casare.

Astfel, faptul că, în opinia recurentului, expertul A. a analizat mai multe comparabile decât experţii care au avut opina majoritară - deşi, într-un paragraf ulterior, recurentul susţine că expertul nu a refăcut calculul, ci doar a înlăturat din grila de comparaţie contractul de vânzare-cumpărare nr. x/2011, stabilind valoarea în raport cu comparabila nr. 1, reprezentată de contractul de vânzare-cumpărare nr. x/2010; faptul că instanţa ar fi apreciat greşit că expertul A. nu a explicat, în urma refacerii calculului, ce corecţii a aplicat pentru stabilirea valorii de 323 euro/mp, deşi expertul a explicat corecţiile aplicabile comparabilelor, aşa cum rezultă din raportul de expertiză iniţial, iar în urma înlăturării de la analiză a contractului de vânzare-cumpărare nr. x/2011, valoarea a fost estimată în raport cu comparabila nr. 1; faptul că experţii în opinie majoritară au eliminat comparabila nr. 1 reprezentată de contractul de vânzare-cumpărare nr. x/2011 şi au stabilit preţul în funcţie de comparabila nr. 2 reprezentată de contractul de vânzare-cumpărare f.n. din 21 octombrie 2011 sunt chestiuni care vizează în realitate temeinica hotărârii, decurgând din omologarea unui raport de expertiză, deci decurgând din aprecierea probatoriului administrat în cauză.

În acelaşi context, nu poate fi primită nici critica în sensul că instanţa a omologat raportul de expertiză în opina majoritară, în condiţiile în care a fost avut în vedere preţul unui singur contract de vânzare-cumpărare. În încheierea întocmită pentru termenul din 27 octombrie 2016 s-a reţinut solicitarea reprezentantului Parchetului de reluare a demersurilor în vederea depunerii la dosar a unor comparabile raportate la data consemnării despăgubirilor, precum şi, faţă de solicitarea apelantului pârât municipiul Bucureşti, prin primarul general, dispoziţia instanţei de emitere a unor adrese către DITL şi OCPI pentru a se comunica, în măsura în care există, copii de pe contracte de vânzare-cumpărare a unor imobile similare celui în litigiu, categoria intravilan, încheiate în perioada anilor 2010 - 2011. Urmare a acestei adrese, DITL sector 1 a depus la dosar contractele de vânzare-cumpărare nr. x/2010 şi y/2011.

În considerentele deciziei din apel s-a arătat de ce nu a fost omologat raportul de expertiză în opinia minoritară - care, de altfel, a selectat drept comparabilă tot un singur contract de vânzare-cumpărare, respectiv nr. 4565/2010 - fiind considerată corectă abordarea din opinia majoritară în sensul că imobilul în litigiu şi cel din contractul de vânzare-cumpărare reţinut de cei doi experţi aveau caracteristici similare, fiind încheiate la date apropiate (la distanţă de câteva luni), rolul ajustărilor efectuate în urma aplicării indicilor de corecţie fiind tocmai acela de a aduce la un numitor comun valoarea imobilelor supuse analizei, în condiţiile în care raportarea se face la imobile similare, fiind dificil a se identifica imobile identice drept elemente de comparaţie. Pe de altă parte, s-a motivat de ce s-a considerat că expertul în opinie minoritară a înlăturat în mod greşit de la analiză contractul de vânzare-cumpărare nr. x/2011, avut în vedere drept comparabilă în cadrul opiniei majoritare.

În consecinţă, nu se poate reproşa instanţei că a pronunţat o hotărâre prin care a omologat un raport de expertiză ce s-a întemeiat pe un singur contract de vânzare-cumpărare, în urma demersurilor întreprinse de instanţă fiind depus un singur contract care să fi putut fi reţinut prin raportare la cerinţele art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. În fond, nimic nu s-a opus ca apelantul pârât să administreze această probă şi să depună la dosar cât mai multe contracte de vânzare-cumpărare care să poată fi reţinute de experţi.

Având în vedere cele mai sus arătate, criticile formulate nu întrunesc cerinţele art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

2. Este însă întemeiată critica ce are ca obiect nesocotirea prevederilor art. 296 teza a II-a C. proc. civ.

Deşi recurentul şi-a întemeiat în drept acest motiv de recurs pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte constată că, fiind vorba despre nesocotirea unor dispoziţii procedurale, în realitate critica trebuie încadrată în prevederile art. 304 pct. 5 C. proc. civ., în raport cu care va fi analizată în continuare:

În condiţiile art. 315 alin. (4) C. proc. civ., la judecarea recursului, precum şi la rejudecarea procesului după casarea hotărârii de către instanţa de recurs, dispoziţiile art. 296 C. proc. civ. sunt aplicabile în mod corespunzător. Iar conform art. 296 teza a II-a C. proc. civ., apelantului nu i se poate crea în propria cale de atac o situaţie mai grea decât aceea din hotărârea atacată.

În respectarea principiului non reformatio in prejus, dacă este exercitat un singur apel, hotărârea atacată poate fi schimbată numai în favoarea părţii care a declarat apelul. Prin instituirea acestui principiu, se urmăreşte să se evite ca partea interesată să renunţe la atacarea hotărârii, deşi aceasta este nelegală sau netemeinică, cunoscând că există riscul de a i se înrăutăţi situaţia juridică.

Art. 315 alin. (4) C. proc. civ. este incident în cauză, instanţa care a pronunţat Decizia nr. 351/A din 22 martie 2018 fiind învestită după casarea cu trimitere spre rejudecare.

Din finalul considerentelor acestei hotărâri rezultă că instanţa a urmărit respectarea cerinţei înscrise în art. 296 C. proc. civ., dar s-a raportat în mod eronat la Sentinţa apelată nr. 1946/8 noiembrie 2012 a Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă, iar nu la Decizia nr. 600 A din 8 decembrie 2015, pronunţată în apel în primul ciclu procesual. Prin această decizie instanţa a admis apelurile declarate de către pârât şi Ministerul Public, a schimbat în parte sentinţa sus-menţionată şi a stabilit că valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantei este în cuantum de 270.122 RON.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs numai pârâtul municipiul Bucureşti şi Ministerul Public, iar prin Decizia nr. 905 din 14 aprilie 2016, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a admis recursurile şi a dispus casarea cu trimitere spre rejudecare. În aceste condiţii, în etapa rejudecării apelurilor exercitate doar de pârât şi de Ministerul Public nu putea fi acordată reclamantei o sumă de bani mai mare decât cea stabilită dacă nu erau declarate recursurile.

Cum în analiza respectării sau nu a prevederilor art. 315 alin. (4) C. proc. civ. este verificată însăşi hotărârea a cărei casare este urmată de rejudecare, iar nu o altă hotărâre pronunţată pe parcursul procesului, Înalta Curte constată că, prin raportare la prima hotărâre de fond - pe care reclamanta nici nu a atacat-o -, instanţa de apel a pronunţat o hotărâre nelegală, dată cu nesocotirea textului menţionat.

Prin urmare, în temeiul art. 304 pct. 5 C. proc. civ., recursul va fi admis şi hotărârea va fi casată în sensul reţinut prin dispozitiv.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul formulat de recurentul Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Bucureşti împotriva Deciziei nr. 351/A din 22 martie 2018 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

Casează, în parte, decizia recurată şi stabileşte valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantei SC D. SRL pentru imobilul expropriat în suprafaţă de 106 mp situat în Bucureşti, şoseaua x, număr cadastral x la suma de 270.122 RON.

Păstrează celelalte dispoziţii ale deciziei.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 4 aprilie 2019.

Procesat de GGC - CL