Unilateral rescission of pre-contract denied due to missing default and valid longer-term contract

Asupra recursului de faţă,

Din examinarea actelor din dosar, constată următoarele:

I. Prin Sentinţa civilă nr. 2631 din 21.12.2016 pronunţată în Dosarul nr. x/2015, Tribunalul Specializat Cluj a admis, în parte, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta S.C. A. S.A. împotriva pârâtei B.

A constatat rezilierea unilaterală a Antecontractului de vânzare-cumpărare nr. x/30.10.2012 încheiat între reclamantă, în calitate de promitent - cumpărător şi pârâtă, în calitate de promitent-vânzător, prin Notificarea nr. x/12.12.2014 emisă de Bej C.

A obligat pârâta să plătească reclamantei echivalentul în RON, la data plăţii, al sumei de 218.000 de euro, reprezentând avans achitat conform Antecontractului de vânzare-cumpărare nr. x/30.10.2012.

A constatat anulat capătul de cerere privind dobânda legală, prin Încheierea civilă nr. 123/CC/14.05.2015 pronunţată de Tribunalul Cluj.

A obligat pârâta să plătească reclamantei suma de 13189,37 RON cu titlu de cheltuieli de judecată.

În prealabil, prin încheierea de şedinţă din 14.12.2016 pronunţată în dosar, tribunalul a respins cererea formulată de pârâtă privind suspendarea cauzei în temeiul art. 413 alin. (1) pct. 2 din C. proc. civ., până la soluţionarea Dosarului penal nr. x/2016 al Poliţiei Municipiului Cluj - Biroul de Investigaţii Criminale.

II. Împotriva sentinţei anterior menţionate şi a încheierii de şedinţă din data de 14.12.2016 a declarat apel pârâta B., solicitând admiterea apelului, schimbarea încheierii pronunţate în şedinţa publică din data de 14.12.2016, în sensul admiterii cererii de suspendare a judecăţii litigiului, schimbarea, în parte, a sentinţei atacate, în sensul respingerii în integralitate a cererii de chemare în judecată formulată de intimata-reclamantă S.C. A. S.A. ca fiind netemeinică şi nelegală, precum şi obligarea intimatei-reclamante A. S.A. la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul demers judiciar (fond şi apel).

Prin Decizia civilă nr. 735 din 18 decembrie 2017, Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă, a respins apelul declarat de pârâta B. împotriva încheierii civile din data de 14.12.2016.

A admis apelul declarat de recurenta-pârâtă B. împotriva Sentinţei civile nr. 2631 din 21.12.2016, pronunţată în Dosarul nr. x/2015 al Tribunalului Specializat Cluj, pe care a schimbat-o în tot, în sensul că a respins acţiunea formulată de reclamanta S.C. A. S.A.

A obligat intimata-reclamantă să plătească apelantei-pârâte suma de 30.956,17 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

III. La data de 22 februarie 2018, reclamanta S.C. A. S.A. a formulat recurs împotriva Sentinţei civile nr. 735 din 18 decembrie 2017, Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă, solicitând admiterea recursului, casarea în parte a deciziei civile recurate, în ceea ce priveşte soluţia de admitere a apelului declarat împotriva Sentinţei civile nr. 2631/21.12.2016 şi trimiterea cauzei spre rejudecare Curţii de Apel Cluj.

În cadrul cererii de recurs, recurenta-reclamantă a indicat motivele de nelegalitate pe care îşi întemeiază calea de atac şi dezvoltarea lor, precizând că acestea se încadrează în motivul de recurs prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

Astfel, în cadrul recursului formulat, recurenta-reclamantă a susţinut că instanţa a interpretat şi aplicat în mod greşit dispoziţiile art. 1169, art. 1178 şi art. 1270 C. civ., raportat la dispoziţiile art. 1261 şi art. 1262 C. civ.

În acest sens, a precizat că, în mod eronat a reţinut instanţa de apel că:

"disputa principală dintre părţi şi care stă la baza fundamentului juridic al cererii de chemare în judecată formulată de către reclamantă o constituie termenul până la care pârâta era ţinută să îşi îndeplinească obligaţiile contractuale asumate respectiv transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului obiect al convenţiei încheiate", deoarece această opinie nu reflectă realitatea.

Dimpotrivă, a susţinut că disputa părţilor, atât anterior demarării procesului, cât şi în primă instanţă, a vizat plata de către recurenta-reclamantă a avansului aferent Antecontractului nr. x/30.01.2012, respectiv restituirea sau nu a acestui avans de către intimata-pârâtă, fiind administrată chiar şi proba cu expertiză în materie contabilă la solicitarea acesteia din urmă. A mai susţinut că varianta nr. 2 a Antecontractului nr. x/30.01.2012 a fost dezvăluită pentru prima dată în apel de către intimata-pârâtă, fiind ignorat complet istoricul corespondenţei şi relaţiile derulate între părţi, în temeiul primei variante de Antecontract nr. x/30.01.2012.

Recurenta-reclamantă a arătat că în mod nelegal a reţinut instanţa de apel, raportat la dispoziţiile legale anterior redate, existenţa doar a celei de a doua variante a Antecontractului nr. x/30.01.2012. În acest sens, a precizat că, din oficiu, instanţa de apel a sancţionat cu nulitatea prima variantă a Antecontractului nr. x/30.01.2012, în condiţiile în care o asemenea excepţie sau un viciu contractual nu au fost invocate în cauză de către recurenta-reclamantă.

De altfel, a subliniat că apelanta nu a susţinut că prima variantă a Antecontractului nr. x/30.01.2012 nu ar fi valabilă, ci a precizat expres (pag. 5 din apel, paragraful ultim) că:

"Ambele Antecontracte au fost semnate de către subsemnata, cât şi de către reprezentanţii A., fiind aplicată inclusiv ştampila".

Ca atare, deşi instanţa de apel era obligată să dea eficienţă dispoziţiilor art. 1169, art. 1178 şi art. 1270 C. civ., care reglementează libertatea contractuală, libertatea formei, respectiv principiul forţei obligatorii a contractului, recurenta-reclamantă a susţinut că instanţa de apel a ignorat istoricul contractual existent între părţi, care relevă că de la încheierea celor două antecontracte, ambele părţi au făcut referire, în mod constant, în actele subsecvente şi în corespondenţa lor la prima variantă a Antecontractului nr. x/30.01.2012, în care era prevăzut că dezmembrarea parcelei de teren urmează a se face de către intimata-pârâtă până la data de 31.01.2013.

În acest sens a făcut referire la:

- răspunsul la Somaţia nr. 104 din 08.08.2014, transmis la data de 08.09.2014, în care intimata-pârâtă menţionează expres faptul că (pag. 3 parag. 2) "în acest sens, părţile au semnat Antecontractul de vânzare-cumpărare nr. x/30.01.2012 (...) la care se face referire în somaţia dvs, prin care părţile au convenit să vândă, respectiv să cumpere Parcela de 10.000 mp din cadrul imobilului, parcelă ce urma să fie dezmembrată din imobil până la data de 31.01.2013. Conform acestui Antecontract, preţul total stabilit de părţi este de 1.170.180 RON, iar avansul achitat de A. S.A. este în cuantum de 218.000 euro"

- întâmpinarea din dosarul de ordonanţă de plată (nr. x/1285/2015 al Tribunalului Specializat Cluj), în cuprinsul căreia intimata precizează (pag. 1 ultimul parag.):

"De asemenea, conform art. 2.1. al Antecontractului 1, vânzătorul se obligă să dezlipească parcela anvisajată, în scopul vânzării până la data de 31.01.2013"

- întâmpinarea formulată în faţa instanţei de fond, în care intimata-pârâtă a menţionat (pag. 2 parag. 6):

"Cu toate acestea, suma pretins achitată cu titlu de avans aferent Antecontractului x/30.01.2012 nu reprezintă echivalentul în RON a sumei pretinse de 218.000 euro, nici la data semnării Antecontractului nr. x/30.01.2012, nici la data efectuării viramentului bancar (...)"

De asemenea, a precizat că aceeaşi variantă a Antecontractului nr. x/30.01.2012 este invocată şi în Protocolul din data de 20.02.2013 semnat de către părţi, chiar dacă intimata-pârâtă îşi contestă semnătura de pe acest înscris, iar existenţa celei de a doua variante a Antecontractului nr. x, a fost invocată pentru prima dată în apel, după aproape 6 ani de la semnarea acestuia şi după aproape 3 ani de la ivirea situaţiei litigioase între părţi.

În legătură cu susţinerea potrivit căreia instanţa de apel a nesocotit dispoziţiile art. 1261 şi următoarele din C. civ., cu denumirea marginală "Validarea contractului", recurenta-reclamantă a menţionat că, astfel cum s-a reţinut în cauză, prima variantă a Antecontractului nr. x/30.01.2012 (cu termen pentru realizarea dezmembrării la 30.01.2013) a fost semnată de către dl. D., acţionarul majoritar al recurentei de la acea vreme, intimata-pârâtă recunoscând că toate negocierile au fost purtate cu această persoană, care deţinea putere decizională în cadrul societăţii recurente.

Arătând că şi în ipoteza în care dl. D. nu ar fi avut calitatea de administrator statutar al recurentei-reclamante la momentul semnării contractului, actul semnat de către acesta a fost confirmat ulterior de către societate, prin reprezentant legal, recurenta-reclamantă a concluzionat că, în cauză, a operat confirmarea expresă a primei variante a Antecontractului nr. x/30.01.2012 conform dispoziţiilor art. 1261 şi art. 1262 C. civ.

Totodată, a susţinut că recurenta-reclamantă (nu intimata-pârâtă) era singura parte îndreptăţită să solicite sancţionarea eventualei neregularităţi în materie de reprezentare a societăţii la semnarea primei variante a Antecontractului nr. x/30.01.2012, deoarece confirmarea este actul juridic unilateral, abdicativ şi accesoriu, cu efecte retroactive, prin care o persoană renunţă la dreptul său de a invoca nulitatea unui contract.

Ca atare, şi sub acest aspect, a apreciat că instanţa de apel a realizat o greşită aplicare a legii.

Recurenta-reclamantă a mai susţinut, în cadrul recursului formulat, că instanţa de apel a interpretat şi aplicat în mod greşit dispoziţiile art. 1516, art. 1548 şi art. 1549 C. civ., raportat la dispoziţiile art. 1552 şi art. 1553 C. civ., în ceea ce priveşte condiţiile de operare a rezoluţiunii în cauză.

A menţionat că în mod nelegal şi nejustificat a reţinut instanţa de apel că în cauză nu ar fi îndeplinite condiţiile pentru a opera rezoluţiunea unilaterală a Antecontractului nr. x/30.01.2012.

Contrar acestei concluzii, a susţinut că este îndeplinită condiţia rezoluţiunii de a fi existat o neexecutare fără justificare a obligaţiei de către debitor, în raport cu prima variantă a Antecontractului nr. x, cu termen de dezmembrare şi transmitere a dreptului de proprietate asupra imobilului 30.01.2013, dar şi în raport cu cea de a doua variantă a Antecontractului nr. x, care impunea îndeplinirea obligaţiei de dezmembrare şi transmitere a dreptului de proprietate asupra imobilului teren în termen de 36 de luni de la data semnării actului, adică până la data de 30.01.2015.

A argumentat că în perioada 2012 - 2017 intimata-pârâtă nu şi-a îndeplinit obligaţia de dezmembrare a imobilului, sens în care a subliniat că aceasta, pe de o parte, a negat cu vehemenţă existenţa Antecontractului nr. x, susţinând că acesta a fost reziliat prin semnarea celui de al doilea antecontract, iar pe de altă parte, a susţinut că nu a încasat avansul achitat în temeiul acest act sau că a restituit acest avans.

A arătat că scopul pentru care intimata-pârâtă a dezmembrat parcela de teren în cursul lunii iulie 2014 nu a fost acela al transmiterii proprietăţii către recurenta-reclamantă, deoarece intimata-pârâtă nu a adus cunoştinţă recurentei despre îndeplinirea obligaţiei de dezmembrare în interiorul termenului prevăzut (până la data de 30.01.2015 sau imediat după această dată).

A menţionat că obligaţia principală a intimatei-pârâte era cea de transmitere a dreptului de proprietate, însă aceasta nu a executat obligaţia şi nu a realizat demersuri în acest scop.

Concret, a subliniat că intimata-pârâtă nu a notificat recurentei-reclamante îndeplinirea obligaţiei de dezmembrare şi nu a invitat recurenta-reclamantă în faţa notarului pentru semnarea contractului autentic, astfel că în mod eronat a reţinut instanţa de apel îndeplinirea de către intimata-pârâtă a obligaţiilor contractuale.

În plus, a susţinut că neexecutarea obligaţiilor contractuale şi inexistenţa unei intenţii a intimatei în acest sens trebuia apreciată şi prin prisma acţiunii sale de grevare a terenului cu un drept de ipotecă în favoarea E., pentru suma de 3.811.755 RON, împrejurare din care a rezultat lipsa intenţiei intimatei-pârâte de a-şi executa obligaţiile contractuale.

A menţionat că, în ceea ce priveşte condiţiile rezoluţiunii, în cauză este îndeplinită şi condiţia conform căreia neexecutarea obligaţiei nu trebuie să fie imputabilă creditorului, precum şi condiţia ca debitorul să fie pus în întârziere, în raport cu dispoziţiile art. 1522 şi art. 1523 C. civ., a căror interpretare şi aplicare s-a realizat într-un mod eronat de către instanţa de apel.

Recurenta-reclamantă a arătat că intimata-pârâtă s-a aflat de drept în întârziere, potrivit dispoziţiilor art. 1523 alin. (2) lit. c) C. civ., deoarece intimata a refuzat, în mod expres să îşi execute obligaţia, negând existenţa raportului juridic de către părţi şi, chiar dacă nu ar fi fost de drept în întârziere, aceasta a fost pusă în întârziere prin somaţia transmisă de către recurenta-reclamantă la data de 08.08.2013, conform art. 1522 C. civ.

Recurenta-reclamantă a mai criticat considerentele instanţei de apel în ce priveşte valoarea juridică a Protocolului încheiat la data de 22.02.2013, în raport cu dispoziţiile art. 1188 C. civ. şi art. 310 C. proc. civ.

La data de 25 aprilie 2018, (data plicului poştal), intimata-pârâtă B. a formulat întâmpinare, înregistrată la data de 2 mai 2018, prin care a solicitat, în principal, respingerea recursului, ca inadmisibil, în ceea ce priveşte primul motiv de recurs, întrucât acesta nu se încadrează în motivele de casare prevăzute expres de art. 488 alin. (1) pct. 1 - 8 C. proc. civ., iar în subsidiar, respingerea recursului, ca nefondat, cu obligarea recurentei-reclamante la plata cheltuielilor de judecată aferente.

A susţinut, în esenţă, că disputa principală dintre părţi o reprezintă executarea sau nu de către intimata-pârâtă a obligaţiilor contractuale, context în care prezintă relevanţă, astfel cum judicios a reţinut instanţa de apel, termenul până la care trebuia executată obligaţia de dezlipire a terenului, de a cărei respectare depindea transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului.

În opinia intimatei-pârâte, instanţa de apel a apreciat, în mod just, că înscrisul care prevalează şi în funcţie de care trebuie analizat modul în care aceasta şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale este Antecontractul nr. x - Anexa 2 (cel ce prevede un termen mai lung, de 36 de luni pentru îndeplinirea obligaţiei de dezmembrare a terenului), a cărui valabilitate nu a fost contestată de către recurenta-reclamantă. De altfel, a arătat că, aşa cum corect a observat instanţa de apel, martorul F., reprezentantul legal al A. S.A, a declarat că a semnat doar acest antecontract.

Precizând că problema juridică ce a făcut obiectul dezbaterilor în faţa instanţei de apel (respectiv care dintre cele 2 antecontracte prevalează şi care constituie, astfel, manifestarea de voinţă reală dintre părţi, generatoare de obligaţii valabile), a fost clarificată de către instanţa de apel, care a procedat la audierea persoanelor ce au semnat, din partea ambelor părţi, antecontractele în cauză, intimata-pârâtă a arătat că urmare administrării probatoriului s-a confirmat faptul că actul căruia părţile au înţeles să îi confere eficienţă juridică este Antecontractul nr. x - Anexa 2, concluzie la care se ajunge şi prin aplicarea regulilor de interpretare prevăzute de art. 1266 - 1269 C. civ., astfel:.

- avansul achitat de A. este identic, atât ca sumă (cuantum) cât şi ca monedă cu cel stabilit de părţi prin Antecontractul nr. x - Anexa 2.

- în considerarea textului art. 1269 C. civ., întrucât debitorul obligaţiei de dezmembrare a terenului de 10.000 mp este promitentul vânzător, rezultă că actul juridic care prevalează şi care capătă eficienţa juridică este cel mai favorabil subsemnatei, respectiv Antecontractul nr. x - Anexa 2, în cuprinsul căruia s-a stipulat că obligaţia trebuie realizată în termen de 36 de luni, până la data de 30.01.2015).

A considerat că în speţă nu sunt aplicabile dispoziţiile art. 1261 şi următoarele C. civ. deoarece domeniul de aplicare al normelor legale invocate de recurenta-reclamantă este sfera contractelor lovite de nulitate relativă, ce nu au legătură cu cauza prezentă, în care trebuie determinat care dintre cele 2 antecontracte încheiate în aceeaşi zi prevalează şi cuprinde obligaţii valabile pentru părţi.

De asemenea, a susţinut ca fiind corectă concluzia instanţei de apel, în sensul că în cauză nu este îndeplinită condiţia de a exista o neexecutare fără justificare a obligaţiei de către debitor, iar obligaţia principală a intimatei-pârâte este aceea de a transmite dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu, îndeplinirea acestei obligaţii fiind condiţionată de îndeplinirea prealabilă a obligaţiei de a realiza dezmembrarea terenului în suprafaţă de 104.810 mp.

Conform probelor administrate, la data de 24.07.2013, obligaţia de dezmembrare a terenului fusese îndeplinită, intimata-pârâtă fiind în măsură să îndeplinesc obligaţia de transmitere a dreptului de proprietate, conform înţelegerii părţilor.

Pe de altă parte, a menţionat că recurenta-reclamantă, în calitate de creditor al obligaţiei de transmitere a dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu, nu a solicitat îndeplinirea de către debitor a obligaţiei principale asumate ci, în mod cu totul nejustificat şi abuziv, a denunţat antecontractul, prin Notificarea nr. x/12.12.2014, în condiţiile în care la acea dată obligaţia dezmembrării terenului şi, implicit, cea de transmitere a dreptului de proprietate nu devenise scadentă.

Intimata-pârâtă a mai precizat că, potrivit probelor administrate în faza de apel, ipoteca a fost ridicată de banca creditoare anterior împlinirii termenului până la care aceasta avea obligaţia de dezmembrare a terenului (30.01.2015).

A arătat că în mod corect a concluzionat instanţa de apel că în speţă nu este îndeplinită nici condiţia rezoluţiunii ca debitorul să fie pus în întârziere, deoarece intimatei-pârâte nu i s-a solicitat executarea obligaţiilor ci s-a invocat, direct, rezoluţiunea unilaterală a antecontractului.

A considerat neaplicabil în cauză textul art. 1523 alin. (2) pct. c) C. civ. deoarece, pe de o parte, prin somaţia din 08.08.2014, recurenta-reclamantă şi-a exercitat, în mod neechivoc, opţiunea de a rezilia antecontractul, nesolicitând executarea obligaţiilor contractuale, iar pe de altă parte, răspunsul din 08.09.2014 la somaţia menţionată nu exprimă în mod neîndoielnic refuzul intimatei-pârâte de a proceda la executarea obligaţiilor contractuale.

În plus, a precizat că această critică este invocată pentru prima dată în faţa instanţei de recurs, cu încălcarea dispoziţiilor art. 488 alin. (2) C. proc. civ.

Aşadar, în lipsa punerii în întârziere a intimatei-pârâte, în condiţiile art. 1521 C. civ., a susţinut că nu se poate constata rezoluţiunea unilaterală a antecontractului.

A precizat că Protocolul din data de 22.02.2013 cuprinde o menţiune olografă inserată la final de către recurenta-reclamantă S.C. A. S.A.:

"nu se acceptă art. 3", contraoferta intimatei-pârâte fiind refuzată, în mod expres de către recurentă.

Prin urmare, în acord cu instanţa de apel, în temeiul art. 1182 şi următoarele C. civ., a conchis că nu sunt întrunite condiţiile legale pentru încheierea în mod valabil a Protocolului, deoarece nu s-a întrunit acordul de voinţă al părţilor pe varianta transmisă de către recurenta-reclamantă.

Recurenta-reclamantă a transmis la dosar răspuns la întâmpinare, la data de 29 mai 2018.

Prin încheierea din Camera de Consiliu din data de 21 septembrie 2018, Înalta Curte a dispus comunicarea raportului către părţi, potrivit dispoziţiilor art. 493 alin. (4) C. proc. civ.

Atât recurenta-reclamantă S.C. A. S.A., cât şi intimata-pârâtă B. au depus la dosar puncte de vedere asupra raportului întocmit în cauză.

IV. Prin încheierea de şedinţă din data de 15 februarie 2019, Înalta Curte a admis în principiu recursul declarat de recurenta-reclamantă S.C. A. S.A., fixând termen pentru soluţionarea acestuia la data de 05 aprilie 2019.

V. Analizând recursul formulat, în conformitate cu dispoziţiile art. 496 C. proc. civ., Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie îl va respinge, pentru următoarele considerente:

Prealabil, Înalta Curte constată că, urmare stabilirii cu putere de lucru judecat a situaţiei de fapt, în baza probelor administrate, instanţa de apel a reţinut că la data de 30.01.2012, între intimata-pârâtă B., în calitate de promitent vânzător şi recurenta-reclamantă S.C. A. S.A., în calitate de promitent cumpărător, s-au încheiat două convenţii, ambele intitulate Antecontract de vânzare-cumpărare imobil nr. 1, ambele având ca obiect o suprafaţă de teren de 10.000 mp dintr-un teren mai mare, în suprafaţă de 104.810 mp evidenţiat în C.F. nr. x Dej, situat în incinta parcului industrial "G." din Dej, str. x, pentru care urma să se achite preţul de 1.170.180 RON.

Diferenţele dintre cele două Antecontracte constau, pe de o parte, în termenul impus în baza clauzelor contractuale pentru realizarea de către intimata-pârâtă a dezmembrării terenului ce face obiectul vânzării (până la data de 31.01.2013, în cazul primului Antecontract şi în 36 de luni de la data semnării convenţiei, în cazul celui de al doilea).

Pe de altă parte, în primul Antecontract se stipula că avansul de 218.000 euro urma să se achite la semnare, diferenţa de plată urmând a fi achitată la data autentificării la notar a contractului de vânzare, iar în cel de al doilea Antecontract se menţiona că avansul achitat este de 1.120.000 RON.

Tot cu putere de lucru judecat a stabilit instanţa de apel, urmare administrării probatoriului în apel (audierea martorului F., reprezentantul legal al recurentei-reclamante de la momentul încheierii celor doua convenţii) că doar cel de al doilea Antecontract nr. x/30.01.2012 a fost semnat valabil de către recurenta-reclamantă şi întruneşte acordul de voinţă al părţilor.

Recursul este o cale de atac extraordinară, ce poate fi exercitată în condiţiile şi pentru motivele de nelegalitate limitativ determinate de lege, aspectele circumscrise situaţiei de fapt conturate în cauză, anterior menţionate, nu mai pot fi în discuţie cu ocazia analizării cererii de recurs.

Ca atare, instanţa de recurs nu poate analiza criticile recurentei-reclamante referitoare la pretinsa interpretare greşită a probelor administrate în cauză, în baza cărora instanţa de apel a stabilit că dintre cele două înscrisuri, al doilea Antecontract nr. x/30.01.2012 este cel care a dat naştere raportului contractual dintre părţi, consemnând, în mod valabil, drepturile şi obligaţiile părţilor.

Cu referire la criticile subsumate motivului de recurs prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., Înalta Curte constată că, în raport cu obiectul cererii de chemare în judecată, în cauză nu se confirmă susţinerile recurentei-reclamante referitoare la greşita interpretare şi aplicare a dispoziţiilor art. 1169 (referitor la libertatea de a contracta), art. 1178 (libertatea formei contractului) şi art. 1270 C. civ. (forţa obligatorie a contractului), în raport de dispoziţiile art. 1261 şi art. 1262 C. civ.

Analiza instanţei de apel nu s-a întemeiat pe dispoziţiile art. 1261 şi 1262 C. civ. privind cauzele de validare şi confirmare a contractului, susţinerile recurentei-reclamante privind greşita aplicare a acestor texte legale sunt nefondate.

În cauză, problema juridică care s-a ridicat în faţa instanţei de apel a fost de a se stabili care dintre cele 2 antecontracte încheiate în aceeaşi zi prevalează şi cuprinde obligaţii valabile pentru părţi, în contextul în care aceste înscrisuri conţineau, referitor la acelaşi imobil, obligaţii diferite, ba chiar contradictorii.

Contrar afirmaţiilor recurentei-reclamante, în speţă nu se poate susţine că instanţa de apel, din oficiu, ar fi aplicat sancţiunea nulităţii cu privire la unul dintre cele două înscrisuri, împrejurare care ar fi atras incidenţa textelor art. 1261 şi art. 1262 C. civ.

Instanţa s-a limitat la a stabili existenţa valabilă a celui de al doilea înscris intitulat Antecontractul nr. x/30.01.2012, pe baza probelor administrate, care au indicat că doar acest înscris a fost semnat de către reprezentantul legal al recurentei-reclamante şi întruneşte manifestarea de voinţă reală dintre părţi.

În acest context, verificările realizate de către instanţa de apel nu au avut în vedere textele art. 1261 şi art. 1262 C. civ. privind cauzele de validare şi confirmare a contractului, deoarece obiectul cauzei este reprezentat de constatarea îndeplinirii condiţiilor rezoluţiunii unilaterale a Antecontractului nr. x/30.01.2012, sens în care, era esenţial a se determina varianta Antecontractului asumată în mod valabil de părţi.

În acest context, nu se confirmă susţinerea recurentei-reclamante în sensul că obiectul analizei instanţei ar fi unul greşit, deoarece disputa principală dintre părţi ar viza plata de către recurenta-reclamantă a avansului aferent Antecontractului nr. x/30.01.2012, respectiv restituirea sau nu a acestui avans de către intimata-pârâtă, fără a avea vreo legătură cu determinarea termenului până la care pârâta era ţinută să îşi îndeplinească obligaţiile contractuale asumate.

Contrar acestei susţineri, Înalta Curte apreciază că în mod întemeiat s-a raportat instanţa de apel la termenul de executare a obligaţiilor contractuale asumate de către intimata-pârâtă, deoarece acest element (alături de determinarea înscrisului valabil constatator al convenţiei părţilor) este esenţial în soluţionarea principalului petit al cererii de chemare în judecată, respectiv cererea de constatare a intervenirii rezoluţiunii unilaterale a Antecontractului nr. x/30.01.2012.

Tot nefondate sunt şi criticile formulate de recurenta-reclamantă privind greşita interpretare şi aplicare de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 1516, art. 1548 şi art. 1549 C. civ., raportat la dispoziţiile art. 1552, art. 1553 şi art. 1522 C. civ.

În realitate, se constată că în mod legal şi justificat a reţinut instanţa de apel că în cauză nu sunt îndeplinite cumulativ condiţiile de operare a rezoluţiunii unilaterale a Antecontractului nr. x/30.01.2012, în raport de dispoziţiile art. 1549, 1516 şi 1517 C. civ.

Obligaţia principală asumată de către intimata-pârâtă prin Antecontract, aceea de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului teren în suprafaţă de 10.000 mp din terenul înscris în CF x Dej, era condiţionată de îndeplinirea prealabilă a obligaţiei de dezmembrare a terenului ce urma a face obiectul vânzării.

Din probele administrate în faza de apel (Actul notarial nr. x din data de 22.07.2013, documentaţia cadastrală 5277/30.04.2013 şi actul notarial autentificat sub nr. x/22.07.2013) rezultă că dezmembrarea suprafeţei de teren de 10.000 mp şi întabularea dreptului de proprietate al intimatei-pârâte asupra acesteia în C.F. x Dej s-a realizat în interiorul termenului de 36 de luni prevăzut în Antecontractul nr. x/30.01.2012, adică la data de 24.07.2013.

Deşi ar fi putut solicita executarea obligaţiei asumate de intimata-pârâtă de transmitere a dreptului de proprietate asupra terenului, nefiind depăşit termenul prevăzut de contract pentru executarea acestei obligaţii (30.01.2015), recurenta-pârâtă a optat pentru rezoluţiunea unilaterală a contractului, transmiţând Notificarea de rezoluţiune unilaterală nr. 132/12.12.2014.

În aceste condiţii, cum intimata-pârâtă se afla încă în interiorul termenului de executare a obligaţiei asumate, în mod corect a stabilit instanţa de apel că în speţă nu era îndeplinită condiţia rezoluţiunii de a fi existat o neexecutare nejustificată a obligaţiei de către debitor, prevăzută de textul art. 1516 C. civ., după cum nu era îndeplinită nici condiţia conform căreia neexecutarea obligaţiei nu trebuie să fie imputabilă creditorului, astfel cum impun dispoziţiile art. 1517 C. civ.

În realitate, prin transmiterea Notificării de rezoluţiune unilaterală nr. 132/12.12.2014, recurenta-reclamantă a pus intimata-pârâtă în situaţia ca, independent de vreo culpă din partea sa, să nu îşi mai poată executa obligaţia de transmitere a dreptului de proprietate asupra imobilului teren.

Contrar argumentelor recurentei-reclamante, Înalta Curte constată faptul că nici condiţia punerii în întârziere a intimatei-pârâte cu privire la executarea obligaţiei asumate, impusă de dispoziţiile art. 1516 alin. (2) C. civ., nu a fost îndeplinită în cauză, în mod corect stabilind instanţa de apel că prin transmiterea Notificării anterior menţionate recurenta-reclamantă nu a solicitat obţinerea întocmai a executării acestei obligaţii (de transmitere a dreptului de proprietate asupra terenului convenit), ci a notificat intimatei-pârâte, în mod expres şi în interiorul limitelor termenului contractual stabilit pentru executarea obligaţiei, opţiunea sa privind rezoluţiunea unilaterală a Antecontractului nr. x/30.01.2012.

În raport cu aspectele anterior menţionate, se apreciază că instanţa de apel a constatat în mod justificat că în cauză nu s-a realizat punerea în întârziere a intimatei-pârâte, condiţie necesară conform prevederilor art. 1552 alin. (1) teza finală din C. civ., întrucât, optând pentru denunţarea unilaterală a Antecontractului, recurenta-reclamantă nu a ţinut cont de cerinţele stabilite de art. 1522 alin. (3) din C. civ., în sensul că nu a acordat prin notificare intimatei-pârâte un termen de executare, ţinând seama de natura obligaţiei şi de împrejurări.

În consecinţă, Înalta Curte va respinge, ca neîntemeiate, criticile formulate de recurenta-reclamantă referitoare la greşita interpretare şi aplicare a dispoziţiilor art. art. 1516, art. 1548 şi art. 1549 C. civ., raportat la dispoziţiile art. 1552, art. 1553 şi art. 1522 C. civ.

Se constată, totodată, că susţinerile recurentei-reclamante, în sensul că intimata-pârâtă s-a aflat de drept în întârziere, potrivit dispoziţiilor art. 1523 alin. (2) lit. c) C. civ., au fost invocate omisso medio, fiind incidente dispoziţiile 488 alin. (2) din C. proc. civ., potrivit cărora motivele de recurs "nu pot fi invocate decât dacă ele nu au putut fi invocate pe calea apelului sau în cursul judecării apelului ori, deşi au fost invocate în termen, au fost respinse sau instanţa a omis sa se pronunţe asupra lor".

Şi în ipoteza în care acest motiv de recurs ar putea fi analizat, Înalta Curte apreciază că dispoziţiile art. 1523 alin. (2) lit. c) C. civ. nu sunt incidente în speţă.

Prin niciunul din înscrisurile adresate de recurentă intimatei-pârâte (Notificarea nr. x/12.12.2014, Somaţia nr. 104 din 08.08.2014) nu se solicită executarea obligaţiei asumate, ci se comunică strict denunţarea unilaterală a Antecontractului nr. x/30.01.2012 sau se solicită restituirea sumei achitate drept avans.

Prin urmare, nu se poate susţine că intimata-pârâtă şi-a manifestat în mod neîndoielnic faţă de creditor intenţia de a nu executa obligaţia, în cauză nefiind incidente aceste prevederi legale.

Afirmaţiile recurentei-reclamante, în sensul că scopul pentru care intimata-pârâtă a dezmembrat parcela de teren ar fi altul decât acela al transmiterii proprietăţii sale către recurenta-reclamantă sau că pe teren a existat un drept de ipotecă asupra terenului, în favoarea E. (drept de ipotecă ce a fost ridicat anterior transmiterii de către recurentă a Notificării nr. x/12.12.2014, prin Actul adiţional încheiat la data de 11.12.2014 cu E.) nu pot constitui dovezi ale intenţiei intimatei-pârâte de a nu-şi executa obligaţia.

Pe de o parte, intimatei-pârâte nu i-a fost solicitată o asemenea executare a obligaţiei, iar pe de altă parte, termenul stipulat pentru executarea obligaţiei nu era încă împlinit la data comunicării denunţării unilaterale a Antecontractului nr. x/30.01.2012.

În plus, cerinţa unui imobil liber de orice sarcini trebuia îndeplinită la momentul încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare.

Înalta Curte va respinge şi critica referitoare la aprecierea instanţei de apel asupra valorii juridice şi probatorii a Protocolului din data de 22.02.2013, în raport cu dispoziţiile art. 1188 C. civ. şi art. 310 C. proc. civ.

Aspectele criticate se circumscriu elementelor de temeinicie ale speţei şi, în plus, în cursul judecăţii, intimata-pârâtă a denunţat ca fiind falsă semnătura atribuită acesteia pe Protocolul menţionat, fiind sesizate organele de urmărire penală.

În concluzie, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, constatând neîntemeiate criticile formulate de către recurenta-reclamantă, circumscrise cazului de casare prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., în temeiul art. 496 şi 497 din C. proc. civ. va respinge, ca nefondat, recursul formulat.

Totodată, în temeiul art. 453 alin. (1) din C. proc. civ., va obliga recurenta-reclamantă la plata către intimata-pârâtă B. a sumei de 17.850,64 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta-reclamantă S.C. A. S.A. împotriva Deciziei civile nr. 735 din 18 decembrie 2017 pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă.

Obligă recurenta-reclamantă S.C. A. S.A. la plata către intimata-pârâtă B. a sumei de 17.850,64 RON, reprezentând cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 5 aprilie 2019.

Procesat de GGC - NN