Land sale promise unenforceable: claim to compel notarized conveyance rejected for seller’s lack of title, appeal dismissed

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Cluj sub nr. x/15 martie 1999, reclamantele SC A. SRL Cluj-Napoca şi SC B. SRL au chemat în judecată un număr de 53 de pârâţi, printre care şi pe pârâta C., în calitate de titulară a titlului de proprietate şi promitent vânzător şi pe pârâtul D., cu domiciliul necunoscut, în calitate de proprietar tabular (pârâţii de rd. 33 şi 34), solicitând instanţei să identifice cu date de carte funciară terenurile din titlurile de proprietate depuse la dosar, să oblige pârâţii titulari ai acestor titluri de proprietate să încheie contracte autentice de vânzare-cumpărare cu reclamanţii pentru terenurile cuprinse în titlurile de proprietate, iar în caz de refuz, hotărârea să ţină loc de contract autentic, să dispună partajul şi intabularea în cartea funciară.

Prin Sentinţa civilă nr. 267 din 29 iunie 1999 Tribunalul Cluj a admis acţiunea reclamantei.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel, la data de 16 noiembrie 2015, pârâta E., apel admis prin Decizia civilă nr. 741/A din 24 martie 2016 a Curţii de Apel Cluj, în sensul anulării parţiale a sentinţei, anume în ce priveşte acţiunea civilă exercitată de reclamanta SC A. SRL Cluj-Napoca împotriva pârâţilor C. şi D., decedat, dispunându-se trimiterea cauzei la Tribunalul Cluj pentru rejudecare.

S-a reţinut în motivarea deciziei că D., antecesorul apelantei E., era decedat la data pornirii procesului, astfel că acesta nu putea sta în judecată ca parte înaintea primei instanţe şi nu putea fi citat într-o asemenea calitate.

În rejudecare, Tribunalul Cluj a pronunţat Sentinţa civilă nr. 261 din 22 iunie 2017, prin care a respins acţiunea reclamantei.

Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut următoarele:

Reclamanta SC A. SRL Cluj-Napoca a fuzionat prin absorbţie la data de 13 septembrie 2013 cu SC F. SRL, aceasta dobândind drepturile şi obligaţiile reclamantei iniţiale.

Întrucât motivul desfiinţării l-a constituit lipsa legalei citări a moştenitoarei pârâtului D., s-a apreciat că probatoriul administrat în primul ciclu procesual nu poate fi opus pârâtei E., astfel că tribunalul a dispus administrarea în cauză a unei noi expertize în specialitatea topografie, menită să identifice, cu date de carte funciară, terenul din Titlul de proprietate nr. x/1998 înscris în parcela x din tarlaua x ce a făcut obiectul promisiunii de vânzare cumpărare dintre reclamantă şi C.

Prin expertiza întocmită în cauză de către expert G. s-a constatat că imobilul înscris în titlul de proprietate nr. x/1998 din tarlaua x, parcela x nu face parte din parcela cu nr. top. x, înscris în CF nr. x Gilău, ci se identifică în CF nr. x Gilău, cu nr. top x, nr. de comasaţie 5194/81 şi nr. nou 4431, proprietatea tabulară a numitului H..

Tribunalul a apreciat că acţiunea reclamantei este neîntemeiată în considerarea faptului că imobilul în litigiu figurează în altă carte funciară decât cea menţionată în acţiune, unde este înscris ca proprietar tabular o persoană neîmprocesuată în litigiul de faţă. Prin urmare, nu pot fi făcute constatări referitoare la terenul din Titlul de proprietate nr. x/1998 parcela x tarlaua x, prin raportare la datele de carte funciară indicate de către reclamantă şi nici nu se poate dispune obligarea beneficiarei titlului de proprietate la încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare şi înscrierea în cartea funciară în forma solicitată, întrucât toate aceste operaţiuni au loc în contradictoriu inclusiv cu proprietarul tabular care, în speţă, este altul decât cel indicat de reclamantă.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel, nemotivat, reclamanta, iar pârâta E. a formulat cerere de aderare la apel.

Instanţa de apel a constatat, prin încheierea de dezbateri din data de 23 ianuarie 2018 că reclamanta este decăzută din dreptul de a motiva apelul şi a respins cererea în probaţiune prin care aceasta solicita efectuarea unui nou raport de expertiză, ca inadmisibilă, apreciind că cererea nu a fost formulată în termenul prevăzut de lege, şi că nici în faţa instanţei de fond, ulterior depunerii raportului de expertiză, nu a existat o astfel de solicitare.

Prin Decizia civilă nr. 9/A din 30 ianuarie 2018 a Curţii de Apel Cluj a fost admis apelul reclamantei SC F. SRL, sentinţa fiind schimbată în parte, astfel: a fost admisă în parte acţiunea reclamantei împotriva pârâtei C. şi, în consecinţă, pârâta a fost obligată să consimtă la autentificarea antecontractului de vânzare-cumpărare din data de 15 ianuarie 1999, având ca obiect terenul în suprafaţă de 2.800 mp, parcela x, tarlaua x Titlu de proprietate nr. x din 7 iulie 1998 eliberat de Comisia judeţeană pentru stabilirea drepturilor de proprietate asupra terenurilor Cluj; a fost obligată pârâta C. să plătească reclamantei cheltuieli parţiale de judecată în primă instanţă, în sumă de 1.014 RON; s-a respins ca nefondată cererea de aderare la apel formulată de pârâta E.; a fost obligată apelanta SC F. SRL să plătească intimatei E. cheltuieli de judecată parţiale în apel, în sumă de 3.000 RON.

În motivarea deciziei s-au arătat, în principal, următoarele:

În ceea ce priveşte capătul de cerere având ca obiect identificarea terenului din titlul de proprietate cu date de carte funciară şi cel având ca obiect partajul şi intabularea în cartea funciară, raţionamentul este corect, în mod cert aceste operaţiuni neputând fi dispuse decât în contradictoriu cu proprietarul tabular al terenului.

Soluţionarea petitului având ca obiect obligarea pârâtei C. la încheierea contractului în forma autentică se face numai în contradictoriu cu această pârâtă, în calitate de promitent vânzător, conform contractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat la data de 15 ianuarie 1999, proprietarul tabular al terenului neputând justifica calitate procesuală pasivă în ceea ce priveşte aceste pretenţii şi în consecinţă nefiind în măsură să formuleze vreo poziţie procesuală referitor la acesta.

Cererea de aderare la apel formulată de pârâta E. a fost respinsă ca nefondată, întrucât nu s-a făcut, nici în faţa instanţei de apel, dovada cheltuielilor de judecată pretinse de către pârâtă în faţa instanţei de fond, în condiţiile prevăzute de lege.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta E., recurs ce a fost admis prin Decizia civilă nr. 2621 din 21 iunie 2018 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, dispunându-se casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare la Curtea de Apel Cluj.

În motivarea deciziei, instanţa de recurs a arătat, în principal, că hotărârea instanţei de apel este nemotivată, ceea ce face aplicabil motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., motiv de ordine publică, ce poate fi invocat şi din oficiu de instanţa de recurs, conform art. 306 alin. (2) C. proc. civ.

S-a reţinut că în considerentele hotărârii recurate nu se regăseşte o analiză efectivă cu privire la pretenţia de obligare a pârâtei C. la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare, care să susţină soluţia din dispozitiv de admitere în parte a acţiunii.

Instanţa de apel s-a rezumat să reţină că pârâta C. are calitatea de promitent vânzător în antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 15 ianuarie 1999 şi că, din verificarea actelor dosarului, nu au rezultat motive care să justifice poziţia procesuală a pârâtei de opoziţie la admiterea capătului de cerere având ca obiect obligarea sa la încheierea în formă autentică a contractului, având în vedere dispoziţiile art. 970 alin. (2), art. 1073 şi 1077 C. civ.

Instanţa de recurs a apreciat că această soluţie nu se bazează pe o analiză efectivă a tuturor condiţiilor pe care le implică pronunţarea unei hotărâri în temeiul art. 1073 şi 1077 C. civ., nefiind suficientă indicarea calităţii pârâtei C. de promitent vânzător în antecontract, fără examinarea concretă a calităţii de proprietar a promitentului vânzător, cu respectarea exigenţelor regimului de carte funciară, raportat la apărările formulate de părţi pe acest aspect şi la probele administrate în cauză. În acest sens, conform deciziei de casare din primul ciclu procesual al cauzei, care a trasat limitele rejudecării (Decizia civilă nr. 741/A din 24 martie 2016 a Curţii de Apel Cluj, secţia I civilă), trebuiau verificate şi apărările pârâtei E., care a susţinut în tot cursul procesului calitatea de proprietar tabular a autorului său, D., asupra terenului obiect al antecontractului încheiat de pârâta C..

Or, niciun considerent din decizia recurată nu a relevat o atare analiză, obligatorie pentru soluţionarea capătului de cerere în discuţie, nefiind lămurit, prin raportare la probele administrate în cauză şi la apărările formulate de pârâta E., dacă promitenta vânzătoare C. este sau nu proprietar al terenului cu privire la care s-a solicitat prin acţiune, de către antecesoarele reclamantei SC F. SRL, obligarea acestei pârâte să încheie contract autentic de vânzare-cumpărare, iar în caz de refuz hotărârea să ţină loc de contract autentic.

Prin Decizia nr. 142/A din 25 septembrie 2018 a Curţii de Apel Cluj, secţia I civilă a fost respins apelul reclamantei ca nefondat, a fost admisă cererea de aderare la apel formulată de pârâta E. şi schimbată în parte sentinţa civilă în sensul că a fost obligată reclamanta a-i plăti pârâtei suma de 10.859 RON cu titlu de cheltuieli de judecată în primă instanţă, reprezentând onorariu avocaţial.

A fost obligată apelanta reclamantă la plata către pârâta E., a sumei de de 5.000 RON cu titlu de cheltuieli parţiale de judecată în apel.

Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de apel a reţinut, în conformitate cu dezlegările conţinute în Decizia de casare nr. 2621 din 21 iunie 2018 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie că, potrivit dispoziţiilor art. 1294 C. civ. 1864, de esenţa vânzării este transmiterea de la vânzător la cumpărător a dreptului de proprietate asupra bunului ce face obiectul vânzării, fiind logic a considera că pentru încheierea în mod valabil a vânzării este necesar ca vânzătorul să aibă calitatea de proprietar asupra bunului obiect al contractului.

Atunci când între părţi s-a încheiat doar o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare (ca act juridic prin care contractanţii se obligă la a încheia în viitor un contract de vânzare-cumpărare privitor la un anumit bun), la momentul la care promitentul cumpărător înţelege să-i pretindă promitentului vânzător să-şi execute obligaţia asumată, procedând la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în forma cerută de lege, este necesar ca promitentul vânzător să aibă calitatea de proprietar asupra bunului obiect al promisiunii.

Dacă promitentului vânzător îi lipseşte însă calitatea de proprietar, obligaţia de a încheia contract de vânzare-cumpărare pe care şi-o asumase prin antecontract nu poate fi executată, promitentul cumpărător rămânând, după caz, să se folosească de remediile pe care legea i le pune la dispoziţie într-o astfel de situaţie.

Tot astfel, atunci când, în contextul valorificării judiciare a unei promisiuni de vânzare-cumpărare, se solicită instanţei a se constata că terenul care a făcut obiectul promisiunii corespunde aceluia înscris într-o anumită carte funciară, reclamantul solicitând a se dispune şi întabularea lui în respectiva carte funciară, ca proprietar cu titlu de cumpărare, este necesar să fie atras în proces, ca pârât, inclusiv proprietarul tabular încă înscris în respectiva carte funciară sau, dacă acesta este decedat, succesorii lui. Doar în acest fel cadrul procesual este constituit în mod corect, putându-se pronunţa o hotărâre judecătorească opozabilă proprietarului tabular (sau succesorilor lui) şi, totodată, aptă să conducă la înscrierea în cartea funciară, ca nou proprietar, a promitentului cumpărător.

În prezentul proces reclamanta a solicitat, între altele, obligarea pârâtului D. de a încheia cu reclamanta contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică privitor la terenul în suprafaţă de 2.800 mp menţionat în Titlul de proprietate nr. x/1998 emis de Comisia Judeţeană Cluj pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor în favoarea d-nei C.

Chemarea în judecată a lui D. ca pârât a fost făcută în considerarea faptului că acesta era înscris ca proprietar tabular în CF nr. x proiect Gilău asupra imobilului teren în suprafaţă de 800 stj. p. având nr. top vechi 1255/37, nr. top comasat x şi nr. top nou 4426.

Prin Decizia civilă nr. 741/A din 24 martie 2016 a Curţii de Apel Cluj pronunţată în apel în primul ciclu procesual, s-a statuat cu putere de lucru judecat că apelanta E. este moştenitoarea proprietarului tabular D..

Prin înscrisul sub semnătură privată denumit "Contract de vânzare-cumpărare" încheiat la data de 15 ianuarie 1999, valorând prin conversiune, faţă de lipsa formei autentice, promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, C. a vândut cumpărătoarei SC A. SRL Cluj-Napoca suprafaţa de 2.800 mp teren intravilan cuprins în tabla (tarlaua) 18, parcela x, menţionată în Titlul de proprietate nr. x/1998.

Expertiza topografică efectuată în rejudecare de Tribunalul Cluj a stabilit însă că terenul înscris în Titlul de proprietate nr. x/1998, tarlaua x, parcela x nu face parte din CF nr. x Gilău parcela cu nr. top x, acest teren identificându-se în CF nr. x Gilău nr. top vechi 1255/32, nr. de comasaţie 5194/81, nr. nou 4431.

Expertul topografic a mai stabilit că în CF nr. x Gilău este înscris ca proprietar tabular numitul H., reclamanta SC F. SRL acceptând concluziile expertizei, căci nu a formulat obiecţiuni la aceasta înaintea primei instanţe.

Astfel fiind, rezultă că în mod greşit reclamanta l-a chemat în judecată pe proprietarul tabular D., după cum greşit ar fi fost dacă i-ar fi atras în judecată şi pe succesorii acestuia, atâta vreme cât obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare a fost reprezentat de terenul înscris în Titlul de proprietate x/1998 în tarlaua x, parcela x. Legala soluţionare a pretenţiilor reclamantei privitoare la acest teren impunea atragerea în judecată a proprietarului tabular (sau, după caz, a succesorilor acestuia) menţionat în cartea funciară căreia terenul din titlul de proprietate îi corespundea, respectiv CF nr. x Gilău, adică a lui H. sau, după caz, a moştenitorilor acestuia.

Reclamanta nu a procedat astfel, ceea ce trimite la concluzia că pretenţiile pe care le-a dedus judecăţii cu privire la terenul obiect al promisiunii de vânzare-cumpărare încheiate cu C. la data de 15 ianuarie 1999 nu puteau fi admise, prima instanţă stabilind în mod corect că în aceste condiţii nu mai puteau fi făcute constatările referitoare la terenul din titlul de proprietate emis în favoarea lui C. (parcela x, tarlaua x), prin raportare la datele de carte funciară indicate de reclamantă, precum şi că nu se poate dispune obligarea beneficiarei titlului de proprietate la încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare şi înscrierea în cartea funciară în forma solicitată de reclamantă, căci era necesar ca aceste operaţiuni să fie dispuse în contradictoriu cu adevăratul proprietar tabular (sau, după caz, cu succesorii lui), precum şi, desigur, cu succesorii promitentei vânzătoare în măsura în care aceştia sunt alţii decât proprietarul tabular ori succesorii lui.

Prima instanţă a hotărât, deci, în mod corect că acţiunea reclamantei se impune a fi respinsă faţă de pârâtele C. şi E.

În ce priveşte aderarea la apel formulată de E., instanţa de apel a reţinut că în mod greşit pârâtei nu i-au fost acordate cheltuielile de judecată în primă instanţă deoarece nu a făcut dovada achitării acestora prin depunerea chitanţelor de plată în original, iar nu a unor copii simple ale acestora. Partea interesată poate depune doar copii ale înscrisurilor cu valoare probatorie de care înţelege să se folosească, certificate de ea însăşi "că sunt la fel cu originalul"(art. 112 alin. (2) teza finală C. proc. civ.), art. 1141 alin. (2) C. proc. civ. făcând şi el vorbire despre "copii de pe cerere şi înscrisuri".

Depunerea originalului înscrisului este necesară doar în situaţiile la care se referă prevederile art. 139 alin. (1) C. proc. civ., potrivit cărora partea care a depus un înscris în copie certificată este datoare să aibă asupra sa în şedinţă originalul înscrisului sau să-l depună mai înainte în păstrarea grefei, sub pedeapsa de a nu se ţine seama de înscris.

Or, în cauză, reclamanta nu pretinsese ca pârâta să prezinte originalul chitanţelor ale căror copii se află la dosarul primei instanţe, aceasta neinvocând nici măcar faptul că cele două chitanţe nu poartă menţiunea olografă că sunt conforme cu originalul.

În aceste condiţii, prima instanţă era datoare să considere dovedite cheltuielile de judecată făcute de pârâtă.

Privitor la cheltuielile de judecată ocazionate pârâtei E. în apel, Curtea a reţinut că pârâta a făcut cheltuieli în sumă de 11.596 RON prin plata onorariului avocaţial. Raportat însă la valoarea terenului în litigiu, la complexitatea (care este una medie) a procesului şi la activităţile desfăşurate în concret de avocatul pârâtei, instanţa a făcut aplicarea prevederilor art. 274 alin. (3) C. proc. civ. privitoare la reducerea onorariului avocaţial, dispunând reducerea acestuia de la suma de 11.596 RON la suma de 5.000 RON.

Împotriva Deciziei nr. 142/A din 25 septembrie 2018 a Curţii de Apel Cluj, secţia I civilă a declarat recurs reclamanta SC F. SRL, solicitând modificarea hotărârii atacate, admiterea apelului şi a cererii de chemare în judecată formulată împotriva pârâtei C..

Recurenta susţine incidenţa în speţă a motivului de recurs reglementat de art. 409 pct. 9 din vechiul C. proc. civ.: "când hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii."

În acest sens consideră că hotărârea instanţei de apel este criticabilă sub aspectul reţinerii calităţii de proprietar al imobilului - teren, care face obiectul cererii de chemare în judecată, a pârâtei E..

Arată că pârâta a opus reclamantei Titlul de proprietate nr. x/2007 prin care susţine că i-a fost atribuit în realitate terenul (sau parte din terenul) vândut reclamantei de către C.. Această susţinere a generat şi poziţia expertului tehnic desemnat în cauză, în raport cu identificarea în teren efectuată de către E..

Cu toate că obiectul cauzei este altul ca finalitate, în esenţă, în prezenta cauză se analizează comparativ drepturile de proprietate dobândite de către C. prin Titlul de proprietate nr. x/1998 şi de către E. (moştenitoarea lui D.), prin Titlul de proprietate nr. x/2007.

Din compararea datelor concrete înscrise în titlurile de proprietate menţionate, rezultă că titlul opus de către E. vizează un teren situat în extravilan, iar titlul lui C. vizează un teren în intravilan, situaţie identică cu cea a titlurilor de proprietate deţinute de toţi ceilalţi vânzători împrocesuaţi în prezenta cauză. De asemenea, titlul de proprietate indicat de către pârâta E. este emis la mai mult de 8 ani de data emiterii titlului de proprietate care o vizează pe pârâta C.

Comparând cele două lucrări tehnice efectuate în cauză, din perspectiva indicării terenurilor de către pârâţii împrocesuaţi, recurenta apreciază că, deşi lucrarea întocmită în anul 1999 în primul ciclu procesual nu a respectat contradictorialitatea faţă de succesorii lui D., în rest, faţă de toţi ceilalţi pârâţi, lucrarea a fost şi este menţinută ca temeinică inclusiv în prezent şi constituie fundamentul hotărârii pronunţate în primul ciclu procesual.

Expertiza întocmită de către expertul I. în anul 1999 a fost efectuată cu concursul la faţa locului al proprietarilor parcelelor vândute, C., indicând amplasamentul terenului său. Cu toate părţile prezente, au fost în mod efectiv trasate liniile parcelelor din zona respectivă, aspect certificat inclusiv de către reprezentantul comisiei de aplicare a Legii nr. 18/1991.

La expertiza întocmită de către expertul J., în anul 2017, a participat doar pârâta E. care a indicat amplasamentul aproximativ al imobilului înscris în Titlul de proprietate x/2007, titularul acestuia fiind antecesorul pârâtei, astfel că indicarea unui amplasament pentru terenul reconstituit unui antecesor de-al său prezintă mult mai puţine garanţii de acurateţe. În plus, la data deplasării la faţa locului, nu mai erau vizibile limitele dintre terenuri existente în anul 2009, fiind efectuate lucrări pe întreaga parcelă, respectiv lucrări la autostrada x.

Susţine recurenta că suprapunerile reţinute de către expertul J. sunt urmarea unei greşite aprecieri asupra situaţiei faptice, după cum rezultă şi din punctul de vedere formulat de către expertul tehnic I., depus la dosarul cauzei. Expertul J. a suprapus planul parcelelor peste harta de la cartea funciară, trăgând concluzia că parcela nr. 84 (astfel cum aceasta apare în planul parcelar) nu corespunde cu nr. topo x. Expertul însă nu a suprapus situaţia reală a parcelelor conform punerilor în posesie efectuate de către comisia de aplicare a Legii nr. 18/1991. Acest aspect a generat concluzii viciate, având în vedere că planul parcelar studiat prezintă parcelele numerotate în ordine crescătoare (de la Gilău înspre Floreşti), dar titlurile de proprietate emise şi implicit punerile în posesie nu mai respectă această numerotare. Astfel, o parcelă care în planul parcelar folosit de către expert ar avea un anumit număr, în realitate, conform punerilor în posesie efectuate, aceasta va avea un alt număr.

De asemenea, comparând dimensiunile concrete ale parcelelor cu nr. topo x-1255/37, atât în regim de carte funciară cât şi din punctul de vedere al suprafeţelor efective atribuite prin titlurile de proprietate emise în zonă, prin calcule matematice simple, se ajunge la concluzia susţinută de primul raport de expertiză întocmit în prezenta cauză: parcela nr. 84 din tarlaua x, înscrisă în Titlul de proprietate nr. x/1998 se regăseşte pe imobilul cu nr. topo x.

Recurenta consideră că expertiza tehnică realizată în cursul anului 2017 prezintă starea de fapt extrem de trunchiat şi nu precizează în mod coerent care sunt motivele pentru care s-a stabilit că parcela nr. 89, menţionată în Titlul de proprietate x/2007 se suprapune cu nr. topo x şi pentru care s-a stabilit că parcela nr. 84, menţionată în Titlul de proprietate x/1998 nu se suprapune cu acest număr topo.

Argumentele mai sus expuse invalidează raţionamentul instanţei de fond şi al instanţei de apel, în sensul reţinerii calităţii de proprietar al pârâtei E.

În condiţiile în care toate titlurile de proprietate ale celorlalţi vânzători erau emise în intravilan, terenul deţinut de către E. nu poate fi învecinat cu acestea.

În lumina probaţiunii administrată în prezenta cauză, astfel cum aceasta a fost administrată, concluzia nu poate fi decât că pârâta C. este proprietarul imobilului în discuţie, iar acţiunea reclamantei se impunea a fi admisă.

Solicită a se ordona de către instanţa de recurs refacerea expertizei tehnice în prezenta cauză, astfel încât proba, necesară pentru soluţionarea cauzei, să aibă un caracter complet şi pertinent.

Consideră recurenta că, în acest context faptic, instanţa de apel a procedat la aplicarea greşită a legii, în privinţa reţinerii calităţii de proprietar al bunului vândut al pârâtei E., în detrimentul pârâtei C.. În concret, instanţa de apel a aplicat în mod greşit prevederile art. 1294 din vechiul C. civ. indicate în mod expres în cuprinsul hotărârii recurate, conform cărora: "Vinderea este o convenţie prin care două părţi se obligă între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru şi aceasta a plăti celei dintâi preţul lui." Din punct de vedere al dreptului substanţial, condiţiile pe care instanţa de apel trebuia să le analizeze sunt minime, respectiv dacă există calitatea de proprietar al persoanei care a încheiat convenţia translativă a dreptului de proprietate.

Analizând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte reţine următoarele:

Deşi recurenta a indicat în declaraţia de recurs şi a reiterat în faţa instanţei faptul că textul de lege pe care şi-a întemeiat criticile este art. 409 pct. 9 C. proc. civ., din redarea conţinutului acestuia în cuprinsul memoriului de recurs rezultă că temeiul recursului este art. 304 pct. 9 din vechiul C. proc. civ.

Procedând, potrivit art. 306 alin. (3) C. proc. civ., la încadrarea criticilor formulate în acest motiv de recurs, instanţa reţine că nu pot fi considerate critici de nelegalitate ce vizează interpretarea şi aplicarea greşită a legii decât cele care se referă la modalitatea în care instanţa de apel a analizat îndeplinirea condiţiei de fond necesară pentru constatarea valabilităţii promisiunii de vânzare, respectiv aceea a calităţii de proprietar a numitei C. asupra bunului - obiect al convenţiei.

În acest sens, instanţa de apel a reţinut că numita C. nu se putea obliga valabil să vândă terenul în litigiu întrucât nu era proprietarul imobilului ce a constituit obiect al promisiunii de vânzare cumpărare, având în vedere că terenul respectiv, având un alt amplasament decât cel descris de reclamantă, este înscris în Cartea funciară a unei terţe persoane, străine de cauză. Această constatare a instanţei s-a întemeiat pe probatoriul administrat în faţa instanţei de fond în al doilea ciclu procesual.

Recurenta critică, în prima parte a memoriului de recurs, situaţia de fapt reţinută prin omologarea expertizei administrată în rejudecarea cauzei, susţinând că expertiza conţine concluzii eronate, terenul fiind greşit localizat şi considerat ca fiind înscris în cartea funciară a unui terţ ce nu este parte în prezentul litigiu.

Aceste critici ale recurentei referitoare la concludenţa probatoriului administrat în primă instanţă nu pot fi analizate, întrucât sunt incompatibile cu prezenta cale extraordinară de atac în care este supusă controlului de legalitate exclusiv conformitatea deciziei cu regulile de drept aplicabile, fiind câştigate cauzei faptele, astfel cum au fost determinate de către instanţele de fond pe baza probatoriilor administrate.

Afirmaţiile recurentei constituie, în realitate, veritabile obiecţiuni la raportul de expertiză omologat de instanţa de fond şi reţinut ca bază a stabilirii situaţiei de fapt în fazele devolutive ale procesului, în condiţiile în care, în lipsa formulării, de către reclamantă, a unor obiecţiuni, în termenul legal, în faţa primei instanţe şi a unor critici de netemeinicie în apel, instanţa a rejudecat cauza, potrivit art. 292 alin. (2) C. proc. civ., pronunţându-se, în fond, numai pe baza celor invocate la prima instanţă.

Contestarea concluziilor unei expertize se deduce judecăţii în fond, după administrarea probei şi, în cazul respingerii obiecţiunilor, eventual, ca motiv de apel, stabilindu-se astfel coordonatele unei reevaluări a probatoriului în respectiva cele de atac. Or, reclamanta nu a formulat obiecţiuni şi nici nu a motivat apelul, sub aspectul unei greşite stabiliri a situaţiei de fapt, astfel încât conduita procesuală îi este imputabilă în totalitate.

Aceasta nu poate pretinde, pe calea controlului de legalitate exercitat în recurs, o cenzurare a soluţiei instanţei de apel întemeiată pe aspecte de netemeinicie, întrucât regimul juridic al acestei căi extraordinare de atac nu permite o astfel de analiză.

De altfel, cu depăşirea acestor limite, reclamanta a solicitat şi în recurs refacerea expertizei tehnice, fără a ţine seama de caracterul inadmisibil al unui astfel de demers, conferit de dispoziţiile art. 305 C. proc. civ., tocmai în considerarea limitelor controlului judiciar.

Critica de nelegalitate ce poate fi reţinută şi analizată este aceea a greşitei aplicări a art. 1295 C. civ., recurenta susţinând că instanţa de apel ar fi constatat eronat neîndeplinirea condiţiei de fond ca promitentul vânzător să fie proprietarul bunului vândut.

Instanţa de recurs reţine caracterul nefondat al acestei critici având în vedere că, în al doilea ciclu procesual, prin decizia de casare, s-a stabilit modalitatea în care trebuie analizată îndeplinirea acestei condiţii, în sensul că se impune verificarea calităţii de proprietar a promitentului vânzător cu respectarea exigenţelor de carte funciară.

Conformându-se acestor dispoziţii obligatorii, instanţa de apel a verificat identitatea dintre proprietarul înscris în Cartea funciară şi promitenta vânzătoare care şi-a asumat obligaţia de înstrăinare în baza unui titlu de proprietate emis pentru un teren aflat în proprietatea tabulară a unei terţe persoane, nechemate în judecată.

Or, nefiind dovedită o succesiune privind transferul dreptului de proprietate şi a conformităţii acestuia cu înscrierile în Cartea funciară, de la proprietarul tabular indicat, la promitenta vânzătoare, nu poate fi validată o convenţie prin care aceasta s-a obligat a înstrăina un bun ce s-a dovedit a avea o altă situaţie juridică decât cea pretinsă de vânzătoare.

Cum, în cauză, bunul ce constituie obiect al promisiunii de vânzare figurează în proprietatea altei persoane, corect instanţa de apel a constatat că nu sunt îndeplinite condiţiile de valabilitate a convenţiei, pentru a putea pronunţa în cauză o hotărâre cu efect translativ al dreptului de proprietate, dispoziţiile art. 1294 şi urm din vechiul C. civ. fiind corect interpretate şi aplicate.

În consecinţă, în baza art. 312 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC F. SRL împotriva Deciziei nr. 142/A din 25 septembrie 2018 a Curţii de Apel Cluj, secţia I civilă.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 17 aprilie 2019.

Procesat de GGC - LM