Promise to sell a plot of land; loss of right to specific performance after bankruptcy liquidation alienates the property

Promisiune de vânzare-cumpărare. Înstrăinarea bunului de către lichidator, în procedura insolvenţei, către un terţ. Efecte

Cuprins pe materii : Drept comercial. Obligaţii

Index alfabetic : hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare

antecontract de vânzare-cumpărare

adjudecarea bunului

C. civ. din 1864, art. 1075

Legea nr. 85/2006, art. 53

Promisiunea de vânzare-cumpărare este un antecontract care dă naştere unui drept de creanţă/relativ al promitentului cumpărător, corelativ unei obligaţii de a face în sarcina promitentului vânzător, de a vinde în viitor un anumit bun.

Această obligaţie de a face nu este o obligaţie reală („propter rem”), nefiind accesorie dreptului de proprietate asupra bunului promis a fi vândut.

Astfel, această obligaţie de a face nu se transmite o dată cu bunul în cazul înstrăinării acestuia către un terţ, promitentul-vânzător rămânând obligat faţă de creditorul său, care are dreptul la daune-interese în caz de neexecutare culpabilă.

Secţia a II-a civilă, Decizia nr. 282 din 13 februarie 2018

Notă : Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei a fost abrogată de Legea nr. 85/2014 la data de 28 iunie 2014.

I. Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 24.06.2004 pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a VI-a comercială, sub nr. x/2004, reclamanta Compania A. S.A., în calitate de promitent cumpărător, a solicitat în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.A., în calitate de promitent vânzător, ca hotărârea ce se va pronunţa în cauză să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare între părţi, cu privire la terenul situat în București, Şos. X nr. 55, sector 1, în suprafață de 8981 m.p., invocându-se Protocolul încheiat sub semnătură privată la data de 16.05.1995, având anexată încheierea de dată certă nr. 3810 din 30.06.1997 emisă de BNP C.

La data de 02.05.2006, în urma unor declinări succesive de competenţă, cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a IV-a civilă sub nr. x/300/2004.

La data de 18.10.2006, reclamanta S.C. A. S.A. a depus o cerere de majorare a câtimii obiectului acţiunii arătând că prin expertiza topometrică efectuată de expertul D. s-a stabilit că terenul care face obiectul Protocolului are o suprafaţă de 9.185,94 m.p. în loc de 8.981 m.p. cât era prevăzut în Protocol, rezultând o diferenţă de 204,14 m.p.

II. Prin Sentinţa civilă nr. 1306 din 01.10.2010, pronunţată în dosarul nr. x/300/2004, Tribunalul Bucureşti, Secţia a IV-a civilă a respins cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost precizată, ca neîntemeiată. A fost respinsă cererea pârâtei de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.

Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a reţinut că, la data de 16 mai 1995, între reclamanta S.C. A. S.A., în calitate de promitent cumpărător şi pârâta S.C. B. S.A., în calitate de promitent vânzător, s-a încheiat o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare intitulată protocol, având ca obiect suprafaţa de teren de 8.981 mp situată în incinta staţiei de betoane X din Sos. X nr. 55, sector 1, pe care se află amplasate construcţii, baracamente şi drumuri de acces la depozitele de agregate şi utilităţile din incinta staţiei de betoane, precum şi o macara cu cale de rulare.

În art. 2 lit. A, părţile au convenit că suprafaţa de teren aparţine în fapt şi în drept S.C. A. S.A., iar în art. 3, S.C. B. S.A. s-a obligat ca, după obţinerea titlului de proprietate asupra terenului în cauză, să vândă societăţii reclamante terenul, cu preţul cu care îl va cumpăra de la F.P.S. şi F.P.P.

S-a mai stipulat că înscrisul intitulat Protocol a fost încheiat în şase exemplare, câte trei pentru fiecare parte, toate exemplarele având aceeaşi valabilitate.

La data de 15.04.2003 a fost emis de către Ministerul Lucrărilor Publice, Transporturilor şi Locuinţei certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria MO9 nr.0896 pentru suprafaţa de teren de 23.844 mp, Baza de Producţie X.

Prin încheierea nr. 2385/18.01.2005 pronunţată de judecătorul delegat de la Tribunalul Bucureşti în dosarul nr. y/2004, s-a admis cererea de înregistrare formulată de A.V.A.S. privind înregistrarea majorării capitalului social al S.C. B. S.A. cu suma de 890.065.785 lei Rol, reprezentând valoarea terenului de 23.844 mp pentru care s-a obţinut certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria MO9 nr. 0896/15.04.2003. Acţiunile rezultate în număr de 35.602 reprezentând 18,914% din capitalul social au revenit Statului reprezentat de A.V.A.S.

Societatea reclamantă a notificat pârâta prin intermediul BNP E., prin notificarea nr. 299/05 decembrie 2007 să se prezinte la data de 11 decembrie 2007 la sediul biroului notarului public F. pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare, aducându-i totodată la cunoştinţă faptul că prin recipisa CEC nr.1950655/1/105 decembrie 2007 a consemnat pe seama şi la dispoziţia societăţii promitente vânzătoare suma de 34.287 lei reprezentând contravaloarea preţului terenului în suprafaţă de 8981 mp situat în Bucureşti, Şos. X nr. 55, sector 1.

Prin încheierea de certificare nr. 8984/11 decembrie 2007 BNP F. a certificat lipsa societăţii pârâte la data la care a fost somată pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare.

În privinţa motivelor reţinute de prima instanţă pentru justificarea soluţiei de respingere a cererii de chemare în judecată, prezintă relevanţă apărarea societăţii pârâte potrivit căreia înscrisul denumit protocol nu reprezintă o promisiune de vânzare cumpărare valabilă, deoarece nu există un preţ determinat sau determinabil pentru terenul în cauză.

S-a susţinut în acest sens că este esenţial pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare ca părţile să fi convenit preţul, acesta fiind determinat sau determinabil.

În cauză, s-a reţinut că terenul nu a fost cumpărat de S.C. B. S.A. de la F.P.S. sau F.P.P., iar în lipsa unui contract de vânzare cumpărare nu există preţ, ca element de esenţa contractului de vânzare cumpărare.

Faptul că prin încheierea nr. 2385/18.01.2005, pronunţată de judecătorul delegat, s-a admis cererea de înregistrare formulată de A.V.A.S. privind înregistrarea majorării capitalului social al S.C. B. S.A. cu suma de 890.065.785 lei Rol, reprezentând valoarea terenului de 23.844 mp pentru care s-a obţinut certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria MO9 nr. 0896/15.04.2003, iar acţiunile rezultate în număr de 35.602 reprezentând 18,914% din capitalul social au revenit Statului reprezentat de A.V.A.S., nu echivalează cu încheierea unui contract de vânzare-cumpărare în sensul prevăzut în Protocolul încheiat între părţi. Prin urmare, nu produce niciun efect consemnarea la dispoziţia societăţii pârâte, prin recipisa CEC nr. 1950655/1/10 decembrie 2007 a sumei de 34.287 lei, reprezentând contravaloarea preţului terenului, întrucât această sumă nu reprezintă voinţa părţilor contractante.

III. Împotriva sentinţei primei instanţe, a declarat apel reclamanta S.C. A. S.A., pe care a criticat-o ca fiind nelegală şi netemeinică, pentru următoarele motive:

1. Instanţa a interpretat greşit clauza art. 6.4. din contractul de închiriere nr. 11/15.04.2000 încheiat între părţi, acordând acesteia valoarea juridică a unei noi convenţii având ca efect încetarea celor stipulate în Protocol cu privire la transferul dreptului de proprietate asupra terenului, fără însă a se proba că a intervenit „mutuus dissensus”, reţinând eronat incidenţa dispoziţiilor art. 969 alin. 2 C. civ.

2. În mod greşit instanţa a reţinut că, în lipsa unui contract de vânzare cumpărare prin care B. S.A. să fi dobândit terenul, deci în lipsa unui preţ, în speţă nu există un preţ determinat sau determinabil pentru terenul în cauză.

În dezvoltarea acestui ultim motiv de apel, reclamanta a arătat că:

Potrivit clauzelor Protocolului din 16 mai 1995, părţile au stabilit ca preţul vânzării să fie egal cu preţul cu care B. va cumpăra terenul de la F.P.S. sau F.P.P.

Terenul a fost introdus în patrimoniul B. S.A., deci a fost dobândit de această societate comercială ca urmare a majorării capitalului social cu aport în natură de către A.V.A.S. (cum a fost redenumit fostul F.P.S.) reprezentând terenul în suprafaţă de 23.844 m.p. din Şos. X nr. 55. La majorarea capitalului social s-a avut în vedere valoarea de 890.065.785 lei vechi.

Majorarea capitalului social a avut loc la data de 18.01.2005 ca urmare a admiterii cererii de înscriere menţiuni de judecătorul delegat la Oficiul Registrului Comerţului de pe lângă Tribunalul Bucureşti.

În opinia apelantei, nu are relevanţă faptul că s-a obţinut titlul de proprietate asupra terenului la data de 15.04.2003, întrucât B. S.A. nu putea să încheie acte de dispoziţie asupra terenului cât timp nu era intrat în patrimoniul său potrivit legislaţiei aplicabile în materie de privatizare (Legea nr. 15/1990 şi H.G. nr. 834/1991).

Terenul a intrat în proprietatea B. S.A. abia la momentul la care a fost aportat la capitalul social de A.V.A.S. Majorarea de capital social cu aport în natură constând într-un teren are ca efect transmiterea (transferul) dreptului de proprietate de la acţionarul care aportează bunul la societatea care emite acţiuni în schimbul terenului (a se vedea contractul de achiziţie de acţiuni din 1996). Aşadar, chiar dacă procedeul de transfer al dreptului de proprietate de la A.V.A.S. la B. S.A. nu s-a numit „vânzare”, preţul de transfer al dreptului de proprietate este determinat, ceea ce face ca preţul pentru care B. S.A. s-a obligat să vândă către reclamantă să fie determinabil.

Calculând proporţional preţul bunului care constituie obiectul material al acţiunii, prin utilizarea regulii de trei simplă raportat la valoarea cu care s-a majorat capitalul social, apelanta A. SA apreciază că şi-a îndeplinit obligaţia de plată a preţului, prin consemnarea pe numele şi la dispoziţia B. S.A. a sumei de 34.287 lei potrivit recipisei nr. 1950655/1.

IV. Prin Decizia civilă nr. 118 din 12.10.2011, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a VII-a civilă şi pentru cauze privind conflicte de muncă şi asigurări sociale în dosarul nr. x/2/2010, a fost respins apelul declarat de reclamantă, ca nefondat.

În motivarea deciziei, Curtea de apel a reţinut următoarele:

Prima critică referitoare la încetarea valabilităţii Protocolului la momentul încheierii contractului de închiriere a fost apreciată ca întemeiată.

S-a reţinut, în esenţă, că Protocolul ce consfinţeşte promisiunea de vânzare este valabil încheiat, nu a devenit nici caduc şi nici nu a fost reziliat prin încheierea convenţiei de locaţiune ulterioare, fiind evident faptul că părţile au înţeles să modifice numai aspectele ce ţineau de folosinţa terenului, nu şi clauzele referitoare la obligaţiile asumate cu privire la vânzare.

Curtea a mai reţinut că argumentele pârâtei, care pe cale incidentală a încercat să demonstreze nevalabilitatea protocolului, susţinând că nu a fost respectată formalitatea multiplului exemplar şi că directorul semnatar nu avea mandatul acţionarilor de a semna acel protocol, au fost corect înlăturate de prima instanţă.

Pentru a respinge apelul, Curtea a reţinut că este întemeiată însă aprecierea primei instanţe cu privire la preţul convenit care nu are un caracter determinat sau determinabil. Astfel, potrivit clauzei din Protocol, preţul terenului ar fi trebuit să fie cel cu care pârâta cumpăra acest teren de la F.P.S. şi F.P.P.

S-a arătat că un astfel de criteriu inserat în convenţia părţilor nu poate fi avut în vedere la pronunţarea unei hotărâri de vânzare-cumpărare pe cale judiciară, nefiind determinabil, pentru simplul fapt că în procedura de privatizare nu există un mecanism juridic prin care societatea să cumpere de la stat un bun pe care îl are deja în patrimoniu.

Potrivit dispoziţiilor Legii nr. 15/1990, societăţile comerciale au devenit proprietarele bunurilor pe care anterior anului 1990 le deţineau în administrare.

Dovada dreptului de proprietate i-a fost remisă pârâtei în urma unei proceduri administrative reglementată de H.G. nr. 834/1991 prin emiterea unui certificat de atestare a dreptului de proprietate, din actele dosarului rezultând că acesta a fost emis la 15.04.2003.

Societatea pârâtă a intrat în procesul de privatizare, cumpărând acţiunile pe care Statul prin F.P.S., apoi prin A.V.A.S., le deţinea. Cumpărarea acestor acţiuni nu echivalează cu cumpărarea activelor sau bunurilor care erau deja în patrimoniul societăţii, cum a susţinut reclamanta.

Prin urmare, în cadrul niciunei operaţiuni din procesul de privatizare nu se poate susţine că pârâta ar fi cumpărat de la stat prin F.P.S. terenul în litigiu pentru ca preţul cumpărării să constituie, la rândul său, preţul vânzării către reclamantă.

Apelanta reclamantă a mai susţinut faptul că preţul terenului reprezintă valoarea cu care acesta a fost înregistrat ca aport la capitalul social, acesta fiind şi momentul la care se putea executa obligaţia de vânzare.

Curtea a apreciat că o astfel de interpretare nu are temei juridic întrucât, cum s-a menţionat anterior, terenul se afla în patrimoniul societăţii prin efectul legii, dovada administrativă a proprietăţii a fost obţinută prin certificatul de atestare a dreptului, astfel că, de la acel moment, vânzătoarea putea dispune de el sub forma înstrăinării. De altfel, în anul 2003 pârâta în calitate de promitent vânzător a notificat promitentul cumpărător în vederea vânzării terenului, cumpărătorul fiind cel care a refuzat încheierea convenţiei la acea dată pe motiv că bunul nu fusese înregistrat ca aport la capitalul social. Or, o astfel de condiţie depăşeşte limitele convenite de părţi în protocol dat fiind faptul că vânzătorul putea deja face dovada dreptului de proprietate cu certificatul obţinut pe cale administrativă.

Pentru a obţine o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare cumpărare, finalitate urmărită prin acţiunea pendinte, promisiunea bilaterală trebuie să cuprindă toate elementele vânzării în mod clar şi neechivoc, instanţa urmând să suplinească numai acordul de voinţă al uneia dintre părţi.

Cum, în speţă, nu se poate stabili care a fost preţul convenit de părţi, Curtea a apreciat că în mod corect instanţa de fond a respins o astfel de acţiune.

V. Împotriva deciziei pronunţate în apel, în termen legal, a declarat recurs reclamanta S.C. A. S.A., solicitând modificarea hotărârii recurate, în sensul admiterii apelului şi modificării sentinţei primei instanţe, cu consecinţa admiterii acţiunii şi pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru cota indiviză de 37,67% din totalul de 23.844 m.p., cotă ce reprezintă 8981 m.p. şi care corespunde suprafeţei de teren care constituie obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare intitulată „Protocol” din 16.05.1995.

În motivarea recursului, reclamanta a invocat următoarele critici de nelegalitate:

1. Instanţa a interpretat greşit actul juridic dedus judecăţii, schimbând înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al Protocolului, reţinând fără temei că preţul la care intimata-pârâtă trebuia să vândă terenul litigios nu este determinat sau determinabil, întrucât B. S.A. nu a cumpărat terenul de la stat, ci a devenit proprietar al bunului „ope legis” (art. 304 pct. 8 C.proc.civ. 1865).

Recurenta a arătat că terenul în litigiu a fost aportat la capitalul social al B. S.A., societate care, în schimbul valorii de transfer a terenului, a emis acţiuni în beneficiul A.V.A.S., aceasta fiind operaţiunea juridică la care părţile Protocolului au făcut referire prin clauza de stabilire a preţului.

2. Decizia recurată a fost pronunţată cu aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 969, art. 977 şi art. 978 C. civ. 1864 (art. 304 pct. 9 C. proc. civ. 1865).

Recurenta consideră că instanţa de apel a nesocotit regula de interpretare a convenţiilor după intenţia comună a părţilor, potrivit cu care preţul este determinabil, prin raportare la valoarea de aportare a terenului de către A.V.A.S. (succesorul F.P.S.), încuviinţată de judecătorul delegat la momentul înregistrării menţiunii de majorare a capitalului social.

Totodată, recurenta susţine şi încălcarea regulii de interpretare prevăzute de art. 978 C. civ. 1864, în baza căreia convenţia trebuie interpretată în sensul de a produce efecte juridice, astfel încât preţul trebuie considerat determinabil, prin raportare la valoarea terenului de la momentul constituirii acestuia ca aport la capitalul social al B. S.A.

VI. Intimata-pârâtă B. S.A. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului ca neîntemeiat şi obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezenta cale de atac.

VII. 1. Prin Încheierea de şedinţă din data de 23.04.2013, Înalta Curte a suspendat judecarea recursului, în temeiul art. 244 alin. 1 pct. 1 C. proc. civ. 1865, până la soluţionarea dosarului privind insolvenţa S.C. B. S.A., având în vedere dispoziţiile art. 931 din Legea nr. 85/2006.

2. La data de 28.03.2016, numitul G., în calitate de administrator special al B. S.A. - în faliment, a formulat cerere de intervenţie accesorie în favoarea intimatei-pârâte, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

3. La data de 12.10.2017, recurenta-reclamantă a formulat cerere de repunere pe rol a cauzei, prin care a solicitat şi introducerea în cauză a societăţii H. S.R.L., în calitate de nou proprietar al terenului în suprafaţă de 23.844 m.p., situat în București, str. X nr. 55, sector 1, înstrăinat de intimata-pârâtă în cadrul procedurii de faliment.

4. Prin Încheierea de şedinţă din data de 24.10.2017, Înalta Curte a încuviinţat cererea de repunere pe rol a cauzei şi a dispus redeschiderea judecăţii, apreciind că, faţă de stadiul procedurii insolvenţei, nu se mai pune problema incidenţei în cauză a dispoziţiilor art. 931 din Legea nr. 85/2006, care au fundamentat măsura suspendării judecăţii.

5. La termenul din 13.02.2018, Înalta Curte a respins cererea de modificare a cadrului procesual pasiv, în sensul introducerii în cauză în calitate de intimată-pârâtă a societăţii H. S.R.L. în locul intimatei-pârâte B. S.A., având în vedere următoarele argumente:

Promisiunea de vânzare-cumpărare este un antecontract, care dă naştere unui drept de creanţă/relativ al promitentului cumpărător, corelativ unei obligaţii de a face în sarcina promitentului vânzător, de a vinde în viitor un anumit bun. Această obligaţie de a face nu este o obligaţie reală („propter rem”), nefiind accesorie dreptului de proprietate asupra bunului promis a fi vândut. Astfel, această obligaţie de a face nu se transmite odată cu bunul, promitentul-vânzător rămânând obligat faţă de creditorul său, care are dreptul la daune-interese în caz de neexecutare culpabilă.

Rezultă astfel că, faţă de natura obligaţiei, aceasta nu se transmite automat în cazul înstrăinării bunului către terţul dobânditor.

Pe de altă parte, potrivit art. 53 din Legea nr. 85/2006, în cazul înstrăinării bunurilor de către lichidator, în procedura insolvenţei, bunurile sunt dobândite libere de orice sarcini, astfel că şi din această perspectivă, obligaţia de a face asumată de promitentul-vânzător nu se putea transmite adjudecatarului.

O primă concluzie care se impune este că obligaţia de a face dedusă judecăţii nu s-a transmis în temeiul legii de la intimata-pârâtă B. S.A. către dobânditoarea H. S.R.L.

Sub aspect convenţional, din analiza clauzelor contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2498/05.09.2017 de notarul public I. nu rezultă o altă concluzie.

Astfel, art. 1 pct. 1.2 din acest contract se referă la transferul drepturilor şi acţiunilor accesorii, aflate în strânsă legătură cu imobilul, adică tocmai la obligaţiile reale („propter rem”), în care nu se încadrează obligaţia de a face dedusă judecăţii.

Atât menţiunea din clauza de mai sus, cât şi cea din art. 5.2. lit. b) din contract, referitoare la preluarea litigiilor şi riscurilor procesuale şi la substituirea vânzătorului în litigiile în curs, nu poate fi interpretată extensiv, în sensul preluării obligaţiei de a face născute din Protocolul încheiat la 16.05.1995, din moment ce din contract nu rezultă în mod expres o asemenea intenţie. Dimpotrivă, cumpărătoarea H. S.R.L. s-a prevalat de dispoziţiile art. 53 din Legea nr. 85/2006, arătând că a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului liber de orice sarcini, fără a-şi asuma preluarea obligaţiei de a face deduse judecăţii.

În concluzie, nici pe temei convenţional, nu a operat transmiterea obligaţiei, astfel încât în cauză nu a avut loc o transmitere a calităţii procesuale pasive pentru a justifica introducerea în proces a societăţii H. S.R.L.

VIII. Verificând hotărârea atacată, Înalta Curte a apreciat recursul nefondat, pentru următoarele considerente:

1. Prin Încheierea din 12.07.2012, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, Secţia a VII-a civilă în dosarul nr. x/3/2012, îndreptată prin Încheierea 03.10.2012, s-a dispus deschiderea procedurii insolvenţei debitoarei B. S.A.

Ulterior, la data de 08.07.2015, judecătorul sindic a respins cererea de confirmare a planului de reorganizare şi a dispus intrarea în faliment a debitoarei B. S.A.

În cadrul procedurii falimentului ce face obiectul dosarului nr. x/3/2012* aflat pe rolul Tribunalului Specializat Argeş, în urma licitaţiei publice cu strigare din data de 20.07.2017, imobilul situat în București, str. X nr. 55, sector 1, având nr. cadastral 201412, înscris în Cartea Funciară nr. 201412, în suprafaţă de 23.844 m.p. a fost adjudecat de societatea H. S.R.L.

Ulterior, a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2498/05.09.2017 de notarul public I., prin care terenul menţionat anterior a fost înstrăinat către adjudecatar, în schimbul preţului de 9.546.000 Euro plus TVA (regim taxare inversă).

Potrivit situaţiei de fapt stabilite de instanţele de fond, suprafaţa de 8.981 m.p. (sau 9.185,94 m.p.) cu privire la care recurenta solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, este inclusă în suprafaţa de 23.844 m.p. înstrăinată în procedura falimentului către societatea H. S.R.L.

Ca urmare, este evident că, în prezent, intimata-pârâtă B. S.A. nu mai deţine în patrimoniu imobilul la care se referă promisiunea de vânzare-cumpărare asumată prin Protocolul încheiat la 16.05.1995.

2. Prin cererea de chemare în judecată, reclamanta solicită suplinirea consimţământului pârâtei pentru vânzarea unui imobil teren, prin pronunţarea de către instanţa de judecată a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Pentru a putea fi admisă o asemenea acţiune este necesar a fi îndeplinite cumulativ toate celelalte condiţii de validitate ale contractului de vânzare-cumpărare privind capacitatea părţilor, lucrul vândut - inclusiv aceea ca vânzătorul să fie proprietarul bunului individual determinat şi preţul.

Atât în literatura juridică, cât şi în practica judiciară s-a statuat în mod constant că hotărârea care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare poate fi pronunţată numai dacă bunul se află în proprietatea promitentului vânzător. Dacă acesta din urmă a vândut bunul unei alte persoane, contractul promis nu se va mai încheia, obligaţia de a face asumată nu se mai poate executa în natură, creditorul având dreptul la daune-interese potrivit regulilor aplicabile obligaţiilor de face (art. 1075 C. civ. 1864).

În cauză, acţiunea nu mai poate fi admisă în condiţiile în care intimata-pârâtă B. S.A. nu mai este proprietarul terenului.

3. Situaţia juridică nou creată ca urmare a intrării intimatei-pârâte în procedura falimentului şi lichidării activelor sale se constituie într-un nou argument dirimant în sprijinul soluţiei de respingere a acţiunii adoptate de instanţele de fond.

Ca urmare, devine inutilă analiza pe fond a criticilor din memoriul de recurs, care se referă la o altă condiţie necesară încheierii contractului de vânzare-cumpărare, şi anume caracterul determinat sau determinabil al preţului.

În temeiul art. 312 alin. 1 C. proc. civ. 1865, Înalta Curte a respins recursul declarat de recurenta-reclamantă S.C. A. S.A. ca nefondat.

Având în vedere admiterea excepţiei de netimbrare a cererii de intervenţie accesorie formulată de G., în temeiul art. 20 alin. 1 şi 3 din Legea nr. 146/1997, a anulat ca netimbrată această cerere.

În temeiul art. 316, raportat la art. 298 şi la art. 274 alin. 1 C. proc. civ. 1865, a obligat pe recurenta-reclamantă să plătească intimatei-pârâte suma de 8.680 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, constând în onorariu de avocat dovedit cu facturi şi chitanţe aflate la dosar.