Market value compensation for eviction from a Law No. 112/1995 purchase: "desființare" covers vindication-based caducity of valid contracts

Contract de vânzare-cumpărare încheiat cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995. Redobândirea imobilului de către fostul proprietar în urma admiterii acţiunii în revendicare. Dreptul cumpărătorului evins la restituirea valorii de circulaţie a bunului pierdut

Cuprins pe materii : Drept civil. Contracte. Contract de vânzare-cumpărare

Index alfabetic : imobil

acţiune în revendicare

preţ de piaţă

caducitate

Legea nr. 10/2001, art. 501

Cerințele impuse de dispozițiile art. 501 din Legea nr. 10/2001 presupun încheierea contractului de vânzare - cumpărare cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995 dar şi „desfiinţarea”, prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, a acestui contract, noţiunea de „desfiinţare”, în accepțiunea acestui text, neputând fi înţeleasă decât ca o cauză de ineficacitate a actului juridic. Întrucât, dacă potrivit dreptului comun, un contract încheiat cu respectarea dispoziţiilor legale care cârmuieşte încheierea sa valabilă nu poate fi anulat, reiese că este exclusă nulitatea, ca o cauză de ineficacitate a contractului de vânzare - cumpărare avută în vedere de norma analizată. Aşa fiind, rezultă că singura cauză de ineficacitate care poate face textul aplicabil este caducitatea actului de vânzare - cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995 (cu respectarea condiţiilor ei), situaţie ce se verifică în ipoteza admiterii acţiunii în revendicare formulată de proprietarul deposedat abuziv de către stat împotriva cumpărătorului, în temeiul Legii nr. 112/1995, sau în situaţia în care actul nu a fost atacat cu acţiune în nulitate, ceea ce permite prezumţia respectării condiţiilor pentru valabila sa încheiere, prin efectul împlinirii termenului special de prescripţie instituit de dispoziţiile art. 45 alin. (5) din Legea nr. 10/2001.

Aşadar, în ipoteza respingerii cererii în constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995 şi admiterii acţiunii în revendicare formulată de fostul proprietar al imobilului, sunt întrunite cerinţele normei speciale, cumpărătorul evins fiind îndreptăţit la acordarea prețului de piață (valorii de circulație, valorii venale) a bunului pierdut.

Secția I civilă, decizia nr. 266 din 13 februarie 2019

Prin sentinţa civilă nr. 806 din 18.06.2015, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, Secţia a V-a civilă, a fost admisă excepţia lipsei calităţii procesual pasive a chemaților în garanție SC A. SA și Consiliul General al Municipiului București, dispunându-se respingerea cererii de chemare în garanție formulată de pârâtul B. împotriva acestora, pentru lipsa calității procesule pasive. A fost admisă în parte cererea de chemare în garanție formulată de pârâtul B. împotriva chematului în garanție Ministerul Finanțelor Publice și s-a dispus obligarea acestuia la plata către pârât a valorii de circulație a imobilului situat în București, respectiv 160.000 euro, echivalent în lei la data plății, astfel cum a fost stabilită această valoare prin raportul de expertiză întocmit de expert C.

Pentru a dispune astfel, tribunalul a reţinut, în esenţă, următoarele argumente:

Prin decizia civilă nr. 3034 din 5.11.201, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, Secția I civilă, în dosarul nr. x/3/1999, urmare a admiterii recursului promovat de reclamantul D., s-a dispus obligarea pârâtului B. la lăsarea în deplină proprietate şi posesie a imobilului situat în București, trimiterea spre rejudecare a cererii de chemare în garanție formulată de pârâtul B.

S-a reţinut că, prin cererea de chemare în garanție, pârâtul a solicitat obligarea chemaților în garanție, SC A. SA, Municipiul București, reprezentat prin Primarul General, și Ministerul Finanțelor Publice, la plata contravalorii de piață a imobilului situat în București, valoare ce se va determina conform standardelor de evaluare internaționale.

În motivarea cererii de chemare în garanție, pârâtul B. a arătat că, urmare a admiterii acțiunii în revendicare a imobilului menționat, formulată de reclamantul D., și a respingerii ca neîntemeiată a cererii acestuia de constatare a nulității contractului de vânzare – cumpărare, încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 cu privire la același imobil, este îndreptățit la acordarea valorii de piață a imobilului de care a fost evins.

Astfel, chematul în garanție a invocat dispozițiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, învederând că, în cauză, sunt îndeplinite condițiile legale pentru angajarea răspunderii pentru evicțiune, conform art. 1341 Cod civil, dispozițiile legii speciale completându-se cu normele de drept comun.

În drept, au fost invocate disp. art. 501 din Legea nr. 10/2001 și art. 1337-1351 Cod civil de la 1864.

Având în vedere că, deși chematul în garanție a invocat atât normele generale ale angajării răspunderii pentru evicțiune, cât și pe acelea ale legii speciale – art. 501 din Legea nr. 10/2001, instanţa fondului a dat eficiență normei speciale, în limitele acesteia, analizând cererea dedusă judecății.

S-a reţinut că legitimarea procesual pasivă presupune identitatea dintre persoana pârâtului şi cel obligat în raportul juridic litigios. Întrucât reclamantul este acela care declanşează procedura judiciară, acestuia îi revine obligaţia de a justifica atât calitatea sa procesuală, cât şi calitatea procesuală a pârâtului.

Aşa fiind, în raport de temeiurile de drept invocate de reclamant, respectiv dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 1/2009, potrivit cărora restituirea preţului se face de către Ministerul Economiei şi Finanţelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, s-a constatat că aceste prevederi legale reprezintă o reglementare cu caracter special, prin care legiuitorul a înţeles să deroge de la prevederile dreptului comun în materia răspunderii pentru evicţiune (art. 1337 şi urm. C.civ.), impunând în sarcina unei alte persoane decât vânzătorul bunului, respectiv Ministerului Economiei şi Finanţelor, în prezent Ministerul Finanţelor Publice, obligaţia de restituire a preţului vânzării.

Reţinând că, în cauză, operează o normă specială care conferă legitimare procesuală pasivă Ministerului Finanţelor Publice, instanţa de fond a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a chemaţilor în garanție SC A. SA și Consiliul General al Municipiului București.

Cu privire la fondul cauzei, tribunalul a reţinut următoarele:

Prin decizia civilă nr. 3034/2014, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, Secția I civilă, pârâtul B. a fost obligat să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie reclamantului D., imobilul situat în București, dobândit de autorul său în temeiul prevederilor Legii nr. 112/1995.

Prin aceeași decizie, în mod irevocabil, a fost respinsă cererea de constatare a nulității contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 23.09.1996, ce constituie titlul pârâtului asupra imobilului în litigiu.

Potrivit art. 50 alin. (11) din Legea nr. 10/2001, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare.

Din examinarea textului legal evocat, reiese că ipoteza acestuia vizează exclusiv situaţia acelor contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, dar în care s-a dat câștig de cauză foștilor proprietari, reținându-se că titlul acestora din urmă este preferabil, în urma comparării titlurilor de proprietate ale părţilor.

Acesta este singurul sens ce poate fi dat textului legal evocat şi de natură a produce efecte juridice, o altă interpretare a normei legale fiind de natură să o lipsească de orice efect util, ceea ce ar contraveni intenţiei legiuitorului, avută în vedere la edictarea respectivei norme juridice.

Așa fiind, reținând că, în cauza dedusă judecății, cererea de constatare a nulității contractului de vânzare-cumpărare, încheiat în temeiul prevederilor Legii nr. 112/1995, a fost respinsă în mod irevocabil, apreciindu-se că autorii pârâtului au fost de bună credință, iar perfectarea contractului s-a realizat cu respectarea art. 9, 10 și 14 din actul normativ menționat, fiind admisă însă acțiunea în revendicare îndreptată împotriva pârâtului, tribunalul a constatat că acesta din urmă este îndreptăţit la acordarea preţului de piaţă al imobilului în condiţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001.

Împotriva acestei sentinţe, a declarat apel chematul în garanţie Ministerul Finanțelor Publice, susținând, în esenţă, că:

Instanţa de fond, în mod eronat, a apreciat că acţiunea reclamanţilor este întemeiată, faţă de prevederile art. 501 din Legea nr. 10/2001.

Pentru a se acorda despăgubiri la valoarea de piaţa este necesară îndeplinirea a două condiţii, respectiv: aceste contracte să fi fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995; ele să fi fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile. În prezenta cauză nu este îndeplinită nicio condiţie dintre cele două prevăzute imperativ de Legea nr. 10/2001.

Nu există nicio hotărâre judecătorească prin care să se statueze că reclamanţii ar fi fost de bună-credinţă la încheierea contractului de vânzare cumpărare, şi că actul de vânzare-cumpărare ar fi fost desfiinţat prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile. Reclamantul a pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului pe calea revendicării.

În al doilea rând, în mod eronat, a fost omologat raportul de expertiză întocmit în cauză, deoarece acesta nu reflectă preţul real al imobilului în discuţie. Suma stabilită în raport este exagerat de mare pentru imobilul în cauză, reclamanţii achiziţionându-l la un preţ social, preferenţial, cu mult sub preţul pieţei.

Evaluarea preţului de piaţă al imobilului ar fi trebuit să ia în calcul şi ponderea dintre cerere şi oferta aferentă actualului blocaj al pieţei imobiliare, apreciată de apelant la - 30% .

A mai susţinut apelantul că, în speţă, operează îmbogăţirea fără justă cauză, fiind aberant ca reclamanţii să încaseze, în 2015, o diferenţă de sute de ori mai mare faţă de valoarea achitată în contractul de vânzare-cumpărare, valoare care depăşeşte cu mult şi valoarea imobilului, pe piaţa imobiliară prezentă.

A considerat apelantul că o aplicare corectă a dispoziţiilor privind obligarea la garanţia pentru evicţiune, respectiv a stabilirii sporului de valoare, ar presupune luarea în calcul a următorilor indicatori: stabilirea valorii de piaţă a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, (şi nu a preţului derizoriu plătit de reclamanţi); stabilirea valorii de piaţă la momentul evicţiunii; diferenţa între valoarea de piaţă a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare şi valoarea de piaţă a imobilului la momentul evicţiunii, această diferenţă constituind de fapt sporul de valoare reglementat de dispoziţiile legale privind răspunderea pentru evicţiune.

În ceea ce priveşte imobilele vândute în baza Legii nr. 112/1995, obligaţia de garanţie este particularizată, pe de o parte, de situaţia juridică specifică a bunului ce formează obiectul vânzării şi, pe de altă parte, de normele speciale adoptate în acest sens prin Legea nr. 10/2001.

Aşadar, pe criterii de simetrie şi de echitate, cum aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieţei imobiliare şi nici la preţul de pe piaţa liberă, obligaţia de garanţie nu poate funcţiona prin raportare la regimul pieţei libere, ci prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale.

În spiritul protejării drepturilor reclamantului în baza unei legi, respectiv Legea nr. 112/1995 şi art. 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO, acesta ar fi îndreptăţit, în opinia apelantului, să primească numai o despăgubire echitabilă, respectiv prin stabilirea, în funcţie de preţul plătit la achiziţionarea apartamentului în temeiul Legii nr. 112/1995, a tipului de imobil ce ar fi putut fi cumpărat pe piaţa liberă cu acest preţ, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, cu stabilirea valorii actuale de piaţă a unui astfel de imobil.

Prin raportare numai la jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului, reclamantul avea obligaţia să dovedească faptul că au fost încălcate prevederile art.1 din Protocolul adiţional nr. 1 la Convenţie.

Aşadar, trebuie examinat în ce măsură jurisprudenţa instanţei europene impune indemnizarea celor care au cumpărat imobile preluate de regimul comunist, la valoarea de circulaţie a imobilului, în situaţia în care aceştia sunt evinşi, prin admiterea acţiunilor formulate de vechii proprietari ai acelui imobil.

Concluzia Curţii Europene a fost ca remediile juridice interne care ofereau reclamantului posibilitatea obţinerii preţului actualizat erau adecvate şi suficiente, astfel încât trebuiau epuizate, cererea privind încălcarea articolului 1 din Protocolul adiţional nr. 1 la Convenţie fiind respinsă ca inadmisibilă, pentru neepuizarea remediilor oferite de dreptul intern.

Apelantul a subliniat faptul că indemnizarea cumpărătorilor la valoarea de piaţă actuală a imobilelor constituie, în mod vădit, o îmbogăţire fără justă cauză a acestora, care încalcă principiul egalităţii cetăţenilor în faţă legii. Situaţia cumpărătorilor în temeiul Legii nr. 112/1995 este esenţial diferită de situaţia celor care cumpăra un imobil potrivit prețurilor stabilite liber pe piaţă, aşadar, la valoarea de piaţă.

Intimatul-pârât a formulat întâmpinare, solicitând respingerea apelului ca nefondat şi obligarea apelantului la plata cheltuielilor de judecată.

Intimatul-pârât a arătat că a dovedit buna sa credinţă prin actele depuse la dosar şi a precizat că vânzarea s-a efectuat cu respectarea tuturor dispoziţiilor legale imperative în vigoare, fiind exclusă fraudarea legii.

S-a mai arătat că situaţia admiterii acţiunii în revendicare a fostului proprietar echivalează cu situaţia desfiinţării contractului, ca urmare a promovării unei acţiuni în anulare.

Această interpretare se fundamentează chiar pe dispoziţiile Legii nr. 10/2001, respectiv art. 20, iar legile speciale se completează cu normele dreptului comun, reprezentate de art. 1337 şi urm. din Codul civil care reglementează răspunderea vânzătorului pentru evicțiune.

În ce priveşte motivul de apel referitor la omologarea raportului de expertiză întocmit în cauză, s-a solicitat respingerea acestuia.

Potrivit art. 501 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 10/2001, intimatul-pârât se consideră îndreptăţit la despăgubiri reprezentând preţul de piaţă al imobilului, stabilit prin expertiză.

În speţă, nu s-a contestat că preţul de achiziţie nu a fost negociat pe piaţa liberă, după cum nu se poate contesta nici împrejurarea că valoarea de piaţă a imobilului în speţă este net superioară preţului efectiv plătit, reactualizat, însă, din perspectiva legalităţii hotărârii apelate, aceste aspecte nu sunt relevante, despăgubirile fiind calculate conform dispoziţiilor art. 501 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 10/2001, modificată.

În faza procesuală a judecăţii fondului, apelantul nu s-a prezentat la efectuarea expertizei, cu toate că a fost legal convocat, şi nici nu a contestat concluziile raportului de expertiză şi nici nu a formulat obiecţiuni prin care să solicite aplicarea unei corecţii de - 30 % pentru situaţia juridică a bunului.

În etapa apelului a fost administrată proba cu expertiză evaluatorie.

Prin decizia nr. 954A din 08.10.2018, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a fost admis apelul declarat de apelantul chemat în garanţie Ministerul Finanţelor Publice împotriva sentinţei civile nr. 806 din 18.06.2015, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, Secţia a V-a civilă, în contradictoriu cu intimatul-pârât B., a fost schimbată în parte sentinţa apelată, în sensul că suma pe care o va plăti chematul în garanţie pârâtului este de 146.725 euro, în echivalent în lei, la cursul BNR din ziua plăţii.

Au fost menţinute restul dispoziţiilor sentinţei.

Pentru a pronunţa această decizie, Curtea a reţinut, în esenţă, următoarele:

Stabilind în sarcina chematului în garanţie - Ministerul Finanţelor Publice – obligaţia de a plăti pârâtului preţul de piaţă al imobilului-apartament ce fusese dobândit în condiţiile Legii nr. 112/1995, şi pe care pârâtul l-a pierdut ca urmare a admiterii acţiunii în revendicare exercitate de reclamantul D. (vechiul proprietar de la care statul a preluat în mod abuziv imobilul respectiv), instanţa de fond a făcut o corectă aplicare a prevederilor art. 501 din Legea nr. 10/2001, normă potrivit căreia: „1) Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare.

(2) Valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabileşte prin expertiză”.

Referitor la sfera de cuprindere a categoriei de „contracte de vânzare - cumpărare desfiinţate”, Curtea a notat că trebuie avute în vedere prevederile art. 20 alin. 21 din aceeaşi lege specială, conform cărora „(21) În cazul în care imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, chiriaşii care au cumpărat cu bună-credinţă imobilele în care locuiau şi ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desfiinţate, fie ca urmare a unei acţiuni în anulare, fie ca urmare a unei acţiuni în revendicare, prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, au dreptul la asigurarea cu prioritate a unei locuinţe din fondurile de locuinţe gestionate de consiliile locale şi/sau de Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice şi Locuinţelor”, această normă plasând în respectiva categorie nu numai contractele invalidate, ci şi pe cele care au devenit ineficace, ca efect al admiterii unei acţiuni în revendicare.

În condiţiile în care situaţia de fapt reţinută, în ceea ce îl priveşte pe pârâtul-intimat din litigiul pendinte, se circumscrie celei de-a doua ipoteze, calificate, prin norma menţionată, ca reprezentând o situaţie de „desfiinţare” a contractului de cumpărare perfectat (cu reprezentanţi ai statului, ce se pretindea proprietar) în condiţiile Legii nr. 112/1995, se impune a fi făcută aplicarea prevederilor art. 501 din Legea nr. 10/2001, dispoziţie legală specială prin care este stabilită obligaţia Ministerului Finanţelor Publice, (corelativă dreptului recunoscut în beneficiul foştilor chiriaşi cumpărători prin art. 501 din aceeaşi lege), de a restitui preţul de piaţă al imobilului în privinţa căruia aceştia au încheiat contractul desfiinţat.

Principiul general de drept specialia generalibus derogant impune a se acorda prevalenţă, în speţă, normei speciale menţionate, atâta vreme cât situaţia de fapt reţinută configurează un raport juridic ce se circumscrie ipotezei avute în vedere de reglementarea respectivă, condiţii în care regulile de drept comun – circumscrise obligaţiei de garanţie pentru evicţiune – sunt înlăturate ca o consecinţă directă a menţionatului principiu.

În speţă, pârâtului-intimat i-a fost admisă cererea referitoare la plata preţului de piaţă al bunului imobil, constatându-se că acesta este dobânditor al imobilului în condiţiile Legii nr. 112/1995, iar contractul de vânzare-cumpărare pe care autoarea sa l-a încheiat în condiţiile arătate a fost încheiat cu bună-credinţă şi cu respectarea legii în vigoare la data perfectării lui.

Curtea a notat că aspectele evocate în motivele de apel relativ la nevalabilitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat în condiţiile Legii nr. 112/1995 şi la buna credinţă a cumpărătorilor din respectivul contract nu mai pot forma obiect al unei noi analize în prezentul cadru procesual pentru că ele reprezintă chestiuni ce au fost dezlegate în precedentul ciclu procesual parcurs de litigiu pendinte. Prin decizia civilă nr. 3034/2014 pronunţată de ÎCCJ - Secţia I civilă în precedentul ciclu procesual – hotărâre judecătorească ce se impune prin forţa autorităţii de lucru judecat a dezlegărilor date în contextul soluţiilor privind capetele de cerere ce au avut ca obiect revendicarea imobilului şi constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare încheiat referitor la acelaşi imobil de autorii pârâtului B. – s-a reţinut că „cumpărătorii imobilului au fost de bună-credinţă la momentul încheierii contractului, deoarece s-au aflat într-o eroare comună şi invincibilă cu privire la natura juridică a imobilului în litigiu, dovedită cu viza oficiului juridic”, şi respectiv că „nu s-a făcut dovada că autorii pârâtului cunoşteau că imobilul nu este proprietatea vânzătorului şi că s-ar fi urmărit fraudarea adevăratului proprietar sau fraudarea legii”.

În ce priveşte valoarea despăgubirii ce a fost stabilită prin sentinţa apelată, se constată că ea este infirmată prin probatoriul administrat în etapa apelului.

Sub acest aspect, Curtea a avut în vedere evaluarea ce a fost realizată de expertul E. prin utilizarea unor comparabile reprezentate de contracte de vânzare-cumpărare pentru apartamente similare, apreciind instanţa că aceste repere de evaluare sunt unele care reflectă în mod obiectiv valoarea de circulaţie a imobilului, atâta vreme cât actele translative de proprietate astfel perfectate conţin preţuri ce au fost achitate/încasate în urma unor negocieri efective purtate în cadrul mecanismului de întâlnire a ofertelor de vânzare cu cereri de cumpărare. Spre deosebire de această evaluare, cea realizată pe baza doar a unor oferte de vânzare ilustrează numai sumele cerute de proprietari ce intenţionează să vândă, care sunt subiective şi unilateral stabilite, şi în privinţa cărora nu există certitudinea că reflectă valoarea reală a bunului şi nici în ce măsură ar fi acceptate de un cumpărător.

Referitor la valoarea rezultată din evaluarea realizată prin raportare la contractele de vânzare - cumpărare, Curtea a notat că expertul a concluzionat că aceasta se situează la suma de 157.000 lei, această sumă fiind rezultată din aplicarea unor corecţii la preţul de 210.000 euro din comparabila D (contract de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. x/2017). Expertul a precizat că a optat pentru această comparabilă (dintre cele patru utilizate) pentru că în privinţa ei s-a efectuat cea mai mică corecţie totală brută.

Din verificarea Anexei 1 la raportul de expertiză a constatat că imobilul tranzacţionat prin comparabilă astfel aleasă de expert este unul care avea finisaje superioare.

Spre deosebire de respectivul imobil, cel care face obiectul litigiului era unul cu finisaje inferioare – aspect care reiese atât din menţiunile expertului, cât şi din planşele foto aflate la dosar. Pentru această diferenţă calitativă între finisajele existente în cele două apartamente, expertul a aplicat o corecţie negativă de 10.000 euro.

La solicitarea adresată de instanţă, (în contextul încuviinţării obiecţiunilor formulate de apelant),

referitor la justificarea tehnică a corecţiei de 10.000 euro aplicată pentru diferenţa calitativă dintre finisaje, expertul a răspuns în sensul că a avut în vedere Îndrumarul IROVAL – Bucureşti 2015, cu indicii de actualizare 2017-2018, în care se menţionează costul finisajului obişnuit de 214,5 euro/m.p, iar costul finisajului superior este de 292,9 euro/m.p., precum şi că, la diferenţa între cele două costuri menţionate, se adaugă diferenţele între nivelul inferior de finisare a imobilului în litigiu, care nu dispune nici măcar de finisaje medii.

Curtea a apreciat că, prin raportare la costurile tehnice astfel identificate de expert, deducerea unei sume de numai 10.000 euro, pentru diferenţa între finisajele de nivel superior pe care le avea imobilul înstrăinat prin comparabila avută în vedere şi finisajele de nivel inferior ale apartamentului în litigiu, este nejustificat de mică, ţinând seama de faptul notoriu că finisajele au un rol important în procesul de tranzacţionare a locuinţelor.

În realitate, starea de degradare a imobilului în litigiu – astfel cum se poate observa din planşele foto ataşate expertizei ce a fost efectuată la judecata în fond a cererii de despăgubire – conduce la concluzia că acesta are nevoie de finisaje spre a fi utilizat la standarde normale de igienă şi confort. Ca atare, din punct de vedere tehnic, finisajelor inferioare pe care le are nu trebuia să li se atribuie vreo valoare, consecinţa fiind aceea că era necesar a fi aplicată o corecţie negativă care să ilustreze diferenţa între finisajele superioare ale comparabilei utilizate (menite să asigure un confort sporit) ca reper în evaluare şi lipsa de finisaje a apartamentului în litigiu.

Prin raportare la suprafaţa de 69.77 m.p. a imobilului pentru care pârâtul a solicitat să îi fie acordate despăgubiri la nivelul preţului de piaţă, situaţia lipsei finisajelor acestuia se transpune - în analiza comparativă cu contractul de vânzare-cumpărare ce a constituit comparabila D - într-o valoare de 20.435 euro (prin prisma valorii unitare de 292,9 euro/m.p. cost finisaj superior), această valoare urmând a fi reţinută ca o corecţie negativă, în locul cele de 10.000 euro, pe care a utilizat-o expertul. Valoarea de circulaţie ce rezultă prin înlocuirea – la criteriul „finisaje interioare” din Anexa 1 a raportului de expertiză – a corecţiei negative de 10.000 euro cu cea menţionată de 20.435 euro, va fi de 146.725 euro.

Având în vedere considerentele expuse anterior, relativ la concludenţa şi pertinenţa superioară a actelor juridice ce au stat la baza evaluării realizate pe bază de contracte de vânzare - cumpărare, precum şi considerentele relative la necesitatea luării în considerare a situaţiei de fapt concrete a imobilului pentru care se acordă despăgubiri, Curtea a constatat că preţul de piaţă al acestui din urmă imobil este inferior celui ce a fost stabilit prin sentinţa apelată, situaţie faţă de care a dispus, în conformitate cu prevederile art. 296 C.pr.civ., admiterea apelului şi schimbarea în parte a sentinţei, în sensul că suma pe care chematul în garanţie o va plăti pârâtului va fi de 146.725 euro, în echivalent lei la data plăţii.

Împotriva acestei decizii, a declarat recurs chematul în garanţie Ministerul Finanţelor Publice, solicitând admiterea recursului, modificarea deciziei civile atacate, în sensul respingerii acţiunii ca neîntemeiată şi, în subsidiar, diminuarea sumei la care a fost obligat, conform grilei notarilor publici.

În susținerea motivelor de recurs, recurentul a arătat că decizia este în parte nelegală şi netemeinică, fiind dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii, invocând în acest sens dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.

Astfel, recurentul a susținut că instanța de apel a ignorat dispoziţiile Legii nr. 10/2001 care menționează, expres şi limitativ, situaţiile în care Ministerul Finanţelor Publice poate fi obligat la restituirea preţului de piaţa plătit de către chiriaşi.

Potrivit modificărilor aduse Legii nr. 10/2001, prin Legea nr. 1/2009, la art. 50 alin. (3) se prevăd următoarele:

„(21) Cererile sau acţiunile în justiţie având ca obiect restituirea preţului de piaţă al imobilelor, privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, sunt scutite de taxele de timbru.

(3) Restituirea preţului prevăzut la alin. (2) şi (21) se face de către Ministerul Economiei şi Finanţelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.”

Pentru a fi aplicabile dispoziţiile legale menţionate şi pentru ca Ministerul Finanţelor Publice să poată fi obligat la restituirea preţului de piaţă plătit de chiriaşi în baza contractelor de vânzare-cumpărare având ca temei Legea nr. 112/1995, se cere să fie întrunite cumulativ două condiţii, şi anume: încheierea contractelor de vânzare - cumpărare să se fi făcută cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, iar aceste contracte de vânzare - cumpărare să fi fost desfiinţate printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.

Se solicită a se avea în vedere că dispoziţiile art. 501 fac vorbire despre „contractele ce au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile”, însă acest text de lege are în vedere, atunci când reglementează plata preţului de piaţă, existenţa unei hotărâri în care să se reţină respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 la cumpărarea imobilului.

În caz contrar, legiuitorul nu ar mai fi inclus în art. 501 condiţiile pe care reclamantul trebuie să le îndeplinească pentru a putea solicita restituirea preţului la valoarea de piaţă.

Astfel, „reclamanţii”, fără a depune minime diligenţe, în sensul cunoaşterii situaţiei vânzătorului, au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului, deşi cunoşteau sau, în condiţiile date, trebuiau să cunoască faptul că niciunul din criteriile incidente nu îi îndreptăţea să procedeze la o asemenea cumpărare.

Chiar şi faptul că „reclamanţii” nu au depus minime diligenţe, cu ocazia încheierii contractului de vânzare - cumpărare, pentru cunoaşterea titlului în baza căruia imobilul a trecut în proprietatea statului, echivalează cu nerespectarea Legii nr. 112/1995, având în vedere că exercitarea cu bună-credinţă a drepturilor conferite de lege reprezintă o condiţie intrinsecă de natură a afecta validitatea actelor juridice încheiate sub imperiul respectivei legi, respectiv validitatea cauzei. Reaua-credinţă determină, în realitate, ilicitatea cauzei, or, prin existenţa unei cauze ilicite, este afectată însăși validitatea actului sub imperiul Legii nr. 112/1995.

Mai mult decât atât, existenţa sau inexistenţa bunei credinţe a chiriaşului cumpărător nu constituie unicul criteriu de analiză a respectării sau eludării dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, trebuind să fie examinate toate cerinţele prevăzute de Legea nr. 112/1995 pentru perfectarea valabilă a contractului de vânzare-cumpărare.

Rezultă că preluarea imobilului în litigiu s-a realizat fără titlu valabil, astfel că dispoziţiile Legii nr. 112/1995 nu sunt incidente în cauză şi, prin urmare, încheierea contractului de vânzare-cumpărare s-a făcut cu nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.

Prin urmare, atâta timp cât, așa cum s-a arătat, în cauză, nu au fost îndeplinite condiţiile prevăzute de dispoziţiile art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, instanţele de fond au pronunţat o hotărâre nelegală şi netemeinică, admiţând cererea de chemare în judecată, întrucât recurentul chemat în garanţie nu poate fi obligat la restituirea preţului la valoarea de piaţă, achitat de către reclamanţi în baza contractului de vânzare-cumpărare.

S-a criticat soluţia instanţei şi în ceea ce priveşte acordarea sumei de 146.725 euro, în condiţiile în care, astfel cum rezultă şi din obiecțiunile formulate împotriva raportului de expertiză, suma stabilită este exagerat de mare pentru imobilul în cauză.

Astfel, pentru calculul valorii de piaţă, expertul a reestimat o valoare de 157.000 euro, respectiv 732,000 lei, la un curs valutar de 1 euro = 4,6595 lei, rezultând o valoare unitară de 2.250 euro/ mp, luând în calcul comparabila D, cu valoarea cea mai mare, deşi așa cum s-a arătat şi prin obiecțiunile formulate, fapt ce rezultă şi din actele dosarului, există contracte de vânzare-cumpărare cu valori mai mici decât comparabila D, iar procentul de 10, respectiv 20 %, este mult peste preţul pieţei, rezultând o valoare cu mult mai mare decât comparabila C (construcţie 2010, cu toate utilităţile şi finisaje de ultimă generaţie, așa cum reiese din contract, are o valoare de 1488 euro/mp), în condiţiile în care finisajele imobilului în discuţie sunt slabe şi construcţia datează din 1929.

Astfel, recurentul a considerat că instanţa de apel ar fi trebuit să ia în considerare obiecțiunile formulate şi faptul că expertul a ignorat că un imobil nou construit (2010), care nu prezintă risc seismic, având structura din beton armat, este vândut la o valoare de 1,488 euro/mp, faţă de clădirea în speţă, care nu are structură de rezistenţă, fiind doar din zidărie portantă, construită în anul 1929, pe care expertul o evaluează la o sumă de 2.250 euro/ mp, faţă de valoarea de 1488 euro mp (comparabila C) pentru un imobil construit în 2010.

Mat mult, așa cum s-a arătat şi prin obiecțiunile depuse, valoarea este exagerată, având în vedere şi Ghidul Notarilor Publici privind valorile imobiliare pentru anul 2018, în care se poate vedea diferenţa mare între imobilele nou construite şi imobilele construite anterior anului 1967, imobilul în speță fiind construit în anul 1929. Din Grila Notarilor Publici pentru anul 2018, reiese că valoarea pentru un imobil construit după anul 2011 este de 1.778 euro/m.p., iar pentru un imobil construit înainte de 1967, cum este cel în speţă, fără finisaje, este dată o valoare de 628 euro/ mp, adică o valoare mai mică cu 280 %, şi nu cu un procent de numai 10 %, cum a apreciat expertul sau de 20%, cum a diminuat instanţa.

În consecinţă, era necesar a se aplica un coeficient mult mai mare decât cel aplicat, iar acesta să reprezinte o medie a valorii comparabilelor, şi nu o raportare la valoarea cea mai mare.

Așa cum s-a arătat şi prin obiecțiuni, apartamentul evaluat are o suprafaţă utilă de 69,77 mp (suprafaţa totală de 82,85 mp, astfel cum reiese din contractul de vânzare - cumpărare), iar expertul a depus la dosarul cauzei patru contracte de vânzare – cumpărare, în raport de care a realizat comparabilele, și în care, deși imobilele sunt construite toate după anul 2000, totuşi, s-a aplicat un procent de scădere a valorii cu doar 10 % din comparabilele cele mai mari.

Intimatul pârât B. a formulat întâmpinare, obligatorie în condițiile art. 308 alin. (2) Cod procedură civilă, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat și obligarea recurentului la plata cheltuielilor de judecată, a căror dovadă nu a fost depusă însă la dosar.

Examinând decizia atacată, prin prisma motivelor de recurs invocate și a dispozițiilor legale relevante, Înalta Curte apreciază că recursul este nefondat, pentru considerentele ce vor succede:

Procedând la analiza primului motiv de recurs, prin care se critică interpretarea și aplicarea greșită a dispozițiilor art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, astfel cum au fost modificate prin Legea nr. 1/2009, reiterându-se susțineri ce țin de validitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat sub imperiul Legii nr. 112/1995, de buna – credință a chiriașilor cumpărători, concluzionându-se că încheierea contractului de vânzare-cumpărare s-a făcut cu nerespectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, instanța constată caracterul său nefondat, pentru următoarele argumente:

În cauză, ca premisă a acestei analize, trebuie reținută existența deciziei civile nr. 3034 din 5.11.2014, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, Secția I civilă, prin care, admițându-se acțiunea în revendicare a reclamantului D., pârâtul B. a fost obligat să lase reclamantului, în deplină proprietate şi liniştită posesie, imobilul situat în București, dobândit de autorii săi în temeiul Legii nr. 112/1995, decizie care pare a fi ignorată de către recurent, deși aceasta a fost valorificată și de către instanțele anterioare.

Prin aceeași decizie, a fost menținută, în mod irevocabil, respingerea cererii de constatare a nulității contractului de vânzare - cumpărare nr. x/1996, ce constituie titlul intimatului - pârât B. asupra imobilului în litigiu.

Cum acestei decizii irevocabile îi este atașată o prezumție de validitate (res iudicata pro veritate habetur), tot ceea ce s-a tranșat în mod jurisdicțional prin intermediul său nu mai poate fi repus în dezbatere în prezentul litigiu.

În consecință, aspectele privind valabilitatea contractului de vânzare - cumpărare nr. x/1996 au intrat în puterea lucrului judecat și nu mai pot fi combătute prin prezentul recurs.

În acest context procesual, analizând modul de interpretare și aplicare a dispozițiilor art. 50 alin. (3) și art. 501 din Legea nr. 10/2001, astfel cum au fost modificate sau introduse prin Legea nr. 1/2009, din perspectiva condițiilor impuse de aceste texte, relevate de recurent în conținutul primului motiv de recurs întemeiat pe art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, Înalta Curte apreciază că instanța de apel a realizat o interpretare și aplicare corectă a acestora la situația de fapt stabilită în cauză.

Astfel, art. 501 din legea specială prevede: „Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare.”

Cerințele impuse de acest articol presupun: încheierea contractului de vânzare - cumpărare, cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, dar şi „desfiinţarea”, prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, a acestui contract.

Jurisprudența în această materie a reținut, în mod constant, redactarea defectuoasă a acestei norme legale, întrucât cele două condiţii impuse de textul enunțat par a nu putea fi întrunite cumulativ, deoarece, pe de o parte, un contract încheiat cu respectarea condiţiilor legii nu poate fi „desfiinţat”, (dacă se are în vedere că accepţiunea noţiunii este nulitatea), iar, pe de altă parte, noţiunea de „desfiinţare” a unui contract nu există ca sancţiune de drept material, astfel că, Înalta Curte apreciază că „desfiinţarea”, în accepțiunea acestui act normativ, nu poate fi înţeleasă decât ca o cauză de ineficacitate a actului juridic.

Întrucât, dacă potrivit dreptului comun, un contract încheiat cu respectarea dispoziţiilor legale care cârmuieşte încheierea sa valabilă nu poate fi anulat, reiese că este exclusă nulitatea, ca o cauză de ineficacitate a contractului de vânzare - cumpărare avută în vedere de norma analizată

Aşa fiind, rezultă că singura cauză de ineficacitate care poate face textul aplicabil este caducitatea actului de vânzare - cumpărare încheiat în baza Legii 112/1995 (cu respectarea condiţiilor ei), situaţie ce se verifică în ipoteza admiterii acţiunii în revendicare, formulată de proprietarul deposedat abuziv de către stat, împotriva cumpărătorului/cumpărătorilor, în temeiul Legii nr. 112/1995, sau în situaţia în care acesta nu a fost atacat cu acţiune în nulitate, ceea ce permite prezumţia respectării condiţiilor pentru valabila sa încheiere, prin efectul împlinirii termenului special de prescripţie instituit prin dispoziţiile art. 45 alin. (5) din Legea 10/2001, republicată.

În acelaşi timp, se constată că textul analizat foloseşte formularea „proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate...”, ceea ce înseamnă că premisa aplicării lui este însăși valabilitatea contractului de vânzare - cumpărare, întrucât, numai în aceste condiţii, cumpărătorul pierde posesia, în calitatea sa de proprietar.

În plus, Înalta Curte observă şi existenţa unui argument de interpretare sistematică a dispoziţiilor Legii nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 1/2009.

Astfel, art. 50 alin. (2) din lege dispune: „Cererile sau acţiunile în justiţie privind restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, sunt scutite de taxe de timbru.”

Totodată, art. 50 alin. (21) din acelaşi act normativ (introdus prin Legea nr.1/2009) prevede: „Cererile sau acţiunile în justiţie având ca obiect restituirea preţului de piaţă al imobilelor, privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, sunt scutite de taxele de timbru.”

Deşi cele două norme au ca obiect stabilirea regimului fiscal al formulării unor cereri şi acţiuni în justiţie, prevăzând facilitatea scutirii de plata taxelor judiciare de timbru, se poate stabili concluzia că, la momentul anului 2009, când a fost introdus art. 50 alin. (21) prin Legea nr. 1/2009, legiuitorul admitea coexistenţa celor două tipuri de acţiuni, ai căror titulari sunt cumpărătorii în baza Legii nr. 112/1995, respectiv:

cererile sau acţiunile în justiţie privind restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995;

cererile sau acţiunile în justiţie având ca obiect restituirea preţului de piaţă al imobilelor, privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.

În prima situaţie, norma legală are în vedere terminologia corectă a raporturilor juridice ulterioare constatării nulităţii contractului de vânzare - cumpărare, prin aplicarea efectului nulităţii, constând în repunerea părţilor în situaţia anterioară, întrucât calitatea precedentă a cumpărătorilor în baza Legii nr. 112/1995 este aceea de chiriaşi, astfel cum norma îi desemnează pe destinatarii ei.

In cealaltă ipoteză - art. 50 alin. (21),coroborat cu art. 501 (citat şi el anterior), legiuitorul însuşi îi indică pe beneficiarii normei, ca fiind proprietarii, în baza Legii nr. 112/1995, potrivit circumstanţierilor deja stabilite prin prezenta decizie.

Or, în cauză, cu privire la contractul de vânzare - cumpărare nr. x/1996, încheiat între Primăria Municipiului Bucureşti, prin SC A. şi autorii intimatului pârât B., s-a respins, în mod irevocabil, acțiunea în nulitate, dar acesta a fost evins, prin efectul admiterii acțiunii în revendicare, prin compararea titlurilor, formulată de fostul proprietar al imobilului în litigiu, reclamantul D.

Aşadar, fiind întrunite cerinţele normei speciale – existenţa unui contract valid şi lipsirea lui de efecte, ineficacitatea lui, prin admiterea acţiunii în revendicare – în mod corect instanţa de apel a constatat, la fel ca prima instanţă, că, în sarcina chematului în garanție, subzistă obligaţia de plată a prețului de piață (valorii de circulație, valorii venale) a imobilului în litigiu în favoarea intimatului pârât.

Analizând cea de-a doua critică formulată în recurs ce vizează cuantumul valorii de circulație la care a fost obligat recurentul chemat în garanţie Ministerul Finanţelor Publice, instanța reține caracterul nefondat al acesteia, pentru următoarele considerente:

Sub un prim aspect, se poate observa că instanța de apel, ca instanță de control judiciar, în considerarea caracterului devolutiv al apelului, a dispus o nouă expertiză pentru stabilirea corectă a elementelor de fapt ale cauzei și a expus argumentele pentru care a apreciat că se impune diminuarea valorii de circulație a imobilului în litigiu, la care fusese obligat chematul în garanție Ministerul Finanţelor Publice în prima instanță, instanța de recurs neputând decela nicio aparență de arbitrar în analiza acestei valori. Faptul că instanța de apel a reținut, motivat, o altă valoarea decât cea pretinsă de chematul în garanție nu echivalează cu încălcarea unui criteriu de legalitate care să determine reformarea hotărârii recurate.

În același sens, împrejurarea că instanța de apel nu s-a raportat la prețul plătit de autorii intimatului pârât la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare sub imperiul Legii nr. 112/1995, astfel cum pretinde recurentul, ci la dispozițiile Legii nr. 1/2001, este justificată de faptul că acest din urmă act normativ a reglementat un drept subiectiv nou în favoarea foştilor chiriaşi-cumpărători, dându-le acestora posibilitatea de a fi despăgubiţi cu valoarea de piaţă a imobilului, în condiţiile reglementate de acest act normativ, care sunt îndeplinite în cauză, pentru argumentele expuse supra.

În acest context, se poate constata că recurentul Ministerul Finanţelor Publice aduce, în realitate, critici raportului de expertiză şi modalităţii în care acest mijloc de probă a fost valorificat de către instanţa de apel, pretinzând că elementele folosite drept comparabile de către expertul numit în cauză nu ar fi fost unele corespunzătoare, prin raportare la vechimea imobilului, suprafața acestuia, finisajele sale, etc. și la Ghidul Notarilor Publici, aferent anului 2018, ce nu poate constitui, în opinia instanței de recurs, un reper de legalitate, în sensul că acesta ar avea semnificația unei norme obligatorii ce s-ar fi impus a fi respectată.

Tot astfel, aspectele legate de felul în care expertul a aplicat metoda comparaţiei şi s-a raportat la tranzacţii efective, inclusiv la standardele internaţionale de evaluare ANEVAR 2018 au constituit obiect al obiecţiunilor chematului în garanție în apel, care, în contextul încuviinţării lor, şi, în același timp, al cenzurării punctului de vedere al expertului, au justificat măsura instanţei de apel de reducere a valorii prețului de piață la care chematul în garanție a fost obligat în primă instanță și acestea nu mai pot fi cenzurate în recurs, pentru că ar echivala chiar cu analiza unui mijloc de probă, ceea ce este inadmisibil.

În consecință, instanța de recurs apreciază că aspectele relevate de către chematul în garanție pentru a susține critica privind reducerea valorii de circulație la care a fost obligat chematul în garanție nu pot determina o reevaluare a acesteia, întrucât privesc, în esență, aspecte de fapt ce nu pot fi cenzurate în calea de atac a recursului, ce are natura unei căi de atac extraordinare în care se analizează exclusiv aspectele de nelegalitate ale unei hotărâri, în considerarea dispozițiilor exhaustive ale art. 304 pct. 1-9 Cod procedură civilă.

Pentru argumentele expuse, Înalta Curte apreciază că sunt nefondate, în ansamblul lor, criticile formulate, astfel încât, nefiind operant motivul de recurs reglementat de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, în temeiul art. 312 alin. (1) Cod procedură civilă, recursul declarat de chematul în garanţie Ministerul Finanţelor Publice împotriva deciziei civile nr. 954A din 08.10.2018, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a fost respins.