Rescission of Sale for Eviction: Seller’s Guarantee Scope and Significance of Lost Portion Under Civil Code Arts. 1347 and 970

Contract de vânzare-cumpărare. Acţiune în rezoluţiunea contractului. Condiţii de admisibilitate

Cuprins pe materii : Drept comercial. Contracte

Index alfabetic : contract de vânzare-cumpărare

acţiune în rezoluţiune

- evicţiune

C. civ. din 1864, art. 5, art. 970 alin. (2), art. 977, art. 1312 alin. (2), art. 1347

Obligația de garanție a vânzătorului pentru evicțiune decurge din datoria sa de a face tot ce-i stă în putință pentru a asigura cumpărătorului liniștita stăpânire a lucrului vândut. Ca efect al acestei garanții, cumpărătorul beneficiază, în temeiul legii, de promisiunea vânzătorului că nu-și va pierde dreptul asupra lucrului pe care l-a dobândit, nici din vreo cauză anterioară vânzării, nici din vreuna posterioară, că îl va asigura de apariția oricărei pagube și că îl va despăgubi, dacă ea s-a produs.

De principiu, atunci când tulburarea provine din partea unor terți, obligația de garanție a vânzătorului se menține numai dacă este vorba de o tulburare de drept și în măsura în care cauza evicțiunii este anterioară vânzării și nu a fost cunoscută de către cumpărător. În măsura în care evicțiunea s-a consumat, iar condițiile angajării răspunderii vânzătorului sunt îndeplinite, cumpărătorul are alegerea între a cere rezoluțiunea vânzării sau menținerea ei, cu acordarea unor despăgubiri.

În cazul în care instanțele au fost sesizate cu cererea cumpărătorului de rezoluțiune a contractului și de obligare a vânzătorului la restituirea sumelor achitate, măsura rezolvirii nu poate fi dispusă decât dacă partea din lucrul vândut pierdută este într-atât de importantă, încât, în lipsa ei, vânzarea-cumpărarea nu s-ar fi încheiat.

Astfel, dacă ponderea pe care terenul pierdut o are în ansamblul celor transmise prin contractul de vânzare-cumpărare nu justifică rezoluţiunea contractului, este corectă soluţia instanţei de respingere ca neîntemeiată a acţiunii cu acest obiect.

Secţia a II-a civilă, Decizia nr. 2927 din 19 iunie 2018

Prin cererea înregistrată la 31.10.2013 pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secția a III-a civilă, reclamantul A. a chemat în judecată pe pârâtul B., solicitând instanţei ca prin hotărârea pe care o va pronunța să dispună rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1531 din data de 03.11.2010 de B.N.P. C., pentru evicţiune și să oblige pârâtul la restituirea sumelor achitate, actualizate cu indicele de inflaţie de la data plăţii, 03.11.2010, până la data încasării lor efective, la plata cheltuielilor efectuate cu încheierea contractului și a celor de judecată.

Prin sentinţa civilă nr. 1349 din 17.11.2015, Tribunalul Bucureşti, Secţia a III-a civilă a respins excepţia inadmisibilităţii, a admis acțiunea, a dispus rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1531/03.11.2010 de B.N.P. C. şi a repus părţile în situaţia anterioară, obligând astfel pârâtul la restituirea către reclamant a sumei de 15.330 lei, cu titlu de cheltuieli notariale; a mai obligat pârâtul la plata către reclamant a sumei de 19.277,72 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru şi a sumei de 1.500 lei, cu titlu de onorariu de avocat.

Prin sentinţa civilă nr. 304 din 15.03.2016, astfel cum a fost îndreptată prin încheierea din 01.11.2016, Tribunalul Bucureşti, Secţia a III-a civilă a admis cererea reclamantului de completare a sentinţei civile nr. 1349 din 17.11.2015, în sensul admiterii în parte a cererii de restituire a cheltuielilor de transport şi obligării pârâtului la plata către reclamant a sumei de 1.082,68 lei, cu acest titlu.

Apelul declarat de pârât împotriva sentinţelor civile nr. 1349 din 17.11.2015 şi nr. 304 din 15.03.2016 pronunţate de către Tribunalul Bucureşti, Secţia a III-a civilă a fost admis, prin decizia civilă nr. 596A/23.06.2017 a Curții de Apel Bucureşti, Secţia a IV-a civilă; în consecință, sentințele astfel atacate au fost schimbate în tot, în sensul respingerii acțiunii ca neîntemeiate și înlăturării dispoziţiei de obligare a pârâtului la plata cheltuielilor de judecată; apelul formulat împotriva încheierilor premergătoare şi celei din 01.11.2016 a fost respins ca nefondat și intimatul a fost obligat la plata către apelant a sumei de 10.036 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

Împotriva acestei decizii, reclamantul a declarat recurs, solicitând casarea sa în tot şi rejudecarea cauzei, în sensul respingerii apelului ca nefondat.

În motivarea cererii de recurs, recurentul a arătat că interpretarea instanţei de apel, potrivit căreia prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1531/03.11.2010 de B.N.P. C. i-au fost transmise nu numai drepturi viitoare, ci şi existente, respectiv cele menţionate în titlul de proprietate nr. 6556/1994, vine în contradicţie cu dispoziţiile art. 970 alin. (2) şi art. 977 C.civ., întrucât voinţa reală a părţilor era aceea de a se transmite dreptul la obţinerea unor măsuri reparatorii.

În condiţiile în care fusese emis titlul de proprietate nr. 6556/1994, iar terenurile ce făceau obiectul acestuia fuseseră deja înstrăinate la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare dedus judecăţii, fapt cunoscut de către vânzător încă din anul 2006, rezultă că acele drepturi existau deja şi, pe cale de consecinţă, nu pot fi considerate drepturi viitoare.

A mai arătat că potrivit art. 1312 alin. (2) C.civ., orice clauză obscură sau îndoielnică se interpretează în contra vânzătorului.

Având în vedere că în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1531/03.11.2010 de B.N.P. C. nu se face trimitere la titlul de proprietate nr. 6556/1994, fapt reţinut şi de instanţa de apel, se poate conchide că tribunalul a interpretat greşit normele de drept material aplicabile contractului.

Evocând dispoziţiile art. 1313 C.civ., a mai arătat că dacă interpretarea instanţei de apel ar fi fost corectă şi, astfel, s-ar fi vândut dreptul de proprietate derivat din titlul nr. 6556/1994, atunci aceste terenuri ar fi trebuit să fie predate, fapt care nu s-a produs, deoarece recurentul nu a cunoscut existenţa titlului pentru a pretinde predarea, iar intimatul nu i-a vândut terenurile, pentru că nu le deţinea.

Totodată, recurentul a făcut referire la art. 948 pct. 3 C.civ., învederând că la dosar există înscrisuri din care rezultă că suprafaţa de 7.500 m.p., menţionată în titlul de proprietate nr. 6556/1994 şi inclusă în suprafaţa de 13.800 m.p., a fost vândută înainte de anul 2006. În condiţiile în care suprafaţa de 7.500 m.p. nu exista la data primei convenţii perfectate cu vânzătorii iniţiali, rezultă că respectiva suprafaţă nu exista nici la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1531/03.11.2010.

În acest context, a arătat că vânzătorul l-a evins pe cumpărător cu mai mult de jumătate din suprafaţa cumpărată, devenind astfel incidente dispoziţiile art. 1337-1341 C.civ.

Faptul că recurentul are dreptul să obţină măsuri reparatorii pentru diferenţa de 6.300 m.p. nu presupune că el nu ar mai fi îndreptăţit să ceară rezoluţiunea judiciară a convenţiei, din moment ce legiuitorul a statuat expres acest drept prin dispoziţiile art. 1328, art. 1329, art. 1331 şi art. 1332 C.civ.

S-a mai învederat că suprafaţa de teren evinsă depăşeşte procentul de 20% cerut de lege pentru a se putea dispune rezoluţiunea contractului, că este incidentă instituţia vânzării bunului altuia, deoarece intimatul i-a vândut suprafaţa de 7.500 m.p., care se afla în patrimoniul altor dobânditori de bună-credinţă la momentul încheierii contractului în dispută.

Fiind evocată o decizie de speţă a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, s-a învederat că şi în situaţia în care vânzarea ar fi nulă, obligaţia de garanţie subzistă, ca efect al desfiinţării retroactive a vânzării.

Totodată, a arătat că este nelegal considerentul instanţei de apel prin care s-a reţinut că recurentul ar putea exercita acţiuni împotriva vânzătoarelor iniţiale (D. şi E.), întrucât nu se află în raporturi juridice cu aceste persoane.

Astfel, invocând principiul relativităţii efectelor contractului, a apreciat că nu putea fi promovată o acţiune împotriva vânzătoarelor iniţiale, care au calitatea de terţi faţă de contractul de vânzare.

S-a mai învederat că prima instanţă a reţinut în mod corect că lipsa de informare a cumpărătorului cu privire la existenţa titlului de proprietate nr. 6556/1994 relevă culpa exclusivă a vânzătorului, care atrage răspunderea acestuia din urmă pentru evicţiune.

Or, potrivit art. 1339 C.civ., vânzătorul poate să exercite la rândul său căile legale împotriva acelora de la care a dobândit bunul.

Având în vedere că recurentul nu poate obţine întreaga suprafaţă de teren, deoarece vânzătorul nu o poate preda, deşi avea această obligaţie conform art. 1313 şi art. 1320 C.civ., a tras concluzia că se impune rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare şi repunerea părţilor în situaţia anterioră.

În drept, a invocat dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ.

Recursul a fost înregistrat la Curtea de Apel Bucureşti, în termenul prevăzut de art. 485 C.proc.civ.

La data de 16.10.2017, intimatul a depus la dosar întâmpinare, prin care a invocat excepția nulității recursului; în măsura în care excepția nu ar fi primită, a solicitat respingerea căii de atac, ca nefondate.

În temeiul art. 493 C.proc.civ., Înalta Curte a dispus întocmirea raportului asupra admisibilității în principiu a recursului; acesta a fost depus la dosar și, în urma analizării lui de către completul de filtru, a fost comunicat părților, care au fost înștiințate asupra faptului că în termen de 10 zile de la comunicare puteau să depună puncte de vedere la raport.

Ambele părți și-au prezentat punctele de vedere.

În ședința de la 27.02.2018, completul de filtru a respins excepția nulității recursului, în considerarea argumentelor prezentate în încheierea de la acel termen și, constatând că recursul nu poate fi soluționat nici potrivit art. 493 alin. (5), nici potrivit art. 493 alin. (6) C.proc.civ., l-a admis în principiu, în temeiul art. 493 alin. (7) C.proc.civ. și a acordat un termen în ședință publică, în vederea soluționării sale.

Se cuvine menționat, cu prioritate, că potrivit art. 499 C.proc.civ., „prin derogare de la prevederile art. 425 alin. 1 lit. b), hotărârea instanței de recurs va cuprinde în considerente numai motivele de casare invocate și analiza acestora, arătându-se de ce s-au admis ori, după caz, s-au respins. (...)”.

Analizând actele dosarului, precum și decizia atacată, în limita controlului de legalitate, Înalta Curte a reținut următoarele:

Recurentul a invocat un singur motiv de nelegalitate, cel prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ., text de lege potrivit căruia casarea unei hotărâri se poate cere atunci când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material.

Cu titlu preliminar, trebuie subliniat că modalitatea în care instanţele de fond au interpretat elementele de fapt şi probele administrate nu poate fi reevaluată în calea de atac nedevolutivă a recursului, analiza în această etapă a procesului fiind una care poartă doar asupra legalității deciziei pronunțate în apel.

Așa cum a fost stabilită în etapele anterioare ale procesului și fără a o relua decât pe scurt, pentru facilitarea deplinei înțelegeri a prezentei decizii, situația de fapt presupune încheierea, la 03.11.2010, a unui contract de vânzare-cumpărare prin care intimatul B. a transmis recurentului A. o cotă de 70% și numitului F. o cotă de 10% din ceea ce convenția denumește, în mod generic, „Drepturi”, dobândite anterior de vânzător de la numitele D. și E. Instanța de apel a subliniat și că, în redactarea contractului, „drepturile” astfel transmise se referă la trei terenuri, în suprafață totală de 13.800 m.p., situate în București, str. G., f.n., sector 1 (6.300 m.p.), str. H., sector 1 (6.400 m.p.) și str. I., f.n., sector 1 (1.100 m.p.) și ele includ dreptul de proprietate, dar și drepturile prezente și viitoare de a obține restituirea terenurilor, în natură sau prin echivalent. Prețul stabilit pentru cota transmisă recurentului a fost de 370.000 de euro, iar în contract s-a menționat că acesta și-a executat obligația, prin darea în plată a unui număr de 3.200.000 de acțiuni deținute la Fondul Proprietatea.

Instanțele au fost sesizate, în prezentul dosar, cu solicitarea cumpărătorului A. de rezoluțiune a contractului, pentru evicțiune, produsă prin faptul că 7.500 m.p., din totalul de 13.800 m.p., ar fi fost retrocedată deja, la 29.03.1994 (anterior încheierii contractului în dispută), către numitele D. și E., așa încât dreptul asupra acestei suprafețe nu i-ar fi putut fi transmis; în acest sens, recurentul-reclamant a precizat că retrocedarea în discuție este dovedită prin titlul de proprietate nr. 6556/29.03.1994 emis de către Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor București - fostul Sector Agricol Ilfov și că nu a fost informat cu privire la această împrejurare.

Anterior încheierii contractului care a determinat apariția litigiului dintre părți, cota de 80% din „Drepturi” fusese dobândită de către B. și F. de la numitele D. și E., în temeiul contractelor autentificate sub nr. 1801/01.09.2006 și nr. 1843/11.09.2006 de B.N.P. J., iar mai apoi, în condițiile în care cumpărătorul F. nu și-a îndeplinit obligația de plată prevăzută în art. 3.4 din fiecare dintre contracte, a operat o novație, în baza aceleiași clauze convenționale, care a produs transferul tuturor drepturilor astfel dobândite către celălalt cumpărător, intimatul B.

În apel s-a reținut că modalitatea de formulare, foarte largă, a contractului se regăsește și în contractele autentificate sub nr. 1801/01.09.2006 și 1843/11.09.2006 de B.N.P. J., încheiate între D. și E., în calitate de vânzătoare și B. și F., în calitate de cumpărători.

În niciunul dintre cele trei contracte evocate mai sus, semnatarii lor nu au menționat, între înscrisurile care legitimează drepturile vânzătorilor, și titlul de proprietate nr. 6556/29.03.1994 emis de către Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor București - fostul Sector Agricol Ilfov.

Curtea de apel a reținut că formulările abundente și foarte largi din contracte, menite să acopere mai multe ipoteze alternative (un drept de proprietate existent sau un drept de creanță, având ca obiect dobândirea viitoare a proprietății, în natură ori prin echivalent), permit concluzia potrivit căreia, în măsura în care vânzătoarele D. și E. erau proprietarele unor suprafețe de teren, inclusiv a celui la care se referă titlul de proprietate nr. 6556/29.03.1994, au transmis dreptul real de proprietate către cumpărători, iar intimatul, prin contractul în dispută, l-a transmis mai departe către recurent.

Acest aspect s-a aflat la fundamentul reformării sentinței primei instanțe, căci, reținând că recurentul a dobândit cota menționată în contract nu doar dintr-un drept de creanță, având ca obiect dobândirea viitoare a proprietății, în natură ori prin echivalent, ci și din dreptul de proprietate asupra terenului la care se referă titlul de proprietate nr. 6556/29.03.1994, curtea de apel a constatat că nu a avut loc nicio evicțiune.

În egală măsură, Înalta Curte ia act că același aspect este combătut în recurs și de dezlegarea sa depinde, în mare măsură, soluționarea căii de atac.

Așa fiind, prima critică a recurentului aduce în dezbatere pretinsa încălcare a prevederilor art. 970 alin. (2) și art. 977 C.civ., motivat de faptul că, interpretând convenția părților în sensul că ar fi dobândit nu doar drepturi viitoare, ci și pe cele existente, instanța de apel ar fi ignorat voința lor reală, aceea de a obține măsuri reparatorii.

Voința reală a părților trebuie să fie una conformă cu legea, deoarece potrivit art. 5 C.civ., nu se poate deroga prin convenții de la legile care interesează ordinea publică.

De aceea, interpretarea voinței reale a părților, așa cum aceasta transpare din contract, făcută în singurul sens care nu ar indica o intenție de fraudare a legii, poate releva acordul lor asupra transmiterii dreptului la a obține măsuri reparatorii pentru terenurile încă neretrocedate moștenitoarelor fostului proprietar și, dând eficiență modalității extinse în care obiectul vânzării a fost indicat în contract, dreptul real de proprietate asupra celor deja retrocedate. Aceasta, pentru că nu s-ar putea accepta că intenția părților a fost doar aceea de a urmări obținerea de măsuri reparatorii, chiar și în ipoteza în care terenurile ar fi fost deja restituite, căci o atare voință ar reflecta un scop ilegitim, în care contractul nu poate fi interpretat fără să fie încălcate dispozițiile art. 970 alin. (2) C.civ.

De asemenea, recurentul a mai arătat că aceeași interpretare dată în apel contractului este de natură să încalce prevederile art. 1312 alin. (2) C.civ., potrivit cărora „orice clauză obscură sau îndoioasă se interpretează în contra vânzătorului”.

Nici această critică nu poate fi primită, întrucât, în interpretarea dată de către curtea de apel obiectului vânzării, se recunoaște, în esență, că în patrimoniul recurentului-cumpărător se află și drepturi reale de proprietate, nu numai drepturi de creanță, având ca obiect dobândirea proprietății, în natură ori prin echivalent.

Or, o atare abordare a convenției este în beneficiul cumpărătorului și, în mod evident, în contra vânzătorului, așa încât interpretarea dată de curtea de apel relevă nu încălcarea art. 1312 alin. (2) C.civ., așa cum susține recurentul, ci, dimpotrivă, deplina sa respectare.

Totodată, titularul prezentului recurs a mai arătat că vânzătorul i-a ascuns, în mod deliberat, existența titlului de proprietate nr. 6556/29.03.1994, ceea ce denotă vicierea consimțământului său, prin dol, însă instanța supremă nu va da relevanță acestei susțineri, întrucât instanțele nu au fost sesizate cu vreo cerere de anulare, pe acest temei, a contractului.

În altă ordine de idei, autorul căii de atac a afirmat că, dacă tot s-a reținut că în patrimoniul său se află și dreptul de proprietate asupra terenului la care se referă titlul nr. 6556/29.03.1994, acesta nu i-a fost predat, deși o asemenea obligație îi revenea vânzătorului, așa încât, și din această perspectivă, contractul dintre părți trebuie rezoluționat.

Înalta Curte notează însă că cererea de chemare în judecată a fost fondată pe răspunderea vânzătorului pentru evicțiune, iar nu pe răspunderea aceluiași pentru nepredarea bunului vândut, așa că nici această critică a recurentului nu poate să fie valorificată în sensul urmărit de parte, în cadrul prezentului proces.

Așadar, cauza acțiunii este răspunderea pentru evicțiune, iar schimbarea cauzei în recurs este interzisă de art. 478 alin. (3), cu aplicarea art. 494 C.proc.civ.

De aceea, nepredarea terenurilor, chiar reală dacă ar fi, nu justifică admiterea recursului.

Obligația de garanție a vânzătorului pentru evicțiune decurge din datoria sa de a face tot ce-i stă în putință pentru a asigura cumpărătorului liniștita stăpânire a lucrului vândut. Ca efect al acestei garanții, cumpărătorul beneficiază, în temeiul legii, de promisiunea vânzătorului că nu-și va pierde dreptul asupra lucrului pe care l-a dobândit, nici din vreo cauză anterioară vânzării, nici din vreuna posterioară, că îl va asigura de apariția oricărei pagube și că îl va despăgubi, dacă ea s-a produs.

Recurentul a invocat vânzarea terenurilor pentru care fusese emis titlul de proprietate nr. 6556/1994, de către numitele D. și E.

Această afirmație este doar în parte adevărată, întrucât probele administrate în fazele devolutive ale procesului relevă că nu întreaga suprafață de 7.500 de m.p. fusese înstrăinată, ci doar 950,57 m.p.; în acest sens, la dosar au fost prezentate numai contractele de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 680 și 681 din data de 07.04.2004 de B.N.P. K. și cel autentificat sub nr. 1060/28.06.2011 de B.N.P. L.; în fiecare dintre aceste contracte, numitele D. și E. au calitatea de vânzătoare.

Asupra acestei chestiuni, Înalta Curte nu a identificat niciun considerent în decizia supusă controlului de legalitate; în egală măsură, nici autorul căii de atac nu a invocat motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C.proc.civ.

În asemenea condiții, instanța supremă va completa, prin considerentele care succed, motivarea curții de apel, fără să analizeze măsura în care sunt îndeplinite condițiile evicțiunii, pentru a nu priva părțile de acces la toate gradele de jurisdicție. Numai dacă, la nivel de principiu, ar rezulta aparența caracterului fondat al pretențiilor deduse judecății, dispoziția de casare a deciziei din apel s-ar impune, pentru a fi reluate dezbaterile în fața unei instanțe de fond.

Pornind de la aceste considerații, Înalta Curte subliniază că, din perspectivă temporală, primele două contracte de vânzare-cumpărare dintre cele la care s-a făcut referire mai sus (cele autentificate sub nr. 680 și 681 din data de 07.04.2004 de B.N.P. K.) sunt anterioare celui a cărui rezoluțiune este dezbătută în recursul de față, pe când ultimul (respectiv, cel autentificat sub nr. 1060/28.06.2011 de B.N.P. L.) este ulterior.

În aceste condiții, recurentul invocă evicțiunea din cauze atât anterioare, cât și ulterioare vânzării, rezultând din fapta unor terți (numitele D. și E.).

De principiu, atunci când tulburarea provine din partea unor terți, obligația de garanție a vânzătorului se menține numai dacă este vorba de o tulburare de drept și în măsura în care cauza evicțiunii este anterioară vânzării și nu a fost cunoscută de către cumpărător. În măsura în care evicțiunea s-a consumat, iar condițiile angajării răspunderii vânzătorului sunt îndeplinite, cumpărătorul are alegerea între a cere rezoluțiunea vânzării sau menținerea ei, cu acordarea unor despăgubiri.

În speță, instanțele au fost sesizate cu cererea cumpărătorului de rezoluțiune a contractului și de obligare a vânzătorului la restituirea sumelor achitate, dar Înalta Curte subliniază că, în condițiile art. 1347 C.civ., măsura rezolvirii nu poate fi dispusă decât dacă partea din lucrul vândut pierdută este într-atât de importantă, încât, în lipsa ei, vânzarea-cumpărarea nu s-ar fi încheiat.

Cum prin cele două contracte de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 680 și 681 din 07.04.2004 de B.N.P. K., numitele D. și E. au înstrăinat o suprafață totală de 700,57 m.p., ponderea pe care terenul pierdut o are în ansamblul celor transmise prin contractul în litigiu nu ar fi justificat însă rezoluțiunea contractului.

Mai mult, Înalta Curte subliniază încă o dată că în prezenta cale de atac nu a examinat dacă sunt îndeplinite condițiile evicțiunii, tocmai pentru a nu priva părțile de acces la toate gradele de jurisdicție; de aceea, în măsura în care cumpărătorul va avea inițiativa promovării unei acțiuni separate pentru a obține despăgubiri, rămâne ca instanța astfel sesizată să analizeze dacă în cauză se pune, într-adevăr, problema evicțiunii din fapta terților, din cauze anterioare vânzării sau cea a vânzării lucrului altuia, în condițiile în care cele două contracte de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 680 și 681 din 07.04.2004 de B.N.P. K., prin care numitele D. și E. au înstrăinat o suprafață totală de 700,57 m.p. sunt anterioare nu numai contractului în litigiu, ci și celor din anul 2006, prin care cota de 80% din „Drepturi” fusese dobândită de către B. și F. de la D. și E.

În ceea ce privește contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1060 din 28.06.2011 de B.N.P. L., acesta a fost semnat de către numitele D. și E. după ce părțile litigante în cauza de față au încheiat contractul a cărui rezoluțiune este, în prezent, dezbătută.

Într-o atare situație, când cauza evicțiunii este ulterioară vânzării, vânzătorul este ținut a răspunde doar dacă evicțiunea provine din faptul său personal.

Or, prin contractul autentificat sub nr. 1060/28.06.2011 de B.N.P. L., D. și E. au înstrăinat o suprafață totală de 250 m.p., așa încât evicțiunea provine din fapta unor terți, nu din faptul personal al intimatului, care, prin urmare, nu are a răspunde pentru evicțiune.

Mai mult, instanța de apel a reținut, în motivarea deciziei sale, și clauza cuprinsă în art. 2.2 din contract, prin care părțile au limitat obligația de restituire a prețului până la concurența sumei de 200.000 de euro, apreciind că o restrângere a garanției este îngăduită de lege, atunci când evicțiunea provine din fapta unui terț.

Înalta Curte ia act că recurentul nu a adus nicio critică argumentului expus mai sus de către curtea de apel în acest context, așa încât nu este necesară nici analiza eventualei incidențe a art. 1340 C.civ.

Având în vedere considerentele expuse mai sus, care, în limitele arătate, le vor suplini pe cele prezentate de instanța de apel, decizia atacată este una legală și motivul de nelegalitate invocat de către recurent nu justifică măsura casării sale, așa încât, în temeiul art. 496 alin. (1) C.proc.civ., recursul a fost respins ca nefondat.