Specific performance of preliminary real estate sale contract; material competence and ex officio ordering of topographic expert evidence

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată la 3 februarie 2000 pe rolul Tribunalului Constanța, reclamanta P.V. a chemat în judecată pe pârâta S.A. A. L., jud. Constanța, solicitând pronunțarea unei hotărâri care să constate vânzarea-cumpărarea intervenită între părți la data de 30 august 1999, având ca obiect un teren în suprafață de 15.783,447 m2 și două saivane.

În motivarea acțiunii, bazată pe art. 969 din C. civ., reclamanta a arătat că între părți au avut loc negocieri în vederea înstrăinării de către pârâtă a bunului imobil descris, pentru valoarea de 250 milioane lei, din care la 30 august 1999 s-a achitat suma de 100 milioane, urmând ca restul de preț să fie achitat cu ocazia autentificării contractului, care nu a mai avut loc, datorită refuzului pârâtei, refuz determinat inițial de decesul directorului care semnase antecontractul de vânzare-cumpărare, intitulat „minută”.

Prin întâmpinari succesive, pârâta a solicitat respingerea acțiunii astfel cum a fost formulată, arătându-se de acord numai cu înstrăinarea unei suprafețe de 13.724.086 m2 teren.

După administrarea probei cu înscrisuri, interogatoriu, verificare de scripte, Tribunalul Constanța (care prin încheierea din 19 aprilie 2002 s-a declarat competent cu soluționarea cauzei) a pronunțat sentința civilă nr. 585 din 7 iunie 2002 prin care a respins acțiunea ca nefondată.

S-a reținut în motivarea soluției că părțile nu s-au înțeles cu privire la obiectul contractului de vânzare cumpărare și la propunerea instanței au refuzat administrarea probei cu expertiză pentru determinarea întinderii și vecinătăților terenului în discuție.

Apelul declarat de reclamantă a fost respins prin decizia civilă nr. 138 din 19 noiembrie 2002 a Curții de Apel Constanța, care a reținut că în lipsa acordului părților nu se poate pronunța o hotărâre care să consfințească vânzarea.

Împotriva acestei decizii în termen legal a declarat recurs reclamanta, care a invocat motivele de casare prevăzute de art. 304 pct. 3, 9 și 10 C. proc. civ.

Astfel, într-un prim motiv, este criticată dispoziția instanței de apel care i-a impus timbrarea cu mai mult de 1/2 din cât timbrase la fond, cu încălcarea art. 3 pct. 1 din Legea nr. 146/1997.

În al doilea rând, se susține că greșit i-a fost respinsă excepția necompetenței materiale a tribunalului pentru judecarea în fond, în raport cu valoarea obiectului cererii, excepție asupra căreia Curtea de apel nu s-a pronunțat.

Se mai susțuine că se impunea efectuarea unei experteize, probă solicitată în apel, dar respinsă de Curtea de Apel Constanța, deși era instanță devolutivă de control.

Prin ultimul motiv de recurs se susține că instanța de apel nu s-a pronunțat asupra unor dovezi administrate, hotărâtoare pentru dezlegarea pricinii, cu referire la schița cadastrală și încheierea de intabulare (obținută de intimata-pârâtă tocmai în vederea autentificării contractului) din care rezultă suprafața de teren precizată în acțiune, iar nu una diminuată, astfel cum susține pârâta.

Ca act nou în recurs s-a depus copia sentinței civile nr. 6450/14 aprilie 2003 a Judecătoriei Constanța prin care s-a respins ca prescrisă acțiunea S.A. A.C. în rezoluțiunea antecontractului.

Intimata-pârâtă nu a formulat întâmpinare.

Recursul este fondat și va fi admis pentru considerentele ce se vor expune în cele ce urmează.

Tribunalul Constanța, a fost investit cu o acțiune prin care se tinde la executarea silită în natură a obligației de a vinde, asumată de pârâtă față de reclamantă printr-un antecontract de vânzare-cumpărare. Potrivit acestuia, prețul vânzării proiectate a fost stabilit la 250 milioane lei. Această valoare nu a fost contestată de pârâtă, care s-a declarat de acord, într-o primă fază, cu încheierea contractului, dezacordul purtând numai asupra întinderii obiectului material al convenției. Deși reclamanta a invocat excepția necompetenței materiale a tribunalului, aceasta i-a fost respinsă la 19 aprilie 2002, iar Curtea de Apel Constanța nu s-a pronunțat asupra acestui motiv de apel.

De aceea, văzând că în mod greșit instanțele au pășit la judecarea în fond, respectiv apel, a cauzei, deși competența materială, în raport cu valoarea aparține Judecătoriei, Curtea va casa ambele hotărâri pronunțate, fiind incident motivul de casare prevăzut de art. 304 pct. 3 C. proc. civ.

Întemeiate sunt și motivele de recurs care vizează incidența art. 304 pct. 9 și 10 C. proc. civ.

Potrivit art. 978 din C. civ., aplicabil interpretării convențiilor, acestea (în speță, antecontractul) trebuie interpretate în sensul în care să producă un efect, iar nu în aceea ce n-ar produce nici unul.

Din întregul material probator administrat în cauză rezultă fără îndoială intenția pârâtei de a vinde imobilul, constând din teren și două construcții (saivane), potrivit aprobării Consiliului de administrație din 29 mai 1999. Concomitent cu încheierea antecontractului s-a plătit și o parte din preț, iar pârâta a întreprins demersurile necesare intabulării dreptului său de proprietate, operațiune strict necesară autentificării ulterioare.

Chiar după declanșarea litigiului, prin înscrisurile depuse pârâta a confirmat menținerea intenției de a înstrăina imobilul.

Așa fiind, în mod greșit acțiunea a fost respinsă, soluție menținută în apel, lipsind de eficiență antecontractul dintre părți.

Văzând că singura divergență viza întinderea totală a terenului, instanța de apel, ca instanță devolutivă de control, greșit a respins proba cu expertiză topografică, una dintre probele esențiale în soluționarea acțiunii. S-a invocat de instanța de apel atitudinea reclamantei care la fond s-ar fi opus efectuării expertizei. Un asemenea mod de a privi lucrurile contravine însă art. 129 alin. (5) C. proc. civ., care stabilește în sarcina judecătorilor obligația de a stărui, prin toate mijloacele legale, pentru a preveni orice greșeală privind aflarea adevărului în cauză, putând ordona administrarea probelor pe care le consideră necesare, chiar dacă părțile se împotrivesc.

Neprocedînd în acest mod, ambele instanțe au pronunțat hotărâri nelegale, care vor fi casate prin admiterea recursului, cauza urmând a fi trimisă spre soluționare în primă instanță la Judecătoria Constanța, competentă conform art. 1 pct. 1 C. proc. civ. Cu ocazia rejudecării, în raport cu concluziile expertizei, se va reglementa și problema cuantumului taxei de timbrbu datorate, contestate de asemeni prin recurs, în raport cu dispozițiile Legii nr. 146/1997.

Pentru aceste motive, văzând și dispozițiile art. 312, art. 313 și art. 314 C. proc. civ., recursul se va admite.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite recursul declarat de reclamanta P.V. împotriva deciziei nr. 138/C din 19 noiembrie 2002 a Curții de Apel Constanța, secția civilă.

Casează decizia atacată, precum și sentința civilă nr. 585 din 7 iunie 2002 a Tribunalului Constanța și trimite cauza spre rejudecare la Judecătoria Constanța.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 15 octombrie 2003.