Annulment of subsequent sales under resoluto iure dantis blocked by bona fide purchaser protection and land registry reliance

Asupra cererii de recurs de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, la 7 octombrie 2011 sub nr. x/2011, reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâţii S.C. C. S.R.L., S.C. AA. S.R.L., D., E., F., G., H., I., J., K., L., M., N., O. şi P. au solicitat constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/22.05.2005 de BNP - Q., nr. x/30.08.2005 de BNP - R. şi S., nr. x/22.12.2005 de BNP - Q., nr. x/25.01.2007 de BNP - T. şi U. şi nr. x/27.04.2007 de BNP - Q. şi, în secundar, anulare actelor subsecvente: încheierea nr. x pronunţată în dosarul nr. x/16.05.2007 de OCPIB Sector 2, încheierea nr. x pronunţată în dosarul nr. x/16.05.2007 de OCIPB Sector 2, încheierea nr. 61731 pronunţată în dosarul nr. x/16.05.2007 de OCIPB sector 2, încheierea nr. x pronunţată în dosarul nr. x/16.05.2007 de OCIPB sector 2, încheierea nr. x pronunţată în dosarul nr. x/16.05.2007 de OCIPB Sector 2, cu cheltuieli de judecată.

În drept au fost invocate dispoziţiile art. 1246 şi urm. C. civ., art. 112 C. proc. civ.

La data de 12 iunie 2012, V. a formulat cerere de intervenţie accesorie în interesul reclamanţilor.

Pârâţii O. şi P. au formulat întâmpinare şi cerere reconvenţională, prin care au solicitat să se constate că au dobândit cu buna-credinţă dreptul de proprietate asupra terenului situat în oraşul Pantelimon.

La data de 9 octombrie 2012, pârâţii-reclamanţi O. şi P. şi-au precizat cererea reconvenţională, solicitând să se constate că au dobândit cu bună-credinţă dreptul de proprietate asupra terenului şi să se dispună rectificarea cărţii funciare nr. x, în sensul radierii înscrierilor reclamanţilor (art. 908 pct. 1 alin. (1), (3), (4) C. proc. civ.). De asemenea, au invocat excepţia prescripţiei acţiunii în rectificare, în conformitate cu art. 909 alin. (3) C. civ.

Reclamanţii-pârâţi au formulat întâmpinare la cererea reconvenţională formulată de pârâţii-reclamanţi O. şi P. prin care au invocat excepţia inadmisibilităţii cererii, apreciind că această cerere, întemeiată pe dispoziţiile art. 111 C. proc. civ. urmăreşte constatarea unei situaţii de fapt.

La data de 11 septembrie 2012, reclamanţii au depus cerere precizatoare prin care au arătat că solicită şi anularea actului de dezmembrare şi a contractului de partaj voluntar autentificat sub nr. x/02.04.2007 de BNPA T. şi U., precum şi rectificarea cărţilor funciare deschise pe numele pârâţilor privind terenul în suprafaţă totală de 6900 mp, situat în oraşul Pantelimon, tarlaua x, parcela x, respectiv: nr. - nr. cadastral x, nr. x - nr. cadastral x, nr. x - nr. cadastral x, nr. x - nr. cadastral x, nr. x - nr. cadastral x, nr. x - nr. cadastral x, nr. x - nr. cadastral x, nr. x - nr. cadastral x, nr. x - nr. cadastral x, nr. x - nr. cadastral x, nr. x - nr. cadastral x, nr. x - nr. cadastral x, nr. x - nr. cadastral x, nr. x - nr. cadastral x.

De asemenea, la termenul din 10 octombrie 2012, reclamanţii şi-au precizat cererea de chemare în judecată în sensul că înţeleg să cheme în judecată în calitate de pârâtă pe S.C. W. S.R.L. şi nu pe S.C. C. S.R.L..

Prin cererea depusă la 29 ianuarie 2013, pârâta F. a invocat excepţia necompetentei materiale a Tribunalului Bucureşti şi excepţia inadmisibilităţii cererii faţă de neîndeplinirea procedurii prealabile a concilierii.

La termenul din 26 noiembrie 2013, pârâta F. a precizat că nu mai susţine excepţia necompetenţei materiale a Tribunalului Bucureşti.

Prin încheierea de şedinţa din 25 martie 2014 a fost încuviinţată în principiu cererea de intervenţie accesorie formulată de intervenientul V., a fost respinsă excepţia inadmisibilităţii acţiunii în rectificare a cărţilor funciare, a fost respinsă excepţia lipsei de interes, a fost admisă excepţia inadmisibilităţii cererii reconvenţionale, pentru considerentele menţionate în practicaua respectivei încheieri, iar la termenul din 2 aprilie 2014 a fost unită cu fondul excepţia prescripţiei acţiunii în rectificare de carte funciară.

Prin sentinţa civilă nr. 819 din 19 iunie 2014, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă a admis excepţia prescripţiei, a respins cererea de anulare a contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/22.02.2005, nr. x/30.08.2005, nr. x/22.12.2005, nr. x/25.01.2007, nr. x/27.04.2007 şi de anulare a actului de dezmembrare şi a contractului de partaj voluntar autentificat sub nr. x/02.04.2007, formulată de reclamanţii B. şi A., ca neîntemeiată; a respins capătul de cerere privind rectificarea cărţii funciare, ca prescris; a respins capătul de cerere privind rectificarea cărţii funciare nr. x a oraşului Pantelimon din cererea reconvenţională formulată de pârâţii-reclamanţi O. şi P., ca neîntemeiată; a respins capătul din cererea reconvenţională privind constatarea dobândirii cu bună-credinţă a dreptului de proprietate, ca inadmisibil; a respins cererea de intervenţie accesorie formulată de intervenientul V., în favoarea reclamanţilor-pârâţi, ca neîntemeiată şi a respins ca neîntemeiată cererea pârâţilor K., H. şi G. de obligare a reclamanţilor-pârâţi la plata cheltuielilor de judecată.

Pentru a hotărî astfel, instanţa a reţinut că la data de 22 martie 1993, Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Ilfov a emis titlul de proprietate nr. x privind constituirea în favoarea reclamantului B. a dreptului de proprietate asupra terenului în suprafaţa de 3 ha situat în comuna Pantelimon.

Ulterior, aşa cum rezultă din considerentele deciziei civile nr. 1486 din 31 octombrie 2006, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a Civila, rămasă irevocabilă prin nerecurare, din acest teren reclamantul B. a donat suprafaţa de 6900 mp, tarlaua x, parcela x lui X., prin contractul de donaţie autentificat sub nr. x/30.08.1996. Acesta la rândul său a donat terenul, prin contractul de donaţie autentificat sub nr. x/16.10.1996 de BNP Y., către S.C. C. S.R.L., care l-a vândut prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/26.06.2003, de BNP Expert, lui Z.. Acesta din urma a transmis dreptul de proprietate către S.C. W. S.R.L., prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/22.09.2003 de BNP Expert.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/22.02.2005 de BNP Q., pârâta S.C. W. S.R.L. a vândut către pârâta S.C. AA. S.R.L. terenul în suprafaţă de 6900 mp, situat în com. Pantelimon, jud. Ilfov, tarla x, parcela x.

Pârâta S.C. AA. S.R.L. a transmis dreptul de proprietate asupra terenului prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/30.08.2005 de BNP R. şi S. pârâtului D.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/22.12.2005 de BNP Q., pârâtul D. a vândut terenul în litigiu pârâtei F.

La rândul sau, pârâta F. a transmis prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/25.01.2007, de BNP - T. şi U., dreptul de proprietate, în indiviziune, astfel: către pârâtul G. - cota de 11.89%, către pârâta I. - cota de 40.07 %, către paratul K. - cota de 36.16 %, către pârâta M. - cota de 5.94% şi către pârâta N. - cota de 5.94%.

Prin contractul de dezmembrare şi partaj voluntar autentificat sub nr. x/02.04.2007 de BNPA T. şi U., terenul a fost dezmembrat în 14 loturi, care au fost atribuite coproprietarilor.

Prin sentinţa civilă nr. 6888/06.09.2002, pronunţată de Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti, rămasă definitiva prin decizia civilă nr. 551/24.03.2003 a Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă şi irevocabilă prin decizia civilă nr. 1847 din 5 septembrie 2003 a Curţii de Apel Bucureşti, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de donaţie încheiat între reclamantul B. şi X..

Totodată, prin sentinţa civilă nr. 7430 din 8 octombrie 2004, pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, astfel cum a rămas definitivă şi irevocabilă prin decizia civilă nr. 1486 din 31 octombrie 2006, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de donaţie autentificat sub nr. x din 16 octombrie 1996, a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/26.06.2003 şi a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/22.09.2003.

Instanţa a mai reţinut că, deşi în titlul de proprietate nr. x/22.03.1993 se menţionează că terenul în suprafaţa de 6900 mp este situat în tarlaua x, parcela x, identitatea dintre terenul proprietatea reclamantului şi cel care a făcut obiectul contractelor de donaţie nr. x/16.10.1996 şi nr. y/30.08.1996 şi al contractelor de vânzare-cumpărare nr. x/26.06.2003 şi nr. y/22.09.2003, a fost stabilită cu putere de lucru judecat prin sentinţa civilă nr. 7430/2004 şi sentinţa civilă nr. 6888/06.09.2002.

În prezenta cauza, reclamanţii au solicitat constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare subsecvente încheiate între pârâţi, în temeiul principiului "resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis"- anularea actului juridic iniţial atrage şi anularea actului juridic subsecvent.

Numai în situaţia în care părţile au încheiat contractul cu rea-credinţă, ştiind că lucrul vândut este proprietatea unei alte persoane, contractul de vânzare-cumpărare este lovit de nulitate absolută pentru cauză ilicită.

În speţă, instanţa a constatat, însă, că reclamanţii nu au făcut dovada relei-credinţe a pârâţilor la momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare a căror desfiinţare o solicită.

Astfel, din copiile cărţilor funciare nr. x-y, înaintate de OCPI Ilfov, litigiile soluţionate prin sentinţa civilă nr. 6888 din 6 septembrie 2002, pronunţată de Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti şi sentinţa civilă nr. 7430 din 8 octombrie 2004, pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti nu au fost notate în cartea funciară pentru a fi aduse la cunoştinţa terţilor.

Prima notare în cartea funciară a fost cea din data de 29.06.2007 şi a privit litigiul prin care s-a solicitat constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/22.02.2005, x/30.08.2005, x/22.12.2005, nr. x/25.01.2007 şi actului de dezmembrare şi partaj voluntar autentificat sub nr. x/02.04.2007, ce a făcut obiectul dosarului nr. x/2007 Această notare s-a făcut însă după încheierea tuturor actelor juridice a căror desfiinţare o solicită reclamanţii.

Totodată, nu a fost administrată nicio o altă probă care să ateste că pârâţii cunoşteau la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare că titlurile de proprietate ale autorilor lor au fost anulate prin sentinţele nr. 6888 din 6 septembrie 2002 şi nr. 7430 din 8 octombrie 2004.

De altfel, reclamantul B. a arătat, cu ocazia administrării probei cu interogatoriu, că nu a avut cunoştinţă de existenţa contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de pârâţi, întrucât au fost încheiate pe parcursul procesului anterior.

Cu privire la relaţiile comunicate de Primăria Oraşului Pantelimon, din care rezultă că reclamantul este înscris ca titular de rol fiscal al terenului în suprafaţa de 6900 mp, tarla x, parcela x, instanţa a constatat că, pe de o parte, reclamantul apare ca fiind înscris ca titular al dreptului de proprietate asupra unui teren situat într-o altă parcelă decât cea care unde este situat terenul tranzacţionat de pârâţi, iar pe de altă parte nu se menţionează data înscrierii acestuia la rolul fiscal, cu atât mai mult cu cât sentinţa civilă nr. 1486 din 31 octombrie 2006 este ulterioară încheierii contractelor de vânzare-cumpărare dintre pârâţii S.C. W. S.R.L., S.C. AA. S.R.L., D. şi F.

Chiar şi dacă reclamantul ar fi fost înscris ca titular de rol fiscal, în condiţiile în care nu s-a făcut dovada că pârâţii aveau cunoştinţă despre acest lucru, împrejurarea în discuţie nu constituie o dovada a relei-credinţe a pârâţilor.

Din simpla împrejurare că dreptul de proprietate s-a transmis într-o perioada relativ scurtă de timp mai multor cumpărători, instanţa nu a putut prezuma că încheierea contractelor de vânzare-cumpărare s-a făcut în vedere fraudării drepturilor reclamanţilor, deoarece dispoziţiile art. 1203 C. civ. prevăd că pentru admisibilitatea prezumţiilor simple condiţia ca acestea "să aibă o greutate şi puterea de a naşte probabilitate". Or, în absenţa altor elemente care să contureze intenţia frauduloasă a pârâţilor, în opinia instanţei aceasta prezumţie nu poate fi reţinută.

Prin urmare, instanţa a apreciat că cererea de anulare a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de pârâţi este neîntemeiată şi a respins-o în consecinţă.

În ceea ce priveşte excepţia prescripţiei cererii de rectificare a cărţilor funciare în care au fost intabulate drepturile de proprietate ale pârâţilor, instanţa a avut în vedere că potrivit art. 31 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 (aplicabil în temeiul art. 76 din Legea nr. 71/2011 în raport de data încheierii actelor juridice înscrise în cărţile funciare) "cuprinsul cărţii funciare, în afara îngrădirilor şi excepţiilor legale, se consideră exact numai în folosul acelei persoane care, în virtutea unui act juridic cu titlu legal, a dobândit cu bună-credinţă un drept real înscris în cartea funciara", iar în conformitate cu alin. (2) al aceluiaşi articol "dobânditorul este considerat de bună-credinţă dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nicio acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare sau dacă din titlul transmiţătorului şi din cuprinsul cărţii funciare nu reiese vreo neconcordanţă între aceasta şi situaţia juridică reală".

Având în vedere că prima notare în cartea funciară a litigiilor declanşate de reclamanţi pentru anularea actelor juridice prin care s-a transmis succesiv dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 6900 mp, tarlaua x, parcela x, la data de 29.06.2007, după încheierea contractelor de vânzare-cumpărare a căror anulare s-a solicitat, precum şi faptul că din analiza acestor contracte şi din cuprinsul cărţilor funciare nu rezultă existenţa unei neconcordanţe între cartea funciară şi situaţia juridică reală a imobilului, instanţa a constatat că în cauză sunt aplicabile dispoziţiile art. 36 din Legea nr. 7/1996, conform cărora "acţiunea în rectificare întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului care a stat la baza acesteia sau pe greşita calificare a dreptului înscris, se va putea îndrepta şi împotriva terţelor persoane care şi-au înscris un drept real, dobândit cu bună-credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul cărţii funciare, în termen de 3 ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, afară de cazul când dreptul material la acţiunea de fond nu s-a prescris".

Din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/22.02.2005 rezultă că dreptul de proprietate al pârâtei S.C. W. S.R.L. era înscris în CF nr. x, sub nr. cad. x, anterior datei încheierii sale, astfel că acţiunea în rectificarea cărţilor funciare, fiind înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti la data de 7 octombrie 2011, a fost formulată cu depăşirea evidentă a termenului de prescripţie extinctivă.

Împotriva acestei sentinţe au formulat apel reclamanţii B. şi A., solicitând modificarea în parte a hotărârii apelate, iar pe fondul cauzei, admiterea cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost formulată şi precizată, precum şi a cererii de intervenţie, cu cheltuieli de judecată.

Prin decizia civilă nr. 223/A din 7 martie 2018 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, s-a respins ca nefondat, apelul declarat de reclamanţii B. şi A. împotriva sentinţei civile nr. 819 din 19 iunie 2014, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, în dosarul nr. x/2011.

Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut referitor la criticile formulate de apelanţi că acestea vizează în esenţă aprecierea privitoare la buna-credinţă a pârâţilor la încheierea contractelor de vânzare cumpărare a căror nulitate se solicită a fi constatată, în plus aceştia consideră că sancţiunea nulităţii decurge oricum ca efect al principiului de drept resoluto iure dantis resolvitur ius accipients, dat fiind că titlurile de proprietate ale transmiţătorilor fuseseră desfiinţate anterior.

În ceea ce priveşte această din urmă susţinere, instanţa de apel a constatat că prima instanţă a analizat pretenţiile reclamanţilor atât prin raportare la principiul de drept resoluto iure dantis resolvitur ius accipients, care priveşte unul din efectele nulităţii, potrivit cu care desfiinţarea actului principal are drept efect desfiinţarea actului subsecvent, principiu care a constituit cauza cererii de chemare în judecată, dar examinând şi apărările pârâţilor, care în esenţă s-au întemeiat din punct de vedere juridic pe principiul ocrotirii bunei-credinţe a dobânditorului cu titlu oneros, principiu recunoscut în doctrina juridică şi aplicat în jurisprudenţă.

Astfel, buna-credinţă a cumpărătorului poate fi reţinută numai raportat la demersurile pe care acesta le-a efectuat prealabil îîncheierii contractului pentru a afla situaţia juridică a imobilului şi a înlăturat astfel orice echivoc cu privire la diligenţ;a pe care a depus-o în materializarea posibilităţii de a afla dacă; imobilul face, de exemplu, obiectul unor acţiuni în justiţie în cadrul cărora să se conteste titlul transmiţătorului.

În acest context, instanţa de apel reţinând că pretenţiile reclamanţilor privind constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare cumpărare şi întemeiate pe efectul desfiinţării actului subsecvent pot fi paralizate prin invocarea excepţiei de la această regulă, excepţie ce o reprezintă ocrotirea dobânditorului de bună credinţă, apreciază că instanţa de fond nu a pronunţat o hotărâre nelegală, ci a aplicat raportului juridic dedus judecăţii reguli şi principii recunoscute în doctrina juridică şi aplicate constant de instanţele de judecată.

De asemenea, a reţinut că, faţă de probele administrate în cauză, aprecierea tribunalului privitor la calitatea de dobânditori de bună credinţă a pârâţilor este corectă.

Cât priveşte referirea la prevederile Legii nr. 54/1998, pretins încălcate prin încheierea contractelor de vânzare cumpărare, Curtea a constatat că a fost invocată pentru prima dată în apel ca motiv de nulitate, nefăcând obiect al analizei efectuate de prima instanţă, astfel că nu ar putea face obiectul unei critici în apel decât cu încălcarea limitelor stabilite de dispoziţiile art. 294 alin. (1) C. proc. civ. şi deci a regulii tantum devolutum, quantum iudicatum.

De asemenea, menţiunile reclamanţilor privitoare la împrejurarea în care numitul X. a înstrăinat terenul în suprafaţă totală de 6900 mp către societatea la care fiica sa era asociat, S.C. C. S.R.L. nu au putut fi considerate relevante în stabilirea situaţiei de fapt, câtă vreme în cauza prezentă instanţa avea de verificat apărarea privitoare la calitatea de dobânditor de bună-credinţă a pârâţilor ce au dobândit dreptul de proprietate prin contractele de vânzare cumpărare a căror nulitate se solicită a se constata, fiind fără dubiu că vânzătoarea S.C. BB. S.R.L. avea cunoştinţă de nevalabilitatea titlului său la data încheierii contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/22.02.2005.

În acest sens, instanţa de apel a reţinut că împrejurarea la care fac referire apelanţii fusese deja constatată de către o instanţă de judecată, reprezentând un element pe baza căruia s-a reţinut irevocabil prin decizia civilă nr. 1486 din 31 octombrie 2006 pronunţată de Tribunalul Bucureşti că şi contractele autentificate sub nr. x/26.06.2005 şi sub nr. x/22.09.2005 sunt lovite de nulitate.

Cât priveşte susţinerea apelanţilor referitoare la menţiunile din cartea funciară şi din evidenţele fiscale, ce ar înlătura prezumţia bunei credinţe a dobânditorilor, instanţa de apel a constatat că sunt în mod evident neîntemeiate, câtă vreme nu s-a făcut nici în faţa primei instanţe şi nici în apel, proba unei astfel de susţineri.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs, în termen legal, reclamanţii B. şi A. solicitând instanţei admiterea recursului, modificarea deciziei atacate, iar pe fondul cauzei admiterea acţiunii astfel cum a fost formulată şi precizată.

În argumentarea memoriului de recurs, recurenţii susţin că decizia atacată este netemeinică şi nelegală, hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal fiind dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii şi a principiilor de drept aplicabile în materie, critici ce se subscriu dispoziţiilor art. 304 pct. 9 din C. proc. civ. de la 1865.

Astfel în mod greşit, instanţa de apel dă o interpretare eronată principiului anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului iniţial (resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis), principiu aplicabil în speţa de faţă.

Regula anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului iniţial (resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis), deşi fără o consacrare legală cu titlu general în vechiul C. civ., are caracterul unui principiu care guvernează efectele nulităţilor - retroactivitatea şi repunerea în situaţia anterioară, dar şi a principiului potrivit căruia nimeni nu poate transmite altuia un drept pe care nu îl are, în sensul că, dacă prin anularea actului juridic iniţial se desfiinţează dreptul transmiţătorului din actul juridic subsecvent, înseamnă că acesta a transmis un drept pe care nu îl avea, deci nici subdobânditorul nu putea deveni titularul acestui drept.

Principiul presupune două sau mai multe acte succesive prin care s-au transmis aceleaşi drepturi ori s-au constituit sau transmis drepturi aflate în strânsă legătură.

În opinia recurenţilor, sunt considerate excepţii de la acest principiu situaţiile în care pentru anumite raţiuni, anularea actului juridic iniţial nu atrage şi anularea actului juridic subsecvent, acesta din urmă menţinându-se, deşi se afla în strânsă legătură cu actul juridic desfiinţat.

Ca urmare, deşi anularea actului juridic primar are drept consecinţă desfiinţarea dreptului care a fost constituit sau transmis prin intermediul acestui act, rămâne totuşi valabil actul juridic încheiat ulterior de una din părţile actului juridic iniţial cu un terţ şi care are legătură cu dreptul dobândit prin actul primar, astfel încât, menţinându-se actul juridic subsecvent, rămâne valabil şi dreptul dobândit de terţ în temeiul acestuia.

Astfel, sunt excepţii acele situaţii în care se produce resoluto iure dantis, dar nu mai intervine şi resolvitur jus accipientis. Ca regulă generală, excepţiile în această materie se întemeiază pe două principii de drept, şi anume pe principiul ocrotirii bunei-credinţe a dobânditorului unui bun cu titlu oneros, precum şi pe principiul asigurării stabilităţii circuitului civil, care este o necesitate de ordin general. Instanţa de apel apreciază în mod greşit faptul că în speţa dedusă judecăţii sunt aplicabile aceste două principii.

În construirea fundamentului logic al acestei motivări, recurenţii susţin că instanţa porneşte de la o premisă falsă şi anume cea conform căreia înscrierea în cartea funciară este un element necesar ce intră în componenţa laturii materiale a aparenţei bunei-credinţe a pârâţilor.

Este adevărat, că anterior adoptării Legii nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, această situaţie a subdobânditorului de bună-credinţă şi cu titlu oneros al unui imobil a fost considerată de doctrină şi jurisprudenţă ca o excepţie de la principiul resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis, fără a exista o dispoziţie legală expresă în sensul menţinerii actului juridic civil al subdobânditorului. Ea era justificată pe ideea ocrotirii bunei-credinţe (a subdobânditorului) şi principiul asigurării stabilităţii circuitului civil, dar lipsa unei reglementari legale a fost invocată ca o critică a susţinerii sale.

Dar, după apariţia dispoziţiilor în materia publicităţii imobiliare, doctrina judiciară şi practica constantă au impus că trebuie să se ţină seama de dispoziţiile art. 36-38 din Legea nr. 7/1996, deoarece după intrarea în vigoare a acestei legi nu mai exista nicio justificare pentru susţinerea soluţiei potrivit căreia, în toate cazurile, trebuie menţinut actul juridic cu titlu oneros al subdobânditorului de buna-credinţă al unui imobil.

În acest cadru, constituie excepţii de la principiul resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis numai următoarele două situaţii reglementate de Legea nr. 7/1996: 1) cazul celui care, întemeindu-se pe înscrierea din cartea funciară, a dobândit un drept real imobiliar cu bună-credinţă şi printr-un act juridic cu titlu oneros, însă numai după trecerea unui termen de 3 ani de la data la care a fost înregistrată cererea sa de înscriere a dreptului real imobiliar respectiv în cartea funciară (art. 36 pct. 1 şi art. 38); 2) cazul subdobânditorului de buna-credinţă şi cu titlu gratuit al unui drept real imobiliar, însă numai dacă au trecut 10 ani de la data la care s-a înregistrat cerere lui de înscriere a respectivului drept în cartea funciara. Deşi nici una din cele două ipoteze nu este incidentă în speţă dedusă judecăţii, instanţa de apel apreciază că simpla înscriere în cartea funciară este un element suficient în a aprecia buna-credinţă a pârâţilor.

În plus, se arată că instanţă de apel ca şi cea de fond omite să aibă în vedere perioadă scurtă în care au avut loc toate aceste vânzări (a se vedea: actele emise de OCPI; precum şi adresele emise de către Primăria Pantelimon - prin care se atestă cu prisosinţă existenţa litigiului asupra acestui teren).

În acest context, recurenţii apreciază că în speţă nu poate fi vorba de existenţa bunei-credinţe atâta timp cât, cu bună ştiinţă, numitul X. a înstrăinat terenul aflat în litigiu în suprafaţa totală de 6900 mp către societatea la care fiica sa era asociat, respectiv la S.C. C. S.R.L., iar ulterior, deşi era notat litigiu s-a procedat la vânzarea succesivă a acestui teren şi implicit la dezmembrarea sa într-o perioadă de timp foarte scurtă.

În continuare, după descrierea parcursului istoric al dosarului, recurenţii susţin că nu se poate reţine existenţa bunei-credinţe a intimaţilor-pârâţi motivat de faptul că aceştia nu au avut cunoştinţă de existenţa litigiului asupra terenului în suprafaţa totală de 6900 mp atâta timp cât acesta a fost notat asupra rolului fiscal cât şi în registrul CF, aspecte probate atât în faţa instanţei de fond, cât şi în faţa instanţei de apel, dar neluate în considerare de către acestea.

Mai mult, reclamanţii au solicitat instanţei de fond, cât şi instanţei de apel, în combaterea existenţei bunei-credinţe să ţină seama de faptul că, după rămânerea definitivă a sentinţei civile nr. 6888/2002, dar înainte de rămânerea irevocabilă a acesteia a intervenit contractual de vânzare-cumpărare încheiat între S.C. C. S.R.L. şi Z.

Făcând abstracţie de existenţa litigiului de care se avea cunoştinţă, deci cu bună-ştiinţă, în timpul procesului, terenul cu privire la care se purta litigiu a fost înstrăinat către Z.

Astfel, recurenţii susţin că nu se poate reţine existenţa bunei-credinţe atâta timp cât numitul X., în timpul procesului, înstrăinează cu bună-ştiinţă terenul în litigiu către S.C. C. S.R.L., societate ce avea ca asociat S.C. BB. S.R.L., societate care la rândul său avea ca asociat pe fiica numitului X. (AA.).

Prin întâmpinarea depusă de intimata F. la data de 26 septembrie 2018 s-a solicitat respingerea recursului ca nefondat şi menţinerea deciziei atacate ca fiind legală şi temeinică.

Înalta Curte, analizând decizia recurată prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiilor legale aplicabile cauzei, constată că recursul reclamanţilor B. şi A. este nefondat şi va fi respins, pentru următoarele considerente:

Motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. poate fi invocat atunci când hotărârea a fost dată cu aplicarea greşită a legii sau când hotărârea este lipsită de temei legal.

Altfel spus, motivul de recurs invocat statuează trei ipoteze distincte - prima vizând lipsa temeiului legal, situaţie în care urmează a se demonstra lipsa de bază legală a soluţiei cu argumente din care să rezulte că, din conţinutul deciziei atacate, nu se poate determina dacă legea a fost sau nu corect aplicată, a doua ipoteză se referă la încălcarea unei norme de drept substanţial, iar ultima vizează interpretarea eronată a unei norme juridice.

Pentru a fi în prezenţa celei de-a doua ipoteze - încălcarea unei norme de drept substanţial - trebuie îndeplinite următoarele condiţii: norma încălcată să existe şi să fie în vigoare la momentul judecăţii, să existe o contradicţie între considerentele şi dispozitivul hotărârii, viciul să se afle în dispozitivul hotărârii, iar acesta să contravină dispoziţiilor legale.

Pentru a fi în prezenţa ultimei ipoteze, speţa de faţă - interpretarea eronată a unei norme juridice - trebuie ca instanţa, recurgând la un text de lege, să-i fi dat o greşită interpretare sau faptul reţinut să fi fost greşit calificat, în raport cu exigenţele unui anumit text de lege.

În susţinerea acestui motiv de recurs, recurenţii arată că instanţa de apel a dat o interpretare eronată principiului anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului iniţial resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis.

În construirea fundamentului logic al acestei motivări, recurenţii susţin că instanţa porneşte de la o premisă falsă şi anume cea conform căreia înscrierea în cartea funciară este un element necesar ce intră în componenţa laturii materiale a aparenţei bunei-credinţe a pârâţilor.

În acest sens, recurenţii arată că au solicitat celor două instanţe, în combaterea existenţei bunei-credinţe să aibă în vedere faptul că, după rămânerea definitivă a sentinţei civile nr. 6888/2002, dar înainte de rămânerea irevocabilă a acesteia, a intervenit contractual de vânzare-cumpărare încheiat între S.C. C. S.R.L. şi Z.

Prin urmare, recurenţii apreciază că principiul validităţii aparenţei unui drept care validează actul prin care subdobânditorii cu titlu oneros au obţinut bunul, dacă sunt de bună credinţă, nu îşi găseşte incidenţa în cauză, atâta timp cât revânzarea succesivă a acestui teren s-a folosit ca un subterfugiu juridic pentru a imprima operaţiunii caracter oneros în scopul de a beneficia de protecţia acordată dobânditorului de bună-credinţă cu titlu oneros.

Criticile formulate de reclamanţi ce vizează aprecierea referitoare la buna-credinţă a pârâţilor la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare a căror nulitate se solicită, se constată a fi nefondate, urmând a fi respinse, în considerarea următoarelor aspecte:

Astfel, în prezenta cauza, reclamanţii au solicitat constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare subsecvente încheiate între pârâţi, în temeiul principiului "resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis"- anularea actului juridic iniţial atrage şi anularea actului juridic subsecvent.

În acest sens se reţine că unul dintre principiile efectelor nulităţii este acela al anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului iniţial, însă aplicarea acestui principiu nu atrage, în cazul vânzării-cumpărării sancţiunea nulităţii absolute a actului subsecvent, ci sancţiunea nulităţii relative.

Practic, prin desfiinţarea actului juridic iniţial (care constituie prin ipoteză titlul de proprietate al vânzătorului), părţile se află în situaţia vânzării lucrului altuia, iar sancţiunea care intervine este nulitatea relativă a vânzării pentru eroare asupra calităţii esenţiale a vânzătorului, cu privire la care cumpărătorul a crezut că este proprietarul bunului.

Această nulitate relativă poate fi invocată doar de către cumpărător, nu şi de adevăratul proprietar pentru care, încheierea contractului de vânzare-cumpărare de către vânzătorul-neproprietar este un act care nu îl poate prejudicia, întrucât potrivit dispoziţiilor art. 973 C. civ. "convenţiile n-au efecte decât între părţile contractante". Cu alte cuvinte, vânzarea lucrului altuia este un act care nu poate să îl priveze pe adevăratul proprietar în niciun fel de dreptul său, iar ca proprietar al bunului acesta poate să îl revendice de la cumpărător.

Numai în situaţia în care părţile au încheiat contractul cu rea-credinţă, ştiind că lucrul vândut este proprietatea unei alte persoane, contractul de vânzare-cumpărare este lovit de nulitate absolută pentru cauză ilicită.

Buna-credinţă, respectiv credinţa greşită a cumpărătorului subsecvent că cel de la care a dobândit era titularului dreptului de proprietate asupra bunului vândut se prezumă până la proba contrară - art. 1899 C. civ. Aşadar, sarcina de a proba că părţile contractului de vânzare-cumpărare au fost de rea-credinţă, revine celui care solicită constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare, iar în speţă, reclamanţii nu au făcut dovada relei-credinţe a pârâţilor la momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare a căror desfiinţare o solicită.

Astfel, prin raportare la probatoriul administrat în cauză, se constată că în mod corect instanţele au dat eficienţă principiului ocrotirii bunei-credinţe a dobânditorului cu titlu oneros, principiu recunoscut de doctrina juridică şi aplicat în jurisprudenţă.

Buna-credinţă, semnificând convingerea eronată a dobânditorului că cel ce i-a transmis dreptul este veritabilul proprietar al imobilului, impune ca dobânditorul să fi făcut toate verificările necesare cu privire la calitatea de proprietar a transmiţătorului, în primul rând verificarea înregistrărilor din cartea funciară, inclusiv a documentelor ce au stat la baza acestor înregistrări.

Aşadar, buna-credinţă a cumpărătorului poate fi reţinută numai raportat la demersurile pe care acesta le-a efectuat prealabil încheierii contractului pentru a afla situaţia juridică a imobilului şi a înlătura astfel orice echivoc cu privire la diligenţa pe care a depus-o în materializarea posibilităţii de a afla dacă imobilul face, de exemplu, obiectul unor acţiuni în justiţie în cadrul cărora să se conteste titlul transmiţătorului. Astfel cum s-a reţinut în jurisprudenţă, eroarea cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului, trebuie să fie comună şi invincibilă, imposibil de prevăzut şi înlăturat, iar buna-credinţă a subdobânditorului, trebuie să fie lipsită de orice culpă sau îndoiala imputabilă.

Pe de altă parte, având în vedere că înscrierea în cartea funciară este un element necesar care intră în componenţa laturii materiale a aparenţei, se poate avea în vedere noţiunea de bună-credinţă astfel cum este definită în art. 31 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, potrivit cu care dobânditorul este considerat de bună-credinţă dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nicio acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare sau dacă din titlul transmiţătorului şi din cuprinsul cărţii funciare nu reiese vreo neconcordanţă între aceasta şi situaţia juridică reală.

Astfel cum s-a reţinut şi în doctrina juridică, o aplicaţie a excepţiei ocrotirii dobânditorului de bună-credinţă prin act cu titlu oneros poate fi considerată norma legală care stabileşte condiţiile de exercitare a acţiunii în rectificare a înscrierilor în cartea funciară şi care potrivit art. 38 din Legea nr. 7/1996 se va putea îndrepta şi împotriva terţelor persoane care şi-au înscris un drept real, dobândit cu bună credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul cărţii funciare, în termen de trei ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, afară de cazul când dreptul material la acţiunea de fond nu s-a prescris.

Prin urmare, se reţine că simpla nemulţumire a părţii cu privire la soluţia pronunţată de instanţa de apel, la modalitatea în care aceasta a analizat şi interpretat probele administrate, nu poate constitui obiectul cenzurii instanţei de recurs în raport de dispoziţiile legale aplicabile speţei.

În acest context, nu se poate constata că s-au încălcat dispoziţiile legii pentru a fi reţinut motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. şi pe cale de consecinţă, întrucât critica adusă deciziei pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti este nefondată, potrivit art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul declarat de recurenţii-reclamanţi B. şi A. împotriva deciziei civile nr. 223/A din 7 martie 2018 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenţii-reclamanţi B. şi A. împotriva deciziei civile nr. 223/A din 7 martie 2018 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 22 noiembrie 2018.