Partial eviction liability under Civil Code Art. 1337 and restitution allocation based on co-ownership quotas

Asupra recursului de faţă;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la Tribunalul Dâmboviţa sub nr. x/2009, reclamanţii A. şi B. au chemat în judecată pe pârâţii C., D. şi E. solicitând ca, prin sentinţa ce se va pronunţa, să se stabilească linia de hotar care desparte proprietăţile reclamanţilor de cea a pârâţilor, să se dispună rezoluţiunea contractului de vânzare - cumpărare nr. x din 12 noiembrie 2007, obligarea pârâţilor la restituirea preţului vânzării în cuantum de 320.969 euro, respectiv D. la restituirea sumei de 240.727 euro parte din preţ corespunzătoare cotei de 3/4 din bunul înstrăinat, E. la restituirea sumei de 80.242 euro, parte din preţ corespunzătoare cotei de 1/4 din bunul înstrăinat, şi la dobânda legală aferentă acestor sume de la data evicţiunii, obligarea pârâţilor la restituirea sumei de 20.000 RON reprezentând cheltuielile de vânzare, impozite plătite pentru terenul cumpărat, şi a cheltuielilor de judecată în conformitate cu cotele deţinute din bun, respectiv D. 3/4 iar E. 1/4 din bunul înstrăinat.

În motivarea acţiunii, reclamanţii au arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 12 septembrie 2007, au cumpărat de la pârâţii D. şi E. imobilul teren în suprafaţă de 58.358 mp teren rezultat din măsurătorile cadastrale (60.200 mp teren din actul de proprietate (suprafaţa formată din două loturi de teren alipite; suprafaţa de 25.516 mp teren situat în extravilanul comunei Ciocăneşti, judeţul Dâmboviţa, tarla x, parcela x, cu număr cadastral x, între vecini, la N F. (moştenitorii G.), la sud teren administrat de Primărie, la est de x, la vest Canal; suprafaţa de 32842 mp teren, situat în extravilanul comunei Ciocăneşti, judeţul Dâmboviţa, tarla x, parcela x, cu număr cadastral x, între vecinii la nord F. (moştenitori G.), la sud teren administrat de Primărie, la est Canal, la vest de x; că vânzătorii stăpâneau terenul în indiviziune în cote de 3/4 - D.

şi 1/4 - E.; că, la momentul dobândirii imobilului, acesta era cultivat, în urma discuţiilor purtate s-au înţeles asupra preţului şi condiţiilor vânzării, nefiind interesaţi de potenţialul agricol al terenului deoarece l-au cumpărat pentru a dezvolta pe acesta un proiect imobiliar; că în toamna anului 2008 s-au deplasat la terenul cumpărat şi au observat din nou că acesta este cultivat, au hotărât să-i caute pe foştii proprietari şi să le ceară să nu folosească terenul fără acordul lor; că s-au deplasat şi la Primăria Ciocăneşti unde au plătit impozitul pe teren şi au discutat cu mai multe persoane, funcţionari şi cetăţeni din localitate, care le-au spus că terenul cumpărat se suprapune peste cel al unui vecin, că acesta îl cultiva de mai mulţi ani; că situaţia juridică a terenului şi faptul că era cultivat de altă persoană era cunoscut de vânzător; că au vorbit cu vânzătorii care cunoşteau problemele pe care le avea terenul, faptul că vecinul îl cultiva dar au ascuns aceste aspecte întrucât doreau să-l înstrăineze; că s-au adresat Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Dâmboviţa şi după amânări şi tergiversări prin adresa din 18 februarie 2009 li s-a comunicat că "documentaţia cadastrală efectuată pentru suprafaţa cumpărată se suprapune cu documentaţiile cadastrale nr. x şi z întocmite în anul 2004 pentru proprietatea H.; că prin adresa din 14 august 2009 Primăria Ciocăneşti i-a informat că punerile în posesie pe tarlaua unde se află terenul cumpărat depăşesc suprafaţa fizică a acesteia şi că ar trebui să solicite acordul autentic al fiecărui proprietar din tarla pentru modificarea amplasamentului aşa încât să se poată întocmi un plan parcelar nou.

Prin întâmpinare, pârâţii au solicitat respingerea acţiunii, arătând că toate capetele de cerere trebuie timbrate fiecare în parte la valoare; că au vândut suprafaţa pe care erau proprietari, înţelegându-se asupra preţului şi asupra vânzării şi imediat, aşa cum rezultă din contract, reclamanţii au intrat în posesia bunului la data autentificării contractului, fără nicio formalitate de punere în posesie; că după ce au cumpărat şi au intrat în posesie, reclamanţii s-au comportat în fapt ca adevăraţi proprietari, au achitat taxele şi impozitele pentru acest teren, aşa cum o atestă adeverinţele pentru anii 2008-2009, iar din adresa OCPI Dâmboviţa înaintată cabinetului de avocat I., rezultă cu totul şi cu totul altceva, anume faptul că în zonă se actualizează planul parcelar şi că este necesar concursul tuturor proprietarilor; că ceea ce este însă important este faptul că nu se poate promova o acţiune în evicţiune câtă vreme nu a fost evins, ea fiind prematur introdusă invocând pe cale de excepţie această prematuritate; că s-a vândut un drept intabulat; că reclamanţii au cunoscut situaţia de fapt; că nimeni nu i-a evins şi că este vorba în speţă numai de o recorelare a unor planuri cadastrale, care se întâmplă independent de condiţiile cerute de C. civ. prin art. 1337/1340; că art. 1340 îi scuteşte de răspundere câtă vreme situaţia de fapt şi de drept a fost cunoscută de cumpărători; că această acţiune este de fapt una cu caracter profund imoral, întrucât piaţa imobiliară a scăzut, iar dobânditorii, cu rea-credinţă, încearcă, fără succes, să-şi încaseze preţul dat, nemaiconvenindu-le faptul că sunt proprietarii unui teren de mult mai mică valoare de circulaţie decât în momentul cumpărării.

La data de 8 februarie 2010, reclamanţii au depus la dosar cerere completatoare prin care au chemat în judecată în calitate de pârâtă şi pe S.C. J. S.R.L. Bucureşti pentru a se stabili linia de hotar care desparte proprietatea lor de cea a pârâtei pe latura de nord.

Prin întâmpinare la cererea completatoare, pârâţii D. şi E., arată că în niciun caz nu poate fi catalogată această cerere ca o cerere completatoare, ci, aşa cum expune art. 132 C. proc. civ., este vorba despre o cerere modificatoare sau de întregire a cererii principale, că asupra modalităţii prin care se solicită acest lucru, pe de o parte, reclamantul poate să facă acest lucru, însă nu pe calea unei cereri completatoare, ci folosindu-se de una din instituţiile procedurale reglementate de capitolul III al C. proc. civ.

La termenul din data de 10 martie 2010, a fost disjuns capătul de cerere având ca obiect grăniţuirea.

Prin sentinţa civilă nr. 796 din 4 aprilie 2011, Tribunalul Dâmboviţa a respins excepţia prematurităţii acţiunii invocată de pârâţi; a respins acţiunea formulată de reclamanţi şi a respins cererea reclamanţilor de acordare a cheltuielilor de judecată.

Împotriva acestei sentinţe au declarat apel reclamanţii criticând-o pentru nelegalitate şi netemenicie, descriind situaţia de fapt dedusă judecăţii, arătând apoi care sunt nemulţumirile legate de hotărârea instanţei de fond.

După examinarea apelului prin prisma criticilor invocate, actelor şi lucrărilor dosarului, dispoziţiilor legale ce au incidenţă în soluţionarea cauzei Curtea prin decizia civilă nr. 151 din 15 septembrie 2011, a respins apelul, declarat de reclamanţi, ca nefondat şi a luat act că intimaţii-pârâţi vor solicita cheltuieli de judecată pe cale separată iar cheltuielile de judecată avansate de stat în cuantum de 8.040 RON, reprezentând taxă judiciară de timbru, rămân în sarcina acestuia.

După analizarea recursului prin prisma motivelor de nelegalitate invocate, Înalta Curte de Casaţie, prin decizia civilă nr. 1459 din 4 aprilie 2013, a admis recursul declarat de reclamanţii A. şi B. împotriva deciziei nr. 151 din 15 septembrie 2011 a Curţii de Apel Ploieşti, secţia civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, pe care a casat-o şi a trimis cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă.

Prin decizia nr. 1459 din 4 aprilie 2013, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, casând decizia nr. 151 din 15 septembrie 2011 a Curţii de Apel Ploieşti, a stabilit cu caracter obligatoriu, conform art. 315 C. proc. civ. faptul că în cauză sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege pentru a angaja răspunderea vânzătorilor, că s-a produs o evicţiune cu privire la suprafaţa de 32.842 mp din terenul cumpărat de reclamanţi de la pârâţi, respectiv o evicţiune parţială, ceea ce justifică administrarea de probe cu privire la cota de preţ ce ar urma să fie restituită de fiecare dintre vânzători, în conformitate cu cota indiviză pe care o deţine fiecare dintre aceştia.

Prin decizia nr. 273 din 13 martie 2014 pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti, secţia I civilă s-a admis apelul formulat de reclamanţii A. şi B., împotriva sentinţei civile nr. 796 din 4 aprilie 2013, pronunţată de Tribunalul Dâmboviţa, în contradictoriu cu pârâţii D. şi E., cauză venită spre rejudecare potrivit deciziei nr. 1459 din 4 aprilie 2013, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie; s-a schimbat în tot sentinţa nr. 796 din 4 aprilie 2011; s-a admis acţiunea; s-a dispus rezoluţiunea parţială a contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 12 septembrie 2007 autentificat de BNP Asociaţi K., L. şi M. pentru suprafaţă de 32842 mp; au fost obligaţi pârâţii să restituie partea corespunzătoare cotei din dreptul de proprietate asupra terenului susmenţionat din preţul vânzării, cheltuielile vânzării şi impozitele plătite de reclamanţi, astfel: a fost obligat pârâtul D. să restituie reclamanţilor suma de 101.605 Euro reprezentând parte corespunzătoare cotei sale din preţul vânzării, precum şi 9.476 RON reprezentând parte corespunzătoare cotei sale din cheltuielile vânzării şi impozitele plătite pentru teren de reclamanţi; a fost obligată pârâta E. să restituie reclamanţilor suma de 79.026 Euro reprezentând partea corespunzătoare cotei sale din preţul vânzării, precum şi 7.370 RON reprezentând parte corespunzătoare cotei sale din cheltuielile vânzării şi impozitele plătite pentru teren de reclamanţi; au fost obligaţi pârâţii la 35.573 RON cheltuieli de judecată către reclamanţi, în toate fazele procesuale.

Împotriva deciziei nr. 273 din 13 martie 2014 pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti, secţia I civilă au declarat recurs E. şi D. solicitând admiterea recursului în temeiul art. 312 alin. (3) C. proc. civ., modificarea hotărârii atacate pentru motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. în sensul respingerii ca nefondat a apelului declarat de A. şi B. împotriva sentinţei civile nr. 796 din 4 aprilie 2011 pronunţată de Tribunalul Dâmboviţa.

În motivarea cererii recurenţii au arătat că instanţa a pronunţat hotărârea cu aplicarea greşită a legii, respectiv dispoziţiile art. 1337 şi următoarele din C. civ. deoarece nu există tulburare de drept între proprietăţi care au amplasamente diferite. Terenul intimaţilor reclamanţi este situat în tarlaua x/2, parcela x, număr cadastral x, iar terenul terţului H. este situat în tarlaua x/2, parcela x având număr cadastral x.

Recurenţii arată că tulburarea de drept a proprietăţii presupune existenţa a două titluri de proprietate pentru suprafeţele de teren identificate prin aceeaşi tarla şi parcelă, însă potrivit titlului de proprietate deţinut de terţul H., terenul proprietatea acestuia este situat în parcela x, iar terenul proprietatea intimaţilor este situat în parcela x potrivit contractului de vânzare - cumpărare nr. x, identificarea celor două terenuri fiind raportată la un singur plan parcelar existent în anii 2001 - 2004 şi în prezent.

Prin urmare, arată recurenţii, nu există o tulburare de drept a celor două proprietăţi, comparând cele două titluri, terenurile sunt situate în parcele diferite.

Intimaţii A. şi B. au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului ca nefondat şi obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

Prin încheierea de şedinţă pronunţată la 10 decembrie 2014 s-a dispus suspendarea judecăţii recursului declarat de D. şi E. împotriva deciziei nr. 273 din 13 martie 2014 pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti, secţia I civilă, în temeiul art. 244 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ. până la soluţionarea irevocabilă a cauzei înregistrată sub nr. x al Judecătoriei Răcari.

La data de 7 noiembrie 2018 cauza a fost repusă pe rol faţă de faptul că motivul care a determinat suspendarea nu mai subzistă, respectiv faptul că sentinţa civilă nr. 1237 din 9 noiembrie 2017, pronunţată în dosarul nr. x a rămas definitivă şi irevocabilă.

Analizând actele şi lucrările dosarului Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie reţine că recursul este nefondat pentru următoarele considerente:

Potrivit art. 304 pct. 9 C. proc. civ., modificarea unei hotărâri se poate cere când hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii.

Doctrina a statuat că hotărârea este lipsită de temei legal atunci când din modul în care este redactată hotărârea nu se poate determina dacă legea a fost sau nu corect aplicată; hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii atunci când instanţa a recurs la textele de lege aplicabile speţei dar, fie le-a încălcat în litera sau spiritul lor, fie le-a aplicat greşit.

Din această perspectivă precum şi din perspectiva criticilor recurenţilor, decizia instanţei de apel a fost dată cu respectarea dispoziţiilor art. 1337 C. civ. şi a deciziei nr. 1459 din 4 aprilie 2013 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie care a stabilit cu caracter obligatoriu că în cauză sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege pentru a angaja răspunderea vânzătorilor întrucât s-a produs o evicţiune cu privire la suprafaţa de 32.842 mp din terenul cumpărat, deci o evicţiune parţială.

Chestiunile legate de îndeplinirera condiţiilor evicţiunii nu mai pot fi repuse în discuţie în recursul de faţă ele intrând în puterea lucrului judecat prin decizia nr. 1459/2013 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, fiind definitiv tranşate, în prezentul recurs părţile putând să invoce doar chestiuni de nelegalitate legate de stabilirea preţului supus restituirii.

În considerarea dispoziţiilor art. 315 C. proc. civ., instanţa de rejudecare ca urmare a recomandărilor deciziei de casare în sensul de a administra probe cu privire la sumele ce trebuie restituite de fiecare dintre vânzători cu titlu de cotă din preţul imobilului, cheltuielile vânzării şi impozite achitate pentru suprafaţa de 32.842 mp teren a dispus efectuarea unei expertize contabile şi a obligat intimaţii pârâţi la plata sumelor cotelor corespunzătoare.

În ceea ce priveşte sentinţa civilă nr. 1237 din 9 noiembrie 2017 pronunţată de Judecătoria Răcari, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie apreciază că aceasta nu influenţează soluţia din cauza de faţă, deoarece prin pronunţarea acesteia nu se schimbă situaţia juridică a evicţiunii atât timp cât contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 29 noiembrie 2004 nu a fost anulat.

Având în vedere considerentele arătate Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ. va respinge recursul ca nefondat.

Potrivit art. 274 C. proc. civ., faţă de culpa procesuală, recurenţii vor fi obligaţi la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 3.000 RON către intimaţi.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenţii-pârâţi E. şi D. împotriva deciziei nr. 273 din 13 martie 2014 pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti, secţia I civilă.

Obligă pe recurenţii-pârâţi E. şi D. la plata sumei de 3000 RON reprezentând cheltuieli de judecată către intimaţii-reclamanţi A. şi B..

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 7 noiembrie 2018.