Sale-purchase contract for unfinished construction upheld after appeal dismissed as unfounded

Asupra recursului de faţă;

Din examinarea lucrărilor dosarului constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată, reclamantul A. în contradictoriu cu pârâţii B. S.R.L., C. S.R.L., D. şi E., a solicitat instanţei să dispună:

- în principal, constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare încheiat între B. S.R.L. şi C. S.R.L. la data de 30.03.2009;

- în subsidiar, anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între B. S.R.L. şi C. S.R.L. la data de 30.03.2009;

- repunerea părţilor în situaţia anterioară şi, implicit, restituirea sumei de 1.375.000 RON în contul C. S.R.L., precum şi rectificarea cărţii funciare în mod corespunzător, cu privire la imobilul ce a făcut obiectul convenţiei;

- obligarea la plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentinţa civilă nr. 2013 din 26 octombrie 2013, Tribunalul Constanţa, secţia a II-a civilă a respins acţiunea ca nefondată.

Împotriva sentinţei civile nr. 2013 din 26 octombrie 2013 a Tribunalului Constanţa, secţia a II-a civilă, a declarat apel reclamantul A.

Prin decizia civilă nr. 385 din 12 iunie 2017, Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal a respins apelul ca nefondat.

În motivarea acestei soluţii, instanţa de apel a reţinut că în conformitate cu contractul de vânzare - cumpărare încheiat la 30.03.2009 datat cu data certă sub nr. 19, intimata-pârâtă B. S.R.L. a înstrăinat intimatei copârâte C. S.R.L., imobilul construcţie la roşu compus din D+4E, reprezentând corpul B situat în judeţul Constanţa, comuna Costineşti, sat Schitu, str. x nr. 7.

În cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare sus menţionat se precizează că stadiul construcţiei la "roşu" cuprinde structura de rezistenţă + zidărie exterioară, suprafaţa construită până la încheierea actului: 1075,9 m.p., iar diferenţa neconstruită este de 193 m.p. De asemenea, se menţionează că preţul pentru demisol, ce face obiectul vânzării este de 1.357.000 RON inclusiv TVA, ce urma a fi achitat prin virament bancar în 10 zile de la semnarea contractului.

Preţul pentru ultimul etaj (4) este de 240.000 RON inclusiv TVA ce va fi achitat în 10 zile de la facturare, dar după ce va fi terminat de către vânzător. S-a reţinut în legătură cu critica referitoare la faptul că prima instanţă greşit a reţinut valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare în sensul că imobilul ce face obiectul vânzării exista în materialitatea sa la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare şi se afla în circuitul civil, că s-a realizat o cercetare penală amplă finalizată cu soluţia de scoatere de sub urmărire penală, respectiv neînceperea urmăririi penale prin ordonanţa pronunţată în dosarul x/2009 al Parchetului de pe lângă Tribunalul Constanţa.

În esenţă, s-a stabilit că imobilul în discuţie a fost achiziţionat în baza hotărârii nr. 2/16.03.2009 a asociaţilor majoritari ai C. S.R.L., plata preţului s-a efectuat în baza facturii x din 30.03.2009 prin ordin de plată la 3.04.2009 din suma de 2.451.994,50 RON virată de către numitul A. cu prilejul adjudecării prin licitaţie publică a imobilului reprezentând hotel "C.".

S-a mai reţinut că valoarea menţionată în contractul de vânzare-cumpărare este apropiată valorii stabilite prin expertiză şi că bunul cumpărat cât şi veniturile/cheltuielile în legătură cu acesta au fost menţionate în contabilitatea societăţii, or, în cadrul cercetării penale nu s-a reţinut lipsa obiectului contractului şi anume faptul că imobilul nu reprezintă o construcţie la roşu.

Existenţa construcţiei ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare în stadiul menţionat în cuprinsul acestuia rezultă din procesul-verbal de recepţie parţială, fotografiile efectuate, dar şi faptul că ulterior construcţia (corpul B) a fost înscrisă în cartea funciară precum şi din expertiza efectuată în cauza penală mai sus arătată.

În raport cu probele administrate în cauză, s-a reţinut că la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare a cărui nulitate se solicită, construcţia în faza descrisă există, astfel că nu se poate reţine neîndeplinirea condiţiilor art. 948 din vechiul C. civ.

La data de 11 august 2017, recurentul-reclamant A. a declarat recurs împotriva deciziei civile nr. 385 din 12 iunie 2017 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, înregistrat la Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă la data de 30 august 2017.

Prin cererea de recurs, în temeiul dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ., recurentul-reclamant a solicitat admiterea recursului, casarea în tot a deciziei recurate şi pe cale de consecinţă, trimiterea cauzei spre o nouă judecată curţii de apel.

În argumentarea motivelor de casare invocate, recurentul-reclamant a susţinut, în esenţă, că instanţa de apel a interpretat în mod greşit atunci când s-a raportat la soluţia dată în cauza penală, atâta timp cât soluţia pronunţată în latura penală nu poate avea semnificaţie cu privire la aspectele de ordin civil care fac obiectul dosarului de faţă; instanţa de apel s-a pronunţat şi a interpretat greşit faptul că valoarea menţionată în contractul de vânzare-cumpărare este apropiată de valoarea stabilită prin expertiză atâta timp cât motivele de apel nu au vizat preţul contractului, nu s-a dezbătut în apel şi nu s-au produs probe în acest sens; instanţa de apel a reţinut în mod greşit că atât veniturile cât şi cheltuielile în legătură cu acesta au fost menţionate în contabilitatea societăţii, aceasta neacoperind vicii sau neajunsuri cu privire la tranzacţionarea bunului, instanţa de apel nefiind sesizată în legătură cu aceste aspecte; instanţa de apel a apreciat greşit faptul că în cadrul cercetării penale nu s-a reţinut lipsa obiectului contractului şi anume faptul că imobilul nu reprezintă o construcţie la roşu, în condiţiile în care organul de cercetare penală nu avea cum să stabilească dacă imobilul în cauză reprezenta sau nu o construcţie la roşu pentru că nu a fost investit să analizeze obiectul contractului din perspectiva nulităţii absolute;

în mod greşit a reţinut instanţa că existenţa construcţiei ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare în stadiul menţionat în cuprinsul acestuia rezultă din procesul-verbal de recepţie parţială, fotografiile efectuate, dar şi faptul că ulterior construcţia (corpul B) a fost înscrisă în cartea funciară precum şi din expertiza efectuată în cauza penală, imobilul în cauză neexistând nici în prezent în stadiul la roşu iar autorizaţia de construire aferentă expirând cu mult timp în urmă; în mod greşit a reţinut instanţa de apel că adeverinţa nr. x/2017 emisă de Primăria com.

Costineşti confirmă faptul că pentru corpul B lucrările de construcţie sunt efectuate la fel ca şi în contractul de vânzare cumpărare, omiţând cele mai importante probe în acest sens, respectiv adresele emise de Primăria Costineşti din anul 2014 şi 2016; în mod greşit s-a reţinut că menţiunea la roşu, nereglementată expres, nu impune un anumit stadiu al lucrărilor de construcţie, aceasta fiind descrisă oricum în contract; în mod greşit s-a apreciat că în raport cu probele administrate ar rezulta că la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare a cărui nulitate se solicită, construcţia în faza descrisă exista, astfel că nu se poate reţine neîndeplinirea condiţiilor art. 948 C. civ.

Prin întâmpinările înregistrate la 25 octombrie 2017, intimatele C. S.R.L. şi B. S.R.L. au solicitat respingerea recursului, în principal, ca inadmisibil şi în subsidiar, ca nefondat, apreciind că motivele de recurs şi dezvoltarea acestora nu se încadrează în dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ.

Prin răspunsul la întâmpinări înregistrat la 10 noiembrie 2017, recurentul -reclamant a arătat că prezentul recurs este admisibil şi corect întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ.

Analizând decizia atacată în raport de criticile formulate şi temeiurile de drept invocate, Înalta Curte constată că recursul formulat de recurentul-reclamant A. este nefondat şi va fi respins, pentru următoarele considerente:

Potrivit dispoziţiilor art. 488 pct. 6 C. proc. civ., casarea unei hotărâri poate fi cerută atunci când hotărârea atacată nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura pricinii.

Criticile recurentului subsumate motivului de casare invocat vizează în esenţă că soluţia pronunţată în dosarul penal nu poate avea nicio semnificaţie cu privire la aspectele de ordin civil care fac obiectul dosarului de faţă, şi deşi nu contestă existenţa unei legături între dosarul penal şi prezenta cauză, apreciază că nu se poate echivala soluţia pronunţată în materie penală cu soluţia dintr-un dosar civil.

În ceea ce priveşte considerentele prin care s-a stabilit că imobilul în discuţie a fost achiziţionat în baza hotărârii 2/16.03.2009 a asociaţilor majoritari ai C. S.R.L., plata preţului s-a efectuat în baza facturii x din 30.03.2009 prin ordin de plată la 03.04.2009 din suma de 2451994,50 RON virată de către numitul A. cu prilejul adjudecării prin licitaţie publică a imobilului reprezentând hotel C., a susţinut recurentul că instanţa penală nu a analizat corectitudinea adoptării hotărârii adunării generale iar faptul că organul de cercetare penală a prezentat o situaţie de fapt nu înseamnă o recunoaştere a valabilităţii/legalităţii acestora.

În legătură cu reţinerea instanţei referitoare la valoarea menţionată în contractul de vânzare-cumpărare ca fiind apropiată valorii stabilite prin expertiză, a arătat recurentul că soluţia este greşită având în vedere că motivele de apel nu au vizat preţul contractului, nu s-au dezbătut în apel şi nici nu s-au produs probe în acest sens.

În ceea ce priveşte considerentul referitor la faptul că bunul cumpărat cât şi veniturile/cheltuielile în legătură cu acesta au fost menţionate în contabilitatea societăţii, a susţinut recurentul că înregistrarea în contabilitate nu acoperă vicii sau neajunsuri cu privire la tranzacţionarea bunului şi mai mult, instanţa nu a fost sesizată cu aceste aspecte.

În continuare, a arătat recurentul că instanţa a constatat în mod greşit că în cadrul cercetării penale nu s-a reţinut lipsa obiectului contractului şi anume faptul că imobilul nu reprezintă o construcţie la roşu, neluând în considerare natura civilă a speţei de faţă, precum şi temeiurile juridice pe care instanţa de apel trebuia să le analizeze şi cu care organul de cercetare penală nu a fost şi nu putea fi învestit.

A mai arătat recurentul că instanţa a reţinut că existenţa construcţiei ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare în stadiul menţionat în cuprinsul acestuia rezultă din procesul-verbal de recepţie parţială, fotografiile efectuate, dar şi faptul că ulterior construcţia (corpul B) a fost înscrisă în cartea funciară precum şi din expertiza efectuată în cauza penală. Or, procesul-verbal de recepţie parţială menţionat atesta că s-au efectuat, parţial, o serie de lucrări cu privire la imobilul în cauză, însă, imobilul nu există nici în prezent în stadiul la roşu, iar autorizaţia de construire aferentă a expirat.

În continuare, a susţinut recurentul că instanţa de apel a reţinut că adeverinţa nr. x/2017 emisă de Primăria comunei Costineşti confirmă faptul că pentru corpul B lucrările de construcţie sunt efectuate la fel ca şi în contractul de vânzare-cumparare, or, instanţa de apel a interpretat greşit omiţând cele mai importante probe în acest sens, şi anume adresele emise de Primăria Costineşti din anul 2014 şi 2016, din care rezultă că bunul nu îndeplineşte condiţiile necesare pentru a fi impozitat, situaţie în care nu poate fi tranzacţionat şi nu se află în circuitul civil.

A mai arătat recurentul că instanţa a făcut o greşeală de interpretare atunci când a apreciat că menţiunea "la roşu" nu impune un anume stadiu al lucrărilor de construcţie având în vedere că prin contract părţile au menţionat că "la roşu" înseamnă structura de rezistenţă + zidărie exterioară.

În finalul argumentaţiei motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurentul a arătat că menţiunea cuprinsă în decizia recurată potrivit căreia în baza art. 480 C. civ. instanţa va respinge apelul ca nefondat este străină de natura cauzei, având în vedere că dispoziţiile legale menţionate exced obiectului cauzei.

Revenind la motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., este de reţinut că obligaţia instanţei de a-şi motiva hotărârea adoptată, consacrată legislativ în dispoziţiile art. 425 C. proc. civ. are în vedere stabilirea în considerentele hotărârii a situaţiei de fapt expusă în detaliu, încadrarea în drept, examinarea argumentelor părţilor şi punctul de vedere al instanţei faţă de fiecare argument relevant, şi, nu în ultimul rând, raţionamentul logico-juridic care a fundamentat soluţia adoptată.

În raport de cele reţinute, Înalta Curte apreciază criticile subsumate acestui motiv de nelegalitate a fi nefondate, întrucât contrar susţinerilor recurentului, hotărârea este pronunţată cu respectarea dispoziţiilor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., aceasta cuprinzând motivele de fapt şi de drept pe care se sprijină şi care au format convingerea instanţei, precum şi raţionamentul logico-juridic fundamentat pe interpretarea corectă a dispoziţiilor legale incidente în cauză.

Astfel, în analiza acţiunii în constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare, instanţa de apel a pornit de la raporturile contractuale derulate între părţile litigante dovedite prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 30.03.2009.

Pornind de la situaţia de fapt în raport cu actul juridic reprezentat de contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 30.03.2009, precum şi cauzele invocate de reclamant pentru aplicarea sancţiunii nulităţii, se constată că instanţa de apel în temeiul efectului devolutiv a procedat la o analiză exhaustivă a convenţiei părţilor sub aspectul nerespectării îndeplinirii condiţiilor de formă şi de fond ce ar putea atrage sancţiunea civilă care lipseşte actul juridic de efectele pe care ar fi trebuit să le producă.

Totodată, instanţa de apel s-a raportat la concluziile cercetării penale efectuate de Parchetul de pe lângă Tribunalul Constanţa în dosarul nr. x/2009, reţinând aspectele legate de încheierea contractului de vânzare-cumpărare menţionat, cu alte cuvinte, a preluat doar acele chestiuni de natură civilă ce prezentau interes în cauză.

În ceea ce priveşte susţinerea referitoare la greşita indicare a dispoziţiilor art. 480 C. civ. ca temei al respingerii apelului, Înalta Curte constată că se înscrie în ipoteza erorii materiale, fiind vorba de art. 480 C. proc. civ. ce reglementează soluţiile pe care le pronunţă instanţa de apel.

Prin urmare, în condiţiile în care nu s-a demonstrat că există considerente contradictorii sau neconcordanţă între acestea şi soluţia dată de instanţa de apel, criticile întemeiate pe prevederile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. vor fi respinse ca nefondate.

În ceea ce priveşte motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., care vizează cazurile când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material, recurentul-reclamant nu a formulat nicio critică prin care să expliciteze în concret în ce constă nelegalitatea deciziei recurate şi în ce mod instanţa de apel a aplicat sau interpretat greşit dispoziţiile legale aplicabile în speţă.

Cu alte cuvinte, deşi s-a invocat motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., în realitate, recurentul nu a dezvoltat nicio critică ce ar putea fi subsumată acestui motiv ci, tinde la reanalizarea situaţiei de fapt stabilite de instanţa de apel, însă situaţia de fapt stabilită de instanţele de fond constituie o premisă care nu mai poate fi repusă în discuţie în cadrul controlului de legalitate exercitat pe calea recursului, iar argumentele dezvoltate de reclamant nu relevă nicio încălcare a dispoziţiilor legale de natură să impună casarea soluţiei adoptate.

De altfel, instanţele de fond sunt suverane în aprecierea pertinenţei şi utilităţii probelor solicitate de părţi, conform art. 258 raportat la art. 255 alin. (1) C. proc. civ., acestea fiind aspecte ce nu pot fi cenzurate de instanţa de recurs, limitată doar la analizarea aspectelor de legalitate.

Pentru toate argumentele ce preced, în temeiul dispoziţiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul declarat de recurentul-reclamant A. împotriva deciziei civile nr. 385 din 12 iunie 2017, pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurentul-reclamant A. împotriva deciziei civile nr. 385 din 12 iunie 2017, pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 21 septembrie 2018.