Rescission of pre-contract for construction: solidary liability of landowners and rejection of res judicata based on distinct objects and causes.

Deliberând asupra recursului, din examinarea actelor şi lucrărilor dosarului constată următoarele:

Prin acţiunea înregistrată la data de 03.12.2014 pe Tribunalului Bucureşti, reclamantul A. a chemat în judecată pe pârâţii B., C. şi D. şi a solicitat, în principal, să se constate rezilierea antecontractului de vânzare-cumpărare şi de construire autentificat sub nr. x/2010 din culpa exclusivă a pârâţilor, urmând ca aceştia să fie obligaţi, în solidar, la restituirea sumei de 900.000 euro, iar în subsidiar să fie obligaţi la restituirea sumei menţionate în mod divizibil, potrivit cotelor ce revin fiecărei părţi.

Prin cererea precizatoare depusă la dosar la data de 26.02.2016, reclamantul a învederat că solicită ca instanţa să constate rezoluţiunea antecontractului de vânzare - cumpărare şi construire autentificat sub nr. x/2010.

Prin sentinţa civilă nr. 273 de la 7 martie 2016, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, a fost respinsă excepţia privind lipsa de calitate procesuală pasivă a pârâţilor C. şi D., ca neîntemeiată; a fost admisă acţiunea precizată formulată de reclamantul A., în contradictoriu cu pârâţii B., C. şi D.; s-a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare şi contract de constituire autentificat sub nr. x/2010 de B.N.P. E.; au fost obligaţi pârâţii la restituirea sumei de 900.000 EURO, echivalent în RON la cursul B.N.R. de la data efectuării plăţii, reprezentând preţ; au fost obligaţi pârâţii la plata sumei de 42.305 RON, reprezentând taxa de timbru.

Prin încheierea de şedinţă din data de 08 mai 2017, instanţa de apel a respins cererea formulată de apelanţii-pârâţi, în vederea efectuării unei expertize în specialitatea evaluare proprietăţii imobiliare şi s-a dispus amânarea pronunţării la data de 15 mai 2017.

Apelurile declarate de pârâţii C., D. şi B. împotriva sentinţei civile nr. 273 de la 7 martie 2016 au fost respinse prin decizia civilă nr. 459A din 22 mai 2017, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru Cauze cu Minori şi de Familie.

Pentru a pronunţa această decizie, instanţa a reţinut, în esenţă, următoarele:

Motivele de apel suplimentare formulate de C. şi D. la data de 27.02.2017, prin care au fost invocate excepţia lipsei calităţii procesual pasive pe capătul de cerere referitor la obligarea în solidar la restituirea preţului vânzării şi excepţia puterii de lucru judecat faţă de dosarul nr. x, în care s-a stabilit irevocabil că nu deţin dreptul de proprietate decât pe terenul în litigiu, au fost respinse ca tardiv formulate, pe de o parte pentru faptul că lipsa calităţii procesual pasive a pârâţilor F. sunt critici formulate prin apelul declarat în termen.

Excepţia lipsei calităţii procesual pasive a fost dezlegată la fond, astfel încât criticile împotriva modului de soluţionare a acestei excepţii trebuie formulate în termenul prevăzut de art. 468 C. proc. civ.. În ceea ce priveşte puterea de lucru judecat, aceasta reprezintă o prezumţie, ca atare este o probă, astfel încât nu este o excepţie de ordine publică, pentru a putea fi primită peste termenul de motivare.

Astfel, având în vedere dispoziţiile art. 468 alin. (1), cu referire la art. 470 alin. (1) lit. c) şi alin. (3) din C. proc. civ., constatând nu sunt motive de ordine publică în sensul art. 479 alin. (1) teza finală din acelaşi cod, Curtea a respins ca tardiv formulate motivele suplimentare din data de 27.02.2017.

În ceea ce priveşte excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor apelanţi F., Curtea a apreciat că nu este fondată, având în vedere şi probele noi administrate în apel, respectiv sentinţa civilă nr. 1372/3.03.2016, definitivă prin respingerea apelului prin decizia civilă nr. 611/28.03.2017 a Curţii de Apel Bucureşti.

Astfel, prin sentinţa civilă nr. 1372/2016 s-a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de A., în contradictoriu cu pârâţii C. şi CONSTANŢA şi cu pârâta S.C. G. S.R.L., s-a constatat caracterul simulat al contractului de vânzare-cumpărare nr. x şi s-a dispus revocarea actului pe calea acţiunii pauliene.

Ca urmare a reuşitei în acţiunea revocatorie (pauliană), actul atacat, dovedit ca fiind fraudulos, va fi inopozabil creditorului. În această situaţie, faţă de reclamant, actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2010 îşi produce pe deplin efectele.

Potrivit acestui antecontract, promitenţii vânzători, C. şi CONSTANŢA s-au obligat să transmită cota indiviză din terenul aflat în proprietatea lor, în suprafaţă de 590 mp, pe care urma să se construiască imobilul de către B., acesta la rândul său urmând să transmită în proprietate reclamantului un spaţiu comercial situat la parterul blocului şi un apartament compus din 3 camere, situat la penultimul etaj (art. 1 şi art. 7 din contract).

Din această perspectivă, instanţa de fond a stabilit corect situaţia de fapt şi a analizat probele administrate în cauză, stabilind obligaţia de restituire a preţului în solidar cu B..

Susţinerile apelanţilor referitoare la faptul că au fost nelegal menţionaţi în antecontract, deoarece ei nu participau la executarea construcţiei şi nici nu încasaseră preţul vânzării nu sunt fondate, întrucât în prezenta cauză nu se analizează legalitatea contractului din perspectiva respectării condiţiilor de fond la încheierea acestuia, intimatului-reclamant, în calitate de promitent-cumpărător, nerevenindu-i nicio obligaţie faţă de apelanţii F. în momentul încheierii antecontractului, câtă vreme mandatul de reprezentare dat lui B. nu fusese revocat.

De altfel, apelanţii au avut calitatea de promitenţi-vânzători, deoarece erau proprietarii terenului pe care urma să se edifice construcţia şi şi-au asumat în cunoştinţă de cauză obligaţia de a transmite cota parte de teren aferentă spaţiului comercial şi apartamentului ce urma a fi edificat de constructorul B..

Sub acest aspect, faptul că apelanţii nu au primit preţul achitat de reclamant şi că acest preţ a fost încasat prin darea în plată de către B. a spaţiilor ce urmau să se edifice, în temeiul convenţiei nr. 839/27.03.2010 dintre acest pârât şi A., nu înlătură răspunderea solidară, întrucât din antecontract nu rezultă o obligaţie divizibilă a promitenţilor-vânzători faţă de promitentul-cumpărător.

Prin contractul de asociere din 03.03.2010 dintre B. şi C. şi CONSTANŢA, aceştia au convenit că obiectul asocierii îl reprezintă edificarea unui imobil (construcţie) cu destinaţie de locuinţe, spaţii comerciale şi/sau birouri cu regim de înălţime de S1+S2+P+M+6E sau superior, pe terenul situat în Bucureşti, B-dul x nr. 15B, în suprafaţă de 590 mp. Scopul asocierii fiind de împărţire între asociaţi a profitului înregistrat în formă de loturi în natură şi/sau sume de bani rezultate din vânzarea imobilului-construcţie ce va fi edificată şi terenul aferent acesteia în conformitate cu cota de participare stabilită prin contract.

Prin urmare, în temeiul acestui contract de asociere şi a faptului că proprietatea terenului a rămas la apelanţii F. până la finalizarea imobilului construcţie, atât apelanţii F., cât şi pârâtul B. şi-au asumat împreună obligaţiile prevăzute la cap. II art. 3-8 din antecontractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. x/2010, deoarece astfel cum rezultă din convenţia din 03.03.2010, în calitate de proprietari beneficiari urmau să pună la dispoziţia investitorului beneficiar (B.) imobilul teren de 590 mp., deci să asigure folosinţa pe toată durata construirii clădirii şi să transmită dreptul de proprietate asupra terenului în cotă corespunzătoare cotei părţi a construcţiei ce va reveni beneficiarului investitor, la finalizarea construcţiei, să primească în proprietate deplină o suprafaţă construită, respectiv etajul 1 (spaţiu birouri) în totalitate şi diferenţa suprafaţă convenită, în apartamente situate la etajele superioare.

Astfel, în virtutea raporturilor de asociere anterioare dintre pârâţii F. şi B. pentru edificarea imobilului construcţie, obligaţia asumată de promitenţii-vânzători este solidară.

Curtea nu a primit apărarea apelanţilor, în sensul că reclamantul nu a plătit nici o sumă cu titlu de preţ, întrucât darea în plată este o modalitate de stingere a obligaţiilor care duce la realizarea creanţei creditorului, în speţă A..

Desocotirea dintre B. şi apelanţii F. pentru împărţirea preţului este o chestiune exclusivă între aceştia şi nu îi poate fi imputată intimatului reclamant A., după cum nici nu înlătură calitatea procesuală pasivă ori solidaritatea pârâţilor apelanţi în prezenta cauză.

Cu privire la puterea de lucru judecat a sentinţei civile nr. 2211/17.12.2013 pronunţate de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, prin această hotărâre, a fost respinsă excepţia lipsei calităţii procesuale pasive; a fost respinsă ca neîntemeiată acţiunea formulată de reclamantul A., în contradictoriu cu pârâţii F., prin care s-a solicitat obligarea pârâţilor la plata sumei de 1.800.000 euro, reprezentând dublul sumei achitate de către reclamant pârâţilor cu titlu de preţ al antecontractului de vânzare-cumpărare şi construire autentificat sub nr. x/2010.

Referitor la excepţie, instanţa a reţinut că pârâţii F. au calitate procesuală, aceasta derivând din calitatea de promitenţi-vânzători, parte în contract.

Pe fondul cauzei, s-a reţinut că prin acţiune se solicită activarea clauzei prevăzute de art. 9.2 din contract, motivat de faptul că pârâţii au încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2013, deşi exista o interdicţie de vânzare.

De asemenea, s-a mai reţinut că nu pârâţilor F. le revenea obligaţia de înstrăinare a spaţiului comercial de la parter şi a apartamentului nr. 3 B situat la penultimul etaj, ci intervenientului B., astfel încât chiar la finalizarea construcţiei pârâţii nu ar fi avut posibilitatea de a încheia contractul de vânzare - cumpărare privind spaţiile în litigiu, aceasta revenind investitorului.

Statuările din considerentele sentinţei civile nr. 2211/17.12.2013, privite ca mijloc de probă în prezenta cauză, sunt irelevante, întrucât în primul litigiu s-a analizat răspunderea contractuală a pârâţilor F. în temeiul clauzei prevăzute de art. 9.2 din contract, în timp ce în prezenta cauză se analizează rezoluţiunea antecontractului în întregul său, act în care apelanţii au fost parte şi şi-au asumat obligaţia de a înstrăina cotă parte din teren.

Cu privire la excepţia autorităţii de lucru judecat relativ la aceeaşi hotărâre civilă, nu există identitate de obiect şi cauză, astfel încât excepţia este neîntemeiată.

Nici apelul formulat de pârâtul B. nu este fondat.

Critica referitoare la lipsa calităţii procesuale pasive a pârâţilor C. şi CONSTANŢA nu este fondată, considerentele Curţii în dezlegarea aceleaşi critici formulate şi de apelanţii F. sunt comune şi identice cu precedentele dezlegări, astfel încât acestea nu vor mai fi reluate în mod formal.

Nici critica referitoare la temeinicia capătului de cerere de constatare a rezilierii antecontractului de vânzare - cumpărare nr. x nu sunt fondate.

Astfel apelantul susţine că părţile semnatare au înţeles să deroge de la dispoziţiile art. 1020 C. civ. - dreptul comun, potrivit cărora se subînţelege clauza rezolutorie atunci când o parte nu-şi îndeplineşte obligaţiile asumate în contractul sinalagmatic, prin clauzele inserate la art. 9.3 din antecontract.

În fapt, apelantul susţine că reclamantul, în calitate de promitent- cumpărător nu mai putea să solicite rezoluţiunea antecontractului, ci putea doar să ceară executarea garanţiilor reale imobiliare, având astfel posibilitatea de a se îndestula pentru recuperarea preţului.

Potrivit art. 1019-1021 C. civ., condiţia rezolutorie este aceea care supune desfiinţarea obligaţiei la un eveniment viitor şi necert. Ea nu suspendă executarea obligaţiei, ci numai obligă pe creditor a restitui aceea ce a primit, în caz de îndeplinire a evenimentului prevăzut prin condiţie. Condiţia rezolutorie este subînţeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părţi nu îndeplineşte angajamentul său. În acest caz, contractul nu este desfiinţat de drept. Partea în privinţa căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă a executa convenţia, când este posibil, sau să-i ceară desfiinţarea, cu daune-interese. Desfiinţarea trebuie să se ceară înaintea justiţiei, care, după circumstanţe, poate acorda un termen părţii acţionate.

Prin dispoziţiile inserate în art. 9.3 din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x, părţile nu au derogat de la dreptul comun în materia rezoluţiunii, ci au prevăzut garantarea îndeplinirii obligaţiilor asumate prin executarea silită a unor imobile, menţionându-se în finalul articolului că beneficiarul are dreptul şi nu obligaţia, de a accepta darea în plată a acestor imobile în schimbul nepreluării spaţiului.

Instituirea unor garanţii reale ipotecare, nu înlătură dispoziţiile art. 1020-1021 C. civ., întrucât ele sunt mijloace care conferă creditorului garantat anumite prerogative suplimentare, în caz de neexecutare, o prioritate faţă de ceilalţi creditori, creditorul având dreptul de opţiune între rezoluţiune şi repunerea părţilor în situaţia anterioară, fie executarea directă a garanţiilor imobiliare instituite prin ipotecă de rangul I.

Argumentul apelantului B., în sensul că reclamantul nu este îndrituit să obţină restituirea preţului pretins achitat, a fost apreciat ca nefondat, darea în plată fiind un mod de stingere a obligaţiilor prin care debitorul, în speţă apelantul, execută către creditorul său - A., o altă prestaţie decât aceea la care s-a obligat la încheierea raportului juridic obligaţional.

În cauză, prin convenţia nr. 839/2010, anterioară antecontractului nr. x/2010, B. şi A. au convenit să stingă drepturile şi obligaţiile reciproce din contractele de asociere nr. 84 şi 87, ambele încheiate în anul 2006, astfel încât B. a oferit spre vânzare prin antecontract de vânzare-cumpărare, cu preţul achitat în totalitate, cele două spaţii ce se vor edifica în imobilul din str. x. Şincai nr. 15B.

Rezultă astfel, că suma de 900.000 euro menţionată ca preţ de vânzare - cumpărare a imobilelor în antecontractul nr. x/2010 a reprezentat plata datoriei pe care debitorul B. o avea către creditorul A. din derularea contractelor de asociere 84 şi 87/2006, urmând ca în schimb, apelantul să transfere dreptul de proprietate, considerând preţul deja achitat.

În fapt, această operaţiune este o novaţie obiectivă, schimbându-se obiectul şi cauza, iar efectul acestei operaţiuni este acela al stingerii vechii obligaţii şi înlocuirea ei cu o obligaţie nouă. Practic între părţi se naşte un nou raport juridic obligaţional, de natură contractuală, fiind voinţa părţilor de a nova, prin încheierea antecontractului nr. x/2010.

De asemenea, Curtea a constatat că s-a dat naştere unei obligaţii valabile, respectiv obligaţia debitorului promitent-vânzător de a transfera dreptul de proprietate creditorului pentru două spaţii în noua construcţie, evaluate la preţul de 900.000 euro, sumă pe care B. o datora reclamantului din relaţiile contractuale de asociere anterioare.

În acest context, nu se poate reţine existenţa unei compensări, astfel cum este reglementată de art. 1143-1153 C. civ., în condiţiile în care s-a încheiat doar un antecontract de vânzare-cumpărare, iar dreptul de proprietate urma să fie transferat în viitor şi nu la momentul încheierii actului.

Pârâţii C. şi D. au declarat recurs împotriva încheierii din 08 mai 2017 şi a deciziei civile nr. 459A din 22 mai 2017, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru Cauze cu Minori şi de Familie, motivele fiind, în esenţă, următoarele:

Instanţa de apel a aplicat greşit legea, raportat la temeiurile de drept pe care şi-a întemeiat reclamantul A. cererea de chemare în judecată, respectiv art. 1020 şi 1039 din C. civ., coroborat cu dispoziţiile art. 270, art. 430, art. 434, art. 435 din noul C. proc. civ.

În dosarul nr. x s-a statuat, cu putere de lucru judecat, pe aspectul drepturilor şi obligaţiilor părţilor, respectiv s-a reţinut definitiv că nu există obligaţie solidară F. - B., ci individual determinată şi în plus:

- că promisiunea de vânzare-cumpărare pentru construcţie s-a purtat între reclamantul A. şi pârâtul B..

- s-a reţinut de către instanţe faptul că recurenţii, "nefiind în vreun fel proprietari asupra celor două spaţii nici nu puteau să le înstrăineze, în contractul de vânzare-cumpărare mentionându-se în mod expres că pârâţii "cedează toate drepturile asupra construcţiei ce se va edifica " (dreptul de proprietate asupra celor două spaţii nefăcând parte din drepturile pârâţilor, acesta aparţinând dlui. B.."

Puterea de lucru judecat din dosarul nr. x priveşte următoarele:

1. Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă în dosarul nr. x, prin sentinţa nr. 12211 din 17 decembrie 2013, reţine faptul că:

1.1. " toate părţile implicate au cunoscut întinderea drepturilor fiecăruia cu privire la construcţia ce urma să se edifice.

Astfel, în urma finalizării construcţiei potrivit "asocierii" dintre B. şi pârâţi, spaţiul comercial de la parterul imobilului şi apartamentul 3B, situat la penultimul etaj al imobilului, reveneau investitorului beneficiar B., iar nu pârâţilor F., care urmau să primească spaţiul comercial de la etaj şi mai multe apartamente, neindividualizate până la concurenţa suprafeţei totale de 800 mp din întregul imobil.

Prin urmare, faţă de această evidenţă, pârâţii F., chiar la finalizarea construcţiei, nu ar fi avut posibilitatea de a încheia contractul de vânzare cumpărare privind spatiile în litigiu, acestea revenind investitorului beneficiar B.."

1.2. Pârâţii F. s-au prezentat în fata B.E.J. H. şi au informat reclamantul despre cedarea obligaţiilor izvorâte din antecontract către G., care îşi asumase obligaţiile din antecontract.

2. Prin decizia de apel nr. 217A din 15 mai 2014, se suplimentează argumentele avute în vedere de instanţa de fond, respectiv:

- pag 11 decizie alin. (1): " spatiile ce au făcut obiectul antecontractului urmând a reveni intervenientului B.;

- alin. (2):" Potrivit clauzei de la pct. 9.2. din antecontractul de vânzare cumpărare "în cazul în care promitenţii-vânzători înstrăinează sau promit înstrăinarea spaţiului sau apartamentului către altă persoană . . . . . . . . . ."

- alin. (4): "prin acest contract (nn. x/7.02.2013) încheiat între C. şi D. în calitate de vânzători şi S.C. G. S.R.L. în calitate de cumpărător, vânzătorii au vândut întreg dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 590 mp situat în Bucureşti, Bdul. x 15B, sector 4;

- alin. (5) "în cuprinsul contractului se menţionează de asemenea că vânzătorii cedează toate drepturile şi obligaţiile ce le revin conform autorizaţiei de construire nr. x/18006/23.07.2010 emisă de Primăria Sector 4 Bucureşti, precum şi toate drepturile asupra construcţiei ce se va edifica pe terenul ce face obiectul prezentului act"

- alin. (6): "Analizând conţinutul clauzei inserate la art. 9.2. din antecontract, Curtea constată că aceasta se referă în mod exclusiv la spaţiul sau apartamentul ce au făcut obiectul convenţiei, nu şi la teren."

În concluzie, instanţa a pronunţat o hotărâre nelegală, întrucât a considerat că în cauză există o solidaritate a obligaţiei de vânzare, când în realitate, prin puterea lucrului judecat, s-a stabilit întinderea drepturilor şi obligaţiilor părţilor.

Instanţa de apel a aplicat greşit legea, raportat la temeiurile de drept care reglementează efectele juridice ale hotărârii judecătoreşti irevocabile, respectiv art. 430, art. 434, art. 435, art. 270 din noul C. proc. civ.

Instanţa de apel a pronunţat o încheiere interlocutorie nelegală - la momentul când a respins cererea de efectuare a unei expertize judiciare în materia evaluării proprietăţii imobiliare, cu obiectivul de a se stabili care era valoarea terenului şi care era valoarea construcţiei la momentul semnării antecontractului şi cât reprezentau fiecare din preţul total.

Instanţa de apel a reţinut că imobilul nu are carte funciară deschisă şi acesta a reprezentat argumentul de respingere a probei - în condiţiile în care intabularea în cartea funciară era finalizată.

În acest context, adevărul judiciar nu a fost stabilit cu precizie şi hotărârea este practic nemotivată.

Instanţa a pronunţat şi o decizie nelegală pe acest aspect, întrucât a reţinut ca premisă dispoziţiile art. 1020 C. civ., fără a analiza consecinţa juridică precizată de dispoziţiile art. 1021 din acelaşi cod.

În cauză, instanţa de apel a reţinut în mod greşit că vânzarea nu se poate finaliza, când în realitate vânzarea se poate finaliza oricând, dar reclamantul nu a dorit acest lucru.

Nelegalitatea este dată de faptul că la momentul la care reclamantul a promovat acest litigiu, era deja soluţionat definitiv dosarul nr. x - constatându-se că familia F. nu putea vinde decât cota parte de teren.

Instanţa de apel a aplicat greşit legea, raportat la temeiurile de drept care reglementează efectele juridice ale actului autentic - contractul de vânzare- cumpărare autentificat sub nr. x/2013, respectiv art. 270 din noul C. proc. civ.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat la B.N.P. I. sub nr. x/2013, recurenţii arată că au vândut către S.C. G. S.R.L., dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 590 mp., situat în Bucureşti, B-dul x nr. 15B, înregistrat în C.F. nr. x a localităţii Bucureşti, cu nr. cadastral x şi au cedat toate drepturile şi obligaţiile ce le reveneau conform autorizaţiei de construire nr. 33/29.03.2010 emisă de Primăria Sectorului 4 Bucureşti.

S.C. G. S.R.L. avea drept acţionar cu 95% pe pârâtul B., la momentul vânzării, acesta fiind semnatarul actului autentic în calitate de reprezentant legal.

În cuprinsul acestui act autentic, ce reprezintă voinţa reală a părţilor, se menţionează că: "am citit personal cuprinsul acestuia constatând că el corespunde voinţei şi condiţiilor stabilite de noi părţile de comun acord."

În contractul se menţionează calitatea de proprietar a dlui. B.: "cu menţiunea expresă că realizarea construcţiei a fost făcută din banii încasaţi efectiv de domnul B. şi nu de proprietarii terenului, din încheierea precontractelor."

În baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2013, S.C. G. S.R.L., a preluat toate drepturile şi obligaţiile privind executarea lucrărilor de construire şi ulterior vânzarea spaţiilor către promitenţii-cumpărători, aşa cum se menţionează expres în art. 5 din contract.

În concluzie, S.C. G. S.R.L. are calitate de succesor cu titlu particular în toate drepturile şi obligaţiile recurenţilor, motiv pentru care aceştia nu au calitate de promitenţi-vânzători.

În aceste împrejurări, se poate constata faptul că:

- prin contractual de asociere din 03.03.2010, încheiat între recurenţi şi B. nu s-a menţionat vreo clauză care să interzică vreuneia dintre părţi să îşi înstrăineze drepturile şi obligaţiile ce decurgeau din asociere;

- B. a fost de acord cu hotărârea recurenţilor de a înstrăina către societate drepturile şi obligaţiile ce decurgeau din asociere;

- de la momentul 07.02.2013, S.C. G. S.R.L. a devenit succesoare a drepturilor şi obligaţiilor recurenţilor.

Decizia de apel este nelegală prin raportare la dispoziţiile de drept privind mărturisirea făcută de reclamant în fata instanţei de apel, din care rezultă că preţul nu a fost plătit recurenţilor, respectiv art. 349 din C. proc. civ.

Apare vădit nelegală decizia instanţei de apel de a menţine obligarea recurenţilor la plata în solidar a sumei reprezentând preţul, cât timp atât A., cât şi B. au recunoscut faptul că preţul de 900.000 euro nu a fost niciodată plătit, ci s-au compensat sume mai vechi între aceste părţi - fără nicio legătură cu familia F. - care nu a încasat nicio sumă.

Mărturisirea rezulta atât din declaraţiile părţilor în şedinţa publică, din întâmpinări, dar şi din faptul că la dosarul cauzei există înscrisuri care atestă că la momentul încheierii antecontractului cu reclamantul A. nu a fost plătită nici o sumă cu titlu de preţ, în acest sens fiind convenţia nr. 839/27.04.2010.

Instanţa, în mod greşit a respins excepţia lipsei calităţii procesual pasive a recurenţilor pe capătul de cerere de obligare în solidar cu pârâtul B. la restituirea preţului antecontractului.

Soluţia pronunţată pe acest aspect este nelegală, întrucât A. şi B. au stabilit prin convenţia nr. 839/27.04.2010 - art. 3 alin. final că de fapt, sumele stabilite contractual au fost achitate prin compensare totală cu sumele datorate de B..

În drept, a fost invocat art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

Înalta Curte a procedat la întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului, în temeiul art. 493 alin. (2) din C. proc. civ., prin raport constatându-se că recursul este admisibil.

Completul de filtru, constatând că raportul întruneşte condiţiile art. 493 alin. (3) C. proc. civ. a dispus, prin încheierea din data de 22 noiembrie 2017, comunicarea acestuia părţilor, pentru ca acestea să depună puncte de vedere cu privire la raport.

Părţile nu au depus puncte de vedere cu privire la raportul întocmit în cauză.

Prin încheierea de şedinţă din data de 21 februarie 2018 a fost admis în principiu recursul de face obiectul prezentei cauze, fixându-se termen la data de 25 aprilie 2018, termen la care soluţionarea cauzei a fost amânată pentru data de 19 septembrie 2018, în vederea îndeplinirii procedurii de citare a părţilor.

Intimatul-reclamant A. a formulat note scrise.

Înalta Curte, verificând în cadrul controlului de legalitate decizia atacată, constată că recursul nu este fondat pentru considerentele care urmează:

Motivul de recurs invocat este întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din noul C. proc. civ., un prim argument fiind reprezentat de aplicarea greşită a legii, raportat la temeiurile de drept pe care şi-a întemeiat reclamantul A. cererea de chemare în judecată, respectiv art. 1020 şi art. 1039 din vechiul C. civ., coroborat cu art. 270, art. 430, art. 434, art. 435 din noul C. proc. civ.

Recurenţii invocă în acest sens puterea de lucru judecat a sentinţei civile nr. 2211 din 17 decembrie 2013, pronunţate în dosarul nr. x de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, menţinută prin decizia civilă nr. 217A din 15 mai 2014, pronunţată în apel, hotărârea recurată fiind nelegală, întrucât instanţa a reţinut că în cauză operează o solidaritate a obligaţiei de vânzare, deşi s-a stabilit, cu putere de lucru judecat, întinderea drepturilor şi obligaţiilor părţilor.

Obligaţiile solidare sunt reglementate de dispoziţiile art. 1034-1056 din vechiul C. civ., aplicabil în cauză, raportat la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare şi de construire autentificat sub nr. x/2010, a cărui rezoluţiune se cere.

Art. 1039 din C. civ. statuează că: "Obligaţia este solidară din partea debitorilor, când toţi s-au obligat la acelaşi lucru, astfel că fiecare poate fi constrâns pentru totalitate, şi că plata făcută de unul din debitori liberează şi pe ceilalţi către creditor."

Raportat la textul de lege mai sus menţionat, obligaţia solidară pasivă este acea obligaţie cu mai mulţi debitori, la care creditorul este îndreptăţit să ceară oricărui codebitor executarea integrală a prestaţiei care formează obiectul obligaţiei, fiind o garanţie a executării creanţei creditorului.

Deşi obligaţia solidară pasivă are un singur obiect, întrucât debitorii se obligă la aceeaşi prestaţie, acest fapt nu exclude ca între debitori şi creditor să se formeze mai multe legături de obligaţie distincte.

Aşadar, o trăsătură a obligaţiei solidare pasive este reprezentată de existenţa unei pluralităţi de legături obligaţionale distincte, ce leagă pe codebitori cu creditorul lor.

Antecontractul de vânzare-cumpărare şi contract de construire din data de 27.04.2010, autentificat sub nr. x de B.N.P. E., a fost încheiat între B., în nume propriu şi în calitate de mandatar al numiţilor C. şi D., în calitate de promitenţi-vânzători şi A., în calitate de beneficiar (promitent-cumpărător), la cap. II lit. A) art. 3 din act menţionându-se:

"Prin prezentul contract, PROMNIENŢII VÂNZĂTORI, îşi asumă următoarele obligaţii:

Art. 3. Să construiască pentru BENEFICIAR Spaţiul şi Apartamentul ce fac obiectul contractului, în conformitate cu prevederile art. 1 din contract, pe care se obligă să îl transmită BENEFICIARULUI după terminarea construcţiei ...".

Raportat la considerentele expuse mai sus, Înalta Curte constată că în mod legal a reţinut curtea de apel incidenţa în cauză a solidarităţii pasive.

Puterea de lucru judecat a sentinţei civile nr. 2211 din 17 decembrie 2013, pronunţate în dosarul nr. x, invocată de către recurenţi pe aspectul obligaţiei solidare nu poate fi reţinută.

În esenţă, puterea de lucru judecat a unei hotărâri judecătoreşti semnifică faptul că o cerere nu poate fi judecată în mod definitiv decât o singură dată, iar hotărârea este prezumată a exprima adevărul şi nu trebuie să fie contrazisă de o altă hotărâre.

Autoritatea de lucru judecat şi puterea de lucru judecat nu sunt sinonime.

Autoritatea de lucru judecat este o parte a puterii de lucru judecat. Existenţa unei hotărâri judecătoreşti poate fi invocată în cadrul unui alt proces, cu autoritate de lucru judecat atunci când se invocă exclusivitatea hotărârii, sau cu putere de lucru judecat, când se invocă obligativitatea sa, fără ca în cel de-al doilea proces să fie aceleaşi părţi, să se discute acelaşi obiect şi aceeaşi cauză.

Pentru a se invoca obligativitatea unei hotărâri judecătoreşti irevocabile privind soluţionarea unei probleme juridice nu este necesară existenţa triplei identităţi de părţi, cauză şi obiect, ci este necesară doar probarea identităţii între problema soluţionată irevocabil şi problema dedusă judecăţii, instanţa de judecată fiind ţinută să pronunţe aceeaşi soluţie.

Principiul puterii de lucru judecat împiedică infirmarea constatărilor făcute într-o hotărâre judecătorească definitivă, printr-o altă hotărâre judecătorească posterioară, dată în alt proces.

Noţiunea de proces echitabil presupune că dezlegările date problemelor de drept în litigii anterioare, dar identice sub aspectul problemelor de drept soluţionate, au caracter obligatoriu în litigiile ulterioare, deoarece s-ar încălca principiul securităţii raporturilor juridice, cu consecinţa generării incertitudinii jurisprudenţiale.

Raportat la aceste considerente, curtea de apel a făcut o corectă aplicare a principiului puterii de lucru judecat, cu referire la sentinţa civilă nr. 2211 din 17 decembrie 2013, pronunţată în dosarul nr. x, cât timp obiectul dosarului nr. x l-a constituit răspunderea contractuală a pârâţilor C. şi D. în temeiul dispoziţiilor art. 9.2 din contract, în timp ce în speţa dedusă judecăţii instanţa a fost învestită cu o acţiune în rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare şi contractului de construire, problemele de drept dezlegate în litigiul anterior vizând alte aspecte decât cele analizate în prezenta cauză.

Nu poate fi reţinută nici autoritatea de lucru judecat a sentinţei civile nr. 2211 din 17 decembrie 2013, pronunţate în dosarul nr. x

Autoritatea de lucru judecat este o prezumţie legală absolută şi irefragabilă.

Ceea ce legimitează autoritatea de lucru judecat este adevărul care trebuie să stea la baza hotărârii, urmărind în acelaşi timp evitarea contrazicerilor dintre două hotărâri judecătoreşti, în sensul ca drepturile recunoscute printr-o hotărâre definitivă să nu fie contrazise printr-o hotărâre ulterioară, dată în alt proces.

Pentru a se verifica existenţa autorităţii de lucru judecat trebuie observată tripla identitate de elemente, respectiv identitatea de părţi, obiect şi cauză.

Raportat la aceste considerente legale şi la argumentele enunţate anterior, în mod legal instanţa de apel a reţinut că nu există identitate de obiect şi cauză, respingând excepţia autorităţii de lucru judecat.

Argumentele invocate de către recurenţi cu privire la nelegalitatea încheierii interlocutorii prin care a fost respinsă cererea de efectuare a unei expertize judiciare în materia evaluării proprietăţii imobiliare nu pot fi analizate, întrucât vizează aspecte de netemeinicie şi nu de nelegalitate, instanţa de apel fiind suverană în a aprecia sub aspectul probelor noi ce urmează a fi administrate, aşa cum reiese, de altfel din dispoziţiile art. 479 alin. (2) din C. proc. civ.

Nelegalitatea hotărârii din prisma greşitei aplicări a prevederilor art. 1020 din vechiul C. civ., motivat de faptul că instanţa nu a analizat consecinţa juridică prevăzută de art. 1021 din acelaşi cod, nu poate fi reţinută.

Art. 1020 din vechiul C. civ. statuează:

"Condiţia rezolutorie este subânţeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părţi nu îndeplineşte angajamentul său."

De asemenea, art. 1021 din acelaşi cod prevede:

"Într-acest caz, contractul nu este desfiinţat de drept. Partea în privinţa căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă a executa convenţia, când este posibil, sau să-i ceară desfiinţarea, cu daune interese. Desfiinţarea trebuie să se ceară înaintea justiţiei, care, după circumstanţe, poate acorda un termen părţii acţionate."

Rezoluţiunea este sancţiunea ce intervine în cazul neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desfiinţarea retroactivă a acestuia şi repunerea părţilor în situaţia anterioară.

Aşa cum se arată în art. 1021 din vechiul C. civ., pentru rezoluţiunea contractului este necesar să se obţină o hotărâre judecătorească, în acest caz, partea care cere rezoluţiunea având dreptul ca după ce a intervenit faptul neexecutării culpabile a obligaţiei, să renunţe la dreptul de a cere aplicarea sancţiunii şi să solicite executarea contractului.

Fiind un drept şi nu o obligaţie, creditorul nu poate fi constrâns să opteze pentru executarea contractului, astfel cum invocă recurenţii.

Argumentele privitoare la nelegalitatea hotărârii determinată de faptul că la momentul la care reclamantul a promovat prezentul litigiu era soluţionat definitiv dosarul nr. x, rezultând că familia F. nu putea vinde decât cota parte de teren nu pot fi analizate.

Înalta Curte reţine că, prin hotărârea recurată, instanţa de apel a respins ca tardiv formulate motivele suplimentare de apel din 27 februarie 2017, prin care apelanţii-pârâţi C. şi D. au invocat excepţia puterii de lucru judecat faţă de dosarul nr. x, în sensul că s-a stabilit irevocabil că nu deţin dreptul de proprietate decât pe terenul în litigiu.

Aplicarea greşită a legii, raportat la temeiurile de drept care reglementează efectele juridice ale contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2013 nu poate fi reţinută, în condiţiile în care, astfel cum a arătat şi instanţa de apel, contractul invocat de către recurenţi a fost revocat pe calea acţiunii pauliene, prin sentinţa civilă nr. 1372 din 03 martie 2016, definitivă prin respingerea apelului prin decizia civilă nr. 611 din 28 martie 2017, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti.

Şi argumentele de recurs ce vizează nelegalitatea deciziei prin raportare la dispoziţiile de drept privind mărturisirea făcută de reclamant în faţa instanţei de apel din care rezultă că preţul nu a fost plătit recurenţilor vor fi înlăturate.

Conform dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 din noul C. proc. civ., casarea unor hotărâri se poate cere "când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material".

Invocarea încălcării unor norme de procedură nu se circumscrie condiţiei impuse de legiuitor în motivul de casare mai sus enunţat, care vizează, în exclusivitate, încălcarea sau greşita aplicare a normelor de drept material.

În fapt, recurenţii, prin argumentele aduse în susţinerea acestui motiv de recurs tind la o nouă analiză şi apreciere a probelor administrate, fapt care nu este posibil în calea extraordinară de atac a recursului.

Motivul de recurs ce vizează nelegala respingere a excepţiei lipsei calităţii procesual pasive a recurenţilor pe capătul de cerere privind obligarea în solidar cu pârâtul B. la restituirea preţului antecontractului este, de asemenea, nefondat.

Modul în care părţile au înţeles să stingă obligaţiile dintre ele nu poate înlătura caracterul solidar al obligaţiei, pentru argumentele pe care Înalta Curte le-a expus mai sus şi care nu vor mai fi reluate.

În consecinţă, în raport de raţiunile înfăţişate, Înalta Curte, cu aplicarea dispoziţiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge recursul declarat de recurenţii - pârâţi C. şi D. împotriva încheierii din 08 mai 2017 şi a deciziei civile nr. 459A din 22 mai 2017, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru Cauze cu Minori şi de Familie, ca nefondat.

Raportat la dispoziţiile art. 453 alin. (1) din C. proc. civ., va admite în parte cererea formulată de intimatul - reclamant A. privind acordarea cheltuielilor de judecată.

Înalta Curte constată că prin sentinţa civilă nr. 273 din 07 martie 2016, Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă a dispus obligarea pârâţilor la plata sumei de 42.305 RON, taxă judiciară de timbru, astfel că, în recurs, reclamantul nu mai poate solicita plata aceleiaşi sume.

De asemenea, astfel cum reiese din încheierea din 08 mai 2017, în faţa instanţei de apel, reclamantul A., prin apărător, a arătat că înţelege să solicite pe cale separată cheltuielile de judecată efectuate în faza de judecată a apelului, astfel că acestea nu pot fi solicitate direct în recurs.

Raportat la aceste considerente, instanţa va obliga recurenţii - pârâţi C. şi D. la plata, în solidar, a sumei de 1.466,61 USD, plătibili în RON la cursul de la data plăţii, către intimatul - reclamant A., cu titlu de cheltuieli de judecată - onorariu de avocat aferente soluţionării recursului.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de recurenţii - pârâţi C. şi D. împotriva încheierii din 08 mai 2017 şi a deciziei civile nr. 459A din 22 mai 2017, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru Cauze cu Minori şi de Familie, ca nefondat.

Admite în parte cererea formulată de intimatul - reclamant A. privind acordarea cheltuielilor de judecată.

Obligă recurenţii - pârâţi C. şi D. la plata, în solidar, a sumei de 1.466,61 USD, plătibili în RON la cursul de la data plăţii, către intimatul - reclamant A., cu titlu de cheltuieli de judecată - onorariu de avocat.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 19 septembrie 2018.