Expropriation compensation: valuation of remaining land based on access denial and expert evidence admissibility on appeal

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Cluj, secţia civilă, la data de 13 februarie 2013, sub nr. de Dosar. x/2013, reclamanta S.C. A. S.R.L. a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul Judeţul Cluj, prin Consiliul Judeţean Cluj, obligarea acestuia la plata, către reclamantă, a sumei de 300.000 euro echivalent în RON la cursul BNR din ziua plăţii, reprezentând contravaloarea imobilului expropriat prin Hotărârea nr. 12 din 04.10.2012, având ca anexă procesul-verbal nr. x din 03.10.2012, în suprafaţă de 2.005 mp, înscris în CF x Cluj-Napoca nr. cadastral x, cu obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentinţa nr. 119 din 25 februarie 2015 Tribunalul Cluj a admis în parte acţiunea; a dispus anularea Hotărârii nr. 12 din 04.10.2012 a Comisiei pentru verificarea dreptului de proprietate sau a altui drept real, constituită în temeiul Legii nr. 218 din 22.07.2011, adoptată de Consiliul Judeţean Cluj; a stabilit cuantumul despăgubirilor pentru imobilul expropriat, în suprafaţă de 2.005 mp, situat în municipiul Cluj-Napoca, înscris în CF nr. x Cluj-Napoca, nr. cadastral x, la suma de 505.605 RON, echivalentul a 112.982 euro şi a obligat pârâtul să achite reclamantei această sumă; a respins restul pretenţiilor formulate de reclamantă; a obligat pârâtul ia plata, către reclamantă, a sumei de 3.800 RON cheltuieli de judecată.

Pentru a se pronunţa astfel, tribunalul a reţinut că prin Hotărârea nr. 12 din 04.10.2012 s-a stabilit cuantumul despăgubirilor pentru imobilul expropriat, în suprafaţă de 2.005 mp, situat în municipiul Cluj-Napoca, înscris în CF nr. x Cluj-Napoca, nr. cadastral x, la suma de 158.395 RON.

Expertiza tehnică în evaluarea terenului expropriat a relevat că valoarea parcelei care face obiectul exproprierii este de 112.982 euro, respectiv 505.605 lei. În speţă s-a efectuat şi un supliment la raportul de expertiză prin care s-a menţionat că prejudiciul cauzat ca urmare a diminuării parcelei prin expropriere este de 686.879 RON.

Potrivit art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite, în cauză, prin cererea de chemare în judecată reclamanta a solicitat în mod expres, neechivoc, doar obligarea pârâtului la contravaloarea imobilului expropriat în suprafaţă de 2.005 mp.

În aceste condiţii, în virtutea principiului disponibilităţii care guvernează procesul civil, tribunalul s-a pronunţat în limitele învestirii sale, doar în ceea ce priveşte contestarea valorii terenului expropriat în suprafaţă de 2.005 mp, stabilind cuantumul despăgubirilor pentru imobilul expropriat la suma de 505.605 RON, echivalentul a 112.982 euro.

Împotriva acestei sentinţe au declarai apel ambele părţi;

Reclamanta A. a arătat că hotărârea apelată a fost dată cu aplicarea greşită a art. 26 din Legea nr. 33/1994, respectiv raportul de expertiză depus la dosarul de fond pentru termenul de judecată din 19.11.2013 a răspuns doar la primul obiectiv al reclamantei, stabilind despăgubirile pentru terenul de 2.005 mp teren expropriat la valoarea de 112.982 euro, echivalent în RON suma de 505.605 RON.

Abia prin suplimentul la raportul de expertiză experţii au ajuns la concluzia că prejudiciul, cauzat ca urmare a diminuării parcelei, este de 686.879 RON, această valoare rezultând ca urmare a dovezilor prezentate de reclamantă conform art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, respectiv, certificat de urbanism nr. x din 29.02.2014, contract de vânzare-cumpărare notarial, autorizaţie de construire, avizul comisiei tehnice de urbanism şi amenajarea teritoriului etc,

Reclamantei i s-a produs un prejudiciu semnificativ, cuantificat la suma de 686.879 RON, sumă care i se cuvine reclamantei, alături de despăgubirile pentru terenul expropriat.

Pârâtul Judeţul Cluj prin Consiliul Judeţean Cluj, a arătat că evaluarea făcuta de instanţa de fond nu este corectă, întrucât nu s-a tăcut dovada preţului real cu care se vând terenuri similare la momentul evaluării; deşi experţii au reţinut că terenul în cauză este construibil, nu există nici un înscris prin care să se probeze acest fapt; situaţia de carte funciară nu relevă destinaţia imobilului, doar categoria de folosinţă; nu s-a avut în vedere valoarea de circulaţie a ternului expropriat, prin raportare la destinaţia acestuia conform actualului PUG în vigoare; nu s-a ţinut seama că, potrivit prevederilor Legii nr. 33/1994, modalitatea de calcul a despăgubirilor este stabilită prin raportare la preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială respectivă la data întocmirii raportului de expertiză.

Prin Decizia nr. 186/A din 8 martie 2017, Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă, a respins, ca nefondat, apelul reclamantei; a admis în parte apelul pârâtului; a stabilit cuantumul despăgubirilor pentru terenul expropriat, în suprafaţă de 2.005 mp, înscris în CF x CIuj Napoca, nr. cad. x, la suma de 48.120 euro, în echivalent în lei la cursul BNR la data efectuării plăţii, în loc de 112,982 euro; a menţinut restul dispoziţiilor sentinţei atacate; a obligat reclamanta să plătească suma de 250 RON pentru B. şi 1.300 lei pentru C., iar pârâtul, suma de 500 RON pentru D. şi 250 RON pentru B., cu titlu de diferenţă onorariu experţi.

Împotriva acestei decizii şi a tuturor încheierilor pronunţate în dosar a declarat recurs reclamanta S.C. A. S.R.L.

Prin Decizia nr. 903 din 25 mai 2017 Înalta Cutie de Casaţie şi Justiţie a admis recursul reclamantei; a casat decizia atacată şi a trimis cauza spre rejudecare aceleiaşi curţi de apel.

Referitor la recursul declarat împotriva tuturor încheierilor pronunţate în dosarul de apel, Înalta Curte a constatat că recurenta reclamantă nu a indicat încheierile şi nu a dezvoltat motivele pentru care înţelege să recureze fiecare încheiere în parte, recursul împotriva acestora fiind, astfel, formal declarat.

Referitor la recursul împotriva hotărârii instanţei de apel, Înalta Curte a reţinut că s-a făcut o interpretare şi aplicare greşită a dispoziţiilor art. 129 alin. final C. proc. civ., care reprezintă consacrarea legislativă a principiului disponibilităţii părţilor în procesul civil, cât şi a dispoziţiilor art. 294 alin. (1) din acelaşi cod, relativ la conţinutul noţiunii de cerere nouă formulată direct în apel.

Conform art. 129 alin. final C. proc. civ., instanţa este ţinută de limitele învestirii sale determinate prin cererea de chemare în judecată. Cum în speţă, prin acţiunea dedusă judecăţii, reclamanta recurentă a solicitat să fie despăgubită pentru terenul expropriat, având în vedere motivarea în fapt şi în drept a acesteia raportat la art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, în mod corect instanţele fondului au încuviinţat ca obiectiv la rapoartele de expertiză dispuse şi efectuate în cauză, să se stabilească şi prejudiciul cauzat proprietarului prin expropriere.

Stabilirea unui obiectiv clar în acest sens, prin expertizele ordonate şi administrate în cursul procesului, corespunde din punct de vedere juridic unei solicitări a părţii şi avute în vedere de judecătorul cauzei.

Aşadar, din motivarea în fapt şi în drept a cererii de chemare în judecată a rezultat tară echivoc că reclamanta doreşte să fie despăgubită atât pentru terenul expropriat, cât şi pentru prejudiciul cauzat ca urmare a diminuării parcelei de teren cu suprafaţa expropriată.

Având în vedere limitele învestirii sale determinate prin cererea de chemare în judecată, instanţa era îndreptăţită şi chiar obligată, în exercitarea rolului activ şi pentru a ajuta efectiv părţile în ocrotirea intereselor lor legitime, să dea acţiunii calificarea juridică exactă şi să stabilească ce anume solicită reclamanta în proces.

Cum în speţă, litigiul a fost soluţionat în sensul admiterii în parte a acţiunii (doar în ceea ce priveşte contravaloarea terenului expropriat în suprafaţă de 2.005 mp), fiind respinse restul pretenţiilor reclamantei cu motivarea ca instanţa nu a fost legal învestită cu vreo solicitare de acordare de despăgubiri pentru prejudiciul cauzat prin expropriere, instanţa, chiar dacă a ordonat şi administrat probe cu privire la prejudiciu, s-a pronunţat direct prin sentinţă în acest sens, nesocotind prevederile art. 129 C. proc. civ. cu privire la rolul activ al judecătorului.

Mai mult, statuând că cererea reclamantei, formulată prin memoriul de apel, de a i se acorda contravaloarea prejudiciului cuantificat prin expertizele efectuate la suma de 686.879 RON, reprezintă o cerere nouă, formulată pentru prima data în apel şi, deci, inadmisibilă, curtea de apel a făcut o greşită interpretare şi aplicare a dispoziţiilor art. 294 alin. (1) C. proc. civ.

Din acest punct de vedere, cererea este nouă în apel când diferă prin obiect sau cauză de cererea iniţială sau când nu este prezentată în aceeaşi calitate sau când atribuie intimatului o altă calitate decât aceea pe care o avea la prima instanţă, cerinţe care nu se regăsesc în cazul de speţă.

Prin Decizia nr. 106/A din 14 iunie 2018 Curtea de Apel Cluj, secţia l civilă, a admis în parte apelurile împotriva sentinţei; a schimbat în parte sentinţa, în sensul că a stabilit cuantumul despăgubirilor pentru terenul expropriat ca fiind de 97.563 euro, echivalentul în RON la data plăţii şi a obligat pârâtul la plata, către reclamantă, a sumei de 54.013 euro, echivalentul în RON la data plăţii, cu titlu de prejudiciu pentru terenul rămas în proprietatea reclamantei, înscris în CF nr. x Cluj-Napoca, nr. cad. x; a menţinut dispoziţiile din sentinţă privind anularea hotărârii de expropriere şi cheltuielile de judecată; a compensat parţial cheltuielile de judecată în apel, obligând pârâtul la plata în favoarea reclamantei a sumei de 2.560 RON cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

Pentru a se pronunţa astfel, în rejudecare, instanţa de apei a reţinut că efectele Deciziei Curţii Constituţionale nr. 12/2015 sunt obligatorii şi stabilesc ca evaluarea despăgubirilor să se facă contemporan momentului exproprierii.

Prin încheierea de şedinţă din data de 14.12.2017 s-a stabilit efectuarea unui nou raport de expertiză de către experţii E., F. şi G., raport care a fost efectuat şi depus la dosarul cauzei.

Experţii au stabilit, în concluziile lor, că evaluarea terenului s-a făcut raportat la data exproprierii, octombrie 2012, au folosit drept comparabile contractele indicate ce vizează terenuri situate în vecinătatea terenului în litigiu, încheiate în perioada 2012-2014, ia care au aplicat corecţii relative ia distanţa în timp la rubrica următoare celei ce vizează condiţii de finanţare.

Experţii au stabilit o valoare de 48,66 euro/mp, rezultând astfel o despăgubire de 97.563 euro pentru terenul expropriat în suprafaţă de 2.005 mp.

În ce priveşte terenul rămas neexpropriat în suprafaţă de 2.775 mp, experţii au arătat că acesta nu are asigurat accesul, astfel că parcela de teren neexpropriată a suferit un prejudiciu, terenul nemaiputând fi folosit în condiţiile existente la momentul exproprierii, prejudiciu estimat la 54.013 euro, adică 48,66 euro/mp pentru întreg terenul rămas neexpropriat, inclusiv pentru suprafaţa de teren de 1890 mp care avea conform vechii încadrări urbanistice destinaţia de drum.

Pentru lipsa accesului la terenul rămas neexpropriat, experţii au arătat că această situaţie are ca efect diminuarea valorii parcelei cu 40%, iar pentru o parcelă care nu are cale de acces nu se poate obţine autorizaţie de construcţie, ceea ce o face neconstruibilă, drept pentru care au stabilit pentru întreg terenul prejudiciul la o valoare ca şi pentru terenul expropriat, de 48,66 euro/mp.

Reclamanta a formulat obiecţiuni la raportul de expertiză, legate de calea de acces şi caracterul construibil sau nu, raportat şi ia regimul urbanistic, iar experţii au răspuns acestor obiecţiuni. Obiecţiunile şi răspunsul la obiecţiuni nu au adus elemente noi faţă de raportul de expertiză iniţial.

Prin propriul apel, pârâtul Judeţul Cluj, prin Consiliul Judeţean Cluj, a solicitat schimbarea sentinţei apelate cu privire la cuantumul despăgubirilor, având în vedere că despăgubirile stabilite prin Hotărârea de expropriere erau corecte, iar cele stabilite de instanţa de judecată nu reflectă realitatea, având la bază un raport de evaluare lipsit de obiectivitate şi neconform cu prescripţiile legale.

Prima instanţă a dispus anularea hotărârii nr. 12 din 04.10.2012 a Comisiei pentru verificarea dreptului de proprietate sau a altui drept real, constituită în temeiul Legii nr. 218 din 22.07.2011, adoptată de Consiliul Judeţean Cluj şi a stabilit cuantumul despăgubirilor pentru imobilul expropriat, în suprafaţă de 2.005 mp situat în municipiul Cluj-Napoca, înscris în CF nr. x Cluj-Napoca, nr. cadastral x la suma de 505.605 RON, echivalentul a 112.982 euro, şi a obligat pârâtul să achite reclamantei această sumă, respingând restul pretenţiilor acesteia.

Prin Hotărârea nr. 12 din 04.10.2012 a Comisiei pentru verificarea dreptului de proprietate sau a altui drept real, constituită în temeiul Legii nr. 218 din 22.07.2011, adoptată de Consiliul judeţean Cluj s-a stabilit cuantumul despăgubirilor pentru imobilul expropriat, în suprafaţă de 2.005 mp situat în municipiul Cluj-Napoca, înscris în CF nr. x Cluj-Napoca, nr. cadastral x la suma de 158.395 RON, adică 34.995 euro la cursul din data 04.10.2012.

Cum prin expertiza din apel s-a stabilit o despăgubire în valoare de 97.563 euro, care este mai mare decât cea din hotărârea de expropriere dar mai mică decât cea stabilită de prima instanţă, acţiunea rămâne admisă în ce priveşte anularea hotărârii de expropriere dar cuantumul despăgubirilor va fi stabilit la suma de 97.563 euro, urmare a admiterii apelului pârâtului.

Având în vedere dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 şi cele stabilite prin decizia de casare, instanţa de apel a obligat pârâtul la plata, în favoarea reclamantei, a sumei de 54.013 euro, echivalentul în RON la data plăţii, cu titlu de prejudiciu pentru terenul rămas în proprietatea sa, înscris în CF nr. x Cluj-Napoca, nr. cad. x, urmare a admiterii apelului reclamantei în acest sens, care nu are critici pentru terenul expropriat ci doar pentru prejudiciul produs terenului neexpropriat.

Împotriva acestei decizii a declarai recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 şi 9 C. proc. civ., reclamanta S.C. A. S.R.L., formulând următoarele critici:

- în mod greşit instanţa de apel a avut în vedere expertiza efectuată în apel, expertiză ce încalcă normele de drept în materia regulilor de evaluare a terenului expropriat, sens în care hotărârea astfel pronunţată este nelegală. Contrar celor reţinute de către instanţa de apel în rejudecare, efectul devolutiv ai apelului nu implică în mod automat înlăturarea unei expertize câştigată cauzei, întocmită conform legii, cum este cea efectuată la instanţa de fond. Această expertiză are concluzii corecte în ceea ce priveşte cuantumul despăgubirilor, respectiv 505.605 RON, reprezentând contravaloarea suprafeţei reale expropriate şi 686.879 RON reprezentând prejudiciul cauzat ca urmare a exproprierii, adică în total 1.192.484 lei (aproximativ 256.448 euro). La calcularea prejudiciului, comisia de experţi a avut în vedere un certificat de urbanism eliberat sub imperiul vechiului PUG al municipiului Cluj-Napoca, în vigoare la data la care a avut loc exproprierea. în acest sens, în mod corect prin suplimentul la raportul de expertiză depus ia dosar la 10.06.2014, comisia a constatat că potrivit certificatului de urbanism nr. x din 19.02.2014, categoria de folosinţă a terenului după expropriere este agricolă, iar suprafeţele care au sub 3000 mp sunt neconstruibile;

- Hotărârea recurată se sprijină pe motive contradictorii şi este dată cu încălcarea legii, respectiv, cu toate că atât în raportul de expertiză, cât şi în considerentele deciziei se reţine că, "în ce priveşte terenul rămas neexpropriat de 2.775 mp, o parcelă care nu are cale de acces, nu se poate obţine autorizaţie de construcţie, ceea ce o face neconstruibilă, drept pentru care au stabilit pentru întreg terenul prejudiciul la o valoare ca şi pentru terenul expropriat de 48,66 euro/mp", instanţa de apel acordă cu titlu de prejudiciu doar suma de 54.013 euro (strict pentru lipsa căii de acces), în loc de 135.031,50 euro prejudiciul total. Aşadar, este încălcată Legea nr. 33/1994, întrucât nu s-a acordat întreg prejudiciul cauzat în urma exproprierii. De asemenea, raportul de evaluare întocmit în apel prezintă o serie de contradicţii şi inadvertenţe privind caracterul construibil sau neconstruibil al imobilului rămas şi nearătând costurile pentru un nou PUZ (care nu poate fi elaborat datorită lipsei accesului). Concluzia experţilor în sensul că parcela rămasă în proprietatea reclamantei ar fi construibilă este eronată, întrucât nu se poate obţine autorizaţie de construcţie pentru un imobil ce nu are acces la drumul public, care nu respectă reglementările minime urbanistice şi în raport de care nu se poate obţine avizul Autorităţii Aeronautice Române, datorită vecinătăţii cu Aeroportul Cluj. Aceste aspecte au fost analizate în mod pertinent de expertiza întocmită la fond, iar nu de cea întocmită în apel în condiţii de nelegalitate şi care s-a bazat pe obiective neconstituţionale. Instanţa de apel a încălcat atât dispoziţiile vechiului PUG al municipiului Cluj-Napoca (în vigoare la data exproprierii), cât şi pe cele ale noului PUG, considerând că prejudiciul este dat doar de lipsa căii de acces.

- Instanţa de apel nu motivează de ce a admis apelul pârâtului, apel care a fost bazat pe un text de lege neconstituţional la data declarării căii de atac şi care nu a fost motivat. In acest sens, a fost încălcat principiul (antum devolutum, quantum iudicatum şi Decizia Înaltei Curţi nr. 2133 din 09.10.2015, raportat la faptul că pârâtul nu a învestit în mod legal instanţa cu ceea ce a primit, întregul său memoriu de apel fiind bazat pe motive de fapt şi de drept declarate neconstituţionale la data promovării apelului. La data de 23.04.2015 (data depunerii apelului de către pârât) era obligatorie Decizia Curţii Constituţionale nr. 12/2015, prin urmare se impune respingerea căii de atac. Susţinerea că experţii trebuie să aibă în vedere actualul PUG al municipiului Cluj-Napoca nu poate fi primită întrucât trebuie avute în vedere normele în vigoare la data exproprierii. Contrar susţinerilor pârâtului, raportul de expertiză a fost întocmit cu respectarea practicii judiciare în materie şi a Ghidului Evaluatorilor, fiind calculată valoarea de piaţă a imobilului expropriat la data de 04.10.2012, folosind comparabile 4 contracte de vânzare-cumpărare autentice. Prevederile O.U.G. nr. 195/2005 sunt aplicabile numai unităţilor teritoriale Vl-V3-spaţii verzi sau de agrement care sunt inexistente în zonă. Pentru zona V5 nu există restricţii de utilizare, aceasta fiind în conformitate cu studiile specifice PUZ şi PUD şi a normelor în vigoare.

- în mod greşit nu a fost acordat în integralitate onorariul experţilor cu titlu de cheltuieli de judecată, sumele achitate de către reclamantă pentru expertize fiind în cuantum total de 9510 RON, instanţa de apel procedând la o aplicare greşită a dispoziţiilor art. 274 şi 276 C. proc. civ. când a redus aceste sume la 2560 RON, cu motivarea că pârâtul a achitat onorariul pentru expertul său. Culpa procesuală în acest tip de cauze aparţine pârâtului ce are şi calitatea de expropriator, care a stabilit o valoare injustă pentru terenul expropriat, fapt ce a dus la formarea prezentului dosar.

Recursul este nefondat, pentru următoarele argumente:

Referitor la modalitatea în care instanţa de apel, în rejudecare, a înţeles să administreze şi să valorifice probatoriul necesar lămuririi cuantumului despăgubirilor corespunzătoare exproprierii, contrar susţinerilor recurentei-reclamante, proba cu expertiză întruneşte condiţiile de legalitate prevăzute de C. proc. civ. întrucât a fost pusă în discuţia părţilor 3a termenul din 14.12.2017, termen la care instanţa, după ascultarea părţilor şi a experţilor, raportat la împrejurarea, învederată şi de către reprezentanta reclamantei, că tot nu s-a lămurit în ce cuantum pârâtul datorează despăgubiri (datorită opiniilor diferite ale experţilor), a dispus efectuarea unui nou raport de expertiză, prin care să se răspundă obiectivelor stabilite în primul ciclu procesual al apelului, respectiv: efectuarea a două variante de evaluare în funcţie de destinaţia terenului (una de la momentul prezent şl alta de la momentul exproprierii, conform Hotărârii Consiliului Local nr. 184/2007); stabilirea faptului dacă s-a produs vreun prejudiciu reclamantei sau dacă terenul neexpropriat se poate folosi la fel ca în momentul exproprierii.

Statuarea cuprinsă într-o decizie a Înaltei Curţi, invocată de către recurenta-reclamantă, în sensul că o instanţă de apel îşi poate fundamenta soluţia pe probele administrate la prima instanţă, nu demonstrează nelegalitatea încuviinţării probei cu o nouă expertiza în rejudecare, întrucât, pe de o parte, valorificarea unei probe administrate într-un ciclu procesual anterior reprezintă, pentru instanţa superioară devolutivă, o alternativă, şi nu o obligaţie prevăzută de lege, iar pe de altă parte, prin decizia de casare nu s-a stabilit modalitatea concretă în care să se procedeze în analiza prejudiciului cauzat prin diminuarea parcelei de teren cu suprafaţa expropriată.

Dimpotrivă, conform art. 292 alin. (1) teza a II a C. proc. civ. "instanţa de apei poate încuviinţa şi administrarea probelor a căror necesitate rezultă din dezbateri", iar potrivit art. 295 alin. (2) din acelaşi cod "instanţa va putea încuviinţa refacerea sau completarea probelor administrate la prima instanţă, precum şi administrarea probelor noi propuse în condiţiile art. 292, dacă consideră că sunt necesare pentru soluţionarea cauzei." În rejudecarea apelurilor, instanţa a solicitat iniţial aceleiaşi comisii de experţi, în considerarea celerităţii soluţionării cauzei, să răspundă obiectivelor stabilite în primul ciclu procesual, respectiv să întocmească două variante de evaluare, şi să aibă în vedere destinaţia terenului de la momentul exproprierii, anume destinaţia din prezent, iar pentru terenul rămas neexpropriat sa stabilească prejudiciul produs reclamantei, cu luarea în considerare a destinaţiei terenului potrivit expertizei topografice întocmite în cauză. Aceşti experţi au formulat răspunsul lor, separat, de către doi dintre experţi şi respectiv de către cel de al treilea, iar la acest răspuns au fost formulate obiecţiuni, la care experţii au răspuns. Experţii au fost ascultaţi de către instanţă în şedinţa publică din data de 14.12.2017, iar la acel termen s-a pus în discuţia părţilor şi s-a încuviinţat efectuarea unui nou raport de expertiză, dată fiind diferenţa mare de valoare dintre opiniile separate ale experţilor în aplicarea unor marje de corecţie, o alegere a uneia dintre valori fiind arbitrară, neputând fi însoţită de către instanţă cu argumente pertinente.

Recurenta-reclamantă pretinde că raportul de expertiză întocmit în rejudecarea apelului este nelegal întrucât face referire la un certificat de urbanism ulterior datei exproprierii, însă prin obiectivele expertizei s-a stabilit, printre altele, "să se calculeze prejudiciul, atât raportat ia caracterul construibil al terenului, cât şi raportat la caracterul neconstruibil al terenului, care rezultă din certificatul de urbanism nr. x/2014 depus la dosar", iar prin pct. 5 al concluziilor s-a reţinut că "din certificatul de urbanism nr. x/2014 nu rezultă că parcela este neconstruibilă", sens în. care nu se poate afirma ca certificatul de urbanism de la data exproprierii nu a fost avut în vedere, alături de celelalte elemente analizate cu acest prilej. Posibilele contradicţii, inadvertenţe şi lacune ale unui raport de expertiză nu pot fi analizate de către instanţa de control judiciar, ele fiind remediabile în cadrul obiecţiunilor formulate la raport, iar nu al criticilor specifice căii extraordinare a recursului, în care sunt deduse judecăţii strict aspecte de nelegalitate, iar nu de netemeinicia.

În ce priveşte cuantumul prejudiciului, în mod corect instanţa de apel a individualizat sumele acordate cu acest titlu.

Astfel, prin raportul de expertiză efectuat cu prilejul rejudecării apelului, s-a reţinut că evaluarea terenului s-a realizat în funcţie de data exproprierii, octombrie 2012, au fost folosite drept comparabile contracte având ca obiect terenuri similare vecine, încheiate în perioada 2012-2014, faţă de care s-au aplicat corecţii corespunzătoare. S-a stabilit o valoare de 48,66 euro/mp, rezultând o despăgubire de 97.563 euro pentru terenul expropriat în suprafaţă de 2.775 mp.

Pentru terenul neexpropriat de 2.775 mp, referitor la care s-a reţinut că nu are asigurat accesul, s-a constatat că reclamanta a suferit un prejudiciu constând în imposibilitatea folosirii bunului în condiţiile existente la momentul exproprierii, prejudiciu estimat la 54.013 euro (48,66 euro/mp) pentru întreg terenul rămas neexpropriat, inclusiv pentru partea de teren cu destinaţia de drum (1.890 mp). Lipsa accesului la terenul rămas neexpropriat a fost apreciată ca determinând diminuarea valorii acelei parcele cu 40%, fiind stabilită o valoare a prejudiciului de 48,66 euro, ca şi pentru terenul expropriat, adică s-a aplicat o corecţie de 40% din valoarea de piaţă. Prin răspunsul la obiecţiunile formulate la raportul de expertiză întocmit în rejudecarea apelului s-a apreciat că "nu este cazul ca parcela să fie încadrată ca fiind total neconstruibilă" şi că "se impune întocmirea unui PUZ pe întreaga zonă, PUZ prin care se va reglementa accesul la parcelele rămase neexpropriate".

Astfel nemulţumirile recurentei-reci amante legate de calea de acces şi de caracterul construibil sau neconstruibil raportat la regimul urbanistic au fost valorificate prin obiecţiunile încuviinţate, la care experţii au răspuns.

Contrar susţinerilor acesteia, considerentele instanţei de apel cu privire la lipsa de acces şi la caracterul construibil sau nu al parcelei respective nu sunt contradictorii, prejudiciul fiind în mod corect acordat sub acest aspect.

Potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994 "(1) Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite. (2) La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză*), precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia." În cauză s-au acordat despăgubiri atât în ceea ce priveşte terenul expropriat, cât şi în ceea ce priveşte prejudiciul constând în lipsa de acces aferentă parcelei neexpropriate, potrivit dispoziţiilor mai sus menţionate, conform evaluărilor din raportul de expertiză omologat.

A acorda despăgubiri pentru întreg terenul neexpropriat, fără aplicarea corecţiei de 40%, astfel cum pretinde recurenta-reclamantă, înseamnă a înfrânge dispoziţiile care reglementează îmbogăţirea fără justă cauză şi a stabili, în realitate, o dublă reparaţie (respectiv, stabilirea contravalorii terenului neexpropriat, ca şi cum acesta nu ar mai fi în proprietatea reclamantei, iar nu doar a contravalorii prejudiciului cauzat prin exproprierea parţială).

Lipsa de acces a fost avută în vedere în evaluarea realizată prin raportul de expertiză şi i s-au aplicat corecţiile specifice, fiind reflectată în cuantumul despăgubirii, ca echivalent al prejudiciului cauzat.

Referitor la modalitatea de admitere a apelului pârâtului şi la respectarea Deciziei nr. 12/2015 a Curţii Constituţionale, prin care s-a constatat neconstituţionalitatea sintagmei "la data întocmirii raportului de expertiză", se constată că raportul de expertiză efectuat în rejudecarea apelului a avut drept obiective "să se efectueze două variante de evaluare, una în care să fie avută în vedere destinaţia terenului de fa momentul prezent şi alta în care să fie avuta în vedere destinaţia terenului de la momentul exproprierii, conform Hotărârii Consiliului Local nr. 184/2007", respectiv "..pentru terenul rămas neexpropriat, având în vedere destinaţia de la cele două momente arătate anterior, să se stabilească dacă s-a produs vreun prejudiciu reclamantei apelante."

Rezultă că întocmirea expertizei a respectat statuarea din decizia Curţii Constituţionale, iar împrejurarea că pârâtul, prin apelul său, face referire la texte legale în forma anterioară acestei decizii nu are nicio relevanţă, câtă vreme soluţionarea cauzei s-a realizat cu respectarea cadrului normativ în vigoare.

Referitor la modalitatea de acordare a cheltuielilor de judecată, se reţine că, potrivit art. 274 alin. (1) C. proc. civ. "Partea care cade în pretenţii va fi obligată, La cerere, să plătească cheltuielile de judecată.", iar potrivit art. 276 din acelaşi cod "Când pretenţiile fiecărei părţi au fost încuviinţate numai în parte, instanţa va aprecia în ce măsură fiecare din ele poate 11 obligată la pata cheltuielilor de judecată, putând face compensarea lor." în cauză, ambele apeluri au fost admise în parte, apelanta reclamantă nu a solicitat onorariu de avocat, iar compensarea parţială a fost dispusă de către instanţă potrivit dispoziţiilor legale anterior citate. Astfel, suma de 2.560 RON onorariu expert pe care pârâtul a fost obligat să o plătească reclamantei reprezintă suma pe care aceasta a plătit-o în plus în cadrul expertizelor efectuate în cauză şi la care reclamanta a fost obligată prin încheierea de şedinţă din 01.11.2016. în rest, părţile au fost în mod egal obligate la plata onorariilor experţilor, sens în care compensarea a fost legal dispusă, raportat la soluţia de admitere parţială a apelurilor.

Pentru aceste considerente, în aplicarea dispoziţiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul, ca nefondat pentru aceste motive, In numele legii.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta S.C. A. S.R.L. împotriva Deciziei nr. 106/A din 14 iunie 2018 a Curţii de Apel Cluj, secţia I civilă.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 17.10.2018.