Valuation of expropriated land using dissimilar properties and currency of indemnity under Law 33/1994

Asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la data de 26.01.2010 pe rolul Tribunalului Cluj, secţia civilă, reclamanţii A. şi B. au chemat în judecată pe pârâţii Statul Român prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România S.A., C., D., E., F., G., H. şi S.C. I. S.A., solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa; să anuleze în parte Hotărârea nr. 4 din 29 septembrie 2009 emisă de către C.N.A.D.R prin Comisia de aplicare a Legii nr. 198/2004 Gilău, cu privire la includerea pârâţilor de rând 2-7 între persoanele îndreptăţite la despăgubiri pentru terenul expropriat cu nr. cadastral x şi cu privire la cuantumul despăgubirilor; să stabilească dreptul la despăgubiri pentru terenul expropriat care face obiectul Hotărârii nr. 4 atacate, parcelele nr. top x, nr. top x, nr. top x, nr. top x şi nr. top x, în suprafaţă totală de 8.700 mp, suprafaţa reală fiind de 9.237 mp exclusiv în favoarea reclamanţilor, proprietari tabulari ai imobilului; să oblige expropriatorul, în baza art. 24 alin. (4) din Legea nr. 33/2004 la exproprierea totală a terenului proprietatea reclamanţilor; să stabilească cuantumul despăgubirilor datorate pentru terenul expropriat sau, în subsidiar, pentru terenul expropriat şi pierderea totală de valoare a terenului rămas în proprietate la suma de 609.000 euro în echivalent RON, conform valorii de circulaţie a întregii suprafeţe afectate; să oblige pârâta de rândul 1 să emită o hotărâre de stabilire a despăgubirii exclusiv în favoarea reclamanţilor la valoarea reală a pagubei suferite de către reclamanţi, care va fi stabilită în cursul procesului; obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentinţa civilă nr. 613 din 13.09.2012 pronunţată de Tribunalul Cluj, secţia civilă, a fost respinsă excepţia inadmisibilităţii acţiunii, a fost admisă în parte acţiunea formulată de reclamanţii A. şi B. împotriva pârâţilor Statul Român prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România S.A., C., D., E., F., G., H. şi S.C. I. S.A. şi, în consecinţă: a fost anulată în parte Hotărârea nr. 4 din 29 septembrie 2009 emisă de către Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România S.A. prin Comisia de aplicare a Legii nr. 198/2004 Gilău, în ceea ce priveşte persoanele îndreptăţite la despăgubiri şi cuantumul despăgubirilor; s-a stabilit că reclamanţii A. şi B. sunt persoane îndreptăţite la despăgubiri pentru exproprierea terenului în suprafaţă de 4.068 mp situat în com. Gilău, arabil intravilan, prev. cu nr. top comasat x, nr. top x, nr. top nou x, nr. topo comasat x, cu nr. top nou x; a fost respinsă cererea de obligare a expropriatorului la exproprierea întregii suprafeţe de 8.700 mp; s-a stabilit cuantumul despăgubirilor datorate reclamanţilor pentru terenul expropriat la suma de 1.079.804 RON; a fost respinsă cererea de obligare a pârâtului la emiterea unei hotărâri cuprinzând persoanele îndreptăţite ia valoarea despăgubirilor; pârâtul a fost obligat să plătească reclamanţilor suma de 3.000 Iei cheltuieli de judecată.

Prin Decizia civilă nr. 44/A din 26 iunie 2013 a Curţii de Apel Cluj, secţia I civilă, a fost admis în parte apelul declarat de Statul Român, prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România S.A. împotriva sentinţei civile nr. 613 din 13.09.2012 a Tribunalului Cluj pe care a schimbat-o în parte, în sensul că a stabilit cuantumul despăgubirilor datorate reclamanţilor pentru terenul în suprafaţă de 176 mp având nr. cadastral x, la suma de 2.006,4 euro şi a obligat pârâta la plata cheltuielilor de judecată parţiale în primă instanţă, în sumă de 1.000 RON; au fost respinse, ca nefondate, apelurile declarate de reclamanţii A. şi B. şi de pârâta S.C. I. S.A. Bucureşti, împotriva aceleiaşi sentinţe.

Prin Decizia civilă nr. 625 din 21.02.2014 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie a fost respinsă excepţia lipsei de interes a recursului pârâtei S.C. I. S.A.; a fost respins ca nefondat recursul declarat de pârâta S.C. I. S.A. împotriva Deciziei nr. 44/A din 26 iunie 2013 a Curţii de Apel Cluj, secţia I civilă, au fost admise recursurile declarate de reclamanţii A. şi B. şi de pârâtul Statui Român prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România S.A. împotriva aceleiaşi decizii, a fost casată în parte decizia recurată şi s-a trimis cauza, aceleiaşi

J instanţe pentru rejudecarea apelurilor formulate de reclamanţii A. şi B. şi de pârâtul Statul Român prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România S.A., împotriva sentinţei civile nr. 613 din 13.09.2012 a Tribunalului Cluj, secţia civilă; au fost menţinute celelalte dispoziţii ale deciziei recurate.

Pentru pronunţarea acestei decizii, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a reţinut ca fiind fondată critica recurenţilor reclamanţi în sensul că pentru stabilirea situaţiei de fapt şi anume verificarea situaţiei juridice a terenurilor identificate prin nr. cad. x şi nr. y se impune casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare întrucât nu a clarificată categoria de terenuri construibile a acestora, nu a fost motivată, nu au fost indicate probele pe care se sprijină şi în baza cărora s-a ajuns la această concluzie şi care este infirmată chiar prin raportul de expertiză pe care cu care instanţa 1-a avut în vedere la stabilirea cuantumului despăgubirilor. Cu ocazia rejudecării, instanţa va putea dispune administrarea probelor pe care le va considera necesare în condiţie art. 129 alin. (5) C. proc. civ.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a reţinut ca fiind fondată critica recurentului Statul Român, prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România S.A., în ceea ce priveşte acordarea de despăgubiri pentru suprafaţa de teren de 176 mp identificată prin nr. cad. x, cu privire la care s-a apreciat că se impune casarea în parte a deciziei atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare instanţei de apel, pentru stabilirea prejudiciului rezultând din deprecierea valorii terenului de 1.76 mp

În rejudecare, prin Decizia civilă nr. 701/A din 18.03.2016 pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă, au fost admise în parte apelurile declarate de reclamanţi A. şi B. şi de pârâtul Statul Român, prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România S.A., împotriva sentinţei civile nr. 613 din 13.09.2013 a Tribunalului Cluj, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că a fost stabilit cuantumul despăgubirilor la suma de 688.739 RON, prejudiciu cert şi actual pentru imobilele neexpropriate situate în loc. Gilău, număr cadastral. x şi y teren în suprafaţă de 4.993 mp, în favoarea reclamanţilor A. şi B., cu obligarea pârâtului ia achitarea acestei sume; pârâtul a fost obligat la 12.262,2 RON cheltuieli de judecată parţiale; au fost menţinute dispoziţiile sentinţei ce nu contravin deciziei şi a fost obligat pârâtul ia 9.925 RON cheltuieli de judecată parţiale în apelul iniţial, în recurs şi în rejudecarea apelului.

Prin încheierea civilă din 15.04.2016 Curtea de Apel Cluj a admis cererea formulată de pârâtul Statul Român prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Dramuri Naţionale din România S.A. şi, în consecinţă, a dispus îndreptarea erorii materiale din dispozitivul Deciziei civile nr. 701/A din 18.03.2016 pronunţată de Curtea de Apel Cluj în Dosar nr. x/2010, în sensul că: în loc de "obligă pârâtul Statul Român, prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România S.A. să achite reclamanţilor suma de 12.266,2 RON, cheltuieli de judecată parţiale la fond proporţional cu admiterea în parte a acţiunii" se va trece "obligă pârâtul Statul Român, prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România S.A. să achite reclamanţilor suma. de 7.350,6 RON, cheltuieli de judecată parţiale la fond, proporţional cu admiterea în parte a acţiunii" în loc de "obligă pârâtul Statul Român, prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România S.A. să achite reclamanţilor suma de 9.925 RON, cheltuieli de judecată parţiale, în apelul iniţial, în recurs şi în rejudecarea apelului" se va trece "obligă pârâtul Statui Român, prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România S.A. să achite reclamanţilor suma de 6.950 RON, cheltuieli de judecată parţiale în apelul iniţial, în recurs şi în rejudecarea apelului".

Prin Decizia civilă nr. 1857 din 11 octombrie 2016 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie au fost admise recursurile declarate de reclamanţii A. şi B. împotriva Deciziei civile nr. 701/A din 18.03.2016 şi a încheierii din 15.04.2016 pronunţate de Curtea de Apel Cluj şi de pârâtul Statul Român, prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România S.A. împotriva aceleiaşi decizii, a fost casată decizia şi încheierea atacate şi trimisă cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.

Instanţa de casare a statuat, în aplicarea dispoziţiilor art. 9 din Legea nr. 198/2004, că instanţa de judecată nu se poate substitui autorităţii executive în sensul de a dispune exproprieri suplimentare, cu referire la terenul în suprafaţă de 1.976 mp, nr. cad. x.911. Tot cu privire la acest teren a arătat că acordarea unei despăgubiri prin raportare la valoarea metrului pătrat, stabilit la 25 euro pe mp pentru terenul expropriat, valorează în fapt cu o expropriere, situaţie nepermisă de lege, aşa încât instanţa de trimitere avea obligaţia de a stabili prejudiciul cert şi actual suferit de expropriat pentru acest teren, urmând a stabili şi data la care se calculează prejudiciul.

S-a mai reţinut, faţă de dispoziţiile art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994 că data la care se calculează despăgubirile este data întocmirii raportului de expertiză şi nu data exproprierii.

Instanţa de apel, în rejudecare, a reţinut aplicabilitatea Deciziei Curţii Constituţionale nr. 12/2015, cu privire la terenurile neexpropriate şi de lucru judecat cu privire la terenurile expropriate în ceea ce priveşte data la care trebuie calculat prejudiciul.

Procedând în acest mod, tară a motiva opţiunea de a da eficienţă autorităţii de lucru judecat în raport cu decizia Curţii Constituţionale cu privire la data la care trebuie calculat prejudiciul şi, implicit, la valoarea despăgubirilor acordate pentru terenul expropriat şi, totodată, de a acorda pentru suprafaţa de 176 m.p. neexpropriată aceeaşi valoare de 25 euro mp, identică cu valoarea acordată pentru terenul expropriat, în condiţiile în care instanţa de casare a precizat că acordarea acestei sume reprezintă o adevărată expropriere de fapt, instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 315 C. proc. civ.

De asemenea, s-a reţinut că instanţa de trimitere avea obligaţia de a stabili regimul juridic a terenurilor expropriate identificate cadastral sub nr. x şi y.

Sub acest aspect, instanţa de apel a reţinut că terenurile aveau caracter construibil, caracteristică ce a încetat o dată cu exproprierea terenului identificat cadastral cu nr. 4909.

Instanţa a reţinut că dispoziţiile art. 47 din O.G. nr. 43/1997 nu sunt aplicabile cauzei pentru că terenurile au fost şi sunt intravilane.

Cu toate acestea, tară a se preocupa să lămurească care este regimul juridic aplicabil terenurilor agricole intravilane, în sensul de a stabili care este legea aplicabilă acestora şi, dacă la data achiziţionării şi ulterior, după expropriere, se puteau edifica construcţii şi în ce condiţii, instanţa a stabilit că la data achiziţionării, terenurile aveau valoare mare pentru că pe teren existau utilităţile publice necesare bunei funcţionări unor construcţii (apa şi canalizare) în contradicţie cu cele menţionate în raportul de expertiză referitoare la faptul că terenurile şi-au diminuat valoarea pentru faptul că sunt afectate de lucrări de utilitate publică (apă şi canal).

Instanţa a reţinut ca dovedit scopul achiziţionării terenului edificarea unor construcţii tară a dispune administrarea de probe suplimentare, în condiţiile în care terenurile erau la data exproprierii în circuitul agricol, nefiind derulată vreo procedură de schimbare a regimului juridic al acestora, iar potrivit opiniei autorităţilor locale (avizul Consiliului judeţean Cluj şi certificatul de urbanism eliberat de Primăria comunei Gilău) restricţiile de construcţii existau şi anterior exproprierii, date fiind existenţa lucrărilor de utilitate publică. De asemenea, instanţa trebuia să verifice posibilele demersuri ale reclamanţilor, anterior exproprierii, de a obţine avizele necesare demarării proiectului preconizat, proiecte de construcţie şi altele asemenea.

Deşi dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, coroborate cu dispoziţiile deciziei Curţii Constituţionale şi cu decizia de casare, impuneau calculul prejudiciului prin raportare la imobilele aflate în aceeaşi unitate administrativă, instanţa a luat în considerare valoarea unui imobil aflat în altă unitate administrativ-teritorială, comuna Floreşti.

Cu toate că pârâta a depus contracte de vânzare-cumpărare încheiate în proximitatea exproprierii, instanţa de apel a omis să le ia în consideraţie tară o motivare pertinentă.

La stabilirea corectă a situaţiei de fapt instanţa de apel trebuia să aibă în vedere acordarea unei despăgubiri reale şi efective persoanei supuse exproprierii, prin raportare la situaţia juridică a imobilelor, atât cu privire la terenul expropriat, cât şi cu privire la prejudiciul cert şi actual suferit pentru terenurile rămase în proprietate.

Dat fiind soluţia pronunţată, criticile referitoare la incorecta aplicare a dispoziţiilor art. 274 C. proc. civ., invocată de ambele recurente, s-a hotărât ca acestea să fie stabilite de instanţa de apel, după stabilirea pe deplin a situaţiei de fapt.

În rejudecare, prin Decizia civilă nr. 24/A din 16.02.2018, Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă, a admis, în parte, apelul declarat de reclamanţii A. şi B., împotriva sentinţei civile nr. 613 din 13.09.2012 a Tribunalului Cluj, pe care a schimbat-o în parte, astfel: a fost stabilit cuantumul despăgubirilor cuvenite reclamanţilor A. şi B., pentru prejudiciul cert şi actual cauzat terenului rămas neexpropriat. situat în Gilău, cu nr. cad. x, în suprafaţă de 176 mp; cu nr. cad. x, în suprafaţă de 3.405 mp; cu nr. cad x, în suprafaţă de 1.588 mp, la suma de 283.453 RON, conform raportului de expertiză tehnică judiciară întocmit de experţii J., K. şi L.; a fost obligat pârâtul Statui Român, prin Compania Naţională de Administrare a Infrastructurii Rutiere S.A., să plătească reclamanţilor A. şi B. suma de 283.453 RON, cu titlu de despăgubiri pentru prejudiciul cert şi actual cauzat terenului rămas neexpropriat, situat în Gilău, cu nr. cad. x, în suprafaţă de 176 mp; cu nr. cad. x, în suprafaţă de 3.405 mp; cu nr. cad x, în suprafaţă de 1.588 mp; au fost menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei apelate care nu contravin acestei decizii, referitoare la:

"respingerea excepţiei inadmisibilităţii; admiterea în parte a acţiunii formulate de reclamanţi; anularea în parte a Hotărârii nr. 4 din 29 septembrie 2009, emisă de către Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România S.A., prin Comisia de aplicare a Legii nr. 198/2004 Gilău, în ceea ce priveşte persoanele îndreptăţite la despăgubiri şi cuantumul despăgubirilor; stabilirea că reclamanţii A. şi B. sunt persoane îndreptăţite la despăgubiri pentru exproprierea terenului în suprafaţă de 4.068 mp (teren expropriat), situat în com. Gilău, arabil intravilan, prev. cu nr. top, comasat x, nr. top x, nr. top. nou x, nr. top. comasat x, cu nr. top nou x; respingerea cererii de obligare a expropriatorului la exproprierea întregii suprafeţe de 8.700 mp; stabilirea cuantumului despăgubirilor datorate reclamanţilor pentru terenul expropriat la suma de 1.079,804 RON; respingerea cererii de obligare a pârâtului la emiterea unei hotărâri cuprinzând persoanele îndreptăţite la valoarea despăgubirilor" au fost obligaţi reclamanţii A. şi B. să plătească suma de 3.000 RON, cu titlu de diferenţă onorariu expert pentru experta M., precum şi suma de 1.700 RON, cu titlu de diferenţă onorariu expert pentru expertul J.; a fost obligat pârâtul Statui Român, prin Compania Naţională de Administrare a Infrastructurii Rutiere S.A., să plătească suma de 1.700 Iei, cu titlu de diferenţă onorariu expert pentru expertul J., precum şi suma de 3.000 RON, cu titlu de diferenţă onorariu expert pentru expertul L.; a fost respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâtul Statul Român, prin Compania Naţională de Administrare a Infrastructurii Rutiere S.A., împotriva sentinţei civile nr. 613 din 13.09,2012 a Tribunalului Cluj; a fost obligat pârâtul Statul Român, prin Compania Naţională de Administrare a Infrastructurii Rutiere S.A., să plătească reclamanţilor A. şi B. suma de 20.210 RON cu titlu de cheltuieli de judecată în toate ciclurile procesuale (apel, recurs, rejudecare).

În motivarea acestei hotărâri, instanţa a reţinut următoarele considerente:

Prin hotărârea nr. 4 din 29 septembrie 2009 emisă de pârâtă - Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 constituită la nivelul com. Gilău s-a stabilit că mai multe persoane, între care şi reclamanţii, sunt persoane îndreptăţite ia despăgubiri pentru exproprierea terenului situat în comuna Gilău, categoria de folosinţă arabii intravilan, cu ieşire la DN1, parcele cu nr. top comasat x, x, nr. top nou x, nr. top comasat x şi nr. top nou x în suprafaţă totală de 4068 mp, identificat prin nr. cadastral x.

Anterior efectuării lucrărilor de expropriere, reclamanţii au înregistrat şi cadastral terenul proprietatea lor, întreg terenul dobândit nr. cad. x Gilău, iar cu prilejul lucrărilor pentru autostradă, terenul proprietatea lor a fost dezmembrat cadastral în 4 parcele, şi anume x şi y Gilău, întreaga parcelă cadastrală cu nr. nou x în suprafaţă de 4.068 mp fiind afectată de lucrări necesare pentru autostrada A3.

Terenul ce face obiectul Hotărârii nr. 4/2009, în suprafaţă de 4.068 mp, cu nr. cadastral x, se suprapune în întregime peste terenurile proprietatea reclamanţilor N.

Prin această hotărâre s-a stabilit că reclamanţii sunt persoane îndreptăţite la despăgubiri pentru exproprierea terenului în suprafaţă de 4.068 mp cu nr. cad. x şi s-a aprobat acordarea de despăgubiri pentru acest teren în sumă de 503.461,17 RON.

Prin sentinţa civilă nr. 613 din 13 septembrie 2012 a Tribunalului Cluj a fost anulată această hotărâre în ce priveşte persoanele îndreptăţite la despăgubiri şi cuantumul acestora şi s-a stabilit că reclamanţii sunt persoane îndreptăţite la despăgubiri pentru exproprierea terenului în suprafaţă de 4068 mp, stabilindu-se cuantumul despăgubirilor pentru acest teren, la suma de 1.079.804 RON.

Cu respectarea îndrumărilor din decizia de casare, a dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, a Deciziei nr. 12/2015 a Curţii Constituţionale a României instanţa a dispus efectuarea unei expertize tehnice de specialitate, cu obiectivele arătate anterior, probă din coroborarea căreia cu întregul probatoriu administrat în cauză Curtea reţine următoarele:

Cu privire ia natura juridică a terenurilor în litigiu, s-a reţinut că loturile de teren neexpropriate, proprietate reclamanţilor, sunt identificate cu nr. cad. x Gilău,

La data achiziţionării lor, în anul 2000-2001, aceste terenuri erau intravilane, conform PUG com. Gilău aprobat prin Hotărârea Consiliului Local nr. 67/1997, fiind zonă unităţi de producţie - sub zonă unităţi industriale nepoluante având destinaţia de teren agricol. Acest fapt rezultă şi din adresa Comunei Gilău, din care rezultă că terenurile sunt identificate cu nr. cad x în suprafaţă de 3.405 mp, parcela cu nr. cad. x în suprafaţă de 1.588 mp.

La aceeaşi dată, a achiziţionării lor, aceste terenuri aveau destinaţia de terenuri agricole, fapt ce rezultă din certificatul de urbanism nr. x din 15.11.2000 emis de Consiliul Judeţean Cluj. S-au identificat demersuri de schimbare a folosinţei terenului din teren agricol, în teren construibil, motiv pentru care s-a întocmit documentaţia tehnică pentru obţinerea certificatului de urbanism, în vederea construirii "Staţie de distribuţie produce petroliere", s-au obţinut o parte din avizele şi acordurile solicitate, dar demersurile nu au mai fost finalizate.

Prin certificatul de urbanism nr. x din 15.11.2000 emis de Consiliul Judeţean Cluj s-a stabilit că există restricţii de construire, care au existat anterior exproprierii, constând în existenţa pe teren a unor conducte de alimentare cu apă, aşa cum rezultă din adresa emisă de Regia Autonomă Apă Canal. Ulterior exproprierii, conductele de apă au fost reamplasate pe parcela expropriată cu nr. cad. x, parcelele rămase devenind neconstruibile. Adresa eliberată de Comuna Gilău, cu nr. x din 04.12.2017, confirmă aceste constatări şi reţineri, în sensul că aceste restricţiei existau încă din anul 2001, fapt ce rezultă din actele depuse de reclamanţi, respectiv Avizul de principiu cu nr. x din 14.06.2001 emis de S.C. O. Tg. Mureş şi Acordul de amplasament nr. x din 20.06.2001 emis de Regia Autonomă Judeţeană de Apă Canal Cluj.

În anul 2006 a fost obţinut certificatul de urbanism nr. x din 30.10.2006 pentru "Amenajare teren şi construire clădiri de birouri, expoziţie utilaje şi împrejmuire teren", dar în afara acestui certificat nu au fost identificate alte demersuri pentru obţinerea acordurilor şi avizelor solicitate în acest certificat de urbanism necesare obţinerii autorizaţiei de construire pentru obiectivul menţionat.

Din acest certificat rezultă că zona dispune de reţele de energie electrică, apă, canalizare, telefonie şi gaz metan, că conform PUG Gilău parcela este străbătută de conducta, de aducţiune pentru alimentare cu apă şi de LEA 110 KV, care implică zone de protecţie şi restricţii de construire. Parcela studiată este afectată de zona de protecţie a autostrăzii Braşov Orăştie.

Comuna Gilău a comunicat faptul că parcelele cu nr. cadastral x şi 4912 nu mai au caracter construibil, deoarece nu respectă dispoziţiile art. 30 alin. (2) lit. c) din H.G. nr. 525/1996, respectiv nu au adâncimea egală sau mai mare cu lăţimea parcelei, iar pe parcela cu nr. cadastral x se află amplasată o conductă de canalizare de 40 cm, astfel că amplasarea clădirilor în acesta zonă este posibilă, cu respectarea distanţelor legale faţă de aceste conducte, conform H.G. nr. 930/2005 şi nr. 8591/1997.

În raport de aceste reţineri, Curtea a constatat că parcele cu nr. cadastral x şi y rămase după expropriere nu au caracter construibil, iar parcela cu nr. cadastral x nu mai are nicio utilitate.

În ce priveşte prejudiciul cauzat reclamanţilor pentru terenul rămas neexpropriat, Curtea a reţinut că pierderea caracterului construibil a parcelelor rămase neexpropriate, corespunde unui prejudiciu cert şi actual, iar împrejurarea că ulterior exproprierii aceste parcele şi-au pierdut caracterul construibil, îi îndreptăţeşte pe reclamanţi să pretindă contravaloarea prejudiciului încercat.

Comisia de experţi, folosind ca surse de informaţii contractele notariale puse la dispoziţie de reclamanţi, de Primăria Comunei Gilău, cât şi alte oferte, identificate pe piaţa imobiliară a zonei, aferente anului 2009, a stabilit că valoarea prejudiciului pentru terenul rămas neexpropriat este de 283.453 RON.

Astfel, au fost depuse la dosar contractele de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x din 14.03.2008, sub nr. x din 29.01.2009 şi nr. x din 03.04.2009 de către reclamanţi şi contractele de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x din 15.05.2009, nr. x din 24.02.2009, nr. x din 24.02.2009 şi x din 30.07.2009 de către Primăria comunei Gilău.

Având în vedere că între contractele depuse şi analizate există diferenţe semnificative de valoare, experţii au procedat şi la analiza pieţei imobiliare şi prin oferte pentru perioada în care s-a tăcut exproprierea, apreciind că aceasta ar putea conduce la comparaţii şi aprecieri realiste şi obiective a valorii terenului în litigiu, utilizând o grilă de comparare atât pentru tranzacţiile notariale selectate, cât şi pentru ofertele selectate.

Tranzacţiile notariale selectate pentru aplicarea metodei comparaţiei de piaţă au fost comparabila 1, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 14.03.2008, comparabila 2, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 03.04.2009 şi comparabila nr. 3, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 15.05.2009.

Urmare acestui fapt, experţii au impus anumite restricţii, având în vedere că, contractele autentice de vânzare-cumpărare privesc perioade anterioare exproprierii. Astfel, comparabila nr. 1, un contract de vânzare-cumpărare din martie 2008 când piaţa imobiliară a înregistrat un maxim al preţurilor, a fost ajustată cu un procent de 10% care reprezintă evoluţia preţurilor în perioada crizei imobiliare când preţurile au înregistrat scăderi semnificative.

Alte ajustări au fost cele impuse de restricţiile de construire generate de existenţa în vecinătatea terenului în litigiu a unor conducte magistrale de apă, care impun restricţii severe de construire pe un anumit perimetru şi de 1% la fiecare 500 mp, generat de suprafeţele de teren în litigiu.

Ţinând seama de cele reţinute anterior, Curtea a constatat că terenul rămas după expropriere a devenit neconstruibil valoarea prejudiciului pentru acest teren fiind de 283.453 RON.

Decizia curţii de apel a fost atacată ca recurs de reclamanţi, care au formulat următoarele critici cu privire la decizia instanţei de apel:

1. În cadrul primului motiv de recurs, întemeiat pe dispoziţiile ari 304 pct. 7 C. proc. civ., recurenţii susţin că instanţa de apel nu a motivat respingerea solicitării din cuprinsul apelului reclamanţilor şi ai concluziilor scrise depuse în rejudecare, privind acordarea sumelor datorate de către expropriator în echivalent RON în ziua plăţii la valoarea stabilită în euro5 inclusiv pentru prejudiciul calculat în apel în urma rejudecării.

2. Instanţa de apel a făcut în speţă o greşită aplicare a legii, motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., respectiv a dispoziţiilor art. 26 al Legii nr. 33/2004 raportate la cele ale art. 9 din Legea nr. 198/2004 în ceea ce priveşte daunele aduse proprietarului pentru terenul rămas în proprietate.

Recurenţii menţionează că sunt de acord cu situaţia de fapt reţinută de către instanţa de apel, în sensul că întreg terenul aflat în proprietatea for, anterior exproprierii, era construibil, iar ca efect a exproprierii, parcelele de teren rămase în proprietate, nu mai sunt construibile. Apreciază ca fiind corectă metoda de caicul a prejudiciului aplicată de către toţi experţii, ca diferenţă între valoarea terenului la data exproprierii şi valoarea terenului la data întocmirii raportului de expertiză.

Critica recurenţilor vizează modul în care instanţa a aplicat cerinţa textului art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, respectiv preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială, precum şi daunele aduse proprietarului.

Astfel, instanţa a încălcat dispoziţiile legale, valoarea terenului ia data exproprierii fiind greşit determinată prin raportare la o comparabilă (comparabila 3 din Anexa 1, tabel Anexa IA), care nu întruneşte exigenţele legale, nefiind vorba despre un teren de acelaşi fel, acela fiind un teren extravilan, şi nu un teren intravilan, situat într-o cu totul altă zonă, fără nici un fel de potenţial comparabil cu terenul expropriat. În concret, terenul expropriat era un teren construibil situat la drumul european Cluj - Oradea (fără legătură cu autostrada), pe când comparabila utilizată este un teren extravilan neconstruibil, fără utilităţi, situat departe de drumul european sau o cale de acces publică care să-I facă utilizabil în scopuri economice.

Utilizând o comparabilă cu o valoare de 30 de ori mai mică decât cea din celelalte două comparabile, experţii au denaturat valoarea terenului, care nu mai este conformă cu exigenţele legale şi constituţionale.

Recurenţii susţin că au invocat toate aceste aspecte sub forma obiecţiunilor la expertiză ia momentul procedural corect, însă instanţa netemeinic a respins aceste obiecţiuni prin încheierea din 07.02.2018.

3. Instanţa de apel a aplicat greşit dispoziţiile art. 274 raportate la art. 339 C. proc. civ. 1865, referitor la obligarea la plata onorariilor experţilor, având în vedere că prin chitanţele nr. x şi z din 12.02.2018, au fost achitate cele două onorarii restante, în cuantum de 3000 RON, respectiv 1700 RON, dovada achitări i lor fiind înregistrată la 13.02.2018, cu o zi înainte de pronunţarea deciziei.

Examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte reţine caracterul fondat a susţinerilor recurenţilor, pentru următoarele considerente:

Exproprierea, fiind o vânzare forţată determinată de motive de utilitate publică, presupune ca persoana deposedată să primească valoarea de înlocuire a bunului de care a fost lipsită, iar dreapta şi prealabila despăgubire de care trebuie să beneficieze proprietarul în situaţia exproprierii (art. 44 alin. (6) din Constituţie) este cea menită să asigure părţii păstrarea aceleiaşi valori a activului patrimonial, prin înlocuirea dreptului real pierdut cu o valoare egală. Stabilirea valorii de circulaţie a imobilului supus exproprierii constituie unicul element necesar în scopul determinării unei despăgubiri juste şi echitabile în accepţiunea legii . generale In materie, dar şi a normelor constituţionale.

Finalitatea procedurii de expropriere este aceea de a stabili o dreaptă şi justă despăgubire, în condiţiile în care exproprierea reprezintă o ingerinţă permisă nu numai de art. 44 din Constituţie, dar şi de art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale, în măsura în care este fundamentată pe o cauză de utilitate publică.

Art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 prevede că la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială".

Se constată că, din dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, astfel cum au fost interpretate prin Deciziile Curţii Constituţionale nr. 12/2015 şi nr. 380/2015, rezultă cele două aspecte esenţiale ce interesează obiectivele la care trebuie să răspundă experţii desemnaţi de către instanţa de judecată, respectiv preţul de piaţă al imobilelor, astfel cum rezultă din tranzacţii încheiate în perioada relevantă, iar în al doilea rând, momentul de referinţă ai determinării cuantumului despăgubirilor, care este cel al exproprierii.

Rezultă că, criteriul legal de determinare a despăgubirilor pentru expropriere este acela al preţului cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel. în unitatea administrativ-teritorială.

Sintagma preţ obişnuit are semnificaţia de preţ plătit efectiv, respectiv preţul de tranzacţionare a bunului, consemnat ca atare în contracte de vânzare-cumpărare, iar sintagma imobile de acelaşi fel are în vedere imobile cu caracteristici similare celui expropriat, interesând sub acest aspect amplasamentul, localizarea, categoria de folosinţă (în cazul terenurilor intravilan/extravilan, agricol - arabil, păşune etc, construibil/neconstruibil), suprafaţa şi altele asemenea.

Criteriul preţuim obişnuit cu care se vând imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială presupune, aşadar, ca în evaluarea despăgubirilor să fie valorizate contracte de vânzare-cumpărare privind imobile cu caracteristici similare celui expropriat (ca amplasament, localizare, categorie de folosinţă, suprafaţă şi altele asemenea).

Înalta Curte constată a fi fondată critica prin care recurenţii reclamanţi au susţinut încălcarea de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, deoarece expertiza pe care şi-a fundamentat soluţia nu s-ar fi raportat la criteriul prevăzut de acest text de lege în ceea ce priveşte stabilirea cuantumului despăgubirilor, respectiv preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială la data exproprierii.

Astfel, critica recurenţilor relativ la modul de stabilire a cuantumului despăgubirilor vizează prejudiciul pentru ioturile de teren neexpropriate, respectiv cele cu nr. cadastral x Gilău.

Urmare administrării probelor, instanţa de apei a reţinut că parcelele cu nr. cadastral x şi y, rămase după expropriere, nu au caracter construibil, iar parcela cu nr. cadastral x nu mai are nicio utilitate, astfel încât, pierderea caracterului construibil a parcelelor rămase neexpropriate corespunde unui prejudiciu cert şi actual, iar împrejurarea că, ulterior exproprierii, aceste parcele şi-au pierdut caracterul construibil, îi îndreptăţeşte pe reclamanţi să pretindă contravaloarea prejudiciului încercat.

Aşa fiind, instanţa de apel a constatat în mod corect că reclamanţii sunt îndreptăţiţi la despăgubirile reprezentând prejudiciu pentru terenurile neexpropriate, însă modul de stabilire a cuantumului acestor despăgubiri contravine dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Instanţa de apel a omologat raportul de expertiză tehnică efectuat de cei trei experţi desemnaţi în cauză, potrivit căruia, valoarea despăgubirilor datorate reclamanţilor reprezentând prejudiciu pentru terenul rămas în proprietatea reclamanţilor este de 283.453 RON.

Pentru stabilirea acestei valori, experţii au analizat contractele notariale puse la dispoziţie de reclamanţi, de Primăria Comunei Gilău, cât şi alte oferte, identificate pe piaţa imobiliară a zonei, aferente momentului exproprierii - 2009.

Astfel, au fost depuse la dosar contractele de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x din 14.03.2008, sub nr. x din 29.01.2009 şi nr. x din 03.04.2009 de către reclamanţi şi contractele de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x din 15.05.2009, nr. x din 24.02.2009, nr. x din 24.02.2009 şi x din 30.07.2009 de către Primăria comunei Gilău.

Tranzacţiile notariale selectate pentru aplicarea metodei comparaţiei de piaţă au fost comparabila 1, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/14.03.2008, comparabila 2, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 03.04.2009 şi comparabila nr. 3, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 15.05.2009.

Dintre aceste comparabile, experţii au selectat comparabila nr. 3, respectiv contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 15.05.2009, care se referă la un teren extravilan, deşi din înscrisurile aflate la dosar rezultă că terenul proprietatea reclamanţilor se află situat în intravilan, această împrejurare fiind de altfel reţinută şi de către instanţa de apel.

Stabilind cuantumul despăgubirii cu nerespectarea criteriilor impuse de dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 în ce priveşte cerinţa "terenuri de acelaşi fel", cu referire la categoria de folosinţă a terenurilor, hotărârea recurată este nelegală.

Având în vedere aceste considerente, pentru stabilirea valorii despăgubirii reprezentând prejudiciul pentru terenul rămas în proprietatea reclamanţilor, cu respectarea dispoziţiilor legale menţionate, se constată că se impune refacerea expertizei, probă incompatibilă cu structura recursului, potrivit dispoziţiilor art. 305 din C. proc. civ., motiv pentru care cauza va fi trimisă spre rejudecare, în limitele arătate.

Astfel, urmează ca instanţa de apel să dispună efectuarea expertizei, de către comisia de experţi constituită în condiţiile art. 25 din aceeaşi lege, urmând ca experţii să stabilească despăgubirile cuvenite reclamanţilor în raport de "preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data exproprierii", preţ rezultat din contracte de vânzare cumpărare autentice, încheiate cât mai aproape de acest moment.

În cazul în care, în urma unor verificări reale (prin administrarea probatoriului necesar) efectuate de instanţă se va constata că nu există asemenea tranzacţii, se vor avea în vedere alte metode propuse de experţi.

Înalta Curte constată ca fiind fondată şi critica care vizează nemotivarea hotărârii sub aspectul monedei în care urmează a fi stabilite despăgubirile cuvenite ca urmare a exproprierii, respectiv leu sau euro, recurenţii susţinând că, deşi au solicitat exprimarea valorii despăgubirilor în euro, atât prin motivele de apel, cât şi prin concluziile scrise depuse la instanţa de apel în rejudecare, aceasta nu s-a pronunţat pe acest aspect.

Astfel, în motivele de apei, reclamanţii au menţionat "deşi a apreciat ca justă păstrarea valorii stabilite de către Comisie, prin Hotărârea nr. 4, adică 503.461,17 RON, echivalentul a 120.006 euro, la un curs de 4,1953 RON, instanţa a omis să actualizeze această sumă la valoarea euro reţinută în cuprinsul sentinţei, de 4,46 RON/euro, reţinută la calculul despăgubirilor. Diferenţa de valoare rezultând din devalorizare se impune a fi suportată de către expropriator, suma reală fiind de 535.226,76 RON (120.006 x 4,46)."

Se constată astfel, că instanţa de apel nu a analizat şi nu a răspuns motivat criticilor formulate de părţi prin motivele de apel, reiterate prin concluziile scrise depuse la dosar în al doilea ciclu procesual.

Art. 261 pct. 5 C. proc. civ. reglementează în mod imperativ obligaţia instanţei de judecată de a arăta în cadrul hotărârii, motivele de fapt şi de drept care i-au format convingerea, precum şi motivele pentru care au fost înlăturate cererile părţilor, nerespectarea acestora ducând la nulitatea hotărârii astfel pronunţate, conform art. 105 alin. (2) C. proc. civ. Prin urmare, nemotivarea constituie un viciu de formă care atrage nulitatea hotărârii, cu consecinţa casării acesteia şi trimiterea cauzei spre rejudecare.

Aşa fiind, Înalta Curte constată că instanţa de apel a pronunţat o hotărâre nelegală care, potrivit prevederilor art. 304 pct. 7 C. proc. civ., este supusă casării, întrucât asupra acesteia nu se poate realiza controlul judiciar.

Sub un ultim aspect, se constată caracterul fondat al susţinerii privind greşita obligare la plata onorariilor experţilor, faţă de împrejurarea că în dosarul de apel, vol. II, filele 317-318 se află dovada plăţii acestor onorarii.

Prin urmare, constatând că instanţa de apel a pronunţat o hotărâre cu nerespectarea dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirilor reprezentând prejudiciu pentru terenurile neexpropriate rămase în proprietatea reclamanţilor, precum şi a dispoziţiilor art. 261 pct. 5 C. proc. civ., în ce priveşte moneda în care urmează a fi stabilite aceste despăgubiri, în baza dispoziţiilor art. 312 alin. (1)-(3) cu referire la art. 304 pct. 7 şi 9 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul şi va casa decizia recurată, cu trimiterea cauzei, spre rejudecare, la aceeaşi curte de apel, în vederea refacerii probatoriului sub aspectul care a condus la încălcarea dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, respectiv despăgubirile cuvenite reclamanţilor pentru terenurile neexpropriate, rămase în proprietatea lor.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de reclamanţii A. şi B. împotriva Deciziei nr. 24/A din 16 februarie 2018 a Curţii de Apel Cluj, secţia I civilă.

Casează decizia recurată şi trimite cauza, spre rejudecare, la aceeaşi curte de apel.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 04.10.2018.