Foreign nationals win retrial on ownership claim after secret land-buying mandate deemed lawful.

Act de vânzare-cumpărare. Interdicţie instituită pentru cetăţenii străini de a dobândi terenuri pe teritoriul României anterior aderării la Uniunea Europeană. Contract de mandat fără reprezentare. Neîndeplinirea de către mandatar a obligaţiei de transfer a dreptului de proprietate. Acţiune în pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic. Deosebiri faţă de instituţia simulaţiei prin interpunere de persoane

Cuprins pe materii : Drept civil. Contracte.

Index alfabetic: drept de proprietate

act secret

simulație

interpunere de persoane

contract de vânzare-cumpărare

mandat

C.civ., art. 1175, art. 1017, art. 1022

Constituţia României, art. 44 alin. (2)

Convenţia părţilor din actul secret (anterior încheierii actului public), prin care au stabilit ca pârâta să încheie în numele ei propriu, dar pe seama reclamanţilor, contractul de vânzare-cumpărare vizând terenul aferent construcţiei, urmând a le transfera bunul în viitor, şi anume atunci când legislaţia românească va permite dobândirea terenurilor de pe teritoriul României de către cetăţenii străini, reprezintă un contract de mandat fără reprezentare, în cadrul căruia obligaţia mandatarului de a transfera dreptul de proprietate către mandanţi este afectată de o condiţie suspensivă, în sensul art. 1017 Cod civil.

Cum la data înregistrării acţiunii, condiţia suspensivă care afecta obligaţia pârâtei de transfer al dreptului de proprietate în patrimoniul reclamanţilor era îndeplinită, se consideră retroactiv că actul juridic a fost pur şi simplu, ceea ce implică, printre altele, că reclamanţii

(creditori) pot solicita executarea obligaţiei de către debitor conform celor stipulate în contract.

Prin urmare, având în vedere că, potrivit art. 1541 C.civ., mandatarul trebuie să dea

socoteală mandantului despre îndeplinirea mandatului, în baza acestei obligaţii, mandatarul fiind dator să dea în primire mandantului tot ceea ce i s-a predat în puterea mandatului de la terţi, reclamanţii sunt îndreptăţiţi, în temeiul art. 1073 Cod civil, să obţină executarea în natură a obligaţiei stipulate în sarcina pârâtei conform mandatului, iar, în caz de refuz (neîndeplinirea obligaţiei de transfer a imobilului), pot obţine suplinirea consimţământului acesteia, prin intermediul instanţei, în sensul pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de transfer al dreptului de proprietate.

Simulaţia prin interpunere de persoane reprezintă o formă de simulaţie relativă şi subiectivă, implicând un acord simulatoriu şi existenţa a două acte juridice, cel public, cunoscut, şi altul secret, care nu distruge, în totalitate, efectele actului aparent, ci doar modifică identitatea părţilor care l-au încheiat. Această formă de simulaţie presupune un acord secret la care trebuie să participe toate cele trei persoane, respectiv contractanţii din actul secret şi cei din actul public, un contract secret, în care participă doar două dintre ele, şi un contract public, încheiat între o parte din contractul secret şi o a treia persoană din acordul simulatoriu.

Mandatul fără reprezentare reprezintă un contract în care mandatarul încheie în numele său, dar pe seama mandantului, actul juridic cu terţul, care nu cunoaşte că mandatarul nu lucrează în numele său, calitatea de mandatar rămânând ascunsă atât publicului, cât şi cocontractantului.

Diferenţa majoră care desparte cele două categorii de operaţiuni constă în aceea că, la simulaţia prin interpunere de persoane, la acordul simulatoriu, în mod obligatoriu, participă toţi „actorii” implicaţi în această operaţiune, în timp ce, în cazul mandatului fără reprezentare, cocontractanţii din actul public ai mandatarului sunt străini de actul încheiat între mandant şi mandatar, neparticipând la încheierea acestuia.

De asemenea, în cazul interpunerii de persoane, prin participarea terţului contractant la încheierea acordului simulatoriu, dreptul se transmite direct beneficiarului ocult din actul secret fără să mai treacă prin patrimoniul persoanei interpuse, câtă vreme, în ipoteza contractului de mandat fără reprezentare, interpunerea fiind reală, intermediarul dobândeşte, în patrimoniul său, dreptul de la terţul contractant şi are obligaţia, potrivit contractului de mandat, să îl transmită apoi mandantului, rămas ocult. În această din urmă situţie, în caz de neexecutare a obligaţiilor, disputa judiciară are loc doar între părţile contractului, terţul urmând să fie atras în proces doar dacă există un interes al părţilor contractante sau al altor persoane, care vor să-i opună actul secret, întrucât, în executarea mandatului, mandantul nu are nicio pretenţie faţă de terţii contractanţi ai mandatarului ocult din actul public.

Secția I civilă, decizia nr. 2298 din 7 iunie 2018

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secția a III-a civilă, la 20.10.2014, reclamanţii A., B., C., D., cetăţeni spanioli, reprezentanţi convenţional prin E., au chemat în judecată pe pârâta F., formulând acţiune în constatarea simulației şi în constatarea şi realizarea dreptului lor de proprietate cu privire la cota ideala totală de 95% din terenul aferent construcţiei, situat în București, în suprafață de 559 m.p.

Reclamanţii au solicitat:

- în temeiul art. 1175 din Codul civil de la 1865, să se constate că actul de vânzare-cumpărare autentificat de B.N.P. X. sub nr. x din 7.09.2004 este simulat, în sensul că pârâta F. este doar mandatara fără reprezentare (persoană interpusă) a reclamanţilor, pentru achiziţionarea terenului ce face obiectul contractului, adevăraţii titulari ai cotei ideale totale de 95% din dreptul de proprietate asupra terenului fiind reclamanţii;

- să se constate existența actului secret încheiat între părţi, conform căruia reclamanţii sunt adevăraţii proprietari ai terenului, iar pârâta este obligată a le transfera, în patrimoniu, cota de 95% din dreptul de proprietate asupra acestui bun, prin încheierea unui înscris (remiterea unui titlu) la data la care legislaţia va permite cetățenilor străini să dobândească dreptul de proprietate asupra terenurilor din România; în consecinţă, să se constate existenţa dreptului de proprietate al reclamanţilor cu privire la cota ideală de 95% din teren;

- să se pronunţe o hotărâre judecătoreasca care să țină loc de act autentic pentru reclamanţi cu privire la dreptul de proprietate asupra terenului în cauză, în cotele stabilite în contract cu privire la construcţie.

Prin încheierea din Camera de Consiliu de la 4.11.2014, s-a anulat cererea de chemare în judecată conform art. 200 alin. (3) C.proc.civ.

Pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a V-a civilă, s-a înregistrat la 10.11.2014, sub nr. x/3/2014, o cerere de chemare în judecată, între aceleaşi părţi, cu acelaşi obiect şi aceeaşi cauză.

În acest dosar, pârâta a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepţia lipsei de interes a reclamanţilor în formularea acţiunii, iar, pe fond, a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată.

Reclamanţii au depus răspuns la întâmpinare.

Prin încheierea din 3.04.2015, Tribunalul Bucureşti, Secţia a V-a civilă a înaintat dosarul Secţiei a III-a civile din cadrul aceleiaşi instanţe, în raport de dispoziţiile art. 962 din Regulamentul de ordine interioară al instanţelor judecătorești aprobat prin Hotărârea C.S.M. nr. 387/2005.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a III-a civilă sub nr. dosarului iniţial, x1/3/2014.

Pe parcursul procesului s-a transmis calitatea procesuală activă de la reclamanţii B. şi C. către S.C. G. S.R.L., în baza contractului de vânzare autentificat sub nr. x din 8.05.2015 de B.I.N. Y., aceasta fiind citată în cauză în calitate de reclamantă, alături de reclamanţii iniţiali A. şi D.

Prin sentința civilă nr. 497 din 21.04.2016, Tribunalul București, Secția III-a civilă a respins, ca neîntemeiate, atât excepţia lipsei de interes, invocată de pârâtă, cât şi acțiunea formulată de reclamanții iniţiali, persoane fizice.

În pronunţarea acestei sentinţe, prima instanţă a reţinut că, pe calea unei acţiuni în simulaţie prin interpunere de persoane, reclamanţii tind să-şi constituie un drept de proprietate asupra terenului aferent construcţiei, teren situat în Bucureşti.

Interesul reclamanţilor de a acţiona pe această cale trebuie analizat ca o componentă a temeiniciei pretenţiei deduse judecăţii, de a li se recunoaşte calitatea de proprietari ai terenului, acesta fiind scopul final al acţiunii.

Din probele administrate rezultă că intenţia reclamanţilor, la nivelul anului 2004, a fost de a dobândi pe teritoriul României, în Bucureşti, un imobil, teren şi construcţie, cu toate că, la acel moment, legea română interzicea expres cumpărarea terenurilor de către cetăţenii străini. Potrivit unei practici a momentului, au apelat la serviciile unor intermediari, cum este cazul pârâtei.

Pretind reclamanţii că, în speţă, este vorba despre două acte, unul aparent, respectiv cel prin care pârâta dobândea, în numele său şi pentru sine, imobilul construcţie şi teren aferent (inclusiv curte), şi un act secret, care ar fi reflectat adevărata înţelegere între ei şi pârâtă - neconsemnată sub forma unui înscris, ci doar verbală, în sensul că imobilul se cumpăra, în realitate, de către reclamanţi, prin mandatar - pârâta, pentru a le reveni, în proprietate, atât construcția în cotă de 95%, cât şi terenul în cotă de 95%, 5% revenind pârâtei cu titlu de remuneraţie (comision) pentru serviciile sale.

Terenul, însă, nu aveau dreptul de a-l dobândi, fiind prohibit de lege; or, admiţând ideea că o astfel de înţelegere ar fi existat, aşa cum au încercat a demonstra reclamanţii, nu era una licită, ci făcută cu scopul de a eluda dispoziţiile legii.

Mai mult, legea impunea forma autentică, scrisă, în ceea ce priveşte dobândirea terenurilor de orice fel, în proprietate, aşa încât, orice referire la convenţia secretă verbală nu prezintă relevanţă.

În cazul în care se pretinde o simulaţie, actul secret trebuie să fie el însuși valabil încheiat pentru a putea produce efecte juridice.

Pe de altă parte, acţiunea în simulaţie este mijlocul procedural prin care terţii urmăresc să

înlăture efectele actului aparent care-i prejudiciază, pentru a putea să beneficieze de efectele actului secret; în speţă, însă, reclamanţii nu sunt terţi faţă de acest act, ci chiar cocontractanţi, în accepţiunea lor, atâta vreme cât vorbesc despre o înţelegere între ei şi pârâtă, parte în pretinsul contract aparent.

Reclamanţii se referă la o simulaţie prin interpunere de persoane, caz în care contractul aparent se încheie între anumite persoane, fiind însoţit de un contract secret, concomitent, prin care se precizează că adevăratul beneficiar al contractului este o altă persoană decât cea care apare ca beneficiar în actul public. Ambele acte se încheie între aceleaşi părţi, or, în cazul de faţă, reclamanţii invocă o înţelegere (ca act secret) între ei şi pârâtă, în vreme ce actul pretins aparent este încheiat între aceasta şi terţe persoane, ca vânzători.

Deşi susţin teza simulaţiei, invocă condiţiile unui contract de mandat fără reprezentare, cu toate că ei nu puteau dobândi, în mod valabil, terenul. Simulaţia prin interpunere de persoane nu este un mandat fără reprezentare, acest mijloc procedural ales de reclamanţi având dosar scopul vădit de a valida o operaţiune care, la momentul anului 2004, era contrară legii.

Rezultă că, indiferent de natura relaţiilor dintre părţile din cauza de faţă, reclamanţii insistând asupra relaţiei de prietenie şi încredere faţă de pârâtă, modul în care aceştia au înţeles să acţioneze şi actele încheiate nu sunt de natură a susţine acţiunea în simulaţie.

Pe de altă parte, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare pentru reclamanţi, având ca obiect terenul din litigiu, putea fi îndreptată, cel mult, în contra vânzătorilor care nu şi-ar fi îndeplinit obligaţia asumată în antecontract, iar nu în contra pârâtei care apare în antecontractul de vânzare-cumpărare şi în contractul final, ca şi cumpărător. Oricum, reclamanţii nu sunt îndreptăţiţi a pretinde, nici pe această cale, să li se consfinţească un drept pe care nu-l puteau dobândi în mod valabil.

Prin urmare, acţiunea a fost respinsă ca neîntemeiată.

Împotriva acestei hotărâri a formulat apel reclamanta S.C. G. S.R.L., care și-a declarat calitatea de cesionar al drepturilor litigioase ale tuturor reclamanților din dosarul de fond, în baza contractelor de vânzare nr. x din 08.05.2015 și nr. x din 18.05.2016.

Prin decizia nr. 507 A din 31.05.2017, Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a respins, ca nefondat, apelul formulat de apelanta reclamantă S.C. G. S.R.L. şi a obligat-o pe aceasta la plata, către intimata pârâtă, a sumei de 8.006,50 lei reprezentând onorariu de avocat în apel.

În pronunţarea deciziei, Curtea a reţinut următoarele:

Prioritar analizei, pe fond, a apelului, date fiind limitele învestirii, exclusiv prin apelul declarat de reclamantă, și nu printr-un apel incident, prin care pârâta să tindă la schimbarea hotărârii primei instanțe, instanţa de apel nu a analizat excepția prescripției dreptului material la acțiune pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, în condițiile în care hotărârea fondului nu a fost atacată în privința soluției date acestei excepții, invocate din oficiu de tribunal la termenul de dezbateri din 24.03.2016.

Împrejurarea că, fiind vorba despre o prescripție extinctivă începută anterior datei de 1.10.2011, putea fi invocată de părţile interesate (în speță, de pârâtă) indiferent de stadiul procesual, astfel cum s-a stabilit prin decizia nr. 1/2014 (RIL) a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, nu înseamnă că invocarea sa exclusiv prin întâmpinare permite punerea în discuţie a unor chestiuni intrate, implicit, în autoritatea de lucru judecat.

Apelul este nefondat.

Într-adevăr, astfel cum arată apelanta, acțiunea în simulație poate fi introdusă de orice persoană

interesată, respectiv părțile, succesorii universali ai acestora sau terții, persoana care exercită acțiunea în simulație interesând numai în materie de probațiune. Atunci când este introdusă de părți sau de succesorii universali ai acestora, proba simulației se face conform regulilor de drept comun în materia actelor juridice.

În mod clasic, între părți, proba se face prin înscrisuri, pentru că este de presupus că ele au

avut posibilitatea să-şi procure o probă scrisă, astfel că, pentru combaterea actului aparent, reclamantul trebuie să prezinte un contraînscris întocmit anterior sau concomitent actului fictiv. Aşadar, între părţi, simulaţia nu poate fi dovedită decât printr-un contraînscris care ar modifica actul aparent ce se pretinde a fi simulat.

De la această regulă, doctrina şi jurisprudenţa au consacrat unele excepţii, considerând admisibile proba testimonială şi prezumţiile în următoarele cazuri: când există un început de dovadă scrisă; când părţile au fost în imposibilitate de a-şi preconstitui un înscris și în cazul unei simulaţii ilicite, a unei simulaţii făcute în scopul de a ocoli dispoziţiile legale imperative, de ordine publică [art. 1191 alin. (2) C.civ.].

2. Susținând caracterul simulat al contractului de vânzare-cumpărare în ceea ce privește adevăratul proprietar al cotei de 95% din terenul aferent imobilului din București, reclamanții arată că pârâta a contractat pentru ea numai în limita a 5% din imobil și pentru ei (simulație prin interpunere de persoane) în ceea ce privește cota de 95% din dreptul de proprietate asupra terenului, procedându-se în acest mod, întrucât, la acel moment - septembrie 2004 - cetățenii străini nu puteau cumpăra terenuri în România.

Disputa doctrinară în ceea ce privește posibilitatea ca mandatul fără reprezentare să constituie sau nu caz de simulație, atunci când acordul simulatoriu se încheie numai între mandant și mandatarul ocult, fără știința celeilalte părți a actului public, nu interesează în prezenta cauză, întrucât reclamanții au afirmat, în mod repetat, în cererea introductivă de instanță, că vânzătorii au cunoscut, cel mai târziu, la momentul încheierii actului public faptul că ei sunt adevărații cumpărători ai imobilului și că pârâta este persoană interpusă din cauza interdicției de cumpărare instituită prin art. 44 alin. (2) din Constituția României.

Esențial este scopul afirmat al acestei modalități în care a fost încheiat actul public - eludarea dispozițiilor imperative ale legii fundamentale a României - ceea ce conferă pretinsei simulații un caracter ilicit, sancțiunea fiind aceea a nulității absolute a întregii operații, respectiv atât a actului aparent, cât și a celui secret, în temeiul art. 5 din Codul civil.

În această situație, acțiunea în simulație este dublată de acțiunea în nulitate, consecința constatării

existenței și conținutului simulației fiind aceea a desființării retroactive a ambelor contracte, atât a celui public, cât și a celui secret, ca urmare a încălcării, la momentul perfectării lor, a interdicției cetățenilor străini de a dobândi teren pe teritoriul României, înainte de data aderării României la Uniunea Europeană, când această interdicție a încetat pentru cetățenii Uniunii Europene și apatrizii care au domiciliul pe teritoriul Uniunii Europene.

Altfel spus, odată dovedite intenția de a simula și acordul simulator realizate în scopul fraudării legii, vor înceta nu numai efectele pe care simulația le determină în raporturile dintre părți și în raporturile față de terți (respectiv producerea de efecte de către actul secret între părțile contractante și inopozabilitatea actului secret față de terți), cât și orice efect juridic al contractului public de vânzare-cumpărare, în considerarea faptului că simulația nu este valabilă.

Fiind încheiat pentru înlăturarea unor dispoziții legale imperative, actul simulat va fi lovit de nulitate, ceea ce determină și producerea efectelor specifice sancțiunii nulității, care intervine atunci când nu sunt respectate condițiile de valabilitate la momentul încheierii actului juridic. Dorința de fraudare a legii, avută de părțile contractante la momentul încheierii actului juridic, este sancționată cu nulitatea absolută, fiind considerată o încălcare a limitelor principiului libertății actelor juridice civile, printre care se află și normele imperative civile, de la care nu se poate deroga.

3. Într-o atare ipoteză și pornind de la premisa că mecanismul juridic propus de apelantă pentru prima dată în apel - conversiunea actului juridic nul ca vânzare într-unul valabil, respectiv un antecontract de vânzare-cumpărare a cotei de 95% din teren - nu este condiționat de existența prealabilă a unei hotărâri judecătorești prin care să fi fost anulat actul inițial, Curtea a constatat, ca și instanța de fond, că pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare ar fi posibilă numai în contradictoriu cu vânzătorii din contractul autentificat sub nr. x din 07.09.2004, întrucât, consecință a nulității absolute ce lovește întreaga simulație, imobilul vândut s-ar întoarce în patrimoniul acestora.

Pe de altă parte, operațiunea juridică a conversiunii se bazează pe voința prezumată a părților actului inițial (prezumție legală și relativă conform dispozițiilor art. 1260 alin. (2) din Codul civil 2009 și bazată pe echivalența dintre actul inițial și cel subsecvent în ceea ce privește asigurarea realizării scopurilor urmărite de părți, în cazul contractelor încheiate anterior datei de 1 octombrie 2011, cum este cel în discuție) și, cum prin cererea introductivă de instanță, s-a susținut că vânzătorii au participat la simulație, existența și valabilitatea/nevalabilitatea actului juridic secret, iar, apoi, conversiunea acestuia într-unul valabil nu ar putea fi discutată în absența acestora. Or, vânzătorii nu au fost chemați în judecată și nici prima instanță nu a dispus introducerea lor în cauză, în condițiile art. 78 C.proc.civ.

Dincolo de acest fapt, analizând, în cadrul procesual fixat de reclamanți, ipoteza afirmată prin motivele de apel (punctul 43.III): „manifestarea de voință a părților (reclamanții și pârâta) este favorabilă conversiunii, părțile prevăzând în mod expres în cuprinsul actului secret că reclamanții sunt proprietarii a 95% din teren și că remiterea titlului de la pârâtă urma să aibă loc la momentul abrogării incapacității temporare a străinilor de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor”, Curtea a reținut că actul inițial este lovit de o cauză de nulitate absolută, care exclude conversiunea, întrucât se susține că intenția de a simula și acordul simulator au fost realizate în scopul fraudării legii.

Întrucât conversiunea presupune echivalența dintre actul inițial și cel subsecvent în privința posibilității de realizare a scopurilor urmărite de părți, aceste scopuri se vor regăsi și în domeniul cauzei mediate a actului subsecvent. Ca atare, scopul ilicit al actului inițial este preluat de actul subsecvent, care nu ar putea fi valabil.

4. Singura înțelegere valabilă ar fi fost aceea ca pârâta, devenită, în mod real, proprietar al întregului teren, să transmită reclamanților, cumpărători ai cotei de 95% din construcție, cota de 95% din dreptul de proprietate asupra terenului la momentul abrogării incapacității temporare a străinilor de a cumpăra terenuri în România.

O astfel de promisiune nu era necesar a fi simulată, putea fi încheiată cu sau fără cunoștința vânzătorilor din contractul nr. x din 07.09.2004 și nu presupunea, în mod necesar, încheierea unui contract de vânzare-cumpărare între reclamanți și pârâtă, cu atât mai mult cu cât, fapt necontestat, reclamanții au fost aceia care au plătit întregul preț.

De altfel, în cererea introductivă de instanță nici nu se vorbește despre vreo promisiune de revânzare, ci numai de „transferul dreptului de proprietate”, de „dreptul reclamanților de a solicita remiterea titlului de proprietate asupra terenului” ori despre înțelegerea ca „la data la care legislația va deveni permisivă, părțile vor transpune realitatea de fapt în realitate de drept, în sensul că pârâta va transfera dreptul de proprietate asupra terenului (remițând titlul) în patrimoniul reclamanților”.

În acest context s-a solicitat „pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic pentru teren, solicitarea de pronunțare a unei hotărâri „care să țină loc de contract de vânzare” fiind formulată pentru prima dată în apel.

Întreaga construcție juridică dedusă judecății în fața primei instanțe se întemeiază pe existența simulației prin interpunere de persoane, reclamanții susținând că sunt adevărații beneficiari ai actului public și solicitând instanței „să constate existența dreptului de proprietate al Reclamanților cu privire la cota totală ideală de 95% din dreptul de proprietate asupra Terenului și, în consecință, să pronunțe o hotărâre judecătorească care să țină loc de act autentic pentru teren”, acesta fiind practic efectul admiterii acțiunii în simulație în situația în care pretinsul contract secret, ce nu este consemnat într-un înscris, ar fi avut caracter licit.

În apel, reclamanta G. S.R.L., cumpărător al drepturilor a doi dinte reclamanții inițiali (B., C.) a invocat un „mecanism juridic” prin care a modificat cauza cererii de chemare în judecată, solicitând pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare prin mecanismul conversiunii actului juridic civil. De această dată, constatarea caracterului simulat al contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 07.09.2004 (cauza cererii introductive de instanţă), urmată de constatarea nulității acordului simulatoriu pentru fraudă la lege, este propusă ca prim element al raționamentului ce ar fi urmat să conducă la pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.

Apelanta susține că, prin motivele de apel, nu a făcut decât să dezvolte argumentele de fapt și de drept invocate prin cererea introductivă de instanță, dat fiind modul în care instanța de fond a motivat respingerea acțiunii, însă, în opinia Curții, o astfel de dezvoltare nu poate fi considerată drept explicitare a pretențiilor „care au fost cuprinse implicit în cererile sau apărările adresate primei instanțe”, în accepțiunea art. 478 alin. (4) C.proc.civ.

5. Pornind, însă, de la premisa că apelul respectă limitele impuse de art. 478 C.proc.civ. și că cererea de chemare în judecată ar fi cuprins o solicitare implicită de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, în baza unui antecontract valabil pe care pârâta refuză să îl respecte, Curtea a constatat că, din construcția juridică propusă de apelantă, lipsește unul dintre elementele contractului de vânzare-cumpărare, și anume prețul acestei a doua vânzări, întrucât se afirmă că procentul de 5% ar fi reprezentat prețul intermedierii.

Pentru a se putea pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare este necesar ca antecontractul să cuprindă toatele elementele vânzării, unul dintre acestea fiind prețul care, potrivit art. 1303 C.civ., trebuie să fie „serios și determinat de părți”.

Or, nici în cererea introductivă de instanță și nici în motivele de apel nu se face referire la un alt preț al terenului decât acela plătit vânzătorilor din contractul autentificat sub nr. x din 07.09.2004, iar prețul intermedierii încheierii unui contract nu se confundă cu prețul obiectului material al acelui contract.

Despre un posibil preț s-a vorbit numai în întâmpinarea formulată de pârâtă și în declarațiile de martori, dar este vorba despre suma de 50.000 euro pe care ar fi oferit-o reclamantul A. „pentru a nu se ajunge la proces” (declarație martor H.) sau „urmare a refuzului (pârâtei n.n.) de a-i transmite gratuit terenul” (declarație martor I.), sumă pe care intimata pârâtă a refuzat-o.

Prin urmare, chiar martorii audiați la solicitarea reclamanților infirmă existența unui antecontract de vânzare-cumpărare, afirmațiile acestora venind să susțină, mai degrabă, varianta subsidiară propusă de apelantă, aceea a mandatului fără reprezentare, care, odată dovedit și sub condiția valabilității actului juridic intermediat, ar fi putut justifica pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să substituie consimțământul mandatarului în cazul în care acesta ar fi refuzat să încheie cu mandantul actul de transmitere a imobilului în formă autentică, astfel cum se arată la punctul 116 din notele scrise depuse de apelantă.

Însă, probatoriul administrat în cauză nu a dovedit nici existența unei alte înțelegeri decât aceea care rezultă din actele autentice ce au fost perfectate în anul 2004 cu privire la imobilul în litigiu și nici imposibilitatea morală a preconstituirii unui înscris care să o consemneze (necesar a fi probată în ipoteza unei simulații licite).

Curtea a apreciat că nici din înscrisurile depuse de părți și nici din declarațiile martorilor nu a rezultat că, între reclamanți și pârâtă, s-ar fi stabilit relații atât de apropiate încât să fi existat un impediment moral în a consemna, în scris, înțelegerea pe care ei o afirmă. De altfel, conform susținerilor reclamanților și ale martorilor propuși de aceștia, relațiile pretins apropiate ar fi existat între reclamanți și fostul soț al intimatei pârâte (în prezent decedat), prin intermediul căruia au cunoscut-o, iar martora I. a declarat și că, pe lângă relația de prietenie cu soțul pârâtei, ceea ce i-a împiedicat pe reclamanți să încheie un înscris în care să se consemneze o altă situație juridică decât aceea din actul public sau o promisiune viitoare a fost faptul că sunt „prietenoși și ușor inocenți”.

Această afirmație contrazice, însă, susținerile de la punctul 17 din cererea de chemare în judecată, unde se arată că „Părțile au optat pentru neconsfințirea actului secret într-un act scris din considerentul legalității înțelegerii, având în vedere că la acel moment o instanță putea califica înțelegerea ca reprezentând o fraudă la lege, anulând astfel actul secret.”, ipoteza fiind aceea a simulației ilicite, ce poate fi dovedită prin orice mijloc de probă, dar care este sancționată cu nulitatea absolută, astfel că, dacă ar fi existat, nu putea fi consfințită printr-o hotărâre

judecătorească, soluția de respingere a acțiunii fiind temeinică și legală.

Cât privește existența acestei înțelegeri, contestată de pârâtă, Curtea a reținut că singurul martor care susține că a asistat la unele dintre discuțiile purtate între părți în legătură cu achiziționarea imobilului este H., însă, din declarația acestuia, nu rezultă cu certitudine condițiile în care s-a convenit achiziționarea imobilului. Și acest martor, ca și martora I., audiată în apel, au arătat că exista o practică constantă în ceea ce privește achiziționarea, de către pârâtă, a unor imobile atât pentru reclamanți, cât și pentru alți cetățeni spanioli, și, de fiecare dată, dreptul de proprietate asupra terenului a fost transferat către proprietarii construcției, fie prin perfectarea unor așa zise contracte de vânzare-cumpărare în care se menționa că prețul vânzării a fost achitat pârâtei vânzătoare încă de la momentul perfectării actului inițial (încheiat sub incidența interdicției impuse de art. 44 din Constituția României), fie prin dublarea actului public de o procură prin care pârâta mandata cumpărătorii construcției să vândă terenul, conturându-se prezumția că, și în privința terenului în discuție, a existat aceeași înțelegere.

Înscrisurile doveditoare ale acestor tranzacții se regăsesc la dosarul de apel și, din cercetarea lor, se constată că, în toate cazurile, a fost vorba despre suprafețe mici de teren, aferente unor apartamente din blocuri de locuințe, pârâta nedobândind vreun drept asupra construcției.

Or, nu aceeași este situația în privința imobilului din București, construcția, cumpărată în cote diferite de drept (42,5%, 33,5%, 12%, 5% și 5%) de către pârâtă și reclamanți, fiind monument istoric, valoarea imobilului fiind dată de construcție și nu de terenul ocupat aproape în totalitate, aspect relevat și de modalitatea în care a fost stabilit prețul - 633.000 euro construcția și 67.000 euro terenul. În aceste condiții, nu apare deloc absurd ca înțelegerea reală a cumpărătorilor să fi fost aceea consemnată în actul public, cu atât mai mult dacă intenția intimatei a fost, astfel cum se arată în întâmpinarea la apel, să restaureze imobilul și apoi să îl revândă, împreună cu reclamanții.

Pe de altă parte, nu s-ar putea reține că actuala situație juridică ar fi absurdă pentru reclamanți, care s-ar afla „sub amenințarea desființării superficiei și accesiunii”, întrucât dreptul de superficie s-a constituit pe întreaga durată a existenței construcției, și nici pentru pârâtă, care și-a asumat dobândirea dreptului de proprietate în aceste condiții, și, conform susținerilor necontestate ale acesteia, s-a comportat ca un adevărat proprietar, plătind taxele și impozitele aferente.

În consecință, în temeiul art. 480 alin.(1) C.proc.civ., apelul a fost respins ca nefondat și, în conformitate cu prevederile art. 453 alin. (1) din acelaşi cod, Curtea a obligat-o pe apelanta reclamantă la plata sumei de 8.006,50 lei cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat în apel.

Împotriva acestei hotărâri a formulat recurs reclamanta S.C. G. S.R.L., criticând-o pentru următoarele motive:

I. Decizia a fost pronunţată cu încălcarea regulilor de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii, instanţa de apel nerespectând prevederile art. 478 alin. (3) C.proc.civ., întrucât a considerat că apelantul şi-a modificat, în apel, cauza cererii de chemare în judecată - art. 488 alin. (1) pct. 5 C.proc.civ.

Prin decizia civilă atacată, instanţa de apel a stabilit că apelantul G. şi-ar fi modificat cauza cererii de chemare în judecată, reţinând că dezvoltarea argumentelor în apel nu poate fi considerată drept o explicitare a pretenţiilor care au fost cuprinse, implicit, în cererile sau apărările adresate primei instanţe.

O asemenea decizie este nelegală, întrucât restrânge, în mod nepermis, dreptul apelantului de a critica hotărârea instanţei de fond. Apelul nu trebuie să reprezinte o reluare a argumentelor dezvoltate în faţa instanţei de fond, regulile de procedură admiţând invocarea de noi argumente în apel, cu păstrarea cauzei cererii de chemare în judecată.

Or, prin acţiunea introductivă de instanţă, reclamanţii au dedus judecăţii chestiunea pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic pentru reclamanţi cu privire la dreptul de proprietate asupra terenului în cauză. Faptul că, prin cererea de chemare în judecată, s-a solicitat pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de „act autentic”, iar nu pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de „contract de vânzare”, aşa cum s-a solicitat prin apel, reprezintă doar o chestiune de semantică, care nu are nicio incidenţă în ceea ce priveşte soluţionarea justă a cauzei, contractul de vânzare fiind un act juridic.

Astfel, prin apelul astfel formulat nu s-a modificat cauza cererii de chemare în judecată, dezvoltarea argumentelor în apel fiind făcută în considerarea acestui capăt de cerere cu care reclamanţii au învestit instanţa de fond.

Mecanismul juridic propus în apel nu poate să reprezinte o modificare a cauzei cererii de chemare în judecată, întrucât reclamanţii apelanţi nu şi-au modificat pretenţiile şi nici nu au cerut instanţei de apel să pronunţe o hotărâre prin care să constate alte elemente de drept decât cele invocate prin cererea de chemare în judecată.

Mecanismul juridic propus în apel reprezintă doar o explicitare a pretenţiilor deduse judecăţii instanţei de fond, nefiind astfel dezvoltat în faţa instanţei de fond determinat de caracterul său necesar în raport cu capetele de cerere cu care a fost învestită.

În concluzie, reţinând că apelantul a modificat cauza cererii de chemare în judecată, instanţa de apel a pronunţat o hotărârea nelegală, cu încălcarea prevederilor art. 478 alin. (3) C.proc.civ.

II. Decizia civilă nr. 507 A/2017 a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a normelor de drept material, respectiv a prevederilor art. 5, art. 1175 şi art. 1306 din Codul civil 1864, a principiilor simulaţiei, a principiilor conversiunii actului juridic civil şi a principiilor în materia pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare - art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ.

1. În mod nelegal, instanţa de apel a reţinut că simulaţia intervenită în cauză are caracter ilicit.

Prin hotărârea judecătorească astfel pronunţată, instanţa de apel a reţinut că, în speţă, ar fi incidentă sancţiunea nulităţii absolute a întregii operaţii, respectiv a actului aparent, cât şi a celui secret.

Or, o astfel de soluţie este contrară prevederilor art. 1175 din Codul civil 1864, care nu sancţionează cu nulitatea actul simulat, sancţiunea în astfel de situaţii, consacrată jurisprudenţial şi doctrinar, fiind aceea a inopozabilităţii actului secret faţă de terţi.

Argumentul instanţei de apel în sensul că, prin simulaţie, s-ar încălca prevederile art. 5 din Codul civil nu poate fi reţinut, întrucât obligaţia asumată de pârâtă de a transmite dreptul de proprietate asupra cotei de 95% din terenul în litigiu nu este nelegală, legea interzicând doar încheierea unor acte translative de proprietate cu persoanele care nu au cetăţenia română, nu şi asumarea de obligaţii de a transmite în viitor aceste drepturi către persoane străine.

Printr-o serie de contracte încheiate în anul 2004, unele publice - antecontractul de vânzare nr. x din 18.08.2004 şi contractul de vânzare nr. x din 07.09.2004, altele secrete - convenţia încheiată între reclamanţi şi pârâtă, s-a constituit o configuraţie complexă de drepturi şi obligaţii în legătură cu imobilul, teren şi construcţie, situat în Bucureşti.

Astfel, în anul 2004, înainte de a fi încheiate actele publice, între reclamanţi şi pârâtă a fost încheiată o înţelegere secretă, care urma să fie pusă în aplicare în trei etape, după cum urmează: (1) încheierea antecontractului de vânzare nr. x din 18.08.2004, (2) încheierea contactului de vânzare nr. x din 07.09.2004 şi (3) transmiterea dreptului de proprietate asupra cotei de 95% din teren în patrimoniul reclamanţilor, atunci când urma să fie abrogată incapacitatea temporară de a cumpăra, instituită pentru străini.

Instanţa, în mod nelegal, a reţinut că ambele acte juridice (atât actul aparent, cât şi actul

secret) sunt parte a unei operaţiuni nelegale, întrucât vânzătorii au cunoscut, cel mai târziu, la momentul încheierii actului public faptul că reclamanţii sunt adevăraţii proprietari. Aşa cum s-a arătat prin cererea de chemare în judecată, vânzătorii au cunoscut că dreptul de proprietate asupra terenului urma să revină reclamanţilor atunci când legea va permite, însă, acest fapt nu înseamnă că vânzătorii au fost parte la simulaţie, pentru a-i conferi, astfel, caracter nelegal. Vânzătorii nu şi-au dat consimţământul la un acord simulatoriu, ci au încheiat doar antecontractul şi contractul de vânzare, acte notariale publice.

Înţelegerea secretă, deci, actul juridic secret, a fost încheiată doar între reclamanţi şi pârâtă, vânzătorii, având doar cunoştinţă de aceasta, dar neparticipând la încheierea sa, nu şi-au dat consimţământul în legătură cu încheierea actului secret şi nu sunt parte la acesta. Simplul fapt că o persoană are cunoştinţă despre încheierea unui act juridic nu înseamnă că este parte la acesta.

Identitatea dintre părţile actului public şi cele ale actului secret nu reprezintă o condiţie pentru existenţa simulaţiei.

Aşa cum s-a arătat în doctrina de specialitate, nu este necesară nici identitatea dintre părţile actului aparent şi cele ale actului real şi nici participarea tuturor subiectelor de drept din actul public la acordul simulatoriu. Identitatea de părţi sau participarea tuturor protagoniştilor actului public la acordul simulatoriu constituie caracteristici care sunt de natura, iar nu de esenţa simulaţiei.

Astfel, întregul raţionament al instanţei referitor la nulitatea simulaţiei este întemeiat pe o premisă greşită, şi anume că vânzătorii sunt parte la acordul simulatoriu, ceea ce nu este real.

Având în vedere acest aspect, rezultă că simulaţia nu este ilicită, întrucât nu s-a urmărit eludarea normelor legale speciale referitoare la incapacitatea străinilor de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, ci s-a creat un mecanism prin care cumpărătoarea pârâtă şi-a asumat, în mod valabil, obligaţia de a transmite către reclamanţi dreptul de proprietate asupra cotei de 95% din teren, atunci când legea va permite acest lucru.

În concluzie, instanţa de apel a aplicat, în mod nelegal, art. 5 din Codul civil 1864, potrivit căruia: „Nu se poate deroga prin convenţii sau dispoziţii particulare, la legile care interesează ordinea publică şi bunele moravuri”.

Aplicarea nelegală a acestor prevederi rezultă din faptul că instanţa de apel a reţinut incidenţa lor într-o situaţie în care premisa textului, respectiv încălcarea unor legi care interesează ordinea publică şi bunele moravuri, nu este îndeplinită, întrucât vânzătorii şi pârâta cumpărătoare nu s-au înţeles în sensul eludării legilor referitoare la capacitatea străinilor de a dobândi terenuri ci, în mod legal, pârâta şi-a asumat, faţă de reclamanţi, obligaţia mai sus menţionată.

Or, ţinând cont şi de aplicarea principiului conversiunii actelor juridice, nu există nici o incapacitate în ceea ce priveşte încheierea unui contract netranslativ de proprietate.

În ceea ce priveşte incapacitatea temporară a reclamanţilor de a încheia actul secret-antecontractul, conform art. 1306 Cod civil 1864, legea aplicabilă în speţă, „Pot cumpăra şi vinde toţi cărora nu le este oprit prin lege”. Aşadar, regula este capacitatea, iar incapacitatea este excepţia. De aceea, cazurile de incapacitate sunt expres şi limitativ prevăzute de lege şi sunt de strictă interpretare.

În materia dobândirii dreptului de proprietate de către străini asupra terenurilor, prevederile constituţionale postdecembriste au cunoscut o evoluţie conformă cu angajamentele Românei rezultate din aderarea la Uniunea Europeană.

Potrivit art. 41 alin. (2) din Constituţia României din 1991 (nemodificată în 2003), „Cetăţenii străini şi apatrizii nu pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor”. Astfel, potrivit Constituţiei din 1991, incapacitatea străinilor era nelimitată în timp.

Potrivit art. 44 alin. (2) din Constituţia României din 2003, „Cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire legală”. Prin urmare, incapacitatea străinilor a devenit una temporară.

Astfel, ulterior modificărilor constituţionale din anul 2003, modificări necesare în procesul de aderare la Uniunea Europeană, incapacitatea străinilor a devenit una temporară astfel încât, având în vedere perspectivele de aderare la Uniunea Europeană, străinii au creat mecanisme juridice prin care au achiziţionat terenuri în România.

Având în vedere că incapacitatea era una temporară, puteau să fie încheiate, în mod valabil,

acte juridice din care să se nască dreptul străinilor de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, atunci când interdicţia urma să fie ridicată (1 ianuarie 2012).

Incapacitatea temporară instituită de art. 44 alin. (2) din Constituţia României este referitoare doar la dobândirea dreptului de proprietate, adică, doar la încheierea unui contract de vânzare translativ de proprietate şi nu se aplică în cazul actelor netranslative, care dau naştere unor drepturi de creanţă, cum este cazul antecontractului de vânzare.

În acest sens sunt şi prevederile Legii nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, precum şi de către persoanele juridice străine, care au în vedere, exclusiv, dobândirea dreptului de proprietate prin acte între vii, adică prin contracte de vânzare.

Din dispoziţiile acestei legi rezultă că nu este instituită nicio incapacitate în ceea ce priveşte încheierea de acte juridice netranslative de proprietate, cum este cazul antecontractului de vânzare încheiat între reclamanţi şi pârâtă.

Asumarea unei obligaţii civile, în temeiul principiului conversiunii actelor juridice, a unei obligaţii personale de a transmite către reclamanţi dreptul de proprietate asupra cotei de 95% din teren, atunci când legea va permite acest lucru, nu reprezintă o încălcare a unor prevederi legale speciale, care instituie anumite incapacităţi de a primi (astfel, nu sunt instituite incapacităţi obligaţionale personale, care nu implică transferul dreptului de proprietate asupra terenurilor), derogatorii de la regula plenitudinii capacităţii civile.

Pentru aceste motive, sunt nelegale şi argumentele instanţei de apel în sensul că pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare - cumpărare ar putea fi posibilă numai în contradictoriu cu vânzătorii din contractul autentificat sub nr. x din 07.09.2004, întrucât premisa instanţei este eronată, vânzătorii nefiind parte la simulaţie, neasumându-şi obligaţii faţă de reclamanţi.

În consecinţă, nu este necesar ca vânzătorii să fi fost parte în prezentul litigiu, întrucât au fost terţi la înţelegerea dintre reclamanţi şi pârâtă referitoare la obligaţia asumată de aceasta de a transmite către reclamanţi dreptul de proprietate asupra cotei de 95% din teren, atunci când legea va permite acest lucru.

Totodată, ipoteza instanţei de apel în sensul că imobilul s-ar întoarce în patrimoniul vânzătorilor este nelegală întrucât nu există niciun argument în sensul desfiinţării unui contract de vânzare-cumpărare valabil încheiat între vânzători şi cumpărătoarea pârâtă. Faptul că vânzătorii ştiau despre mecanismul juridic încheiat între cumpărătoarea pârâtă şi reclamanţi nu reprezintă o cauză de nulitate a contractului de vânzare-cumpărare a terenului.

2. În mod nelegal, instanţa de apel a reţinut că, în cauză, nu sunt îndeplinite condiţiile pentru conversiunea actului juridic.

Prin hotărârea judecătorească astfel pronunţată, instanţa de apel a reţinut că, în cauză, nu poate fi aplicată instituţia conversiunii actelor juridice, întrucât: (i) conversiunea ar trebui să fie discutată în contradictoriu cu vânzătorii din contractul nr. x din 07.09.2004, care nu au fost introduşi în cauză, şi (ii) actul iniţial este lovit de o cauză de nulitate absolută care exclude conversiunea.

Ambele argumente ale instanţei de apel pleacă de la ipoteza greşită că vânzătorii din contractul nr. x din 07.09.2004 sunt parte la simulaţie, ceea ce ar atrage nulitatea operaţiunii juridice, fiind incidente prevederile art. 5 din Codul civil 1864.

Or, vânzătorii din contractul nr. x din 07.09.2004 nu sunt parte la simulaţie, doar aveau cunoştinţă despre faptul că adevăraţii proprietari ai cotei de 95% din teren erau reclamanţii, în condiţiile pe care legea le va reglementa odată cu intrarea României în Uniunea Europeană. Astfel,

raţionamentul instanţie de apel nu poate fi reţinut, întrucât premisa sa este greşită.

Prin urmare, vânzătorii din contractul nr. x din 07.09.2004 nu trebuiau să fie introduşi în cauză, întrucât nu se pune problema conversiunii actului juridic public, respectiv a contractului nr. x din 07.09.2004, ci doar a actului juridic secret, încheiat între reclamanţi, pe de o parte, şi pârâtă, pe de altă parte.

De asemenea, întrucât, în cauză, nu se pune problema conversiunii contractului nr. x din 07.09.2004, ci a actului secret încheiat între reclamanţi şi pârâta, considerentul instanţei de fond referitor la sancţiunea nulităţii absolute a actului iniţial (contractul nr. x din 07.09.2004) nu poate fi reţinută, fiind străină de prezenta cauză.

În legătură cu cel de-al doilea act juridic, cel secret, încheiat între reclamanţi şi pârâtă, indiferent de calificarea juridică a acestuia - simulaţie sau mandat fără reprezentare - sunt îndeplinite toate condiţiile pentru conversiune.

Prin conversiunea actului juridic se înţelege considerarea manifestării de voinţă în sensul în care reprezintă un act juridic valabil, iar nu numai în sensul în care reprezintă un act juridic lovit de nulitate. În alte cuvinte, în cazul conversiunii, manifestarea de voinţă este calificată ca echivalentă unui anumit act juridic, chiar dacă nu este valabilă ca alt act juridic.

În cauză, sunt îndeplinite toate condiţiile pentru a opera conversiunea actului secret, astfel încât acesta să fie considerat ca antecontract de vânzare:

- există un element de diferenţă între actul juridic nul (actul juridic pentru care a fost emisă manifestarea de voinţă) şi actul juridic ce urmează a fi considerat valabil.

Un prim element de diferenţă priveşte natura şi conţinutul celor două acte juridice - primul act este un contract de vânzare, act translativ de proprietate, care creează drepturi reale, iar cel de-al doilea este un antecontract de vânzare, act netranslativ de proprietate, care dă naştere doar la drepturi de creanţă reciproce.

Un al doilea element de diferenţă priveşte forma celor două acte – primul, fiind un contract de vânzare care are ca obiect terenuri, forma autentică este necesară, iar, pentru valabila încheiere a antecontractului de vânzare, nu este necesară o anumită formă, fiind, pe deplin, aplicabil principiul consensualismului.

- actul juridic ce urmează a fi socotit valabil (antecontractul de vânzare) îndeplineşte toate condiţiile de validitate, iar acestea se regăsesc în chiar cuprinsul actului secret încheiat între părţi - contractul de vânzare având ca obiect 95% din dreptul de proprietate asupra terenului.

Astfel, actul secret prevede părţile, consimţământul acestora la încheierea actului translativ de proprietate, la momentul abrogării incapacităţii temporare a străinilor de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, obiectul (95% din teren) şi preţul (deja plătit de către reclamanţi).

- manifestarea de voinţă a părţilor (reclamanţii şi pârâta) este favorabilă conversiunii, părţile prevăzând, în mod expres, în cuprinsul actului secret, că reclamanţii sunt proprietarii a 95% din teren şi că remiterea titlului de la pârâtă urma să aibă loc la momentul abrogării incapacităţii temporare a străinilor de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor.

În doctrina juridică, cazul contractului translativ de proprietate nul, dar care valorează antecontract de vânzare, este exemplul clasic de conversiune a unui act juridic.

În concluzie, actul secret încheiat între reclamanţi şi pârâtă are natura juridică a unui antecontract de

vânzare şi are ca obiect obligaţia pârâtei de a transfera cota de 95% din dreptul de proprietate asupra terenului în patrimoniul reclamanţilor la momentul abrogării incapacităţii temporare a străinilor de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor.

Pentru aceste motive, rezultă că instanţa de apel a reţinut, în mod nelegal, că, în cauză, nu este incident principiul conversiunii actului juridic, hotărârea fiind pronunţată cu încălcarea regulilor de drept material referitoare la conversiune, aşa cum au fost dezvoltate de practica instanţelor de judecată şi de doctrina de specialitate.

3. În mod nelegal, instanţa de apel a reţinut că, în cauză, nu sunt îndeplinite condiţiile pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare, lipsind preţul

vânzării.

Considerentele instanţei de apel sunt nelegale, întrucât nu ţin cont de faptul că, în cauză, sunt îndeplinite toate condiţiile cerute pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare.

Aşa cum a reţinut Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, prin decizia nr. 23/2017 pronunţată în

Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, „114. în ceea ce priveşte condiţiile esenţiale şi de fond, promisiunea de vânzare, fiind ea însăşi un contract, trebuie să îndeplinească condiţiile de validitate aplicabile contractelor în general [art. 1.179 alin. (1) din Codul civil - capacitatea de a contracta, consimţământul valabil exprimat, un obiect determinat şi licit, o cauză licită şi morală]. Fiind o proiecţie a unui contract de vânzare viitor, promisiunea sinalagmatică de vânzare trebuie să îndeplinească şi condiţiile de validitate specifice acestui contract (de exemplu, consimţământul valabil exprimat să vizeze transmiterea, respectiv dobândirea, în viitor, a dreptului de proprietate asupra unui bun imobil, acordul de voinţă al părţilor să privească elementele esenţiale ale contractului prefigurat, şi anume lucrul vândut şi preţul).”

Deşi această decizie a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie a fost pronunţată prin raportare la prevederile noului Cod civil, totuşi, întreaga construcţie juridică astfel realizată de către instanţa de casaţie reprezintă chintesenţa unei practici judiciare unanime a instanţelor de judecată, anterioară încheierii contractelor relevante în prezenta cauză (în anul 2004), precum şi a unor argumente doctrinare în materie.

Or, toate aceste condiţii, inclusiv condiţia privitoare la preţ, sunt îndeplinite în prezenta cauză.

Astfel, în ceea ce priveşte preţul obligaţiei asumate de pârâtă de a transmite către reclamanţi dreptul de proprietate asupra cotei de 95% din teren, atunci când legea va permite acest lucru, în primul rând, reclamanţii au plătit preţul pentru întregul imobil (teren şi construcţie).

Faptul plăţii întregului preţ pentru imobil (teren şi construcţie) de către reclamanţi este necontestat în prezenta cauză şi reprezintă un element foarte important în aprecierea intenţiei părţilor la actul secret.

Este de necontestat că, în mod normal, persoana care plăteşte preţul aferent unei vânzări intenţionează să devină proprietarului bunului astfel cumpărat, iar, în cazul unui teren afectat de o construcţie, intenţia normală a celui care plăteşte preţul este aceea de a deveni proprietar atât asupra terenului, cât şi asupra construcţiei.

În cazul dedus judecăţii, voinţa părţilor actului secret a fost aceea ca reclamanţii să deţină în proprietate 95% din imobil (construcţie şi teren - atunci când urma să se abroge incapacitatea străinilor de a dobândi terenuri), iar pârâta 5%, cu titlu de comision pentru serviciile astfel întreprinse.

Deşi, în dosarul cauzei au fost depuse dovezi şi există recunoaşteri în senul plăţii preţului de către reclamanţi, instanţa de apel nu a analizat aceste înscrisuri, analizând elementul preţ al înţelegerii dintre reclamanţi şi pârâtă ca şi cum ar fi un element separat, distinct, al complexului contractual, fără să ţină seama de faptul că pârâta a fost plătită de către reclamanţi cu o valoare mult mai mare decât preţul de piaţă al terenului, având în vedere că acesta nu poate fi valorificat, fiind afectat de o servitute instituită prin interdicţia dărâmării construcţiei monument istoric, edificată pe acest teren.

În al doilea rând, la pct. 11 din întâmpinarea depusă la dosarul cauzei în instanţa de fond, reclamanta arată că valoarea comisionului (inclusiv pretinsele cheltuieli) pe care l-ar fi pretins reclamanţilor, în lipsa înţelegerii referitoare la dobândirea a 5% din imobil (teren şi construcţie), ar fi fost de 70.000 euro.

Aşa cum rezultă din înscrisurile administrate în faţa instanţei de fond, preţul de vânzare al imobilului a fost de 700.000 euro, defalcat astfel: 635.000 euro pentru construcţie şi 65.000 euro pentru teren.

Având în vedere aceste coordonate, dacă s-ar reţine teza pârâtei (în sensul că intenţia părţilor a fost în sensul ca pârâta să deţină 5% din clădiri şi 100% din teren) ar rezulta că comisionul acesteia ar fi fost de aprox. 100.000 euro [(5/100 * 635.000) + 65.000], sumă exorbitant de mare raportat la serviciile prestate de către pârâtă.

Evident că această sumă de 100.000 euro cu titlu de comision reprezintă doar o cuantificare minimă, având în vedere previziunile evoluţiei pieţei imobiliare în Bucureşti, în sensul că era un fapt necontestat că preţurile urmau să crească în contextul aderării României la Uniunea Europeană, astfel încât valoarea comisionului în forma pretinsă de către pârâtă în prezentul litigiu era mult mai mare decât exorbitanta sumă de 100.000 euro.

Astfel, este evident că o parte din comisionul astfel achitat de către reclamanţi pârâtei include şi preţul viitorului contract de vânzare dintre pârâtă şi reclamanţi privitor la cota de 95% asupra terenului. Ca atare, preţul vânzării cotei de 95% din dreptul de proprietate asupra terenului nu numai că este serios, dar a fost şi plătit anticipat de către reclamanţi pârâtei încă din anul 2004, cu prilejul perfectării întregului mecanism juridic care a prilejuit pârâtei să dobândească dreptul de proprietate asupra cotei de 5% dintr-un imobil situat în centrul Bucureştiului.

Această cotă de 5% din imobil nu poate să fie considerată drept preţul total al serviciilor prestate de către pârâtă către reclamanţi, ci include şi preţul aferent transferului dreptului de proprietate asupra cotei de 95% de la pârâtă la reclamanţi, având în vedere că 5% din valoarea clădirii este preţuită în condiţii similare cu preţul terenului.

Mai mult, pentru determinarea cuantumului comisionului, instanţa ar fi trebuit să aibă în vedere şi prevederile legale care reglementează contractul de intermediere şi preţul acestuia.

Astfel, la data încheierii tranzacţiei, contractul de intermediere era un contract nenumit, reglementat de Legea nr. 509 din 12 iulie 2002 privind agenţii comerciali permanenţi, care statua, în art. 11, că „Remuneraţia agentului constă fie într-o sumă fixă, fie într-un comision, fie, în parte, o sumă fixă şi, în parte, un comision, potrivit acordului părţilor”, iar, „în lipsa unor prevederi legale sau a unor stipulaţii derogatorii, agentul are dreptul de a primi o remuneraţie în conformitate cu uzanţele comerciale ale zonei şi sectorului de piaţă în care acesta operează. În absenţa unor asemenea uzanţe, agentul este îndreptăţit să primească o remuneraţie corespunzătoare, ţinând seama de toate aspectele caracteristice operaţiunilor efectuate”.

Or, în piaţa imobiliară, este cunoscut faptul că cuantumul comisionului pentru intermediere este în procent de 3% din valoarea tranzacţiei, mai mic decât procentul de 5% la care s-au înţeles părţile din prezentul litigiu. Raportat la aceste aspecte, este evident că valoarea comisionului de 5% era îndestulătoare şi nu se justifica acordarea unui comision constând în 100% din teren + 5% din clădire.

Prin urmare, un comision de 15% din valoarea tranzacţiei excede cu mult comisionul unui intermediar raportat la preţul pieţei (criteriu obiectiv conform prevederilor art. 11 din Legea nr. 509/2002), precum şi raportat la caracteristicile operaţiunilor efectuate: identificarea unui imobil de vânzare, de interes pentru client şi intermedierea respectivei tranzacţii.

Având în vedere faptul că reclamanţii i-au dat pârâtei 5% din valoarea imobilului pentru serviciile minime astfel prestate, rezultă că, în această marjă, este inclus şi preţul vânzării cotei de 95% din teren din patrimoniul pârâtei în patrimoniul reclamanţilor, atunci când legea va permite acest lucru.

În al treilea rând, practica constantă între reclamanţi şi pârâtă în ceea ce priveşte achiziţionarea de imobile în România de către reclamanţi este statornicită în sensul că reclamanţii devin proprietari asupra construcţiei şi pârâta asupra terenului, drept pe care pârâta îl transferă reclamanţilor la momentul la care legislaţia permite.

Astfel, în mai multe situaţii, reclamanţii şi pârâta au acţionat exact în aceeaşi manieră cu cea dedusă judecăţii în prezentul dosar:

Pentru imobilul din str. D., a fost încheiat contractul de vânzare nr. x din 07.05.2004, prin care reclamanţii au dobândit dreptul de proprietate asupra unui apartament, iar pârâta dreptul de proprietate asupra terenului aferent apartamentului şi a constituit, în favoarea reclamanţilor, un drept de superficie.

Ulterior abrogării interdicţiei de cumpărare instituite pentru străini, pârâta a „vândut”

reclamanţilor terenul aferent apartamentului (contractul de vânzare nr. x din 09.07.2014), preţul acestei vânzări fiind „achitat integrai şi anticipat, în numerar, la data semnării contractului de vânzare autentificat sub nr. x din 07.05.2004”.

De asemenea, în contractul de vânzare nr. x din 09.07.2014, pârâta declară, în mod expres, că „preţul vânzării menţionat în Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 07.05.2004 de către B.N.P. Z. cu sediul în Mun. Bucureşti include şi preţul terenului care mi-a fost achitat integral de către cumpărător, în numerar, la data semnării contractului de vânzare sus menţionat şi nu mai am nicio pretenţie faţă de Cumpărător cu privire la preţul acestei vânzări”.

Această situaţie este identică cu cea din prezenta cauză, astfel încât dovedeşte existenţa unei relaţii de încredere între reclamanţi şi pârâtă, de vreme ce aceştia au înţeles să plătească pârâtei preţul terenului anticipat, cu 10 ani înainte ca transmiterea efectivă a dreptului de proprietate în patrimoniul reclamanţilor să aibă loc.

Pentru imobilul din bulevardul Q., pârâta l-a identificat şi a încheiat, în nume propriu, antecontractul de vânzare; ulterior, întrucât nu se punea problema vânzării dreptului de proprietate asupra terenului (situaţia juridică a terenului permitea transmiterea doar a dreptului de folosinţă), pârâta a cesionat drepturile care îi reveneau în baza antecontractului către reclamanţi şi a declarat, în mod expres, că preţul acestei transmisiuni „reprezintă avansul plătit în baza antecontractului”.

Aceste situaţii reprezintă o practică statornicită între reclamanţi şi pârâtă în ceea ce priveşte

modalitatea concretă în care reclamanţii făceau afaceri imobiliare în România.

În al patrulea rând, practica pârâtei în relaţie cu alţi cetăţeni spanioli, prieteni ai reclamanţilor: astfel, pentru imobilul din str. T., achiziţionat de către un prieten al reclamanţilor (H.), a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 06.08.2004, prin care acesta a devenit proprietar asupra apartamentului, iar pârâta a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului aferent apartamentului şi a constituit un drept de superficie.

Ulterior abrogării interdicţiei de cumpărare instituite pentru străini, pârâta a „vândut” acestui cetăţean spaniol, prieten cu reclamanţii, terenul aferent apartamentului (contractul de vânzare nr. x din 09.07.2014), preţul acestei vânzări fiind „achitat integral şi anticipat, în numerar la data semnării contractului de vânzare autentificat sub nr. x din 06.08.2004”.

De asemenea, în contractul de vânzare nr. x din 09.07.2014, pârâta declară, în mod expres, că „preţul vânzării menţionat în Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 06.08.2004 [...include şi preţul Terenului care mi-a fost achitat integral de către Cumpărător, în numerar, la data semnării contractului de vânzare sus menţionat şi nu mai am nici o pretenţie faţă de Cumpărător cu privire la preţul acestei vânzări”.

Această situaţie reprezintă un exemplu de practică statornicită între pârâtă şi alţi cetăţeni spanioli, membri ai aceluiaşi cerc de prieteni, în ceea ce priveşte modalitatea practică în care cetăţenii spanioli făceau afaceri imobiliare în România.

Astfel, rezultă un tipar al modului de operare dezvoltat între reclamanţi şi pârâtă, în sensul că procedeul juridic utilizat în prezenta cauză nu este singular, ci a constituit o practică îndelungată, statornicită între părţi, de obicei, ajungând până la a constitui longa diuturna inveterata consuetudo.

Este evident că, exact ca şi în cazul celorlalte raporturi juridice dintre reclamanţi şi pârâtă, şi în cazul analizat în prezentul dosar, preţul pentru cota de 95% din teren a fost plătit de către reclamanţi încă din anul 2004. Singura diferenţă între situaţia analizată în prezenta cauză şi celelalte exemple mai sus arătate constă în aceea că, în speţa de faţă, pârâta a refuzat să îşi execute obligaţiile asumate faţă de reclamanţi.

Prin urmare, analizarea de către instanţa de apel a elementului preţ al vânzării pe cale silită, judecătorească, a 95% din dreptul de proprietate asupra terenului, în mod izolat de restul înţelegerii dintre părţi, reprezintă o încălcare a înţelegerii părţilor şi a principiului autonomiei lor de voinţă.

Având în vedere că, prin aplicarea principiului conversiunii actelor juridice, părţile actului secret, reclamanţii şi pârâta, au încheiat, în mod valabil, un antecontract de vânzare, inclusiv sub aspectul preţului, rezultă că, în cauză, sunt îndeplinite condiţiile pentru pronunţarea unei hotărâri

judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare.

În cazul promisiunii bilaterale de vânzare (antecontractului), dacă promitentul-vânzător (pârâta din prezenta cauză) nu îşi respectă obligaţia asumată prin antecontract (de a transmite către reclamanţi dreptul de proprietate asupra unei cote de 95% din dreptul de proprietate asupra terenului) atunci promitentul-cumpărător (reclamanţii din prezenta cauză) poate cere instanţei de judecată, în lumina principiului executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natură a pagubelor, să pronunţe, în baza art. 1073 şi 1077 C.civ., o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare şi care va avea caracter constitutiv de drepturi, operând transferul proprietăţii de la data când rămâne definitivă.

Or, în prezenta cauză sunt îndeplinite condiţiile pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, respectiv:

a. Prin actul secret legal încheiat, pârâta şi-a asumat obligaţia de a transmite reclamanţilor dreptul de proprietate asupra unei cote de 95% din teren, la momentul abrogării incapacităţii temporare a străinilor de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor.

b. În cauză, sunt îndeplinite toate condiţiile cerute de lege pentru perfectarea vânzării, promitentul-vânzător (pârâta) este proprietarul terenului, iar promitentul-cumpărător (reclamanţii) nu este lovit de vreo incapacitate specială de a-l dobândi - potrivit art. 4 din Legea nr. 312/2005, cetăţenii străini pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reşedinţe secundare, respectiv sedii secundare, la împlinirea unui termen de 5 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană (1 ianuarie 2012); astfel, începând cu această dată, reclamanţii puteau dobândi, în proprietate, cota de 95% din teren.

c. Pârâta refuză încheierea actului public care să consfinţească actul secret încheiat cu reclamanţii.

Având în vedere că sunt îndeplinite toate condiţiile pentru valabila încheiere a contractului translativ de proprietate asupra cotei de 95% din teren în patrimoniul reclamanţilor, în mod nelegal, instanţa de apel nu a suplinit consimţământul pârâtei şi nu a pronunţat o hotărâre judecătorească care să ţină loc de contract de vânzare.

Totodată, şi în ipoteza subsidiară a mandatului tară reprezentare, soluţia este aceeaşi, respectiv pronunţarea unei hotărâri care sa ţină loc de contract de vânzare.

Astfel, în doctrină, s-a arătat, expres, că calea procedurală prin care mandanţii pot cere executarea obligaţiei mandatarului fără reprezentare de a transmite dreptul de proprietate dobândit este pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti prin care să îi substituie consimţământul: „(...) dacă mandatul fără reprezentare nu a fost încheiat în formă autentică, de îndată ce a dobândit imobilul de la terţ, mandatarul este obligat să încheie cu mandantul actul de transmitere a imobilului în forma autentică, urmând ca, în caz de refuz din partea mandatarului, mandantul să poată solicita, în contradictoriu cu acesta, pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să îi substituie consimţământul”.

III. Pe fondul cauzei, în mod nelegal şi netemeinic, instanţa de apel a reţinut că nu s-au dovedit nici existenţa unei alte înţelegeri decât aceea care rezultă din actele autentice perfectate în anul 2004 şi nici imposibilitatea morală de preconstituire a unui înscris între părţi.

Raporturile juridice dintre reclamanţi şi pârâtă în legătură cu acest imobil (teren şi construcţie) au dobândit, prin voinţa părţilor, următoarea configuraţie:

Prin actul secret, reclamanţii şi pârâta au stabilit următoarele:

- achiziţionarea imobilului teren şi construcţie, situat în Bucureşti;

- pentru serviciile prestate de către pârâtă (în special, cel referitor la a figura, temporar, ca proprietar al terenului), părţile au decis plata unui comision către pârâtă, constând în 5% din dreptul de proprietate asupra imobilului (teren şi construcţie);

- dobândirea de către reclamanţi a 95% din dreptul de proprietate asupra construcţiilor;

- având în vedere incapacitatea temporară a străinilor de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, părţile au decis ca, până la abrogarea acestei interdicţii, pârâta să figureze în actele publice drept proprietar al terenului;

- constituirea în favoarea reclamanţilor, cu titlu gratuit, a unui drept temporar de superficie asupra terenului; dreptul de superficie urma să se stingă prin confuziune la momentul la care incapacitatea temporară a străinilor de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor urma să fie abrogată;

- transmiterea către reclamanţi a 95% din dreptul de proprietate asupra terenului la momentul abrogării incapacităţii temporare a străinilor de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor.

Prin actele publice:

- reclamanţii au devenit proprietarii unei cote de 95% din clădire şi au dobândit dreptul de superficie cu titlu gratuit asupra terenului;

- pârâta a devenit proprietara terenului, a unei cote de 5% din clădire şi a constituit dreptul de superficie asupra terenului în favoarea reclamanţilor.

Încheierea actului secret între părţi este recunoscută de către pârâtă, divergenţa între părţi ivindu-se în ceea ce priveşte conţinutul acestui act, respectiv preţul plătit de către reclamanţi pârâtei pentru serviciile prestate.

Pârâta susţine că, prin actul secret, părţile au stabilit că preţul intermedierii este reprezentat de dreptul de proprietate asupra terenului şi a 5% din clădire, iar reclamanţii susţin că preţul intermedierii este reprezentat de o cotă parte de 5% din clădire şi teren, restul de 95% aparţinând reclamanţilor.

În ceea ce priveşte dovada încheierii actului secret şi a conţinutului acestuia, la momentul încheierii actului secret, datorită relaţiilor anterioare dintre părţi, acestea nu au constituit un înscris care să materializeze înţelegerea părţilor. Astfel, actul secret a fost încheiat ca negotium, dar nu s-a materializat într-un instrumentum, având în vedere imposibilitatea morală în care se aflau părţile, de preconstituire a înscrisului.

Imposibilitatea morală de preconstituire a unui înscris rezultă din relaţiile de prietenie şi încredere strânse dintre reclamanţi şi pârâtă, respectiv soţul acesteia.

Reclamanţii şi pârâta nu erau nişte simplii parteneri comerciali, relaţiile lor fiind mult mai personale şi intime.

Existenţa şi conţinutul actului secret pot să fie probate prin orice mijloace de probă având în vedere imposibilitatea preconstituirii unei probe scrise, în temeiul art. 1198 Codul civil 1864, aşa cum a fost dezvoltat de către doctrina de specialitate şi practica instanţelor de judecată, imposibilitate rezultând din raporturile de prietenie.

Existenţa actului secret nu este contestată de niciuna dintre părţile litigante.

Conţinutul actului secret (drepturile şi obligaţiile părţilor) rezultă, fără putere de tăgadă, dintr-o serie de fapte care probează că intenţia părţilor a fost aceea de a achiziţiona imobilul (teren şi construcţie) în cote părţi, după cum urmează: 95% reclamanţii şi 5% pârâta, aşa cum s-a arătat în concluziile scrise depuse la dosarul instanţei de apel.

Recurenta reclamantă a solicitat admiterea căii de atac, casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei, spre rejudecare, la instanţa de apel.

La 09.10.2017 (data poştei), intimata pârâtă F. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat, în esenţă, respingerea recursului, ca nefondat, şi obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată.

În cauză a fost întocmit raportul asupra admisibilităţii în principiu a recursului, comunicat părţilor şi în legătură cu care acestea nu au formulat puncte de vedere.

Recursul a fost admis în principiu prin încheierea din Camera de Consiliu de la 22.03.2018.

Analizând decizia civilă atacată în raport de criticile formulate şi de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8 C.proc.civ., Înalta Curte constată că recursul este fondat, pentru următoarele considerente:

Pentru a răspunde motivelor de recurs, inclusiv celui care vizează încălcarea normelor de procedură civilă în ceea ce priveşte aprecierea instanţei de apel referitoare la schimbarea cauzei juridice în calea de atac, raportat la principiul conversiunii actelor juridice şi la solicitarea reclamantei de a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, trebuie pornit de la limitele de învestire a primei instanţe (obiect, cauză ale cererii de chemare în judecată), de la necesitatea calificării juridice corecte a susţinerilor reclamanţilor iniţiali, la care instanţele trebuiau să procedeze şi de la considerentul comun al acestora, în sensul că operaţiunea

juridică propusă prin acţiune are caracter ilicit.

Mai trebuie menţionat că toate considerentele ce se succed vizează chestiuni de ordin teoretic în analiza mecanismului juridic propus de recurentă, raportat la pretinsele convenţii încheiate între părţi, urmând ca, în rejudecare, probele deja administrate să fie interpretate în cadrul procesual şi limitele stabilite prin prezenta decizie, instanţa de apel urmând a aprecia dacă se impune completarea probatoriului în vederea soluţionării litigiului. Cu alte cuvinte, Înalta Curte va examina operaţiunea juridică propusă de recurentă în raport de susţinerile părţilor exprimate prin cererea de chemare în judecată, fără a considera că sunt dovedite existenţa şi conţinutul convenţiilor invocate şi, deci, fără a interpreta pretinsele clauze convenţionale raportat la probele deja administrate. Aceasta, întrucât, aşa cum s-a arătat, pe de-o parte, evaluarea situaţiei de fapt este atributul exclusiv al instanţelor de fond, structura actuală a recursului permiţând cenzurarea deciziei atacate doar din perspectiva motivelor de nelegalitate. Pe de altă parte, pentru argumentele ce se vor prezenta în continuare, calificarea, de către instanţele anterioare, ale actelor juridice deduse judecăţii şi consecinţele în drept la care au ajuns aceste instanţe fiind greşite, se impune reinterpretarea şi, eventual, completarea probatoriului în raport de cele stabilite prin hotărârea prezentei instanţe cu privire la operaţiunea juridică propusă de recurentă.

Conform celor menţionate prin cererea de chemare în judecată, reclamanţii au solicitat:

- să se constate existenţa dreptului lor de proprietate asupra cotei totale ideale de 95% din terenul în litigiu, sens în care să se constate existenţa actului secret încheiat între părţi, potrivit căruia pârâta este obligată să le transfere cota de 95% din dreptul de proprietate asupra terenului, prin încheierea unui înscris (remiterea unui titlu), la data la care legislaţia română va permite cetăţenilor străini să dobândească dreptul de proprietate asupra terenurilor din România; să se constate că actul de vânzare-cumpărare autentificat de B.N.P. X. sub nr. x din 07.09.2004 este simulat, în sensul că pârâta F. este doar mandatar fără reprezentare (persoană interpusă) a reclamanţilor pentru achiziţionarea terenului ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare, adevăraţii titulari ai cotei de 95% din dreptul de proprietate asupra terenului fiind reclamanţii;

- să se pronunţe o hotărâre judecătorească care să ţină loc de act autentic cu privire la dreptul de proprietate al reclamanţilor asupra terenului în cotele stabilite prin contract pentru construcţie.

Obiectul cererii de chemare în judecată îl reprezintă, deci, constatarea dreptului de proprietate al reclamanţilor asupra cotei de 95% din teren, constatarea existenţei actului secret încheiat între părţile litigiului de faţă şi a simulaţiei contractului de vânzare-cumpărare sus-menţionat, precum şi pronunţarea unei hotărâri

judecătoreşti care să ţină loc de act autentic, în favoarea reclamanţilor, pentru cota respectivă din teren.

În susţinerea celor pretinse, au invocat existenţa unui act secret potrivit căruia reclamanţii sunt adevăraţii proprietari asupra cotei de 95% din teren, iar pârâta este obligată să le transfere această cotă prin încheierea unui înscris (remiterea unui titlu) la data la care legislaţia va deveni permisivă pentru cetăţenii străini, în sensul de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România.

Au mai solicitat să se constate că actul public, respectiv contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 7.09.2004 de B.N.P. X., este simulat, în sensul că pârâta este doar mandatara fără reprezentare (persoană interpusă) a reclamanţilor pentru achiziţionarea terenului ce face obiectul contractului, adevăraţii titulari ai dreptului de proprietate în cotă de 95% din teren fiind aceste părţi.

În dezvoltarea argumentelor prezentate în cererea de chemare în judecată, reclamanţii au arătat că, în anul 2004, s-au decis să achiziţioneze un imobil, teren şi construcţie, în centrul Bucureştiului, perioadă în care legislaţia românească permitea dobândirea în proprietate doar a construcţiilor de către cetăţenii străini, nu şi a terenurilor.

În contextul în care aderarea României la Uniunea Europeană reprezenta doar o chestiune de timp (în cadrul summit-ului de la Salonic din 2003 s-a propus ca dată de aderare a României la U.E. 01.01.2007, confirmată şi la summit-ul de la Bruxelles din 18.06.2004) şi aceasta ar fi determinat şi modificarea legislaţiei româneşti prin înlăturarea interdicţiei cetăţenilor străini de a dobândi terenuri pe teritoriul României, în august 2004, reclamanţii au apelat la serviciile pârâtei, cetăţean român, soţia unui bun prieten al lor, acordându-i un mandat fără reprezentare pentru semnarea unui antecontract de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul în litigiu. La 18.08.2004, pârâta a semnat cu vânzătorii antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 18.08.2004 de B.N.P. X., la paragraful nr. 4 din convenţie fiind menţionat acordul vânzătorilor ca, în locul promitentei cumpărătoare F., să fie, în calitate de cumpărător, o altă persoană ce va fi desemnată de aceasta. Reclamanţii susţin că, clauza respectivă reprezintă un indiciu din care se naşte prezumţia că, atât pârâta, cât şi vânzătorii, cunoşteau că aceasta nu este adevărata cumpărătoare a imobilului.

Susţin, în continuare, că, în scopul de a evita încheierea unei viitoare tranzacţii privind terenul la un preţ diferit, la momentul la care legislaţia românească va permite şi cetăţenilor străini să cumpere terenuri în România, au mandatat-o pe pârâtă, care urma a contracta în nume propriu cu privire la teren, ca, ulterior, la momentul la care legislaţia va deveni permisivă, să le remită titlul cu privire la teren în procentul stabilit.

Părţile au hotărât încheierea a două acte juridice civile (negotium): - actul public - un contract de vânzare-cumpărare prin care dreptul de proprietate asupra construcţiei se transfera în patrimoniul reclamanţilor în cotă de 95% şi în patrimoniul pârâtei, în cotă de 5%, iar dreptul de proprietate asupra terenului se transfera, în integralitate, în patrimoniul celei din urmă; - actul secret - un contract de vânzare-cumpărare în care clauza cu privire la titularii dreptului de proprietate asupra terenului este modificată, în sensul că dreptul de proprietate asupra terenului aparţine reclamanţilor în cotă de 95%, iar pârâtei în cotă de 5%, ca remuneraţie a mandatului. Astfel, pretind reclamanţii, înţelegerea a fost că, în actul public, pârâta este doar mandatara fără reprezentare a reclamanţilor, aceştia din urmă fiind cumpărătorii şi proprietarii reali ai terenului în cotă de 95%. Părţile au convenit ca situaţia de facto să se transpună în realitate juridică la momentul la care legislaţia românească va deveni permisivă pentru cetăţenii străini, dată la care pârâta va fi obligată să le remită titlul de proprietate (să încheie acte) cu reclamanţii, aceştia urmând să dobândească un procent de 95% din teren.

Arată reclamanţii în continuare că, la 07.09.2004, s-a încheiat actul public, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x de B.N.P. X., prin care vânzătorii J. (şi alţi coproprietari), K., L., M. şi N. au înstrăinat construcţiile situate în Bucureşti către cumpărătorii reclamanţi (iniţiali) şi pârâtă, precum şi terenul aferent construcţiilor ce fac obiectul contractului, în suprafaţă totală de 559 m.p., către pârâtă, constituind drepturi de superficie asupra terenului în favoarea cumpărătorilor construcţiilor, cetăţeni străini. Preţul imobilului a fost de 700.000 de euro, din care 635.000 de euro pentru construcţie şi 65.000 de euro pentru teren.

Concomitent încheierii actului public (înţelegerea dintre reclamanţi şi pârâtă fiind anterioară, doar notificarea vânzătorilor fiind concomitentă încheierii actului public), s-a încheiat verbal şi actul secret.

Reclamanţii au achitat preţul de vânzare atât pentru construcţie, cât şi pentru teren. La data semnării contractului, prin transfer bancar din contul acestora în contul vânzătorilor, au achitat suma de 665.000 de euro, pârâta neavând nicio contribuţie bănească, avansul de 35.000 de euro fiind suportat tot de aceste părţi.

Au mai invocat relaţiile de prietenie cu soţul pârâtei şi de încredere reciprocă în respectarea obligaţiilor de către părţi, precum şi că, în considerarea acordului acesteia de a acţiona în calitate de persoană interpusă, au decis să o remunereze, acordându-i un procent de 5% din dreptul de proprietate asupra imobilului, teren şi construcţie.

La 01.07.2007, respectiv la 01.07.2012 (în cazul în care se consideră că terenul este aferent unei reşedinţe secundare), s-a născut dreptul reclamanţilor de a solicita remiterea titlului pentru dreptul de proprietate asupra terenului.

În continuare, reclamanţii dezvoltă teoria simulaţiei prin interpunere de persoane şi a

mandatului fără reprezentare, considerând că contractul de „prete-nom” sau mandatul fără reprezentare este un caz de simulaţie prin interpunere de persoane. Subliniază că pârâta este o persoană interpusă/mandatar fără reprezentare în achiziţionarea cotei de 95% din dreptul de proprietate asupra terenului, ai cărui titulari sunt reclamanţii.

Pârâta a refuzat să transpună situaţia reală, de facto, în realitate juridică, în sensul de a încheia un act juridic prin care să remită titlul asupra 95% din dreptul de proprietate asupra terenului reclamanţilor, motiv pentru care aceştia au solicitat instanţei să constate dreptul lor de proprietate cu privire la cota din teren şi, în consecinţă, să pronunţe o hotărâre judecătorească care să ţină loc de act autentic pentru teren.

Acestea reprezintă susţinerile reclamanţilor, fundamentul pretenţiilor lor (cauza juridică) constând, deci, în instituţiile simulaţiei prin interpunere de persoane sau/şi a mandatului fără reprezentare, precum şi dispoziţiile art. 1175 C.civ., invocate în cuprinsul cererii de chemare în judecată.

Constatând că prima instanţă a considerat că toată operaţiunea propusă de reclamanţi, indiferent dacă în baza unei simulaţii prin interpunere de persoane sau a mandatului fără reprezentare, are caracter ilicit, determinat de eludarea legii care interzicea dobândirea terenurilor în proprietate de către cetăţenii străini, reclamanta G. a invocat, în apel, principiul conversiunii actelor juridice, în sensul de a se stabili că un act juridic nul (actul secret) valorează alt act juridic, dacă, pentru acesta din urmă, sunt îndeplinite toate condiţiile de valabilitate.

În acest sens, prin motivele de apel formulate, aceasta a arătat că „în baza principiului conversiunii actelor juridice, instanţa de apel urmează să facă conversiunea actului secret, respectiv să constate că acesta reprezintă o manifestare de voinţă care, în cazul în care s-ar aprecia că este nulă ca vânzare, valorează antecontract de vânzare”.

Ca atare, în speţă, invocarea principiului conversiunii a fost determinată de hotărârea primei instanţe, care a respins acţiunea, ca neîntemeiată, considerând că întreaga operaţiune propusă de reclamanţi, inclusiv actul secret, are caracter ilicit şi este lovită de nulitate absolută, întrucât, prin acest mecanism, reclamanţii au intenţionat să eludeze legislaţia română, care interzicea, la momentul încheierii actelor juridice, ca cetăţenii străini să dobândească dreptul de proprietate asupra terenurilor din România.

Faţă de circumstanţele în care a fost susţinut principiul conversiunii în litigiul prezent, nu se poate considera că invocarea acestui principiu în apel echivalează cu o schimbare a cauzei juridice, interzisă a se realiza în calea de atac, potrivit art. 478 alin. (3) C.proc.civ.

Astfel cum, în mod corect, a arătat şi recurenta, susţinând conversiunea, nu a pretins că înţelegerea dintre reclamanţi şi pârâtă, exprimată în actul secret, are un alt conţinut, având la bază un alt fundament juridic decât simulaţia prin interpunere de persoane sau mandatul fără reprezentare, ci că această înţelegere trebuie considerată un antecontract de vânzare-cumpărare, producând efectele specifice acestui tip de convenţie.

În consecinţă, ceea ce trebuia să verifice Curtea de Apel şi ceea ce a şi făcut în final, era dacă înţelegerea părţilor din actul ocult, astfel cum a fost conturată în cererea de chemare în judecată, putea fi considerată antecontract de vânzare-cumpărare sau nu, ceea ce, cum s-a arătat deja, nu reprezintă o modificare a cauzei juridice a cererii introductive de instanţă.

Prin urmare, nu a fost schimbată cauza juridică a cererii de chemare în judecată, fiind aplicate greşit dispoziţiile art. 478 alin. (3) C.proc.civ. de către instanţa de apel, criticile recurentei fiind întemeiate sub acest aspect.

Mai departe, în considerarea raţionamentului făcut de instanţa anterioară, care a analizat şi fondul căii de atac, ca urmare a conversiunii invocate, ca şi cum nu ar reprezenta o cauză juridică nouă, Înalta Curte constată că nu prezintă nicio relevanţă dacă actul secret valorează sau nu

antecontract de vânzare-cumpărare, întrucât, contrar celor statuate de instanţele anterioare, operaţiunea propusă de reclamanţi nu are caracter ilicit. Prezenta instanţă va reveni, însă, asupra naturii actului juridic secret, de a putea sau nu să fie considerat un antecontract de vânzare-cumpărare, pe parcursul considerentelor ce se succed, în special, la momentul la care va examina cererea privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic privind cota de 95% din terenul în litigiu.

Reclamanţii au invocat, în cererea de chemare în judecată, mandatul fără reprezentare, indiferent dacă trebuie privit sau nu ca o formă de simulaţie prin interpunere de persoane.

Susţin părţile menţionate că, în baza unei înţelegeri intervenite între ei şi pârâtă (actul ocult), anterior încheierii actului public privind imobilul în litigiu, au convenit cu aceasta să încheie în numele ei propriu, dar pe seama mandanţilor, contractul de vânzare-cumpărare vizând terenul aferent construcţiei din Bucureşti, urmând a le transfera bunul în viitor, şi anume atunci când legislaţia românească va permite dobândirea terenurilor de pe teritoriul României de către cetăţenii străini.

Prin urmare, nu au stabilit ca dreptul de proprietate asupra terenului să le fie transferat la momentul încheierii actului secret (de altfel, nici nu era posibil, pârâta nefiind, la acel moment, titulara dreptului de proprietate pentru teren) sau a celui public, ceea ce, fără dubiu, ar fi reprezentat încălcarea interdicţiei prevăzute de lege pentru cetăţenii străini, în vigoare la momentul perfectării acestora – august, septembrie 2004, ci au convenit ca acest transfer să opereze la momentul la care legea română îl va permite, deci, în viitor.

Convenţia părţilor din actul secret reprezintă un contract de mandat fără reprezentare, în cadrul căruia obligaţia mandatarului de a transfera dreptul de proprietate către mandanţi este afectată de o condiţie suspensivă, în sensul art. 1017 Cod civil - când legea română va permite dobândirea terenurilor pe teritoriul ţării, de către cetăţenii străini.

Contractul (actul secret) este un mandat, întrucât mandatarul lucrează în interesul mandantului (al reclamanţilor) şi este fără reprezentare, deoarece actul pe care mandatarul urma să-l încheie (în speţă, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 07.09.2004) trebuia perfectat în numele său personal, fără a-l reprezenta pe mandant.

De asemenea, este un contract a cărui obligaţie stabilită în sarcina mandatarului (aceea de transfer al dreptului de proprietate în patrimoniul reclamanţilor) este afectată de o condiţie suspensivă - când legea română va permite ca cetăţenii străini să dobândească dreptul de proprietate asupra terenurilor din România -, în sensul art. 1017 Cod civil, de a cărei îndeplinire depinde însăşi naşterea contractului de mandat, potrivit art. 1022 din acelaşi cod.

Înalta Curte consideră că modalitatea care afectează obligaţia stabilită în sarcina pârâtei prin actul secret, conform celor pretinse de reclamanţi, este condiţia (eveniment viitor şi nesigur ca realizare), iar nu termenul (eveniment viitor şi sigur ca realizare). Astfel, deşi, la momentul perfectării actului secret, era stabilită data aderării României la Uniunea Europeană, de care era legată, în mod necesar, schimbarea legislaţiei româneşti sub aspectul posibilităţii cetăţenilor străini de a dobândi, în proprietate, terenuri, fiind creat şi cadrul constituţional pentru o asemenea modificare legislativă, în urma revizuirii Constituţiei din 2003, era posibil ca, din diverse motive, aderarea României la Uniunea Europeană să nu aibă loc.

Mai departe, Înalta Curte constată că înţelegerea părţilor în sensul menţionat mai sus nu are caracter ilicit, nu numai pentru că părţile nu au convenit transferul dreptului de proprietate la un moment la care opera această interdicţie, ci în viitor, când legislaţia română o va permite, dar şi pentru că reclamanţii aveau reprezentarea, dar şi speranţa legitimă, că va opera ridicarea interdicţiei, astfel cum se prefigurase în urma revizuirii din 2003 a Constituţiei, condiţionat de aderarea României la Uniunea Europeană. Anterior încheierii actului secret, aşa cum reclamanţii au precizat şi în acţiune, fusese stabilită şi confirmată, în cadrul a două summit-uri (Salonic - 2003, Bruxelles - iunie 2004), data aderării României la Uniunea Europeană, ridicarea acestei interdicţii, demers normal al legislativului, de a pune în acord legislaţia naţională cu cea a Uniunii Europene şi a statelor membre, fiind deja prefigurată în Constituţie.

Conform art. 44 alin. (2) din legea fundamentală, „cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire legală”.

O astfel de lege organică a fost şi adoptată, anterior aderării - Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, precum şi de către persoanele juridice străine, tocmai în vederea îndeplinirii uneia dintre condiţiile aderării României la Uniunea Europeană.

Potrivit art. 3 din actul normativ sus-menţionat, „Cetăţeanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau în România, precum şi persoana juridică constituită în conformitate cu legislaţia unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în aceleaşi condiţii cu cele prevăzute de lege pentru cetăţenii români şi pentru persoanele juridice române.”.

Conform art. 4 din aceeaşi lege, „Cetăţeanul unui stat membru nerezident în România, apatridul nerezident în România cu domiciliul într-un stat membru, precum şi persoana juridică nerezidentă, constituită în conformitate cu legislaţia unui stat membru, pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reşedinţe secundare, respectiv sedii secundare, la împlinirea unui termen de 5 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană.”.

Legea nr. 312/2005 a fost publicată în M.O. nr. 1008 din 14.11.2005, intrând în vigoare la data aderării României la Uniunea Europeană (art. 9), în consecinţă, la 1.01.2007, dată la care a avut loc aderarea.

Prin urmare, la data înregistrării acţiunii, 10.11.2014, condiţia suspensivă care afecta obligaţia pârâtei de transfer al dreptului de proprietate în patrimoniul reclamanţilor - ca legislaţia română să permită cetăţenilor străini dobândirea de terenuri în proprietate, la rândul său, condiţionată de aderarea României la Uniunea Europeană, era îndeplinită, indiferent dacă terenul în litigiu era considerat sau nu aferent unei reşedinţe secundare.

Eveniente conditione, dacă condiţia suspensivă s-a realizat, se consideră retroactiv că actul juridic a fost pur şi simplu, ceea ce implică, printre altele, că creditorul (mandantul, în cazul de faţă) poate solicita executarea obligaţiei de către debitor, mandatara pârâtă, conform celor stipulate în contract.

Prin urmare, în baza art. 1073 Cod civil, reclamanţii (reclamanta cesionară a drepturilor litigioase privind imobilul în discuţie) sunt îndreptăţiţi să obţină executarea în natură a obligaţiei stipulate în sarcina pârâtei conform mandatului, iar, în caz de refuz, pot obţine suplinirea consimţământului pârâtei, prin intermediul instanţei, în sensul pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de transfer al dreptului de proprietate către aceştia asupra cotei de 95% din teren, astfel cum au solicitat prin cererea de chemare în judecată.

Revenind la natura actului juridic care face obiectul hotărârii ce se poate pronunţa, acesta este un act de transfer al dreptului de proprietate, iar nu un contract de vânzare-cumpărare.

Astfel, intervenţia instanţei în suplinirea consimţământului pârâtei, în sensul pronunţării unei hotărâri care ţine loc de act autentic, este rezultatul neîndeplinirii de către aceasta a obligaţiei de transfer rezultată dintr-un contract de mandat, iar nu dintr-un contract de vânzare-cumpărare afectat de condiţie sau, eventual, dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare.

Reclamanţii (recurenta) susţin existenţa unui contract de mandat fără reprezentare, în executarea căruia, în condiţiile arătate mai sus, se poate pronunţa o atare hotărâre judecătorească, prin aplicarea regulilor mandatului cu reprezentare, cu care acest tip de contract (mandatul fără reprezentare) se completează. Aceasta, întrucât, contractul de mandat fără reprezentare, chiar dacă nu avea o reglementare proprie sub imperiul Codului civil de la 1864, este tot un contract de mandat, cu specific propriu, în sensul că actul se încheie doar pe seama, iar nu şi în numele mandantului, efectele juridice fiind, însă, aceleaşi în ipoteza ambelor categorii de mandate, în caz de neexecutare a obligaţiilor de către una dintre părţi.

Ca atare, conform art. 1541 C.civ., mandatarul trebuie să dea socoteală mandantului despre

îndeplinirea mandatului. În baza acestei obligaţii, mandatarul este dator să dea în primire mandantului tot ceea ce i s-a predat în puterea mandatului de la terţi, în speţă, să încheie cu mandanţii un act de transfer al dreptului de proprietate asupra cotei de 95% din teren.

Cum s-a arătat deja, în caz de refuz de executare a obligaţiilor de către mandatar, în virtutea

prevalenţei principiului obţinerii executării în natură a obligaţiilor de către creditor, potrivit art. 1073 Cod civil, se poate suplini consimţământul mandatarului la transfer, prin pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de transfer al dreptului de proprietate.

Actul autentic ce face obiectul hotărârii judecătoreşti ce se va pronunţa nu reprezintă, însă, un contract de vânzare-cumpărare.

Obligaţia pârâtei de transfer al dreptului de proprietate către reclamanţi (reclamanta G.) rezidă din contractul de mandat. Aceasta înseamnă că reclamanţii nu au încheiat cu pârâta un act juridic din care să rezulte obligaţia de transfer, în calitatea acesteia de adevărată şi viitoare titulară a dreptului de proprietate pentru cota de 95% din teren în baza actului public, ci în calitate de mandatară. Consimţământul părţilor a fost pentru mandat fără reprezentare, iar nu pentru contract de vânzare-cumpărare.

În plus, astfel cum a reţinut şi Curtea de Apel în analiza antecontractului de vânzare-cumpărare invocat prin intermediul conversiunii, actul secret nu are preţ, element obligatoriu pentru acest tip de acte juridice (contract/antecontract de vânzare-cumpărare).

Sub acest aspect, reclamanta G. a invocat, în recurs, mai multe chestiuni, care, chiar dacă au fost susţinute în fundamentarea ideii de antecontract de vânzare-cumpărare, Înalta Curte le consideră utile şi le va analiza din perspectiva tipului de act juridic în raport de care se poate obţine pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti de suplinire a consimţământului părţii ce refuză executarea obligaţiei.

În primul rând, recurenta a arătat că reclamanţii au fost cei care au achitat integral preţul imobilului, teren şi construcţie, în mai multe etape, până la perfectarea actului public, şi, deci, acesta este şi preţul din actul juridic secret, deja plătit.

În al doilea rând, a susţinut că preţul terenului este inclus în remuneraţia acordată pârâtei pentru intermedierea obţinerii bunului, respectiv de 5% din valoarea întregului imobil, teren şi construcţie.

A mai afirmat că, dacă s-ar lua în considerare susţinerile din întâmpinarea depusă în dosarul primei instanţe (pct. 11), în cadrul cărora pârâta a pretins că 100% din teren şi 5% din construcţie (aproximativ 100.000 de euro ca valoare) ar reprezenta remuneraţia acordată acesteia în baza mandatului, înseamnă că această remuneraţie cuprinde şi preţul imobilului, în contextul în care, la momentul încheierii actului juridic, premisa era de creştere a valorii imobilelor ce urmau a fi tranzacţionate pe piaţa imobiliară românească.

Niciunul dintre argumente nu poate fi reţinut.

În primul caz, preţul a fost plătit de către reclamanţi vânzătorilor din actul public, deci, nu a intrat în patrimoniul pârâtei, în considerarea ei de adevărată titulară a dreptului de proprietate, ci în patrimoniul titularilor dreptului, care au transferat pârâtei imobilul în această calitate, prin perfectarea contractului autentificat sub nr. x din 07.09.2004.

În al doilea caz, nu se poate considera că remuneraţia de 5% din întregul bun, acordată pârâtei, ar include şi preţul convenit cu aceasta pentru cota de 95% din teren, întrucât, în urma unui calcul matematic simplu, rezultă că sumele de bani nu sunt echivalente (5% din valoarea întregului imobil de 700.000 de euro, remuneraţia acordată pârâtei sub forma dreptului de proprietate pentru cota de 5% din teren şi construcţie, reprezintă 35.000 de euro, în timp ce preţul terenului, conform susţinerilor reclamanţilor, a fost stipulat la 65.000 de euro, de fapt, la 67.000 de euro potrivit contractului public). În plus, cum s-a arătat deja, în cererea de chemare în judecată, nefăcându-se vorbire despre un contract de vânzare-cumpărare cu pârâta, reclamanţii nu au indicat niciun preţ al terenului, convenit cu aceasta, în calitate de titulară a dreptului de proprietate, preţ care, eventual, să se situeze la un nivel atât de scăzut încât să poată fi inclus în remuneraţia de 5% din dreptul de proprietate asupra imobilului, acordată ei, în calitate de mandatară fără reprezentare/persoană interpusă reclamanţilor. Evident, într-o asemenea ipoteză, s-ar fi putut pune şi problema seriozităţii preţului astfel convenit.

Nici ultima susţinere nu este corectă, întrucât, pe de-o parte, recurenta contestă apărarea pârâtei, în sensul că remuneraţia ei ca mandatară ar fi constat în 100% teren şi 5% din construcţie şi, oricum, nu se pretinde că s-ar fi efectuat o astfel de plată de către reclamanţi, încât să se poate analiza dacă, în conţinutul său, se regăseşte şi preţul aferent cotei de 95% din teren.

Obligaţia de transfer al dreptului de proprietate de către pârâtă către recurentă, ca cesionară de drepturi litigioase privind imobilul în litigiu, derivă dintr-un contract de mandat afectat de o condiţie suspensivă îndeplinită până la momentul introducerii acţiunii, iar hotărârea judecătorească ce se poate obţine în caz de refuz al executării din partea mandatarului este cea care să ţină loc de act autentic de transfer al dreptului de proprietate.

Revenind la fundamentul juridic al cererii de chemare în judecată, şi anume mandatul fără reprezentare ca act juridic ce echivalează sau nu unei simulaţii prin interpunere de persoane, cu consecinţe inclusiv în ceea ce priveşte părţile ce trebuie să stea în proces (doar mandatara sau, alături de aceasta, şi vânzătorii din actul public), Înalta Curte constată următoarele:

Simulaţia prin interpunere de persoane reprezintă o formă de simulaţie relativă şi subiectivă, implicând un acord simulatoriu şi existenţa a două acte juridice, cel public, cunoscut, şi altul secret, care nu distruge, în totalitate, efectele actului aparent, ci doar modifică identitatea părţilor care l-au încheiat.

Prin urmare, această formă de simulaţie presupune un acord secret, acordul simulatoriu, la care trebuie să participe toate cele trei persoane, respectiv contractanţii din actul secret şi cei din actul public, un contract secret, în care participă doar două dintre ele, şi un contract public, încheiat între o parte din contractul secret şi o a treia persoană din acordul simulatoriu.

Mandatul fără reprezentare, cum s-a arătat deja, reprezintă un contract de mandat, în care mandatarul încheie în numele său, dar pe seama mandantului, actul juridic cu terţul, care nu cunoaşte că mandatarul nu lucrează în numele său.

Diferenţa majoră care desparte cele două categorii de operaţiuni şi, totodată, le individualizează ca atare, constă în aceea că, la simulaţia prin interpunere de persoane, la acordul simulatoriu, în mod obligatoriu, participă toţi „actorii” implicaţi în această operaţiune, în timp ce, în cazul mandatului fără reprezentare, cocontractanţii din actul public ai mandatarului sunt străini de actul încheiat între mandant şi mandatar, neparticipând la încheierea acestui act.

De asemenea, în cazul interpunerii de persoane, ca formă a simulaţiei, prin participarea terţului contractant la încheierea acordului simulatoriu, dreptul se transmite direct beneficiarului ocult din actul secret, fără să mai treacă prin patrimoniul persoanei interpuse.

Revenind la mandatul fără reprezentare, cum s-a arătat deja, acesta reprezintă un contract în puterea căruia mandatarul lucrează pe seama mandantului, dar în numele său personal, fără a-l reprezenta pe mandant, ceea ce este posibil, întrucât reprezentarea a fost considerată ca fiind de natura, iar nu de esenţa mandatului. În consecinţă, raporturile dintre mandant şi mandatarul fără reprezentare sunt guvernate de normele juridice care reglementează mandatul cu reprezentare.

Astfel, calitatea de mandatar rămâne ascunsă atât publicului, cât şi cocontractantului.

Poziţia mandatarului în cadrul acestei construcţii juridice a determinat ca el să fie numit împrumutător de nume sau prete-nom.

Instituţia mandatului fără reprezentare prezintă similitudini importante cu mecanismul interpunerii de persoane, prin aceea că, în cazul ambelor, există o triadă de subiecte care dă naştere operaţiunilor juridice respective, ceea ce explică tentaţia de a considera că mandatul fără reprezentare este echivalent simulaţiei prin interpunere de persoane sau un caz particular al acesteia.

Pe de altă parte, deosebirile dintre cele două mecanisme juridice sunt esenţiale şi exclud posibilitatea calificării mandatului fără reprezentare ca fiind o simulaţie prin interpunere de persoane.

Cum s-a arătat deja, criteriul diferenţierii între interpunerea de persoane şi mandatul fără

reprezentare este participarea terţului contractant la acordul simulatoriu.

Dacă existenţa simulaţiei este cunoscută de toate cele trei personaje, în sensul că terţul contractant știe că încheie actul juridic public cu un interpus şi, în secret, încheie actul juridic cu adevăratul dobânditor al dreptului, atunci se poate face referire la interpunere de persoane.

Dacă, însă, terţul contractant nu cunoaşte calitatea de mandatar a celui cu care contractează, considerând că este adevăratul „stăpân al afacerii”, atunci intermediarul este un prete-nom şi a lucrat în temeiul unui contract de mandat fără reprezentare.

La acest moment al expunerii, trebuie precizat un aspect util şi foarte important în soluţionarea cauzei, inclusiv în ceea ce priveşte părţile care trebuie să stea în judecată, respectiv doar participanţii la încheierea contractului de mandat fără reprezentare sau/şi terţii contractanţi care încheie actul public cu mandatarul ascuns.

Astfel, cunoaşterea de către terţul contractant, la momentul încheierii actului public, a existenţei mandatului fără reprezentare nu este acelaşi lucru cu participarea sa efectivă la încheierea actului secret. În acest caz, contractul de prete-nom îşi păstrează această configuraţie, numai că va produce efecte specifice faţă de terţul contractant, determinate de împrejurarea că acesta a cunoscut că tratează cu un mandatar. Întrucât, pentru cele ce se vor arăta în continuare, mandatul fără reprezentare constituie, totuşi, o formă de simulaţie subiectivă relativă, dar alta decât veritabila simulaţie prin interpunere de persoane, efectele cunoaşterii mandatului fără reprezentare în persoana terţului, la momentul încheierii actului public, se produc tot din perspectiva efectelor simulaţiei, astfel cum sunt reglementate de dispoziţiile art. 1175 Cod civil.

Cu alte cuvinte, o astfel de persoană nu mai poate fi considerată terţ desăvârşit faţă de contractul de mandat fără reprezentare (actul ocult) şi, ca atare, în eventualitatea unui litigiu în care o altă persoană interesată îi va opune mandatul, el nu va beneficia de protecţia pe care i-o oferă art. 1175 Cod civil, în sensul de a invoca inopozabilitatea actului secret (a mandatului fără reprezentare), cu privire la care, cunoscându-l, trebuie să-i accepte consecinţele.

Cunoaşterea mandatului fără reprezentare de către terţ la momentul perfectării actului public nu schimbă, însă, natura juridică a acestui act, care rămâne un mandat fără reprezentare, şi nici nu îl plasează pe cocontractantul mandatarului ascuns în categoria părţilor contractului de mandat, deoarece acesta nu a participat la încheierea contractului. Este firesc ca actul juridic în discuţie, contractul de mandat fără reprezentare, să îşi păstreze această configuraţie, deoarece, ca în cazul tuturor actelor juridice, natura contractului nu poate fi stabilită decât prin intermediul manifestării de voinţă a părţilor convenţiei respective şi conform celor stipulate de aceste părţi la momentul perfectării sale. Împrejurarea că un terţ de contract a cunoscut existenţa actului juridic respectiv reprezintă un element exterior şi ulterior perfectării actului şi care, în consecinţă, nu poate influenţa nici natura actului, nici conţinutul acestuia şi nici nu poate modifica părţile care şi-au exprimat voinţa la încheierea contractului, şi care sunt mandantul şi mandatarul fără reprezentare.

Acest raţionament specific analizării încheierii oricărui act juridic produce consecinţe şi în ceea ce priveşte părţile între care se poartă litigiul.

Astfel, disputa judiciară în caz de neexecutare a obligaţiilor derivând dintr-un contract, cum este şi cel de mandat fără reprezentare, are loc doar între părţile contractului, terţul urmând să fie atras în proces doar dacă există un interes al părţilor contractante sau al altor persoane, care vor să-i opună actul secret. Prin urmare, participarea terţului în proces nu este obligatorie şi nu configurează, astfel, un litisconsorţiu pasiv obligatoriu, în sensul art. 59 C.proc.civ., cu consecinţa respingerii cererii în condiţiile art. 78 alin. (2) din acelaşi cod.

Reluând problema distincţiei între cele două mecanisme juridice, simulaţia prin interpunere de persoane şi mandatul fără reprezentare, criteriul de diferenţiere analizat mai sus, al participării sau nu a terţului la acordul simulatoriu, determină diferenţe şi în planul efectelor juridice ale celor două operaţiuni, sub aspectul transferului dreptului către beneficiarul său real. În ipoteza contractului de mandat fără reprezentare, interpunerea fiind reală, intermediarul dobândeşte, în patrimoniul său, dreptul de la terţul contractant şi are obligaţia, potrivit contractului de mandat, să îl transmită apoi mandantului, rămas ocult, pe când, în situaţia conivenţei totale (simulaţia prin interpunere de persoane), interpunerea este fictivă, dreptul fiind transmis direct de la terţul contractant la beneficiar, fără a mai trece prin patrimoniul interpusului.

Acest efect juridic specific fiecărui tip de operaţiune produce, de asemenea, consecinţe atât

în ceea ce priveşte modul şi momentul transferului dreptului către beneficiarul său, dar şi a identificării corecte a părţilor ce trebuie să stea în proces, în caz de neîndeplinire a obligaţiilor convenite, chestiuni deja analizate şi asupra cărora nu se mai impune a se reveni.

În concluzie, nu se poate pune semnul egalităţii între mandatul fără reprezentare şi simulaţia prin interpunere de persoane şi nici nu se poate considera că primul reprezintă un caz particular al unei asemenea simulaţii.

Pe de altă parte, mandatul fără reprezentare, alături de simulaţia prin interpunerea de persoane, constituie o formă de simulaţie relativă subiectivă, fără să-şi piardă, însă, caracterizarea primară de varietate a contractului de mandat.

Calificarea juridică ca atare are importanţă prin prisma cerinţelor ce trebuie îndeplinite pentru a se devoala actul secret, condiţie absolut necesară pentru încetarea simulaţiei, şi pentru ca, ulterior, să se poată solicita executarea obligaţiilor în baza actului ocult, dar şi în ceea ce priveşte stabilirea corectă a cadrului procesual, din perspectiva părţilor ce trebuie să figureze în această calitate în cauza dedusă judecăţii.

Contractul de mandat fără reprezentare răspunde definiţiei date simulaţiei, dar şi condiţiilor cerute pentru a fi caracterizată ca atare.

Astfel, şi în cazul contractului de mandat fără reprezentare, ca şi în cel al simulaţiei, există intenţia părţilor de a simula actul public şi, totodată, de a disimula contractul de mandat, actul secret, de a crea o aparenţă neconformă cu realitatea. Intenţia mandantului de a rămâne necunoscut, în umbra mandatarului său care nu-l reprezintă în actul public, are la bază aceeaşi atitudine psihică ca şi cea a omologului său din structura interpunerii de persoane, căruia i se recunoaşte calitatea de participant la simulaţie. Ambii sunt animaţi de scopul de a ascunde publicului calitatea lor de adevăraţi beneficiari ai dreptului ce face obiectul operaţiunilor respective.

Fiind prezentă intenţia de a simula, în structura mandatului fără reprezentare se regăsesc şi alte elemente definitorii ale simulaţiei, bineînţeles, cu particularitatea neparticipării terţului la acordul simulatoriu.

Şi în cazul mandatului fără reprezentare, ca şi în cel al simulaţiei, coexistă două acte juridice, cel public, încheiat între prete-nom şi terţul contractant, şi actul secret, încheiat între mandatar şi mandantul ocult.

Între cele două acte există o contradicţie, în sensul că actul secret modifică efectele actului public, arătând că adevăratul beneficiar al actului public este mandantul ascuns.

Este îndeplinită şi condiţia anteriorităţii/concomitenţei actului secret (mandatul) în raport cu cel public.

Crearea aparenţei neconforme cu realitatea este specifică mandatului fără reprezentare, în sensul că mandatarul acţionează ca şi cum ar face-o în nume propriu, deşi el este doar un simplu mandatar.

În ceea ce priveşte efectele între părţi şi faţă de terţi ale mandatului fără reprezentare, acestea sunt parţial comune cu cele care se produc în cazul unei veritabile simulaţii prin interpunere de persoane.

Se recunoaşte dreptul creditorilor mandantului ascuns, căruia bunul dobândit nu i-a fost încă transmis de mandatar, de a formula acţiune în declararea simulaţiei, în cadrul căreia să dovedească faptul că bunul respectiv se află în patrimoniul debitorului lor şi îl pot urmări.

Dacă mandatarul ascuns a înstrăinat bunul dobândit pentru mandantul său unui terţ de bună credinţă, înstrăinarea îi va fi opozabilă mandantului, dacă nu va dovedi reaua credinţă a terţului, în sensul că a cunoscut că tratează cu un non dominus.

Încheind actul juridic în nume propriu, drepturile contractate de mandatar intră în

patrimoniul său şi întregesc gajul general al creditorilor săi chirografari, cărora li se alătură şi mandantul, dacă mandatarul nu şi-a executat încă faţă de el obligaţiile decurgând din contractul de mandat fără reprezentare.

Toate aceste exemple constituie situaţii posibile în cazul contractului de mandat fără

reprezentare, cu consecinţele arătate în ceea ce priveşte efectele faţă de terţi (creditorii chirografari ai mandantului/mandatarului ascuns sau succesorii cu titlu particular ai mandatarului ascuns), aceleaşi ca şi în cazul simulaţiei.

În concluzie, atât interpunerea de persoane, cât şi mandatul fără reprezentare, constituie forme ale simulaţiei relative subiective, dar forme diferite, fiecare dintre acestea păstrându-şi individualitatea derivată din tipul de operaţiune juridică, astfel cum a fost concepută de părţile implicate.

Contractul de mandat fără reprezentare fiind o formă de simulaţie, în cazul în care persoana interesată intenţionează să facă cunoscut şi activ acest contract, trebuie să „atace” actul public prin acţiunea în declararea simulaţiei, pentru ca, ulterior, să poată obţine executarea obligaţiilor stipulate în contractul de mandat fără reprezentare.

Cum părţi în această formă de simulaţie sunt doar mandantul şi mandatarul fără reprezentare, care au încheiat actul secret (mandatul fără reprezentare), numai între ele trebuie să se desfăşoare disputa concretizată în procesul cu care este învestită instanţa de judecată.

În mod concret, în executarea mandatului, mandantul nu are nicio pretenţie faţă de terţii contractanţi ai mandatarul ocult din actul public, astfel încât ei nu trebuie să figureze în calitate de parte în litigiul desfăşurat între mandant şi mandatar. Intenţia mandantului de devoalare a actului secret, în vederea obţinerii executării mandatului din partea mandatarului, nu-i vizează şi pe terţii contractanţi, care şi-au executat obligaţia de transfer al dreptului către mandatarul ocult şi, în raport de care, produce efecte actul public. Cum s-a arătat deja, eventuala cunoaştere a mandatului fără reprezentare de către cocontractanţii mandatarului ocult din actul public nu influenţează natura şi conţinutul mandatului şi nici efectele contractului de mandat între părţile acestuia, fiind un element de natură a produce consecinţe juridice în cazul antrenării terţilor într-un alt proces, în care, în funcţie de scopul urmărit de o persoană interesată, aceştia ar fi chemaţi să recunoască actul ocult (contractul de mandat fără reprezentare).

Aplicând tot acest raţionament speţei de faţă, în raport de limitele de învestire a primei instanţei sub aspectul obiectului şi al cauzei cererii de chemare în judecată, Înalta Curte constată că reclamanţii iniţiali au formulat acţiune în declararea simulaţiei, expunând mecanismul juridic al mandatului fără reprezentare, care, devoalat fiind prin formularea acţiunii menţionate, poate conduce, în final, la obţinerea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de transfer al dreptului de proprietate pentru cota pretinsă din imobilul în litigiu.

Astfel, reclamanţii nu au susţinut niciun moment că, la încheierea actului secret (mandatul fără reprezentare), ar fi participat şi vânzătorii din contractul autentificat sub nr. x din 07.09.2004, ci doar că au fost notificaţi despre existenţa actului ocult, pe care l-au cunoscut, cel mai târziu, la perfectarea actului public.

De asemenea, actul secret a fost conceput, conform celor arătate de reclamanţi, ca un mandat fără reprezentare, iar cunoaşterea acestui act de către vânzători nu îl transformă într-un alt act juridic, diferit de cel stabilit prin acordul de voinţă al părţilor contractului de mandat fără reprezentare.

De aceea, cum disputa judiciară are la bază neexecutarea obligaţiilor derivate din contractul de mandat fără reprezentare, atragerea vânzătorilor din actul public în procesul de faţă nu era necesară.

În final, în ceea ce priveşte contractul încheiat între părţile prezentului litigiu, acesta constituie un mandat fără reprezentare afectat de o condiţie suspensivă a cărei îndeplinire generează pentru mandatar, pârâta din prezentul proces, obligaţia de executare a contractului, iar, în caz de refuz, posibilitatea pentru reclamanţi, de a obţine în favoarea lor o hotărâre care să ţină loc de act autentic de transfer al dreptului de proprietate asupra terenului în cota pretinsă.

Operaţiunea juridică propusă de reclamanţi nu are nimic ilicit în intenţia părţilor de li se transfera proprietatea asupra cotei din teren atunci când legea română o va permite (modificare legislativă realizată prin adoptarea Legii nr. 312/2005 şi aderarea României la Uniunea Europeană la 1.01.2007) şi nimic ilicit nici în scopul apelării la un astfel de mecanism, şi anume prezervarea unui preţ mai mic al bunului, în condiţiile în care reclamanţii susţin că l-au şi plătit integral până la momentul autentificării contractului din 07.09.2004.

În concluzie, operaţiunea juridică propusă neavând caracter ilicit, instanţa de apel a procedat, în mod greşit, la aplicarea, în speţă, a dispoziţiilor art. 5 C.civ., care interzic derogarea prin convenţii de la normele de ordine publică, criticile recurentei fiind întemeiate şi sub acest aspect.

Înalta Curte subliniază încă o dată, însă, că raţionamentul prezentei hotărâri este teoretic, având scopul de a înlătura greşelile instanţei a cărei decizie a fost recurată şi care a considerat că operaţiunea are caracter ilicit şi, totodată, că, prin invocarea conversiunii actelor juridice, a fost schimbată, în apel, cauza cererii de chemare în judecată.

De asemenea, decizia de faţă are rolul de a clarifica pretenţiile reclamanţilor atât în ceea ce priveşte obiectul, cât şi cauza demersului lor judiciar.

Consecinţa importantă a celor relatate mai sus este cea descrisă şi la începutul examinării realizate de prezenta instanţă asupra recursului, şi anume că Înalta Curte nu consideră, prin pronunţarea deciziei de faţă, ca dovedite susţinerile reclamanţilor sau apărările pârâtei, această evaluare fiind atributul exclusiv al instanţei de apel, în urma rejudecării cauzei.

Pornind de la premisa greşită a caracterului ilicit al operaţiunii propuse de reclamanţi, instanţa de apel a stabilit incomplet situaţia de fapt, pe care a evaluat-o în raport de probele administrate într-un cadru juridic, de asemenea, greşit determinat.

În rejudecare, această instanţă va trebui să interpreteze probele deja administrate sub auspiciul celor stabilite în drept prin decizia dată recursului de faţă şi să aprecieze asupra completării probatoriului, pentru determinarea exactă a raporturilor juridice dintre părţi, condiţie esenţială pentru aplicarea legii la situaţia de fapt astfel stabilită şi, ulterior, dacă este cazul, pentru posibilitatea verificării hotărârii, în recurs, din perspectiva legalităţii sale.

Dovada simulaţiei prin actul juridic secret (mandatul fără reprezentare) se va face conform regulilor în materie în ceea ce priveşte actele juridice cu o valoare mai mare de 250 de lei [art. 1191 alin. (1) din Codul civil de la 1864], respectiv cu act scris sau început de dovadă scrisă, care poate fi completată cu martori sau/şi prezumţii în condiţiile art. 1197 din acelaşi cod, fiind aplicabile, dacă este cazul, şi dispoziţiile art. 1198, dacă a existat o imposibilitate morală de preconstituire a unui înscris. S-au avut în vedere dispoziţiile legale din vechiul Cod civil, raportat la art. 26 alin. (1) din noul Cod de procedură civilă, care prevede că legea aplicabilă în materia admisibilităţii probelor este cea de la data producerii, ori, după caz, a săvârşirii faptelor juridice care fac obiectul probaţiunii.

Referitor la probatoriu, Curtea de Apel va ţine seama de cele invocate, sub acest aspect, de către recurentă în calea de atac de faţă. Mai precis, va examina înscrisurile invocate de recurentă ca reprezentând dovada plăţii preţului întregului imobil, teren şi construcţie, urmând a stabili în ce măsură acestea pot constitui un început de dovadă scrisă în ceea ce priveşte existenţa şi/sau conţinutul actului juridic pretins de reclamanţi - mandatul fără reprezentare. Aceasta, întrucât, în cazul existenţei unui început de dovadă scrisă, problema dovedirii actului juridic se transpune în completarea probei cu martori sau/şi prezumţii, în condiţiile art. 1197 din Codul civil de la 1864. De asemenea, se va ţine seama că, în cazul existenţei unui început de dovadă scrisă, nu mai reprezintă relevanţă imposibilitatea morală de preconstituire a unui înscris; în cazul înlăturării susţinerilor reclamanţilor sub aspectul începutului de dovadă scrisă, se va putea pune problema imposibilităţii morale de preconstituire a unui înscris, şi aceasta invocată de reclamanţi în condiţiile art. 1198 din vechiul Cod civil.

Curtea de Apel va examina şi susţinerile din recurs privind practica uzitată între părţile litigante sau/şi alte persoane cetăţeni străini, în care subiectul comun este pârâta, ca intermediară a unor contracte de tipul celui din litigiul de faţă, urmând a aprecia asupra înscrisurilor depuse la dosar în acest sens, în fond şi apel.

Se vor avea în vedere şi criticile din recurs, prin care s-a făcut referire la cuantumul rezonabil al unei remuneraţii a mandatarului în raport şi de dispoziţiile Legii nr. 509/2002 privind agenţii comerciali permanenţi, lege care, deşi abrogată în prezent conform art. 230 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a noului Cod civil, era în vigoare la momentul la care se pretinde încheierea actelor care compun instituţia mandatului fără reprezentare şi, deci, poate conţine criterii pertinente în determinarea unui asemenea cuantum. Această analiză este relevantă în examinarea apărărilor pârâtei, care a pretins că, între părţi, nu avut loc încheierea niciunui act secret, iar plata de către reclamanţi a preţului întregului imobil, teren şi construcţie, în contextul în care pârâtei, i-a revenit, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 07.09.2004, 100% din teren şi 5% din construcţie, ar reprezenta valoarea „comisionului” acordat acesteia pentru ajutorul oferit reclamanţilor, exprimat în identificarea imobilului construcţie pentru care aceştia au perfectat contractul de vânzare-cumpărare menţionat.

La soluţionarea cauzei se va avea în vedere şi antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între pârâtă şi viitorii vânzători ai imobilului, autentificat sub nr. x din 18.08.2004 de acelaşi B.N.P., în special clauza la care reclamanţii iniţiali şi actuala recurentă au făcut referire pe tot parcursul procesului, şi anume cea potrivit căreia „Noi, părţile din prezentul antecontract de vânzare-cumpărare, suntem de acord ca în locul promitentei cumpărătoare F. să fie în calitate de cumpărător o altă persoană ce va fi desemnată de aceasta, care va semna contractul autentic de vânzare-cumpărare în aceleaşi condiţii prevăzute în antecontractul de vânzare-cumpărare”.

Toate aceste elemente care ţin de probele ce trebuie sau au fost deja administrate, cu consecinţa stabilirii situaţiei de fapt complete şi corecte, nu au format obiect de examinare al Înaltei Curţi, faţă de actuala structură a recursului, care nu mai permite analiza temeiniciei hotărârii atacate, raportat la cazurile de casare prevăzute în art. 488 alin. (1) C.proc.civ.

Nu în ultimul rând, instanţa de rejudecare va solicita recurentei să depună, în justificarea calităţii procesuale active, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 18.05.2016, în raport de care pretinde cesionarea drepturilor litigioase de către toţi reclamanţii iniţiali (contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 8.05.2015, încheiat doar cu doi dintre reclamanţi, C. şi B.). Actul juridic menţionat este relevant nu numai în justificarea legitimării procesuale active, dar şi pentru soluţionarea, în fond, a cauzei, sub aspectul cotei pe care ar putea-o pretinde recurenta din teren. Aceasta, întrucât, reclamanţii iniţiali şi, ulterior, recurenta au pretins dreptul lor de proprietate asupra cotei din teren în raport de cotele părţilor asupra construcţiei dobândite de ei, determinând o cotă globală de 95%. Or, potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 07.09.2004, fiecare dintre cumpărătorii cetăţeni străini ai construcţiei au dobândit dreptul de proprietate asupra acesteia într-o cotă bine delimitată. În ipoteza nedepunerii acestui contract (autentificat sub nr. x din 18.05.2016), cum cotele asupra construcţiei cuvenite reclamanţilor sunt individualizate, dezbaterile, în ceea ce priveşte cota din dreptul de proprietate asupra terenului, se pot purta numai în limitele cotelor din construcţie dobândite de reclamanţii cu care recurenta a încheiat contractul de vânzare-cumpărare depus la dosar (autentificat sub nr. x din 8.05.2015).

Raportat la argumentele ce preced, Înalta Curte constatând că recursul este fondat, în baza art. 497 cu referire la art. 488 alin. (1) pct.5 şi 8 C.proc.civ., a admis calea de atac declarată de reclamanta G. S.R.L., a casat hotărârea recurată şi a trimis cauza, spre rejudecare, la aceeaşi curte de apel.

În ceea ce priveşte cheltuielile de judecată solicitate, în recurs, de toate părţile, cererile acestora nu au fost soluţionate, faţă de soluţia ce s-a pronunţat asupra căii de atac şi, prin care, nu s-a tranşat fondul litigiului. Ca atare, stabilirea cheltuielilor de judecată revine instanţei de rejudecare, în raport de decizia ce se va da asupra fondului litigiului, de dovezile ataşate şi, evident, de poziţia procesuală finală a părţilor referitor la sumele de bani avansate cu acest titlu, la momentul dezbaterii pe fond a apelului.