Lessor's appeal allowed; eviction claim remanded after ownership and lease expiry conclusively established.

Asupra recursului de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Maramureş, secţia comercială, de contencios administrativ şi fiscal la data de 27 iunie 2011 sub nr. x/2011 reclamanta A. a chemat în judecată pe pârâta B. - Întreprindere Familială, solicitând instanţei ca prin sentinţa ce va pronunţa să constate rezilierea de plin drept a contractului de închiriere nr. x/23.01.2009 încheiat între părţi şi să dispună evacuarea pârâtului din spaţiul închiriat, în suprafaţă de 60 mp., situat în Rozavlea.

În motivare, reclamanta a arătat că, iniţial, contractul de închiriere a fost încheiat pe o durată de 1 an, cu posibilitatea prelungirii duratei acestuia în baza acordului părţilor. După expirarea termenului contractual, a fost de acord cu continuarea ocupării spaţiului de către pârâtă, contractul fiind prelungit în aceleaşi condiţii. Reclamanta a mai arătat că plata chiriei era efectuată, conform contractului cel mai târziu până la data de 25 a lunii în curs şi că potrivit clauzei din art. 16 contractul se reziliază de plin drept în cazul neîndeplinirii obligaţiei de plată a chiriei la termenul stipulat. A mai arătat că pârâta şi-a îndeplinit obligaţia asumată până în luna ianuarie 2011, ulterior neachitând contravaloarea chiriei. În consecinţă, în opinia sa, se impune constatarea rezilierii de plin drept a contractului, cu consecinţa obligării chiriaşului de a elibera spaţiul.

Prin întâmpinare, pârâta a arătat că nu se opune solicitării de constatare a rezilierii de plin drept a contractului de închiriere; a menţionat că se impune respingerea capătului de cerere vizând evacuarea sa din spaţiu, motivat de faptul că proprietar tabular al spaţiului este statul român, prin Consiliul Local al comunei Rozavlea, în prezent având un contract de închiriere încheiat cu adevăratul proprietar, respectiv Primăria Rozavlea.

Părţile au administrat proba cu înscrisuri.

Prin Sentinţa civilă nr. 1382 din 6 martie 2012, Tribunalului Maramureş, secţia comercială, de contencios administrativ şi fiscal a admis în parte acţiunea reclamantei, a constatat rezilierea de plin drept a Contractului de închiriere nr. x/23.01.2009 încheiat între părţi şi a respins capătul de cerere vizând evacuarea pârâtei din spaţiul situat în Rozavlea denumit cofetărie, în suprafaţă de 60 mp.

În considerentele sentinţei, prima instanţă, raportat la probatoriul administrat şi la acordul pârâtei cu privire la rezilierea de plin drept a contractului de închiriere, a apreciat ca fiind întemeiată această solicitare, reţinând că a operat pactul comisoriu de grad IV prevăzut în contract.

În ce priveşte solicitarea de evacuare a pârâtei din spaţiu, instanţa a reţinut că situaţia imobilului în litigiu este incertă din perspectiva proprietarului de drept, existând litigii pe rolul instanţelor de judecată pentru clarificarea acestei situaţii. Având în vedere că părţile s-au opus suspendării soluţionării cauzei până la clarificarea situaţiei juridice a imobilului, instanţa a apreciat că cererea de evacuare a pârâtei nu este întemeiată.

Sentinţa de fond a fost apelată de reclamanta A., care a solicitat admiterea căii de atac declarate şi schimbarea în parte a hotărârii în sensul admiterii şi a capătului de cerere vizând evacuarea pârâtei din spaţiul închiriat. Apelanta-reclamantă a criticat sentinţa de fond sub aspectul greşitei aplicări a legii, din perspectiva valorificării unui pretins drept de proprietate asupra imobilului al unei alte entităţi, fără a observa că acţiunea în evacuare este aceea a locatorului împotriva locatarului.

Apelul a fost înregistrat pe rolul Curţii de Apel Cluj, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

Prin Decizia civilă nr. 116/2012 din 24 septembrie 2012, Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, a respins ca nefondat apelul declarat de apelanta-reclamantă.

În considerentele deciziei, instanţa de apel, reţinând obligaţia locatarului de a restitui bunul închiriat la expirarea termenului contractual sau în cazul rezilierii contractului, a arătat că această clauză putea produce efectele urmărite de parte - evacuarea pârâtei, doar în ipoteza în care la momentul rezilierii convenţiei pârâta nu ar fi avut în continuarea dreptul de folosinţă asupra spaţiului dobândit în baza unui alt act juridic, distinct de cel analizat şi în raport de care reclamanta este un terţ. Din această perspectivă, instanţa de apel a reţinut că pârâta a invocat, atât ca motiv de neplată a chiriei faţă de reclamantă, cât şi ca motiv al netemeiniciei solicitării de evacuare, încheierea unui alt contract de închirierea cu cel care s-a pretins proprietar al imobilului, respectiv Primăria Rozavlea, nefiind lămurită situaţia juridică a acelui spaţiu.

Decizia de apel a fost recurată de reclamanta A., care a solicitat admiterea recursului şi modificarea deciziei atacate în sensul admiterii apelului şi schimbării în parte a sentinţei de fond, cu consecinţa admiterii capătului de cerere vizând evacuarea pârâtei din spaţiul închiriat.

Recurenta-reclamantă a invocat dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. din 1865, apreciind că hotărârea atacată a fost dată cu aplicarea greşită a prevederilor legale incidente în cauză.

În dezvoltarea criticii de nelegalitate recurenta-reclamantă a arătat că, plecând de la dispoziţiile contractuale care au fost reţinute de instanţă şi care au condus la admiterea primului capăt de cerere, instanţa a ignorat prevederile legale în materia locaţiunii care stipulează că în cazul desfiinţării contractului de închiriere locatarul este obligat să predea spaţiul ce a făcut obiect al contractului. Recurenta-reclamantă mai arată că în mod nelegal instanţa de apel a dat eficienţă juridică unui contract încheiat cu un terţ, neanalizând şi nepronunţându-se cu privire la susţinerile sale, probate în cauză, prin care a demonstrat că Primăria Rozavlea nu avea calitatea de a ceda dreptul de folosinţă asupra imobilului.

Prin întâmpinare, intimata-pârâtă a solicitat respingerea recursului ca nefondat, apreciind ca fiind legală decizia de apel, din perspectiva exhibării unui titlu în baza căruia deţine dreptul de folosinţă asupra imobilului, titlu încheiat cu adevăratul proprietar, a cărui calitate nu a fost contestată.

Părţile au administrat proba cu înscrisuri.

La data de 19 martie 2014 s-a dispus suspendarea soluţionării recursului declarat de recurenta-reclamantă până la soluţionarea irevocabilă a cauzei înregistrată sub nr. x/2013, având ca obiect acţiunea formulată de această parte pentru constatarea dreptului său de proprietate asupra spaţiului în litigiu.

La data de 3 aprilie 2019 recurenta-reclamantă a formulat cerere de repunere pe rol a cauzei, arătând că a fost soluţionată irevocabil cauza de a determinat suspendarea judecării recursului, ataşând acte în dovedire.

A fost stabilit termen la data de 13 iunie 2019, părţile fiind citate atât cu privire la solicitarea de repunere a cauzei pe rol, cât şi pe fondul cererii de recurs. La termenul stabilit s-a dispus reluarea judecării recursului declarat în cauză.

Analizând legalitatea deciziei de apel, în raport de criticile formulate şi de apărările invocate, instanţa de recurs reţine următoarele:

Prealabil analizării criticilor de nelegalitate invocate de recurenta-reclamantă se impune precizarea limitelor în cadrul cărora va fi analizată decizia de apel. Sub acest aspect se reţine că în faţa primei instanţe au fost formulate două capete de cerere, unul fiind admis, iar cel de-al doilea fiind respins. Apelul a fost declarat de reclamantă şi a vizat doar capătul de cerere respins, iar în recurs criticile aceleiaşi părţi au în vedere tot soluţia de respingere a capătului de cerere privind evacuarea. În consecinţă, primul capăt de cerere, nefiind contestat în căile de atac, a intrat sub autoritatea de lucru judecat.

Analizând cererea de recurs din această perspectivă, se reţine că principala critică adusă deciziei de apel vizează nelegalitatea acesteia raportat la acele considerente care statuează asupra caracterului incert al proprietarului spaţiului în litigiu, situaţie care, în opinia instanţelor inferioare, afectează dreptul recurentei-reclamante de a obţine evacuarea intimatei-pârâte. Instanţa de apel a mai reţinut că dreptul recurentei-reclamante de a obţine evacuarea intimatei-pârâte este afectat şi de exhibarea de către ultima parte a unui contract de închiriere încheiat cu un terţ, cel care, la rândul său se pretinde proprietar la imobilului.

În ce priveşte considerentul care vizează existenţa unui alt contract care ar conferi intimatei-pârâte dreptul de folosinţă asupra spaţiului în litigiu, instanţa supremă reţine că la momentul soluţionării recursului acesta nu mai subzistă. Astfel, în faţa instanţei de fond a fost depus un contract de închiriere încheiat cu Primăria Rozavlea, pe o durată de 12 luni, începând cu 01.02.2011, cu posibilitatea prelungirii acestuia prin act adiţional semnat de ambele părţi. Se observă că după expirarea termenului contractual, intimata-pârâtă nu a depus dovezi din care să rezulte prelungirea duratei de închiriere. Se reţine, totodată, că instanţa de apel a reţinut existenţa acestui contract, ca argument în pronunţarea soluţiei de respingere a apelului declarat în cauză, fără a solicita vreo dovadă care să ateste continuarea relaţiei contractuale cu terţul pretins proprietar al spaţiului. Din această perspectivă, legalitatea deciziei de apel este afectată prin aceea că a dat valenţă juridică, ca impediment la solicitarea recurentei-reclamante de evacuare a intimatei-pârâte, unui act juridic ce pare a nu mai fi fost în fiinţă la acel moment.

În consecinţă, se apreciază că nu mai poate fi reţinut considerentul referitor la dreptul de folosinţă de care s-ar fi bucurat intimata-pârâtă în baza unui titlu emanând de la un terţ care se pretinde proprietar, aşa cum se pretinde şi recurenta-reclamantă. Se arată că pe parcursul soluţionării recursului, intimata-pârâtă a depus la dosar un singur act adiţional la contractul de închiriere încheiat cu Primăria Rozavlea prin care este prelungită durata de închiriere până la 31.01.2014, ulterior acestui moment nemafiind dovedită continuarea raporturilor contractuale.

A doua critică susţinută în memoriul de recurs vizează incertitudinea pretins existentă cu privire la adevăratul proprietar al imobilului în litigiu. Sub acest aspect, instanţa supremă reţine că soluţionarea recursului declarat de recurenta - reclamantă a fost suspendată pentru stabilirea proprietarului asupra spaţiului, urmare a unei acţiuni în constatare promovată de aceeaşi parte în contradictoriu cu intimata-pârâtă din prezenta cauză.

Prin Decizia civilă nr. 107/R din 24 octombrie 2018 Tribunalul Maramureş, secţia I civilă, a admis acţiunea reclamantei A. formulată în contradictoriu cu pârâta Comuna Rozavlea şi a constatat dobândirea de către reclamantă a dreptului de proprietate asupra imobilului situat la parterul blocului din comuna Rozavlea, având destinaţia de spaţiu comercial, respectiv cofetărie. În considerentele deciziei, instanţa a mai reţinut, analizând admisibilitatea acţiunii în constatare, că reclamanta nu avea deschisă calea acţiunii în realizare, fiind în posesia spaţiului.

În consecinţă, se apreciază că problema incertitudinii ce plana asupra proprietarului spaţiului în litigiu a fost tranşată, urmare a hotărârii judecătoreşti menţionate anterior, astfel încât critica recurentei-reclamante pe acest aspect este întemeiată, urmând ca recursul declarat de parte să fie admis, în temeiul art. 312 C. proc. civ. din 1865.

Se impune casarea deciziei de apel şi trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeaşi instanţă pentru următoarele considerente:

Aşa cum s-a reţinut, aspectul juridic ce a determinat promovarea căii extraordinare de atac apare ca fiind tranşat urmare a pronunţării Deciziei civile nr. 107/R din 24 octombrie 2018 de către Tribunalul Maramureş, secţia I civilă, în Dosarul nr. x/2013.

Au fost sesizate, însă, aspecte ce presupun un probatoriu ce poate fi administrat doar în faţa instanţei de apel. Astfel, în cadrul recursului, intimata-pârâtă a depus acte din care rezultă radierea sa din Registrul Comerţului, operaţiune efectuată în timpul soluţionării cauzei (24 februarie 2015 - dosar recurs).

În consecinţă, rejudecând cauza în limitele cererii de apel (respectiv sub aspectul soluţiei primei instanţe de respingere a capătului de cerere privind evacuarea din spaţiul comercial) se impune mai întâi stabilirea cadrului procesual în care urmează să fie continuată judecată, urmare a radierii intimatei - pârâte din Registrul Comerţului. Totodată, pentru legala soluţionare a cauzei se impune administrarea probatoriului care să determine dacă spaţiul în litigiu mai este ocupat de reprezentatul întreprinderii familiale, sau de membrii ai fostei întreprinderi. Or, probatoriul ce se impune a fi administrat pentru lămurirea aspectelor menţionate nu se limitează la înscrisuri, singurele probe admisibile în calea de atac a recursului.

În aceste condiţii, chiar dacă recursul recurentei-reclamante s-a întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. din 1865, fiind admis, soluţia ce se impune este aceea de casare a deciziei de apel cu trimitere spre rejudecare. Se are în vedere sub acest aspect faptul că litigiul a fost soluţionat de instanţa de apel pentru considerente care ţineau de incertitudinea calităţii de proprietar a recurentei-reclamante, fiind invocate impedimente de ordin juridic, nefiind administrate probe pe situaţia de fapt.

Având în vedere considerentele reţinute, văzând şi dispoziţiile art. 315 C. proc. civ. din 1865, recursul recurentei-pârâte va fi admis, iar decizia de apel va fi casată cu trimiterea cauzei spre rejudecare, în limitele şi sub aspectele menţionate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de recurenta-reclamantă A. împotriva Deciziei civile nr. 116/2012 din 24 septembrie 2012, pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, în contradictoriu cu intimata-pârâtă Întreprindere Familială B.

Casează decizia recurată şi trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 3 iulie 2019.

Procesat de GGC -NN