Expropriation compensation valuation method: market approach mandated over income approach for commercial spaces under Law 33/1994

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă sub nr. x/2011, la data de 29 septembrie 2011, reclamanta A., în calitate de cesionară a drepturilor succesorale asupra imobilelor situate în Bucureşti, str. x şi nr. 61 sectorul 1 a solicitat în contradictoriu cu pârâtul Municipiul Bucureşti, prin Primarul General ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună obligarea pârâtului să-i plătească despăgubirile cuvenite reclamantei prin exproprierea imobilelor situate în Bucureşti, str. x şi nr. 61, care au aparţinut autorilor reclamantei şi pentru care formulase notificări în baza Legii nr. 10/2001; iar, în subsidiar, în măsura în care despăgubirile stabilite pentru aceste imobile nu sunt la valoarea reală a imobilului şi nu cuprind şi prejudiciul cauzat la momentul transferului dreptului de proprietate solicită ca instanţa să pronunţe o hotărâre prin care pârâtul să fie obligat să plătească valoarea reala a acestor imobile.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că prin Notificările nr. 5718 şi nr. 5719 din 5 noiembrie 2001 autorii reclamantei B. şi C., au solicitat în baza Legii nr. 10/2001 restituirea în natură a imobilelor situate în Bucureşti, str. x şi 61 sectorul 1.

În şedinţa publică din data de 31 ianuarie 2012, tribunalul a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active, având în vedere că reclamanta îşi invocă calitatea de notificator în temeiul Legii nr. 10/2001, aceasta făcând dovada existenţei notificărilor. Chestiunile referitoare la calitatea de proprietar nu vizează calitatea procesuală în cauză, această chestiune fiind o chestiune care vizează fondul pricinii.

Prin Sentinţa civilă nr. 1659 din 18 septembrie 2012, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă a admis acţiunea formulată de reclamanta A., în contradictoriu cu pârâtul Municipiul Bucureşti prin Primarul General şi a obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 3.909.369 RON, cu titlu de despăgubiri pentru exproprierea imobilului situat în Bucureşti, str. x şi nr. 61.

Pentru a pronunţa această sentinţă, tribunalul a reţinut că reclamanta nu a formulat o cerere în sensul art. 5 din Legea nr. 198/2004, iar pârâta la rândul său nu a notificat în temeiul legii exproprierii, notificatorilor în temeiul Legii nr. 10/2001, sumele propuse pentru plata despăgubirilor. Tribunalul a constatat că metoda de calcul folosită de cei doi experţi ce au întocmit împreună un coraport, este mai apropiată de ceea ce are în vedere art. 26 din Legea nr. 33/1994, potrivit căruia instanţa va ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, va omologa acest raport de expertiză.

Împotriva sentinţei primei instanţe a formulat apel pârâtul Municipiul Bucureşti prin Primarul Genera.

Soluţionând excepţiile invocate de apelantul-pârât, în condiţiile art. 137 alin. (1) C. proc. civ., Curtea le-a respins, pentru următoarele considerente:

Apelantul a invocat excepţia inadmisibilităţii acţiunii, apreciind că, formulând contestaţie împotriva dispoziţiilor emise în temeiul Legii nr. 10/2001, reclamanta nu putea să formuleze cerere prin care să solicite despăgubirile cuvenite prin exproprierea imobilelor situate în Bucureşti, str. x şi 61. Curtea constată că la fila x din vol. I al dosarului de apel a fost depus extras de pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, privitor la situaţia Dosarului nr. x/2012, având ca obiect contestaţia formulată de intimata A., împotriva Dispoziţiilor nr. 14382 şi nr. 14598 din 29 august 2011 emise de Primarul General al Municipiului Bucureşti privitor la propunerile de acordare de măsuri reparatorii în echivalent pentru imobilele obiect al prezentului dosar, ce a fost suspendat la 12 februarie 2013 în baza art. 244 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ., până la soluţionarea irevocabilă a prezentului dosar.

De altfel, succesiunea acţiunilor promovate de reclamantă s-a făcut în ordine logică, procedura exproprierii a fost declanşată la 23 iunie 2010, aşa cum rezultă din H.G. nr. 590/2010, iar reclamanta a ridicat Dispoziţiile nr. 14382 şi nr. 14598 din 29 august 2011 la 6 decembrie 2011, aşa cum rezultă din adresa aflată la dosarul de fond. Cum în cauză sunt aplicabile dispoziţiile art. 5 pct. 61 din Legea nr. 198/2004 excepţia inadmisibilităţii acţiunii a fost respinsă ca nefondată, pârâta făcând dovada că dosarul privitor la măsurile reparatorii acordate în temeiul Legii nr. 10/2001 a fost suspendat de Tribunalul Bucureşti până la soluţionarea irevocabilă a prezentei cauze.

Curtea nu a reţinut nici excepţia nulităţii absolute a Contractului de vânzare-cumpărare a drepturilor succesorale autentificat la nr. 2882/2008 la BNP D., aflat la dosarul de fond, deoarece cesiunea drepturilor privind măsuri reparatorii de orice natură, inclusiv prin echivalent, oneroasă sau gratuită nu este prohibită de lege. Prin contractul de vânzare - cumpărare de drepturi succesorale aflat la dosarul de fond notificatorii B. şi C., în calitate de vânzători de drepturi succesorale rămase de pe urma decesului mamei lor, E., zisă şi F., au vândut reclamantei toate drepturile succesorale pe care le deţin asupra imobilelor situate în Bucureşti, str. x şi 61, împreună cu "orice drepturi litigioase şi/sau de creanţă referitoare la aceste imobile".

Verificând legalitatea şi temeinicia sentinţei apelate, prin decizia nr. 609 A din 11 decembrie 2015 Curtea de Apel a constatat că apelul este fondat şi în baza art. 296 C. proc. civ. l-a admis, a schimbat în parte sentinţa apelată, în sensul că a stabilit cuantumul despăgubirilor la un total de 336.987 euro, în echivalent în RON la cursul BNR la data plăţii, pentru următoarele considerente:

Curtea nu a reţinut critica apelantei privitoare la împrejurarea că reclamanta A. nu are calitatea de notificator în temeiul Legii nr. 10/2001.

Contrar susţinerilor apelantei, calitatea de notificator a intimatei a fost recunoscută chiar de apelantă la dosarul de fond, fiind depuse Dispoziţiile nr. 14382 şi nr. 14598 din 29 august 2011, prin care s-a propus acordarea de măsuri reparatorii în echivalent pentru imobilele situate în Bucureşti, str. x şi 61, persoanei îndreptăţite A..

Curtea constată că, prin Încheierea din 31 ianuarie 2012 instanţa fondului a soluţionat excepţia lipsei calităţii procesuale active invocate de apărătorul apelantului, apreciind că reclamanta a făcut dovada existenţei notificărilor şi calitatea de proprietar nu vizează calitatea procesuală într-o cauză având ca obiect plata despăgubirilor cuvenite prin exproprierea imobilelor ce a aparţinut autorilor reclamantei şi care formulaseră notificări în baza Legii nr. 10/2001, tribunalul apreciind că susţinerea pârâtului priveşte fondul pricinii şi nu reprezintă o excepţie de procedură.

Intimata - pârâtă era îndrituită să formuleze cerere pentru stabilirea cuantumului despăgubirilor, deoarece apelanta nu a făcut dovada respectării cerinţelor art. 7 din lege, respectiv comunicarea hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirilor şi contestaţiile formulate împotriva dispoziţiilor Primarului General, prin care s-a propus acordarea de măsuri reparatorii prin echivalent, au fost suspendate până la soluţionarea prezentei cauze. Faţă de împrejurarea că reclamanta a cerut şi s-a suspendat soluţionarea contestaţiilor aflate pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, obiect al Dosarului nr. x/2011, nu se poate reţine critica apelantei că solicită despăgubiri pe două căi reglementate diferit de legislaţia în vigoare. A fost găsită ca întemeiată critica apelantei privitoare la cuantumul despăgubirilor stabilite prin sentinţa instanţei fondului.

Pe parcursul soluţionării prezentului apel, Curtea Constituţională prin Decizia nr. 12/2015 a statuat în sensul că art. 9 teza a II-a din Legea nr. 198/2004 presupune ca experţii şi instanţa de judecată să ţină seama la calcularea cuantumului despăgubirilor de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la momentul transferului dreptului de proprietate, motiv pentru care Curtea a dispus efectuarea unei noi expertize.

Expertiza dispusă de instanţă în etapa soluţionării apelului a avut ca obiectiv stabilirea valorii de circulaţie a celor două imobile în funcţie de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză şi la momentul transferului dreptului de proprietate, ţinând cont de caracterul de domeniu public sau privat al terenului, de caracterul de spaţii comerciale expropriate a unor imobile, cu luarea în considerare a standardelor internaţionale de evaluare.

Experţii au avut în vedere la evaluarea imobilelor standardele de evaluare ANEVAR - 2014 şi s-au folosit pentru evaluarea imobilelor expropriate preţuri care rezultă efectiv din tranzacţii prin metoda abordării prin piaţă. La filele x au fost depuse mai multe contracte pentru a fi avute în vedere de experţi drept comparabile. Experţii au stabilit cuantumul despăgubirilor şi în funcţie de uzura fizică a construcţiilor în conformitate cu Ghidul cuprinzând coeficienţi de uzură fizică normală, aprobat prin MTCT cu Ordinul nr. 85/N/1999. Această valoare a fost determinată în urma desemnării experţilor pentru efectuarea expertizei în condiţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, valoarea fiind determinată şi de expertul desemnat de apelantă a face parte din colectivul de experţi.

Cu privire la cheltuielile de judecată, Curtea a obligat intimata - reclamantă la plata cheltuielilor de judecată în apel, în condiţiile art. 274 C. proc. civ. - 2.106,3 RON.

Împotriva Deciziei nr. 609 A din 11 decembrie 2015 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie au declarat recurs Ministerul Public şi pârâtul Municipiul Bucureşti prin Primarul General.

Recurentul Municipiul Bucureşti, prin Primar General a arătat că decizia civilă recurată este nelegală, în cauză fiind incidente dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. deoarece hotărârea pronunţată ar fi lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii.

Prin motivele de apel s-a criticat Sentinţa civilă nr. 1659 din 18 septembrie 2012 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă sub aspectul nelegalităţii acesteia, instanţa fondului ignorând faptul că A. nu a avut calitatea de notificatoare în baza Legii nr. 10/2001, a primit cu toate acestea două dispoziţii de acordare de măsuri reparatorii, respectiv Dispoziţia nr. 14382 din 29 august 2011 prin care Primarul General al Municipiului Bucureşti a propus acordarea de măsuri reparatorii în echivalent pentru imobilul situat în Bucureşti str. x şi în aceeaşi zi prin Dispoziţia nr. 14598 a propus acordarea de măsuri reparatorii pentru imobilul din str. x.

Ambele dispoziţii pentru acordarea măsurilor reparatorii au fost emise în baza Legii nr. 10/2001 şi au avut la bază Notificările 5718 şi 5719 din 5 noiembrie 2001 depuse de C. şi B.

Faţă de împrejurarea că reclamanta a înţeles să solicite despăgubiri pe două căi încălcând principiul electa una via se apreciază că se impunea admiterea excepţiei inadmisibilităţii cererii de chemare în judecată .

În ceea ce priveşte temeiul de drept invocat de către instanţa fondului în motivarea sentinţei civile, arată că a solicitat instanţei de apel să aibă în vedere faptul că dispoziţiile art. 5 pct. 61 din Legea nr. 198/2004 modificată de Legea nr. 184/2008 nu sunt incidente în cauza dedusă judecaţii şi că au înţeles să invoce de asemenea încă din faza procesuală a fondului şi excepţia nulităţii absolute a contractului de cesiune de drepturi succesorale autentificat sub nr. x din 8 iulie 2008, motivat de faptul că la baza acestui contract sta certificatul de calitate de moştenitor cu o valabilitate limitata, emis doar pentru Comisia de Aplicare a Legii nr. 112/1995.

Recurentul învederează că acest certificat de calitate de moştenitor nu poate fi nici măcar asimilat certificatului de moştenitor astfel încât transmiterea unor bunuri care nu se aflau nici măcar în patrimoniul defunctei la data decesului acesteia este lovită de nulitate absolută şi că au solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului de cesiune de drepturi succesorale, să se constate că reclamanta nu are calitatea de succesoare în drepturi a lui E. şi nici a cedenţilor C. şi B.

În ceea ce priveşte excepţia nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare a drepturilor succesorale autentificat sub nr. x/2008 de către BNP D., se solicită a se constata faptul că în mod greşit a reţinut instanţa de apel faptul că B. şi C. erau îndreptăţiţi să vândă toate drepturile succesorale pe care le deţin asupra imobilelor situate în Bucureşti str. x şi 61 sector 1.

Se conchide că instanţa de apel, deşi a constatat că apelul formulat în cauză de către Municipiul Bucureşti este fondat, prin omologarea raportului de expertiza întocmit în faza de judecată a apelului se produce o încălcare flagrantă a dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, modalitatea de calcul influenţând valoarea stabilită de către comisia de experţi şi valoarea despăgubirilor pe care instanţa de apel le-a acordat reclamantei. Se susţine că Decizia civilă nr. 609 A din 11 decembrie 2015 este nelegală, instanţa de apel aplicând greşit dispoziţiile legale incidente.

Recurentul Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Bucureşti a invocat următoarele critici de nelegalitate: hotărârea recurată nu cuprinde motivele pe care se sprijină, fiind incident cazul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 7 din C. proc. civ.

Se arată că, potrivit art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., hotărârea trebuie să cuprindă motivele de fapt şi de drept care au format convingerea instanţei şi cele pentru care s-au înlăturat cererile pârâţilor.

Comisia a calculat valoarea imobilelor expropriate prin trei metode: abordare prin cost, abordare prin piaţă şi abordare prin venit, pentru fiecare din cele două momente stabilite de instanţă. Se mai reţine că experţii au avut în vedere la evaluarea imobilelor standardele de evaluare ANEVAR - 2014 şi s-au folosit pentru evaluarea imobilelor expropriate de preţuri care rezultă efectiv din tranzacţii prin metoda abordării prin piaţă, ţinând cont şi de uzura fizică a construcţiilor.

Examinând cuantumul despăgubirilor acordate de Curte în urma admiterii apelului, se constată că acestea sunt cele menţionate de comisia de experţi la capitolul "Concluzii". Astfel, la obiectivul nr. 1 - evaluare la data transferului dreptului de proprietate/iunie 2010, experţii reţin valorile celor 2 apartamente, ale spaţiului pentru locuit şi ale terenului, calculate prin metoda "abordării prin piaţa", iar pentru cele două spaţii comerciale, valorile calculate prin metoda "abordării prin venit".

Recurentul consideră că nici experţii, în cuprinsul raportului, şi nici Curtea, în motivarea hotărârii, nu justifică alegerea ca şi valori ale despăgubirilor cuvenite reclamantei pentru imobilele cu destinaţia spaţii comerciale, pe cele calculate prin metoda "abordării prin venit".

Se apreciază că explicitarea de către Curtea de Apel a alegerii pentru spaţiile comerciale a valorilor calculate prin metoda "abordării prin venit" era absolut necesară în condiţiile în care Ministerul Public a invocat nerespectarea dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, respectiv că experţii nu au avut în vedere, pentru toate metodele de calcul efectuate, "preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială" la momentul indicat pentru evaluare. Tocmai de aceea, Ministerul Public a solicitat ca, în urma admiterii apelului şi schimbării în parte a sentinţei civile apelate, pârâtul să fie obligat la plata despăgubirilor pentru imobilele în litigiu în varianta calculată de experţi prin metoda "abordării prin piaţă", respectiv prin compararea directă a preţurilor rezultate din tranzacţii efective, inclusiv pentru imobilele cu destinaţia spaţii comerciale, despăgubirile stabilite prin aceasta metodă diferind semnificativ de cele stabilite prin metoda "abordării prin venit".

Cum instanţa de apel nu a arătat în considerentele hotărârii motivele de fapt şi de drept care au condus la soluţia pronunţată, se conchide că în cauză nu s-a făcut o cercetare a fondului pricinii, hotărârea pronunţată fiind nelegală şi netemeinică sub acest aspect.

Analizând recursurile declarate prin prima motivelor de recurs şi a dispoziţiilor legale incidente, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie constată că recursul declarat de pârâtul Municipiul Bucureşti prin Primarul General împotriva Deciziei nr. 609 A din 11 decembrie 2015 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie este nefondat, iar cel declarat de recurentul Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Bucureşti împotriva aceleiaşi decizii este fondat pentru următoarele considerente:

Criticile recurentului Municipiul Bucureşti prin Primarul General vizează eronata interpretare şi aplicare de către instanţa de apel a prevederilor legale privind soluţionarea excepţiilor lipsei calităţii procesuale active în ceea ce o priveşte pe notificatoarea A. şi a nulităţii absolute a contractului de vânzare - cumpărare a drepturilor succesorale autentificat sub nr. x/2008.

Instanţa de apel a interpretat şi aplicat în mod just prevederile legale incidente şi anume art. 5 pct. 61 din Legea nr. 198/2004 considerând nefondată excepţia lipsei calităţii procesuale active în ceea ce o priveşte pe notificatoarea A..

Criticile recurentului Municipiul Bucureşti prin Primarul General sub acest aspect nu subzistă, în mod corect s-a reţinut incidenţa prevederilor art. 5 pct. 61 din Legea nr. 198/2004, aşa cum a fost modificată prin Legea nr. 184/2008, care statuează că prin derogare de la prevederile art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, imobilele pentru care s-au formulat notificări de restituire vor fi expropriate în condiţiile prezentei legi sau, după caz, transferate în domeniul public al statului şi în administrarea Companiei Naţionale de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale - SA.

În situaţia în care imobilul se află în domeniul public al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale, acesta va face obiectul transferului în condiţiile Legii nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia, cu modificările şi completările ulterioare. În această ipoteză persoana îndreptăţită la restituire va fi despăgubită în condiţiile Legii nr. 10/2001, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.

În speţă s-a făcut dovada formulării notificărilor de către autorii reclamantei, astfel că în mod just s-a considerat că pârâtul Municipiul Bucureşti prin Primarul General era obligat să respecte dispoziţiile art. 5 pct. 61 din Legea nr. 198/2004 şi să deruleze procedura exproprierii în condiţiile Legii nr. 198/2004, reclamantei A. fiindu-i recunoscută calitatea de persoană îndreptăţită la restituirea imobilelor solicitate. Dispoziţiile de acordare a măsurilor reparatorii în echivalent consacră caracterul abuziv al preluării de către stat al imobilelor în condiţiile Decretului nr. 92/1955, ele fiind emise la 29 august 2011, deci ulterior declanşării procedurii de expropriere prin H.G. nr. 590 din 23 iunie 2010.

Corect s-a respins de către instanţă şi excepţia nulităţii absolute a Contractului de vânzare-cumpărare a drepturilor succesorale autentificat sub nr. x/2008, invocată de pârâtul Municipiul Bucureşti, acţiune ce a constituit obiectul dosar nr. x/2016 aflat pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă, prezenta cauză fiind suspendată până la soluţionarea acestui dosar.

Prin Decizia civilă 617A din 13 iunie 2018 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti în acest dosar s-a respins ca nefondat apelul declarat împotriva Sentinţei civile 1289 din 27 septembrie 2017 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă. Prin Sentinţa nr. 1289 din 27 septembrie 2017 Tribunalul Bucureşti a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul Municipiul Bucureşti, cerere având ca obiect constatarea nulităţii absolute a Certificatului de calitate de moştenitor nr. 50/1996 eliberat de BNP G. şi a Contractului de vânzare-cumpărare de drepturi succesorale nr. 2882 din 8 iulie 2008.

Aşadar, faţă de cele statuate prin această hotărâre, se va reţine puterea de lucru judecat a acestei decizii, constatându-se că excepţia nulităţii absolute a Contractului de vânzare-cumpărare a drepturilor succesorale autentificat sub nr. x/2008 invocată de recurent nu poate fi primită.

Efectul pozitiv al lucrului judecat se impune în al doilea proces care nu prezintă triplă identitate cu primul, dar care are legătură cu aspectul litigios dezlegat anterior, fără posibilitatea de a mai fi contrazis. În acest sens, puterea de lucru judecat, în forma prezumţiei, vine să asigure, din nevoia de ordine şi stabilitate juridică, evitarea contraziceri între două hotărâri judecătoreşti. Prezumţia nu opreşte judecata celui de-al doilea proces, ci doar uşurează sarcina probaţiunii, aducând în faţa instanţei constatări ale unor raporturi juridice făcute cu ocazia judecăţii anterioare şi care nu pot fi ignorate.

Nu se justifică nici susţinerile recurentului pârât Municipiul Bucureşti prin Primarul General privind solicitarea de către reclamantă a unor despăgubiri pe două căi prin încălcarea principiului electa una via deoarece s-au depus la dosar înscrisuri ce atestă faptul că s-a suspendat soluţionarea contestaţiilor aflate pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă (ce fac obiectul Dosarului nr. x/2011 formulate de reclamanta A.), neputându-se reţine că aceasta ar solicita despăgubiri pe două căi reglementate diferit de legislaţia în vigoare.

Drept urmare, aceste motive de recurs invocate nu subzistă, nefiind incident cazul de modificare reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recursul declarat de Municipiul Bucureşti prin Primarul General urmând a fi respins ca nefondat.

Recursul declarat de recurentul Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Bucureşti este fondat.

Criticile recurentului Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Bucureşti privind nemotivarea deciziei recurate în ceea ce priveşte alegerea valorii imobilelor stabilite de către comisia de experţi sunt fondate.

Pentru a fi incident motivul de nelegalitate reglementat de art. 304 pct. 7 C. proc. civ. este necesar ca hotărârea instanţei să nu cuprindă motivele pe care se sprijină sau să cuprindă motive contradictorii ori străine de natura pricinii.

Susţinerile formulate de recurentul Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Bucureşti sub acest aspect al nejustificării alegerii de către Curtea de apel ca şi valori ale despăgubirilor cuvenite reclamantei pentru imobilele cu destinaţia spaţii comerciale, pe cele calculate prin metoda "abordării prin venit" sunt fondate.

Atunci când vorbim de preţul cu care se vând în mod obişnuit terenuri de acelaşi fel, trebuie să avem în vedere acea valoare cel mai probabil convenită de cumpărătorii şi vânzătorii bunului disponibil pentru cumpărare. Această valoare nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preţ care va fi plătit pentru terenuri, la o anumită dată, în funcţie de caracteristicile proprii ale fiecăruia.

În aceste condiţii, membrii comisiei de experţi au folosit ca metodă de evaluare, pentru stabilirea preţului imobilului expropriat şi abordarea prin piaţă, această metodă fiind practic un proces de obţinere a valorii proprietăţii subiect, prin compararea acesteia cu proprietăţi similare care au fost vândute în perioada de referinţă sau care sunt oferite pentru vânzare.

Această abordare prin piaţă este apreciată ca fiind cea mai directă şi adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piaţă. Pornind de la definiţia valorii de piaţă conform Standardelor Internaţionale de practică în evaluarea bunurilor imobile ca fiind "suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv", constatăm că aceasta este cea mai apropiată de noţiunea de "preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele dintr-o unitate administrativ teritorială" utilizată de legiuitor în cuprinsul art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Având în vedere faptul că experţii au identificat mai multe comparabile adecvate, instanţa trebuia să aleagă şi să motiveze abordarea prin piaţă pe baza ofertelor de vânzare, cu aplicarea, bineînţeles, a corecţiilor necesare.

Stabilirea despăgubirilor cuvenite în caz de expropriere, chiar dacă aceasta se realizează în temeiul legii speciale se face în conformitate cu prevederile cadrului normativ general cuprins în Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.

Finalitatea procedurii de expropriere este aceea de a stabili o dreaptă (justă) despăgubire, în condiţiile în care exproprierea reprezintă o ingerinţă permisă nu numai de art. 44 din Constituţie, dar şi de art. 1 Protocolul nr. 1 la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, în măsura în care este fundamentată pe o cauză de utilitate publică. Or, o dreaptă sau justă despăgubire presupune acordarea proprietarului expropriat a preţului pe care l-ar fi încasat în cazul în care ar fi vândut de bună voie terenul, acesta fiind preţul pieţii, adică preţul cu care se vând sau se cumpără, în mod obişnuit astfel de terenuri.

Fiind în realitate o vânzare forţată, în care consimţământul vânzătorului nu este cerut de lege, în considerarea efectelor general benefice a utilităţii publice căreia îi va fi afectat imobilul, este firesc ca despăgubirea pentru bunul expropriat să cuprindă un preţ echivalent cu preţul la care s-ar fi vândut, în mod normal bunul, în cazul unei vânzări obişnuite, consimţite de ambele părţi, astfel că abordarea prin piaţă răspunde exigenţelor legale pentru toate imobilele solicitate.

Drept urmare, cum instanţa de apel nu a explicitat alegerea metodei de calcul a despăgubirilor şi nu a arătat în considerentele hotărârii motivele de fapt şi de drept care au condus la soluţia pronunţată, apare ca fiind incident motivul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., astfel că se va admite recursul declarat de recurentul Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Bucureşti împotriva deciziei recurate, în baza art. 312 C. proc. civ. se va modifica în parte decizia, în sensul acordării contravalorii despăgubirilor calculate de expert prin metoda abordării prin piaţă şi pentru spaţiile comerciale astfel: 10.113 euro pentru spaţiul comercial din str. x, parter; 11.141 euro pentru spaţiul comercial din str. x, rezultând un total de 322.277 euro (având în vedere şi despăgubirile acordate de instanţa de apel pentru celelalte imobile expropriate) în echivalent în RON la cursul BNR la data plăţii. Se vor menţine celelalte dispoziţii ale deciziei recurate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâtul Municipiul Bucureşti prin Primarul General împotriva Deciziei nr. 609 A din 11 decembrie 2015 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Admite recursul declarat de recurentul Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Bucureşti împotriva aceleiaşi decizii.

Modifică în parte decizia recurată, astfel: Contravaloarea despăgubirilor este de 10.113 euro pentru spaţiul comercial din str. x, parter; 11.141 euro pentru spaţiul comercial din str. x, rezultând un total de 322.277 euro (având în vedere şi despăgubirile acordate de instanţa de apel pentru celelalte imobile expropriate) în echivalent în RON la cursul BNR la data plăţii.

Menţine celelalte dispoziţii ale deciziei recurate.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 5 octombrie 2018.

Procesat de GGC - LM