Validity of foreign power of attorney without apostille and nullity of property transfers: appeals partially allowed, decision quashed and remanded

Prin Sentinţa civilă nr. 231 din 9 martie 2017 pronunţată de Tribunalului Covasna, secţia civilă, a fost respinsă, ca nefondată, excepţia lipsei calităţii de reprezentant a avocatului - mandatar al reclamantelor A., respectiv lipsa mandatului pentru redactarea acţiunii, invocată de pârâtul B.

A fost respinsă, ca nefondată, excepţia lipsei calităţii procesuale active şi a lipsei de interes a reclamantei SC C. SA, invocată de pârâţii D. şi E.

A fost respinsă, ca nefondată, excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune invocată de pârâţii D. şi E..

A fost respinsă, ca nefondată, excepţia lipsei calităţii de reprezentant a reclamantei SC C. SA a lui A., excepţie invocată de pârâţii D. şi E.

A fost admisă, în parte, acţiunea formulată de reclamantele F., şi G., în contradictoriu cu pârâţii D. şi E., B. şi H. şi în consecinţă:

- s-a constatat nulitatea absolută a Procurii nr. 2 din 28 august 2001, dată de reclamantele F. şi G. pârâtului D. în privinţa mandatului dat pentru vânzarea imobilelor;

- s-a constatat nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 17 aprilie 2002 de Societatea Civilă I.,

A fost respinsă, ca nefondată, cererea formulată de reclamantele F. şi G. în contradictoriu cu pârâţii D., E., B. şi H., având ca obiect:

- să se constate nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat cu nr. x din 22 iunie 2006 de B.N.P. J.,

- să se constate nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 23 martie 2007 de B.N.P. J..

A fost admisă, în parte, acţiunea formulată de reclamanta SC C. SA (ca succesoare în drepturi a reclamantelor F. şi G.), în contradictoriu cu pârâţii D., E., B. şi H. şi, în consecinţă:

- s-a constatat nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 7 martie 2002 de B.N.P. K.;

- s-a constatat nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 28 februarie 2002 de B.N.P. K.;

A fost respinsă, ca nefondată, cererea formulată de reclamanta SC C. SA (ca succesoare în drepturi a reclamantelor F. şi G.), având ca obiect să se constate nulitatea absolută a Contractelor subsecvente de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x din 22 iunie 2006 şi sub nr. x din 22 iunie 2006 de B.N.P. J., precum şi cererea de obligare a pârâţilor la restituirea imobilelor.

A fost respinsă, ca nefondată, cererea formulată de reclamanta SC C. SA în contradictoriu cu pârâţii F. şi G., B. şi H., având ca obiect să se constate nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 23 martie 2007 de B.N.P. J. şi să se constate nulitatea absolută a actelor subsecvente, respectiv a încheierii de intabulare pronunţată în favoarea pârâţilor B. şi H.

A fost admisă excepţia lipsei de interes a reclamanţilor reconvenţionali B., H., D. şi E. în formularea cererii reconvenţionale în contradictoriu cu reclamanţii-pârâţi reconvenţionali F., G. şi SC C. SA pentru constatarea nulităţii absolute a procurii speciale nr. 11102, nulitatea absolută parţială a contractului de cesiune drepturi litigioase nr. 256/2007, pct. 1 şi respinge această cerere ca fiind lipsită de interes pentru reclamanţii reconvenţionali.

Au fost respinse cererile pentru retract litigios formulate de pârâţii B., H. şi de pârâţii D. şi E..

S-a luat act că pârâţii B. şi Constanţa nu mai solicită cheltuieli de judecată.

A fost respinsă cererea pârâţilor D. şi E. de obligarea a reclamantelor la plata cheltuielilor de judecată şi obligă aceşti pârâţi la plata către reclamantele F. şi G. a sumei de 80 RON cheltuieli de judecată, precum şi la plata către reclamanta SC C. SA a sumei de 1870 RON cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei sentinţe au declarat apel reclamantele G., F., SC C. SA şi pârâţii D. şi E.

În esenţă, în ambele apeluri, reclamantele critică sentinţă sub aspectul greşitei respingeri a cererilor în nulitatea actelor subsecvente celor constatate nule de prima instanţă, susţinând că pârâţii B. şi H. nu au fost de bună-credinţă, întrucât au cunoscut de situaţia litigioasă a imobilului, au fost de conivenţă frauduloasă cu pârâţii L., cu minime diligenţe puteau să cunoască istoricul proprietăţii, fiind de adăugat şi notorietatea litigiilor datorită articolelor apărute în presă. Privitor la Contractul nr. x/2006, se arată că s-a realizat o vânzare a lucrului altuia, că demisolul se află în stare de coproprietate, iar preţul este vădit derizoriu.

Pârâţii, în esenţă critică sentinţa pe motiv că în mod greşit s-a dispus anularea contractelor iniţiale, mandatul primit de la reclamantele M. fiind valabil, nu era necesară o procură autentică întrucât s-au înstrăinat construcţii, mandatul conţine elementele necesare pentru vânzare, iar mandatul cu sine însuşi reprezintă un dol prin reticenţă sancţionat cu nulitatea relativă şi nu absolută, situaţie în care acţiunea este prescrisă.

Pârâţii B. şi H. au depus întâmpinări la apelurile reclamantelor solicitând respingerea acestora, arătând că sunt de acord cu apelul pârâţilor.

Prin Decizia nr. 1615/Ap din data de 12 octombrie 2017, pronunţată de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă s-a respins apelul declarat de pârâţii D. şi E. împotriva Sentinţei civile nr. 231 din 9 martie 2017, a Tribunalului Covasna; s-au admis, în parte, apelurile declarate de reclamantele G., F. şi SC C. SA împotriva aceleiaşi sentinţe, pe care a schimbat-o în parte în sensul că a admis, în parte şi cererile formulate de reclamantele G., F. şi SC C. SA (în calitate de succesoare în drepturi a reclamantelor G., F.) în contradictoriu cu pârâţii D. şi E., B. şi H. şi în consecinţă a constatat nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare, încheiat între pârâţi, autentificat sub nr. x din 22 iunie 2006 de B.N.P. J.; a constatat nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare, încheiat între pârâţi, autentificat sub nr. x din 22 iunie 2006 de B.N.P. J.; a constatat nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare, încheiat între pârâţi, autentificat sub nr. x din 22 iunie 2006 de B.N.P. J.; a constatat nule încheierile de carte funciară, nr. x din 27 februarie 2006, nr. y din 27 februarie 2006, nr. z din 4 aprilie 2006 (toate din CF nr. x Bucureşti Sector 1) şi nr. xx din 27 februarie 2006 (din CF nr. x Bucureşti Sector 1).

S-a dispus restabilirea situaţiei anterioare încheierii contractelor de vânzare-cumpărare (cu excepţia Contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 23 martie 2006) prin radierea dreptului de proprietate al pârâţilor din CF nr. x Bucureşti Sector 1, nr. top./cad. x;2, 11642/2;1 şi CF x Bucureşti Sector 1, nr. top./cad. x-1;1 şi reînscrierea dreptului de proprietate al reclamantelor G. şi F. şi succesiv al reclamantei C. SA, în baza Sentinţei nr. 231/2017, a Tribunalului Covasna şi a prezentei decizii.

A obligat pârâţii să restituie reclamantelor imobilele înscrise în CF nr. x Bucureşti Sector 1, nr. top./cad. x;2, 11642/2;1 şi CF x Bucureşti Sector 1, nr. top./cad. x-1;1.

S-au înlăturat din sentinţă dispoziţiile de respingere a cererilor în constatarea nulităţii absolute a Contractelor de vânzare-cumpărare, autentificate sub nr. x din 22 iunie 2006, nr. y din 22 iunie 2006 şi nr. z din 22 iunie 2006 de B.N.P. J., a actelor subsecvente acestora şi de restituire a imobilelor.

Au fost păstrate din sentinţă restul dispoziţiilor şi a respins cererile din apel de constatare a nulităţii Contractului nr. x/2006 şi a actelor subsecvente aferente acestuia

Au fost obligaţi pârâţii să plătească reclamantelor G. şi F. suma de 80 RON, iar reclamantei C. SA suma de 97490 RON, cheltuieli parţiale de judecată, în toate instanţele (cu excepţia cheltuielilor stabilite prin sentinţa în prezent apelată).

Pentru a pronunţa această decizie, Curtea de apel a reţinut următoarele.

1. Apelurile reclamantelor sunt fondate în parte, potrivit considerentelor ce urmează şi întrucât vizează aceleaşi aspecte şi sunt aduse critici comune au fost analizate împreună.

a. Cu privire la Contractele subsecvente, nr. x, nr. y şi nr. z, toate încheiate la data de 22 februarie 2006 de B.N.P. J., curtea reţine ca fiind fondate criticile aduse şi aceste convenţii fiind lovite de nulitate, în virtutea principiului potrivit căruia nulitatea actului principal atrage nulitatea actului subsecvent.

Este cunoscut că principiul enunţat suferă unele limitări, ca în situaţia terţului subdobânditor de bună-credinţă, însă şi în acest caz, este exclusă orice culpă, chiar şi în forma cea mai uşoară. Buna-credinţă exclude orice culpă, după cum orice culpă exclude buna-credinţă. Cu alte cuvinte, în situaţia în care subdobânditorul putea cu minime diligenţe să cunoască precaritatea titlului înstrăinătorului, buna-credinţă este exclusă, intrându-se în sfera relei-credinţe şi în consecinţă operează principiul enunţat, impunându-se şi nulitatea titlului subdobânditorului. Cu atât mai mult nulitatea actului subsecvent operează când înstrăinătorul şi subdobânditorul sunt în conivenţă frauduloasă la perfectarea vânzării, nefiind acoperit terţul subachizitor de regula bunei-credinţe. Cu alte cuvinte, în prezenţa culpei, şi mai grav, a conivenţei frauduloase terţul subdobânditor nu poate invoca protecţia bunei-credinţe pentru menţinerea titlului său.

În speţă, contrar celor reţinute de prima instanţă şi susţinute prin întâmpinare, curtea reţine că pârâţii N. nu au fost de bună-credinţă la perfectarea cu pârâţii L. a contractelor subsecvente şi mai mult au acţionat în conivenţă, tocmai pentru a opera o aparentă protecţie a principiului bunei-credinţe, care într-adevăr se prezumă până la proba contrară, prezumţie relativă care este răsturnată.

În primul rând, se reţine că începând cu anul 2004 întreg imobilul a făcut obiect al unor litigii, ce au fost notate în cărţile funciare, încât se prezumă că pârâţii N. au cunoscut de acestea, având în vedere efectul de opozabilitate prevăzut de art. 27 alin. (1) şi art. 40 din Legea nr. 7/1996 (în forma în vigoare de la data încheierii contractelor). Cartea funciară asigură nu numai publicitatea, dar şi opozabilitatea faţă de terţi a drepturilor înscrise, precum şi a oricărei situaţii în legătură cu imobilul prin notare.

Prin Sentinţa civilă nr. 653/2010, a Judecătoriei Sector 6 Bucureşti, s-a dispus desfiinţarea contractului de vânzare-cumpărare de drepturi litigioase încheiat de pârâţii N. asupra apartamentului nr. x, aceştia având calitatea de subdobânditori în contract. Chiar dacă apartamentul nr. x nu face obiect în prezentul dosar, nu se poate face abstracţie că acesta este parte integrantă din imobilul construcţie, situat în Bucureşti, str. x, ce cuprinde mai multe apartamente, inclusiv cele din prezentul dosar. Prin această hotărâre judecătorească s-a reţinut reaua-credinţă a pârâţilor N., datorită notării anterioare încheierii contractului a unei situaţii litigioase. De asemenea nu trebuie omis că au fost cesionari de drepturi litigioase şi nu pure şi simple, adică şi-au asumat riscul de pierdere şi deci au cunoscut că imobilul se află într-o situaţie litigioasă. Nu este de crezut că au cunoscut de situaţia litigioasă numai a apartamentului nr. x, din moment ce acesta este parte integrantă din întreg imobilul ce a făcut obiectul contractelor de vânzare-cumpărare subsecvente, analizate în prezent.

În al doilea rând, chiar pârâţii N. recunosc că au ştiut de litigiile asupra părţilor din imobil şi pentru care s-au încheiat contractele subsecvente cu nr. 169, 170 şi 171 din 22 februarie 2006, dovadă fiind apărările formulate în Dosarul nr. x/2014, în care s-a pronunţat Decizia civilă nr. 4007/A 2015, de Tribunalul Bucureşti, litigii notate în cărţile funciare încă din anul 2004, deci anterior perfectării contractelor subsecvente. Chiar dacă acele litigii s-au soluţionat ca urmare a renunţărilor la judecată sau la drept şi aceasta ca urmare a existenţei unor cesiuni de drepturi litigioase succesive, nu înseamnă că pârâţii N. sunt absolut străini de situaţia litigioasă a imobilului.

În al treilea rând, din Contractele de vânzare-cumpărare subsecvente, nr. x, nr. y, nr. z, toate încheiate în aceeaşi zi, la acelaşi birou notarial, reiese că pârâţii N. au cunoscut traseul juridic al imobilului şi al părţilor pe care le-au "cumpărat", de faptul că pârâţii L. dobândiseră dreptul de proprietate în baza contractelor constatate nule în prezent de prima instanţă. În actele subsecvente se menţionează că pârâţii L. au dobândit dreptul de proprietate în baza contractelor cu reclamantele M., însă acele contracte au fost perfectate pe baza unei procuri, menţionată ca atare în convenţiile principale, ca fiind nr. 2 şi care este nulă.

Fără îndoială că pârâţii N., cu minime diligenţe, puteau să constate că titlurile pârâţilor L. sunt viciate, că actele de vânzare-cumpărare cu reclamantele M. au fost încheiate pe baza unei procuri care nu întrunea nici o cerinţă de valabilitate şi pe care puteau să o solicite, din moment ce în convenţii a fost menţionată, astfel că nu se pot apăra că au fost de bună-credinţă.

În al patrulea rând, cunoscând de existenţa contractelor încheiate de pârâţii Stat cu reclamantele M., pârâţii N., la dat încheierii contractelor subsecvente cu pârâţii L., au putut observa diferenţa enormă de preţ, respectiv cel "plătit" de pârâţii L. şi cel stabilit în actele subsecvente, în sarcina lor şi atunci puteau să-şi pună întrebarea de unde această diferenţă.

Urmare încheierii Contractelor cu nr. x, y şi z, în cartea funciară s-a notat privilegiul pârâţilor L., pentru diferenţa de preţ, sarcină care nu a fost radiată nici în prezent, deoarece pârâţii N. nu au mai plătit restul de preţ (de altfel la dosar nu există nici dovada de plată a avansului stabilit în contracte). Posesia asupra imobilelor a continuat în persoana pârâţilor Stan, cum pârâţii N. au recunoscut în dosarul cu numărul de mai sus al Tribunalului Bucureşti, concluzie întărită de faptul că pârâţii N. au împuternicit chiar pe mama vânzătoarei E., numita O., prin procură de administrare să administreze şi să închirieze imobilul, de unde şi concluzia că în realitate contractele subsecvente au fost încheiate pro forma pentru a se invoca în caz de litigiu buna-credinţă a subdobânditorului.

Toate aceste chestiuni de drept şi de fapt, conduc la concluzia că pârâţii N. nu au fost de bună-credinţă la perfectarea celor trei contracte subsecvente, că în realitate a existat o conivenţă frauduloasă cu pârâţii L. în crearea aparenţei înstrăinării sub acoperământul prezumţiei de bună-credinţă, ţinând cont că litigiul de faţă a fost declanşat la puţin timp după încheierea convenţiilor, încât principul desfiinţării actului subsecvent operează, urmând a se constata nulitatea acestora.

Urmare constatării nulităţii, curtea de apel a considerat că se impune repunerea părţilor în situaţia anterioară, ce înseamnă în regim de carte funciară, nulitatea încheierilor de carte funciară, radierea dreptului de proprietate al pârâţilor şi reînscrierea dreptului de proprietate al reclamantelor M. şi succesiv a reclamantei C. SA, al cărei drept litigios se consolidează la rămânerea definitivă a prezentei decizii, în puterea art. 36 pct. 1 din Legea nr. 7/1996. În calitate de proprietari reclamantele au dreptul de a se bucura de toate prerogativele dreptului real de proprietate, încât, potrivit art. 480 C. civ., pârâţii sunt obligaţi la restituirea imobilelor ce au făcut obiect al contractelor constatate nule, conform dispozitivului deciziei.

b). Cu privire la Contractul nr. x din 23 martie 2007, motivele din apelurile reclamantelor au fost respinse, curtea de apel reţinând că tribunalul a stabilit corect că nu există motiv de nulitate.

Prin Dispoziţia nr. 333 din 20 mai 2002, emisă de primarul general al Municipiului Bucureşti, reclamantelor M. li s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra imobilului construcţie (mai puţin apartamentele vândute chiriaşilor) şi asupra întregii suprafeţe de teren de 276,32 mp. Imobilul construcţie, intitulat "restul încăperilor de la demisol" a aparţinut numiţilor P., dreptul acestora fiind dobândit în baza Legii nr. 112/1995, apoi la reclamantele M..

Contractul a fost încheiat prin mandatar avocat împuternicit cu procură specială autentică şi apostilată, convenţie prin care reclamantele M. au înstrăinat acelaşi imobil, construcţie ce a aparţinut numiţilor P. şi terenul aflat în proprietatea lor exclusivă, atribuit prin dispoziţia primarului, convenţie care nu are nimic ilicit, nu s-au înstrăinat părţi de uz comun, aflate în coproprietate şi deci nu este cazul unei vânzări a lucrului altuia. Preţul a fost stabilit în considerarea faptului că pârâţii N. deţineau şi restul încăperilor, iar caracterul derizoriu, infim al acestuia, încât să lipsească contractul de cauza predării imobilului de către vânzător, nu a fost dovedit, respectiv nu s-a probat în raport de momentul vânzării, că preţul este nesincer şi neserios, în condiţiile art. 1303 C. civ. Drept urmare nu există nici un caz de fraudare a legii referitor la vreo stare de coproprietate, vânzare a lucrului altuia sau preţ derizoriu care să conducă la nulitate, cum corect a statuat şi prima instanţă, astfel că acest motiv din ambele apeluri va fi respins. De asemenea nu a fost probată existenţa vreunei simulaţii a preţului, lipsind actul secret, iar argumentul că nu se putea vinde întrucât reclamanta C. SA devenise cesionară de drepturi litigioase este invocat pentru prima dată în apel şi deci nu poate fi analizat, conform art. 294 alin. (1) C. proc. civ.

Apelul pârâţilor L. a fost apreciat ca nefondat.

Astfel, conform art. 57 alin. (2) - (3) din Legea nr. 36/1995, în vigoare la data încheierii contractelor de aceşti pârâţi, "Birourile notariale nu pot lua în considerare actele care emană de la autorităţile altui stat, decât dacă semnăturile şi sigiliile acelor autorităţi sunt supralegalizate de către misiunea diplomatică sau oficiul consular al României din acest stat sau de către Ministerul Afacerilor Externe al României. În cazul în care prin convenţii internaţionale la care România este parte se prevede altfel, se aplică acele convenţii".

Potrivit art. 58 din acelaşi normativ, "Pentru autentificarea unui act, notarul public verifică şi stabileşte, în prealabil, identitatea părţilor. Părţile pot fi reprezentate la autentificare printr-un mandatar cu procură specială autentică".

Din interpretarea normelor expuse, reiese că încheierea unui act autentic în România este condiţionată de cerinţa supralegalizării semnăturilor şi sigiliilor aplicate pe actele autorităţilor străine, de către organele speciale ale României, sau potrivit convenţiilor internaţionale la care ţara noastră este parte. În vederea autentificării unui act, părţile actului juridic pot fi reprezentate prin mandatar sub condiţia să fie împuternicit cu procură specială autentică.

La data perfectării contractelor între reclamantele M., prin "mandatarul" D., pârâtul din cauză, aceste dispoziţii legale erau în vigoare, după cum erau aplicabile prevederile O.G. nr. 66/1999, pentru aderarea României la Convenţia cu privire la suprimarea cerinţei supralegalizării actelor oficiale străine, adoptată la Haga la 5 octombrie 1961, act normativ care în art. 3 alin. (1) prevede formalitatea apostilei, care potrivit art. 5 alin. (2) "Întocmită în mod corespunzător, ea atestă veracitatea semnăturii, calitatea în care a acţionat semnatarul actului sau, după caz, identitatea sigiliului sau a ştampilei de pe acest act".

În speţă, în faţa notarului public, la perfectarea contractelor din anul 2002 cu soţia sa, implicit şi cu sine însuşi, "mandatarul" D. a prezentat "Procura nr. 2", care este un act sub semnătură privată, încheiat la un organ administrativ dintr-o oarecare localitate, nu poartă apostila şi în consecinţă nu are nici o putere doveditoare asupra veridicităţii semnăturii şi a calităţii în care au acţionat reclamantele M., existând astfel serioase îndoieli asupra existenţei voinţei acestora în a mandata, mai ales pentru partea din josul procurii care priveşte şi alte părţi din imobil. Nu se vede de ce procura nu a fost încheiată la misiunea diplomatică sau consulară a României din Italia sau la un notar din această ţară şi apostilată legal şi de ce nu a fost tradusă în Italia sau în România de un traducător autorizat, ci de un traducător din Germania care a şi intitulat-o greşit.

Lipsa caracterului real al semnăturii reclamantelor M. şi a calităţii în care au acţionat, este echivalentă cu lipsa consimţământului acestora, fapt ce atrage nulitatea absolută a procurii şi pe cale de consecinţă şi a contractelor încheiate pe baza acesteia.

Perfectarea contractelor s-a realizat totuşi în baza aşa-zisei procuri, deşi art. 58 alin. (2) din Legea nr. 36/1995 impunea forma autentică a procurii, având în vedere că textul nu distinge dacă actul ce se încheie este un înscris sub semnătură privată sau autentic, or o asemenea condiţie imperativă nu a fost îndeplinită, încât şi procura şi contractele sunt nule, cum corect a constatat şi tribunalul, fiind astfel înlăturate toate criticile din apel.

Chestiunile analizate reprezintă cerinţe formale, analizate pe larg de prima instanţă, dar sunt corecte şi considerentele privind cerinţele intrinseci ale mandatului, din moment ce în mandat trebuie precizate cerinţe minimale, dar clare şi în favoarea mandantului-vânzător în ce priveşte preţul vânzării, element ce face parte din obiectul contractului de vânzare-cumpărare. O atare cerinţă nu este îndeplinită, preţul fiind lăsat la latitudinea mandatarului, pârâtul D., care a şi acţionat în defavoarea reclamantelor M., vânzându-şi sie însuşi şi soţiei lui, la un preţ care nu reflectă vreo echivalenţă, ci dimpotrivă un dezechilibru semnificativ între valoarea imobilelor şi preţul stabilit şi coroborat cu lipsa consimţământului reclamantelor-vânzătoare, actele au şi un vădit caracter ilicit, încât în cauză nu sunt îndeplinite cerinţele art. 948 pct. 2 şi 4 C. civ. actele fiind lovite de nulitate. (Spre exemplu, preţul din Contractul nr. x/2002, pentru mansardă a fost de 5.000 RON, vândut însă pârâţilor N. cu 150.000 euro, adică de aproximativ 150 de ori mai mult).

Au fost înlăturate criticile din apel, ce privesc valabilitatea procurii şi a contractelor de vânzare-cumpărare, fiind apreciată ca evidentă maniera frauduloasă în care mandatarul a acţionat, pornind de la întocmirea unei "procuri" într-o comună din Italia, care nu are nimic în comun cu un mandat valabil şi apoi la perfectarea contractelor pe baza acesteia şi în condiţiile de părţi şi preţ expuse. Nulitatea procurii nr. 2 şi lipsa unei procuri autentice la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare atrage şi nulitatea acestora potrivit motivelor expuse, astfel că apelul nu este fondat. Este adevărat că dolul prin reticenţă de care apelanţii se prevalează atrage nulitatea relativă a actului, fiind de observat termenul de prescripţie, dar sunt incidente motivele de nulitate absolută, încât nici aceste critici nu sunt de primit.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs recurenţii-pârâţi D. şi E., B. şi H., recurentele-reclamante G. şi F. şi SC C. SA.

Recurentele-reclamante F. şi G., solicită admiterea recursului, astfel cum a fost formulat în sensul modificării în parte a hotărârii recurate şi admiterii cererii principale în ceea ce priveşte anularea contractului de vânzare-cumpărare nr. x din data de 23 martie 2006, încheiat la B.N.P. J., şi a actelor subsecvente şi obligarea pârâţilor la restituirea imobilului.

În motivarea recursului s-au arătat următoarele.

Hotărârea recurată a fost dată cu neobservarea unor aspecte invocate ori cu aplicarea greşită a dispoziţiilor legale atât în ceea ce priveşte art. 292 - vechiul C. proc. civ. cât şi cele care privesc fondul, contractul a cărui anulare o cer fiind încheiat fără ştirea lor.

Prin Contractul nr. x din 23 martie 2006 a fost efectuată o vânzare a lucrului altuia, fiind înstrăinat întreg terenul aferent imobilului care aparţinea în stare de indiviziune tuturor proprietarilor de apartamente, astfel cum rezultă din conţinutul Extrasului de carte funciară nr. x din 3 decembrie 2007.

Prin Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din data de 23 martie 2006 şi Contractul nr. x din data de 17 aprilie 2002, având ca act subsecvent contractul nr. x din data de 22 februarie 2006, au fost înstrăinate, fără mandat valabil, şi demisolul clădirii, în întregime, deşi o parte a acestuia se afla în coproprietatea tuturor proprietarilor apartamentelor din imobil,

Contractul de vânzare-cumpărare este lipsit de un element esenţial din cele prevăzute de art. 948, 966 C. civ. şi anume cauza actului.

Preţul vânzării este vădit derizoriu şi anume 20.000 de euro (valoare mult inferioara preţului de piaţa la acea data), prin declararea unui astfel de preţ derizoriu - art. 1303 - vechiul C. civ. - evitându-se obligaţiile privind plata taxelor şi impozitelor stabilite de lege, ceea ce atrage o altă cauză de nulitate absoluta şi anume frauda legii. Preţul nu a fost plătit niciodată.

Mandatul a fost acordat în data de 4 aprilie 2005, cu un an înaintea încheierii tranzacţiei şi nu permitea depăşirea limitelor acordate în ceea ce priveşte suprafaţa de teren având ca fundament Dispoziţia Primarului General nr. 333/2002. Mandatarul - avocat avea cunoştinţă că este limitat a nu vinde terenul celor cu care mandantele se aflau într-o situaţie litigioasă. Mandatul nu mai era valabil la un an după acordarea sa, fiind revocat de mandante care au transmis acest fapt mandatarului - avocat, revocare ce a fost consecinţa apariţiei litigiilor între părţi (a se vedea litigiile notate în Cartea Funciara a imobilului prin Încheierile 8523 din 9 aprilie 2004; 6714 din 15 martie 2006 şi declaraţia mandantelor, depusă în probaţiune)

Dispoziţia nr. 333/2002 prevede, în ceea ce priveşte terenul: "Se restituie în natura în proprietatea [ ...] imobilul [...], format din construcţie şi teren în suprafaţa de 276,32 mp. (mai puţin apartamentele vândute [...] împreuna cu cotele de teren aferente şi apartamentul nr. x transmis la R.A.P.P.S. împreună cu cota de teren de 39,16 mp.) [...]".

La momentul încheierii Contractului de vânzare-cumpărare nr. x din data de 23 martie 2006 existau contractele (subsecvente celor din dispoziţie): Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din data de 22 februarie 2006 încheiat la B.N.P. J. - cota indiviză - construcţie 17,70% şi teren 31,15; Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din data de 22 februarie 2006 încheiat la B.N.P. J. - cota indiviză - construcţie 24,63% şi teren 39,16; Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din data de 22 februarie 2006 încheiat la B.N.P. J. - cota indiviză - construcţie 5,18% şi teren 9,10; Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din data de 08 martie 2013 - cota indiviză - construcţie 24,63% şi teren 43,27.

Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din data de 23 martie 2006 are ca obiect vânzarea "întregului drept de proprietate asupra imobilului situat [...] construcţie şi teren [...]", neexistând mandat pentru o asemenea vânzare, astfel că notarul public a autentificat contractul, considerându-l valabil încheiat, fără consimţământul vânzătoarelor şi fără un mandat, care prin obiectul şi limitele sale, să permită încheierea şi autentificarea acestuia.

Contractul este lipsit şi de cauză (art. 966 din vechiul C. civ.) având în vedere că în cadrul contractului cumpărătorii îşi cumpăra propria proprietate (nevalabilitatea obiectului - art. 962 din vechiul C. civ. - niciuna din părţi nu se poate obliga) dobândită cu foarte puţin timp înainte, de la soţii L. a căror autori erau vânzătoarele şi care nu mai aveau cum să deţină în patrimoniu ceea ce constituia obiectul contractului de vânzare-cumpărare.

În motivarea recursului recurenta reclamantă SC C. SA a arătat că în mod nelegal a fost respinsă cererea de anulare a Contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 23 martie 2006 şi a actelor subsecvente, fiind aplicabile prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Astfel, cu aplicarea greşită a dispoziţiilor legale privind condiţiile necesare vânzării-preţul, prevăzute în cadrul art. 1303 din C. civ. de la 1864, a reţinut instanţa ca "Preţul a fost stabilit în considerarea faptului că pârâţii N. deţineau şi restul încăperilor, iar caracterul infim al acestuia, încât să lipsească contractul de cauza predării imobilului de către vânzător, nu a fost dovedit, respectiv nu s-a probat în raport de momentul vânzării, că preţul este nesincer şi neserios, în condiţiile art. 1303 C. civ. Drept urmare nu există un caz de fraudare a legii referitor la vreo stare de coproprietate, vânzare a lucrului altuia sau preţ derizoriu care sa conducă la nulitate, cum corect a statuat şi prima instanţă, astfel că acest motiv din ambele apeluri va fi respins ".

Art. 1303 din C. civ. arată ca "Preţul vânzării trebuie să fie serios şi determinat de părţi" iar doctrina arată ca "preţul este obiectul prestaţiei cumpărătorului şi corespunde valorii lucrului vândut. El trebuie să fie: fixat în bani, determinat sau determinabil, sincer şi serios. Dacă aceste condiţii nu sunt îndeplinite, contractul este nul absolut (...). Pentru ca preţul sa existe, el trebuie să fie sincer şi serios. Prin preţ sincer se înţelege un preţ real, pe care părţile să-l fi stabilit nu în mod fictiv, ci în scopul de a fi cerut şi plătit în realitate. (...) Potrivit O.U.G. nr. 12/1998 privind taxele de timbru pentru activitatea notariala, astfel cum a fost modificata prin Legea nr. 122/1998 pentru aprobarea O.G. nr. 12/1998 (act normativ în vigoare la data încheierii contractului) (...) în cazul autentificării actelor intre vii translative de proprietate şi ale altor drepturi reale, care au ca obiect bunuri imobile şi în cazul autentificării actelor de înstrăinare intre vii a mijloacelor de transport cu tracţiune mecanica ori alte acte de înstrăinare, al căror obiecte este evaluabil în bani, în cazul simulării preţului intervine sancţiunea nulităţii. Este nulă vânzarea prin care părţile se înţeleg, printr-un act secret, să se plătească un preţ mai mare decât cel care se declara în actul autentic (art. 6 alin. (1). Prin urmare, în cazul contractului autentic de vânzare-cumpărare (şi de închiriere de imobile - art. 6 alin. (3) (...) deghizarea parţiala a valorii (subevaluarea bunului vândut, respectiv a chiriei) pentru fraudarea fiscului, se sancţionează cu nulitatea absoluta a contractului - atât a actului secret cat şi actului public autentic, potrivit art. 6 alin. (2) - nulitatea putând fi constatată de instanţa competenta, oricând, la cererea oricărei persoane interesate, a procurorului sau din oficiu (art. 21 alin. (2) din Normele metodologice nr. 443/C/1999) " (prof. univ. dr. Francis Deak, Tratat de drept civil - Contracte speciale, Ediţia a IV-a actualizată de Lucian Mihai şi Romeo Popescu, Vol. 1, ed. Universul Juridic, 2006).

În lumina celor arătate mai sus, se poate observa că preţul contractului, în anul 2006, în plin "boom" imobiliar, a fost de 20.000 euro pentru un imobil plus teren de 276.32 mp situat în centrul Bucureştiului, în zona Aviatorilor, adică de trei ori mai puţin decât preţul unui apartament de trei camere într-un bloc situat la periferia Bucureştiului în acelaşi an.

Chiar dacă "boom"-ul imobiliar este un fapt de notorietate în sens juridic, nefiind necesara dovedirea acestuia, s-a depus la dosarul cauzei un raport de expertiză a imobilului, din anul 2008, care releva valoarea imobilului plus teren la aproximativ 1.700.000 euro.

Astfel, cu încălcarea evidentă a dispoziţiilor art. 1303 din C. civ. de la 1864, instanţa de apel a considerat ca plata unui preţ mai mic de 85 de ori decât preţul pieţei nu reprezintă un preţ derizoriu, raportat la dispoziţiile arătate.

În al doilea rând, cu aplicarea greşită a legii, anume a dispoziţiilor art. 292 din C. proc. civ. 1865, a reţinut instanţa că "argumentul că nu se putea vinde întrucât reclamanta C. SA devenise cesionara de drepturi litigioase este invocat pentru prima data în apel şi deci nu poate fi analizat, conform art. 294 alin. (1) C. proc. civ. ".

Astfel, chiar articolul de lege invocat de instanţa statuează contrariul celor afirmate de aceasta: "Părţile nu se vor putea folosi înaintea instanţei de apel de alte motive, mijloace de apărare şi dovezi decât de cele invocate la prima instanţa sau arătate în motivarea apelului ori în întâmpinare. Instanţa de apel poate încuviinţa şi administrarea probelor a căror necesitate rezulta din dezbateri".

Argumentul a fost invocat prin cererea de apel, în motivarea apelului, astfel că instanţa de apel ar fi trebuit să îl analizeze.

În al treilea rând, cu aplicarea greşită a legii, anume a dispoziţiilor art. 3 lit. c) şi e) din Legea nr. 230/2007 a reţinut instanţa ca "nu s-au înstrăinat părţi de uz comun, aflate în coproprietate şi deci nu este cazul unei vânzări a lucrului altuia ".

Astfel, prin contractul în discuţie s-au înstrăinat spaţii comune prin destinaţia lor, situate într-un imobil cu mai multe apartamente, aspect care nu poate fi contestat în condiţiile în care părţile însele au recunoscut aceste destinaţii în mod explicit prin contract.

Legiuitorul a considerat că toate spatiile din imobilele cu mai multe locuinţe care nu sunt apartamente sau au altă destinaţie decât aceea de locuinţă se află în proprietatea comună forţată şi perpetua a proprietarilor de apartamente, aceştia având fiecare o cotă-parte asupra acestor spaţii.

Astfel, chiar în contractul de vânzare-cumpărare a cărui nulitate o solicită a fi constatată, la pagina 1, paragraful 5 se precizează ca se înstrăinează în întregul lor "culoarul de acces în suprafaţa de 13,38 mp, uscătoria în suprafaţa de 6,64 mp, camera în suprafaţă de 22,76 mp, magazie în suprafaţa de 25,93 mp", restul încăperilor de la subsol fiind înscrise în CFI 26634.

Toate aceste înscrisuri se coroborează şi atestă ca au fost vândute spaţii comune dintr-un imobil cu mai multe apartamente, aceste spaţii nefiind apartamente şi neavând destinaţia de locuinţă astfel că, potrivit dispoziţiilor art. 3 lit. c) şi e) din Legea nr. 230/2007, aceste spaţii se aflau în proprietatea comună forţată şi perpetuă a tuturor proprietarilor de apartamente din acel imobil.

Astfel, vânzarea spatiilor aflate în proprietate comună şi perpetuă aduce atingere dispoziţiilor art. 480 C. civ., potrivit cărora titularul dreptului de proprietate are dreptul de a dispune de lucrul sau "în mod exclusiv şi absolut", dar şi prevederilor art. 14 teza II din Legea nr. 230/2007 potrivit cărora "niciun proprietar nu poate încălca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comună sau individuală al celorlalţi proprietari din condominiu".

Faptul că aceste spaţii sunt comune reiese şi din Sentinţa civilă nr. 20783 din 25 octombrie 2010, astfel cum a fost modificată în parte prin Decizia civilă nr. 267 A din 16 martie 2012, aceasta din urmă rămasă irevocabilă prin Decizia civilă nr. 940din 9 mai 2013 a Curţii de Apel Bucureşti, dată în Dosarul nr. x/2007, hotărâri depuse la dosarul cauzei.

Astfel, nu numai ca hotărârea este data cu aplicarea greşită a legii, dar este dată şi cu încălcarea puterii de lucru judecat, în ceea ce priveşte aspectele reţinute prin hotărârile arătate, astfel că şi în acest caz este incident art. 304 pct. 9 din C. proc. civ. 1865.

În al patrulea rând, hotărârea este data cu aplicarea greşita a legii raportat chiar la cele dispuse de către instanţa de apel prin hotărârea sa: astfel, instanţa de apel a constatat nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 22 iunie 2006, a Contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 22 iunie 2006, a Contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 22 iunie 2006, contracte prin care se înstrăinase, printre altele şi dreptul de folosinţă asupra terenului aferent fiecărei părţi de clădire vândută. Prin Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 22 iunie 2006 s-a înstrăinat dreptul de folosinţa asupra terenului de 9,10 mp, prin Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 22 iunie 2006 s-a înstrăinat dreptul de folosinţa asupra terenului de 43,27 mp iar prin Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 22 iunie 2006 s-a înstrăinat dreptul de folosinţă asupra terenului de 31,15 mp. Aşadar, prin cele trei contracte a căror nulitate a fost constatată de instanţa de apel, se vânduse dreptul de folosinţa asupra a 83,52 mp de teren din totalul de 276,32 mp conform actelor/268,31 mp din măsurători.

Prin Contractul autentificat sub nr. x din 23 martie 2006, contract a cărui nulitate nu a fost constatată de către instanţa de apel, s-au înstrăinat 276,32 mp conform actelor/268,31 mp din măsurători, adică întreaga suprafaţa de teren în litigiu.

Astfel, cu aplicarea greşita a legii a trecut de controlul instanţei de apel faptul că, atât timp cât cele trei contracte, Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 22 iunie 2006, contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 22 iunie 2006 şi Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 22 iunie 2006 au fost anulate şi a fost dispusă restabilirea situaţiei anterioare, nu mai era posibil ca prin Contractul autentificat sub nr. x din 23 martie 2006 să fie vânduta întreaga suprafaţa de teren către soţii N.

Recurenţii-pârâţi-reclamanţi D. şi E. critică decizia din perspectiva dispoziţiilor prevăzute de art. 304 pct. 6, 7 şi 9 C. proc. civ.

În motivarea recursului s-au arătat următoarele.

Motivul prevăzut de art. 304 pct. 6 C. proc. civ. Instanţa de apel prin soluţia pronunţată de admitere în parte a apelurilor declarate de reclamantele G., F. şi SC C. SA împotriva sentinţei civile nr. 231/9 martie 2017 a Tribunalului Covasna a acordat mai mult decât a constituit obiectul cererilor deduse judecaţii.

Astfel, instanţa de apel, fără să fie solicitat prin cererea de chemare în judecată formulată în anul 2006 de reclamantele G., F., întemeiată pe dispoziţiile art. III C. proc. civ. şi disp. art. 948, 1306, 1308 Cod. civ. sau cererea completatoare formulata la data de 10 decembrie 2007 întemeiată pe dispoziţiile art. 1308, pct. 2, art. 1303 C. civ.. a constatat nule încheierile de carte funciară nr. x 060/27 februarie 2006, nr. y din 27 februarie 2006, nr. z din 4 aprilie 2006 (toate din CF nr. x Bucureşti Sector 1 şi nr. xx din 27 februarie 2006 (din CF nr. x Bucureşti Sector), a dispus restabilirea situaţiei anterioare încheierii contractelor de vânzare-cumpărare (cu excepţia contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 23 martie 2006) prin radierea dreptului de proprietate al pârâţilor din CF nr. x Bucureşti, nr. top./cad. H642/1:2,1164/2:1 şi CF x Bucureşti Sector 1, nr. top./cad. H642/-1:1 şi reînscrierea dreptului de proprietate al reclamantelor F., G. şi succesiv al reclamantei SC C. SA, în baza Sentinţei nr. 231/2017 a Tribunalului Covasna şi a prezentei decizii, a obligat pârâţii să restituie reclamantelor imobilele înscrise în CF nr. x Bucureşti, nr. top./cad. H642/1:2,1164/2:1 şi CF x Bucureşti Sector 1, nr. top./cad. H642/-1:1.

Instanţa de apel a încălcat principiul disponibilităţii părţilor în forma dreptului părţii de dispune de limitele obiectului cererii de chemare în judecată, aspect prevăzut de dispoziţiile art. 304 pct. 6 C. proc. civ.. întrucât nici din economia textului cererii de chemare în judecată şi al cererii completatoare precum şi al motivării în drept, art. 111 C. proc. civ. nu există posibilitatea interpretării solicitărilor intimatelor reclamante în sensul dispus de instanţa de apel prin Decizia nr. 1615/Ap din data de 12 octombrie 2017 recurată.

Interpretând aceste dispoziţiile legale coroborate cu prevederile art. 129 alin. ultim C. proc. civ.), instanţa de apel nu putea să dispună în sensul celor stabilite prin hotărârea recurată, nu putea să transforme cu încălcarea principiului disponibilităţii şi a dispoziţiilor legale citate o acţiune principală în constatare într-o acţiune în realizare. În speţă, decizia a fost pronunţată de instanţa de apel cu încălcarea principiului contradictorialităţii şi a principiului disponibilităţii, ceea ce atrage nulitatea acesteia.

Motivul prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ. - când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii.

Instanţa de apel a admis apelul reclamantelor F., G. şi SC C. SA fără să indice considerentele de fapt şi de drept în temeiul cărora şi-a format convingerea, în raport de motivele de fapt, încadrarea în drept a acţiunii - art. 111 C. proc. civ., art. 1303, 1306, 1308 C. civ., cadrul procesual fixat de reclamante, ceea ce reprezintă o încălcare a dispoziţiilor art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. şi conduce la casarea deciziei recurate. Astfel, instanţa de apel reţine, fără să administreze direct probe din care să rezulte acest aspect, că pârâţii N. nu au fost de bună credinţă la perfectarea cu pârâţii L. a contractelor subsecvente, au acţionat în conivenţă, întrucât se presupune că au avut cunoştinţă de situaţia litigioasă a imobilului ce a făcut obiectul contractelor de vânzare-cumpărare subsecvente, analizate în prezent, dacă într-o altă cauză ce nu are legătura cu prezenta cauză pârâţii N. au fost cesionarii de drepturi litigioase pentru apartamentul nr. x din imobil, deci au cunoscut situaţia litigioasa.

Instanţa de apel reţine ca pârâţii N. au ştiut de litigiile asupra părţilor din imobil şi pentru care s-au încheiat Contractele subsecvente cu nr. x, y, z din 22 iunie 2006 dovada fiind apărările formulate în Dosarul nr. x/2014 al Tribunalului Bucureşti în care s-a pronunţat Decizia civilă nr. 4007/A/2015, fără să ia în considerare ca acele apărări au fost făcute la 11 ani de la momentul încheierii contractelor, nu rezulta din nici o proba administrata direct ca existau litigii asupra imobilelor în cauza, ca imobilele aveau vreo sarcina, că pârâţii au ştiut înainte şi la momentul încheierii contractelor despre o situaţie litigioasa existenta la acel moment în legătura cu aceste imobile, ca a existat vreo înţelegere de fraudare la acel moment - 2006 între pârâţii L. şi pârâţii N. Instanţa face vorbire despre litigii notate în cărţile funciare încă din anul 2004, litigii care au fost radiate, nu existau notate la momentul încheierii Contractelor subsecvente nr. x, y, z din 22 iunie 2006, cărţile funciare nu aveau nici un fel de notare sau interdicţie, nu existau procese la acel moment între pârâţii ... şi reclamantele . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Reclamantele G., F. au renunţat la drepturile deduse judecaţii în cadrul proceselor ce au format obiectul Dosarelor nr. x/2004, y/2004, z/2004 ale Judecătoriei Sector lin anul 2005, aceste dosare care au avut ca obiect constatarea nulităţii absolute a Contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x din 28 februarie 2002, nr. y din 7 martie 2002, nr. z din 17 aprilie 2002 încheiate cu E., hotărârile judecătoreşti pronunţate în aceste dosare - Sentinţa civilă nr. 3083 din 1 aprilie 2005, Sentinţa civilă nr. 3084 din 1 aprilie 2005, Sentinţa civilă nr. 2823 din 28 martie 2005 au devenit irevocabile şi au produs consecinţe juridice.

Un al treilea aspect reţinut greşit de instanţa, contradictoriu, străin de pricina este acela ca soţii N. au încheiat Contractele subsecvente nr. x, y, z din 22 iunie 2006 în aceeaşi zi, au cunoscut traseul juridic al imobilelor şi al părţilor pe care le-au "cumpărat", de faptul ca pârâţii L. dobândiseră dreptul de proprietate în baza contractelor constatate nule în prezent de prima instanţa fără sa arate care sunt considerentele, probele din acea perioada care au condus la aceasta convingere, soluţie, în condiţiile în care Contractele de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x din 28 februarie 2002, nr. y din 7 martie 2002, nr. z din 17 aprilie 2002 au fost constatate nule în anul2017 iar vânzările s-au încheiat în anul 2006, cu 11 ani în urmă.

Instanţa de apel mai reţine în mod greşit ca nu au fost depuse minime diligenţe de către pârâţii N., ca nu au constatat în anul 2006 ca titlurile pârâţilor L. sunt viciate, că au fost încheiate în baza unei procuri care este nulă. Instanţa nu observa că în anul 2007 chiar reclamantele G., F. au încheiat cu pârâţii N. Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 23 martie 2007 de BNP J. asigurându-i astfel pe pârâţii N. de legalitatea operaţiunilor încheiate în trecut şi prezent, ba mai mult procura nr. 2 a fost confirmata de aceste reclamante la data de 8 aprilie 2003 în faţa consulului Q. din cadrul Ambasadei României la Roma.

Instanţa de apel reţine greşit, fără să îşi întemeieze concluzia pe probe administrate direct şi nemijlocit, că în realitate Contractele subsecvente nr. x, y, z din 22 iunie 2006 au fost încheiate pro forma, pentru a se invoca în caz de litigiu buna credinţa, ca a fost notat privilegiul pârâţilor L. pentru diferenţa de preţ şi nu a fost radiat nici până în prezent, că pârâţii N. nu au plătit diferenţa de preţ şi că au dat procura lui O., mama pârâtei L. pentru administrare fără să reţină că o simpla procură de administrare, împuternicire pentru plata utilităţilor nu dovedeşte conivenţa despre care face vorbire instanţa, ca notarea privilegiului vânzătorului, drept conferit de art. 1737 pct. 1 C. civ., este o garanţie a urmăririi bunului în mâinile oricui s-ar afla în caz de neplata, nu există nici o proba care să dovedească că înainte de încheierea actelor în anul 2006 ar fi existat vreo înţelegere între pârâţii L. şi N. despre încheierea de forma a Contractele subsecvente nr. x, y, z din 22 iunie 2006, înscrierile şi notările de la Cartea funciara făcând dovada deplină că nu există nici o interdicţie de vânzare, nu existau litigii asupra acestor imobile.

Potrivit art. 966 C. civ., pentru a fi valabilă, cauza actului juridic trebuie să îndeplinească cumulativ trei condiţii, respectiv să existe, să fie reală, licită şi morală, iar conform art. 968 C. civ., cauza este nelicită când este prohibită de legi, când este contrară bunelor moravuri şi ordinii publice, astfel încât dacă se constată că scopul imediat al unui act juridic, adică motivul determinant Ia încheierea lui, ca element subiectiv al contractului, a fost imoral, întrucât era de natură să nesocotească normele de convieţuire socială care pretind ca obligaţiile asumate să fie respectate şi că drepturile subiective să fie exercitate cu bună-credinţă, actul respectiv este lovit de nulitate absolută. Cauza ilicita presupune o conivenţă a frauduloasă între părţi la încheierea contractului în vederea fraudării unor dispoziţii legale. Or, nici anterior nici concomitent încheierii Contractelor subsecvente nr. x, y, z din 22 iunie 2006 nu s-a dovedit în cauza existenta unei astfel de înţelegeri. Potrivit art. 1899 C. civ. " buna credinţă se prezumă întotdeauna, iar sarcina probei revine celui ce invocă reaua credinţă", sarcina dovedirii relei credinţe incumbând reclamaţilor care nu au făcut dovezi în acest sens.

Raportând aceste dispoziţii legale la speţa de faţă, având în vedere temeiul de drept al acţiunii art. 111 C. proc. civ., art. 1303, 1306, 1308 C. civ. instanţa în mod greşit a reţinut ca pârâţii N. nu au fost de bună credinţă la perfectarea Contractelor subsecvente nr. x, y, z din 22 iunie 2006, că a existat o conivenţă frauduloasă între pârâţii L. şi pârâţii N.

Motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. - când hotărârea atacată (...) a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii.

Critică Decizia civilă nr. 1615/Ap din data de 12 octombrie 2017 pronunţată de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă pentru nelegalitate şi în ceea ce priveşte soluţia de respingere a apelului formulat împotriva Sentinţei civile nr. 231 din 9 martie 2017 pronunţată de Tribunalul Covasna prin care instanţa a admis în parte acţiunea principală privind constatarea nulităţii absolute a Procurii nr. 2 din 28 august 2001 dată de reclamantele F., G. pârâtului D. în privinţa mandatului dat pentru vânzarea imobilelor, constatarea nulităţii absolute a Contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/17 aprilie 2002 de Societatea Civilă I., nr. 534 din 28 februarie 2002 de BNP K., nr. y din 7 martie 2002 de BNP K.

Instanţa de apel a aplicat greşit legea şi a încălcat legea considerând că "procura nr. 2 este un act sub semnătură privată încheiat la un organ administrative, nu poartă apostila şi în consecinţă nu are nici o putere doveditoare asupra veridicităţii semnăturii şi a calităţii în care au acţionat reclamantele M., existând astfel serioase îndoieli asupra voinţei acestora de a mandata, mai ales pentru partea din josul procurii care priveşte şi alte părţi din imobil (...) ", ca "lipsa caracterului real al semnăturii reclamantelor M. şi a calităţii în care au acţionat este echivalent cu lipsa consimţământului acestora, fapt ce atrage nulitatea absoluta a procurii şi pe cale de consecinţa şi a contractelor încheiate pe baza acestora".

Dispoziţiile legale pe care le-a interpretat şi aplicat greşit, anume art. 3 alin. (1) din O.G. nr. 66/1999 pentru aderarea României la Convenţia cu privire la suprimarea cerinţei supralegalizării actelor oficiale străine, adoptată la Haga la 5 octombrie 1961 se referă la conţinutul apostilei, ce conţine această apostilă, care este un certificat eliberat de autorităţile competente ale unui stat semnatar al Convenţiei de la Haga, pentru actele oficiale întocmite în ţara respectivă, care urmează să fie prezentate pe teritoriul uni alt stat semnatar al Convenţiei. Scopul eliberării apostilei este autentificarea originii unui act pentru prevenirea utilizării unor acte false în vederea producerii de consecinţe juridice. Astfel, în procedura de eliberare a apostilei potrivit art. 279 alin. 3 din Legea nr. 36/1995 modificată, apostila atestă faptul că actul a fost supus unei proceduri notariale, veracitatea semnăturii, calitatea în care a acţionat semnatarul procedurii, sau după caz, identitatea sigiliului sau a ştampilei de pe act, asta înseamnă că prin această procedură se verifică veracitatea semnăturii notarului sau funcţionarului statului respectiv, calitatea în care acesta a semnat, acţionat, ştampila şi sigiliul acestuia şi nu semnătura şi calitatea celui care a fost parte în actul supus procedurii aplicării apostilei. De altfel, chiar ştampila pentru apostilă, care este anexă la metodologia aprobată de Consiliul Uniunii cuprinde menţiuni în sensul celor arătate şi nu cum a reţinut instanţa de apel.

Instanţa de apel în mod greşit a reţinut că mandatul analizat nu cuprinde cerinţe clare în favoarea mandantului vânzător în ceea ce priveşte preţul vânzării, preţul vânzării fiind lăsat la latitudinea mandatarului care a şi acţionat în defavoarea reclamantelor M., preţul reflectă un dezechilibru între valoarea apartamentelor şi preţul stabilit care coroborat cu lipsa consimţământului, actele fiind lovite de nulitate, întrucât nu s-a dovedit că preţul a fost derizoriu, preţul a fost serios şi determinat în sensul prevăzut de art. 1303 C. civ., nu au fost administrate dovezi din care să rezulte contrariul.

Instanţa nu a reţinut că reclamantele F., G. nu au contestat că nu au semnat înscrisul intitulat procura nr. 2, acestea nu s-au înscris în fals cu privire la semnăturile lor şi conţinutul actului, acesta producând efecte depline până la declararea lui ca fals sau anularea acestuia. Mandatul acordat conform art. 1536 Cod. civ. reprezintă în mod expres voinţa reclamantelor F., G. de a-l mandata pe pârâtul D. să vândă apartamentul nr. x, mansarda şi demisolul imobilului din str. x, Bucureşti, manifestare de voinţă care a fost atestată de o autoritate locală al cărui reprezentant a identificat partea şi a luat act de exprimarea acordului de voinţă prin semnătură întrucât actul juridic se interpretează ţinând cont de intenţia părţilor conform art. 977 C. civ. şi nu de sensul literal al termenilor. Lipsa menţiunilor referitoare la preţ nu conduce la nulitatea procurii în condiţiile în care în cuprinsul procurii se menţionează expres că pârâtul D. este împuternicit să vândă în numele proprietarilor, "la preţul şi în condiţiile stabilite de mandatar, semnătura sa fiindu-le opozabilă", părţile semnatare necontestând semnătura existenţa pe înscrisul contestat, procura fiind ratificată prin încasarea preţului, această procură a fost confirmată de către reclamante la data de 8 aprilie 2003 în faţa consulului Q. din cadrul Ambasadei României la Roma.

Instanţa în mod greşit a reţinut că procura trebuia să fie autentică întrucât nici actul pentru care a fost dat - contractul de vânzare-cumpărare pentru înstrăinarea construcţiilor nu trebuie să îmbrace forma autentică potrivit principiului simetriei formelor. Astfel, contrar celor reţinute de instanţa, interpretarea dispoziţiilor art. 58 din legea 36/1995 este greşită întrucât în diversele proceduri notariale, interpretarea mandatelor se impune cu necesitate pentru a desluşi voinţa mandantului, astfel încât notarul să se asigure că actul juridic încheiat de mandatar este în acord deplin cu voinţa exprimată de mandant. Noţiunea de "lege" din art. 6. din Legea nr. 36/1995, care obligă notarul să vegheze ca actul instrumentat să nu contravină legilor şi bunelor moravuri, nu trebuie înţeleasă în mod evident numai în sensul strict de act normativ (lege, regulament, ordonanţă, ordin, norme) emis în procesul legislativ sau de aplicare a legii, ci şi prin raportare la convenţiile pe care părţile le-au putut încheia şi care pentru acestea reprezintă "legea părţilor".

În literatura de specialitate şi în practica judiciară se considera ca mandatarul trebuie să fie împuternicit prin procura autentica numai în cazul în care legea prevede o asemenea formă pentru validitatea actului juridic ce urmează să fie încheiat prin mandatar, nu însă şi atunci când acest act urmează să fie încheiat în forma autentică prin voinţa părţilor, fără ca legea să prevadă o atare cerinţa. Astfel, în speţa de fata forma autentica a actelor încheiate de părţi nu era impusa de lege ci a fost hotărâta de părţi pentru proba contractului, situaţie în care procura nu trebuia să îmbrace forma autentică, instanţa în mod greşit a considerat ca fiind lovită de nulitate absolută Procura nr. 2 din 28 august 2001.

Instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 948, art. 1537 C. civ. atunci când greşit a considerat că nu a existat mandat valabil pentru încheierea Contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x din 17 aprilie 2002 de Societatea Civilă I., nr. 534 din 28 februarie 2002 de BNP K., nr. y din 7 martie 2002 de BNP K. pentru că ar fi fost în această situaţie când mandatarul nu ar fi avut împuternicire să vândă ci doar să îndeplinească anumite acte. În speţa de faţă nu se află în ipoteza lipsei mandatului pentru că nu a fost trecut preţul iar sancţiunea nu este nulitatea absolută, conform doctrinei în domeniu.

În condiţiile în care procura conţine menţiunea cu privire la stabilirea preţului şi condiţiile vânzării de către mandatar, semnătura fiindu-le opozabilă vânzătoarelor, nedovedindu-se că acestea au fost prejudiciate iar preţul încasat a fost derizoriu, instanţa a pronunţat o soluţie greşită cu privire la aceste aspecte, situaţie în care se impune admiterea recursului.

Referitor la soluţia pronunţată de instanţa de constatarea nulităţii absolute a Contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x din 17 aprilie 2002 de Societatea Civilă I., nr. 534 din 28 februarie 2002 de BNP K., nr. y din 7 martie 2002 de BNP K. pentru motivul inexistenţei unui mandat în forma autentică având în vedere argumentele expuse anterior consideră că se impune admiterea recursului şi cu privire la aceste contracte pentru motivele expuse anterior.

În legătură cu aspectul reţinut, acela că recurentul pârât D. era căsătorit cu recurenta pârâtă cumpărătoare E. la momentul încheierii Contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x din 28 februarie 2002 de BNP K., nr. y din 7 martie 2002 de BNP K., nr. z din 17 aprilie 2002 de Societatea Civilă I. şi aceste contracte nu respecta interdicţia impusa de art. 1308 pct. 2 C. civ., recurenţii consideră că "mandatul cu sine însuşi" este un caz de dol prin reticenţă iar sancţiunea este nulitatea relativă şi nu nulitatea absolută aşa cum a reţinut şi instanţa de apel, acţiunea fiind supusa termenului general de prescripţie de 3 ani conform art. 1 şi 3 din Decretul lege 167/1958, dar aceste argumente nu au fost primite întrucât nulitatea procurii nr. 2 şi lipsa unei procuri autentice atrage nulitatea contractelor încheiate.

Instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 1899 C. civ. care prevede că: " buna credinţa se prezuma întotdeauna, iar sarcina probei revine celui ce invoca reaua credinţa", nefăcându-se dovada relei credinţe prin probe administrate direct în fata instanţei din care sa rezulte ca înainte şi la momentul încheierii contractelor subsecvente nr. x, y, z din 22 iunie 2006 pârâţii N. au ştiut că pârâţii L. nu sunt proprietari, că existau litigii asupra imobilelor în litigiu, că existau notări, interdicţii înscrise la cărţile funciare.

Hotărârea instanţei de apel este nelegală şi pentru motivul că instanţa a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară ca urmare a constatării nulităţii prin radierea drepturilor de proprietate ale pârâţilor şi reînscrierea drepturilor de proprietate al reclamantelor M., SC C. SA, înfrângând principiul repunerii părţilor în situaţia anterioara. Restitutio in integrum este o consecinţă a principiului retroactivităţii efectelor rezoluţiunii ori nulităţii şi un mijloc de asigurare a eficientei practice a acestor sancţiuni de drept substanţial şi constă în acea regulă de drept potrivit căreia tot ceea ce s-a executat în baza actului desfiinţat trebuie restituit, astfel încât părţile raportului juridic să ajungă în situaţia în care actul nu ar fi fost încheiat. Instanţa a încălcat legea atunci când a reţinut că repunerea părţilor în situaţia anterioară înseamnă în regim de carte funciară nulitatea încheierilor de carte funciară, radierea drepturilor de proprietate ale pârâţilor şi reînscrierea drepturilor de proprietate al reclamantelor, solicitări care nu au fost făcute niciodată de reclamante.

Hotărârea recurată este nelegală şi în ceea ce priveşte cheltuielile de judecată acordate, fiind încălcate dispoziţiile art. 274. alin. (3) C. proc. civ.

Instanţa de apel a făcut o greşită aplicare a dispoziţiilor art. 274 alin. (3) C. proc. civ., a acordat cheltuieli de judecata în cuantum de 97.490 RON, fără să reducă aceste cheltuieli de judecată reprezentând onorariul avocaţilor în raport de reala complexitate a cauzei, cauză în care avocaţii angajaţi pentru redactare apel şi reprezentare, au depus apel, întâmpinare, toate cu un conţinut aproape identic.

Recurenţii-pârâţi B. şi H. au arătat în motivarea recursului următoarele.

I. Instanţele de fond şi de apel au pronunţat hotărâri vădit nelegale, întrucât nu au respectat dispoziţiile art. 129 alin. (5), art. 304 pct. 6 şi 9 C. proc. civ.

Instanţa de fond şi instanţa de apel au pronunţat hotărâri cu încălcarea vădită a dispoziţiilor de lege privind regulile mandatului, prevăzute de dispoziţiilor art. 1532 şi urm. C. civ.

Instanţa de apel a dispus în mod nelegal faptul că Procura nr. 2 din 29 august 2001 este atinsă de nulitate absolută, pentru lipsa consimţământului reclamantelor M., respectiv lipsa caracterului real al semnăturilor, nesocotind total probele existente la dosar, iar în felul acesta a nesocotit aflarea adevărului.

Instanţa de fond a dispus în mod nelegal faptul că Procura nr. 2 din 29 august 2001 este atinsă de nulitate absolută, pentru lipsa consimţământului reclamantelor M. întrucât mandatul nu este special şi autentic.

Ambele instanţe au greşit, întrucât Procura nr. 2 din 29 august 2001, este în esenţa şi natura ei un mandat expres - sub semnătură privată cu titlu gratuit, special, atât sub aspect al "negotium", cât şi sub aspect al "instrumentum", cuprinzând toate elementele necesare, atât sub aspectul formal, cât şi sub aspect material, cuprinzând toate elementele de valabilitate ale unui mandat expres, inclusiv consimţământul reclamantelor dat prin redactarea în scris personal şi semnat personal cu indicarea obiectului şi a naturii operaţiei juridice de efectuat, anume vânzarea-cumpărarea apartamentului nr. x, a mansardei şi a subsolului din imobilul situat în Bucureşti.

În ceea ce priveşte existenţa consimţământului, în combaterea deciziei pronunţate de instanţa de apel, se arată următoarele.

Ambele instanţe recunosc faptul că procura nr. 2 este un înscris sub semnătură privată, ceea ce înseamnă fără echivoc că ele recunosc semnătura privată a reclamantelor, dar instanţa de apel o tăgăduieşte în mod injust şi nelegal prin expresia "lipsa caracterului real al semnăturii" cu efect de "serioase îndoieli asupra existenţei voinţei acestora de a mandata", fără ca reclamanţii să fi susţinut aceste aspecte şi fără să fi contestat procura prin procedura înscrierii în fals a semnăturii şi actului juridic şi fără ca instanţa de fond să constate înscrierea în fals a semnăturii şi înscrisului.

Reclamantele în cererea completatoare au recunoscut faptul că şi-au dat consimţământul la vânzarea-cumpărarea apartamentului nr. x, aspect reţinut şi de instanţa de fond la pag. 9, alin. (3) al sentinţei.

Nu se poate reţine lipsa consimţământului sancţionată cu nulitate absolută câtă vreme la baza motivelor de drept invocate pentru nulitatea contractelor de către reclamanţi, stau motive care ţin eventual de viciu de consimţământ, dolul prin reticenţă, prev. de art. 1308 C. civ., sancţionat cu nulitate relativă, prescriptibilă în termen de 3 ani. Contractele au fost atacate de reclamanţi pentru faptul că vânzarea-cumpărarea s-a făcut cu sine însuşi, care vizează motive ulterioare încheierii contractului de mandat, ceea ce înseamnă că recunosc că în momentul încheierii contractului de mandat şi-au dat consimţământul pentru ca aceste acte să se încheie eventual cu alte persoane care le-ar fi achitat un alt preţ.

Procura nr. 2 a fost confirmată şi ratificată de către reclamante prin Procura generală autentică nr. 8810 din 08 aprilie 2003 încheiată de consulul Q. la Ambasada României la Roma, prin care se "confirmă procurile date până acum d-lui D. şi R., referitoare la imobilele din Bucureşti...".

În aceeaşi zi cu emiterea Procurii nr. 2 din 29 august 2001 s-a emis Procura nr. 1 din 29 august 2001 de către reclamantele M., la aceeaşi autoritate prin care R. a fost împuternicit să cumpere apartamentul nr. x, mansarda şi subsolul.

Procura nr. 1 din 20 august 2001 reprezintă de asemenea voinţa reclamantelor, în sensul că aici se declară: "...Domnul R. este împuternicit să cumpere pentru noi apartamentul nr. x, mansarda şi subsolul din str. x, Bucureşti", şi se completează cu Procura nr. 2 din 29 august 2001, prin dispoziţia specială: ..."D. este împuternicit să vândă mansarda, apartamentul nr. x şi subsolul din str. x, cumpărate pentru noi de domnul R. - procura nr. 1"

Prin completarea celor două procuri se completează şi "interpretarea voinţei juridice" a părţilor şi în special a reclamantelor, situaţie în care trebuie să se evidenţieze din interpretarea conţinutului celor două acte următoarele aspecte esenţiale.

a. Mandatarului R. i se dă împuternicirea la data de 29 august 2001 să cumpere mansarda şi subsolul, deşi la acea dată aceste spaţii erau ocupate de fam. S. şi T. care le-au dobândit prin Legea nr. 112/1995, dar cu toate acestea se foloseşte şi expresia "cumpărate pentru noi de domnul R. - Procura 1." Aşadar, era vorba de cumpărări viitoare, despre care reclamantele aveau certitudinea că vor avea loc.

Modalitatea întreprinsă de pârâţii Stan pentru ca reclamantele să dobândească dreptul de proprietate al mansardei şi subsolului de la familiile S. şi T. a fost următoarea: fam. S. a primit gratis un apartament de la pârâta E. prin Contractul nr. x din 16 aprilie 2002, după care a vândut subsolul reclamantelor reprezentate de R., prin Contract de vânzare-cumpărare nr. x din 17 aprilie 2002, la preţul derizoriu de 50.000.000 RON. În aceeaşi zi, la acelaşi notar, de faţă cu mandatarul R. pârâtul Stan transmitea acelaşi subsol pârâtei E. prin Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 17 aprilie 2002 la preţul dublu de 100.000.000 RON, sumă remisă reclamantelor. Fam.- T., după ce a primit o garsonieră şi un apartament de la pârâţii Stan, printr-un "contract de schimb" au transmis reclamantelor prin R., mansarda prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x/07 martie 2002, la preţul derizoriu de 16.678.748 RON. În aceeaşi zi, la acelaşi notar, de faţă cu mandatarul R. pârâtul Stan transmitea aceeaşi mansardă pârâtei E. prin Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 7 aprilie 2002 la preţul dublu de 50.000.000 RON, sumă remisă reclamantelor.

b. Voinţa juridică a reclamantelor era fără echivoc la data de 29 august 2001 să vândă prin pârâtul L. mansarda şi demisolul, după ce mandatarul R. cumpără aceste spaţii ceea ce conduce la interpretarea unei înţelegeri-convenţii comune care dovedesc existenţa unui mandat în interes comun, întrucât altfel mandatul lui R. nu putea produce efecte juridice, câtă vreme aceste spaţii puteau fi cumpărate abia în viitor, ceea ce s-a şi realizat abia în anul următor - 2002, când s-au încheiat contractele mai sus menţionate. În anul 2001 aceste spaţii nu erau cumpărate, dar se ştia, conform înţelegerii că se va face tot posibilul ca ele să fie cumpărate şi dobândite de către reclamante, ceea ce s-a şi petrecut, după convingerea acestor două familii. Iar toate acestea în condiţiile unui mandat gratuit, fără nici o cheltuială din partea reclamantelor, care astfel cum se poate constata la datele de 7 martie 2002 şi 17 aprilie 2002 au obţinut o îmbogăţire fără just temei, date fiind preţurile cu care au cumpărat aceste spaţii şi preţurile obţinute la vânzarea lor.

c. Constatarea nulităţii procurii nr. 2 nu se poate realiza decât prin constatarea nulităţii procurii nr. 1, întrucât sunt un tot unitar prin completare şi interpretare a voinţei juridice.

Procura nr. 1 are aceeaşi formă juridică cu a procurii nr. 2, dar aceasta nu a fost atacată, ci dimpotrivă este considerată valabilă, întrucât prin această procură reclamantele au dobândit dreptul de proprietate asupra mansardei şi subsolului, ca urmare a acţiunii pârâţilor L. în virtutea puterilor conferite de procura nr. 2. Cele două "procuri" trebuie să aibă aceeaşi soartă juridică, ar fi nedrept şi injust ca procura nr. 1 să producă efecte juridice ca fiind valabilă împreună cu contractele de vânzare-cumpărare prin care au dobândit proprietatea mansardei şi demisolului, deşi nu era autentică, era sub semnătura privată a reclamantelor, iar cealaltă să nu producă efecte juridice ca nefiind valabilă, pentru exact aceleaşi elemente de valabilitate cu ale procurii nr. 1. Consecinţa juridică ar fi îmbogăţirea fără justă cauză a reclamantelor.

Prin faptul că reclamantele şi-au dat consimţământul în procura nr. 2, ele nu pot invoca nulitatea acesteia întrucât şi-ar invoca propria culpă, cum nu pot invoca nici dubiul amintit de instanţa de apel. În concluzie, Procura nr. 2 din 29 august 2002 este valabilă, întrucât reclamantele şi-au exprimat consimţământul la încheierea actelor juridice, iar faţă de faptul că pentru încheierea contractelor de vânzare-cumpărare s-au invocat, aspecte şi motive de nulitate relativă ţinând de dispoz. art. 1308 C. civ. - dolul prin reticenţă, se impune admiterea excepţiei prescripţiei extinctive pentru formularea acţiunii.

În ceea ce priveşte existenţa actului special şi a formei cerută de lege, se arată următoarele.

Procura nr. 2 este actul principal, iar contractele de vânzare-cumpărare sunt acte subsecvente, ele depinzând de soarta actului principal, iar în acelaşi timp procura trebuie să îmbrace forma cerută de lege pentru încheierea actelor juridice, conform principiului simetriei actelor juridice. Această procură este valabilă conform legii, a doctrinei şi jurisprudenţei în materie.

a. Forma sa de act sub semnătură privată, este aceeaşi cu a contractelor de vânzare-cumpărare având ca obiect construcţii pentru care legea la acea dată nu cerea forma autentică.

Încheierea în formă autentică a contractelor chiar aleasă de părţi, nu schimbă cu nimic valoarea juridică a actelor din punct de vedere formal, întrucât din punct de vedere formal, dacă legea nu impunea pentru aceste contracte forma autentică - ad validitatem, forma contractelor astfel încheiate, a rămas tot consensuală -ad probationem.

Dacă părţile au ales forma autentică a contractelor, aceasta s-a făcut doar pentru opozabilitate faţă de terţi, sancţiunea pentru aceasta nefiind nulitatea actului, ci inopozabilitatea.

În acest sens este jurisprudenţa: "Precizăm că mandatarul trebuie să fie împuternicit prin procură autentică numai în cazul în care legea prevede o asemenea formă pentru validitatea actului juridic ce urmează să fie încheiat prin mandatar, nu însă şi atunci când acest act a fost încheiat în formă autentică fără ca legea să prevadă o asemenea cerinţă" "(Francisc Deak- "Contracte civile şi comerciale - ed. Lumina Lex-1993, pag. 139-140-T.S. s.civ.dec. nr. 1841/1971).

Practica judecătorească a suplinit cu acest principiu al simetriei formelor un deziderat al reglementării exprese care s-a îndeplinit prin dispoziţiile art. 2013 alin. (2) noul C. civ.-Mandatul cu reprezentare"- "Forma mandatului, (2) Mandatul dat pentru încheierea unui act juridic supus, potrivit legii, unei anumite forme trebuie să respecte acea formă, sub sancţiunea aplicabilă actului însuşi. Prevederea nu se aplică atunci când forma este necesară doar pentru opozabilitatea actului faţă de terţi, dacă prin lege nu se prevede altfel".

b. Act special în care se prevăd obiectul şi natura operaţiei juridice, precum şi preţul contractelor care se vor încheia în deplin acord de voinţă, vădind intenţia comună a părţilor, instituţie juridică potrivit căreia trebuie să se facă interpretarea actelor juridice-art. 977 C. civ.

Astfel, expresia "la preţul şi în condiţiile stabilite de acesta" reprezintă manifestarea de voinţă a părţilor, pe de-o parte, iar pe de altă parte, corespunde unei specializări care nu trebuie să fie dusă la extrem, întrucât, aşa cum a susţinut, mandatul dat a îmbrăcat forma mandatului în interes comun, reclamantele M. dorind să vândă imobilele din România după ce mandatarul L. dobândea aceste imobile de la statul român şi de la dobânditorii mansardei şi demisolului familiile S. şi T. prin contracte de vânzare-cumpărare în baza Legii nr. 112/1995.

Atât doctrina, cât şi practica judecătorească nu îngăduie specializarea dusă la extrem:

"Specializarea nu trebuie însă dusă la extrem: mandatul va fi cu suficienţă special dacă va indica natura operaţiei juridice şi obiectul ei".

II. Instanţa de apel a pronunţat o decizie vădit nelegală, întrucât nu a respectat dispoziţiile art. 129 alin. (5) C. proc. civ. privind stăruinţa în aflarea adevărului legat de buna-credinţă la încheierea Contractelor de vânzare-cumpărare nr. x din 22 iunie 2006, nr. y din 22 iunie 2006 şi nr. z din 22 iunie 2006.

1. Contractele de vânzare-cumpătare menţionate mai sus sunt încheiate cu bună-credinţă.

Instanţa de apel a reţinut în mod injust faptul că aceste contracte s-au încheiat cu rea-credinţă. Instanţa de apel a considerat în mod vădit greşit că la baza încheierii acestor contracte stă conivenţa frauduloasă dintre vânzător şi cumpărători.

În primul rând, deşi reclamanţii invocă doar împrejurarea unei conivenţe, instanţa de apel o caracterizează fără temei ca fiind frauduloasă, întrucât ar fi avut obligaţia de a cunoaşte ceva ce urma să se întâmple în viitor, deşi nu era notată în cartea funciară interdicţia de înstrăinare a bunurilor imobile cumpărate. Or, potrivit dispoziţiilor art. 33 din Legea nr. 7/1996 se instituie o prezumţie legală de bună-credinţă pentru faptul că la data încheierii contractelor nu era notată interdicţia de înstrăinare a imobilelor, iar nu o prezumţie relativă aşa cum reţine instanţa, care în timpul procesului nu a fost răsturnată prin nici un mijloc de probă concludent şi pertinent.

În al doilea rând apreciază că nu au comis nici o fraudă prin raportare la faptul că în anii 2014 - 2015 au dat declaraţia în Dosar x/2014, despre litigii dintre părţi, ulterior încheierii contractelor, la aproape 10 ani distanţă. Această împrejurare, fiind ulterioară, nu are nimic comun cu o pretinsă fraudă din momentul încheierii contractelor, pentru a le caracteriza ca fiind nule.

În al treilea rând nu au comis nici o fraudă, întrucât, atât la data încheierii contractelor, cât şi în prezent, procura nr. 2 nu era şi nu este nulă, astfel că nu există vreo împrejurare pe care să fi trebuit să o cunoască la momentul încheierii contractelor.

În al patrulea rând nu au comis nici o fraudă, dacă au cumpărat imobilele la preţul convenit de comun acord. Dimpotrivă preţul de 620.000 euro achitat pentru dobândirea acestor imobile atestă buna-credinţă, fiind un preţ rezonabil şi de circulaţie pe piaţă.

Posesia mamei vânzătoarei E. s-a stabilit ulterior încheierii contractelor. Astfel, aceste argumente reţinute de instanţa de apel nu au nici o legătură cu momentul încheierii contractelor pentru a se demonstra frauda şi nulitatea actelor.

În al cincilea rând, dovada bunei-credinţe stă în faptul că reclamantele reprezentate de alt mandatar, au fost de acord să încheie Contractul nr. x din 23 martie 2007, vânzându-le în cunoştinţă de cauză licită terenul aferent construcţiilor, considerând că cel care dobândeşte terenul, dobândeşte şi construcţiile, contract pe care de altfel, instanţa de apel îl consideră valabil, chiar dacă la momentul încheierii lui, ar fi fost în "conivenţă frauduloasă" cu L. şi ar fi fost implicat în anumite litigii legate de imobil.

2. Instanţa de apel nu dezleagă şi nu lămureşte scopul ilicit şi imoral al relei-credinţe pe care constatat-o.

Instanţa lasă prin raţionamentul său suspendată şi neterminată această problemă juridică esenţială, ceea ce duce la concluzia că determinarea "conivenţei frauduloase" nu are nici un fundament juridic. Reclamanţii în schimb vorbesc în treacăt despre "o interpunere de persoane ", dar fără o motivare juridică adecvată, iar instanţa de apel abandonează orice discuţie despre o eventuală "interpunere de persoane". Or, dacă nu există interpunere de persoane, nu există nici rea-credinţă.

III. Instanţa de apel a pronunţat o decizie nelegală întrucât a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară, iar prin aceasta a acordat mai mult decât s-a cerut încălcând dispoziţiile art. 304 pct. 6 C. proc. civ.

În primul rând, reclamanţii nu au formulat o cerere cu obiectul repunerii părţilor în situaţia anterioară, ci doar o cerere lapidară de restituire a imobilelor, ceea ce nu echivalează cu ceea ce s-a dat.

În al doilea rând, instanţa de apel dispunând astfel modifică principiul repunerii părţilor în situaţia anterioară ca efect al constatării nulităţii actelor juridice şi care constă în restituirea prestaţilor reciproce ale părţilor, anume restituirea imobilelor, pe de-o parte, şi restituirea preţului, pe de altă parte, iar nu cum consideră instanţa că în regim de carte funciară ar sta altfel lucrurile şi situaţiile juridice.

Înalta Curte a constatat nefondate, recursurile declarate de reclamantele F., G. şi SC C. SA şi fondate recursurile declarate de pârâţii B., H., D. şi E. în limitele şi pentru considerentele expuse mai jos.

Recursurile declarate de reclamantele F., G. şi SC C. SA, având în vedere că ambele vizează respingerea capătului de cerere privind anularea Contractului de vânzare-cumpărare nr. x din data de 23 martie 2006, încheiat la B.N.P. J., şi prin acestea se susţin în esenţă aceleaşi motive de recurs, urmează a fi analizate împreună.

Aşa cum au reţinut instanţele de fond din probele administrate în cauză, prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 23 martie 2006 de BNP J. reclamantele F. şi G. prin mandatar avocat U., în baza procurii speciale din data de 04 aprilie 2005, au vândut pârâţilor B. şi H. imobilul din Bucureşti, str. x ce constituie construcţie şi teren de 276,32 mp, din acte 261,31 mp; terenul are nr. cad. x, iar construcţia cu suprafaţa utilă de 68,71 mp reprezintă diferenţa de încăperi de la demisol, având nr. cad. x;1, anume construcţia formată din culoar, uscătorie, cameră, magazie şi teren în suprafaţă de 276,32 mp din acte. Preţul a fost de 20.000 euro, cu menţiunea că restul încăperilor de la demisol în suprafaţă de 43,23 mp sunt deţinute tot de aceşti pârâţi potrivit Contractului x/2006.

Referitor la terenul vândut prin acest contract, în mod corect s-a reţinut de către instanţa de apel că nu sunt îndeplinite condiţiile nulităţii pentru cauză ilicită legate de vânzarea lucrului altuia, atâta timp cât, astfel cum au reţinut instanţele de fond, prin Dispoziţia nr. 333 din 20 mai 2002 a Primarului general al municipiului Bucureşti, s-a restituit reclamantelor F. şi G. imobilul din Bucureşti, str. x, sector I, construcţie şi teren de 276,32 mp, mai puţin apartamentele vândute prin Contractele nr. x/1997, y/1997 şi z/1997.

Ca atare, acesta fiind actul de proprietate al vânzătorilor, terenul nu se afla în indiviziune.

Faptul că anumite cote părţi din teren erau menţionate ca aflându-se în folosinţă, conform prevederilor Legii nr. 112/1995, în cadrul altor contracte de vânzare-cumpărare nu reprezintă un impediment la vânzarea dreptului de proprietate. Titularul dreptului de folosinţă a terenului nu se află în proprietate indiviză cu proprietarul aceluiaşi teren pentru a se putea opune vânzării terenului.

În ceea ce priveşte părţile din construcţie vândute prin acelaşi contract, despre care se susţine că erau spaţii comune prin destinaţia lor, situate într-un imobil cu mai multe apartamente, nu pot fi avute în vedere motivele de recurs formulate de către recurenta SC C. SA prin care se susţine că instanţa de apel nu a ţinut cont că la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. x din data de 23 martie 2006 ar fi fost încălcate prevederile art. 3 lit. c) şi e) şi art. 14 teza II din Legea nr. 230/2007 (publicată în Monitorul oficial nr. 490 din 23 iulie 2007) când a reţinut că "nu s-au înstrăinat părţi de uz comun, aflate în coproprietate şi deci nu este cazul unei vânzări a lucrului altuia ".

După cum se poate observa dispoziţiile legale invocate sunt ulterioare încheierii contractului în cauză, or, motivele de nulitate trebuie să existe la data încheierii actului.

Pe de altă parte, recurenta SC C. SA a mai invocat faptul că vânzarea spatiilor aflate în proprietate comună şi perpetuă ar aduce atingere dispoziţiilor art. 480 C. civ., potrivit cărora titularul dreptului de proprietate are dreptul de a dispune de lucrul său "în mod exclusiv şi absolut" şi că ar exista putere de lucru judecat cu privire la faptul ca aceste spaţii sunt comune, conform Sentinţei civile nr. 20783 din 25 octombrie 2010, astfel cum a fost modificată în parte prin Decizia civilă nr. 267 A din 16 martie 2012, aceasta din urmă rămasă irevocabilă prin Decizia civilă nr. 940 din 9 mai 2013 a Curţii de Apel Bucureşti, dată în Dosarul nr. x/2007, hotărâri depuse la dosarul cauzei.

Prin Sentinţa civilă nr. 20783 din 25 octombrie 2010 pronunţată de Judecătoria sectorului 1 Bucureşti pârâţii au fost obligaţi să elibereze spaţiile comune aflate în pod şi subsol, în timp ce cu privire la Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din data de 23 martie 2007 s-a reţinut de către instanţele de fond că are ca obiect spaţii aflate la demisol.

Mai mult prin Decizia civilă nr. 267 A din 16 martie 2012 s-a reţinut că prin Contractul nr. x din data de 23 martie 2006 pârâţii nu au dobândit un drept de proprietate exclusivă asupra părţilor comune.

Ca atare, nu se poate reţine încălcarea de către instanţa de apel a puterii de lucru judecat a Sentinţei civile nr. 20783 din 25 octombrie 2010, astfel cum a fost modificată în parte prin Decizia civilă nr. 267 A din 16 martie 2012, trecând peste faptul că nu există identitate de obiect şi de cauză între cele două litigii, şi trecând peste faptul că aceste susţineri nu au fost detaliate pentru a da posibilitatea instanţei de recurs să analizeze argumentele părţii în susţinerea acestei probleme de drept.

Argumentele din cadrul recursului formulat de reclamantele M. legate de nevalabilitatea mandatului, de depăşirea limitelor mandatului, de faptul că preţul nu ar fi fost plătit, nevalabilitatea obiectului contractului/a lipsei cauzei pe motivul că cumpărătorii şi-ar fi cumpărat propria proprietate nu pot fi analizate în recurs având în vedere că nu au fost invocate ca motive de nulitate în cadrul cererii de chemare în judecată, iar prin acestea se tinde la schimbarea cauzei juridice (situaţia de fapt calificată juridic), cu încălcarea art. 316 raportat la art. 294 alin. (1) C. proc. civ. Faptul că preţul nu ar fi fost transmis de către mandatar mandantului nu reprezintă un motiv de nulitate a contractului încheiat în baza mandatului, ci o problemă ce ţine de raportul juridic creat în baza contractului de mandat dintre aceşti doi cocontractanţi.

Pentru considerentul menţionat mai sus este nefondat şi motivul de recurs formulat de către recurenta SC C. SA prin care se susţine că instanţa de apel a reţinut cu încălcarea art. 292 C. proc. civ. că "argumentul că nu se putea vinde întrucât reclamanta C. SA devenise cesionara de drepturi litigioase este invocat pentru prima data în apel şi deci nu poate fi analizat, conform art. 294 alin. (1) C. proc. civ.."

Faptul că recurenta ar fi invocat acest argument prin motivele de apel conform art. 292 C. proc. civ. nu înseamnă că trebuia analizat de către instanţă atâta timp cât nu întrunea condiţiile 294 alin. (1) C. proc. civ., adică de a nu se schimba cauza cererii de chemare în judecată în apel, condiţie ce ţine de limitele efectului devolutiv al apelului.

Sunt nefondate motivele de recurs prin care se susţine că instanţa de apel a interpretat nelegal prevederile art. 1303 C. civ. considerând că nu este nul contractul deşi preţul de 20.000 euro era cu mult sub preţul pieţei unui imobil similar.

Pentru a susţine nulitatea contractului prin raportare la preţ în cadrul celor două recursuri s-a susţinut pe de o parte că ar fi fost menţionat un preţ mai mic pentru fraudarea fiscului, iar pe de altă parte că nici măcar acesta nu ar fi fost plătit.

Instanţa de apel a reţinut că "preţul a fost stabilit în considerarea faptului că pârâţii N. deţineau şi restul încăperilor, iar caracterul derizoriu, infim al acestuia, încât să lipsească contractul de cauza predării imobilului de către vânzător, nu a fost dovedit, respectiv nu s-a probat în raport de momentul vânzării, că preţul este nesincer şi neserios, în condiţiile art. 1303 C. civ. (...) De asemenea nu a fost probată existenţa vreunei simulaţii a preţului, lipsind actul secret (...)."

Nefiind dovedită situaţia de fapt afirmată în susţinerea nulităţii contractului pentru acest motiv, nu se poate reţine interpretarea greşită a prevederilor art. 1303 C. civ. de către instanţa de apel.

Simplul fapt că preţul imobilului ce face obiectul contractului este mult mai mic decât preţul pieţei unui imobil similar nu este suficient pentru a se reţine nulitatea absolută a contractului în temeiul art. 1303 C. civ., aşa cum de altfel rezultă şi din doctrina citată în recursul formulat de către SC C. SA.

În consecinţă, în temeiul art. 312 alin. (1) raportat la art. 304 pct. 9 C. proc. civ. aceste recursuri vor fi respinse ca nefondate.

Recursurile declarate de declarate de pârâţii B., H., D. şi E., având în vedere că ambele privesc aceleaşi aspecte din decizia atacată şi prin acestea se susţin în esenţă aceleaşi motive de recurs, urmează a fi analizate împreună.

În ceea ce priveşte excepţia puterii de lucru judecat, invocată de către recurenţii B. şi H. ca motiv de ordine publică în recurs, raportat la Sentinţele nr. 2823/2005, 3083/2005 şi 3084/2005 ale Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti prin care s-a luat act de renunţarea la drept, în cadrul cererilor formulate de către reclamante de constatare a nulităţii Contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x, y şi z din 22 iunie 2006 de B.N.P. J., sunt de reţinut următoarele.

Această excepţie a fost invocată de către pârâţii D. şi E., a fost considerată neîntemeiată de către prima instanţă de fond, iar aceşti pârâşi nu au formulat critici în apel împotriva sentinţei, sub acest aspect.

Recurenţii B. şi H. nu aveau într-adevăr interesul să declare apel împotriva sentinţei, întrucât prin aceasta fusese respinsă cererea de constatare a nulităţii Contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x, y şi z din 22 iunie 2006 de B.N.P. J., dar puteau să critice această soluţie a primei instanţe prin întâmpinarea formulată la apelul declarat de părţile adverse şi care viza soluţionarea acestei cereri de nulitate, ceea ce nu s-a întâmplat în cauză. Mai mult aveau posibilitatea să formuleze apel incident prin care să solicite respingerea cererii de constatare a nulităţii contractelor antecesorilor lor pentru acest motiv.

Astfel, această soluţie a primei instanţe a intrat în puterea de lucru judecat, nemaiputând fi reanalizată în recurs.

Referitor la excepţia prescripţiei extinctive a dreptului de a cere anularea contractelor antecesorilor lor, aceştia au interesul să o invoce având în vedere că în cazul anulării/constatării nulităţii acestor contracte, ca efect al acestei sancţiuni se pune problema anulării actelor subsecvente. În raport cu data formulării cererii în cauză, excepţia prescripţiei extinctive poate fi invocată oricând, ca atare şi în recurs, neputându-se astfel reţine tardivitatea acesteia. Faptul că analiza acestei excepţii necesită efectuarea de verificări de fond nu reprezintă un motiv de decădere, aşa cum în mod eronat susţin recurenţii reclamanţi, ci cel mult poate atrage casarea cu trimitere.

În ceea ce priveşte nulitatea relativă a contractelor în cauză, prima instanţă de fond a reţinut că nu se impune analiza acestor motive, astfel că nu se poate reţine pentru cazul prescripţiei extinctive acelaşi raţionament ca şi în cazul excepţiei puterii de lucru judecat, menţionată anterior.

Întrucât pronunţarea asupra acestei excepţii este legată de motivele de casare menţionate mai jos, urmează să fie analizată de instanţa de apel în rejudecare în raport de soluţia la care se va ajunge referitor la existenţa motivelor de nulitate absolută sau relativă.

În ceea ce priveşte motivele de recurs ce vizează constatarea nulităţii absolute a Procurii nr. 2 din 28 august 2001, dată de reclamantele F. şi G. pârâtului D., în privinţa mandatului dat pentru vânzarea imobilelor, şi a contractelor încheiate în baza acesteia, nr. z din 17 aprilie 2002 autentificat de Societatea Civilă I., nr. 169 din 22 iunie 2006 autentificat de B.N.P. J., nr. 592 din 7 martie 2002 autentificat de B.N.P. K.; nr. 534 din 28 februarie 2002 autentificat de B.N.P. K., sunt de reţinut următoarele.

Referitor la motivul de recurs prin care se susţine că dolul prin reticenţă întemeiat pe prevederile art. 1308 C. civ. atrăgea nulitatea relativă a contractelor iar nu absolută, astfel că trebuia admisă excepţia prescripţiei extinctive, este de observat că instanţa de apel a reţinut că dolul prin reticenţă este un motiv de nulitate relativă şi că s-ar pune problema prescripţiei extinctive în acest caz. Astfel, instanţa de apel nu şi-a întemeiat decizia de constatare a existenţei motivelor de nulitate cu privire la actele juridice menţionate mai sus pe existenţa unui eventual dol prin reticenţă, ci pe alte motive pe care le-a considerat de nulitate absolută. Ca atare, nu se pune problema analizării în cadrul prezentului recurs dacă este sau nu prescris extinctiv capătul de cerere de constatare a nulităţii relative pentru existenţa dolului prin reticenţă.

Legat de cealaltă parte a argumentaţiei instanţei de apel ce vizează capetele de cerere menţionate anterior, Înalta Curte a constatat că aceasta nu întruneşte cerinţele legale pentru a se considera că decizia este motivată sub acest aspect, fiind inexactă şi insuficientă. Astfel, decizia atacată nu conţine raţionamentul juridic din care să decurgă în mod logic soluţia instanţei, care să asigure garanţia împotriva arbitrariului judecătorilor şi elementul necesar în exercitarea controlului judecătoresc în recurs. Din acest motiv nu se poate considera nici că este lămurită situaţia de fapt dedusă judecăţii.

Astfel, în ceea ce priveşte Procura nr. 2 din 28 august 2001, instanţa de apel a reţinut în mod expres ca motive de nulitate absolută, pe de o parte, lipsa consimţământului reclamantelor M. la încheierea contractului de mandat, iar, pe de altă parte, faptul că nu ar fi fost autentică, potrivit cerinţei prevăzută la art. 58 alin. (2) din Legea nr. 36/1995.

A mai reţinut instanţa de apel legat de această procură, fără să precizeze, dacă această constatare ar duce tot la nulitatea procurii sau doar la lipsirea acesteia de efecte raportat la actul care a fost încheiat în baza acesteia, că procura nu ar conţine "cerinţe minimale, dar clare şi în favoarea mandantului-vânzător în ce priveşte preţul vânzării, element ce face parte din obiectul contractului de vânzare-cumpărare" şi că "o atare cerinţă nu este îndeplinită, preţul fiind lăsat la latitudinea mandatarului."

Sub primul aspect reţinut ca motiv de nulitate absolută a procurii, instanţa de apel a ajuns la concluzia lipsei consimţământului reclamantelor M. la încheierea contractului de mandat, ca urmare a constatării lipsei caracterului real al semnăturilor reclamantelor M. de pe "procura nr. 2", ce a stat la baza contractelor în cauză încheiate în 2002, interpretând greşit dispoziţiile legale referitoare la aplicarea apostilei pe actele oficiale care au fost întocmite pe teritoriul unui stat contractant şi care urmează să fie prezentate pe teritoriul unui alt stat contractant (art. 1 din Convenţie), reglementată de Convenţia de la Haga cu privire la suprimarea cerinţei supralegalizării actelor oficiale străine, încheiată la 5 octombrie 1961, la care România a aderat conform Ordonanţei nr. 66/1999.

Astfel, potrivit art. 3 din Convenţie "singura formalitate care ar putea fi cerută pentru a atesta veracitatea semnăturii, calitatea în care a acţionat semnatarul actului sau, după caz, identitatea sigiliului sau a ştampilei de pe acest act, este aplicarea apostilei definite la art. 4, eliberată de către autoritatea competentă a statului din care emană documentul".

De asemenea, potrivit art. 7: "Fiecare dintre autorităţile desemnate potrivit art. 6 trebuie să ţină un registru sau un fişier în care să înregistreze apostilele eliberate, indicând:

a) numărul de ordine şi data apostilei;

b) numele semnatarului actului oficial şi calitatea în care acesta a acţionat sau, pentru actele nesemnate, indicarea autorităţii care a aplicat sigiliul sau ştampila.

La cererea oricărei persoane interesate autoritatea care a eliberat apostila este obligată să verifice dacă datele din apostilă corespund celor din registru sau din fişier."

Interpretând coroborat art. 1, 3 şi 7 din Convenţie rezultă că prin apostilă se atestă veracitatea semnăturii calitatea în care a acţionat semnatarul actului oficial, iar nu a părţilor care s-au prezentat în faţa acestei autorităţi pentru autentificarea actului sau, eventual, doar a semnăturii lor.

Ca atare, lipsa apostilei nu oferă nici un indiciu cu privire la condiţiile în care a fost semnat actul de către părţi, la calitatea acestora sau la valabilitatea actului.

Ţinând cont de această interpretare nelegală a instanţei de apel, apare ca fiind rămasă fără suport, şi astfel nemotivată, concluzia instanţei de apel în "sensul lipsei caracterului real al semnăturii reclamantelor M. şi a calităţii în care au acţionat" care ar fi "echivalentă cu lipsa consimţământului acestora", fapt ce ar "atrage nulitatea absolută a procurii şi pe cale de consecinţă şi a contractelor încheiate pe baza acesteia".

Sub al doilea aspect reţinut ca motiv de nulitate absolută a procurii, anume faptul că nu ar fi fost autentică, potrivit cerinţei prevăzută la art. 58 alin. (2) din Legea nr. 36/1995, se poate observa că instanţa de apel nu a arătat care este motivul de nulitate absolută a acestei procuri, reţinută de către instanţa de apel ca având valoarea unei procuri sub semnătură privată.

Potrivit art. 58 alin. (2) din Legea nr. 36/1995 "părţile pot fi reprezentate la autentificare printr-un mandatar cu procură specială autentică".

Nulitatea este lipsirea de efecte a unui act juridic încheiat cu nerespectarea normelor privind condiţiile sale de validitate. Motivele de nulitate trebuie să existe la data încheierii actului.

Instanţa de apel nu a justificat de ce faptul că procura nu poartă apostila şi astfel nu poate fi considerată o procură autentică potrivit legii române constituie un motiv de nulitate absolută a procurii, considerată totuşi ca având valoarea unei procuri sub semnătură privată.

În ceea ce priveşte constatarea instanţei de apel legat tot de această procură, că nu ar conţine "cerinţe minimale, dar clare şi în favoarea mandantului-vânzător în ce priveşte preţul vânzării, element ce face parte din obiectul contractului de vânzare-cumpărare" şi că "o atare cerinţă nu este îndeplinită, preţul fiind lăsat la latitudinea mandatarului", se observă în primul rând, aşa cum s-a reţinut mai sus, că instanţa de apel nu a precizat dacă această constatare ar duce tot la nulitatea procurii sau la o altă cauză de ineficacitate a acesteia, cu posibile consecinţe diferite sub aspectul efectelor.

În al doilea rând, în doctrină, în ceea ce priveşte existenţa obiectului contractului de mandat, se reţine că acesta trebuie să fie determinat sau cel puţin determinabil, posibil şi licit. Pentru încheierea actelor de dispoziţie trebuie să fie dat un mandat special, adică să fie dat pentru o singură operaţiune juridică sau pentru anumite operaţiuni determinate, mandatul fiind general când mandatarul primeşte împuternicirea de a se ocupa de toate treburile mandantului.

De asemenea, se mai reţine în doctrină că specializarea nu trebuie dusă la extrem fiind suficient dacă se va indica natura operaţiei juridice şi obiectul ei, dar termenii să nu fie prea generali, astfel încât să facă procura imprecisă, echivocă. De exemplu, în cazul operaţiunii vânzării-cumpărării se reţine că obiectul este bunul, trebuind menţionate datele de identificare ale acestuia.

Raportat la aceste condiţii reţinute în doctrină, ce reprezintă o componentă a procesului echitabil legată de previzibilitatea încheierii actelor juridice, instanţa de apel nu a arătat de ce a considerat, raportat la data încheierii mandatului, că, dacă preţul a fost lăsat la latitudinea mandatarului, mandatul nu ar conţine "cerinţe minimale, dar clare în favoarea mandantului vânzător în ceea ce priveşte preţul vânzării, element ca face parte a obiectului contractului de vânzare-cumpărare", fără a exemplifica ce conţinut ar fi trebuit să aibă în viziunea instanţei aceste cerinţe minimale, astfel încât să nu se aprecieze aceste menţiuni ca fiind excesive.

Mai mult, instanţa de apel nu a argumentat prin raportare la criteriile reţinute în doctrina din domeniul nulităţii, încadrarea acestui caz în motivele de nulitate absolută sau relativă.

De altfel, din motivarea instanţei de apel nu rezultă în mod clar dacă neprecizarea elementelor legate de preţul vânzării în contractul de mandat a fost considerat un motiv de nulitate a procurii sau a contractului încheiat în baza sa, în ambele situaţii punându-se problema stabilirii în mod argumentat a felului nulităţii, absolută sau relativă, care ar interveni în cazul în care se constată că mandatul este imprecis sub aspectul menţionat.

În ceea ce priveşte nulitatea Contractelor nr. x din 17 aprilie 2002 autentificat de Societatea Civilă I., nr. 169 din 22 iunie 2006 autentificat de B.N.P. J., nr. 592 din 7 martie 2002 autentificat de B.N.P. K.; nr. 534 din 28 februarie 2002 autentificat de B.N.P. K., instanţa de apel a mai reţinut ca motiv de nulitate absolută încălcarea prevederilor art. 58 alin. (2) din Legea nr. 36/1995, potrivit căruia "părţile pot fi reprezentate la autentificare printr-un mandatar cu procură specială autentică", dar şi cauza ilicită la încheierea contractului dedusă din stabilirea unui preţ care nu ar reflecta o echivalenţă ci "un dezechilibru semnificativ" raportat la "valoarea imobilelor".

Motivul de nulitate legat de preţul considerat derizoriu de către reclamante, a fost considerat de prima instanţă de fond, prin raportare la prevederile art. 1303 C. civ., drept un motiv de nulitate relativă, şi că ar putea fi calificat ca motiv de nulitate absolută doar pentru cazul invocării fraudei la lege, adică a stabilirii unui preţ mai mic decât cel real pentru a se evita plata taxelor şi impozitelor stabilite de lege. Prima instanţă de fond nu a analizat motivele de nulitate relativă, considerând că nu se mai impune, raportat la existenţa unor motive de nulitate absolută.

Instanţa de apel a reţinut că preţul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în baza mandatului în cauză a fost disproporţionat faţă de valoarea de piaţă a imobilelor, fapt care ar reflecta cauza ilicită a contractului şi ar atrage nulitatea absolută, conform art. 948 pct. 4 C. proc. civ., dar nu a argumentat această calificare.

Raportat la prevederile art. 1303 C. civ., conform doctrinei, ar putea atrage nulitatea contractului pentru lipsa cauzei preţul fictiv sau derizoriu (care nu este serios). Preţul derizoriu nu coincide cu stabilirea unui preţ mult inferior valorii lucrului. În raport cu data încheierii contractelor în cauză, disproporţia vădită între contraprestaţii ar fi putut atrage nulitatea relativă a contractului de vânzare-cumpărare pentru leziune (art. 1165 C. civ.), dar nu în cazul persoanelor majore.

Raportat la aceste aspecte, instanţa de apel nu a motivat de ce a considerat, în aceste condiţii, legate doar de stabilirea unei disproporţii de valoare între contraprestaţii, că este vorba despre existenţa unei cauze ilicite la încheierea contractelor.

Instanţa de apel a mai reţinut ca motiv de nulitate absolută încălcarea prevederilor art. 58 alin. (2) din Legea nr. 36/1995, potrivit căruia "părţile pot fi reprezentate la autentificare printr-un mandatar cu procură specială autentică".

Potrivit art. 58 alin. (1) din acelaşi normativ "pentru autentificarea unui act, notarul public verifică şi stabileşte, în prealabil, identitatea părţilor."

Recurenţii pârâţi s-au apărat susţinând că forma autentică a contractului a fost convenită de părţi, pentru opozabilitatea faţă de terţi, astfel că nu reprezintă o condiţie de formă ad validitatem, întrucât contractul de vânzare-cumpărare a unor construcţii se putea încheia valabil la acea dată prin act sub semnătură privată, şi că astfel, încheierea actului în baza unei procuri sub semnătură privată nu poate atrage nulitatea contractului de vânzare-cumpărare.

În speţă, aşa cum a reţinut prima instanţă de fond, constatare necontestată, la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare în baza procurii nr. 2, pentru vânzarea construcţiilor nu se cerea încheierea contractelor în formă autentică ad validitatem, contractul fiind încheiat în această formă prin convenţia părţilor.

De asemenea, nu este contestat în cauză că procura nr. 2, în condiţiile în care nu poartă apostila reglementată de Convenţia de la Haga cu privire la suprimarea cerinţei supralegalizării actelor oficiale străine, încheiată la 5 octombrie 1961, la care România a aderat conform Ordonanţei nr. 66/1999, produce efectele unui înscris sub semnătură privată.

Potrivit art. 1172 C. civ. "actul care nu poate fi autentic din cauza necompetenţei sau a necapacităţii funcţionarului, sau din lipsă de forme, este valabil ca scriptură sub semnătură privată, dacă s-a iscălit de părţile contractante."

Aşa cum se reţine în doctrină, când actul juridic la care participă mandatarul în numele mandantului urmează a fi încheiat în formă solemnă (de regulă autentică), atunci procura trebuie să fie dată şi ea în aceeaşi formă, deoarece procura (mandatul) formează un tot indivizibil cu actul în vederea căruia a fost dat (regula simetriei formelor).

În literatura de specialitate şi în practica judiciară se consideră că mandatarul trebuie să fie împuternicit prin procură autentică numai în cazul în care legea prevede o asemenea formă pentru validitatea actului juridic ce urmează a se încheia prin mandatar, nu însă şi atunci când acest act urmează să fie încheiat în formă autentică prin voinţa părţilor, fără ca legea să prevadă o atare cerinţă.

Se exceptează cazurile în care legea prevede expres, pentru efectuarea prin mandatar a unui act necesar în vederea opozabilităţii, cerinţa procurii autentice.

În aceste condiţii s-a pus problema în cauză a efectelor art. 58 alin. (2) din Legea nr. 36/1995 a notarilor publici şi a activităţii notariale potrivit căruia "părţile pot fi reprezentate la autentificare printr-un mandatar cu procură specială autentică", fără a distinge după cum forma autentică a actului ce urmează a fi încheiat prin mandatar este cerută de lege ad validitatem sau este hotărâtă numai de către părţi, în condiţiile în care procura nr. 2 nu îndeplineşte condiţiile de formă pentru a fi considerată autentică.

Ţinând cont de cele expuse mai sus, se punea problema determinării, pe de o parte, prin raportare la instituţia juridică a nulităţii dacă încălcarea acestor dispoziţii reprezintă o cauză de ineficacitate legată de condiţiile de validitate a actului iar, pe de altă parte, raportat la interesul ocrotit, a felului nulităţii, analiză care nu a fost făcută de instanţa de apel.

Mai mult, raportat la apărările părţilor, pentru cazul în care instanţa de apel ajunge la concluzia că nu au fost respectate formele pentru ca actul încheiat în baza procurii să fie autentic, se pune problema determinării în ce măsură contractul este valabil ca act sub semnătură privată în temeiul principiului conversiunii, fapt care ar putea avea consecinţe asupra efectelor nulităţii.

Stabilirea corectă a încadrării motivelor de nulitate absolută sau relativă este relevantă şi pentru analizarea excepţiei prescripţiei extinctive, dar şi pentru a da posibilitatea părţilor să îşi formuleze apărările în cauză.

Instanţa de apel urmează să analizeze şi apărările pârâţilor referitoare la ratificarea acestei procuri şi a actelor juridice încheiate în baza ei, conform art. 1546 C. civ.

În ceea ce priveşte motivele de recurs legate de constatarea relei credinţe a pârâţilor B. şi H. la încheierea Contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x, y şi z din 22 iunie 2006 de B.N.P. J., se observă că aceste contracte au fost anulate prin aplicarea principiului efectului nulităţii constând în anularea actului subsecvent ca urmare a anulării actului principal. Or, ţinând cont că decizia atacată a fost casată pe aspecte legate de analiza actului principal, considerăm că nu se impune în această procesuală analiza acestor motive de recurs, întrucât soluţia asupra nulităţii acestor contracte este dependentă de soluţia la care se va ajunge cu privire la nulitatea actului principal. Mai mult, rejudecarea apelurilor privind nulitatea actului principal ar putea influenţa şi analiza bunei credinţe la încheierea actelor subsecvente.

Motivele de recurs formulate de către recurenţii D. şi E. prin care se critică legalitatea acordării cheltuielilor de judecată nu vor fi analizate în această fază procesuală, ţinând cont de partea din decizia atacată casată şi având în vedere că modalitatea de stabilire a acestora depinde de soluţionarea tuturor capetelor de cerere în cauză, conform art. 274 coroborat cu art. 276 C. proc. civ.

Pentru aceleaşi considerente nu vor fi analizate în această fază procesuală motivele de recurs prin care se susţine că instanţa de apel a dat mai mult decât s-a cerut raportat la efectele nulităţii contractelor în cauză, urmând ca instanţa de apel, în cazul în care va ajunge la concluzia îndeplinirii condiţiilor pentru constatarea nulităţii actelor juridice în cauză şi a dispunerii în consecinţă asupra efectelor nulităţii, să justifice aceste dispoziţii prin raportare la conţinutul cererilor formulate în cauză, aşa cum au fost modificate succesiv în cadrul termenelor legale.

În consecinţă, în temeiul art. 312 alin. (1) - (3) raportat la art. 304 pct. 7 şi 314 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursurile declarate de pârâţii B., H., D. şi E., va casa decizia recurată şi va trimite cauza, spre rejudecare, aceleiaşi instanţe de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamantele F., G. şi SC C. SA împotriva Deciziei civile nr. 1615/Ap din data de 12 octombrie 2017, pronunţată de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă.

Admite recursurile declarate de pârâţii B., H., D. şi E. împotriva Deciziei civile nr. 1615/Ap din data de 12 octombrie 2017, pronunţată de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă.

Casează decizia recurată şi trimite cauza, spre rejudecare, aceleiaşi instanţe de apel.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 16 mai 2018.

Procesat de GGC - LM