Compensation for necessary and useful improvements to expropriated residential property: applicability of special leasing law over common law claims and exclusion of works altering architectural value

Deliberând asupra recursurilor civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la data de 12 aprilie 2011 pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, reclamanta A., în contradictoriu cu pârâtele B. şi C., a solicitat instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să le oblige pe pârâte la plata contravalorii îmbunătăţirilor necesare şi utile efectuate la apartamentul nr. 1 (inclusiv dependinţe) din Bucureşti, str. x şi a sporului de valoare adus imobilului (200.000 euro, respectiv echivalentul de 820,000 RON), potrivit art. 48 - 50 din Legea nr. 10/2001.

În motivarea acţiunii, a arătat că a dobândit imobilul - apartamentul nr. 1 şi dependinţele sale în baza Legii nr. 112/19955 conform contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 26.11.1996 şi a actului adiţional din 04.02.1999.

Prin sentinţa civilă nr. 5861 din 19.06.2008, pronunţată de Judecătoria sectorului 2 Bucureşti în Dosarul nr. x/2007, definitivă şi irevocabilă la data de 16.11.2009, instanţa de judecata a constatat nevalabilitatea preluării de către stat a imobilului, precum şi nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. x/1996 şi a actului adiţional şi a dispus ca reclamanta să lase în deplină proprietate şi posesie pârâtelor apartamentul nr. 1, compus din 3 camere, 2 hol, bucătărie, cămară, vestibul, baie, culoar, pivniţă, balcon, boxă şi culoar în cotă indiviză şi teren aferent.

Astfel, în patrimoniul reclamantei s-a născut dreptul, reglementat art. 48 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, de a fi despăgubită pentru sporul de valoare adus imobilului cu destinaţia de locuinţă prin îmbunătăţiri necesare şi utile. Prin modificarea Legii nr. 10/2001, rep. în urma adoptării Legii nr. 1/2009, s-a prevăzut că, indiferent de caracterul preluării, obligaţia de despăgubire revine persoanei îndreptăţite.

În speţă, au calitatea de persoane îndreptăţite pârâtele, cărora li s-a restituit în natură imobilul revendicat.

Predarea apartamentului către pârâte a avut ioc la data de 20.05.2010, aşa cum rezultă din procesul-verbal încheiat de B.E.J. D., astfel că din acel moment reclamanta nu a mai avut posesia imobilului. în procesul-verbal s-a reţinut că "imobilul se găseşte în stare bună de exploatare".

Prin îmbunătăţirile efectuate s-au avut în vedere numai lucrările necesare şi utile pentru folosinţa normala a apartamentului, impuse de uzura datorată timpului şi de degradarea datorată seismelor şi incendiului din 1997. în calitate de proprietar al apartamentului, reclamanta a făcut demersurile necesare atât pentru îndepărtarea urmelor incendiului din 1997 şi pentru consolidarea întregii clădiri, dar şi pentru menţinerea apartamentului în stare de folosinţă, potrivit art. 25 din Legea nr. 10/1995, astfel încât, la data predării către pârâte, acesta era în stare bună de folosire.

Cu privire la lucrările efectuate ia părţile comune ale clădirii, a învederat că acestea au fost suportate corespunzător cotei-părţi indivize de proprietate, astfel cum rezultau acestea din contractul de vânzare-cumpărare şi actul adiţionai, respectiv 23,92% şi 1,56%.

Potrivit autorizaţiei de construire nr. x din 04.08.1997, a fost autorizată reclamanta, pe lângă efectuarea lucrărilor de consolidare şi amenajare a mansardei împreună cu ceilalţi coproprietari din imobil, să realizeze şi un planşeu din beton armat peste etajul t în locul celui de lemn distrus la incendiu şi să dubleze pereţii cu ferestre cu un perete de beton armat de 15 cm grosime. A fost necesară înlocuirea acoperişului, integral distrus de incendiu.

Referitor la lucrările efective la mansarda imobilului, reclamanta a menţionat că acestea nu fac obiectul prezentei cereri.

La toate aceste lucrări de consolidare a structurii imobilului s-au adăugat şi lucrările de amenajare a apartamentului afectat de incendiu, lucrări pentru care nu era nevoie de obţinerea unei autorizaţii de construire, conform art. 11 din Legea nr. 50/1991, respectiv: reparaţii şi înlocuiri de tâmplărie interioară şi exterioară, inclusiv schimbarea materialelor din care este confecţionată tâmplăria, zugrăveli interioare şi exterioare, reparaţii şi înlocuiri la instalaţiile interioare de orice fel, montarea sistemelor locale de încălzire şi prepararea apei calde menajere (centrale termice murale), montarea aparatelor individuale de climatizare şi contorizare a consumurilor de utilităţi, reparaţii şi înlocuiri de pardoseli, reparaţii şi reabilitări la elementele de faţadă.

Lucrările au fost executate în perioada în care titlul reclamantei nu fusese desfiinţat printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, aceasta figurând ca proprietar al imobilului, calitate în care şi-a exercitat prerogativele acestui drept, respectiv administrarea şi conservarea imobilului.

Întrucât aceste lucrări profită pârâtelor, cărora li s-a restituit imobilul cu îmbunătăţiri, tară ca acestea să fi suportat contravaloarea lucrărilor, reclamanta a susţinut că se poate reţine incidenţa îmbogăţirii tară justă cauză şi, ca urmare, trebuie stabilită obligaţia persoanelor care şi-au mărit patrimoniul de a restitui această valoare în limita măririi către cel care şi-a diminuat patrimoniul în drept, au fost invocate dispoziţiile art. 48 şi 50 din Legea nr. 10/2001 republicată şi modificată prin Legea nr. 1/2009, art. 986 şi urm. şi 997 C. civ.

Prin întâmpinare, pârâtele au solicitat respingerea acţiunii reclamantei ca neîntemeiată, arătând că art. 48 din Legea nr. i0/2001 nu este aplicabil reclamantei, care, în momentul eliberării autorizaţiei nr. x din 04.08.1997 de efectuare a lucrărilor identificate în urma incendiului din 1997, încheiase contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 26.11.1996 şi, deci, nu era chiriaşă. Au susţinut că nu au calitate procesuală pasivă pentru a fi obligate la plata pagubelor produse în urma incendiului deoarece nu au provocat incendiul şi nu pot fi obligate la suportarea unor cheltuieli voluptorii, făcute ulterior incendiului. La. imobil nu au fost făcute cheltuieli necesare şi utile suportate de reclamantă. Au învederat că nu au calitate procesuală pasivă nici în raport de prevederile art. 49 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, informa în vigoare la data revendicării imobilului.

De asemenea, au arătat că A., E. şi F. nu au cheltuit nimic pentru efectuarea unor pretinse "reparaţii şi îmbunătăţiri", întrucât reparaţiile s-au făcut în baza unui contract de comodat încheiat la 31.07.1998, în care comodatara se obliga să execute lucrări de reparaţii la apartamentele acestora, în schimbul folosinţei podului. Ca atare, art. 986 şi 997 C. civ. nu se aplică în speţă, fiind prevăzute în cap. IV "Despre cvasi-contracte".

Au mal susţinut pârâtele că nu sunt şi nu au fost în raporturi juridice contractuale sau cvasi contractuale cu A. şi că, în materia revendicărilor imobilelor preluate de stat fără titlu, se aplica dispoziţiile art. 49 din Legea nr. 10/2001, care sunt dispoziţii speciale, în forma în vigoare la data revendicării imobilului, deci anterior modificării prin Legea nr. 1/2009.

În cazul de faţă nu sunt îndeplinite condiţiile îmbogăţirii tară justă cauză ce se poate aplica atunci când nu există un text legal care să reglementeze pretenţiile părţii. Reclamanta A. a formulat în afara de prezenta acţiune alte doua cereri în pretenţii, existând posibilitatea să solicite aceleaşi sume de bani şi cu aceeaşi motivare atât de la pârâtele de faţă, cât şi de la Ministerul Finanţelor Publice, Municipiul Bucureşti şi S.C. G. S.A.

Prin încheierea din 22.11.2012, conform art. 244 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ., s-a dispus suspendarea judecării acestei cauze până la soluţionarea definitivă şi irevocabilă a litigiului ce face obiectul Dosarului nr. x/2010 al judecătoriei sectorului 2 Bucureşti, reţinându-se că între cele două cauze există o strânsă legătură, întrucât în Dosarul nr. x/2010 se discută şi se analizează situaţia mansardei din imobil.

Prin Decizia civilă nr. 1118 din 17.06.2013, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IlI-a civilă şi pentru cauze cu minori şi familie, a admis recursul formulat de recurenta - reclamantă, a casat încheierea de şedinţă din data de 22.11.2012 şi a trimis cauza la aceeaşi instanţă pentru continuarea judecăţii.

Curtea a constatat că pretenţiile formulate de reclamantă constau în obligarea pârâtelor la contravaloarea îmbunătăţirilor necesare şi utile efectuate de reclamantă la apartamentul nr. 1 (inclusiv dependinţe), la care se adaugă lucrările efectuate la părţile comune ale clădirii, între care şi planşeul de deasupra apartamentului şi acoperişul clădirii şi că, în ceea ce priveşte lucrările efective de la mansarda imobilului, acestea "nu fac obiectul prezentei cereri".

Prin sentinţa civilă nr. 1907 din 14.11.2013, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocată de pârâte, a respins, ca neîntemeiata, acţiunea reclamantei şi a obligat pe reclamantă la 2.300 RON cheltuieli de judecată către pârâte.

Pentru a pronunţa această sentinţă, tribunalul a reţinut că, fiind posesoarele proprietare ale imobilului pe care l-a posedat reclamanta A. şi la care aceasta pretinde că a efectuat îmbunătăţiri şi cheltuieli necesare şi utile, între cele două pârâte chemate în judecată şi persoanele care ar putea fi obligate să repare pretinsul prejudiciu ai reclamantei (titularii obligaţiei raportului juridic dedus judecăţii) există identitate.

Pe fond, tribunalul a constatat că, potrivit art. 48 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, "chiriaşii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinaţia de locuinţă prin îmbunătăţirile necesare şi utile".

Indiferent dacă imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titlu, obligaţia despăgubirii prevăzută la alin. (1) revine persoanei îndreptăţite (alin. (2)) din acelaşi articol), adică proprietarului deposedat sau moştenitorilor acestuia, care reintră în proprietatea şi posesia imobilului, iar "valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabileşte pe bază de expertiză" (alin. (4) din acelaşi articol).

Art. 48 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 arată că "prin îmbunătăţiri, în sensul prezentei legi, se înţelege cheltuielile necesare şi utile. Cuantumul despăgubirilor se stabileşte la valoarea actualizată a cheltuielilor, scăzându-se gradul de uzură al îmbunătăţirilor, în raport cu durata de viaţă normală a acestora, care se suportă de chiriaşi".

Art. 50 şi 501 din Legea nr. 10/2001 se referă la restituirea preţului actualizat sau de piaţă al imobilelor şi nu sunt aplicabile în cazul de faţă, întrucât reclamanta nu urmăreşte realizarea preţului plătit la cumpărare, ci contravaloarea îmbunătăţirilor necesare şi utile aduse imobilului.

Tribunalul a apreciat că în cazul de faţă nu poate fi antrenată răspunderea civilă a pârâtelor-proprietare conform art. 48 din Legea nr. 10/2001. În acest sens, a observat că art. 48 alin. (1) se referă strict la sporul de valoare adus imobilelor cu destinaţia de locuinţă. în cazul de faţă, prin realizarea majorităţii îmbunătăţirilor dovedite reclamanta nu a urmărit utilizarea imobilului potrivit destinaţiei sale de locuinţă, aşa cum a folosit-o până atunci, ci a realizat investiţii în scopul închirierii apartamentului şi a mansardei ca birouri pentru societăţi comerciale, realizând profituri din cedarea folosinţei imobilului.

S-a reţinut că reclamanta nu deţine niciun înscris privind realizarea pretinselor îmbunătăţiri, respectiv pentru plata valorii materialelor ori manoperei. Acoperişul imobilului a fost distrus în incendiul din 5 ianuarie 1997, însă din adresa nr. x/P din 26 iulie 2012, înaintată de către Inspectoratul General pentru Situaţii de Urgenţă, se observă că la imobilul din str. x nu s-au constatat alte distrugeri.

Constatând că reclamanta şi ceilalţi coproprietari ai imobilului de atunci, din motive subiective, nu au depus diligentele necesare pentru atragerea răspunderii civile a persoanelor vinovate de producerea incendiului din 5.01.1997, instanţa a apreciat că pârâtele nu răspund pentru aceste prejudicii.

De asemenea, a reţinut că nu s-a dovedit că în acest incendiu ar fi fost distruse planşeul etajului 1, instalaţii electrice, termice, sanitare de Sa etajul l sau din restul imobilului şi, chiar dacă au fost afectate într-o anumită măsură, acestea se suportă de către însăşi reclamanta, pentru lipsa acesteia de diligentă privind atragerea răspunderii civile a persoanelor vinovate de producerea incendiului din 5.01.1997, astfel cum s-a arătat mai sus.

Planşeul din beton armat realizat deasupra etajului 1 al clădirii a fost edificat cu scopul transformării mansardei în spaţii comerciale, de asemenea şi acoperişul clădirii, fiind edificate conform autorizaţiei de construire nr. x din 4.08.1997 şi contractului de comodat autentificat sub nr. x din 31.07.1998, încheiat cu constructorul-comodatar S.C. H. S.A., pe cheltuiala acestuia şi în schimbul folosinţei imobilului, motiv pentru care reclamanta nici nu deţine înscrisuri prin care să dovedească cheltuieli proprii efectuate cu îmbunătăţirile pretinse.

Reclamanta nu a dovedit printr-o nouă autorizaţie de construire ulterioară că a modificat acoperişul clădirii din carton asfaltat realizat de comodatar, în tablă tip Lindab, aşa cum pretinde că l-a realizat ea însăşi. De altfel, mansarda nu formează obiectul prezentului litigiu, ci ai altor litigii separate.

S-a reţinut, totodată, din declaraţii de martor că hidroforul, modificarea instalaţiei electrice, montarea unei noi centrale termice sau montarea geamurilor şi a tocăriei tip termopan au fost realizate fie pentru asigurarea folosinţei normale a mansardei potrivit destinaţiei de birouri pentru firme comerciale pe care a dobândit-o, fie pentru a putea închiria apartamentul nr. î de ia etajul 1 şi dependinţele acestuia către S.C. I. S.R.L., firmă de la care, timp de mai mulţi ani, reclamanta a realizat venituri considerabile de 5.000 - 4.500 euro/lună. în această situaţie nu poate fi vorba despre investiţii realizate cu scopul îmbunătăţirii imobilului pârâtelor, ci, eventual, despre investiţii realizate cu scopul dobândirii unui profit, care s-a şi realizat în condiţiile în care reclamanta a cules chiriile până în mai 2010, când a fost obligată să predea pârâtelor imobilul.

S-a apreciat că reclamanta nu a dovedit nici pretinsele îmbunătăţiri efectuate pentru menţinerea stării de folosinţă normală a apartamentului, impuse de uzura datorată timpului ori degradărilor datorate seismelor şi care ar fi impus lucrări majore de consolidare.

Prin urmare, tribunalul a considerat că reclamanta nu a dovedit că a realizat îmbunătăţiri necesare şi utile la imobilul de care a fost evinsă de către pârâte, motiv pentru care acţiunea sa a fost respinsa.

Prin Decizia civilă nr. 440 din 16.10.2014, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IlI-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, a respins, ca nefondat, apelul reclamantei.

Prin Decizia nr. 1785 din 23.09.2015, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, a admis recursul declarat de reclamanta A. împotriva Deciziei nr. 440/A din 36.10.2014 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, a casat decizia atacată şi a trimis cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă de apel.

În considerente, Înalta Curte a reţinut că instanţele de fond au respins acţiunea reclamantei, având ca obiect acordarea contravalorii îmbunătăţirilor aduse imobilului retrocedat foştilor proprietari, neidentificând un text de lege în baza căruia să poată fi recunoscut dreptul subiectiv pretins. Deşi nu s-a negat existenţa unor îmbunătăţiri şi s-a recunoscut calitatea procesuală pasivă a foştilor proprietari, au existat o serie de particularităţi ale cauzei pe baza cărora instanţele de fond au ajuns la soluţia contestată pe calea prezentului recurs.

Înalta Curte a apreciat că este greşita înlăturarea dispoziţiilor art. 48 din Legea nr. 10/2001, întrucât este corect şi pertinent argumentul recurentei potrivit căruia destinaţia de locuinţă supusă regimului reglementat de Legea nr. 112/1995, respectiv Legea nr. 10/2001 se verifica la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare. în niciun moment nu s-a negat că, la momentul încheierii contractului nr. x/1996, imobilul era inclus în domeniul de reglementare al Legii nr. 112/1995, dovadă fiind faptul că, în litigiul soluţionat irevocabil prin Decizia nr. 1476 din 16.11.2009 a Curţii de Apel Bucureşti, prin care s-a admis acţiunea în revendicare, nulitatea contractului de vânzare a fost dispusă cu motivarea că apartamentul în litigiu a fost preluat de stat fără titlu valabil, respectiv în baza Legii nr. 119/1948, deşi nu intra sub incidenţa acestui act normativ, tară a se reţine încălcarea vreunei alte condiţii de fond a Legii nr. 112/1995 (ca nu ar fi avut destinaţia de locuinţă).

Prin urmare, odată stabilit regimul juridic ai imobilului, acesta nu poate fi modificat ulterior prin simpla exercitare a prerogativelor dreptului de proprietate de către chiriaşul cumpărător, care putea dispune liber cu privire la folosinţa acestuia, inclusiv sub modalitatea schimbării destinaţiei unităţii locative.

Tot în considerarea regimului juridic stabilit, la momentul cumpărării şi nu ulterior, când chiriaşul cumpărător nu mai este ţinut de obligaţia, prevăzută pentru locatari, de a menţine categoria de folosinţă a imobilului, este atrasă şi incidenţa art. 48 din Legea nr. 10/2001, care recunoaşte dreptul chiriaşilor la despăgubiri pentru sporul de valoare adus, prin îmbunătăţirile necesare şi utile, imobilelor cu destinaţia, de locuinţă. Chiar dacă art. 48 îl indică drept titular al dreptului la despăgubire pe chiriaş, în această categorie sunt incluşi şi foştii chiriaşi care au cumpărat imobilul, dar cărora li s-a anulat contractul de vânzare-cumpărare. Aceştia nu au redobândit doar prin efectul retroactiv al nulităţii calitatea de chiriaşi, întrucât contractul de închiriere încheiat cu statul încetase la momentul vânzării imobilului şi nu există dovada că s-au prevalat de dispoziţiile speciale instituite în această materie de art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999 privind încheierea unui nou contract de închiriere.

Nu prezintă relevanţă, pentru constatarea incidenţei în cauză a dispoziţiilor art. 48 din Legea nr. 10/2001 în stabilirea regimului juridic aplicabil despăgubirilor, faptul că îmbunătăţirile pretinse nu au fost în totalitate caracteristice unei locuinţe, ci au vizat, în parte, transformarea apartamentului în spaţiu de birouri. Din acest punct de vedere este corectă aserţiunea recurentei în sensul că instanţa putea, eventual, înlătura acele îmbunătăţiri pe care le considera ca deservind exclusiv noua destinaţie a imobilului, de birouri, dai' aceasta nu înseamnă că reclamantei îi poate fi negat, exclusiv în considerarea acestui argument, dreptul la despăgubiri pentru restul îmbunătăţirilor.

De asemenea, faţă de existenţa unei norme speciale - art. 48 din Legea nr. 10/2001, sunt înlăturate de la aplicarea directă normele dreptului comun reprezentate de dispoziţiile art. 997 C. civ. referitoare la instituţia îmbogăţirii fără justă cauză, acestea având doar un caracter subsidiar.

Înalta Curte a mai reţinut că, în absenţa unui raport juridic de locaţiune, greşit a apreciat instanţa de apel că în cauză sunt aplicabile dispoziţiile art. 1429 C. civ., referitoare la obligaţia locatarului de a întrebuinţa lucrul închiriat ca un bun proprietar şi numai pentru destinaţia determinată prin contract, sau ale art. 26 din Legea nr. 114/1996 privind necesitatea acordului proprietarului la subînchirierea imobilului.

Contrar aprecierii recurentei, această împrejurare a fost reţinută în recurs ca un aspect de aplicare greşită a normelor de drept substanţial la încadrarea în drept a cererii şi nu o încălcare a art. 129 alin. (6) C. proc. civ., în sensul că instanţa, atunci când a calificat raporturile juridice dintre părţi ca fiind de locaţiune şi a analizat încălcarea de către reclamantă a obligaţiilor sale de chiriaş, ar fi depăşit limitele obiectului dedus judecăţii.

Raportat la izvorul legal al dreptului la despăgubiri pretins, Înalta Curte a apreciat că nu poate fi reţinută, astfel cum a procedat instanţa de apel, condiţionarea efectuării lucrărilor la imobil de acordul proprietarului, întrucât, pe de o parte, reclamanta nu a efectuat aceste îmbunătăţiri în calitate de chiriaş, iar, pe de altă parte, art. 48 din Legea nr. 10/2001 recunoaşte acest drept indiferent de atitudinea subiectivă reţinută relativ la persoana chiriaşului cumpărător. Ceea ce prezintă relevanţă este ca lucrările aduse unităţii locative să aibă un caracter necesar şi util pentru normala utilizare a acesteia, sporind valoarea imobilului preluat în patrimoniul proprietarului.

Înalta Curte a găsit întemeiată critica recurentei privind greşita respingere a acţiunii şi pe considerentul că reclamanta este cea care răspunde, potrivit art. 1435 C. civ., pentru incendiul imobilului din 1997, în urma căruia a executat majoritatea lucrărilor pentru care pretinde despăgubiri.

Cum art. 48 din Legea nr. 10/2001 nu distinge între situaţiile care au impus efectuarea reparaţiilor la imobil, singura condiţie fund caracterul necesar şi util, este străină de mecanismul răspunderii instituită de acest text de lege problema prejudiciului pe plan delictual provocat de incendiu. în acest context nici nu este necesar a se analiza apărarea reclamantei privind incidenţa cazului fortuit, ca element exonerator al răspunderii civile delictuale, în condiţiile în care nu se pune problema stabilirii culpei civile sau penale în ceea ce priveşte declanşarea incendiului, ci dacă operaţiunile de refacere a imobilului erau dintre cele care cad în sarcina oricărui proprietar diligent în vederea conservării bunului, chiar dacă, prin soluţiile tehnice adoptate, au avut ca efect şi sporirea valorii acestuia.

În plus, înlăturând din analiza dispoziţiilor legale incidente pe cele care reglementează raportul de locaţiune potrivit dreptului comun, nu sunt aplicabile nici dispoziţiile art. 1435 C. civ., privind răspunderea pentru incendiu a locatarului, avute în vedere de instanţa de apel.

S-a mai constatat că, în aplicarea art. 48 din Legea nr. 10/2001 este nerelevant a se defalca natura îmbunătăţirilor pretinse după cauza degradării (vechime/seism, respectiv incendiu). Cum prin cererea de chemare în judecată reclamanta a invocat toate cele trei situaţii care au impus efectuarea acestor îmbunătăţiri, în măsura în care aparţin categoriei celor necesare şi utile, la care un proprietar diligent ar recurge pentru utilizarea normală a imobilului şi în considerarea obligaţiilor ce îi revin privind întreţinerea şi reparaţia construcţiilor, astfel cum au fost prevăzute de art. 27 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii, se impun a fi acordate inclusiv cheltuielile efectuate pentru înlăturarea urmărilor incendiului. Totodată, indiferent de destinaţia imobilului, anumite tipuri de intervenţii precum modificările la instalaţiile electrice, centrala termică, tâmplăria şi geamul termopan, reparaţiile la structura clădirii construită în 1913 se pot include în categoria cheltuielilor de utilizare normală a unui imobil.

Faţă de cele reţinute de instanţele de fond în sensul că reclamanta nu a dovedit plata îmbunătăţirilor, Înalta Curte a apreciat că nu este necesar ca existenţa şi contravaloarea îmbunătăţirilor să fie dovedită exclusiv cu chitanţe şi facturi fiscale eliberate pe numele reclamantei, cată vreme aceasta nu a suportat direct din patrimoniu contravaloarea îmbunătăţirilor, ci a recurs la un alt mecanism de achitare, printr-o formă de dare în plată, respectiv prin cedarea folosinţei imobilului către societatea care a efectuat respectivele îmbunătăţiri.

În consecinţă, constatând că prin nelegala înlăturare a dispoziţiilor art. 48 din Legea nr. 10/2001 instanţa de apel nu a analizat fondul pretenţiilor vizând caracterul necesar şi util ai fiecărei îmbunătăţiri solicitate, în funcţie de criteriile stabilite de lege şi explicitate în normele de aplicare, Înalta Curte a admis recursul şi a trimis cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.

În acest context, s-a avut în vedere şi faptul că, în economia soluţiei, nu a prezentat relevanţă juridică analiza pe care instanţa de apel a efectuat-o cu privire la calificarea ca necesare sau voluptorii a operaţiunilor de înlocuire a planşeului dintre etaj şi mansardă şi a acoperişului imobilului, considerente ce nu au caracter decizoriu, cată vreme a fost negat însuşi dreptul subiectiv pretins de reclamanta. Cum dispoziţia de casare priveşte soluţia în tot, Înalta Curte a stabilit că se vor reanaliza, din perspectiva textului legal considerat aplicabil, statuările părţilor ce au vizat distinct cele două lucrări.

Cu ocazia rejudecării, urmează a fi analizate rapoartele de expertiză efectuate în cauză, obiecţiunile părţilor, în măsura în care instanţa va aprecia a fi necesar se vor reface probele administrate, pentru stabilirea corectă a situaţiei de fapt şi pentru a răspunde acelor critici din motivele de apel care se referă în mod concret la identificarea şi evaluarea îmbunătăţirilor şi la modul de calcul al valorii despăgubirilor.

Cauza trimisă spre rejudecare a fost înregistrată pe rolul Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, la data de 13.01.2016, sub nr. x/2014*.

În rejudecare, la termenul din 24.02.2016, s-a încuviinţat proba cu înscrisuri pentru ambele părţi şi s-a dispus efectuarea unei noi expertize în specialitatea construcţii, la cererea apelantei - reclamante, cu obiectivele stabilite în încheierea de şedinţă de la acea dată, respectiv: - identificarea lucrărilor care au caracter necesar şi util separat pentru apartamentul şi separat pentru părţile comune ale imobilului; - separat, să precizeze expertul, dacă au existat şi în măsura în care răspunsul este afirmativ, să le identifice, lucrări pentru transformarea imobilului în vederea închirierii către diferite societăţi comerciale, respectiv pentru ea imobilul să aibă destinaţia de birouri; - să se stabilească dacă în urma lucrărilor efectuate a fost schimbată sau nu configuraţia faţadei imobilului şi, în eventualitatea în care răspunsul este afirmativ, să precizeze expertul dacă această eventuală transformare a dus la scăderea sau la majorarea valorii imobilului.

Apelanta - reclamantă a depus la dosar Decizia civilă nr. 227 din 27.05.2014, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, rămasă irevocabilă prin Decizia nr. 3058 din 07.11.2014, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, cu privire ia restituirea preţului actualizat al apartamentului în cauză, autorizaţia de construire nr. x din 04.08, 1997, împreună cu actele care au stat la baza emiterii acesteia, precum şi extras de carte funciară de informare privind apartamentul, din care rezultă că intimatele - pârâte au reunit apartamentele şi le-au înstrăinat în luna decembrie 2015 către un terţ.

Raportul de expertiză tehnică judiciară a fost depus la dosar, fiind întocmit de expertul J., la efectuarea lucrării asistând şi experţii consilieri ai părţilor, K. din partea apelantei - reclamante şi L. din partea intimatelor - pârâte.

În ceea ce priveşte expertiza efectuată în apel, ambele părţi au formulat obiecţiuni, fiind depuse ia dosar şi observaţiile efectuate de experţii consilieri ai părţilor, prin încheierea pronunţată la data de 25.01.2017 fiind respinse obiecţiunile formulate de apelanta - reclamantă şi de intimatele - pârâte, curtea, din oficiu, considerând că se impune lămurirea şi completarea obiectivelor stabilite iniţial pentru expertiza tehnică judiciară, aspecte ce au fost puse în discuţia contradictorie a părţilor ia termenul de judecată din 15.03.2017.

Astfel, pornind de la lucrările indicate de reclamantă prin cererea de chemare în judecată, curtea a considerat că expertul este dator sa procedeze la identificarea lucrărilor cu caracter necesar şi a lucrărilor cu caracter util, punctual, însă numai pentru apartamentul nr. 1 din imobilul situat la adresa str. x şi pentru părţile comune ale întregului imobil, astfel cum s-a stabilit irevocabil prin Decizia de casare nr. 1118 din 17.06.2013 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, a încheierii de suspendare din data de 22.11.2012, pronunţată în acest dosar şi prezentată mai sus, urmând a fi avută în vedere compunerea apartamentului indicată în contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 26.11.1996, actul adiţional la contractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 04.02.1999, sentinţa civilă nr. 5861 din 19.06.2008, irevocabilă prin decizia Curţii de Apel Bucureşti în 2009, precum şi fişa locativă aflată la fila 273 fond şi nu compunerea actuală a apartamentului nr. 1 şi nici mansarda imobilului.

Curtea a constatat că pretenţiile formulate de reclamantă constau în obligarea pârâtelor la contravaloarea îmbunătăţirilor necesare şi utile efectuate de reclamantă la apartamentul nr. î (inclusiv dependinţe) la care se adaugă lucrările efectuate la părţile comune ale clădirii, între care şi planşeul de deasupra apartamentului nr. 1, acoperişul clădirii şi că, în ceea ce priveşte lucrările efective de la mansarda imobilului, acestea "nu fac obiectul prezentei cereri".

Cu privire la obiectivul nr. 2 din raportul de expertiză, cele solicitate au rămas aceleaşi, însă s-a dispus ca toate datele să se refere doar la apartamentul situat în imobilul din x. Astfel, separat, s-a solicitat expertului să precizeze dacă au existat şi, în măsura în care răspunsul este afirmativ, să se identifice, lucrări pentru transformarea apartamentului în vederea închirierii către diferite societăţi comerciale, respectiv pentru ca acesta să aibă destinaţia de birouri.

Cu privire la obiectivul nr. 3, s-a solicitat expertului să stabilească dacă în urma lucrărilor efectuate a fost schimbată sau nu configuraţia faţadei apartamentului, având în vedere cadrul procesual stabilit de reclamantă, şi să indice dacă o eventuală transformare a faţadei din zona apartamentului a dus la scăderea sau majorarea valorii întregului imobil din str. x.

Curtea a pus în discuţia părţilor necesitatea suplimentării raportului de expertiză cu un al patrulea obiectiv, prin care să se procedeze la stabilirea valorii lucrărilor cu caracter necesar, la stabilirea sporului de valoare adus apartamentului nr. 1 din imobilul situat la adresa str. x şi pentru părţile comune ale întregului imobil, prin lucrările cu caracter util, identificate la obiectivul nr. 1, în măsura în care se constată efectuarea unor astfel de lucrări.

Ca moment al evaluării, curtea a stabilit, potrivit legii, momentul restituirii imobilului, respectiv predării bunului în mai 2010, potrivit procesului-verbal de punere în posesie, aflat în dosarul cauzei.

Raportul de expertiză conţinând lămuririle şi completarea obiectivelor stabilite pentru lucrarea efectuată iniţial a fost depus la dosar la data de 11.09.2017, ambele părţi formulând obiecţiuni şi cu privire la această lucrare.

Prin încheierea pronunţată la 15.11.2017 au fost respinse obiecţiunile ca neîntemeiate, pentru considerentele menţionate în cuprinsul acesteia.

Prin Decizia civilă nr. 286/A din 21.03.2018, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru came cu minori şi de familie, a admis apelul formulat de apelanta A. împotriva sentinţei civile nr. 1907 din 14.11.2013, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, în contradictoriu cu intimatele B. şi C.; a schimbat, în parte, sentinţa civilă atacată, în sensul că a admis, în parte, acţiunea formulată de reclamanta A.; au fost obligate pârâtele la plata către reclamantă, în cote egale, a echivalentul în RON al sumei de 39.130,14 euro, la cursul B.N.R. din ziua plăţii, reprezentând contravaloarea cheltuielilor necesare şi utile efectuate la imobilul situat în Bucureşti, str. x, cât şi la plata către reclamantă a sumei de 5.000 RON, cheltuieli de judecată reprezentând onorariu expertize; a fost obligată reclamanta la plata către pârâte a sumei de 4.000 RON, cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat; s-a dispus compensarea datoriilor până la concurenţa sumei de 1.000 RON, în sarcina pârâtelor cu titlu de cheltuieli de judecată în favoarea reclamantei.

Pentru a pronunţa această hotărâre, curtea a reţinut că, prin decizia de casare, instanţa de recurs a stabilit fără echivoc că se aplică dispoziţiile art. 48 din Legea nr. 10/2001, modificată şi completată, şi că reclamantei nu-i poate fi negat dreptul ia despăgubiri pentru îmbunătăţirile efectuate apartamentului în cauză, fiind relevante lucrările care au un caracter necesar şi util pentru normala utilizare a unităţii locative şi cu consecinţa sporirii valorii imobilului.

De asemenea, a reţinut că, în ceea ce priveşte incendiul care a avut loc la imobilul în cauză, Înalta Curte a apreciat că operaţiunile de refacere sunt cele pe care le-ar fi efectuat orice proprietar diligent pentru conservarea bunului şi că trebuie acordate chiar dacă au sporit şi valoarea apartamentului, în aplicarea art. 48 din Legea nr. 10/2001 fiind nerelevant a se defalca natura îmbunătăţirilor pretinse după cauza degradării (vechime/seism, respectiv incendiu). Cum reclamanta a invocat toate cele trei situaţii care au impus efectuarea acestor îmbunătăţiri, în măsura în care aparţin categoriei celor necesare şi utile, la care un proprietar diligent ar recurge pentru utilizarea normală a imobilului şi în considerarea obligaţiilor ce îi revin privind întreţinerea şi reparaţia construcţiilor, astfel prevăzute de art. 27 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii, se impun a fi acordate inclusiv cheltuielile pentru înlăturarea urmărilor incendiului.

Astfel, o parte din lucrările efectuate de apelanta-reclamantă constând în refacerea instalaţiei electrice, în instalarea centralei termice, în înlocuirea tâmplăriei şi montarea unor geamuri termopan, precum şi reparaţiile la structura clădirii construită în 1913 au fost evidenţiate în mod expres în decizia de casare, în sensul că, indiferent de destinaţia imobilului, aceste tipuri de intervenţii se pot include în categoria cheltuielilor de utilizare normală a unui imobil, urmând a fi avute în vedere la calcularea contravalorii despăgubirilor solicitate.

Instanţa de recurs a mai stabilit că prin nelegala înlăturare a dispoziţiilor art. 48 din Legea nr. 10/2001 instanţa de apel nu a analizat fondul pretenţiilor vizând caracterul necesar şi util al fiecărei îmbunătăţiri solicitate, în funcţie de criteriile stabilite de lege şi explicitate în normele de aplicare, fiind necesar a fi analizate rapoartele de expertiză efectuate în cauză, dar şi obiecţiunile părţilor.

Curtea, faţă de dispoziţiile art. 48 din Legea nr. 10/2001 şi 48.1 - 48.2 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001, a constatat că sintagma lucrări cu caracter necesar semnifică acele lucrări (sume de bani sau muncă depusă) tăcute pentru conservarea lucrului, care cad în sarcina oricărui proprietar diligent, iar sintagma lucrări cu caracter util sunt acelea care, fără a fi necesare, sporesc totuşi valoarea lucrului, însă se impune stabilirea sporului de valoare adus lucrului la momentul restituirii acestuia.

În speţă, prin apelul declarat, relativ la faptul ca problemele de drept au fost lămurite în cauză, Înalta Curte arătând că, faţă de existenţa unei norme speciale, cum este cea a art. 48 din Legea nr. 10/2001 care reglementează raportul juridic dedus judecăţii, sunt înlăturate de la aplicarea directă normele dreptului comun reprezentate de dispoziţiile art. 997 C. civ. referitoare la instituţia îmbogăţirii fără justă cauză, acestea având doar un caracter subsidiar, apelanta-reclamantă a invocat critici care se referă la identificarea îmbunătăţirilor efectuate, la evaluarea acestora şi ia modalitatea de calcul avută în vedere la stabilirea contravalorii îmbunătăţirilor.

În acest sens, ia termenul din 15.03.2017, curtea a lămurit obiectivele stabilite pentru expertiza dispusă în rejudecarea apelului, solicitându-se a se indica caracterul necesar şi util al fiecărei îmbunătăţiri, în mod distinct, însă s-a solicitat expertului să aibă în vedere compunerea apartamentului ce a fost în proprietatea reclamantei - indicat în contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 26.11.1996, actul adiţional încheiat la 04.02.1999, sentinţa civilă nr. 5861 din 19.06.2008, irevocabilă, precum şi fişa locativă aflată din dosarul de fond - vol. 1 şi părţile comune din întregul imobil şi nu compunerea actuală a apartamentului, care nu mai are destinaţia de locuinţă şi nu mai constituie o unitate locativă, cu atât mai mult cu cât şi în decizia de casare s-a reţinut că pot fi înlăturate îmbunătăţirile efectuate de reclamantă care au avut ca scop deservirea spaţiului în cauză cu noua destinaţie a imobilului, de birouri, şi nu cu destinaţia de unitate locativă.

În cuprinsul raportului de expertiză s-a avut în vedere că apartamentul nr. 1 cuprinde în proprietate exclusivă o parte din etajul 1 al imobilului (iară garsonieră), pivniţă, boxă în exclusivitate şi coridor în cotă indiviză la subsol şi în proprietate comună hol intrare nr. x, scara principală parter - etajul 1 şi spaţiu de acces la subsol. Tot în proprietatea comună a proprietarilor care ocupă întregul imobil situat în Bucureşti, str. x se află şi fundaţiile, pereţii (zidurile), planşeele, şarpanta, învelitoarea, conform prevederilor legale care reglementează proprietatea comună forţată şi perpetuă.

Expertul s-a raportat la spaţiile indicate în fişa suprafeţei locative închiriate pentru unitatea locativă situată în Bucureşti, str. x, anexă a contractului de închiriere nr. x din data de 09.04.1986, în condiţiile în care, la momentul efectuării expertizei, apartamentul nr. 1 a fost modificat în totalitate în ceea ce priveşte compunerea acestuia, fiind efectuate lucrări pentru a fi adaptat la un spaţiu cu destinaţia de birouri. Expertul a indicat o suprafaţă utilă de 148,98 mp şi o compunere a apartamentului cu trei camere, hol, bucătărie, cămară, vestibul, baie, culoar, notând că spaţiile şi suprafeţele acestora sunt mai mici decât în realitate şi nu au fost cuprinse toate spaţiile care, ulterior, au fost indicate în contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 26.11.1996 şi în actul adiţional încheiat la data de 04.02.1999.

S-a avut în vedere că, prin sentinţa civilă nr. 5861 din 19.06.2008, prin care apelanta-reclamantă a fost obligată să lase în deplină proprietate şi posesie intimatelor-pârâte imobilul în litigiu, la stabilirea compunerii spaţiului de restituit instanţele de judecată s-au raportat la contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 26.11.1996 şi la actul adiţional încheiat la data de 04.02.1999.

Curtea a reţinut, din probele administrate, atât în faţa primei instanţe de fond, cât şi în apelul aliat în rejudecare, că lucrările de reparaţii, consolidare, îmbunătăţiri, finisaje şi instalaţii au fost realizate în trei etape, respectiv în urma incendiului din data de 05.01.1997, efectuate în perioada anilor 1997 - 1998, în anul 2003, după rezilierea contractului de comodat nr. x din 31.07.1998, şi în anul 2008, conform anexei din contractul de închiriere DIN 03.1.1.2008 încheiat între apelanta-reclamantă şi S.C. I. S.R.L.

S-a semnat contractul de comodat autentificat sub nr. x din 31.07.1998, prin care societatea S.C. H. S.A. urma să folosească în mod gratuit pe o perioadă de 50 de ani spaţiul de deasupra etajului I, fiind acordată folosinţa asupra părţii din podul imobilului situat în Bucureşti, str. x, "numai cu destinaţia de spaţiu pentru birourile comodatare.

Printre obligaţiile asumate de comodatară prin contract au fost: să execute pe cheltuiala sa următoarele lucrări: - expertizarea de către o persoană juridică autorizată a stării clădirii ca urmare a avariilor suferite în urma cutremurului din anul 1977 şi a incendiului din anul 1997, - întocmirea unui proiect de execuţie de către o persoană juridic autorizată pentru consolidarea şi amenajarea clădirii în conformitate cu rezultatul expertizei de la alineatul precedent şi obţinerea autorizaţiei de construcţii, conform Legii nr. 10/1991, - consolidarea şi amenajarea clădirii conform proiectului de la alineatul precedent, - executarea reparaţiilor ia apartamentul apelantei-reclamante, conform Anexei nr. 2, şi a reparaţiilor exterioare şi spatiilor comune, conform Anexei nr. 4.

În 2003, a fost reziliat contractul de comodat cu S.C. H. S.A., conform acordului de reziliere a contractului de comodat autentificat sub nr. x/30.07.2003.

Din acordul de reziliere rezultă că lucrările asumate de comodatară au fost executate în mare parte, însă nu în totalitate, iar folosinţa spaţiului de deasupra etajului 1 (adică mansarda refăcută) s-a derulat până la rezilierea contractului de comodat, în perioada 1998-2003.

Prin convenţia autentificată sub nr. din 30.07.2003 încheiată între apelanta-reclamantă şi soţul sau, M., şi S.C. H. S.A., părţile au evaluat costul nerecuperat (prin folosinţa gratuită conform contractului de comodat) al lucrărilor de reconstrucţie şi consolidarea pentru refacerea apartamentului la suma de 40.000 USD, care au fost achitaţi firmei, iar apelanta-reclamantă a devenit proprietara lucrărilor executate.

În anul 2003 s-a executat învelitoarea din tablă Lindab şi s-au refăcut lucrări de construcţii şi instalaţii, în 2008 s-au executat lucrări constând în geamuri termopan, zugrăveli, modificarea instalaţiilor sanitare, astfel cum s-a indicat în cuprinsul ambelor rapoarte de expertiză.

Lucrările efectuate au fost identificate conform explicaţiilor din expertiza tehnică judiciară în specialitatea construcţii întocmita de către expertul N., în primă instanţă, cu unele corecturi cu privire la lucrările incomplet sau incorect definite, desfiinţate sau omise. Aşa cum rezultă din cele specificate expres de expert N., pe lângă lucrările de îmbunătăţiri precizate de reclamantă, au fost adăugate lucrările constatate pe teren şi regăsite în Anexele nr. 2 şi 4 ale contractului de comodat autentificat sub nr. x din 31.07.1998, încheiat cu constructorul-comodatar S.C. H. S.A. Astfel, starea imobilului la momentul introducerii cererii de chemare în judecată (aprilie 2011) şi la momentul efectuării primei expertizei tehnice judiciare construcţii (august 2012) de către expert N. coincide cu cea de la predarea imobilului din mai 2010, conform planşelor foto anexate procesului-verbal din mai 2010 şi expertizei din 2012, acest aspect nefiind contestat de intimatele-pârâte.

Chiar dacă expertul J., care a efectuat lucrarea în stadiul procesual al rejudecării apelului, a constatat unele inadvertenţe, neconformi taţi şi nerespectarea unor documente emise în procesul de refacere al clădirii în urma. incendiului ce a avut loc în data de 05.01.1997, în ambele expertize efectuate, respectiv atât în expertiza N., cât şi în expertiza J., s-a constatat în mod expres realizarea lucrărilor de reparaţii, consolidare şi îmbunătăţiri, considerate terminate la data execuţiei lor, fund avută în vedere calitatea pentru care au fost realizate la ultima intervenţie, cu menţionarea duratei de existenţă pentru elementele de construcţii ce compun clădirile pentru fiecare lucrare în parte, în conformitate cu prevederile GE 032-97, Ghid privind executarea lucrărilor de întreţinere şi reparaţii la clădiri şi construcţii speciale.

Curtea a considerat că, deşi apelanta-reclamantă a evaluat lucrările efectuate la suma de 200.000 euro, în care intră atât costul lucrărilor, cât şi sporul de valoare adus imobilului, având în vedere faptul că intimatele-pârâte au continuat să închirieze imobilul după ce acesta le-a fost predat în anul 2010 şi pentru faptul că l-au valorificat în anul 2015 la o sumă aproximativ identica cu cea solicitată, în raport de dispoziţiile legale incidente în cauză şi de considerentele deciziei de casare, apelanta-reclamantă nu este îndreptăţită decât la contravaloarea îmbunătăţirilor efectuate având caracter necesar şi util, valoare care a fost stabilită în ambele rapoarte de expertiză, suma rezultată fiind apropiată ca valoare, atât în expertiza N., cât şi în expertiza J., şi numai în condiţiile verificării îndeplinirii cerinţelor pentru stabilirea caracterului necesar şi util al fiecărei lucrări de către instanţa de judecată.

Curtea a constatat că au fost stabilite patru categorii de lucrări, prezentate în mod distinct şi evaluate de expertul J. în cele patru anexe ale raportului de expertiză efectuat după lămurirea şi completarea obiectivelor stabilite iniţial, urmând a fi analizate în mod distinct fiecare lucrare în parte, eventual grupate în măsura în care nu necesită o detaliere expresă, cu înlăturarea celor care nu îndeplinesc condiţiile prevăzute de lege şi nu au un caracter necesar şi util apartamentului în cauză. Trebuie reţinut ca niciuna din lucrările prezentate de expert în cele patru anexe nu se regăsesc repetat în cele patru categorii analizate distinct, ci fiecare lucrare a fost analizată şi evaluată diferenţiat o singură dată corespunzător părţii de imobil pentru care a fost efectuată.

În Anexa 1 sunt prezentate 16 categorii de lucrări de reparaţii, construcţii şi instalaţii, executate exclusiv la apartamentul nr. 1, cu valoarea avută de aceste lucrări la data de 20.05.2010, respectiv momentul restituirii imobilului către intimatele-pârâte şi predării bunului potrivit procesului-verbal de punere în posesia aflat la fila 150 din dosarul cauzei.

Astfel, s-a constatat că lucrările de la numărul 1 la 16 se încadrează în categoriile avute în vedere şi de instanţa de recurs, modificările la instalaţiile electrice, centrala termică, tâmplăria şi geamul termopan, reparaţiile la structura clădirii construită în 1913, urmând a fi acordate contravaloarea lucrărilor constând în procurare şi montare tavane gipscarton pe structură metalică în încăperile 1-9, raşchetat şi paluxat parchet lamelar din stejar, procurare şi montare gresie balcoane în încăperile 5-6, procurare şi montare ferestre PCV cu geam termopan, procurare şi montare glaf tablă, procurare şi montare solbanc marmură, executat glet de ipsos pe tencuieli existente, reparaţii şi vopsitorii uşi din lemn interioare, tencuieli de împletitură din sârmă (rabiţ) la balcoane, refacere şi recondiţionare instalaţii sanitare, cu montaj obiecte sanitare în proporţie de 60%, refacere şi recondiţionare instalaţie de încălzire cu montaj radiatoare, refacere şi recondiţionare instalaţie electrică în proporţie de 80%.

Curtea nu a avut în vedere lucrările indicate ia numărul 5 din anexă, respectiv procurare şi montare mochetă în încăperea nr. 8 care a reprezentat baia cu cadă a apartamentului, conform fişei suprafeţei locative, fiind o lucrare realizată pentru modificarea destinaţiei iniţiale a spaţiului în cauză din unitate locativă în spaţiu de birouri şi pentru utilitatea destinaţiei actuale a imobilului.

De asemenea, Curtea nu s-a raportat la lucrările indicate la pct. 12 din anexă, reprezentând confecţionat şi montat grilaje balcon, în condiţiile în care unul din aspectele disputate în cauza a fost acela că prin o parte din lucrările efectuate s-a cauzat scăderea valorii arhitectonice a imobilului cu scăderea valorii întregului, aşa cum rezultă comparativ din planşele fotografice depuse la dosar, privind starea exterioară a întregului imobil anterior incendiului ce a avut loc în anul 1997, respectiv starea exterioară a aceluiaşi imobil în prezent, după efectuarea lucrărilor de către apei an ta-reclam antă, planşe fotografice care au fost confirmate de înscrisurile constând în planurile de arhitectură întocmite la momentul autorizaţiei de construire anterior preluării bunului de către stat.

Totodată, Curtea a considerat că trebuie avute în vedere relaţiile comunicate prin adresa nr. x din 29.01.1998 emisă de Muzeul de Istorie şi Artă al Municipiului Bucureşti pentru imobilul din str. x, în care se arată că imobilul nu este inclus în lista monumentelor istorice şi nu are statutul de monument istoric. însă, construcţia prin plastica arhitecturală constituie un exemplar reprezentativ al stilului neo-românesc de început şi, în consecinţă, este necesară refacerea elementelor decorative originale ale faţadelor distruse de incendiu: refacerea balcoanelor cu stâlpii la proporţia originală, cu decoraţia originală a parapetului şi cu consolele originale pe care stă placa balconului, cât şi refacerea elementelor decorative aflate sub saceag, conform planşei nr. 5, R.l. - denumire propunere faţadă principală din proiectul nr. 24/10G şi a corespondentului ei pe faţada spre curte. In adresă se arată că nu se consideră stilistic oportun îngustarea stâlpilor balcoanelor şi lipsa consolelor de sub balcoane prezentate în planşele 114 (8) şi nr. Al 13 (7) din proiectul nr. 24/100.

Curtea a mai reţinut că în Memoriul justificativ proiect nr. 24/100 propus de S.C. H. S.A. s-a specificat că lucrările de reparaţii şi finisaje ce erau necesare din cauza distrugerii provocate de incendiu, cât şi de cutremurele suportate de la momentul edificării şi până la momentul întocmirii proiectului, constau în chituirea tuturor crăpăturilor, desfacerea şi refacerea tencuielilor degradate, refacerea profilelor, ornamentelor şi a altor elemente decorative existente dar degradate, iar cele distruse se vor reconcepe pe baza elementelor martore existente. Se intenţiona ca prin aceste lucrări de construcţie să se readucă acest imobil la forma şi stilul de arhitectură proiectate iniţial, asigurându-i totodată funcţionalitatea şi siguranţa în exploatare pe viitor, precum şi redarea aspectului artistic pe care l-a avut anterior.

Or, în condiţiile în care au fost propuse astfel de lucrări de reparaţie şi finisaje, curtea a constatat că lucrările constând în confecţionarea şi montarea grilajelor la balcon în niciun caz nu respectă forma şi stilul de arhitectură proiectat iniţial şi nu redau aspectul artistic pe care imobilul l-a avut anterior.

De altfel, în condiţiile în care raportul de expertiză a avut ca obiectiv şi stabilirea dacă în urma lucrărilor efectuate a fost schimbată sau nu configuraţia faţadei apartamentului nr. 1 situat în imobilul de la adresa str. x şi să se indice daca o eventuală transformare a faţadei acestui apartament a dus ia scăderea sau majorarea valorii întregului imobil de la adresa str. x, instanţa de apel a reţinut că prin expertiză s-a arătat că lucrările de construcţie efectuate în special la faţada principală (faţadă care include inclusiv balcoanele) şi la faţada laterală stânga au schimbat total configuraţia faţadei imobilului şi, în consecinţă, această transformare a dus cu certitudine la scăderea valorii arhitectonice a imobilului şi, implicit, în urma lucrărilor efectuate, a fost schimbată şi configuraţia faţadei apartamentului nr. 1, cu consecinţa scăderii valorii întregului imobil. în concluzie, în niciun caz nu poate fi acordată contravaloarea lucrării constând în confecţionat şi montat grilaje balcon.

Însă, curtea a apreciat că lucrările constând în desfacerea tencuielii la pereţii exteriori parter şi etajul 1 şi tencuiala exterioară faţade şi calcane - punctele 7 şi 18 din Anexa 2 conţinând lucrările de reparaţii construcţii şi instalaţii executate la părţile comune (suprastructură) ale clădirii nu pot fi calificate drept lucrări prin care s-a intervenit asupra faţadei şi s-a deteriorat clădirea, din punct de vedere arhitectural, şi prin care ar fi fost scăzută valoarea acesteia, fiind evident că prin natura lor şi faţă de vechimea considerabilă a clădirii reprezintă îmbunătăţiri necesare, respectiv lucrări făcute pentru conservarea lucrului, care cad în sarcina oricărui proprietar diligent.

Curtea a înlăturat susţinerile intimatelor-pârâte în sensul că lucrările de la punctele 2, 10 şi 13 din Anexa 1 (raşchetat şi paluxat parchet lamelar din stejar, executat glet de ipsos pe tencuieli existente, tencuieli de împletitură din sârmă - rabiţ - la balcoane) reprezintă lucrări de igienizare şi întreţinere pe care le-ar fi executat, potrivit legii, orice chiriaş, şi care nu cad în sarcina proprietarului, întrucât în cauză, curii s-a stabilit prin decizia de casare, nu sunt aplicabile dispoziţiile care reglementează raportul de Iocaţiune/închiriere a unui bun imobil, ci dispoziţiile legale care guvernează imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, prin raportare la efectele generate de admiterea acţiunii în revendicare, iar cheltuielile necesare care se acordă simt reprezentate de cheltuieli de conservare a bunului, categorie în care se includ şi aceste lucrări considerate de intimatele-pârâte ca fiind de igienizare/întreţinere.

În ceea ce priveşte susţinerea că lucrarea de la punctul 9 - procurare şi montare solbanc marmură ar fi o lucrare care se include în categoria cheltuielilor voluptorii, curtea a arătat că este neîntemeiată în raport de faptul că solbancul este un. element de construcţie executat deasupra părţii exterioare a parapetelor ferestrelor sau a uşilor pentru protejarea lor de scurgerea apei de ploaie, iar marmura nu este inclusă de legiuitor în categoria materialelor foarte scumpe, de exemplu: uşi de mahon, instalaţii sanitare sofisticate, de lux, materiale de construcţii încadrate în categoria celor de lux, astfel că nu poate fi considerată o lucrare realizată pentru satisfacerea plăcerii personale a fostului deţinător al bunului. Prin natura acestei lucrări - procurare şi montare solbanc marmură - s-a adus un spor de valoare spaţiului în cauză, mărindu-i în acelaşi timp atractivitatea faţă de potenţialii cumpărători prin gradul de civilizaţie oferit. De altfel, această lucrare a fost evidenţiată şi evaluată şi prin expertiza tehnică în specialitatea construcţii întocmită de către expertul tehnic N., care a considerat că singura lucrare voluptorie efectuată este cea privind instalarea de aparate de aer condiţionat şi climatizare la apartamentul în cauză.

Curtea nu a reţinut susţinerile potrivit cărora lucrările de ia punctele 10 şi 11 - executat glet de ipsos pe tencuieli existente, reparaţii şi vopsitorii uşi din lemn interioare nu ar putea fi avute în vedere la stabilirea despăgubirilor aferente îmbunătăţirilor necesare şi utile, întrucât nu s-a menţionat dacă sunt refolosibile, fiind lipsit de relevanţă un astfel de aspect, în condiţiile în care cu certitudine lucrările, prin natura lor, au rol de conservare a lucrului, fiind efectuate de apelanta-reclamantă ca orice proprietar diligent.

Referitor la faptul că lucrările de la punctele 14 şi 15 - refacere şi recondiţionare instalaţii sanitare, cu montaj obiecte sanitare în proporţie de 60%, refacere şi recondiţionare instalaţie de încălzire cu montaj radiatoare, în realitate, în opinia intimatelor-pârâte reprezintă lucrări de distrugere a bunului şi nu de conservare, sau, eventual, cu caracter util, curtea a considerat, de asemenea, că reprezintă o susţinere neîntemeiată, fiind evident că, faţă de vechimea imobilului, refacerea şi recondiţionarea instalaţilor sanitare are un caracter util, iar înlocuirea sobelor existente iniţial în imobil cu o refacere şi recondiţionare a instalaţiei de încălzire cu montaj radiatoare nu poate fi considerată o lucrare de distrugere, ci, în mod evident, o lucrare care are caracter necesar şi util pentru bunul în cauză.

În ceea ce priveşte solicitarea intimatelor-pârâte de a nu fi obligate la contravaloarea lucrărilor menţionate în Anexa nr. î, punctul 16, întrucât cantităţile şi valorile sunt de natura pur teoretică, neverificabile şi exagerate, şi nici la plata contravalorii unor lucrări a căror durata de existenţă este mult exagerată, a reprezentat, în opinia curţii, aşa cum s-a reţinut şi în respingerea obiecţiunilor formulate de părţile în cauză, un aspect ce ţine de opinia profesională de specialitate a expertului desemnat de instanţă şt nu i se poate impune să exprime un alt rezultat al constatărilor efectuate atâta timp cât acesta nu contravine dispoziţiilor legii şi corespunde situaţiei de fapt analizate de expert, susţinută de probele administrate în cauza pe tot parcursul judecăţii.

Prin urmare, suma rezultată pentru lucrările prezentate în Anexa nr. 1, după scăderea valorii lucrărilor de la punctele 5 şi 12 (416,15 euro), totalizează o valoare de 27.908,90 euro, cuantum rezultat din însumarea valorilor fiecărei lucrări în parte (21.468,39 euro), la care s-a adăugat coeficientul pentru recapitulaţie de deviz de 30% (6.440,51 euro), fără a li adăugată şi cota de TVA de 19%, având în vedere faptul că lucrările au fost efectuate în regie proprie, conform procesului-verbal încheiat la data de 19.05.2005, iar la dosar nu au fost depuse facturi care să ateste efectuarea de plăţi pentru materiale sau pentru manoperă pentru ca apelanta-reclamantă să fie îndreptăţită la contravaloarea lucrărilor indicate de expert şi prin luarea în caicul a cotei de TVA.

În Anexa nr. 2 sunt indicate lucrările de reparaţii construcţii şi instalaţii executate la părţile comune (suprastructură) ale clădirii, valoarea finală indicată de expert raportându-se la coeficientul cota indiviză pentru părţile de folosinţă comună ale construcţiei - suprastructură = 23,92% conform contractului de vânzare - cumpărare nr. x din 26.13.1996.

În această, anexă sunt prezentate 25 de categorii de lucrări, din care curtea a înlăturat lucrările de la punctele 3, 4 şi 5 constând în demolare pereţi interiori mansardă, desfacere rest planşeu lemn, procurare şi turnare beton armat 10 cm grosime planşeu peste etajul 1, având în vedere că, prin natura lor, acestea au fost efectuate pentru transformarea spaţiului de la mansardă în spaţiu cu destinaţie de birouri, conform chiar autorizaţiei de construire nr. x din 04.08.1997, fiind evident că menţinerea destinaţiei iniţiale a mansardei nu necesita nici demolarea pereţilor interiori mansardă şi nici turnarea de beton armat 10 cm grosime planşeu peste etajul 1. Apelanta-reclamantă era datoare să aibă în vedere în cererea dedusă judecăţii doar acele lucrări prin care s-a sporit valoarea fondului locativ, chiar dacă pe piaţa imobiliară un spaţiu comercial are, de regulă, o valoare mai mare decât un spaţiu locativ.

Curtea a considerat că aceste lucrări nu se încadrează în cele reglementate de art. 48 din Legea nr. 10/2001, modificată şi completată, faţă de finalitatea avută în vedere de legiuitor la stipularea acestor prevederi în sensul acordării de despăgubiri deţinătorul bunului care a efectuat lucrări atât pentru conservarea bunului cu destinaţia de locuinţă prin îmbunătăţirile necesare, dar care au adus şi un spor de valoare acestuia prin îmbunătăţirile utile, potrivit definiţiei date de textul legal - dotări încorporate sau aduse unităţii locative ori spaţiilor comune, prin care s-a sporit valoarea fondului locativ. Modificarea destinaţiei spaţiului din unitate locativă în destinaţie de birouri nu reprezintă lucrări necesare şi utile pentru normala utilizare a unei unităţi locative, contravaloarea acestora rămânând, aşadar, în sarcina apelantei-reclamante.

Curtea a înlăturat şi lucrarea de la punctul 6 din Anexa nr. 2 constând în montat schelă metalică la faţade, considerând că aceasta este o lucrare auxiliară lucrărilor de tencuială a pereţilor exteriori şi că nu se impune evaluarea separata, neputând fi încadrată în mod distinct în categoriile de lucrări avute în vedere de dispoziţiile art. 48 din Legea nr. 10/2001.

De asemenea, nici lucrarea de ia punctul 11 nu a fost avută în vedere la evaluare, întrucât a constat în susţineri cofraje planşeu etaj 1, care a fost realizată pentru susţinerea planşeului de beton armat de o grosime de 10 cm necesar pentru normala utilizare a unui spaţiu cu destinaţia de birouri, dar nu şi pentru normala utilizare a mansardei.

Din Memoriul justificativ întocmit în iunie 1997 pentru autorizarea Proiectului nr. x rezultă că "zidurile exterioare prezintă crăpături pronunţate cu o densitate destul de mare pe întreaga suprafaţă", iar remedierea acestora urma să se facă prin "desfacerea tuturor crăpăturilor în zidărie şi umplerea lor sub presiune cu mortar de ciment, placarea la interior şi exterior a pereţilor în zona planşeelor cu plase tip Buzău (rabiţ) legate între ele şi tencuire prin torcretare cu mortar de ciment".

Lucrările efectuate la părţile comune ale clădirii, în concordanţă cu Memoriul sus citat, respectiv: consolidarea structurii de rezistentă (placarea pereţilor cu plase de tip Buzău-rabiţ), refacerea acoperişului, zugrăveala exterioară a imobilului, montarea instalaţiei electrice pe scara principală, repararea pardoselilor şi treptelor din spaţiile comune ale imobilului, repararea instalaţiei de scurgere a apelor pluviale, şi altele astfel cum rezultă din raportul de expertiză, au fost, de asemenea, identificate în teren.

S-a constatat că lucrările enumerate în Anexa nr. 2 pot fi grupate în categorii generale de lucrări de reparaţie a zidurilor exterioare, tencuieli şi zidărie, de termoizolare a clădirii şi de hidroizolaţii la acoperiş (această lucrare deşi a fost contestată de intimatele-pârâte, se regăseşte şi în expertiza N. şi a fost avută în vedere la valoarea stabilită în faţa primei instanţe), lucrări de reparaţie a acoperişului şi de construcţii şi instalaţii a spaţiilor de acces, cu o valoare totală de 10.110,74 euro, prin aplicarea aceluiaşi algoritm de calcul ca cel indicat pentru Anexa nr. l.

Astfel, suma rezultată pentru lucrările prezentate în Anexa nr. 2, după scăderea valorii lucrărilor de la punctele 3, 4, 5, 6, şi 11 (4,427,32 euro), totalizează o valoare de 10.110,74 euro, cuantum rezultat din însumarea valorilor fiecărei lucrări în parte (32.514,61 euro), la care s-a aplicat procentul de cotă - parte indiviză de 23,92% conform contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 26.11.1996 şi s-a adăugat coeficientul pentru recapitulaţie de deviz de 30% (2.333,24 euro), fără a fi adăugată şi cota de TVA de 19%, având în vedere faptul că lucrările au fost efectuate în regie proprie, conform procesului-verbal încheiat la data de 19.05.2005, iar la dosar nu au fost depuse facturi care să ateste efectuarea de plăţi pentru materiale sau pentru manoperă pentru ca apelanta-reclamantă să fie îndreptăţită la contravaloarea lucrărilor indicate de expert şi prin luarea în calcul a cotei de TVA.

Curtea a mai constatat că în Anexele nr. 3 şi 4 sunt prezentate lucrări de reparaţii construcţii executate în exclusivitate la boxe subsol şi culoar cotă indiviză, respectiv la părţile comune (infrastructură - subsol) ale clădirii, a căror contravaloare urmează a fi acordată în totalitate având în vedere că se încadrează în categoriile reţinute în decizia de casare şi în cele reglementate de art. 48 din Legea nr. 10/2001, cu menţiunea că s-a avut în vedere coeficientul cotei indivize spaţii subsol potrivit actului adiţional la contractul de vânzare-cumpărare, încheiat la 04.02.1999, în procent de 1,56%, de asemenea, iară a fi adăugată şi cota de TVA de 19%, întrucât lucrările au fost efectuate în regie proprie. Astfel, sumele sunt cele indicate în Anexele nr. 3 şi 4 în cuantum de 844.09 euro, respectiv 266,41 euro, cuantumul fiind stabilit după acelaşi algoritm ca cel indicat la Anexa nr. 1, pentru lucrări constând în refacerea şi recondiţionarea instalaţiei electrice şi aparate, a instalaţiei sanitare, a instalaţiei de încălzire, executat tencuieli, procurare şi montare ferestre şi uşi PVC cu GT, respectiv uşă din lemn la boxă subsol.

Intimatele-pârâte au susţinut că lucrarea constând în refacerea şi recondiţionarea instalaţiei electrice şi aparate a fost supraevaluată de expertul J., afirmaţie pe care curtea a găsit-o ca fiind neîntemeiată, în condiţiile în care reprezintă o opinie subiectivă a părţilor în cauză şi în contestarea unei păreri de specialitate a expertului, valoarea indicată de expertul J. fiind apropiată de valoarea indicată de expertul N. S-a susţinut că lucrările de instalaţie sanitară de la subsol şi instalaţiile de încălzire nu ar exista, însă expertul Ie-a indicat şi evaluat potrivit înscrisurilor depuse de apelanta-reclamantă, care atestă efectuarea şi a acestor lucrări şi, de asemenea, se regăsesc şi în expertiza N.

Prin urmare, curtea a constatat că reclamanta este îndreptăţită la contravaloarea cheltuielilor necesare şi utile în cuantumul total rezultat din cele patru anexe, după înlăturarea lucrărilor specificate mai sus, de 39.130,14 euro (27.908,90 euro + 10.110,74 euro + 844,09 euro + 266,41 euro) şi întrucât, aşa cum rezultă din actele juridice încheiate ulterior de intimatele-pârâte, respectiv contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 21.12.2015, acestea au înstrăinat imobilul deţinut în cote egale de 1/2, urmează ca obligaţia de plată să fie stabilită tot în mod egal.

Curtea a considerat necesar a arăta că valoarea de 200.000 euro solicitată de apelanta-reclamantă reprezintă, în realitate, o valoare apropiată de preţul de piaţă al imobilului, la care aceasta nu este însă îndreptăţită, deoarece, potrivit art. 50Al din Legea nr. 10/2001, numai proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul ia restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare, şi în orice caz, nu de la persoanele îndreptăţite, ci de la Ministerul Finanţelor Publice, prin direcţiile generale ale finanţelor publice judeţene şi a municipiului Bucureşti. De altfel, apelanta-reclamantă a şi obţinut doar restituirea preţului actualizat al apartamentului în cauză, aşa cum rezultă din Decizia civilă nr. 227 din 27.05.2014, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, rămasă irevocabilă prin Decizia nr. 3058 din 07.11.2014, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie. Mai mult decât atât, s-a constatat că şi prin convenţia autentificată sub nr. din 30.07.2003 privind acordul de reziliere a contractului de comodat, încheiată între apelanta-reclamantă şi soţul său, M., şi S.C. H. S.A., părţile au evaluat costul nerecuperat (prin folosinţa gratuită conform contractului de comodat în perioada 1998-2003) al lucrărilor de reconstrucţie şi consolidarea pentru refacerea apartamentului nr. 1 la suma de 40.000 USD.

În cauză, chiar dacă o parte dintre lucrările identificate în completarea raportului de expertiză s-au făcut cu depăşirea limitelor autorizaţiei de construcţie şi a proiectului de execuţie, intimatele-pârâte solicitând respingerea cererii pentru acest motiv, curtea a constatat că, raportat la izvorul legai al dreptului la despăgubiri pretins, Înalta Curte a stabilit că art. 48 din Legea nr. 10/2001 recunoaşte acest drept indiferent de atitudinea subiectivă reţinută relativ la persoana chiriaşului cumpărător. Ceea ce prezintă relevanţă este ca lucrările aduse unităţii locative să aibă un caracter necesar şi util pentru normala utilizare a acesteia, sporind valoarea imobilului preluat în patrimoniul proprietarului. Acest aspect nu a constituit obiect al administrării probelor în cauză şi, în orice caz, o astfel de împrejurare conduce la o sancţiune administrativă pentru apelanta-reclamantă şi nu la concluzia că lucrările nu ar fi fost necesare şi utile imobilului, în măsura în care curtea a constatat îndeplinirea cerinţelor prevăzute de lege pentru ca aceste lucrări să aparţină categoriei celor necesare şi utile, la care un proprietar diligent ar recurge pentru utilizarea normală a imobilului şi în considerarea obligaţiilor ce îi revin privind întreţinerea şi reparaţia construcţiilor.

Referitor la cheltuielile de judecată, s-a constatat că apelanta-reclamantă a efectuat cheltuieli în cuantum de 5.000 RON, reprezentând onorariu de expertize,, sumă la care aceasta este îndreptăţită, având în vedere că s-a reţinut temeinicia pretenţiilor indicate în rapoartele de expertiză efectuate în cauză, iar intimatele-pârâte au efectuat cheltuieli constând în participarea cu o parte din onorariu pentru expertiza N. în cuantum de 500 RON şi onorarii de avocat în faţa tribunalului de 1.800 Iei, iar la curtea de apel de 3.000 RON, în primul ciclu procesual, şi de 1.000 RON, în al doilea ciclu procesual, totalizând un cuantum de 5.300 RON, din care, curtea a considerat că sunt îndreptăţite la plata sumei de 4.000 Iei, faţă de admiterea în parte a cererii de chemare în judecată şi de neacordarea sumei solicitate în întregime de reclamantă.

Ca urmare a compensării, curtea a apreciat că apelanta-reclamantă este îndreptăţită la suma de 1.000 RON cheltuieli de judecată în conformitate cu art. 276 C. proc. civ.

Împotriva acestei decizii, în termen legal, au declarat recurs atât reclamanta, cât şi pârâtele, criticând hotărârea pentru următoarele motive:

1. Invocând dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a arătat că hotărârea recurată a fost dată cu interpretarea greşită a art. 48 din Legea nr. 10/2001, precum şi a noţiunilor de lucrări necesare şi utile.

A învederat că, în cauză, instanţa de apel a îndepărtat lucrările indicate la nr. 12 din anexă - confecţionarea şi montarea de grilaje balcon, considerând că aceste grilaje, odată montate la balcon, ar strica aspectul iniţial al imobilului, respectiv ar scădea valoarea acestuia, lucru care nu este adevărat. Astfel, pârâtele au vândut imobilul respectiv cu suma de 260.000 euro, prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 21.12.2015, sumă care nu este deloc derizorie şi care demonstrează că preţul de piaţă al imobilului nu a fost afectat de faţada acestuia. Or, instanţa de apel trebuia să observe că montarea unui grilaj la nivelul balconului este o măsură necesară, deoarece asigură securitatea interiorului apartamentului de eventualii spărgători.

Recurenta-reclamantă a susţinut, totodată, că instanţa de apel a îndepărtat, în mod greşit, din cadrul Anexei 2, pct. 3, 4 şi 5 - demolare pereţi interiori mansardă, desfacere rest planşeu lemn, procurare şi turnare beton armat 10 cm grosime, planşeu peste etajul 1, pentru că aceste lucrări s-au tăcut în vederea transformării mansardei în spaţii de birouri şi nu în spaţii de locuit, precum şi pct. 11 - susţineri cofraje planşeu etaj 1, întrucât aceste lucrări au fost necesare pentru confecţionarea planşeului de la etajul 1, care, la rândul lui, a fost construit pentru a transforma mansarda în spaţiu de birou.

Astfel, exceptând incendiul din anul 1997, este fără echivoc că imobilul în discuţie a suferit în urma cutremurelor şi că a fost necesară repararea lui în acest sens. însăşi autorizaţia de construcţie prevede o serie întreagă de lucrări necesare consolidării imobilului în acest caz. Planşeul de la mansarda situată peste etajul 1 al imobilului era făcut din lemn, din dulapi de stejar încastraţi în pereţii laterali, care, datorită vechimii în timp, se strânseseră prin pierderea umidităţii şi care jucau în orificiile în care fuseseră încastraţi. Acest joc crea un microbalans la nivelul superior al întregului zid, situaţie care oricând putea să producă prăbuşirea zidului. Ca atare, a fost necesară turnarea acestui plafon de beton, concomitent cu ranforsarea pereţilor construcţiei pentru a rigidiza construcţia, Aşadar, operaţiunea era utilă nu pentru a crea la mansardă spaţii de birouri, ci pentru rigidizarea şi consolidarea construcţiei în cazul unui cutremur. Or, împărţirea la mansardă a spaţiului respectiv în spaţii de birouri se putea face tara a fi nevoie sa se toarne placa de beton. Nu era nevoie decât de o nouă recompartimentare la nivelul mansardei, dar placa de beton s-a turnat pentru consolidarea imobilului respectiv împotriva cutremurelor, lucrarea fiind necesară, dar şi utilă în acelaşi timp.

Pe acelaşi raţionament, pentru a se realiza planşeul de beton era necesar ca acesta să fie turnat pe cofraje şi să fie susţinut de popi. Nu se putea realiza altfel un planşeu decât prin metoda clasica trecută de expert la pct. 11 din Anexa 2.

Recurenta-reclamantă a precizat că instanţa de apel a înlăturat, în acelaşi mod greşit, pct. 6 din Anexa 2 - montatul şi demontatul schelei metalice de pe faţada blocului, necesară pentru lucrări la aceasta. Deşi, raportat la Memoriul justificativ întocmit în iunie 1997 pentru autorizarea Proiectului nr. 24/100, instanţa de apel a luat în calcul zugrăvirea faţadei, nu a înţeles că montarea şi demontarea schelei este o operaţiune care este trecută separat în orice deviz şi care face parte din procesul de zugrăvire a imobilelor mai înalte decât mărimea omului. Este adevărat că este o lucrare care face parte din întreaga tehnologie de tencuială a pereţilor exteriori, dar ea se evaluează separat, deoarece operaţiunea de montare şi demontare a schelei se face asupra unor instalaţii permanente care compun aceasta schelă şi care nu intră în cadrul materialelor consumabile ale lucrării de tencuială şi zugrăvire exterioară.

În consecinţă, recurenta-reclamantă a solicitat admiterea recursului declarat, modificarea deciziei atacate, incluzând valoarea şi a punctelor eliminate de către instanţa de apei din anexele trecute în expertiză.

2. Recurentele-pârâte an solicitat admiterea recursului, modificarea în totalitate a deciziei, în sensul respingerii apelului, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea recursului, au arătat că hotărârea atacată cuprinde motive contradictorii, iar, pe de altă parte, a fost emisă cu încălcarea legii - art. 48 din Legea nr. 10/2001, art. 48.1 şi 48.2 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001, art. 29 din Legea nr. 114/1996 şi Normele metodologice de aplicarea acesteia, art. 1429, 1447 şi 546 C. civ., art. 3, 8, 9 şi 10 din Legea nr. 50/1991, art. 2, 5, 13 şi 21 din Legea nr. 10/3995. Au învederat că există trei categorii de lucrări, calificate cu încălcarea legii, de către instanţa de apel, ca necesare şi utile: lucrările de întreţinere care cad în sarcina chiriaşului şi care nu intră sub incidenţa Legii nr. 10/2001 şi a Normelor de aplicare ale acesteia; lucrările executate la structura clădirii cu încălcarea dispoziţiilor legale privind conservarea şi consolidarea clădirilor (Iară expertizarea clădirii de către un expert autorizat MLPAT, fără autorizaţie de consolidare, fără proiect de execuţie, fără aprobări, fără autorizaţie de reparaţie); lucrările de intervenţie asupra faţadei care au dus la degradarea clădirii şi scăderea valorii acesteia.

Recurentele-pârâte au susţinut că au fost prejudiciate prin aplicarea greşită a dispoziţiilor legale invocate, deoarece intimata-reclamantă a recuperat preţul actualizat plătit pentru apartamentul nr. 1, în plus a închiriat imobilul în litigiu în tot timpul procesului de revendicare şi instanţele de judecată au considerat că, deşi contractul ei de vânzare-cumpărare este nul absolut, are drepturi depline de a păstra beneficiile închirierii acestuia până la predarea posesiei către proprietare.

Intimata-reclamantă nu a făcut dovada că ar fi efectuat cheltuieli necesare şi utile la un imobil cu destinaţia de locuinţă, deci nu se afla în ipoteza prevăzută de lege, din probele administrate în apel după casare rezultând că a intervenit asupra bunului în mod prejudiciabil din punct de vedere structural şi arhitectonic, în scopul schimbării destinaţiei lui şi pentru crearea unui spaţiu pentru închiriere, la mansardă. Aceasta a realizat şi realizează profit din închiriere, chiar şi în prezent având contracte de închiriere pentru spaţiul de la mansardă, pentru care încasează chiria integral, cu toate că pretinde contravaloarea cotei de 1/3 din lucrările efectuate la mansardă - placa de beton acoperiş, etc.

Recurentele-pârâte au menţionat că instanţa de apel a considerat nelegal că intimata-reclamantă a contribuit la lucrările efectuate la imobil prin operaţiunea de "dare în plată" a apartamentului, imobil pe care nu putea să-l închirieze deoarece era proprietatea recurentelor-pârâte.

Recurentele-pârâte au învederat că dispoziţiile art. 48 din Legea nr. 10/2001 prevăd că "chiriaşii au dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilului cu destinaţia de locuinţa prin îmbunătăţirile necesare şi utile", or, intimata-reclamantă nu era chiriaş la momentul efectuării lucrărilor, nu a adus un spor de valoare, ci a distrus imobilul prin desfiinţarea unor elemente interioare şi exterioare originale şi autentice în scopul schimbării destinaţiei imobilului, pentru a realiza profit în patrimoniul ei.

Au mai susţinut că, tot nelegal, instanţa de apel a apreciat că recurentele-pârâte trebuie să suporte atât cheltuielile cu reparaţiile pe care în mod normal trebuie să le facă cei care foloseşte imobilul - chiriaşul (raşchetări parchet, reparaţii tencuieli, vopsitorii uşi, înlocuirea unor elemente ale instalaţilor sanitare - ex. robinete sau ale unor părţi din instalaţiile electrice - ex. întrerupătoare, prize), dar şi cheltuielile care revin în mod normal proprietarului care închiriază un imobil.

Deşi art. 481 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001 defineşte ca fiind lucrări necesare şi utile, printre altele, lucrările noi de parchetare, instanţa de apel le-a obligat pe pârâte să suporte lucrările de raşchetare a parchetului şi de paluxare. Or, este nelegal şi inechitabil să suporte uzura parchetului, ca şi alte lucrări de înlăturare a uzurii normale, care cad în mod normal în sarcina chiriaşului şi a oricărei persoane care foloseşte imobilul. De asemenea, nu constituie lucrări noi de sporire a valorii imobilului reparaţiile cu glet de ipsos la tencuielile existente, reparaţii şi vopsitorii la uşi, repararea şi recondiţionarea instalaţiilor electrice şi sanitare, deoarece persoana care foloseşte imobilul şi îl uzează, chiriaşul, trebuie să suporte lucrările de întreţinere ale acestor instalaţii determinate de uzura normală (de exemplu înlocuiri de robinete, întrerupătoare, executarea de zugrăveli).

În cauză, instanţa de apel a încălcat şi dispoziţiile art. 29 din Legea nr. 114/1996, care prevăd obligaţiile chiriaşului, la lit. a), "să efectueze lucrările de întreţinere, reparaţii sau înlocuire a elementelor de construcţii şi instalaţii din folosinţa exclusivă", la lit. b), "sa repare sau să înlocuiască elementele de construcţii şi de instalaţii deteriorate din folosinţa comună, ca urmare a folosirii lor necorespunzătoare, indiferent dacă acestea sunt în interiorul sau în exteriorul clădirii" şi, la lit. c), "să asigure curăţenia şi igienizarea în interiorul locuinţei şi la părţile de folosinţă comună pe toată durata contractului de închiriere".

Recurentele-pârâte au mai arătat că instanţa de apel a încălcat prevederile art. 1447 C. civ., dispoziţii legale care trebuie coroborate cu art. 546 C. civ., ce definesc reparaţiile de întreţinere. Astfel, instanţa de apel le-ar fi obligat în mod nelegal ia suportarea tuturor lucrărilor de reparaţii enumerate de expert la pct. 1-16, excluzând doar montarea mochetei în încăperea 8 (fosta baie) şi lucrarea de la pct. 12 - grilajele de la balcon (deşi lucrările de la balcon şi faţada au dus la scăderea valorii imobilului). Lucrările care erau de întreţinere şi trebuiau suportate de către orice persoană care utilizează un imobil sau chiriaş cum ar fi reparaţii la tencuieli, zugrăveli, vopsitorii, înlocuirea unor elemente ale instalaţiilor electrice şi sanitare care cad în sarcina chiriaşului cum sunt robinete, întrerupătoare, prize, etc, au fost toate puse în sarcina recurentelor-pârâte. Or, în conformitate cu legislaţia specială - Legea nr. 10/2001 şi normele de aplicare, cât şi cu dispoziţiile dreptului comun care le completează pe cale ale legii speciale, recurentele-pârâte nu trebuie să suporte lucrările de întreţinere care revin în sarcina chiriaşului.

S-a susţinut, totodată, că în Anexa 2, pct. 12, este evaluată zidăria peste pereţii din mansardă, fără ca aceasta să aibă vreo legătura cu apartamentul nr. 1, de aceea nu trebuie suportată de către proprietar contravaloarea acesteia,

De asemenea, nu trebuie să fie obligate recurentele-pârâte să achite lucrarea menţionata la pct. 15 din Anexa 2, respectiv costul unei hidroizolaţii de acoperiş, deoarece cel realizat este tip şarpantă cu învelitoare din tablă - legislaţia nu obligă la suportarea unor lucrări inexistente. Instanţa trebuia să stabilească lucrările necesare şi utile pentru refacerea acoperişului în configuraţia existentă înainte de producerea incendiului şi nu lucrările necesare pentru transformarea mansardei în spaţiu de birouri pe doua nivele.

Recurentele-pârâte au învederat că lucrările care vizează refacerea acoperişului la pct. 13, 14, 16 şi 17 din Anexa 2 sunt supraevaluate, deoarece nu s-a respectat configuraţia iniţială a acoperişului, în prezent fiind acoperit un volum mult mai mare determinat de modificările impuse de transformarea mansardei în spaţii de birou cu planşeu intermediar. Nu se justifică nici suportarea lucrările menţionate în Anexa 2 pct. 12, 19, 23 şi 24, întrucât sunt evaluate lucrări de întreţinere care cad în sarcina chiriaşului, cele indicate în

Anexa 2, pct. 20, prin care se evaluează o cheltuiala voluptorie şi nu necesară şi utilă, deoarece în proiectul de execuţie a fost prevăzut un acoperiş de tabla, schimbat ia dorinţa intimatei-reclamante. În Anexa 2 pct. 23 este consemnată, ca "spor de valoare", înlocuirea uşii de stejar cu uşă PVC, deşi uşa care exista, din stejar, este de circa 4 ori mai scumpă decât o uşă din PVC, iar montarea unei uşi din PVC a dus la schimbarea aspectului imobilului în sensul deteriorării acestuia, caz în care nu se impune suportarea contravalorii unei uşi care a dus la scăderea valorii imobilului,

Recurentele-pârâte au mai susţinut că instanţa de apel le-a obligat în mod nelegal, cu încălcarea Legii nr. 422/2001, la suportarea contravalorii unor lucrări de intervenţie asupra faţadei care au dus la degradarea clădirii şi scăderea valorii acesteia (pct. 7 şi 18 Anexa 2). Ca atare, lucrările care au determinat intervenţii la faţada imobilului trebuie excluse, deoarece, din moment ce au dus la afectarea arhitecturii imobilului şi l-au distrus, determinând scăderea valorii acestuia, acestea nu pot avea caracter necesar şi nici util. Singura lucrare pe care instanţa de apel a exclus-o a fost cea de la pct. 12 - reprezentând confecţionat şi montat grilaje la balcon. Prejudiciul material provocat de modificările arhitecturale şi înlocuirile de materiale sau părţile lor componente (uşi, ferestre, sobe) este net superior valorii pretinselor lucrări specificate în expertiză ca ar îl fost necesare şi utile. Expertul enumera printre cheltuielile necesare şi utile chiar intervenţiile nefericite la faţadă, cum ar fi, de exemplu, pct. 24 - schele faţadă şi coloană, pct. 25 - desfacerea tencuielii exterioare, pct. 37 - tencuială exterioară faţadă, pct. 12 - grilaje şi colonete metalice în balcoane, măşti rapiţă peste coloane. Deşi acesta arată că au fost înlocuite coloanele iniţiale cu ţevi şi că la faţadă an fost distruse ornamentele, ulterior aceste lucrări de intervenţie sunt enumerate printre cheltuielile necesare şi utile.

Recurentele-pârâte au susţinut, în concluzie, că sintagma lucrări necesare şi utile semnifica acele lucrări (sume de bani sau munca depusă) făcute pentru conservarea lucrului care cad în sarcina oricărui proprietar diligent, iar sintagma lucrări cu caracter util sunt acelea care, fără a fi necesare, sporesc valoarea lucrului, însă se impune stabilirea sporului de valoare adus lucrului la momentul restituirii acestuia. Urmează ca instanţa de recurs să analizeze dacă o lucrare care a produs distrugeri unui imobil poate fi considerată utilă şi necesară. Demolările de pereţi din interiorul imobilului, dezafectarea unor instalaţii şi sobe reprezintă un abuz şi o distrugere, iar celelalte lucrări trebuie apreciate ca necesare sau nu dacă au dus sau nu la conservarea şi sporul de valoare al imobilului şi nu în funcţie de interesele privind realizarea unui profit de către intimata-reclamantă. Pentru a se stabili caracterul util şi necesar trebuie să se analizeze, în lumina legislaţiei existente, cui îi este utilă lucrarea şi pentru cine este necesară.

Recurentele-pârâte au arătat că instanţa de apel a încălcat art. 3, 8, 9 şi 10 din Legea nr. 50/I991 privind autorizarea executării sau desfiinţării construcţiilor, art. 2, 5, 13 şi 21 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii, deoarece le-a obligat la contravaloarea unor lucrări executate nelegal la structura clădirii, cu încălcarea dispoziţiilor privind conservarea şi consolidarea clădirilor. în cauză, instanţa de apel motivează nelegal că lucrările au fost utile şi necesare prin simplul fapt că au fost executate datorită vechimii imobilului. Au fost considerate lucrări necesare şi utile lucrări executate cu încălcarea legislaţiei care protejează stabilitatea construcţiilor, viaţa şi sănătatea celor care locuiesc în imobil. Astfel, lucrările considerate de către expert necesare şi utile nu respectă autorizaţia de construire nr. x/1997, proiectul de execuţie a lucrărilor de refacere a acoperişului în forma existenta înaintea incendiului şi nici memoriul tehnic întocmit anterior proiectului de execuţie.

Referitor la aplicarea dispoziţiilor art. 304 pct. 7 C. proc. civ., recurentele-pârâte au arătat că, pe de o parte, instanţa de apel susţine că prin expertiză s-a arătat că lucrările de construcţie efectuate la faţada principală şi cea laterală au schimbat total configuraţia imobilului şi că această transformare a dus la scăderea valorii arhitectonice a imobilului, iar, pe de altă parte, aceeaşi instanţa obligă recurentele-pârâte să suporte toate lucrările efectuate la faţadă (mai puţin cele privind confecţionarea şi montarea de grilaje la balcon) pentru simplul fapt că au fost efectuate, cu toate că aceste lucrări de intervenţie puteau fi utile şi necesare doar dacă erau executate în condiţiile păstrării sau refacerii ornamentelor existente.

Totodată, pe de o parte instanţa de apel menţionează că acele cheltuieli făcute cu modificarea destinaţiei spaţiului din unitate locativă în destinaţie de birouri nu reprezintă cheltuieli necesare şi utile pentru normala utilizare a spaţiului locativ şi arată că nu trebuie suportate cheltuielile de schimbare a destinaţiei spaţiului din apartamentul nr. 1 şi nici cheltuielile cu mansarda, deoarece doar lucrările la apartament fac obiectul procesului, iar, pe de alta parte, obliga recurentele-pârâte să achite cheltuielile cu modificarea acoperişului în configuraţia care nu este aprobată prin autorizaţia de reparare ca urmare a incendiului din 1997, ci în configuraţia determinată de transformarea mansardei în spaţiu de birouri cu două nivele, exploatată în scop de închiriere.

Recurentele-pârâte au mai susţinut că, pentru a stabili cuantumul cheltuielilor la care au fost obligate, instanţa de apel motivează că intimata-reclamantă ar fi plătit 40.000 euro către S.C. H. S.A. Aceeaşi instanţă, care a stabilit că recurentele-pârâte nu datorează decât cheltuielile efectuate referitor la apartamentul nr. 1, ţine cont de cuantumul lucrărilor efectuate la mansardă, prefăcându-se că nu observă faptul că pe lista lucrărilor care urmau să fie efectuate de către S.C. H. S.A., conform convenţiei de comodat, intră şi lucrările de la mansardă, pentru transformarea în spaţiu de birouri. Instanţa de apel reţine la că între intimata-reclamantă şi S.C. H. S.A. s-a încheiat un acord de reziliere, determinat de faptul că o serie de lucrări nu au fost executate, şi o convenţie autentificată privind plata sumei de 40.000 euro, pentru ca ulterior să motiveze acordarea sumei de aproape 40.000 euro (39.130, 14 euro) în favoarea intimatei-reclamante datorită faptului că ar fi compensat neexecutarea lucrărilor cu folosinţa imobilului. Motivarea instanţei de apei sub acest aspect este în contradicţie cu prima parte a deciziei, în care se menţionează ca nu se ţine cont de lucrările pentru schimbarea destinaţiei spaţiului şi nici de cele referitoare la mansardă.

Au mai arătat că susţinerea intimatei-reclamante că ar fi plătit 40.000 euro către S.C. H. S.A. este în contradicţie cu un alt autentic depus la dosar - acordul de reziliere al contractului de comodat, autentificat sub nr. x de BNP O. În acordul de reziliere a contractului de comodat nu se stipulează faptul că S.C. H. S.A. ar primi vreo sumă de bani, în schimbul lucrărilor efectuate, dimpotrivă că este în culpă pentru nerealizarea la timp a unor lucrări. Convenţia invocată de intimata-reclamantă este încheiată pro causa, deoarece la acea data era deja pe rolul instanţelor acţiunea în revendicare promovată de către recurentele-pârâte. Pe de o parte, contractul de comodat se reziliază pentru nerespectarea obligaţiilor privind executarea unor lucrări, deci din culpa societăţii, pe de alta parte, reclamanta susţine că este datoare sa plătească lucrările efectuate. De asemenea, pe de o parte instanţa consideră că reclamanta ar fi contribuit la efectuarea lucrărilor prin darea în plata - cedarea folosinţei asupra bunului, care nu a fost niciodată proprietatea ei deoarece contractul de vânzare-cumpărare încheiat este nul absolut, pe de alta parte că reclamanta ar fi plătit 40.000 euro conform convenţiei notariale autentificată sub nr. x din 30.07.2003, dar arată în motivare că părţile au încheiat un acord de reziliere, ce prevede expres că părţile nu au pretenţii financiare reciproce. Or, din motivarea contradictorie a deciziei nu rezultă care este contribuţia reclamantei la realizarea lucrărilor din moment ce apartamentul cedat era proprietatea recurentelor-pârâte şi există şi un act încheiat cu S.C. H. S.A., din care reiese că rezilierea s-a făcut fără pretenţii financiare reciproce.

Prin întâmpinarea formulată, recurenta-reclamantă a solicitat respingerea recursului declarat de către recurentele-pârâte. La rândul lor, prin întâmpinare recurentele-pârâte au pus concluzii de respingere a recursului formulat de către recurenta-reclamantă.

Examinând decizia recurată prin prisma criticilor expuse prin cele două recursuri declarate în cauză, Înalta Curte reţine următoarele:

1. Potrivit art. 48 din Legea nr. 10/2001, alin. (1) şi (5), "Chiriaşii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinaţia de locuinţă prin îmbunătăţirile necesare şi utile" şi "Prin îmbunătăţiri, în sensul prezentei legi, se înţelege cheltuielile necesare şi utile. Cuantumul despăgubirilor se stabileşte la valoarea actualizată a cheltuielilor, scăzându-se gradul de uzură al îmbunătăţirilor, în raport cu durata de viaţă normală a acestora, care se suportă de chiriaşi".

Conform art. 48.1 - 48.2 din Normele metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001, aprobate prin H.G. nr. 250/2007 (în vigoare la data formulării acţiunii),,Prin îmbunătăţiri necesare şi utile se înţelege acele dotări încorporate sau aduse unităţii locative ori spaţiilor comune, prin care s-a sporit valoarea fondului locativ şi care au fost suportate exclusiv de chiriaş (introducerea sau schimbarea instalaţiei de apa, gaz, canalizare, electricitate, încălzire; lucrări noi: parchetare, gresie sau faianţă, geamuri termopan, uşi şi altele asemenea). Dovada acestor îmbunătăţiri se face cu înscrisuri doveditoare, prin expertiză tehnică, cu respectarea prevederilor alin. (5) al art. 48 din lege. Nu se includ în categoria cheltuielilor necesare şi utile acele cheltuieli voluptorii (utilizarea unor materiale foarte scumpe, de exemplu: uşi de mahon, instalaţii sanitare sofisticate, de lux, materiale de construcţii încadrate în categoria celor de lux). în aceste cazuri despăgubirile se vor calcula avându-se în vedere preţurile medii actuale de pe piaţă, în cazul restituirii în natură a imobilului preluat de stat cu sau/ară titlu, despăgubirile aferente îmbunătăţirilor necesare şi utile se suportă de persoana îndreptăţită".

Potrivit doctrinei în materie, cheltuielile necesare sunt acelea care au trebuit să fie făcute neapărat, pentru însăşi conservarea lucrului, aşadar cele fără de care imobilul ar fi supus pieirii totale sau parţiale ori deteriorării. Acestea cad în sarcina oricărui proprietar diligent, fie că reprezintă sume de bani sau munca depusă. Cheltuielile utile sunt acelea care, fără să fi fost necesare, aduc totuşi un folos prin faptul că sporesc valoarea lucrului. în privinţa acestora, posesorul de orice fel are dreptul numai la restituirea parţială, şi anume în măsura sporului de valoare, pe care aceste cheltuieli l-au adus lucrului, socotit la momentul restituirii. Cheltuielile voluptoase sunt acelea pe care posesorul le-a făcut pentru plăcerea lui personală şi care nu măresc valoarea lucrului. Posesorul nu are niciun drept de a cere restituirea contravalorii acestor cheltuieli.

În recurs, recurenta-reclamantă a invocat incidenţa art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în sensul că instanţa de apel a interpretat greşit dispoziţiile art. 48 din Legea nr. 10/2001, cât şi noţiunile de lucrări necesare şi utile.

În acest context, a criticat decizia recurată cu trimitere expresă la lucrările indicate în Anexa 1 pct. 12 - confecţionarea şi montarea de grilaje balcon, în Anexa 2 pct. 3, 4 şi 5 - demolare pereţi interiori mansardă, desfacere rest planşeu lemn, procurare şi turnare beton armat 10 cm grosime, planşeu peste etajul 1, pct. 11 - susţineri cofraje planşeu etaj 1, precum şi pct. 6 - montatul şi demontatul schelei metalice de pe faţada blocului, necesară pentru lucrări la aceasta, întrucât, în opinia sa, instanţa de apel nu a inclus aceste lucrări în cele la care fac referire prevederile art. 48 din Legea nr. 10/2001.

Înalta Curte reţine că în mod corect instanţa de apel, făcând aplicarea dispoziţiilor art. 315 C. proc. civ., a apreciat că în speţă sunt incidente prevederile art. 48 din Legea nr. 10/2001 şi că reclamantei nu-i poate fi negat dreptul la despăgubiri pentru îmbunătăţirile efectuate la apartamentul în litigiu, fiind relevante lucrările care au un caracter necesar şi util pentru normala utilizare a unităţii locative şi cu consecinţa sporirii valorii imobilului.

Înalta Curte mai constată că, în cauză, conform îndrumărilor instanţei de casare, instanţa de apel era obligată să analizeze fondul pretenţiilor vizând caracterul necesar şi util al fiecărei îmbunătăţiri solicitate, în funcţie de criteriile stabilite de lege şi explicitate în normele de aplicare.

În aceste condiţii, referitor la lucrările indicate la pct. 12 din Anexa 1 - confecţionarea şi montarea de grilaje balcon, instanţa de apel a reţinut, pe baza probelor administrate (expertiză, relaţii furnizate de Muzeul de Istorie şi Artă al Municipiului Bucureşti, planşe fotografice etc), că nu pot fi avute în vedere în condiţiile în care prin modificările aduse s-a cauzat scăderea valorii arhitectonice a imobilului, ceea ce a generat scăderea valorii acestuia.

Recurenta-reclamantă a criticat starea de fapt dedusă din probele administrate astfel reţinută de instanţa de apel, susţinând ca lucrările contestate nu sunt de natură a strica aspectul arhitectonic iniţial al imobilului, un argument în acest fiind faptul că apartamentul în litigiu a fost înstrăinat pe un preţ mare.

Înalta Curte apreciază însă că această critică excede dispoziţiilor art. 304 pct. 1-9 C. proc. civ., vizând reanalizarea situaţiei de fapt, incompatibilă cu structura actuală a recursului după abrogarea art. 304 pct. 11 C. proc. civ. prin art. 1 pct. 112 din O.U.G. nr. 138/2000.

Ca atare, întrucât s-a reţinut, cu putere de lucru judecat, că aceste lucrări de construcţie, ce nu au făcut parte din categoria celor prevăzute pentru refacerea elementelor decorative degradate ori distruse ale faţadei apartamentului în cauză, au condus, cu certitudine, ia scăderea valorii întregului imobil, Înalta Curte constată că în mod legal instanţa de apel nu a inclus lucrările indicate la pct. 12 din Anexa I în cadrul lucrărilor astfel definite de art. 48 din Legea nr. 10/2001.

Recurenta-reclamantă a învederat, totodată, că instanţa de apel greşit a îndepărtat, din calculul sumei datorate cu titlu de îmbunătăţiri necesare şi utile, lucrările identificate în Anexa 2 la pct. 3, 4, 5 - demolare pereţi interiori mansardă, desfacere rest planşeu lemn, procurare şi turnare beton armat 10 cm grosime planşeu peste etajul 1, în valoare totală de 1.941,59 euro (54,93 euro +118,80 euro +1.774,86 euro).

Înalta Curte consideră că această critică este fondată, fiind aplicabile dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. cu referire la art. 48 din Legea nr. 10/2001.

Astfel, potrivit deciziei de casare, nu prezintă relevanţă, pentru constatarea incidenţei în cauză a art. 48 din Legea nr. 10/2001 în stabilirea regimului juridic aplicabil despăgubirilor, faptul că îmbunătăţirile pretinse nu au fost în totalitate caracteristice unei locuinţe, ci au vizat, în parte, transformarea apartamentului în spaţiu de birou. în situaţia dată, pot fi înlăturate acele îmbunătăţiri care pot fi reţinute ca deservind exclusiv noua destinaţie a imobilului, de birouri, dar aceasta nu înseamnă că reclamantei îi poate fi negat, exclusiv în considerarea acestui argument, dreptul la despăgubiri pentru restul îmbunătăţirilor.

În speţă, instanţa de apel a înlăturat lucrările de mai sus, menţionând că, prin natura lor, acestea au fost efectuate pentru transformarea spaţiului de la mansardă în spaţiu cu destinaţia de birouri. în opinia instanţei de apel, modificarea destinaţiei spaţiului din unitatea locativă în destinaţie de birouri nu reprezintă lucrări necesare şi utile pentru normala utilizare a unei unităţi locative, cerinţă prevăzută de dispoziţiile speciale incidente în cauză.

În această interpretare, încălcând dezlegările în drept ale deciziei de casare, instanţa de trimitere, în analiza fondului vizând caracterul necesar şi util al acestor pretenţii, s-a raportat strict la împrejurarea transformării spaţiului de la mansardă din spaţiu de locuit în spaţiu de birouri, fără a acea în vedere că lucrările în cauză, astfel cum s-a constatat, de fapt, reprezintă lucrări de reparaţii construcţii executate la părţile comune (suprastructură) ale clădirii.

În cauză, anterior instanţa de apel a reţinut, faţă de probele administrate, că lucrările de reparaţii, consolidare, îmbunătăţiri, finisaje şi instalaţii au fost realizate în trei etape, în urma incendiului în perioada 1997-1998, după rezilierea contractului de comodat nr. x/1998 în anul 2003 şi în anul 2008 şi că printre obligaţiile asumate de comodatara S.C. H. S.A. prin contract au fost şi cele de consolidate şi amenajare a clădirii conform proiectului de execuţie, respectiv de executare a reparaţiilor la apartamentul reclamantei, conform Anexei 2 (care include lucrările de demolare pereţi interiori mansardă şi desfacere rest planşeu lemn în vederea turnării unui planşeu din beton armat peste etajul 1 al imobilului).

Aşadar, aceste lucrări au fost realizate pentru reconstrucţia şi consolidarea apartamentului nr. 1, iar nu exclusiv pentru a deservi noii destinaţii a imobilului, de spaţiu de birouri, sens în care Înalta Curte consideră, raportat la cele expuse, că fac parte din categoria cheltuielilor necesare şi utile prevăzute de art. 48 din Legea nr. 10/2001.

Înalta Curte mai reţine că aceleaşi considerente se impun şi cu privire la cheltuielile indicate la pct. 11 din Anexa 2, reprezentând susţineri cofraje planşeu etaj 1, în valoare de 1.460,71 euro. Pentru a se realiza planşeul de beton (operaţiune utilă pentru rigidizarea şi consolidarea construcţiei, astfel cum reţine şi instanţa de apel potrivit interpretării probelor administrate), era necesar ca acesta să fie turnat pe cofraje.

Recurenta-reclamantă a criticat şi faptul că instanţa de apel nu a luat în calcul lucrările de la pct. 6 Anexa 2 - montatul şi demontatul schelei metalice de pe faţada blocului, necesară pentru lucrări la aceasta (în sumă de 1025,02 euro).

Înalta Curte observă că, deşi instanţa de apel a avut în vedere, pentru aplicarea art. 48 din Legea nr. 10/2001, lucrările de zugrăvire a faţadei, greşit a înlăturat cheltuielile suportate de către recurenta-reclamantă (proporţional cu cota de proprietate deţinută) pentru montarea şi demontarea schelei de zugrăvit, operaţiune trecută separat în deviz şi care face parte din procesul tehnic de zugrăvire, fără de care nu se poate proceda la tencuiala pereţilor exteriori. Or, şi aceste cheltuieli se includ în cele utile, sporind valoarea fondului locativ.

În raport de toate aceste considerente, Înalta Curte constată că recurenta-reclamantă este îndreptăţită a primi şi contravaloarea lucrărilor indicate în Anexa 2 pct. 3, 4, 5, 6 şi 7.

2. Recurentele-pârâte au invocat incidenţa în cauză a art. 304 pct. 7 şi 9 C. proc. civ.

Cu referire la prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., au arătat că instanţa de apel a apreciat în mod nelegal că, prin operaţiunea de dare în plată, recurente-reclamantă a contribuit ia efectuarea lucrărilor la imobilul în litigiu, deşi aceasta nu putea să-1 închirieze, fiind proprietatea recurentelor-pârâte.

Sub acest aspect, Înalta Curte reţine că instanţa de apel a constatat că între reclamantă şi S.C. H. S.A. s-a încheiat contractul de comodat autentificat sub nr. x din 31.07.1998, prin care societatea în cauză urma să folosească spaţiul de deasupra etajului 1 al imobilului din Bucureşti, str. x, dar şi să execute, pe cheltuiala sa, lucrările menţionate în contract.

În anul 2003 a fost reziliat contractul de comodat, părţile semnatare parafând acordul de reziliere în cuprinsul căruia a fost evaluat costul nerecuperat (prin folosinţa gratuită conform contractului de comodat) al lucrărilor de reconstrucţie şi consolidare pentru refacerea apartamentului nr. 1 la suma de 40.000 USD, care au fost achitaţi firmei, iar reclamanta a devenit proprietara lucrărilor executate.

Aceste considerente au avut la baza dezlegările date prin Decizia nr. 1785 din 23.09.2015 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, prin care s-a arătat că "nu este necesar ca existenţa şi contravaloarea îmbunătăţirilor să fie dovedită exclusiv cu chitanţe şi tacturi fiscale eliberate pe numele reclamantei, câtă vreme aceasta nu a suportat direct din patrimoniu contravaloarea îmbunătăţirilor, ci a recurs la un alt mecanism de achitare, printr-o formă de dare în plată, respectiv prin cedarea folosinţei imobilului, către societatea care a efectuat respectivele îmbunătăţiri".

În atare condiţii, instanţa de apel, faţă de dispoziţiile art. 315 C. proc. civ., nu era obligată să verifice în ce măsură reclamanta a dovedit sau nu plata îmbunătăţirilor, cu atât mai mult cu cât în litigiul pendinte nu s-a contestat valabilitatea convenţiilor încheiate de aceasta cu S.C. H. S.A.

Recurentele-pârâte au mai susţinut că partea reclamantă nu era îndreptăţită la a primi despăgubirile cerute în raport de dispoziţiile art. 48 din Legea nr. 10/2001, întrucât aceasta nu era chiriaş la momentul efectuării lucrărilor.

Înalta Curte constată că această chestiune de drept a fost definitiv şi irevocabil tranşată prin decizia de casare, atunci când s-a arătat că, chiar dacă art. 48 din Legea nr. 10/2001 îl indică drept titular al dreptului la despăgubire pe chiriaş, în această categorie sunt incluşi şi foştii chiriaşi care au cumpărat imobilul, dar cărora li s-a anulat contractul de vânzare-cumpărare.

Prin urmare, instanţa de apel nu făcut o greşită aplicare a legii - art. 48 din Legea nr. 10/2001, respectând îndrumările date prin decizia de casare, conform art. 315 C. proc. civ.

Recurentele-reclamante au contestat, de asemenea, faptul că instanţa de apel le-a obligat atât la plata cheltuielilor cu reparaţiile, pe care ar fi trebuit să le suporte cel ce foloseşte imobilul, dar şi la plata cheltuielilor care revin în mod normal proprietarului care închiriază un imobil.

În acest context, au făcut trimitere la lucrările de raşchetare a parchetului şi de paluxare, reparat tencuieli, vopsitorii uşi, înlocuire instalaţii sanitare (robineţi) ori instalaţii electrice (întrerupătoare, prize), identificate în Anexa 1 pct. 2, 10 şi 13.

Înalta Curte observă că instanţa de apel, în mod legal, a reţinut că în cauză nu sunt aplicabile dispoziţiile ce reglementează raporturile de locaţiune, ci prevederile art. 48 din Legea nr. 10/2001, caz în care cheltuielile necesare care se acordă fostului chiriaş sunt cele legate de conservarea imobilului. Or, lucrările anterior menţionate, care, în opinia recurentelor-pârâte, ar reprezenta lucrări de întreţinere pe care trebuie să le execute orice chiriaş, sunt, în cazul de faţă, cheltuieli de conservare a bunului, respectiv cheltuieli necesare.

Într-adevăr, art. 48.1 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001 exemplifica ce se înţelege prin noţiunea de îmbunătăţiri necesare şi utile, incluzând aici, la lucrări noi, operaţiunea de parchetare, însă această enumerare nu este una limitativă. Pentru a include cheltuielile efectuate în categoria celor necesare şi utile trebuie să se verifice, în fiecare caz concret în parte, dacă dotările aduse imobilului ori spaţiile comune au condus ia sporirea valorii fondului locativ, ceea ce în speţă, în situaţia dată, s-a probat.

Pentru cele expuse anterior, Înalta Curte nu poate reţine în cauză mei interpretarea instanţa aplicarea greşită a art. 29 din Legea nr. 114/1996, obligaţiile locatarului generate de incidenţa acestui act normativ fiind înlăturate odată cu stabilirea regimului juridic al imobilului în litigiu. La momentul cumpărării şi nu ulterior, când chiriaşul cumpărător nu mai este ţinut de obligaţia de a menţine categoria de folosinţă a imobilului, este atrasă incidenţa art. 48 din Legea nr. 10/2001, care recunoaşte dreptul chiriaşului la despăgubiri pentru sporul de valoare adus, prin îmbunătăţirile necesare şi utile, imobilelor cu destinaţia de locuinţă, aspect reţinut şi în decizia de casare. în absenţa unui raport juridic de locaţiune, nu sunt aplicabile prevederile art. 29 din Legea nr. 114/1996.

Cât priveşte lucrările enumerate la pct. 1-16 (mai puţin pct. 5 şi 12) din Anexa 1, aceleaşi considerente urmează a fi avute în vedere de Înalta Curte şi în legătură cu încălcarea şi aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1447, respectiv art. 546 C. civ., care definesc reparaţiile de întreţinere.

Înalta Curte apreciază, relativ ia dispoziţiile din C. civ. invocate, că recurentele-pârâte contestă însăşi aplicarea art. 48 din Legea nr. 10/2001, învederând că normele din dreptul comun ie completează pe cele din legea specială şi, drept consecinţă, părţile în cauză nu trebuie să suporte lucrările de întreţinere care revin în sarcina chiriaşului. Or, un astfel de argument nu poate fi însă validat de instanţa de recurs în considerarea celor dezvoltate anterior.

Recurentele-pârâte au mai arătat că în mod greşit au fost obligate de curte la plata către recurenta-reclamantă a contravalorii lucrării de zidărie efectuate peste pereţii de la mansardă, identificată în Anexa 2, pct. 12, în valoare de 2.510,41 euro.

Înalta Curte constată că această critică este fondată din perspectiva art. 304 pct. 9 C. proc. civ., instanţa de apel neputând dispune obligarea fostului proprietar al imobilului - apartamentul nr. 1 la plata unor cheltuieli efectuate la alt spaţiu decât cel în litigiu - aceste lucrări de zidărie au fost evaluate pentru pereţii aferenţi imobilului de la mansardă, care nu face obiectul cauzei pendinte.

S-a contestat de către recurentele-pârâte şi obligarea lor la plata lucrării menţionate în Anexa 2 pct. 15, reprezentând costul de procurat şi montare hidroizolaţie la acoperiş, dat fiind faptul că, în opinia acestora, legislaţia nu obligă la suportarea unor lucrări inexistente ori care nu respectă structura anterioară a clădirii.

Înalta Curte reţine că lucrarea în cauză există şi a fost evaluată de către expert prin raportul de expertiză tehnică de specialitate, iar împrejurarea potrivit căreia refacerea acoperişului nu a fost efectuată în configuraţia existentă înainte de producerea incendiului nu este de natură a înlătura obligaţia de plată impusă în sarcina pârâtelor. Aşa cum s-a arătat anterior, această îmbunătăţire adusă imobilului nu deserveşte exclusiv spaţiul cu destinaţia de birouri, pentru a fi înlăturată, ci întregul imobil. Determinarea valorii despăgubirilor datorate pentru această lucrare s-a raportat, de altfel, la cotă de proprietate aferentă apartamentului nr. 1, în plus, Înalta Curte constată că, după depunerea raportului de expertiză în apel, recurentele-pârâte au formulat, cu referire la evaluarea unei lucrări inexistente, obiecţiuni, care au fost respinse însă de curtea de apel. Prin motivele de recurs, aceste părţi nu au dezvoltat critici legate de modalitatea în care au fost respinse obiecţiunile formulate pentru a mai putea susţine în această fază procesuală nelegalitatea deciziei recurate din perspectiva art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

În cauză, în schimb, recurentele-pârâte au contestat, prin cererea de recurs, concluziile expertizei omologate de instanţa de apel pentru lucrările de la pct. 13, 14, 16 şi 17 din Anexa 2, întrucât, în opinia lor» valorile stabilite sunt supraevaluate. Or, acest argument nu poate fi reţinut în condiţiile în care se contestă o situaţie de fapt, iar nu una de drept, susceptibilă de aplicarea art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

S-a criticat, totodată, şi obligarea recurentelor-pârâte la suportarea lucrărilor indicate în Anexa 2 pct. 12, 19, 23 şi 24, întrucât ar fi vorba de lucrări de întreţinere care cad în sarcina chiriaşului - zidărie din cărămidă la pereţi (fostă mansarda); procurare şi montare tavan ghips-carton pe structură metalică (hol intrare parter); procurare şi montare uşi la intrare şi fereastră scară cu PVC cu GT, procurare şi montare gresie hol intrare şi scară acces etaj.

Înalta Curte observă că, anterior, lucrările din Anexa 2 pct. 12 au fost înlăturate pentru considerentele deja expuse.

Cu privire însă ia celelalte lucrări menţionate, apreciază că, în acord cu dispoziţiile art. 48 din Legea nr. 10/2001 şi art. 48.1 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001, în mod legal acestea au fost incluse în categoria cheltuielilor necesare şi utile, iar nu la cheltuieli de întreţinere ce cad în sarcina chiriaşului, fiind vorba de montare gresie, faianţă, uşi, geamuri termopane, etc. De altfel, înlocuirea uşii de stejar cu una din PVC poate fi determinată de utilizarea normală a unui element de construcţie al imobilului, care implică însă o analiză de fapt care poate fi făcută doar în căile de atac devolutive.

Din aceeaşi categorie - cheltuieli necesare şi utile - face parte şi lucrarea din Anexa 2 pct. 20, evaluată în mod distinct de expert - procurare şi montare învelitoare din ţigla metalică tip Lindab, pentru considerentele deja prezentate în analiza lucrării ce vizează refacerea acoperişului. De altfel, această lucrare nu reprezintă o cheltuială voluptorie, nefiind făcute dovezi în acest sens. Recurentele-pârâte nici nu invocă utilizarea unor materiale scumpe, de lux, ci doar arată că în proiectul de execuţie a fost prevăzut un acoperiş de tablă, argument ce este înlăturat de aplicarea art. 48 din Legea nr. 10/2001,

Referitor la lucrările enumerate în Anexa 2 la pct. 7 şi 18 - desfacere tencuială pereţi exteriori parter + etajul 1 şi tencuieli exterioare faţade şi calcane, Înalta Curte apreciază că se impunea a fi avute în vedere de instanţa de apel în condiţiile în care, conform situaţiei de fapt prezentate, era necesară consolidarea şi refacerea zidurilor exterioare - potrivit Memoriului justificativ întocmit în iunie 1997. Lucrările în cauză erau necesare pentru imobil, nefiind dovedit ca acestea nu au fost de natură să readucă imobilul la forma şi stilul de arhitectură proiectat iniţial.

Aceeaşi soluţie trebuie reţinută şi în legătură cu lucrările indicate la pct. 24, 25, 37 din Anexa 2, dat fiind că ele au implicat realizarea efectivă a lucrărilor de reparaţii şi finisaje necesar a fi realizate după distrugerile provocate imobilului în litigiu de incendiul din 1997. De altfel, în condiţiile în care expertul desemnat în cauză a trebuit să stabilească existenţa sau nu a modificărilor realizate ia configuraţia faţadei apartamentul nr. 1 care să fi dus la scăderea valorii întregului imobil, fiind identificate în acest sens, ca lucrări ce modifică forma arhitecturală, confecţionarea şi montarea grilajelor la balcon (conform situaţiei de fapt reţinute de instanţa de apel, care nu poate fi cenzurată în recurs), nu se poate susţine, la acest moment procedural, că lucrările contestate trebuie înlăturate.

Cât priveşte stabilirea caracterului util sau necesar al unei lucrări în cazul concret dedus judecăţii, Înalta Curte apreciază că această încadrare în drept trebuie raportată strict la situaţia de fapt reţinută în apel, astfel cum s-a procedat, iar nu determinată, în această fază procesuală, de reaprecierea probelor administrate în apel, astfel cum solicită recurentele-pârâte.

S-a mai invocat în cauză făptui că instanţa de apel ar fi obligat pârâtele la plata contravalorii unor lucrări neexecutate legal, cu încălcarea dispoziţiilor din Legea nr. 50/1991 (art. 3, 8, 9 şi 10), respectiv Legea nr. 10/1995 (art. 2, 5, 13 şi 21).

Din această perspectivă, Înalta Curte constată că instanţa de apel, având în vedere considerentele din decizia de casare, în sensul că norma legală incidenţă în cauză recunoaşte dreptul pretins indiferent de atitudinea subiectivă reţinută relativ la persoana fostului proprietar - chiriaş cumpărător, a apreciat în mod legal că, raportat la izvorul legal al dreptului la despăgubiri, nu are relevanţă faptul că parte dintre lucrările identificate în raportul de expertiză s-au tăcut cu depăşirea limitelor autorizaţiei de construcţie, respectiv a proiectului de execuţie. De altfel, această apărare invocată de către recurentele-pârâte nu a făcut obiect al administrării probelor în apel pentru a putea fi susţinută şi în recurs.

În consecinţă, Înalta Curte constată că recurentele-pârâte nu pot fi obligate, faţă de dispoziţiile art. 48 din Legea nr. 10/2001, la plata contravalorii lucrărilor identificate în Anexa 2, pct. 12.

Referitor la incidenţa în cauză a prevederilor art. 304 pct. 7 C. proc. civ., Înalta Curte reţine că s-a invocat nelegalitatea deciziei recurate dat fiind că aceasta cuprinde considerente contradictorii.

Recurentele-pârâte au susţinut că instanţa de apel, pe de o parte, menţionează că prin expertiză s-a arătat că lucrările de construcţie efectuate la faţada principală şi cea laterală au schimbat total configuraţia imobilului şi că această transformare a dus la scăderea valorii arhitectonice a imobilului, iar, pe de altă parte, obligă recurentele-pârâte să suporte toate lucrările efectuate la faţadă (mai puţin cele privind confecţionarea şi montarea de grilaje la balcon) pentru simplul fapt că au fost efectuate, cu toate că aceste lucrări de intervenţie puteau fi utile şi necesare doar dacă erau executate în condiţiile păstrării sau refacerii ornamentelor existente.

Înalta Curte constată că hotărârea atacată nu cuprinde motive contradictorii din această perspectivă.

Astfel, în cauză, instanţa de apei, având în vedere Memoriul justificativ proiect nr. 24/100 propus de S.C. H. S.A., a reţinut că lucrările de reparaţii şi finisaje ce erau necesare din cauza distrugerii provocate de incendiu, cât şi de cutremurele suportate de la momentul edificării şi până la momentul întocmirii proiectului, constau în chituirea tuturor crăpăturilor, desfacerea şi refacerea tencuielilor degradate, refacerea profilelor, ornamentelor şi a altor elemente decorative existente dar degradate, iar cele distruse se vor reconcepe pe baza elementelor martore existente.

În condiţiile în care au fost propuse astfel de lucrări de reparaţie şi finisaje, a apreciat că lucrările constând în confecţionarea şi montarea grilajelor la balcon în niciun caz nu respectă forma şi stilul de arhitectură proiectat iniţial şi nu redau aspectul artistic pe care imobilul l-a avut anterior.

Totodată, instanţa de apel a constatat că prin expertiză s-a arătat că lucrările de construcţie efectuate în special la faţada principală (faţadă care include inclusiv balcoanele) şi la faţada laterală stânga au schimbat total configuraţia faţadei imobilului şi, ca atare, această transformare a dus cu certitudine la scăderea valorii arhitectonice a imobilului, respectiv scăderea valorii întregului imobil. A considerat însă, înlăturând parţial concluziile expertului, că lucrările constând în desfacerea tencuielii la pereţii exteriori parter şi etajul 1 şi tencuiala exterioară faţade şi calcane nu pot fi calificate drept lucrări prin care s-a intervenit asupra faţadei şi s-a deteriorat clădirea, din punct de vedere arhitectural, şi prin care ar fi fost scăzută valoarea acesteia, fiind evident că prin natura lor şi faţa de vechimea considerabilă a clădirii reprezintă îmbunătăţiri necesare, respectiv lucrări făcute pentru conservarea lucrului, care cad în sarcina oricărui proprietar diligent.

Aşadar, făcând o interpretare a tuturor probelor administrate în cauză, instanţa de apel nu a concluzionat în sensul că toate lucrările de construcţie efectuate la faţadă au dus la scăderea valorii arhitectonice a imobilului, ci că unele dintre acestea sunt lucrări utile şi necesare, sens în care a obligat recurentele-pârâte să suporte contravaloarea lor.

S-a invocat şi existenţa unor considerente contradictorii cu referire la cheltuieli făcute cu modificarea destinaţiei spaţiului din unitate locativă în destinaţie de birouri, întrucât, pe de o parte, se arată că ele nu reprezintă cheltuieli necesare şi utile pentru normala utilizare a spaţiului locativ, iar, pe de altă parte, se consemnează obligaţia recurentele-pârâte de a achita cheltuielile cu modificarea acoperişului în configuraţia determinată de transformarea mansardei în spaţiu de birouri cu două nivele.

În ceea ce priveşte această susţinere, Înalta Curte observă că soluţia instanţei de apel a fost modificată în parte, modificare ce a fost determinată de aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 315 C. proc. civ. cu referire la cele învederate mai sus de către recurentele-pârâte. Or, în atare condiţii, nu se justifică verificare condiţiilor cerute pentru aplicarea art. 304 pct. 7 C. proc. civ.

Înalta Curte mai reţine că hotărârea recurată nu cuprinde motive contradictorii nici în ceea ce priveşte valoarea juridică conferită sumei stabilite prin actul de reziliere a contractului de comodat, în speţă, instanţa de apel a constatat că plata lucrărilor necesare şi utile pentru imobilul în litigiu s-a făcut printr-un mecanism asemănător celui de dare în plată şi că nu se impune ca reclamanta să prezinte dovezi legate de plata directă a contravalorii cheltuielilor efectuate pentru sporirea valorii apartamentului în cauză, astfel cum acestea au fost determinate prin expertiză.

Împrejurarea potrivit căreia instanţa de apel a obligat pârâtele la plata către reclamantă a unei sume de aproximativ 40.000 euro (39.130,14 euro) nu are nicio relevanţă raportat la suma convenită de către fostul proprietar şi S.C. H. S.A. pentru plata lucrărilor efectuate la apartamentul nr. î al imobilului din Bucureşti, str. x, precum şi la părţile comune ale acestuia, întrucât această valoare a fost calculată de către experţi în temeiul art. 48 din Legea nr. 10/2001. De altfel, suma menţionată în actul de reziliere este de 40.000 USD, pe când recurentele-pârâte au fost obligate în apel să achite suma de 39.130,14 euro.

Recurentele-pârâte au mai, arătat că afirmaţia recurentei-reclamante, în sensul că ar fi plătit suma de 40.000 euro către S.C. H. S.A. este în contradicţie cu conţinutul unui act juridic - acordul de reziliere a contractului de comodat autentificat sub nr. x din 30.07.2003.

Înalta Curte consideră că o astfel de apărare nu poate fi primită în condiţiile în care contradictorialitatea impusă de art. 304 pct. 7 C. proc. civ. are în vedere considerentele reţinute prin decizia recurată, iar nu raportarea acestora ia o probă administrată. De altfel, în acest context, prin criticile expuse în susţinerea acestui motiv de recurs recurentele-pârâte tind la reaprecierea situaţiei de fapt, în sensul că, în opinia acestora, clauzele din acordul de reziliere trebuie interpretate într-un alt mod decât cel propus de instanţa de apel. Or, faţă de dispoziţiile restrictive ale art. 304 pct. 1-9 C. proc. civ., această analiză nu este posibilă la acest moment.

Văzând toate aceste considerente, conform art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte, faţă de dispoziţiile art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va admite recursurile declarate de reclamantă şi de pârâte împotriva Deciziei nr. 286/A din data de 21 martie 2018 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Va modifica, în parte, decizia recurată, în sensul că va obliga pârâtele la plata către reclamantă, în cote egale, a sumei de 39.726,22 euro, echivalentul în la cursul B.N.R din ziua plăţii, reprezentând contravaloarea cheltuielilor necesare şi utile efectuate la imobilul situat în Bucureşti, str. x.

Astfel, suma rezultată pentru lucrările prezentate în Anexa 1, după scăderea valorii lucrărilor de la pct. 5 şi 12 (416,15 euro), totalizează o valoare de 27.908,90 euro, cuantum rezultat din însumarea valorilor fiecărei lucrări în parte (21.468,39 euro), la care s-a adăugat coeficientul pentru recapitulaţie de deviz de 30% (6.440,51 euro), fără a fi adăugată şi cota de TVA de 19%, avându-se în vedere faptul că lucrările au fost efectuate în regie proprie, conform procesului-verbal încheiat la data de 19.05.2005, iar la dosar nu au fost depuse facturi care să ateste efectuarea de plăţi pentru materiale sau pentru manoperă pentru ca reclamanta sa fie îndreptăţită la contravaloarea lucrărilor indicate de expert şi prin luarea în calcul a cotei de TVA.

Suma rezultată pentru lucrările prezentate în Anexa 2, după scăderea valorii lucrării de la pct. 12 (2.510,41 euro), totalizează o valoare de 10.706,82 euro, cuantum rezultat din însumarea valorilor fiecărei lucrări în parte (34.431,52 euro), la care s-a aplicat procentul de cotă-parte indiviză de 23,92% conform contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 26.11.1996 şi s-a adăugat coeficientul pentru recapitulaţie de deviz de 30% (2.470,80 euro), fără a fi adăugată şi cota de TVA de 19%, avându-se în vedere faptul că lucrările au fost efectuate în regie proprie, conform procesului-verbal încheiat la data de 19.05.2005, iar la dosar nu au fost depuse facturi care să ateste efectuarea de plaţi pentru materiale sau pentru manoperă pentru ca reclamanta să fie îndreptăţită ia contravaloarea lucrărilor indicate de expert şi prin luarea în calcul a cotei de TVA.

Sumele indicate în Anexele 3 şi 4 sunt în cuantum de 844.09 euro, respectiv 266,41 euro, cuantum stabilit după acelaşi algoritm ca cel indicat la Anexa 1, pentru lucrări constând în refacerea şi recondiţionarea instalaţiei electrice şi aparate, a instalaţiei sanitare, a instalaţiei de încălzire, executat tencuieli, procurare şi montare ferestre şi uşi PVC cu GT, respectiv uşă lemn.

Prin urmare, reclamanta este îndreptăţită la contravaloarea cheltuielilor necesare şi utile în cuantumul total rezultat din cele patru anexe, după înlăturarea lucrărilor specificate mai sus, de 39.726,22 euro (27.908,90 euro + 10.706,82 euro + 844,09 euro + 266,41 euro) şi, întrucât, aşa cum rezultă din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/21. 12.2015, pârâtele au înstrăinat imobilul deţinut în cote egale de 1/2, urmează ca obligaţia de plată să fie stabilită tot în mod egal.

Vor fi menţinute celelalte dispoziţii ale deciziei.

Conform art. 276 C. proc. civ., Înalta Curte va obliga reclamanta la plata sumei de 350 RON către pârâte, reprezentând cheltuieli de judecată în recurs - onorariu de avocat, dat fiind ca pretenţiile acestor părţi au fost admise în parte.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursurile declarate de reclamanta A. şi de pârâtele C. şi B. împotriva Deciziei nr. 286/A din data de 21 martie 2018 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a llI-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Modifică, în parte, decizia recurată, în sensul că obligă pârâtele la plata către reclamantă, în cote egale, a sumei de 39,726,22 euro, echivalentul în la cursul B.N.R din ziua plăţii, reprezentând contravaloarea cheltuielilor necesare şi utile efectuate la imobilul situat în Bucureşti, x.

Menţine celelalte dispoziţii ale deciziei.

Obligă reclamanta la plata sumei de 350 RON către pârâte, reprezentând cheltuieli de judecată în recurs.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 21 iunie 2018.