Obligation to authenticate preliminary sale agreement without verification of promisor's property ownership; unreasoned judgment invalidating specific performance under Civil Code Arts. 1073, 1077

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

Prin acţiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Cluj la data de 15.03.1999, sub nr. x/1999, reclamantele S.C. A. S.R.L. şi S.C. B. S.R.L. au chemat în judecată 53 de pârâţi, printre care pârâta C., în calitate de titulară a titlului de proprietate nr. x/1998 şi promitem vânzător, şi pârâtul D., cu domiciliu necunoscut, în calitate de proprietar tabular (pârâţii de rândul 33 şi 34), solicitând instanţei: să identifice cu datele de carte funciară menţionate în acţiune terenurile din titlurile de proprietate emise în baza Legii nr. 18/1991, depuse la dosar; să oblige pârâţii să încheie contracte autentice de vânzare-cumpărare cu reclamantele pentru terenurile cuprinse în titlurile de proprietate, identificate cu date de carte funciară, iar în caz de refuz, hotărârea să ţină loc de contract autentic, să dispună partajul şi intabularea în cartea funciară.

Prin sentinţa civilă nr. 267 din 29.06.1999, Tribunalul Cluj, secţia civilă a admis acţiunea aşa cum a fost formulată.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apei/« data de 17.11.2015, apelanta E., în calitate de moştenitoare a pârâtului de rând 34, D., solicitând desfiinţarea sentinţei şi trimiterea cauzei spre rejudecare în ceea ce-l priveşte pe acest pârât şi terenul proprietatea acestuia.

Apelul a fost înregistrat pe rolul Curţii de Apel Cluj, secţia I civilă sub nr. unic de Dosar nr. x/1999.

Prin Decizia civilă nr. 741/A din 24.03.2016, Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă, a admis apelul declarat de apelanta E., în calitate de moştenitoare a pârâtului D., împotriva sentinţei civile nr. 267 din 29.06.1999 a Tribunalului Cluj, secţia civilă, pe care a anulat-o parţial, în ceea ce priveşte acţiunea civilă exercitată de reclamanta S.C. A. S.R.L. împotriva pârâţilor C. şi D. decedat, având ca moştenitoare pe apelanta E., având ca obiect constatarea dreptului de proprietate dobândit prin titlul de proprietate nr. x/1998 asupra parcelei nr. 84 din tarlaua x, ce face parte din CF nr. x Gilău, parcela cu nr. top x (top. comasat x, top. nou x), obligare la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare şi intabulare, şi a trimis cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe; a menţinut restul dispoziţiilor sentinţei.

Pentru a decide astfel, curtea de apei a reţinut următoarele:

Aşa cum rezultă din extrasul de carte funciară de din dosarul primei instanţe, pârâtul de rândul 34, D., a fost proprietarul tabular al parcelei cu nr. top vechi x, nr. top comasat x şi nr. top nou x Arător la Labul Domnesc, în suprafaţă de 800 stjp (800 stjp x 3,6 = 2.880 mp).

În favoarea pârâtei C., pârâtă de rândul 33, a fost emis titlul de proprietate nr. x din 17.11.1998 privind parcela x din tarlaua x, în suprafaţă de 2.800 mp.

Pârâta a încheiat cu reclamanta S.C. A. S.R.L. un antecontract de vânzare-cumpărare, la data de 15.01.1999, prin care a promis înstrăinarea acestui teren pentru preţul de 67.200.000 RON.

Conform raportului de expertiză întocmit de ing. expert F., parcela din titlul de proprietate este identică cu cea din cartea funciară, suprafaţa parcelei fiind în realitate mai mică decât cea înscrisă în cartea funciară, impunându-se o corectare a acesteia de la 2.880 mp la 2.800 mp.

Reclamanta şi-a şi înscris dreptul de proprietate în CF x Gilău.

Din considerentele Deciziei civile nr. 227/A din 12.04.2005, rezultă că masa succesorală rămasă după D., decedat, se compune dintr-un alt teren decât cel obiect al litigiului, din CF x Gilău, şi cota de 1/3 parte din construcţiile edificate pe acesta, moştenitorii acestuia fiind D. jr. şi G., în calitate de fiu, respectiv nepoată de fiu predecedat, în cote egale. S-a mai constatat că masa succesorală rămasă după defunctul D. jr., decedat, se compune din 5/6 parte din construcţiile edificate pe terenul din CF x Gilău, cota de 33/112 parte din teren, precum şi parcela nr. x din tarlaua x din titlul de proprietate nr. x/1998 şi cota de 1/3 parte din restul terenurilor extravilane evidenţiate în acelaşi titlu. S-a dispus constatarea nulităţii titlului de proprietate amintit în ceea ce priveşte parcela nr. x în suprafaţă de 2.900 mp, comisia judeţeană fiind obligată să emită un alt titlu pe numele defunctului cu privire ia acest teren. S-a constatat că unica moştenitoare a defunctului D. jr. este soţia sa, H., reclamantă în acel dosar, dosar în care a fost parte şi S.C. A. S.R.L.

Apelanta este moştenitoarea legală a defunctei H., decedată, aşa cum rezultă din certificatul de calitate de moştenitor nr. x din 6.05.2015 eliberat de Biroul Individual Notarial I.

Aşadar, prin transmisiuni succesive, două legale şi una testamentară, apelanta este moştenitoarea proprietarului tabular D.

În faţa primei instanţe, acesta a fost citat ca fiind cu domiciliu necunoscut, prin afişare la uşa instanţei, pentru primul termen de judecată din data de 20.04.1999, ulterior dispunându-se numirea unui curator în persoana lui J., prin dispoziţia nr. 26 din 17.05.1999 a Primarului comunei Gilău.

În condiţiile în care pârâtul a fost decedat anterior înregistrării cererii de chemare în judecată, procedura de citare cu acesta nu a fost îndeplinită, fund necesară introducerea în cauză a moştenitoarei, care este apelanta.

Din acest motiv, hotărârea pronunţată este nulă, apelul urmând a fi admis în baza art. 297 C. proc. civ. şi sentinţa anulată parţial, în aceste limite, dispunându-se trimiterea cauzei spre rejudecare primei instanţe numai în ceea ce priveşte terenul cu nr. top nou x Arător la Labul Domnesc, în suprafaţă de 800 stjp, despre care se susţine că este parcela x din tarlaua x din titlul de proprietate nr. x din 17.11.1998 emis în favoarea pârâtei C., obiect al antecontractului încheiat de aceasta cu reclamanta S.C. A. S.R.L.

Cu ocazia rejudecării, instanţa de trimitere va verifica susţinerile apelantei, respectiv dacă terenul din titlul de proprietate emis în favoarea pârâtei C. se identifică cu cel din CF x Gilău sau nu.

Apelul nu este tardiv, pentru că antecesorul apelantei nu a fost regulat citat şi nu i s-a comunicat hotărârea obiect al apelului, iar calitatea procesuală a apelantei rezultă din considerentele deja expuse, excepţiile invocate de intimata C. prin întâmpinare fiind nefondate.

În rejudecare, cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Cluj, secţia civilă, sub nr. x/1999*;

Prin sentinţa civilă nr. 261 din 22.06.2017, Tribunalului Cluj, secţia civilă, a respins acţiunea formulată de reclamanta S.C. K. S.R.L., succesoare în drepturi şi obligaţii a reclamantei S.C. A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâtele C. şi E., având ca obiect să se constate că terenul din T.P. x/1998 se regăseşte în CV nr. x Gilău, nr. top x, obligarea pârâtei C. la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare cu privire la terenul arătat şi înscrierea în CF a dreptului de proprietate al reclamantei asupra imobilului cu nr. top x.

A obligat pe reclamanta S.C. K. S.R.L. să achite în contul B.L.E., pe seama expertului L., suma de 1.414 RON onorariu.

A respins cererea părţilor de acordare a cheltuielilor de judecată.

Pentru a hotărî astfel, rejudecând cauza în limitele stabilite prin decizia de apel, tribunalul a constatat următoarele:

întrucât motivul desfiinţării i-a constituit desfăşurarea procedurii în lipsa legalei citări a moştenitoarei pârâtului D., tribunalul a apreciat că probatoriul administrat în primul ciclu procesual nu poate fi opus pârâtei E. şi, prin urmare, a dispus administrarea în cauză a unei noi expertize în specialitatea topografie, menită să identifice cu date de carte funciară terenul din Titlul de proprietate nr. x/1998 înscris în parcela x din tarlaua x, ce a făcut obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare dintre reclamantă şi C.

Prin expertiza întocmită în cauză de expert L., s-a constatat că imobilul înscris în TP x/1998 din tarlaua x, parcela x nu face parte din parcela cu nr. top x, înscris în CF nr. x Gilău, ci se identifică în CF nr. x Gilău, cu nr. top x, nr. de comasaţie x şi nr. nou x, proprietatea tabulară a numitului M.

Probatoriul administrat în cauză relevând că imobilul în litigiu este înscris în altă carte funciară decât cea menţionată în acţiune, unde este înscris ca proprietar tabular o persoană neimprocesuală în litigiul de faţă, tribunalul a apreciat neîntemeiată acţiunea reclamantei în considerarea faptului că nu pot fi făcute constatările referitoare la terenul din Titlul de proprietate nr. x/1998, parcela x, tarlaua x, prin raportare la datele de carte funciară indicate de către reclamantă şi nici nu se poate dispune obligarea beneficiarei titlului de proprietate la încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare şi înscrierea în cartea funciară în forma solicitată, întrucât toate aceste operaţiuni au loc în contradictoriu inclusiv cu proprietarul tabular, care, în speţă, este altul decât cel indicat de reclamantă.

Având în vedere că reclamanta nu a achitat întreg onorariul datorat expertului L., rămânând o diferenţă de 1.414 RON, în temeiul art. 23 din O.G. nr. 2/2000, instanţa a dispus obligarea reclamantei să achite în contul Biroului local de expertize, pe seama expertului L., suma de 1.414 RON onorariu.

A fost respinsă cererea părţilor de acordare a cheltuielilor de judecată, în considerarea faptului că reclamanta, fiind căzută în pretenţii, nu este îndreptăţită la recuperarea acestor cheltuieli de judecată, potrivit dispoziţiilor art. 274 C. proc. civ., iar în privinţa pârâtelor pentru că nu s-a făcut dovada achitării cheltuielilor de judecată, chitanţele depuse în copie simplă de către pârâta E. neavând valoare probatorie, fiind necesară depunerea chitanţei originale de plată.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamanta S.C. K. S.R.L., precizând că motivele de apel le va depune în termenul legal.

Pârâta E. a formulat cerere de aderare la apel, prin care a solicitat schimbarea în parte a hotărârii atacate, în sensul acordării cheltuielilor de judecată aferente stadiului procesual al fondului cauzei.

Prin Decizia civilă nr. 9/A din 30.01.2018, Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă, a admis, în parte, apelul reclamantei S.C. K. S.R.L. (continuatoare a S.C. A. SRL) împotriva sentinţei civile nr. 261 din 22.06.2017 a Tribunalului Cluj, secţia civilă, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că:

A admis, în parte, acţiunea reclamantei împotriva pârâtei C. şi, în consecinţă, a obligat pe pârâtă să consimtă ia autentificarea antecontractului de vânzare-cumpărare din data de 15.01.1999, având ca obiect terenul în suprafaţă de 2.800 mp, parcela x, tarlaua x T.P. nr. x din 07.07.1998 eliberat de Comisia judeţeană pentru stabilirea drepturilor de proprietate asupra terenurilor din Cluj.

A obligat pe pârâta C. să plătească reclamantei cheltuieli parţiale de judecată în primă instanţă, în sumă de 1.014 RON.

A respins, ca nefondată, cererea de aderare la apel formulată de pârâta E.

A obligat pe apelanta S.C. K. S.R.L. să plătească intimatei E. cheltuieli de judecată parţiale în apel, în sumă de 3.000 RON.

Pentru a pronunţa această hotărâre, Curtea a reţinut următoarele:

1. Apelul declarat de reclamanta S.C. K. S.R.L. este parţial fondat.

În primul rând, s-a constatat că cererea de apel a reclamantei nu a fost motivată în termenul prevăzut de lege, adică până la prima zi de înfăţişare conform dispoziţiilor art. 287 alin. (2) C. proc. civ., astfel cum s-a reţinut în şedinţa publică din 23.01.2018, sancţiunea prevăzută de aceiaşi text de lege în această situaţie fiind aceea a decăderii, reclamanta nemaiavând, deci, posibilitatea să formuleze ulterior acestui moment motive de apel.

Raportat, însă, la prevederile art. 292 alin. (2) C. proc. civ., instanţa de apel este obligată să se pronunţe în fond asupra cererii de apel nemotivate, pe baza celor invocate la prima instanţă.

Din considerentele sentinţei civile nr. 261/2017 a Tribunalului Cluj, rezultă că s-a apreciat că în lipsa împrocesuării proprietarului tabular al terenului în litigiu, astfel cum acesta a fost identificat prin raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit în cauză, necontestat de către niciuna dintre părţi, nu se poate admite niciunul dintre cele trei capete de cerere formulate prin cererea de chemare în judecată, neputându-se, deci, dispune nici obligarea beneficiarei titlului de proprietate la încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare, toate operaţiunile solicitate prin cererea de chemare în judecată putând fi dispuse numai în contradictoriu cu proprietarul tabular.

Dacă m ceea ce priveşte capătul de cerere având ca obiect identificarea terenului din titlul de proprietate cu date de carte funciară şi cel având ca obiect partajul şi intabularea în cartea funciară, raţionamentul este corect, în mod cert aceste operaţiuni neputând fi dispuse decât în contradictoriu cu proprietarul tabular al terenului, în ceea ce priveşte petitul având ca obiect obligarea pârâtei C. la încheierea contractului în forma autentică, acesta nu mai apare a fi pertinent.

Soluţionarea acestui petit se face numai în contradictoriu cu pârâta C., în calitate de promitent-vânzător conform contractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat la data de 15.01.1999, proprietarul tabular al terenului neputând justifica calitate procesuală pasivă în ceea ce priveşte aceste pretenţii şi, în consecinţă, nefiind în măsură să formuleze vreo poziţie procesuală referitor la acesta.

Din încheierea de şedinţă din 15.06.2017, pronunţată în Dosarul nr. x/1999 al Tribunalului Cluj, rezultă că pârâta C. a solicitat respingerea în întregime a cererii de chemare în judecată fără a-şi motiva această poziţie procesuală, din verificările actelor dosarului nerezultând motive care să justifice poziţia procesuală a pârâtei în ceea ce priveşte petitul având ca obiect încheierea în formă autentică a antecontractului.

Prin urmare, având în vedere dispoziţiile art. 970 alin. (2), art. 1073 şi art. 1077 C. civ., Curtea a apreciat că, în mod greşit, a respins instanţa de fond acest capăt de cerere, impunându-se, în consecinţă, admiterea, în parte, a apelului şi schimbarea sentinţei atacate, în sensul că s-a admis, în parte, acţiunea reclamantei împotriva pârâtei C., fiind obligată pârâta să consimtă la autentificarea antecontractului de vânzare-cumpărare din data de 15.01.1999, având ca obiect terenul în suprafaţă de 2.800 mp, parcela x, tarlaua x, T.P. nr. x din 07.07.1998 eliberat de Comisia judeţeană pentru stabilirea drepturilor de proprietate asupra terenurilor Cluj; celelalte dispoziţii ale sentinţei au fost menţinute.

2. Cererea de aderare la apel formulată de pârâta E. este nefondată.

În susţinerea cererii formulate, pârâta a arătat că nu era necesar să se depună originalul chitanţei care să ateste plata onorariului avocaţial, fiind suficientă depunerea unei copii certificate de pe această chitanţă.

Cu toate acestea, pârâta nu a depus nici în faţa instanţei de apel copie certificată pentru conformitate cu originalul de pe cele două chitanţe depuse în dosarul instanţei de fond, astfel cum prevede în mod expres art. 112 alin. (2) C. proc. civ., ci numai o copie simplă de pe contractul de asistenţă juridică încheiat între pârâta E. şi domnul avocat N.

Nu s-a făcut, deci, nici în faţa instanţei de apel dovada cheltuielilor de judecată pretinse de către pârâtă în faţa instanţei de fond, în condiţiile prevăzute de lege, acceptate de către pârâtă, astfel cum rezultă din cererea de apel; în consecinţă, aceste cheltuieli de judecată nu pot fi considerate ca fiind dovedite,

Referitor la susţinerea că instanţa de fond era obligată să pună în discuţia părţilor necesitatea remedierii aspectelor sesizate în ceea ce priveşte cheltuielile de judecată, aceasta s-a apreciat a fi pertinentă, dar lipsa de rol activ a instanţei în acest sens este suplinită prin demersurile din apel, partea având posibilitatea să suplinească probaţiunea administrată în faţa primei instanţe faţă de principiul efectului devolutiv al acestei căi de atac.

Cu toate acestea, în condiţiile în care pârâta nu a înţeles să completeze probaţiunea referitoare la petitul având ca obiect cheltuieli de judecată, prin depunerea originalului celor două chitanţe depuse în copie în dosarul primei instanţe sau a unor copii certificate pentru conformitate cu originalul de pe acestea, nu se poate aprecia că pârâta şi-a dovedit pretenţiile în condiţiile prevăzute de lege, astfel cum s-a arătat mai sus.

În ceea ce priveşte contractul de asistenţă juridică depus în dosarul de apel, s-a constatat că acesta nu este în măsură să facă dovada onorariului avocaţial achitat de către pârâtă, ci numai a onorariului avocaţial stabilit între avocat şi clientul său.

Împotriva acestei din urmă decizii a declarat recurs pârâta E., invocând, în drept, motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 7, 8, 9 C. proc. civ.

Fără a dezvolta separat aceste motive, recurenta-pârâtă a arătat următoarele:

Instanţa de fond, în mod corect, a dispus asupra respingerii acţiunii, cu deplina respectare a problemelor de drept dezlegate prin hotărârea de casare, Decizia civilă nr. 741/A/2016 a Curţii de Apel Cluj, în acord cu prevederile art. 315 alin. (1) C. proc. civ.

Tot în concordanţă cu chestiunile impuse de către Curtea de Apel, Tribunalul Cluj a dispus administrarea unei noi expertize în specialitatea topografie, în vederea lămuririi identităţii terenului din titlul de proprietate nr. x/1998 asupra parcelei nr. x din tarlaua x, aparţinând pârâtei C., cu terenul ce se regăseşte în CF nr. x Gilău, parcela cu nr. top x (comasat x nr. top nou x).

Prin expertiza efectuată în etapa rejudecării s-a concluzionat că terenul aflat în titlul pârâtei C., tarla x, parcela nr. x, nu se identifică cu nr. top x vechi din CV x, ci cu im teren identificat în altă CF, şi anume CF x Gilău.

Expertul arată că terenul înscris în CF x, nr. top x se identifică cu terenul care a aparţinut antecesorului recurentei, pârâtul iniţial D. - parcela nr. x, parcela x(mai exact, parcela nr. x, astfel cum s-a îndreptat eroarea materială prin sentinţa civilă nr. 641 din 13.10.2016 depusă la dosarul cauzei).

Recurenta susţine că aceste aspecte rezultă, de altfel, şi din situaţia oficială ce i-a fost comunicată de Comisia locală de fond funciar a Comunei Gilău, de unde rezultă faptul că la poziţia 47, nr. crt. anexa 1 - 540, D., a înscris în CAP suprafaţa agricolă de 1,99 ha.

În consecinţă, la data de 12 decembrie 2007 s-a emis Titlul de proprietate nr. x/2007 în favoarea numitului D., depus la dosarul cauzei, acest teren identificându-se cu terenul care are nr. cadastral comasat x, nr. cadastral nou x, nr. top vechi x - CF x proiect, care a constituit proprietatea tabulară a defunctului antecesor D. Acesta a tăcut obiectul legilor fondului funciar, mai exact parcela x din acest titlu de proprietate se suprapune parţial cu nr. top vechi menţionat.

Având în vedere că parcela x are o poziţie distinctă faţă de parcela x, fiind situată mal înspre vest cu aproximativ 65 m, prin urmare, neputând exista vreo suprapunere cu datele de carte funciara în ceea ce priveşte terenul aparţinând intimatei O., în mod eronat la fondul cauzei s-a făcut această corelare între parcela x din Titlu de Proprietate nr. x/1998.

În aceste condiţii, în mod legal Tribunalul Cluj a respins acţiunea, atât petitul principal privind identitatea terenurilor, dar şi petitele subsecvente, privind obligarea pârâtei C. la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu privire la terenul din petitul principal, precum şi intabularea dreptului de proprietate.

Atâta timp cât expertiza şi înscrisurile aflate La dosarul cauzei au identificat că terenul care a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu antecesoarele reclamantei S.C. K. S.R.L. (societăţile absorbite S.C. A. S.R.L. şi S.C. B. S.R.L.) nu aparţine promitentei vânzătoare, pârâta C., este evident că nu se putea admite nici unul dintre petite, fiind imposibilă validarea unui antecontract de vânzare-cumpărare în condiţiile în care este lipsă tocmai obiectul acestui antecontract.

Prin aceeaşi expertiză s-a concluzionat, în schimb, că terenul care face obiectul acestui contract a aparţinut antecesorului recurentei.

Prin urmare, în aceste condiţii, instanţa de apei a procedat la obligarea pârâtei C. să consimtă la autentificarea unui antecontract cu privire la un teren care nu îi aparţine, ci care aparţine recurentei.

Instanţa de apel trebuia să respecte cadrul fixat de hotărârea de casare prealabilă, în temeiul art. 315 alin. (1) C. proc. civ., cu atât mai mult cu cât aceasta nu putea să se pronunţe decât pe baza celor invocate la prima instanţă, în temeiul art. 292 alin. (2) C. proc. civ.

Astfel, instanţa reţine că "cererea de apel nu a fost motivată în termenul prevăzut de lege, adică la prima zi de înfăţişare conform art. 287 alin. (2) C. proc. civ., sancţiunea prevăzută de acelaşi text de lege în această situaţie fiind aceea a decăderii, reclamanta nemaiavând posibilitatea să formuleze ulterior acestui moment motive de apel. Raportat, însă, la prevederile art. 292 alin. (2) C. proc. civ., instanţa de apel este obligată să se pronunţe în fond asupra cererii de apel nemotivate, pe baza celor invocate la prima instanţă."

Prin încheierea din 23.01.2018, instanţa de apel respinge cererea apelantei S.C. K. S.R.L. de efectuare a unui nou raport de expertiză pentru stabilirea unei alte stări de fapt şi a identificării terenurilor, reţinându-se caracterul inadmisibil având în vedere nemotivarea apelului, efectul devolutiv fiind limitat la ceea ce s-a solicitat la fondul cauzei.

În aceste condiţii, este contradictorie reţinerea instanţei, care deşi achiesează că pârâta C. nu are calitatea de proprietar tabular, o obligă să încheie un antecontract cu privire la un teren al cărui proprietar nu este ea, ci pârâtul iniţial D., antecesorul recurentei. Rezultă că instanţa de apel nu a putut să perceapă raţiunea instanţei de casare şi nu a înţeles că trebuie să existe identitate între beneficiara titlului de proprietate şi proprietarul tabular pentru a putea proceda la validare.

Contradictorialitatea rezultă şi din faptul că se menţine respingerea celorlalte două petite, şi anume de stabilire a identităţii între terenuri şi a intabulării petitului de validare, admiţând numai petitul vizând validarea antecontractului, deşi, în speţă, promitenta vânzătoare nu are calitate de proprietar, fiind obligată la ceva ce nu are, încălcându-se prevederile art. 1073, 1077 C. civ.

Or, în temeiul acestor texte, pentru a se putea proceda ia o atare validare, este necesar a fi îndeplinite aceleaşi condiţii ca pentru încheierea contractului în formă notarială.

În speţă, nu este îndeplinită condiţia esenţială, şi anume aceea ca promitentul vânzător să fie proprietarul bunului ce face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.

Mai mult, bunul care face obiectul promisiunii de vânzare nu se află In circuitul civil la momentul validării. Actualmente, terenul a fost expropriat şi se află în proprietatea Statului Român, conform singurei expertize topografice valide, depuse la fondul cauzei în etapa rejudecării, apelanta-intimată beneficiind de despăgubirile generate de această procedură administrativă.

Aceste condiţii sunt absolut obligatorii câtă vreme validarea nu operează retroactiv, declarativ prin efectul hotărârii judecătoreşti, ci constitutiv de drepturi.

Or, în condiţiile în care instanţa nu a fost învestită cu vreo rectificare de carte funciară, decizia recurată este contradictorie şi nelegală, instanţa de apei neagreând măcar asupra admiterii petitului de intabulare.

Este astfel, cert că în condiţiile în care iniţial instanţa de casare stabileşte necesitatea rejudecării tocmai în vederea identificării corecte a calităţii de proprietar tabular în vederea corectei aplicări a legii cu privire la toate petitele, actuala instanţa de apel încalcă limitele casării, contrazicând decizia anterioară a instanţei. Instanţa a încălcat prevederile art. 315 C. proc. civ., a nerespectat îndrumările date de instanţa de casare cu privire la problema de drept dezlegată (art. 129 alin. (6) din acelaşi cod).

Instanţa de apel este în eroare cu privire la obiectul cauzei, astfel cum acesta a fost limitat de instanţa de casare. Considerentul din decizia recurată, potrivit căruia "Dacă în ceea ce priveşte capătul de cerere având ca obiect identificarea terenului din titlul de proprietate cu date de carte funciară şi cel având ca obiect partajul şi intabularea în cartea funciară, raţionamentul este corect", dovedeşte eroarea instanţei, aceasta nefiind învestită cu soluţionarea nici unui partaj.

În aceste condiţii, este vădit caracterul nelegal al hotărârii recurate, prin care se validează un antecontract fără ca vânzătorul promitent să fie proprietarul acestuia, cu privire la un teren care nu se mai află în circuitul civil ca urmare a exproprierii.

Intimata-reclamantă S.C. K. S.R.L. a depus întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca nefondat.

Înalta Curte constată că recursul este fondat în raport de motivul de ordine publică invocat, din oficiu, la termenul de dezbateri din 14.06.2018, referitor la nemotivarea hotărârii recurate sub aspectul soluţiei de obligare a pârâtei C. să consimtă la autentificarea contractului de vânzare-cumpărare.

Astfel, prin recursul exercitat în cauză, recurenta-pârâtă E. critică soluţia instanţei de apel privind schimbarea în parte a sentinţei de fond, în sensul admiterii capătului de cerere din acţiune având ca obiect obligarea pârâtei C. - promitenta vânzătoare din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 15.01.1999 cu S.C. A. S.R.L., antecesoarea reclamantei S.C. K. S.R.L. - la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare, sub motiv că promitenta vânzătoare C. nu este proprietara terenului cu privire la care a fost obligată să consimtă la încheierea actului în formă autentică, susţinând că proprietar tabular al acestui teren este autorul său, pârâtul iniţial D.

Sub aspectul soluţiei criticate în recurs, hotărârea instanţei de apel este nemotivată, ceea ce face aplicabil motivul de nelegalitate prevăzut de li art. 304 pct. 7 C. proc. civ., care este de ordine publică, putând fi invocat şi din oficiu de instanţa de recurs, conform art. 306 alin. (2) C. proc. civ.

Fundamentul motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ. rezidă în nerespectarea prevederilor art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., potrivit cărora hotărârea judecătorească trebuie să cuprindă "motivele de fapt şi de drept care au format convingerea instanţei, cum şi cele pentru care s-au înlăturat cererile părţilor."

În accepţiunea art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., motivarea unei hotărâri trebuie să fie clară, precisă, să nu se rezume ia o înşiruire de fapte şi argumente, să se refere la probele administrate în cauză şi să fie în concordantă cu acestea, să răspundă în fapt şi în drept la toate pretenţiile şi apărările formulate de părţi, să conducă în mod logic şi convingător la soluţia din dispozitiv. Numai o astfel de motivare constituie pentru părţi o garanţie împotriva arbitrariului judecătorilor, iar pentru instanţele superioare un element necesar în exercitarea controlului declanşat prin căile de atac.

De aceea, nu numai lipsa oricărui argument al instanţei care să susţină soluţia din dispozitiv echivalează cu nemotivarea hotărârii în sensul art. 304 pct. 7 C. proc. civ., dar şi motivarea superficială ori contradictorie au aceeaşi semnificaţie, atrăgând deopotrivă incidenţa art. 304 pct. 7 C. proc. civ.

În speţă, este de observat că în considerentele hotărârii recurate nu se regăseşte o analiză efectivă cu privire la pretenţia de obligare a pârâtei C. la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare, care să susţină soluţia din dispozitiv de schimbare în parte a sentinţei de fond, în sensul admiterii în parte a acţiunii şi obligării pârâtei C. să consimtă la autentificarea antecontractului de vânzare-cumpărare din data de 15.01.1999. Sub acest aspect, instanţa de apel s-a rezumat să reţină că pârâta C. are calitatea de promitent vânzător în antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 15.01.1999 şi că din verificarea actelor dosarului nu rezultă motive care să justifice poziţia procesuală a pârâtei de opoziţie la admiterea capătului de cerere având ca obiect obligarea sa la încheierea în formă autentică a contractului, astfel că având în vedere dispoziţiile art. 970 alin. (2), art. 1073 şi 1077 C. civ., în mod greşit, a respins instanţa de fond acest capăt de cerere, impunându-se ca sentinţa apelată să fie schimbată în parte, în sensul admiterii acestui capăt de cerere.

Concluzia instanţei de apel privind greşita respingere, de către instanţa de fond, a capătului de cerere având ca obiect obligarea pârâtei C. la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare este, însă, pur formată şi nu răspunde exigenţelor art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., întrucât nu se bazează pe o analiză efectivă a tuturor condiţiilor pe care Ie implică pronunţarea unei hotărâri în temeiul art. 1073 şi 1077 C. civ., nefiind suficientă trimiterea generică la aceste dispoziţii legale, cu indicarea calităţii pârâtei C. de promitent vânzător în antecontract, fără examinarea concretă a calităţii de proprietar a promitentului vânzător, cu respectarea exigenţelor regimului de carte funciară, raportat la apărările formulate de părţi pe acest aspect şi la probele administrate în cauză. In acest sens, conform deciziei de casare din primul ciclu procesual al cauzei, care a trasat limitele rejudecării (Decizia civilă nr. 741/A din 24.03.2016 a Curţii de Apel Cluj, secţia I civilă), trebuiau verificate şi apărările pârâtei E., care a susţinut în tot cursul procesului calitatea de proprietar tabular a autorului său, D., asupra terenului obiect al antecontractului încheiat de pârâta C.

Or, nici un considerent din decizia recurată nu relevă o atare analiză, obligatorie pentru soluţionarea capătului de cerere în discuţie, nefiind lămurit, prin raportare la probele administrate în cauză şi la apărările formulate de pârâta E., dacă promitenta vânzătoare C. este sau nu proprietar al terenului cu privire la care s-a solicitat prin acţiune, de către antecesoarele reclamantei S.C. K. S.R.L., obligarea acestei pârâte să încheie contract autentic de vânzare-cumpărare, iar în caz de refuz hotărârea să ţină loc de contract autentic.

Rezultă că instanţa de apel nu a făcut o judecată propriu-zisă, care să răspundă, în fapt şi în drept, tuturor apărărilor părţilor cu privire la petitul din acţiune vizând obligarea pârâtei C. la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare, în executarea antecontractului din 15.01.1999. Simpla invocare a dispoziţiilor art. 1073 şi 1077 C. civ., care consacră principiul executării în natură a obligaţiilor, raportat la calitatea pârâtei C. de promitentă vânzătoare în antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 15.01.1999, fără o analiză care să releve dacă promitentă vânzătoare este sau nu proprietara terenului cu privire la care s-a solicitat prin acţiune să fie obligată la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare, raportat la probele administrate în cauză şi la apărările formulate pe acest aspect de pârâta E., nu corespunde scopului motivării hotărârii judecătoreşti desprins din dispoziţiile art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., ceea ce echivalează cu nemotivarea hotărârii pronunţate, fiind astfel întrunite cerinţele art. 304 pct. 7 C. proc. civ.

Cum o astfel de hotărâre face practic imposibilă analiza, în cadrul recursului, a legalităţii soluţiei pronunţate, nemotivarea hotărârii echivalând în fapt cu o necercetare a fondului pricinii, ceea ce impune soluţia casării cu trimitere, criticile din recurs vizând încălcarea dispoziţiilor art. 1073 şi 1077 C. civ., în ce priveşte soluţionarea petitului având ca obiect obligarea pârâtei C. la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare, nu pot fi analizate, urmând a fi avute în vedere de instanţa de trimitere.

În concluzie, reţinând că prin nemotivarea deciziei recurate sub aspectul soluţiei privind petitul din acţiune având ca obiect obligarea pârâtei C. la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare, instanţa de apei nu a Intrat în cercetarea fondului acestei pretenţii, Înalta Curte urmează să facă aplicarea dispoziţiilor art. 312 alin. (1) şi (5) cu referire la art. 304 pct. 7 C. proc. civ., pe temeiul cărora va admite recursul pârâtei E. şi va casa decizia recurată cu trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeaşi instanţă.

În rejudecare, se va verifica legalitatea şi temeinicia hotărârii primei instanţe în ceea ce priveşte soluţia dată petitului având ca obiect obligarea pârâtei C. la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare, sens în care instanţa de trimitere va lămuri, prin raportare la probele administrate în cauză, dacă promitenta vânzătoare, pârâta C., este sau nu proprietar al terenului cu privire la care s-a solicitat prin acţiune să fie obligată la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare, urmând, totodată, să aibă în vedere, sub formă de apărări, şi criticile formulate pe acest aspect în prezentul recurs, de către recurenta-pârâtă E.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâta E. împotriva Deciziei nr. 9/A din 30 ianuarie 2018 a Curţii de Apel Cluj, secţia I civilă.

Casează decizia recurată şi trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi curte de apel.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 21 iunie 2018.