Judicial execution of sale promise barred by appellate court's violation of contradiction and devolutory limits in raising new object-determinability grounds

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată, înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti la 12 noiembrie 2015, reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul B., pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare asupra terenului în suprafaţă indiviză de 6.000 mp corespunzătoare unei cote indivize de aproximativ 12,72% din dreptul de proprietate asupra terenului (lot 1), categoria de folosinţă curţi-construcţii, având în întregul său o suprafaţă de 47.100 mp (47.182 mp conform măsurătorilor cadastrale), situat în Bucureşti.

În drept, acţiunea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1669, art. 1279, art. 1270, art. 1527 - 1528 şi art. 1516 C. civ.

Reclamanta a arătat, prin acţiune, că valoarea obiectului cererii este de 500.000 euro (echivalentul a 2.226.150 RON), constând în preţul achitat pentru cumpărarea imobilului litigios, astfel cum a fost convenit de părţi în promisiunea bilaterală de vânzare autentificată sub nr. x din 15 aprilie 2013.

Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, prin Sentinţa nr. 1.455 din 14 noiembrie 2016 a respins, ca neîntemeiată, acţiunea.

Faţă de dispoziţiile exprese ale noului C. civ., respectiv art. 1279 alin. (3) coroborat cu art. 1669 alin. (1), s-a reţinut că o condiţie esenţială pentru a exista posibilitatea şi nu obligativitatea pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare este cea referitoare la dovedirea refuzului din partea promitentului să încheie contractul promis.

În speţă, s-a constatat, din coroborarea probelor administrate în cauză, că reclamanta nu a făcut dovada că pârâtul a refuzat încheierea contractului promis, interogatoriul depus la dosarul cauzei nefiind o probă suficientă în susţinerea pretenţiilor deduse judecăţii.

Mai mult, pârâtul fiind prezent în instanţă, cu ocazia dezbaterilor a precizat că nu refuză încheierea contractului promis şi că neprezentarea în vederea încheierii actului s-a datorat faptului că nu era în ţară, el având reşedinţa în Statele Unite ale Americii.

În această situaţie, tribunalul a reţinut că, neexistând o opoziţie din partea pârâtului, părţile au posibilitatea a se prezenta în faţa notarului în vederea încheierii contractului promis.

Soluţia primei instanţe a fost menţinută de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, prin Decizia nr. 1025 A din 28 noiembrie 2017, prin care s-a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamantă.

Făcând aplicarea art. 1669 C. civ. şi examinând coroborativ clauzele antecontractului a cărui perfectare se cere, curtea a reţinut că se intenţionează vânzarea, respectiv cumpărarea unei suprafeţe indivize de 6.000 mp dintr-o suprafaţă mai mare de 47.000 mp, tot indiviză, parte dintr-o parcelă iniţială având suprafaţa de 157.000 mp, deţinută în coproprietate, în cote egale, obiectul operaţiunii juridice proiectate de părţi fiind neclar.

Ţinând cont de faptul că legea impune îndeplinirea cumulativă a tuturor condiţiilor de validitate ale contractului de vânzare-cumpărare, precum şi a cerinţelor impuse de normele C. civ. pentru a fi incidentă instituţia perfectării pe cale judiciară a vânzării-cumpărării, curtea, constatând că nu este întrunită una din condiţiile de valabilitate a contractului promis şi anume existenţa unui obiect determinat, posibil şi licit, a apreciat că nu se mai impune cercetarea îndeplinirii celorlalte cerinţe legale.

Împotriva deciziei, reclamanta A. a declarat recurs, invocând ca temei de drept dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8 C. proc. civ.

A criticat hotărârea sub aspectul încălcării prevederilor art. 14 alin. (4) - (6) C. proc. civ., care reglementează principiul contradictorialităţii.

A arătat astfel că deşi instanţa a respins cererea de apel prin raportare la neîndeplinirea condiţiei reglementate de art. 1669 alin. (1) teza finală coroborate cu art. 1226 alin. (1) C. civ. cu privire la caracterul determinabil al obligaţiei, niciodată în cursul soluţionării apelului nu s-au făcut alegaţii şi nu au fost cerute explicaţii sau lămuriri în legătură cu acest aspect. A precizat că pentru acest motiv nu a avut posibilitatea de a pune concluzii cu privire la caracterul determinabil al imobilului ce face obiectul promisiunii de vânzare.

A solicitat, pentru motivele circumscrise pct. 5 al art. 488 C. proc. civ., casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare Curţii de Apel Bucureşti.

În continuare, recurenta a criticat hotărârea pentru încălcarea prevederilor art. 477 şi art. 478 C. proc. civ. şi a regulii tantum devolutum quantum apellatum, motiv care atrage, de asemenea, casarea deciziei şi trimiterea cauzei spre rejudecare.

A precizat că limitele efectului devolutiv, determinate de ceea ce s-a apelat, presupun ca instanţa să se limiteze la criticile apelantului şi nu să rejudece cauza dincolo de acestea.

Astfel, a susţinut că deşi a solicitat schimbarea în tot a sentinţei apelate, instanţa era ţinută a analiza apelul exclusiv prin prisma criticilor formulate, iar în situaţia în care ar fi extins apelul şi la alte verificări, avea obligaţia de a le pune în discuţia părţilor, în caz contrar fiind încălcate principiile disponibilităţii, contradictorialităţii şi dreptului la apărare.

În opinia recurentei, hotărârea a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită şi a prevederilor art. 1279 raportate la art. 1669 alin. (1) teza finală coroborate cu art. 1226 alin. (1) C. civ., precum şi a celor ale art. 1268 alin. (3) C. civ.

A considerat că din întreaga motivare a deciziei transpare faptul că instanţa a reţinut neîndeplinirea condiţiilor impuse de art. 1669 alin. (1) teza finală C. civ.

A opinat că sintagma "toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite" reprezintă o normă de trimitere la condiţiile esenţiale pentru validitatea contractului reglementate de art. 1179 C. civ. coroborate cu condiţiile specifice contractului de vânzare-cumpărare reglementate de art. 1650 şi următ. C. civ.

Or, instanţa de apel, printr-o modalitate greşită, în primul rând, a făcut confuzie între obiectul contractului şi obiectul obligaţiei principale ce-i incumbă promitentului vânzător.

În al doilea rând, decizia recurată este dată cu încălcarea prevederilor art. 1226 alin. (1) şi (2) C. civ., recurenta evidenţiind, în prealabil, faptul că obiectul obligaţiei, ca condiţie de validitate a actului juridic, trebuie să fie determinat sau cel puţin determinabil, observându-se deci, că spre deosebire de obiectul contractului, condiţia de validitate nu impune în mod necesar caracterul strict determinat.

În cauză, din conţinutul promisiunii de vânzare rezultă că părţile nu au avut în vedere vânzarea unei suprafeţe de teren individual determinate ci o cotă ideală şi abstractă de 12,72%, menţiunea cu privire la suprafaţa indiviză de 6.000 mp nefiind, în opinia recurentei, nici greşită şi nici aptă să conducă la concluzia că părţile tehnic-administrativă, pentru a asigura o impunere corespunzătoare a taxelor şi impozitelor.

A apreciat că instanţa de apel a făcut aplicarea greşită şi a dispoziţiilor art. 1268 alin. (3) C. civ. prin argumentarea că este în prezenţa unei definiri duale a obiectului antecontractului de vânzare-cumpărare, în condiţiile în care dacă o clauză este susceptibilă de a primi două înţelesuri, ea se interpretează în sensul în care poate produce efecte, iar nu în sensul în care nu ar produce vreun efect.

În final, recurenta a subliniat că în actuala reglementare, art. 1742 C. civ. reglementează şi ipoteza vânzării unei suprafeţe dintr-un teren mai mare, suprafaţă a cărei întindere sau amplasare nu este determinată.

Recursul este fondat, urmând a fi admis în considerarea argumentelor ce succed:

Se reţin ca fiind pertinente criticile recurentei referitoare la încălcarea de către instanţa de apel a principiului contradictorialităţii, astfel cum a fost reglementat prin dispoziţiile cuprinse la art. 14 C. proc. civ.

Principiul contradictorialităţii în procesul civil presupune ca orice aspect privitor la litigiu să fie pus în discuţia părţilor, iar actele de procedură şi înscrisurile să fie comunicate între acestea, în condiţiile legii, astfel încât să aibă posibilitatea de a-şi exprima opinia în legătură cu problemele de drept substanţial sau de drept procedural ori de fapt în dezbatere, constituind o garanţie a unui proces echitabil.

Ceea ce interesează pentru speţa de faţă priveşte punerea în discuţia părţilor a oricărei chestiuni de fapt sau de drept invocate, în vederea valorificării acestui drept, C. proc. civ. impunând în sarcina instanţei obligaţia de a supune discuţiei părţilor toate cererile, excepţiile şi împrejurările de fapt sau de drept invocate.

Or, în cauză, curtea de apel a respins calea de atac exercitată în considerarea faptului că obiectul operaţiunii juridice proiectate de părţi este neclar, neputând fi clarificat nici cu ajutorul interpretării celorlalte clauze contractuale.

Ca atare, instanţa de apel a respins cererea constatând că nu ar fi îndeplinită condiţia reglementată de art. 1669 alin. (1) teza finală coroborat cu art. 1226 alin. (1) C. civ. cu privire la caracterul determinabil al obligaţiei.

Se observă însă că în cursul judecării apelului, asupra caracterului determinabil al imobilului ce face obiectul promisiunii de vânzare nu s-au cerut lămuriri de către instanţă şi nici nu s-a pus în discuţia contradictorie a părţilor, pentru ca acestea să formuleze în cunoştinţă de cauză apărări şi să poată pune concluzii asupra acestui aspect.

Aceasta în condiţiile în care, în primă instanţă, cererea de chemare în judecată a fost respinsă pe considerentul nedovedirii opoziţiei pârâtului în îndeplinirea obligaţiei asumate prin antecontract.

Această primă critică a recurentei, găsită ca fiind întemeiată, se află în strânsă corelaţie cu cea prin care recurenta a criticat încălcarea de către instanţa de apel a regulii tantum devolutum quantum apellatum.

Raportat la considerentele sentinţei pronunţate de tribunal pe care criticile formulate pe calea apelului le-au avut în vedere, se reţin ca pertinente şi criticile privitoare la încălcarea de către instanţă a prevederilor art. 477 şi art. 478 C. proc. civ.

Astfel, prin art. 477 C. proc. civ. sunt reglementate limitele efectului devolutiv determinate de ceea ce s-a apelat. Deşi apelul este o cale devolutivă de atac, provocând o nouă judecată asupra fondului, are două limitări, cea de la art. 477 din cod dând valoare normativă regulii tantum devolutum quantum apellatum, respectiv instanţa de apel este ţinută să judece în limitele criticilor formulate prin motivele de apel şi nu să rejudece cauza dincolo de aceste limite.

Totodată art. 478 C. proc. civ. reglementează limitele efectului devolutiv determinate de ceea ce s-a supus judecăţii la prima instanţă, dând valoare normativă principiului tantum devolutum quantum indicatum.

Ceea ce interesează în speţa dedusă judecăţii este prevederea cuprinsă la alin. (2) al art. 478 din cod, potrivit căreia părţile nu se vor putea folosi înaintea instanţei de apel de alte motive, mijloace de apărare şi dovezi decât cele invocate la prima instanţă sau arătate în motivarea apelului ori în întâmpinare.

Prin urmare, în cazul unui apel motivat, noile motive, mijloace de apărare şi dovezi sunt legate de argumentele redate şi de raţionamentul dezvoltat de prima instanţă în considerentele hotărârii apelate.

Or, în speţă, se constată că instanţa de apel a pronunţat hotărârea cu încălcarea dispoziţiilor art. 477 şi art. 478 C. proc. civ., respectiv a limitelor efectului devolutiv, rejudecând cauza fără a se raporta la criticile apelantului (în condiţiile în care intimatul-pârât nu a formulat întâmpinare în cauză) şi reţinând motive de netemeinicie a acţiunii care nu se regăsesc în analiza primei instanţe şi care nici nu au fost supuse dezbaterii contradictorii a părţilor.

Criticile din apel au avut în vedere considerentele hotărârii apelate, prin care tribunalul a respins acţiunea motivat de faptul că nu ar fi îndeplinită condiţia ca promitentul-vânzător să nu-şi fi îndeplinit obligaţia de a încheia contractul promis.

Ca atare, respingând apelul, în esenţă, pe considerentul că obiectul convenţiei părţilor este neclar, nefiind astfel îndeplinită una dintre condiţiile de validitate şi anume existenţa unui obiect determinat, posibil şi licit, aspect pe care nu l-a pus în discuţia părţilor şi care nu a fost criticat prin motivele de apel, curtea de apel a încălcat atât principiul contradictorialităţii procesului civil cât şi pe cel al caracterului devolutiv al apelului, hotărârea pronunţată urmând a fi casată.

În ceea ce priveşte criticile recurentei privitoare la încălcarea de către instanţa de apel a prevederilor art. 1279 raportate la art. 1669 alin. (1) teza finală coroborate cu art. 1226 alin. (1) C. civ., precum şi a celor ale art. 1268 alin. (3) C. civ., acestea nu pot face obiectul analizei în prezenta cale de atac, urmând a fi avute în vedere, ca apărări, la rejudecarea apelului.

Pentru toate aceste considerente, se va admite apelul reclamantei, va fi casată decizia atacată şi va fi trimisă cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de reclamanta A. împotriva Deciziei nr. 1025 A din 28 noiembrie 2017 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Casează decizia atacată şi trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe de apel.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 17 octombrie 2018.

Procesat de ED