Applicability of absolute nullity prohibition on property alienation during pending restitution procedures under special property law

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

Prin acţiunea formulată la 21 iunie 2012, reclamanţii A., C. şi D. au solicitat instanţei - în contradictoriu cu pârâtele S.C. E. S.A. şi S.C. F. S.A. - constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare înscris în CF nr. x Timişoara (provenită din conversia pe hârtie a CF nr. x Timişoara), încheiat între pârâta de rang 1, în calitate de vânzător şi pârâta de rang 2, în calitate de cumpărător, cu privire la imobilul situat în Timişoara, str. x (fostă Sturdza) nr. 59; rectificarea cărţii funciare nr. x, în sensul radierii dreptului de proprietate a pârâtei de rang 2, dobândit prin cumpărare, în temeiul contractului de vânzare-cumpărare a cărui nulitate absolută s-a invocat; obligarea pârâţilor în solidar la plata cheltuielilor de judecată.

Reclamanţii au învederat că prin notificarea depusă prin intermediul executorului judecătoresc în temeiul Legii nr. 10/2001, la data de 13 iulie 2001, au solicitat acordarea de măsuri reparatorii pentru imobilul în litigiu, preluat abuziv de la antecesorii acestora.

Se menţionează că imobilul litigios a fost abuziv trecut în proprietatea Statului Român, fiind trecut ulterior în administrarea operativă a G., iar în baza H.G. nr. 834/1991 a fost trecut în proprietatea S.C. E. S.A.

Reclamanţii au precizat că titlurile de trecere în proprietatea Statului Român a cotelor de proprietate ale antecesorilor lor au fost anulate printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă iar în anul 2005, prin contractul de vânzare cumpărare a cărui nulitate absolută o invocă, pârâta S.C. E. S.A. a vândut imobilul pârâtei S.C. F. S.A., în timp ce procesul de soluţionare a notificării reclamanţilor era în plin curs de desfăşurare.

Astfel, reclamanţii au considerat că prin încheierea acestui contract a fost încălcată dispoziţia expresă a art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001.

În drept, reclamanţii şi-au întemeiat acţiunea pe dispoziţiile art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001.

Prin întâmpinarea formulată la data 23 ianuarie 2013, pârâtele S.C. E. S.A. şi S.C. F. S.A. au solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată, iar pe cale de excepţie, prevalându-se de Decizia nr. 32 din 9 iunie 2008 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, au înţeles să invoce excepţia netimbrării acţiunii, apreciind că prezenta cerere este supusă timbrajului la valoare în conformitate cu dispoziţiile Legii nr. 146/1997, raportat la obiectul pricinii.

După un prim ciclu procesual, finalizat prin desfiinţarea hotărârii date în primă instanţă şi trimiterea cauzei spre rejudecare, Tribunalul Timiş, secţia I civilă, prin Sentinţa nr. 1203 din 26 septembrie 2017, a respins acţiunea, astfel cum a fost precizată, ca neîntemeiată.

S-a reţinut, în esenţă că, dispoziţiile art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, reprezintă cauza juridică invocată de reclamanţi în speţa pendinte, temei care nu a fost niciodată schimbat ci, din contră, reluat în actele de procedură ulterioare potrivit căruia:

"Sub sancţiunea nulităţii absolute, până la soluţionarea procedurilor administrative şi după caz, judiciare, generate de prezenta lege, sunt interzise, înstrăinarea, concesionarea, locaţia de gestiune, asocierea în participaţiune, ipotecarea, locaţiunea, precum şi orice închiriere sau subînchiriere în beneficiul unui nou chiriaş, schimbarea destinaţiei, grevarea cu sarcini sub orice formă a bunurilor imobile - terenuri şi/sau construcţii notificate potrivit prevederilor prezentei legi."

Acest text legal, arată prima instanţă, instituie un caz particular de nulitate absolută, sui generis, simpla încheiere de către persoana deţinătoare a unui act translativ de proprietate având ca obiect un bun ce este vizat de procedura administrativă de restituire reglementată de legea specială, înainte de finalizarea procedurii, atrăgând desfiinţarea lui.

Raportând această cauză juridică la momentul încheierii contractului de vânzare cumpătare autentificat sub nr. x din 26 aprilie 2005 de BNP H., tribunalul a constatat că nu poate fi reţinută, deoarece la data încheierii contractului acest text legal nu exista.

Astfel, art. 21 din Legea nr. 10/2001 avea la momentul sesizării instanţei de judecată cu acţiunea formulată de reclamanţi şi are şi în prezent următorul conţinut "(1) Imobilele - terenuri şi construcţii - preluate în mod abuziv, indiferent de destinaţie, care sunt deţinute la data intrării în vigoare a prezentei legi de o regie autonomă, o societate sau companie naţională, o societate comercială la care statul sau o autoritate a administraţiei publice centrale sau locale este acţionar ori asociat majoritar, de o organizaţie cooperatistă sau de orice altă persoană juridică de drept public, vor fi restituite persoanei îndreptăţite, în natură, prin decizie sau, după caz, prin dispoziţie motivată a organelor de conducere ale unităţii deţinătoare. (2) Prevederile alin. (1) sunt aplicabile şi în cazul în care statul sau o autoritate publică centrală sau locală ori o organizaţie cooperatistă este acţionar sau asociat minoritar al unităţii care deţine imobilul, dacă valoarea acţiunilor sau părţilor sociale deţinute este mai mare sau egală cu valoarea corespunzătoare a imobilului a cărui restituire în natură este cerută. (3) După emiterea deciziei de restituire în natură a imobilelor, organele de conducere ale societăţilor comerciale prevăzute la alin. (1) şi (2) vor proceda, potrivit prevederilor Legii nr. 31/1990 privind societăţile comerciale, republicată, la reducerea capitalului social cu valoarea bunului imobil restituit şi la recalcularea patrimoniului.

Cota de participaţie a statului sau a autorităţii administraţiei publice ori, după caz, a organizaţiei cooperatiste se va diminua în mod corespunzător cu valoarea bunului imobil restituit. (4) În cazul imobilelor deţinute de unităţile administrativ-teritoriale restituirea în natură sau prin echivalent către persoana îndreptăţită se face prin dispoziţia motivată a primarilor, respectiv a primarului general al municipiului Bucureşti, ori, după caz, a preşedintelui consiliului judeţean. (5) Sub sancţiunea nulităţii absolute, până la soluţionarea procedurilor administrative şi, după caz, judiciare, generate de prezenta lege, este interzisă înstrăinarea, concesionarea, locaţia de gestiune, asocierea în participaţiune, ipotecarea, locaţiunea, precum şi orice închiriere sau subînchiriere în beneficiul unui nou chiriaş, schimbarea destinaţiei, grevarea sub orice formă a bunurilor imobile - terenuri şi/sau construcţii notificate potrivit prevederilor prezentei legi.".

Or, conţinutul acestui text legal la data de 26 aprilie 2005, data încheierii contractului de vânzare cumpătare autentificat sub nr. x din 26 aprilie 2005 de BNP H., era diferit şi avea numerotarea art. 20, respectiv:

"(1) Imobilele - terenuri şi construcţii - preluate în mod abuziv, indiferent de destinaţie, care sunt deţinute la data intrării în vigoare a prezentei legi de o regie autonomă, o societate sau companie naţională, o societate comercială la care statul sau o autoritate a administraţiei publice centrale sau locale este acţionar ori asociat majoritar, de o organizaţie cooperatistă sau de orice altă persoană juridică, vor fi restituite persoanei îndreptăţite, în natură, prin decizie sau, după caz, prin dispoziţie motivată a organelor de conducere ale unităţii deţinătoare. (2) Prevederile alin. (1) sunt aplicabile şi în cazul în care statul sau o autoritate publică centrală sau locală ori o organizaţie cooperatistă este acţionar sau asociat minoritar al unităţii care deţine imobilul, dacă valoarea acţiunilor sau părţilor sociale deţinute este mai mare sau egală cu valoarea corespunzătoare a imobilului a cărui restituire în natură este cerută. (3) În cazul primăriilor restituirea în natură sau prin echivalent către persoana îndreptăţită se face prin dispoziţia motivată a primarilor, respectiv a primarului general al municipiului Bucureşti. (4) Prin excepţie de la dispoziţiile alin. (1) şi (2), în cazul bunurilor deţinute de o organizaţie cooperatistă, persoana îndreptăţită poate opta şi pentru măsuri reparatorii prin echivalent constând în compensare cu alte bunuri ori servicii sau despăgubiri băneşti.".

Acest text legal a fost modificat prin Legea nr. 247/2005, privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente care în art. I pct. 50 a dispus "La articolul 20, după alin. (4) se introduce un nou alineat, alin. (41), cu următorul cuprins: "(41) Sub sancţiunea nulităţii absolute, până la soluţionarea procedurilor administrative şi, după caz, judiciare, generate de prezenta lege, este interzisă înstrăinarea, concesionarea, locaţia de gestiune, asocierea în participaţiune, ipotecarea, locaţiunea, precum şi orice închiriere sau subînchiriere în beneficiul unui nou chiriaş, schimbarea destinaţiei, grevarea sub orice formă a bunurilor imobile - terenuri şi/sau construcţii notificate potrivit prevederilor prezentei legi.".

Prin republicarea Legii nr. 10/2001 în Monitorul Oficial 798 din 2 septembrie 2005, în temeiul art. VII din titlul I al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, art. 20 a devenit art. 21 cu conţinutul expus mai sus, invocat de reclamanţi.

În acest context, se conchide, este fără echivoc că dispoziţiile art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 nu pot fi reţinute ca şi cauză de nulitate absolută a contractului de vânzare cumpătare autentificat sub nr. x din 26 aprilie 2005 de BNP H., de vreme ce sancţiunea nulităţii intervine în cazul în care nu se respectă, la încheierea actului juridic civil, condiţiile de validitate.

În esenţă, cazurile de nulitate sunt fie concomitente fie anterioare încheierii actului juridic civil iar legea în raport cu care se apreciază existenţa cauzei de nulitate este legea în vigoare în momentul încheierii actului juridic civil, conform regulii tempus regit actum.

Această interpretare este şi o expresie a principiului neretroactivităţii legii, reglementat constituţional în art. 15 alin. (2), potrivit cu care legea dispune numai pentru viitor, cu excepţia legii penale mai favorabile cât şi material în art. 1 din C. civ. de la 1864, potrivit cu care legea dispune numai pentru viitor, ea neavând putere retroactivă.

De la aceste principiu există totuşi o excepţie, aceea a retroactivităţii legii civile noi însă această regulă intervine doar atunci când este consacrată expres în legea nouă deoarece excepţiile nu se prezumă, ele fiind de strictă interpretare şi aplicare însă ea nu este incidentă în speţă întrucât, aşa cum este de observat, Legea nr. 247/2005 nu a dispus prin niciun articol în mod expres că art. 20 alin. (41) din Legea nr. 20/1001, devenit ulterior prin republicare art. 21 alin. (5), se aplică şi contractelor de vânzare cumpărare încheiate anterior introducerii acestui alineat.

Aşa fiind, constatând inaplicabilitatea nulităţii absolute invocate de reclamanţi ca şi cauză juridică de constatare a nulităţii contractului de vânzare cumpătare autentificat sub nr. x din 26 aprilie 2005 de BNP H. şi nefiind invocate alte cauze de nulitate absolută a acestui act juridic civil, instanţa a respins acţiunea precizată, ca neîntemeiată.

Apelul declarat de reclamanţi împotriva acestei sentinţe, a fost admis de Curtea de Apel Timişoara, secţia I civilă care, prin Decizia nr. 15 din 31 ianuarie 2018, a anulat hotărârea atacată şi a reţinut cauza spre rejudecare.

Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de control judiciar a reţinut în esenţă că tribunalul a încălcat dispoziţiile art. 315 (1) C. proc. civ., respectiv caracterul obligatoriu al Deciziei civile nr. 2097 din 8 octombrie 2015 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, prin care s-a reţinut că motivul de nulitate cuprins în art. 21 alin. (5) al Legii nr. 10/2001, nu este unul nou ci reia un motiv de nulitate absolută existent anterior, în art. 43 din aceeaşi lege, actualmente art. 42.

Ca atare, în mod greşit prima instanţă, în rejudecare, a reţinut că art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, nu este aplicabil în speţă.

Procedând în acest mod, se conchide, prima instanţă nu a analizat fondul acţiunii reclamanţilor, chestiunea inexistenţei cauzei juridice a cererii acestora, nefiind de altfel pusă în discuţia părţilor.

Rejudecând, aceeaşi instanţă, prin Decizia nr. 56 din 4 aprilie 2018, a respins acţiunea formulată şi precizată de reclamanţi, în contradictoriu cu pârâta S.C. F. S.A.

Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut că notificarea formulată în baza Legii nr. 10/2001 de reclamantul C. şi de A. şi D. (antecesorii celorlalţi reclamanţi), pentru imobilul înscris în C.F. nr. x Timişoara, nr. top. x, a fost adresată de aceştia Prefecturii Judeţului Timiş şi înregistrată la data de 13 iulie 2001.

Reclamanţii, se arată, nu au făcut dovada faptului că s-au adresat cu notificare şi proprietarei de la acea dată a terenului de 1799 mp. (construcţiile preluate de stat fiind demolate, aşa cum confirmă chiar notificatorii), respectiv Societăţii Comerciale E. S.A., sau că i-ar fi adus la cunoştinţă că s-au adresat Prefecturii Judeţului Timiş cu o asemenea notificare.

De altfel, aşa cum rezultă din C.F. nr. x Timişoara, S.C. E. S.A. a devenit proprietara terenului de 14.852 mp., în care este inclusă şi suprafaţa aferentă parcelei în litigiu nr. top. x, în anul 1994 în baza H.G. nr. 834/1991, deci anterior apariţiei Legii nr. 10/2001.

De asemenea, în cartea funciară nr. x Timişoara nu a fost notată notificarea formulată în baza Legii nr. 10/2001 pentru imobilul cu număr top. x.

Prin urmare, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 26 aprilie 2005 între S.C. E. S.A. şi S.C. F. S.A., părţile contractante nu aveau cunoştinţă de faptul că pentru unul dintre imobilele ce făceau obiectul contractului, respectiv imobilul din C.F. nr. x Timişoara, nr. top. x, se derula procedura administrativă iniţiată în baza Legii nr. 10/2001.

În această situaţie, operează prezumţia de bună-credinţă în favoarea părţilor din contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 26 aprilie 2005, prezumţie care nu a fost răsturnată de către reclamanţi.

De altfel, însăşi Legea nr. 10/2001 exceptează de la sancţiunea nulităţii actele juridice de înstrăinare încheiate cu bună-credinţă.

Relevantă sub acest aspect, se conchide, este şi jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului. Astfel, în hotărârile pronunţate în cauza Pîncova şi Pinc contra Republicii Cehe şi în cauza Raicu împotriva României, instanţa europeană a reţinut că persoanele care au dobândit bunuri cu bună-credinţă nu trebuie să fie puse în situaţia de a suporta responsabilitatea statului care a confiscat în trecut aceste bunuri.

Împotriva acestei ultime hotărâri, au declarat recurs în termen legal, reclamanţii A. (moştenitor al reclamantului defunct A. Antonio), C., I. şi J., ultimii în calitate de moştenitori ai defunctei reclamante D., care, invocând prevederile art. 304 pct. 9 din C. proc. civ. de la 1865, aplicabil cauzei, critică decizia dată în rejudecare, după cum urmează:

- în mod greşit instanţa de apel, ignorând istoricul cauzei, respectiv circumstanţele concrete ale stării de fapt şi-a fundamentat soluţia pe buna-credinţă a cumpărătorilor la momentul încheierii tranzacţiei de vânzare, raţionamentul ducând în final la o aplicare greşită a legii.

- în momentul încheierii actului de vânzare-cumpărare, atât părţile contractante, cât şi notarul instrumentator, aveau obligaţia de a verifica obiectul vânzării şi situaţia juridică a imobilului.

Or, se arată, vânzarea s-a perfectat în anul 2005, în condiţiile în care procedurile bazate pe dispoziţiile Legii nr. 10/2001, erau în curs de derulare.

- art. 22 alin. (4) din Legea nr. 10/2001 statuează că notificarea înregistrată face dovada deplină în faţa oricăror autorităţi, persoane fizice sau juridice, a respectării termenului prevăzut la alin. (1), chiar dacă a fost adresată altei unităţi decât cea care deţine imobilul, actul normativ fiind de o claritate deplină în ceea ce priveşte interdicţia totală de înstrăinare şi grevare a imobilelor care fac obiectul notificărilor, orice act transmiţător de proprietate asupra unui imobil revendicat, fiind nul absolut.

- sancţiunea nulităţii absolute este obligatorie, fără a conta buna sau reaua-credinţă a părţilor, la data încheierii actului.

Astfel, se conchide, nulitatea absolută nu poate fi acoperită în niciun mod, în materie imobiliară buna-credinţă neputând crea proprietate.

- instanţa de apel a "deplasat" în mod incorect sarcina obligaţiei către recurenţi, reţinând în mod greşit că aceştia ar fi fost ţinuţi să înştiinţeze unitatea deţinătoare în legătură cu demersul pornit în baza Legii nr. 10/2001, când, în realitate obligaţia de diligenţă aparţine părţilor contractante.

- deşi textul art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 a făcut obiectul celor mai complexe discuţii în faţa instanţelor, de toate gradele, în prezenta cauză, acesta nu poate fi "adăugit" prin interpretări care exced legii, ci doar aplicat pur şi simplu, în condiţiile în care, legea nu vorbeşte despre nicio obligaţie punctuală a notificatorului şi nici de analiza bunei sau relei-credinţe a părţilor contractante.

Recursul se priveşte ca fondat, urmând a fi admis, în limitele şi pentru considerentele ce succed.

În acord cu dispoziţiile art. 315 alin. (1) din C. proc. civ. de la 1865, aplicabil cauzei, hotărârile date de instanţa de recurs, sunt obligatorii pentru judecătorii fondului, asupra problemelor de drept dezlegate care, intră în puterea lucrului judecat.

În speţă, sentinţa dată de tribunal în primul ciclu procesual, a fost anulată de Curtea de Apel Timişoara care, prin Decizia civilă nr. 81/A din 6 mai 2015, a trimis cauza spre rejudecare primei instanţe, hotărârea rămânând irevocabilă ca urmare a respingerii recursului declarat de pârâtele S.C. F. S.A. şi S.C. E. S.A., prin Decizia nr. 2097 din 8 octombrie 2015 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă.

Deşi a menţinut hotărârea dată în apel, instanţa supremă a substituit însă motivarea, în privinţa considerentelor ce au stat la baza înlăturării excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune al reclamanţilor, în constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare, însă, nu din perspectiva imprescriptibilităţii acţiunii în nulitate absolută de drept comun, ci a reglementării speciale consacrată prin art. 21 alin. (5) din lege, în privinţa duratei cât şi a incidenţei sale în cazul respectivelor motive de nulitate.

Tot astfel, făcând o analiză a temeiului de drept pe care s-a fundamentat demersul judiciar al reclamanţilor, respectiv art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, Înalta Curte a reţinut că textul consacră, în mod expres, cazul de nulitate virtuală din art. 43 al aceluiaşi act normativ, care, era în vigoare la data perfectării actului juridic de înstrăinare încheiat între societăţile recurente.

În consecinţă, s-a reţinut cu putere de lucru judecat că, deşi la data încheierii contractului în discuţie, prevederile art. 21 alin. (5) din lege, în forma actuală, nu erau în vigoare, raportul juridic obligaţional este guvernat de norma juridică specială, mai sus menţionată, dat fiind faptul că textul evocat nu cuprinde un nou motiv de nulitate.

S-a decis că textul legal reia, în conţinutul său, un motiv de nulitate existent anterior, respectiv cel reglementat în cuprinsul art. 43 din aceeaşi lege (art. 42, în prezent) în vigoare de la data publicării actului normativ şi, în consecinţă şi la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în discuţie.

Or, potrivit dispoziţiei discutate (care, aşa cum a reţinut instanţa supremă, consacră un caz special de nulitate, în raport de cel instituit prin dispoziţiile art. 45 (fost 46) al legii şi art. III Titlul I din Legea nr. 247/2005) sub sancţiunea nulităţii absolute, până la soluţionarea procedurilor administrative şi, după caz, judiciare, generate de legea specială de reparaţie, este interzisă înstrăinarea, concesionarea, locaţia de gestiune, asociere în participaţiune, ipotecarea, locaţiunea precum şi orice închiriere sau subînchiriere, respectiv grevarea sub orice formă a bunurilor imobile - terenuri sau construcţii - notificate potrivit prevederilor acestei legi.

În acest context, în mod greşit instanţa de apel, rejudecând, şi-a fundamentat soluţia exclusiv pe analiza bunei-credinţe a celor două societăţi comerciale (S.C. E. S.A. şi S.C. F. S.A.) de la data vânzării, practic în afara cadrului procesual stabilit de reclamanţi, în loc să analizeze interdicţia de înstrăinare prevăzută de lege, în forma textului în vigoare la 26 aprilie 2005, data încheierii contractului de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul din Timişoara, str. x, contract a cărui nulitate absolută s-a cerut a se constata.

Aşa fiind, faţă de cele ce preced, recursul urmează a se admite, cu consecinţa casării deciziei atacate şi a trimiterii cauzei spre rejudecare, la aceeaşi instanţă de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de reclamanţii A., C., I. şi J. împotriva Deciziei civile nr. 56 din 4 aprilie 2018 a Curţii de Apel Timişoara, secţia I civilă, pe care o casează.

Trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă de apel.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 16 octombrie 2018.

Procesat de GGC - MM