Validity of tenant apartment purchases under Law 112/1995 following failure to file restitution request within statutory deadline

Asupra recursului de faţă;

Prin cererea din 15.08.2002, reclamantul A. a chemat în judecată pe pârâta PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BUCUREŞTI, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se constate nulitatea absolută a contractelor de vânzare - cumpărare încheiate pentru apartamentele din imobilul situat în Bucureşti, str. x (fostă Calea x), compus din teren în suprafaţă de 276 mp şi construcţie.

Ca urmare a decesului reclamantului, intervenit la data de 30.08.2003, procesul a fost continuat de moştenitoarele sale, B. şi C., conform certificatului de calitate de moştenitori nr. x/12.09.2003 emis de BNPA "D. şi E.".

Prin cererea precizatoare şi completatoare, reclamantele B. şi C. au solicitat, în contradictoriu cu pârâţii F., G., H., I., J., K., L., M., N., O., P. şi S.C. Q. S.A., ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se constate nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare nr. x/29.09.1997, nr. y/11.11.1996, nr. z/05.11.1996, nr. w/17.10.1996, nr. t/19.10.2000, nr. s/01.10.1998 şi nr. u/04.12.1996, având ca obiect apartamente din imobilul situat în Bucureşti, str. x, încheiate între pârâta Primăria Municipiului Bucureşti, prin S.C. Q. S.A. şi pârâţi.

Prin cerere reconvenţională, pârâţii-reclamanţi N. şi O. au solicitat să se constate nulitatea absolută a testamentului olograf lăsat de R., prin care l-a instituit legatar universal pe A., precum şi anularea certificatului de moştenitor nr. x/13.10.1998 emis de BNP S..

La data de 31.12.2002 a decedat pârâta F., fiind introduse în cauză, în calitate de moştenitoare ale acesteia, pârâtele T. şi U. (certificat de moştenitor nr. 21/11.04.2003 emis de BNP V.).

La data de 01.06.1997 a decedat pârâtul K., fiind introduşi în cauză, în calitate de moştenitori ai acestuia, pârâţii L., W. şi X. (certificat de moştenitor nr. x/22.11.2006 emis de BNPA Y. şi Z.).

La data de 15.12.2000 a decedat pârâta M., fiind introduşi în cauză în calitate de moştenitori ai acesteia, pârâţii AA. şi BB. (certificat de moştenitor nr. x/13.03.2007 emis de BNPA CC. şi DD.).

Prin sentinţa civilă nr. 4309/06.06.2011 pronunţată de Judecătoria Sector 4 Bucureşti în dosarul nr. x/2002, au fost respinse excepţiile autorităţii de lucru judecat, lipsei calităţii procesuale active şi lipsei de interes invocate de pârâtele U. şi T.; a fost respinsă excepţia lipsei calităţii procesuale active a pârâţilor - reclamanţi reconvenţionali N. şi O., invocată de reclamantele - pârâte reconvenţionale; a fost respinsă excepţia autorităţii de lucru judecat invocată din oficiu. Totodată, au fost respinse acţiunea principală cât şi cererea reconvenţională.

Împotriva acestei sentinţe civile au declarat apel, recalificat în recurs, pârâţii-reclamanţi N. şi O. şi reclamantele-pârâte.

Prin decizia civilă nr. 3271/R/20.12.2013, Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă a constatat nul recursul declarat de recurentele-reclamante şi a respins, ca nefondat, recursul declarat de pârâţii-reclamanţi N. şi O..

Împotriva acestei decizii au formulat recurs reclamantele pârâte B. şi C..

Prin decizia civilă nr. 1761/2014 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a Civilă, a respins excepţia de inadmisibilitate a recursului, a admis recursul, a casat decizia şi a trimis cauza pentru rejudecarea apelului la tribunal, ca instanţă de apel.

Prin decizia civilă nr. 1446/A/23.04.2015, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă a admis apelurile formulate de apelanţii-reclamanţi, a admis excepţia necompetenţei materiale a instanţei de fond, a anulat sentinţa civilă apelată şi a constatat că tribunalul este competent să soluţioneze cauza în primă instanţă.

Tribunalul a reţinut că reclamantele solicită pronunţarea unei hotărâri prin care să se constate nulitatea absoluta a 7 contracte de vânzare-cumpărare cu privire la 6 apartamente şi o mansarda aparţinând unui imobil situat în Bucureşti, str. x (fostă Calea x), compus din teren în suprafaţă de 276 mp şi construcţie, în valoare de peste 500.000 RON, aşa încât lui îi revine competenţa de soluţionare a cauzei în primă instanţă.

Împotriva acestei decizii au formulat recurs pârâţii N., O., AA. şi BB., solicitând modificarea în parte a hotărârii recurate, în sensul respingerii apelului formulat de către reclamante, sub aspectul admiterii excepţiei necompetenţei materiale a judecătoriei, cu trimitere spre rejudecare tribunalului spre soluţionarea fondului apelului.

Prin decizia civilă nr. 988/29.09.2015, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a respins, ca nefondat, recursul.

Cauza a fost din nou înregistrată, pentru soluţionarea în primă instanţă, pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă la data de 25.11.2015, sub nr. dosar x/2015

Prin sentinţa civilă nr. 232 din 26.02.2016 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă s-au respins excepţiile inadmisibilităţii, prescripţiei dreptului la acţiune, tardivităţii formulării cererii precizatoare şi autorităţii de lucru judecat, invocate de pârâţi cu privire la acţiunea reclamantelor. Totodată, au fost respinse excepţiile lipsei calităţii procesuale active, lipsei de interes legitim şi autorităţii de lucru judecat, invocate de reclamantele-pârâte cu privire la cererea reconvenţională.

De asemenea, au fost respinse, ca neîntemeiate, acţiunea şi cererea reconvenţională şi au fost obligate reclamantele, în solidar, la plata cheltuielilor de judecată către pârâţii I. şi J., în cuantum de 3000 RON şi către pârâta P., în cuantum de 1500 RON.

Pentru a hotărî astfel, instanţa a analizat cu prioritate excepţiile invocate de către reclamante şi pârâţi.

Astfel, a reţinut că argumentarea excepţiei inadmisibilităţii acţiunii principale, pe considerentul neformulării notificării în baza Legii nr. 10/2001, este contrazisă de înscrisurile aflate la dosar, ce relevă formularea notificării în baza Legii nr. 10/2001, de către autorul reclamantelor, A.. Notificarea a fost soluţionată prin dispoziţia nr. 5193/24.01.2006 a Primarului Municipiului Bucureşti, în sensul că s-au restituit în natură părţi din imobilul clădire şi terenul aferent acesteia.

Prescripţia dreptului la acţiune nu s-a împlinit la data sesizării instanţei (15.08.2001), căci termenul de 1 an stabilit prin dispoziţiile art. 46 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 în forma în vigoare la data sesizării instanţei, care expira la data de 14.09.2002, a fost ulterior prelungit succesiv prin O.U.G. nr. 109/2001 şi O.U.G. nr. 145/2001, cu 6 luni - până în luna februarie 2003, aşa încât acţiunea a fost formulată în termenul legal.

Tardivitatea formulării cererii precizatoare nu mai poate fi invocată dacă s-a depăşit momentul procesual prevăzut de art. 108 alin. (3) C. proc. civ. pentru invocarea unei neregularităţi procedurale (la prima zi de înfăţişare ce a urmat).

Instanţa a mai reţinut că excepţia autorităţii de lucru judecat nu se verifică în raport de dispoziţiile art. 1201 C. civ., căci nu există tripla identitate de părţi, obiect şi cauză, însă hotărârile anterioare pronunţate în revendicare pot fi valorificate de partea interesată în sensul de a se reţine puterea de lucru judecat a unor chestiuni de drept rezolvate.

Lipsa calităţii procesuale active şi lipsa de interes invocate de reclamante în privinţa cererii reconvenţionale nu pot fi reţinute în cauză, întrucât motivele invocate nu vizează o cauză de nulitate relativă, ci absolută, pentru lipsa condiţiilor esenţiale de formă ale testamentului olograf prevăzute de art. 859 C. civ., iar codicilul în discuţie reprezintă un adaos la o dispoziţie testamentară anterioară, supus aceloraşi condiţii de formă ca şi testamentul pe care îl întregeşte, aşa încât, de principiu, orice persoană ce justifică un interes legitim poate invoca nulitatea unui astfel de act, iar pârâţii justifică interesul, urmărind contracararea titlului reclamantelor în acţiunea în desfiinţarea titlului lor.

Referitor la cererea reconvenţională, instanţa a reţinut că nu este incidentă puterea de lucru judecat, efectele unei hotărâri anterioare urmând a fi analizate întocmai ca şi în cazul pârâţilor, ca elemente de fond pentru care partea ar fi dispensată de dovadă.

Asupra fondului, prima instanţă a reţinut că, deşi fiecare dintre contractele de vânzare cumpărare în discuţie prezintă particularităţile sale, câteva elemente, ce ţin de aplicarea legii, sunt comune tuturor acestor acte juridice, astfel că ele au fost examinate şi reţinute ca atare.

Reclamantele reproşează pârâţilor reaua-credinţă din momentul încheierii contractelor, prin încălcarea legii şi a intereselor lor legitime, raportând conduita pârâţilor la notorietatea problematicii restituirii proprietăţilor preluate abuziv, la dezbaterile publice care au precedat adoptarea sau modificarea actelor normative în materie (în special asupra conceptelor de preluare "cu titlu" şi "fără titlu" a proprietăţilor). Toate aceste aspecte de notorietate ar fi putut şi ar fi trebuit să conducă la incertitudine în privinţa credinţei cumpărătorilor că pot dobândi un drept valabil de la stat, cu atât mai mult cu cât, cu minime demersuri, ar fi putut afla despre intenţia foştilor proprietari de a-şi redobândi imobilul. Mai mult, cumpărând apartamentele la un preţ sub cel al pieţei, pârâţii aveau obligaţia de a cerceta în mod ireproşabil regimul lor juridic şi preluarea fără titlu.

Prima instanţă a reţinut că, dimpotrivă, starea de incertitudine nu a existat în mod real în ceea ce-i priveşte pe pârâţii cumpărători, care, încheind contractele în discuţie, au respectat legea, cu specială referire la interdicţiile legale la cumpărare.

Aspectul esenţial (şi comun tuturor actelor analizate), în cauza de faţă, este legat de atitudinea persoanei reclamante înseşi, mai exact de atitudinea autoarei reclamantelor, R., care, în pofida intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995, nu a formulat o cerere expresă, adresată comisiei în procedura special instituită de art. 14-20 din lege, de restituire în natură a apartamentelor în litigiu ori de acordare a despăgubirilor. Or, neformulând o astfel de cerere, în termenul de decădere de 6 luni de la data intrării în vigoare a legii (art. 14), adresată Comisiei Consiliului Local instituită potrivit art. 16, autoarea reclamantelor a permis exercitarea dreptului concurent, al pârâţilor, de a cumpăra apartamentele în temeiul aceleiaşi legi.

Aşadar, din punctul de vedere al chiriaşilor (pârâţii în cauză), expirarea termenului de 6 luni de la data intrării în vigoare a legii, fără a se fi înregistrat vreo cerere explicită de restituire în natură a apartamentelor/măsuri reparatorii, adresată comisiei la care se referă art. 16 din lege, a pus capăt oricărei incertitudini, ştiut fiind că această lege era cea care a reglementat, într-o procedură specifică şi obligatorie, dreptul foştilor proprietari de a-şi redobândi imobilele preluate de stat în baza unui titlu, ori de acordare a despăgubirilor.

Tocmai notorietatea acestei proceduri, reglementată într-o manieră destul de accesibilă pentru foştii proprietari, a întărit convingerea pârâţilor că, neformulând cererea în procedura specială, foştii proprietari au acceptat ca probabilitatea cumpărării apartamentelor de către chiriaşi să se producă şi că, prezumându-se că foştii proprietari nu sunt interesaţi de urmarea acestei proceduri, pe care nu au demarat-o în termenul legal, ei pot uza de dreptul lor de a cumpăra apartamentele în deplină legalitate.

Specific analizei asupra bunei-credinţe, pentru cazul acestor apartamente, este faptul că una şi aceeaşi lege a creat drepturi atât pentru foştii proprietari, cât şi pentru chiriaşi, cu precizarea că dreptul chiriaşilor (pârâţii) nu se putea naşte decât cu condiţia neexercitării dreptului foştilor proprietari în cadrul expres determinat; odată expirat, termenul pentru exercitarea dreptului foştilor proprietari, nici un impediment legal nu putea afecta vocaţia chiriaşilor de a cumpăra apartamentele.

Dintr-o astfel de perspectivă faptul intentării unor acţiuni în revendicare, în contradictoriu cu Consiliul General al Municipiului Bucureşti, la 16.12.1997 şi 14.05.1999, nu are semnificaţia unei atitudini frauduloase a pârâţilor şi nici a vânzătoarei, raportat la caracterul exclusiv al procedurii speciale de restituire/despăgubire, de care autorii reclamantelor nu au uzat. În cuprinsul Legii nr. 112/1995 nu există o prevedere similară dispoziţiilor art. 45 şi art. 46 alin. (2), (3) din Legea nr. 10/2001, prin care să se condiţioneze valabilitatea înstrăinării apartamentelor către chiriaşi de rezultatul acţiunilor în curs de judecată intentate potrivit dreptului comun, ori să suspende vânzarea, aşa cum sugerează reclamantele. O astfel de abordare ar fi şi contrară spiritului reglementării de ansamblu în materia restituirii proprietăţilor, aceasta întrucât, contrar aparenţei, nu s-ar aduce o atingere în substanţă drepturilor şi intereselor legitime ale foştilor proprietari care nu şi-ar mai putea redobândi în natură imobilele, nici în temeiul Legii nr. 112/1995 şi nici în temeiul Legii nr. 10/2001, pentru că apartamentele au fost cumpărare de chiriaşi, deoarece stătea în puterea foştilor proprietari să urmeze procedura Legii nr. 112/1995 pentru a-şi valorifica dreptul lor, în vreme ce dreptul chiriaşilor de a cumpăra este subsidiar (şi dependent) în raport cu cel al foştilor proprietari. Tocmai de aceea şi în cuprinsul Legii nr. 10/2001 s-a prevăzut că restituirea în natură (recunoscută ca fiind regula), se dispune numai în măsura în care apartamentele nu au fost legal înstrăinate în temeiul Legii nr. 112/1995, aşa cum rezultă neechivoc din prevederile art. 7 alin. (11) şi alin. (5), art. 11 alin. (1), art. 18 lit. c) şi art. 20 alin. (2) şi alin. (5), iar valabilitatea înstrăinării este dependentă de respectarea legislaţiei în vigoare la data încheierii actului (art. 45 alin. (1), cu distincţia realizată prin art. 45 alin. (2), referitoare la actele încheiate asupra imobilelor preluate fără titlu valabil (care sunt considerate valabile, neafectate de nulitate absolută, numai dacă au fost încheiate cu bună credinţă).

Cât priveşte imobilele preluate cu titlu valabil, art. 45 alin. (4) din Legea nr. 10/2001, stabileşte că actele având ca obiect un astfel de imobil sunt lovite de nulitate absolută dacă au fost încheiate cu încălcarea dispoziţiilor imperative ale legilor în vigoare la data înstrăinării, fără a se face referire la buna-credinţă, ca în cazul imobilelor preluate fără titlu valabil.

Asupra imobilului din cauza, caracterul abuziv al preluării a făcut obiectul analizei instanţelor în cele două cereri în revendicare (sentinţa civilă nr. 4072/08.04.1998, irevocabilă prin decizia civilă nr. 384/1999, precum şi sentinţa civilă nr. 1311/09.12.2000 care a tranşat litigiul pe baza autorităţii de lucru judecat a celei dintâi), stabilindu-se în mod irevocabil că imobilul a trecut în proprietatea statului cu titlu, adică în baza unui act normativ de naţionalizare (Decretul nr. 92/1950).

Acest aspect a intrat în puterea lucrului judecat în virtutea prezumţiei de adevăr instituită prin dispoziţiile art. 1200 pct. 4 C. civ., astfel că, sub acest aspect, pârâţii sunt dispensaţi de orice altă dovadă cu privire la ceea ce s-a statuat prin hotărâre judecătorească irevocabilă "res judicata pro veritate accipitur" (art. 1202 alin. (1) C. civ.).

Devin, aşadar, de prisos orice discuţii asupra caracterului abuziv al însuşi actului de naţionalizare, în baza căruia statul a preluat imobilul, iar dintr-o astfel de perspectivă este evident că pârâţii nu erau obligaţi să privească efectele naţionalizării în sens contrar celor reţinute deja de instanţele judecătoreşti ce o analizaseră în cazul concret.

Existenţa şi efectele naţionalizării - ca temei juridic al preluării imobilului de către stat - rămâne, în privinţa reclamanţilor, premiza analizei cererii lor de acordare a măsurilor reparatorii potrivit art. 2-3 din Legea nr. 10/2001, însă în cadrul procesual al cauzei de faţă nu mai poate primi semnificaţia juridică dorită de reclamanţi, aceea a inexistenţei bunului în circuitul juridic civil (nefiind vorba despre preluarea cu titlu valabil a imobilului), ori că apartamentele nu făceau obiectul Legii nr. 112/1995, ca motive de nulitate distincte invocate în acţiune.

În plus, principiul de drept "quod nullum est, nullum producit effectum" invocat de reclamanţi, nu se aplică subdobânditorilor cu titlu oneros (fără relevanţă dacă preţul plătit s-a situat sub nivelul pieţei), dacă actul lor s-a încheiat cu bună credinţă, cum s-a arătat în cele explicate mai sus; exceptarea aplicării acestui principiu pentru cazul subdobânditorilor cu titlu oneros, de bună credinţă, reprezintă o constantă indiscutabilă a doctrinei şi a practicii judiciare, inclusiv după intrarea în vigoare a legilor reparatorii.

Nici invocarea principiului "nemo plus juris….") nu conduce la o altă concluzie, faţă de obiectul cererii de chemare în judecată, ce nu este o acţiune în revendicare prin compararea titlurilor, ci o acţiune în nulitatea unor acte juridice, unde inexistenţa valabilă a dreptului de proprietate în patrimoniul vânzătorului nu conduce, în sine, la nulitatea actului de înstrăinare, ci, eventual, ar putea deplasa discuţia pe tărâmul inexistenţei cauzei, ori a cauzei ilicite a actului juridic (art. 966 C. civ. de la 1864), ipoteză deja înlăturată.

Asupra aspectelor particulare invocate în legătură cu unele dintre apartamentele în litigiu, tribunalul a reţinut că în privinţa apartamentului nr. 1, cumpărat de N. şi Ioana prin contractul nr. x/1.10.1998, s-a susţinut în acţiune că actul ar fi lovit de nulitate pentru că a ascuns un scop ilicit - de a facilita achiziţionarea apartamentului de către o altă persoană, EE., administratora firmei S.C. FF. S.R.L.

Împrejurarea că această persoană este menţionată în cuprinsul contractului ca fiind "unic procurator de fonduri", pe lângă faptul că nu creează, în sine, o prezumţie de simulaţie a actului prin interpunere de persoane, nici nu reprezintă o eludate frauduloasă a prevederilor art. 9 din Legea nr. 10/2001, cum greşit susţin reclamanţii.

Textul de lege evocat instituie două interdicţii, dintre care una vizează perioada ulterioară încheierii contractului, aceea a înstrăinării apartamentului timp de 10 ani, iar cealaltă vizează perioada anterioară, respectiv să nu fi dobândit sau înstrăinat o altă locuinţă, în localitatea de domiciliu după 1.01.1990.

Prevederile art. 9 alin. (8) nu instituie şi interdicţia procurării din alte surse decât veniturile proprii ale chiriaşilor a sumelor necesare plăţii preţului, ci oferă numai posibilitatea acestora de a-şi păstra folosinţa apartamentelor în aceeaşi calitate de chiriaşi dacă nu dispun de fondurile necesare cumpărării. Nici o dispoziţie legală nu opreşte pe chiriaş să-şi procure sumele de bani necesare cumpărării de la alte persoane, iar conţinutul acordului de voinţă între aceste persoane nu prezintă interes sub aspectul Legii nr. 112/1995.

Nici garantarea plăţii preţului de către EE., potrivit contractului, nu reprezintă altceva decât ceea ce operaţiunea juridică o exprimă, adică o garantare, de către un terţ, în folosul vânzătorului că preţul se va plăti de către chiriaşii cumpărători în condiţiile stabilite prin contract, iar procura dată aceleiaşi persoane la 27.04.1999 nu reprezintă nici ea altceva decât o împuternicire dată acesteia pentru administrarea generală a imobilului, ceea ce nu infirmă, ci dimpotrivă, confirmă calitatea de proprietar la momentul emiterii procurii. Nici împrejurarea nelocuirii imobilului, în fapt, de către cumpărători şi nici achiziţionarea ulterioară a unei noi locuinţe nu reprezintă motive de nulitate din perspectiva unei fraude la lege.

În privinţa apartamentului nr. 2, cumpărat de G. şi H., prin contractul nr. x/11.12.1996, s-a susţinut de către reclamanţi că nu a existat un contract de închiriere valabil încheiat la data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995, fiind încălcate prevederile art. 4 alin. (1) din H.G. nr. 20/1996 de aplicare a legii, în condiţiile în care contractul de închiriere din 1.07.1996 a fost încheiat la 5 luni de la data intrării în vigoare a legii, numai cu intenţia cumpărării apartamentului, la care aceştia nu erau, astfel, îndreptăţiţi.

Prima instanţă a constatat că, în cazul tuturor contratelor încheiate de Q. S.A. cu pârâţii s-a făcut menţiune expresă cu privire la contractele de închiriere în fiinţă la data intrării în vigoare a legii. Pe de altă parte, aceleaşi contracte au înlocuit pe cele anterioare, încheiate în temeiul Legii nr. 5/1973 şi Legii nr. 17/1994, potrivit menţiunilor cuprinse în acestea şi, tot potrivit menţiunilor, ele se completau cu dreptul comun în materia locaţiunii, ceea ce presupune că, în caz de ajungere la termen, ele rămâneau în vigoare dacă părţile executau, în fapt, contractul (tacita relocaţiune, potrivit art. 1437 C. civ., dar şi potrivit Legii nr. 17/1994). În cazul pârâţilor G. şi H., exista contract de închiriere din anul 1981, ce a fost prelungit valabil în condiţiile arătate.

În privinţa apartamentului nr. 3, cumpărat de P., prin contratul nr. 1063/4.12.1996 şi apartamentului nr. 5, et. 2 cumpărat de soţii I. şi J. cu contractul nr. x/5.11.1996, s-a susţinut existenţa unei fraude comune prin efectuarea unui schimb între locatari fără temei legal (cele trei persoane nefiind, astfel, îndreptăţite să le dobândească) şi prin fraudarea intereselor adevăraţilor proprietari, reclamanţii în cauză.

Prima instanţă a reţinut, însă, că schimbul de locuinţe a fost înregistrat (aprobat) sub nr. x/31.07.1996 la S.C. Q.. La acel moment această societate era entitatea învestită să avizeze schimburile de locuinţe, în calitatea sa de administrator al fondului locativ. Faptul că acei chiriaşi au cumpărat locuinţele schimbate nu afectează valabilitatea actului de vânzare cumpărare, fiecare având la momentul cumpărării, un contract de închiriere valabil ce le conferea vocaţia dobândirii dreptului de proprietate, chiar şi dacă schimbul de locuinţe nu s-ar considera valabil, întrucât, din perspectiva foştilor proprietari, ce nu au formulat cererea de redobândire în temeiul şi în condiţiile aceleiaşi legi, este fără relevanţă dacă apartamentele în cauză au fost vândute - schimbate sau nu - titularilor de contract în cauză ale celor două apartamente. Cu privire la existenţa contractului de închiriere pentru apartamentul nr. 3, prima instanţă a reţinut acest contract trebuie considerat valabil, în prelungirea celui încheiat la 29.06.1990, prin intermediul tacitei relocaţiuni în condiţiile C. civ., aplicabil în completare. Tocmai de aceea nu poate fi avută în vedere observaţia reclamanţilor în legătură cu data semnării cererii de cumpărare, 08.08.1996, solicitantul având, şi la acel moment, calitatea de titular de contract de închiriere în condiţiile legii. Aceeaşi este situaţia şi cu privire la apartamentul nr. 5, operând tacita relocaţiune în privinţa contractului încheiat la 23.08.1990.

În plus, Legea nr. 112/1995 nu a reglementat schimburile de locuinţe pentru că nu acesta era scopul ei, astfel că nici o dispoziţie a aceste legi nu a fost înfrântă prin efectuarea acestui schimb, iar raportat la toate aspectele reţinute, nu se poate susţine că respectivele contracte de vânzare sunt nule de drept.

Cât priveşte locuinţa de la mansarda imobilului, nu s-au invocat aspecte particulare şi nici instanţa nu identifică motive de nulitate de ordine publică pe care să le invoce din oficiu şi să le pună în dezbaterea contradictorie a părţilor, altele decât cele deja analizate, referitoare la înstrăinarea acesteia.

Referitor la cererea reconvenţională, în legătură cu care s-a susţinut, de către pârâţii reconvenienţi, că testamentul criticat a mai format obiectul analizei instanţelor, prima instanţă a constatat că prin sentinţa civilă nr. 4469/4.07.2003, pronunţată de Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti în dosarul nr. x/2003, nu s-a analizat pe fond cererea de anulare a testamentului, ci soluţia a fost dată în baza unei excepţii, prin urmare nu poate fi reţinut aspectul pozitiv al lucrului judecat, ceea ce permite o nouă judecată asupra aceloraşi chestiuni.

Analiza testamentului olograf întocmit de testatoarea R. relevă, însă, împrejurarea că din primele menţiuni (paginile 1-2 din testament) scrise de testatoare, datate de aceasta la 05.02.1998 şi semnate, numitul A. era, oricum, instituit ca legatar universal, ce va prelua moştenirea, mai puţin bunurile anume arătate:

"...las moştenire toate lucrurile mobile şi imobile care-mi aparţin (…) mai puţin următoarele (…) pentru A. (…)".

Prin urmare, codicilul adăugat (nedatat) la finele testamentului, nu are o valoare de sine stătătoare, căci nu face altceva decât să reformuleze aceeaşi dispoziţie de ultimă voinţă a testatoarei, de a institui legatar universal pe A., testament pe deplin valabil în condiţiile art. 850 C. civ., cu efectele reglementate de art. 888 şi următoarele C. civ.

Neputând fi reţinută nulitatea testamentului, prima instanţă a reţinut că nu există temei pentru a fi constatată nulitatea certificatului de moştenitor eliberat în baza acestuia, motiv pentru care cererea reconvenţională a fost respinsă.

Referitor la cheltuielile de judecată, reclamanţii fiind parte căzută în pretenţii faţă de pârâţii J., care au solicitat aceste cheltuieli, prima instanţă i-a obligat pe reclamanţi la plata, către aceşti pârâţi, a sumelor justificate prin onorariile de avocat, potrivit chitanţelor ataşate la dosar, în temeiul art. 274 C. proc. civ.. În privinţa pârâţilor N., a reţinut că aceste cheltuieli nu pot fi acordate, întrucât aceşti pârâţi, ca şi reclamanţii, au căzut reciproc, în pretenţii.

Împotriva sentinţei au declarat apel reclamantele.

Pârâţii N., O., AA. şi BB. au formulat cerere de aderare la apel pretinzând că greşit a fost respinsă cererea reconvenţională în condiţiile în care au dovedit nulitatea absolută a codicilului nedatat.

De asemenea, au pretins că greşit nu au fost obligate reclamantele la plata cheltuielilor de judecată către ei, pârâţii N., O., AA. şi BB.. Faţă de primii nu s-a invocat o eventuală compensare a pretenţiilor, iar pârâţii AA. nu au fost titularii cererii reconvenţionale, însă reclamantele au căzut în pretenţii, aşa încât trebuiau obligate la plata acestor cheltuieli.

Prin decizia civilă nr. 762 A/2017 din 28 septembrie 2017 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă au fost respinse, ca nefondate, apelurile declarate de apelantele-reclamante B. şi C., cu domiciliul ales la Cabinetul de avocatură GG., în Bucureşti, Şos. x, apelanţi-pârâţi N. şi O., domiciliaţi în Bucureşti, AA. şi BB., domiciliaţi în Bucureşti, împotriva sentinţei civile nr. 232 din 26 februarie 2016 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, în dosarul nr. x/2015, în contradictoriu cu intimaţii-pârâţi G., domiciliat în Bucureşti, I., domiciliat în Bucureşti, P., domiciliată în Bucureşti, str. x, L., domiciliată în Bucureşti, H., domiciliată în Bucureşti, X., domiciliată în Bucureşti, W., domiciliată în Bucureşti, T., domiciliată în judeţul Sibiu, J., PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BUCUREŞTI, cu sediul în Bucureşti, şi S.C. Q. S.A., cu sediul în Bucureşti.

Au fost obligate pe reclamantele să plătească pârâtei P. suma de 1500 RON cheltuieli de judecată.

Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de apel a reţinut următoarele:

În conformitate cu prevederile art. 1 din Legea nr. 112/1995, foştii proprietari persoane fizice ai imobilelor cu destinaţia de locuinţe trecute ca atare în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, după 6 martie 1945, cu titlu, şi care se aflau în posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989, beneficiază de măsurile reparatorii prevăzute de prezenta lege.

În speţă, autoarea reclamantelor nu a formulat o cerere de restituire în natură sau de despăgubiri în temeiul Legii nr. 112/1995, astfel încât nu a beneficiat de niciuna din măsurile reparatoriii instituite de lege şi nici nu s-a putut verifica în cadrul acestei proceduri dacă imobilul a trecut cu titlu sau fără titlu la stat.

Prin art. 1 alin. (2) din H.G. nr. 20/1996, dată în aplicarea Legii nr. 112/1995, trecerea imobilului la stat în baza Decretului nr. 92/1950, era prezumată ca o preluare cu titlu, deci intra sub incidenţa Legii nr. 112/1995.

Referitor la contractele de vânzare-cumpărare încheiate după intrarea în vigoare a H.G. nr. 11/1997, dată în aplicarea aceleiaşi legi, prin art. 3 care a introdus alin. (4) la art. 1 din H.G. nr. 20/1996, s-a statuat că locuinţele care au fost preluate de stat cu nerespectarea prevederilor legale în vigoare la data respectivă sau care au intrat în posesia acestuia în condiţiile inexistenţei unei reglementări legale care să reprezinte temeiul juridic al constituirii dreptului de proprietate al statului, sunt considerate ca fiind trecute fără titlu în posesia acestuia şi nu intră sub incidenţa Legii nr. 112/1995.

Or, în speţă, există o reglementare legală în baza căreia imobilul din litigiu a trecut în proprietatea statului, respectiv Decretul nr. 92/1950, autoarea reclamantelor nu formulase o cerere de măsuri reparatorii în baza Legii nr. 112/1995 şi nici nu se pronunţase vreo hotărâre judecătorească care să statueze că imobilul a fost preluat la stat cu nerespectarea prevederilor legale la data preluării, aşa încât era deschisă calea formulării cererilor de cumpărare a apartamentelor ocupate de către chiriaşi.

Ulterior, preluarea cu sau fără titlu valabil a imobilului de către stat, respectiv în baza Decretului nr. 92/1950, a fost analizată cu putere de lucru judecat în cadrul acţiunii în revendicare înregistrată sub nr. x/1997, formulată de autoarea reclamantelor R., în contradictoriu cu Consiliul Local al Municipiului Bucureşti.

Prin sentinţa civilă nr. 4072/23.04.1998 a Judecătoriei Sectorului 4 Bucureşti, pronunţată în această cauză, acţiunea în revendicare a fost respinsă, reţinându-se că autorului reclamantei i s-a făcut o corectă aplicare a decretului de naţionalizare, în contextul în care i-au preluate la stat 15 apartamente, deci, făcea parte din categoria exploatatorilor de locuinţe şi nici nu se încadra în vreuna din categoriile de persoane exceptate de la naţionalizare.

Puterea de lucru judecat a acestei hotărâri judecătoreşti a stat la baza respingerii celei de a doua acţiuni în revendicare, formulată de autorul reclamantelor, A., în contradictoriu cu Consiliul General al Municipiului Bucureşti, soluţionată prin sentinţa civilă nr. 1311/05.12.2000 a Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă.

Întrucât aceste hotărâri judecătoreşti sunt pronunţate în contradictoriu cu un organ al statului, care are şi calitatea de vânzător în contractele de vânzare-cumpărare a căror nulitate absolută se solicită în prezenta cauză, se impun cu putere de lucru judecat în privinţa chestiunilor de drept dezlegate. Efectul pozitiv al acestei puteri de lucru judecat împiedică reluarea judecăţii în sensul de a se reanaliza preluarea cu sau fără titlu la stat a imobilului.

De altfel, constatarea preluării abuzive a acestui imobilului la stat s-a făcută în cadrul altei proceduri instituită prin Legea nr. 10/2001, care declară abuzive toate preluările de imobile la stat întemeiate pe prevederile Decretului nr. 92/1950, procedură la care reclamantele au apelat şi în cadrul căreia au obţinut deja restituirea în natură a unei părţi din imobil.

Conform art. 9 din Legea nr. 112/1995, chiriaşii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorii acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a preţului.

Cum just a reţinut prima instanţă, neformularea de către proprietar a cererii de restituire în natură sau de despăgubiri în termenul de 6 luni de la intrarea în vigoare a Legii nr. 112/1995, deci până la data de 29.06.1996, conform art. 14 din aceasta, a deschis calea cumpărării apartamentelor ocupate de chiriaşi, în temeiul art. 9 din aceeaşi lege.

Instanţa de apel a reţinut că încheierea contractelor de vânzare-cumpărare nr. x/29.09.1997, nr. y/11.11.1996, nr. z/05.11.1996, nr. w/17.10.1996, nr. t/19.10.2000, nr. s/1.10.1998 şi nr. u/04.12.1996 între Municipiul Bucureşti, prin II. S.A. şi pârâţii sau autorii acestora, s-a făcut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 şi a Normelor metodologice de aplicare a acesteia.

Astfel, apartamentele vândute nu se înscriau în situaţiile de excepţie prevăzute de art. 10 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 112/1995, de excludere de la vânzare (piscine, crame, case de oaspeţi şi de protocol etc.).

Prin art. 91din Hotărârea Guvernului nr. 11/1997 se prevede că, contractelor de vânzare-cumpărare la care se referă art. 9 din lege le sunt aplicabile dispoziţiile legale privind nulitatea actelor juridice, dacă:

a) au ca obiect imobilele menţionate la art. 1 alin. (4) din prezentele norme metodologice;

b) sunt încheiate de chiriaşi care nu îndeplineau condiţiile cerute de art. 41din prezentele norme metodologice;

c) dacă încheierea acestora are loc cu nerespectarea prevederilor art. 9 alin. (6) şi (8) şi ale art. 10 din lege.

Litera a) vizează imobilele preluate fără titlu, lit. b) vizează apartamentele pentru care nu existau contracte de închiriere valabil încheiate la data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995, respectiv 29.01.1996, iar lit. c) vizează chiriaşii titulari sau membrii familiei lor care au dobândit sau au înstrăinat o locuinţă proprietate personală după 1 ianuarie 1990, în localitatea de domiciliu.

Or, apartamentele şi chiriaşii din litigiu nu se înscriau în niciuna din situaţiile de excepţie indicate mai sus, pentru a se putea pronunţa nulitatea acestor contracte de vânzare-cumpărare.

Astfel, din analiza probelor administrate rezultă că imobilul a fost preluat cu titlu la stat, iar pentru toate apartamentele şi mansardă existau contracte de închiriere dinaintea intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995. Aceste contracte au fost reînnoite sau prelungite de drept în baza Legii nr. 17/1994 şi O.U.G. nr. 40/1999, aşa încât toate contractele de vânzare-cumpărare au avut la bază contracte de închiriere valabil încheiate.

De asemenea, reclamanţii nu au invocat sau dovedit că chiriaşii titulari sau membrii familiilor lor ar fi dobândit sau ar fi înstrăinat o locuinţă proprietate personală după 1 ianuarie 1990 şi până la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare, în înţelesul prevederilor art. 9 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, conform cu care, fac excepţie de la prevederile alin. (1) (de la cumpărare) chiriaşii titulari sau membrii familiilor lor - soţ, soţie, copii minori - care au dobândit sau înstrăinat o locuinţă proprietate personală după 1 ianuarie 1990, în localitatea de domiciliu.

Faptul că pârâtele JJ. şi O. ar fi obţinut banii de la EE., procurator de fonduri şi garant, şi că ulterior, au cumpărat un alt apartament în care s-au mutat, nu afectează validitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat de aceştia în baza Legii nr. 112/1995, căci este irelevantă provenienţa banilor achitaţi cu titlu de preţ, iar interdicţia dobândirii sau înstrăinării unui apartament proprietate personală vizează un alt imobil şi o perioadă anterioară încheierii contractului de vânzare-cumpărare în baza Legii nr. 112/1995.

Prevederile art. 9 alin. (8) din Legea nr. 112/1995, abrogate ulterior, care instituie interdicţia de înstrăinare a apartamentelor cumpărare în baza Legii nr. 112/1995, vizează o operaţiune juridică ulterioară încheierii contractului de vânzare-cumpărare în baza acestei legi. În speţă, nu există dovezi precum că pârâtele JJ. şi O. ar fi vândut apartamentul cumpărat înăuntrul termenului de interdicţie.

Nici schimbul pentru apartamentele nr. 3 şi nr. 5 nu constituie un motiv de nulitate a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de pârâţii P., atâta vreme cât el a avut la bază contracte de închiriere anterioare intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995 şi însuşi schimbul de locuinţe poată o dată anterioară încheierii contractelor de vânzare-cumpărare.

De altfel, reclamantele nu au invocat nici o dispoziţie legală care să instituie vreo interdicţie legală de schimb sau de încheiere a contractelor de vânzare-cumpărare pentru apartamente care au făcut obiectul unui schimb.

În condiţiile în care contractele de vânzare-cumpărare susmenţionate au fost încheiate cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 şi a Normelor metodologice de aplicare a acestora, nu a putut fi reţinut argumentul apelantelor-reclamante, precum că au la bază frauda la lege.

În ceea ce priveşte frauda vânzătorului şi a cumpărătorilor la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, instanţa de apel a reţinut că, în principiu, aceasta poate produce nulitatea absolută a contractelor, dacă se regăseşte în sarcina ambelor părţi contractante, în temeiul art. 966 şi 968 C. civ.

Cu alte cuvinte, frauda este echivalentă relei-credinţe şi cauzei ilicite şi poate antama nulitatea absolută a unui contract sinalagmatic cu titlu oneros dacă provine din partea ambelor părţi contractante. Buna-credinţă se prezumă şi este destul ca aceasta să fi existat în momentul dobândirii imobilului. Aceasta constă în credinţa că cel de la care a dobândit imobilul avea toate însuşirile ceruite de lege spre a-i putea transmite proprietatea, conform art. 1898 C. civ.

Chiar dacă admitem că în speţă vânzătorul era de rea-credinţă, căci avea cunoştinţă de faptul că autoarea reclamantelor intentase două cereri pentru restituirea imobilului (în afara termenului de 6 luni reglementat prin Legea nr. 112/1995), nu există dovezi precum că pârâţii-cumpărători ar fi fost informaţi de către acesta în legătură cu existenţa lor. De asemenea, pârâţii, persoane fizice, nu au figurat ca părţi în cele două acţiuni în revendicare, care au fost, de altfel, respinse.

Existenţa unei dezbateri publice în legătură cu imobilele naţionalizate nu constituie un argument în defavoarea pârâţilor şi în aprecierea eventualei lor rele-credinţe, în condiţiile în care însăşi art. 9 din Legea nr. 112/1995 prevedea posibilitatea cumpărării apartamentelor ocupate de către chiriaşi, dacă ele nu au fost restituite în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora.

Aşa fiind, s-a reţinut că în mod just prima instanţă a reţinut buna-credinţă a cumpărătorilor la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare şi a respins acţiunea în anularea contractelor de vânzare-cumpărare.

Referitor la cererea reconvenţională, s-a reţinut că pe bună-dreptate au fost respinse excepţiile autorităţii de lucru judecat în raport de sentinţa civilă nr. 4469/04.07.2003 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti şi lipsei calităţii procesuale active a pârâţilor N. în formularea cererii reconvenţionale având ca obiect testamentul olograf lăsat de R. lui A. şi a certificatului de moştenitor care i-a acordat eficienţă juridică.

Astfel, în procesul înregistrat sub nr. x/2003, în care s-a pronunţat sentinţa civilă nr. 4469/04.07.2003 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti figurează un alt reclamant, iar soluţia a avut la bază pronunţarea asupra unei excepţii şi nu analiza pe fond a motivului de nulitate invocat.

Pârâţii N. au invocat un drept de proprietate asupra apartamentului cumpărat, ce face obiectul prezentei acţiuni de nulitate a contractelor de vânzare-cumpărare, iar dacă acţiunea ar fi admisă, aceştia ar putea fi obligaţi în raportul juridic dedus judecăţii, ca efect al nulităţii - repunerea părţilor în situaţia anterioară, aşa încât justifică calitate procesuală activă.

Relativ la cererea de aderate la apel, instanţa de apel a reţinut că motivul de nulitate absolută invocat şi anume, nedatarea codicilului, este neîntemeiat, în condiţiile în care testamentul olograf este datat 05.02.1998, iar atât în prima parte datată, cât şi în partea a doua, ce constituie, de fapt, continuarea celei dintâi, este făcută aceeaşi menţiune, de instituire ca legatar universal a autorului reclamantelor, A..

Ca atare, testamentul întruneşte condiţiile de validitate instituite prin prevederile art. 859 C. civ., conform cu care testamentul olograf nu este valabil decât când este scris în tot, datat şi subsemnat de mâna testatorului.

În altă ordine de idei, s-a constatat că în mod just prima instanţă a respins cererea de obligare a reclamantelor la plata cheltuielilor de judecată către pârâţii N., atâta timp cât atât ea, cât şi pârâţii au căzut reciproc în pretenţii.

Referitor la cererea privind obligarea aceleiaşi reclamante la plata către pârâţii AA. şi BB. a cheltuielilor de judecată, instanţa de apel a reţinut că în mod just nu au fost acordate, atâta timp cât nu a fost indicată valoarea acestora şi nu au fost ataşate dovezile privind achitarea onorariului de avocat.

În baza art. 274 C. proc. civ., reclamantele au fost obligate să plătească pârâtei P. suma de 1500 RON cheltuieli de judecată din recurs, justificate cu plata onorariului de avocat.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamantele C. şi B., aducându-i următoarele critici:

1. Decizia recurată cuprinde motive contradictorii.

Astfel, instanţa de apel a reţinut că autoarea reclamantelor nu a formulat cerere de restituire în natură sau de despăgubiri în temeiul Legii nr. 112/1995, neputându-se verifica dacă imobilul a trecut cu titlu sau fără titlu la stat, fiind astfel incidente dispoziţiile art. 1 alin. (2) din H.G. nr. 20/1996, iar trecerea imobilului la stat în baza Decretului nr. 92/1950 fiind prezumată ca o trecere la stat cu titlu, pe de o parte, iar pe de altă parte, a reţinut că s-a realizat constatarea preluării abuzive a imobilului, constatare în urma căreia reclamantele au dobândit restituirea în natură a unei părţi din imobil.

Caracterul contradictoriu este legat de faptul că instanţa de apel a reţinut atât caracterul abuziv al preluării imobilului de către stat, cât şi faptul că imobilul a fost preluat cu titlu.

S-a mai menţionat faptul că autorul reclamantelor ar fi depus cereri la Primărie pentru restituirea imobilului la datele de: 05.04.1991, 06.05.1996, 16.12.1997 - acţiune în justiţie, 14.10.2002 - notificare.

2. Instanţa de apel a interpretat greşit actul juridic dedus judecăţii, a schimbat înţelesul lămurit al acestuia.

Acest aspect este legat de reţinerea instanţei de apel cum că autorul reclamantelor nu ar fi formulat notificare în termenul de 6 luni de la intrarea în vigoare a Legii nr. 112/1995, deci până la data de 29 iunie 1996, având în vedere că autorul lor a formulat o notificare la data de 6 mai 1996.

3. Hotărârea instanţei de apel este lipsită de temei legal şi a fost dată cu aplicarea greşită a legii.

Aceasta rezultă din următoarele aspecte:

- provenienţa banilor achitaţi cu titlu de preţ denotă faptul că apartamentul cumpărat de familia N. a fost achiziţionat pentru altă persoană, EE., care nu era îndreptăţită la achiziţionarea acestuia;

- în mod greşit a considerat instanţa de apel că nici schimbul pentru apartamentele nr. 3-5 nu ar constitui motiv de nulitate, deoarece nu ar exista o dispoziţie care să interzică acest schimb, dar nulitatea este evidentă, cât timp schimbul poartă o dată anterioară contractelor de închiriere, astfel încât aceste contracte nu mai puteau reprezenta baza cumpărării;

- în mod nelegal a reţinut instanţa de apel că vânzarea apartamentelor s-a realizat cu respectarea dispoziţiilor legale şi că nu a existat fraudă la lege, deoarece frauda a aparţinut atât cumpărătorilor cât şi vânzătorului, statul fiind notificat în legătură cu existenţa adevăraţilor proprietari, pe de o parte, iar pe de altă parte, statul nu avea un titlu valabil;

- instanţa de apel nu a analizat fiecare motiv de nulitate în parte şi nici fiecare contract în parte, deşi reclamantele au tratat fiecare motiv de nulitate pentru fiecare contract, aceste motive de nulitate fiind distincte pentru fiecare contract în parte.

4. Hotărâtrea instanţei de apel este nelegală, existând următoarele motive de nulitate:

- pentru apartamentul nr. 1 vândut soţilor N. prin contractul nr. x/1.10.1998, există o gravă încălcare a Legii nr. 112/1995 în contextul în care acest contract a fost încheiat în scopul achiziţionării ulterioare de către numita EE..

Recurentele au susţinut că numita EE. a fost menţionată în cuprinsul contractului ca unic procurator de fonduri, iar în calitate de garanţi sunt trecuţi EE. şi KK..

Totodată, soţii N. au cumpărat un alt apartament la mai puţin de 6 luni de la data încheierii contractului nr. x, iar acest din urmă apartament a fost cumpărat, în realitate, pentru EE., situaţie care ar rezulta şi din procura nr. 1609 din 27 aprilie 1999.

S-a precizat că statul a fost notificat în legătură cu acest apartament la data de 5 aprilie 1991, dar şi la data de 6 mai 1996, deci înainte ca foştii chiriaşi să depună cerere privind solicitarea de a cumpăra apartamentul.

La data de 16 decembrie 1997, a fost formulată o acţiune împotriva vânzătorului, legat de restituirea imobilului, dar cu toate acestea a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare.

De asemenea, s-a mai susţinut că a fost încălcate dispoziţiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, care interzic cumpărarea apartamentului dacă respectivul chiriaş nu dispune de fonduri proprii. Totodată s-a subliniat faptul că imobilul a fost naţionalizat fără titlu valabil, deoarece în anexa Decretului nr. 92/1950, la poz. 3490, nu figura adevăratul proprietar LL., ci MM. care nu avea niciun drept asupra imobilului.

- pentru apartamentul nr. 2, cumpărat de soţii G. prin contractul nr. x din 11 decembrie 1996, s-a reiterat faptul că la data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995 aceştia nu aveau contract de închiriere valabil încheiat pentru acest apartament, contractul de închiriere nr. x/1.07.1996, care a stat la baza contractului de vânzare fiind încheiat la 5 luni de la intrarea în vigoare a Legii nr. 112/1995.

S-a susţinut că în legătură cu acest apartament sunt aplicabile în mod exclusiv dispoziţiile Legii nr. 112/1995, derogatorii de la dreptul comun, astfel că nu se putea invoca tacita relocaţiune, invocarea acesteia echivalând cu frauda la lege.

Au fost invocate dispoziţiile art. 2 şi art. 4 alin. (1) din H.G. nr. 20/1996 şi art. 2 alin. (1) din Legea nr. 112/1995.

- pentru apartamentul nr. 3 cumpărat de către P. prin contractul nr. x/4.12.1996 şi pentru apartamentul nr. 5 cumpărat de soţii I. prin contractul nr. x/5.11.1996, s-a susţinut că pârâţii nu au avut contracte de închiriere valabil încheiate pentru apartamentele nr. 3 şi nr. 5.

S-a menţionat că schimbul de apartamente între cele două familii a avut loc la data de 31 septembrie 1996, deşi niciuna dintre cele două părţi nu avea un contract de închiriere valabil încheiat, iar pentru apartamentul nr. 3 contractul de vânzare a avut la bază contractul de închiriere nr. x/14.10.1996, încheiat la circa 8 luni după intrarea în vigoare a Legii nr. 112/1995, iar contractul de închiriere anterior a expirat la data de 1 iulie 1995, aceasta însemnând că locatarii au locuit fără contract mai bine de 1 an şi 3 luni.

S-a arătat faptul că au fost încălcate dispoziţiile art. 9 din Legea nr. 112/1995.

- pentru mansarda vândută chiriaşului M. prin contractul nr. x din 19 octombrie 2000, s-a arătat că autorii reclamantelor au notificat Primăria în legătură cu faptul că au solicitat restituirea imobilului, iar cumpărătorul nu a avut fonduri proprii, ci procurator de fonduri, locuinţa respectivă fiind cumpărată atunci când exista un litigiu pe rol.

De asemenea, s-a mai arătat că acest cumpărător nu avea un contract de închiriere valabil încheiat la data apariţiei Legii nr. 112/1995.

În drept au fost invocate dispoziţiile art. 9 din Legea nr. 112/1995.

5. În ce priveşte nulitatea invocată în legătură cu testamentul s-a arătat că există o hotărâre definitivă şi irevocabilă, pe de o parte, iar pe de altă parte, pârâţii nu au nicio legătură cu acest testament şi cu succesiunea defunctei astfel încât nu au interes să promoveze o astfel de cerere.

În ce priveşte codicilul adăugat la finele testamentului, acesta nu are o valoare de sine stătătoare, nefăcând altceva decât să reformuleze aceeaşi dispoziţie testamentară, de a institui legatarul universal pe A..

Neputând fi reţinută nulitatea testamentului, nu există un temei pentru a fi constată nulitatea certificatului de moştenitor eliberat în baza acestuia.

Analizând decizia recurată prin raportare la criticile formulate, Înalta Curte constată că recursul este nefondat, pentru următoarele considerente:

1. Prima critică nu poate fi reţinută, decizia recurată necuprinzând motive contradictorii.

În realitate reclamantele sunt cele care confundă preluarea abuzivă cu preluarea fără titlu.

Aşa după cum a reţinut şi instanţa de apel, în art. 1 din Legea nr. 112/1995, se vorbeşte despre preluarea cu titlu a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, iar din perspectiva Legii nr. 112/1995, preluarea imobilului deţinut până la apariţia Decretul nr. 92/1950 de autorii reclamantelor, s-a făcut cu titlu.

Despre o preluare abuzivă se vorbeşte doar în Legea nr. 10/2001, care nu echivalează cu o preluare fără titlu, preluarea abuzivă, potrivit acestei legi, fiind de două feluri: preluare abuzivă cu titlu şi preluare abuzivă fără titlu.

Ceea ce a reţinut instanţa de apel este faptul că autoarea reclamantelor nu a formulat o cerere de restituire în natură sau de despăgubiri, în temeiul Legii nr. 112/1995, în termenul prevăzut de această lege, astfel încât pârâţii au fost îndreptăţiţi să solicite şi să obţină vânzarea-cumpărarea apartamentelor pentru care deţineau contracte de închiriere.

Abia în temeiul Legii nr. 10/2001, care a declarat drept abuzive preluările de imobile întemeiate pe prevederile Decretului nr. 92/1950, reclamantele au obţinut restituirea în natură a unei părţi din imobilul respectiv, însă această preluare abuzivă s-a făcut cu titlu, dar această situaţie nu are niciun fel de relevanţă raportat la condiţiile de aplicare a Legii nr. 112/1995, în legătură cu speţa de faţă.

2. Cea de-a doua critică nu poate fi reţinută, deoarece nu vizează interpretarea actului juridic dedus judecăţii şi nici înţelesul lămurit al acestuia, această critică vizează starea de fapt, deci temeinicia deciziei recurate, iar nu legalitatea acesteia, însă, sub acest aspect, decizia recurată nu mai poate fi analizată în calea de atac, extraordinară, a recursului, deoarece pct. 10 şi 11 ale art. 304 C. proc. civ. - 1865, au fost abrogate prin O.U.G. nr. 138/2000.

3. Nici criticile ce vizează greşita aplicare a legii de către instanţa de apel şi lipsa de temei legal a deciziei recurate nu pot fi reţinute.

Astfel, pe de o parte, criticile formulate de reclamante vizează, în realitate, starea de fapt, în legătură cu îndeplinirea sau nu de către pârâţi a condiţiilor prevăzute de Legea nr. 112/1995 pentru cumpărarea locuinţelor ocupate de aceştia în calitate de chiriaşi, dar şi cu o pretinsă îndeplinire de către autoarea reclamantelor a demersurilor prevăzute de aceeaşi lege în vederea restituirii părţilor din imobilul ce face obiectul litigiului, aspecte care, aşa după cum s-a arătat mai sus, nu mai pot fi supuse examinării instanţei de recurs, iar pe de altă parte, aşa după cum a reţinut şi instanţa de apel, există putere de lucru judecat în ce priveşte preluarea cu titlu a imobilului respectiv, iar sub acest aspect, recurentele-reclamante nici măcar nu au formulat critici de nelegalitate.

Ceea ce este esenţial pentru speţa de faţă, aşa după cum a reţinut şi instanţa de apel, recurentele-reclamante nereuşind să răstoarne, prin probe, această situaţie de fapt, este că autoarea reclamantelor nu a depus o cerere, în termenul legal prevăzut de Legea nr. 112/1995, pentru restituirea în natură sau pentru despăgubiri în legătură cu acest imobil.

În altă ordine de ideii, instanţa de apel nu trebuia să analizeze motivele de nulitate în raport de fiecare contract de vânzare-cumpărare în parte, deşi atunci când a fost cazul a făcut-o, mai ales că problematica de drept era aceeaşi, doar situaţia de fapt era, într-o oarecare măsură, diferită în cazul fiecărui contract de vânzare-cumpărare în parte, însă instanţa de apel a avut în vedere particularitatea fiecărei situaţii în parte.

4. Nici criticile dezvoltate în legătură cu nelegalitatea contractelor pentru fiecare apartament cumpărat, în parte, nu pot fi reţinute.

Astfel, criticile formulate în legătură cu pretinsa neîndeplinire a condiţiilor de cumpărare nu ţin de nelegalitatea deciziei recurate, ci de corecta stabilire a situaţiei de fapt, pe care reclamantele o prezintă în felul lor, însă aceste critici vizează, în realitate, temeinicia deciziei recurate, astfel că, aşa după cum s-a arătat mai sus, aceste critici nu mai pot fi examinate în calea de atac, extraordinară, a recursului.

Ca atare, cât timp instanţa de apel a reţinut o anumită situaţie de fapt, care se încadrează în condiţiile prevăzute de Legea nr. 112/1995 şi de hotărârea de guvern de aplicare a acestei legi, criticile vizând pretinsa nelegalitate, raportat la existenţa motivelor de nulitate a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate, nu pot fi reţinute.

5. Referitor la susţinerile recurentelor-reclamante legate de testamentul şi codicilul adăugat la finele testamentului, a căror anulare a fost solicitată de către pârâţi, acestea nu au relevanţă raportat la recursul reclamantelor-recurente, aceste afirmaţii fiind, în realitate, apărări ale acestora, dar la un recurs care nu a fost formulat de către părţile adverse.

Având în vedere cele de mai sus, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul, ca nefondat.

În baza art. 274 C. proc. civ., recurentele-reclamante vor fi obligate să plătească intimaţilor-pârâţi I. şi J. suma de 2.000 RON şi intimatei-pârâte P. suma de 1.500 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantele C. şi B. împotriva deciziei civile nr. 762 A/2017 din 28 septembrie 2017, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

Obligă recurentele-reclamante C. şi B. să plătească intimaţilor-pârâţi I. şi J. suma de 2.000 RON şi intimatei-pârâte P. suma de 1.500 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţa publică, astăzi 17 mai 2018.