Nature of sale-purchase contract with lifetime habitation reservation and admissibility of fraud as nullity ground

Asupra recursului de faţă;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin acţiunea înregistrată la data de 31 octombrie 2012 pe rolul Tribunalului Ilfov sub nr. xx/93/2012, reclamanta A.A a chemat în judecată pe pârâţii C., D. şi E., solicitând instanţei să constate nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare cu drept de habitaţie viageră autentificat sub nr. 1032 din 21 septembrie 2011 de BNP F., rectificat, încheiat între A.A în calitate de vânzătoare şi pârâţi în calitate de cumpărători, având ca obiect imobilul situat în localitatea Voluntari pentru: imposibilitatea obiectului, preţ derizoriu, lipsa cauzei şi cauza ilicită şi imorală. Reclamanta a mai solicitat instanţei să dispună restabilirea situaţiei anterioare (restitutio in integrum), în sensul de a dispune ca dreptul de proprietate asupra imobilului în cota parte de ½ să revină în patrimoniul său, iar în subsidiar, în situaţia în care se va aprecia că nu sunt cauze de nulitate, a solicitat instanţei să pronunţe rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare cu drept de habitaţie viageră, având în vedere neexecutarea obligaţiei de respectare a dreptului său real de habitaţie.

Prin Sentinţa civilă nr. 614 din 24 februarie 2015, pronunţată în Dosarul nr. x/2012, Tribunalul Ilfov, secţia civilă a respins ca neîntemeiată cererea reclamantei A.A, de constatare a nulităţii absolute a Contractului de vânzare-cumpărare cu drept de habitaţie viageră autentificat sub nr. 1032 din 21 septembrie 2011 de BNP F., precum şi rezoluţiunea acestui contract, formulată în contradictoriu cu pârâţii C., D. şi G.

Împotriva sentinţei au declarat apel reclamanta A.A.

Prin Decizia civilă nr. 133 A/2016 din 25 februarie 2016, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă a respins apelul ca nefondat.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta A.A.

Prin Decizia civilă nr. 1849 din 8 noiembrie 2016, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă a admis recursul declarant de reclamanta A.A, a casat Decizia civilă nr. 133 A/2016 din 25 februarie 2016 şi a trimis cauza spre rejudecare la Curtea de Apel Bucureşti.

Pentru a dispune în acest sens s-a reţinut că decizia recurată nu conţine o motivare clară şi necontradictorie, că hotărârea apare ca fiind motivată superficial pe aspectul nulităţii contractului şi complet nemotivată cu privire la rezoluţiune.

S-a mai reţinut că motivarea instanţei de apel cu privire la preţul lezionar şi simulat este străină de natura cauzei pentru că acest aspect nu a fost invocat în cuprinsul cererii de apel.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă sub nr. xx/93/2012*.

Prin Decizia civilă nr. 770A/2017 din data de 29 septembrie 2017, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă a fost respins ca nefondat apelul declarat de apelanta-reclamantă A.A, împotriva Sentinţei civile nr. 614 din 24 februarie 2015, în contradictoriu cu intimaţii-pârâţi C., D. şi H.

Pentru a pronunţa această soluţie instanţa a reţinut, în esenţă, următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată, reclamanta a solicitat constatarea nulităţii absolute a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1032 din 21 septembrie 2011 de BNP F. pentru următoarele motive: imposibilitatea obiectului, preţ derizoriu, lipsa cauzei şi cauza ilicită şi imorală, iar în subsidiar rezoluţiunea contractului pentru neexecutarea obligaţiei de respectare a dreptului de abitaţie.

La 14 ianuarie 2014, reclamanta a depus o cerere în care a precizat că acţiunea are două capete principale şi un capăt de cerere subsidiar, respectiv constatarea nulităţii/anularea contractului de vânzare-cumpărare cu drept de habitaţie viageră, arătându-se şi motivele; imposibilitatea obiectului, neplata preţului, preţ derizoriu, inducerea în eroare, lipsa cauzei, cauza imorală şi ilicită. În ce priveşte capătul de cerere în rezoluţiune s-a arătat drept cauză neexecutarea obligaţiei de respectare a dreptului de habitaţie.

La termenul din 15 ianuarie 2014, Tribunalul Ilfov, secţia civilă a pus în discuţia părţilor tardivitatea cererii. Potrivit încheierii, reclamanta a susţinut că nu este o cerere precizatoare a acţiunii, ci un nou motiv de nulitate, respectiv vicierea consimţământului prin dol.

Potrivit încheierii şi faţă de dezbaterea făcută de părţi - instanţa a reţinut că nu s-a formulat de către reclamantă un nou capăt de cerere, ci doar s-a invocat un nou motiv de nulitate, fapt pentru care s-a apreciat că cererea este admisibilă, chiar dacă nu a fost introdusă la primul termen de judecată.

Faţă de conţinutul acestei încheieri, rezultă că cererii de chemare în judecată iniţială, prin care s-a solicitat constatarea nulităţii absolute a contractului, i s-a adăugat un nou motiv - respectiv vicierea consimţământului prin dol.

Examinând sentinţa apelată, Curtea a constatat că instanţa de fond a examinat primul capăt de cerere, având ca obiect constatarea nulităţii absolute a Contractului de vânzare-cumpărare cu drept de habitaţie viageră autentificat sub nr. 1032 din 21 septembrie 2011 la BNP F.

Referitor la primul motiv de apel, astfel cum a fost formulat şi dezvoltat, critica a fost considerată nefondată.

Curtea a constatat că, într-adevăr, instanţa de fond a reţinut că înscrisul Contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1032 din 21 septembrie 2011 cuprinde două convenţii distincte, iar valorificarea dreptului de habitaţie viageră se poate realiza fie pe calea acţiunii confesorii, fie pe calea unei acţiuni principale, dar care nu afectează vânzarea cotei de ½ din imobil.

Într-adevăr, în acest contract există convenţii ale părţilor, prima convenţie "constă în vânzarea cumpărarea cotei de ½ din imobil pentru preţul de 100.000 euro". A doua convenţie constă în rezervarea de către vânzătoare a dreptului de habitaţie viageră asupra cotei din locuinţă şi în acordul cumpărătorilor cu privire la rezervarea acestui drept.

În consecinţă, în conţinutul contractului de vânzare-cumpărare nu a intrat în calitate de contraprestaţie - realizarea dreptului de habitaţie viageră. Altfel spus, rezervarea dreptului de habitaţie viageră nu a intrat în preţul vânzării cotei de ½ din proprietate.

Cu privire la eficienţa şi caracterul motivului desemnat ca imposibilitatea obiectului:

Potrivit art. 962 C. civ. de la 1864, obiectul convenţiilor este acela la care părţile sau numai una se obligă, iar conform art. 964 din acelaşi cod, obligaţia trebuie să aibă un obiect determinat.

Obiectul convenţiei, constând din rezervarea dreptului de habitaţie viageră, este acordul cumpărătorului cu privire la rezervarea dreptului de habitaţie. Rezultă că, potrivit convenţiei, obiectul dreptului de habitaţie viageră este determinat şi posibil juridic şi că numai dacă obiectul nu era determinat putea interveni sancţiunea nulităţii.

Faptul că pârâţii, în diverse moduri au încălcat obligaţia de a respecta dreptul de habitaţie viageră, nu determină nulitatea absolută a convenţiei privind vânzarea cotei de ½ din imobil, astfel că în mod corect instanţa de fond a reţinut că reclamanta are la dispoziţie acţiunea confesorie sau o acţiune personală.

Referitor la cel de-al doilea motiv de apel, astfel cum a fost formulat şi dezvoltat, critica este nefondată pentru următoarele argumente:

Curtea a constatat în primul rând că existenţa unui preţ derizoriu, neserios este o cauză care determină o nulitate relativă şi nu o cauză care determină sancţiunea nulităţii absolute, aceasta fiind argumentul pentru care instanţa de apel a respins această critică, chiar dacă instanţa de fond a examinat acest motiv şi l-a reţinut ca nefondat.

Referitor la motivul de apel privind lipsa cauzei, critica este nefondată.

Lipsa cauzei este, de asemenea, un motiv care determină nulitatea relativă şi nu nulitatea absolută.

Reclamanta a identificat lipsa cauzei în următoarele feluri: rezervarea dreptului de a folosi cota de ½ din imobil, lipsa contraprestaţiei. În final, se arată că lipsa scopului imediat se răsfrânge asupra scopului mediat, ceea ce determină sancţiunea nulităţii absolute.

Din modul de identificare a cauzei ilicite şi imorale de către apelantă, constând în profitarea de stare sa emoţională, constrângerea din acea vreme, amăgirea cu promisiuni, obţinerea de avantaje disproporţionate Curtea a constatat că toate semnificaţiile prin care apelanta a identificat cauza mediată sunt greşite.

În concret cauza mediată, înţeleasă ca element subiectiv, constă în interesul subiectiv al părţilor pentru care o parte a dobândit preţul, iar cealaltă parte a dobândit cota de proprietate. Corect instanţa de fond a reţinut că identificarea cauzei mediate se face prin obţinerea răspunsului la întrebarea "de ce a cumpărat cota de ½ sau de ce a obţinut preţul". Nicăieri apelanta reclamantă nu a făcut dovada că scopul mediat al pârâţilor ( interesul subiectiv pentru care au dobândit cota de ½ din imobil) ar fi ilicit sau imoral.

Vicierea consimţământului prin dol nu este un motiv care să determine nulitatea absolută, ci doar nulitatea relativă, argument pentru care Curtea a respins această critică ca nefondată.

Critica privind rezoluţiunea contractului este nefondată pentru următoarele argumente:

Este consacrat faptul că rezoluţiunea unui contract se poate cere pentru neexecutarea obligaţiei sau executarea necorespunzătoare.

Apelanta se referă la reţinerea greşită a două acte juridice, nerespectarea dreptului de habitaţie viageră, că rezervarea dreptului de habitaţie viageră face parte din preţ, demolarea garajului şi aducerea construcţiei C2 în stare de neîntrebuinţare, încălcarea dreptului de habitaţie viageră,întemeierea soluţiei pe declaraţiile nesincere ale martorilor.

Toate aceste aspecte nu se circumscriu cauzei de rezoluţiune a contractului de vânzare-cumpărare a cotei de ½ din imobil.

Împotriva acestei decizii, a declarat recurs reclamanta A.A, motivele fiind, în esenţă, următoarele:

Instanţa de apel a reţinut în mod greşit că reclamanta nu ar fi solicitat constatarea nulităţii relative a contractului de vânzare-cumpărare cu clauză de habitaţie viageră, ci numai constatarea nulităţii absolute a acestuia, contrar cererii precizatoare depuse la termenul din 15 ianuarie 2014, cerere prin care s-a adăugat un nou motiv de nulitate.

De asemenea, fără a analiza în mod concret obligaţiile părţilor stabilite prin contractul de vânzare-cumpărare cu clauza de habitaţie viageră, instanţa arată că acest contract conţine două convenţii distincte, fără legătură între ele, respectiv vânzarea cotei de ½ din imobil pentru suma de 100.000 euro (în condiţiile în care cota de ½ din imobil valora 373.575 euro) şi, independent, stabilirea dreptului de habitaţie.

Instanţa a analizat succint motivele de apel, hotărârea fiind dată cu încălcarea dispoziţiilor legale incidente şi cu ignorarea probelor administrate.

Astfel, hotărârea atacată cuprinde afirmaţii de ordin general, nu analizează în concret care au fost motivele de fapt şi de drept care au format convingerea instanţei în sensul respingerii susţinerilor apelantei, iar pe de altă parte, hotărârea atacată este dată cu aplicarea greşită a legii, fiind încălcate dispoziţiile prevăzute de art. 948, art. 953, art. 961, art. 962 şi următoarele, art. 966 - 968, art. 977 şi următoarele din vechiul C. civ.

Hotărârea astfel pronunţată este nelegală, nu este motivată (art. 304 pct. 7 din C. proc. civ.) şi este dată cu aplicarea greşită a legii (art. 304 pct. 9 din C. proc. civ.).

1. Hotărârea este nemotivată - motiv de casare prevăzut de art. 304 pct. 7 din C. proc. civ.

Hotărârea trebuie sa cuprindă motivele de fapt şi de drept care au format convingerea instanţei, precum şi cele pentru care s-au înlăturat cererile părţilor.

Motivarea instanţei de apel este lapidară, conţine în mare parte consideraţii de ordin teoretic, instanţa neanalizând susţinerile apelantei şi probatoriul administrat şi neindicând de ce nu sunt pertinente, concludente şi utile probele pe care aceasta le-a invocat în susţinerea apelului şi a cererii de chemare în judecată.

Şi o motivare insuficientă echivalează cu lipsa motivării, instanţa de recurs fiind în imposibilitate de a aprecia dacă instanţa de apel a aplicat corect legea la situaţia de fapt reţinută.

2. Hotărârea atacată este dată cu aplicarea greşită a legii - motiv de casare prevăzut de art. 304 pct. 9 din C. proc. civ.

2.1. Cu privire la cauza ilicită şi imorală - hotărârea atacată este dată cu încălcarea legii, respectiv cu încălcarea dispoziţiilor art. 948 alin. (4), art. 966 - 968 din C. proc. civ.

Deşi nu a analizat cele susţinute de apelantă, instanţa a considerat că toate elementele prin care apelanta a identificat cauza mediată sunt greşite, iar amăgirea cu promisiuni, profitarea de situaţia emoţională a reclamantei, obţinerea unor avantaje disproporţionat de mari, nu pot duce la nulitatea actului de vânzare-cumpărare.

Totodată, instanţa a reţinut că nu s-a făcut dovada că scopul mediat al pârâţilor este ilicit sau imoral.

Motivarea instanţei este insuficientă şi nelegală.

Potrivit doctrinei, scopul mediat constă în motivul determinant al încheierii actului juridic şi se referă fie la însuşirile unei prestaţii (preţ disproporţionat de mic, amăgiri cu promisiuni), fie la calităţile unei persoane (starea emoţională a recurentei ulterior decesului soţului său, încrederea pe care a avut-o în fiii vitregi).

Cauza ilicită şi imorală constă în faptul că pârâţii au profitat de starea emoţională a recurentei din acea vreme, precum şi de situaţia de constrângere, de nevoie, în care se afla, spre a obţine avantaje disproporţionate în cadrul acestei vânzări.

Avantajele disproporţionate constau în:

- cumpărarea cotei recurentei de ½ din imobilele teren şi construcţii pentru un preţ de peste trei ori mai mic (375.000 euro cota de ½ din imobil, conform expertizei, raportat la preţul de 100.000 euro, în condiţiile în care reclamanta a renunţat la moştenire), chiar şi în condiţiile stabilirii dreptului de habitaţie;

- constituirea unui drept de habitaţie care ulterior a fost golit de conţinut, fiind demolat garajul, obţinând certificat de urbanism pentru demolarea construcţiei C2, după ce oricum această construcţie a fost adusă în stare de neîntrebuinţare - conform planşe foto de la dosar şi recunoaşterii părţilor, închiriind clădirea C1).

Totodată, pentru a obţine aceste avantaje disproporţionate pârâţii i-au făcut recurentei-reclamante promisiuni iluzorii (achiziţionarea unui apartament - a se vedere răspuns la întrebarea nr. 2, C. şi declaraţii martori), aceasta având încredere în fiii săi vitregi, precum şi în cuvântul dat de fosta soţie a lui D., pârâta G. - absolventă de drept şi în părinţii acesteia, cu funcţii importante la acel moment.

Cum se arată şi în doctrină, în cazul unui preţ disproporţionat de mic faţă de valoarea reală a bunului, în condiţiile în care una din părţi profită de starea de constrângere în care se află cealaltă parte, de starea emoţională a acesteia, spre a obţine avantaje disproporţionate, contractul poate fi considerat nul absolut întrucât s-a întemeiat pe o cauză ilicită.

Potrivit art. 968 C. civ., cauza este nelicită când este prohibită de legi, când este contrarie bunelor moravuri şi ordinii publice.

Recurenta a fost profund marcată de decesul prematur al soţului său, aspect care a fost confirmat de martorii audiaţi în cauză şi de înscrisurile medicale depuse la dosar. Potrivit reţetei eliberate de CMI I., rezultă că în data de 14 septembrie 2011, cu câteva zile înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare, a fost diagnosticată cu "stare depresivă", iar medicul i-a prescris două medicamente foarte puternice, prospectul pentru primul dintre acestea arătând că este indicat în episoade depresive majore.

În mod evident, nicio persoană aflată în stare de normalitate nu renunţă la succesiune, iar ulterior la toate drepturile sale în schimbul unor promisiuni neconsemnate în niciun act (promisiunea achiziţionării unui apartament) şi în schimbul unui preţ evaluat la 30% din valoarea de piaţă, dacă ne referim doar la contractul de vânzare-cumpărare (fără a avea în vedere drepturile ce i s-ar fi cuvenit în calitate de soţie supravieţuitoare).

Pârâţii au profitat de starea emoţională a recurentei, ulterioară decesului soţului său, pentru a le transmite şi cota sa parte din imobil, promiţându-i că nu va avea griji materiale şi ca îi vor achiziţiona un apartament.

Prin aducerea în stare de neîntrebuinţare a construcţiei C2, imediat după încheierea contractului şi prin închirierea C1, recurenta este în situaţia de a nu mai avea nicio locuinţă, fiind nevoită să locuiască la rude.

Pentru aceste motive, în mod greşit instanţa de apel a respins ca nefondat acest motiv de apel, hotărârea fiind dată cu încălcarea dispoziţiilor art. 948 pct. 4 şi art. 966 - 968 C. civ.

2.2. Cu privire la vicierea consimţământului prin dol, hotărârea atacată este dată cu încălcarea dispoziţiilor art. 948 alin. (2), art. 953, art. 960, art. 961 din vechiul C. civ.

Pentru a respinge acest motiv de apel, instanţa a arătat că vicierea consimţământului prin dol nu este un motiv care să determine nulitatea absolută, ci doar nulitatea relativă, motiv pentru care instanţa nu a mai considerat necesar să arate considerentele pentru care a înlăturat susţinerile reclamantei de fapt şi de drept cu privire la acest aspect.

Prin cererea precizatoare depusă în data de 14 ianuarie 2014, discutată la termenul din data de 15 ianuarie 2014, reclamanta a arătat că acţiunea are două capete principale de cerere şi un capăt de cerere subsidiar, respectiv constatarea nulităţii/anularea contractului de vânzare-cumpărare.

Pentru acest motiv, în mod greşit instanţa de apel a respins ca nefondat acest motiv de apel şi nu 1-a soluţionat pe fond.

În mod greşit instanţele de fond au respins cererea dedusă judecăţii, având în vedere dispoziţiile legale care reglementează consimţământul.

Astfel, potrivit art. 960 C. civ., dolul presupune utilizarea de către una din părţile contractante a unor mijloace viclene, în lipsa cărora cealaltă parte nu ar fi contractat.

Prin răspunsul la interogatoriu intimatul-pârât A. recunoaşte că i-a promis recurentei că va avea grijă de ea până la sfârşitul vieţii şi că va achiziţiona un apartament cu 2 camere dacă renunţă la succesiune şi înstrăinează cota sa de imobil, sub rezerva dreptului de habitaţie viageră.

Această recunoaştere a pârâtului se coroborează cu susţinerile recurentei, cu declaraţiile martorilor audiaţi, urmând a fi incidente şi dispoziţiile art. 225 din vechiul C. proc. civ., în ce o priveşte pe G.

În mod evident, pârâţii au înţeles să adopte o atitudine nesinceră, recunoaşterile efectuate în cadrul răspunsului la interogatoriu datorându-se elementului surpriză pe care l-au reprezentat anumite întrebări.

Faptul că pârâţii au înţeles să adopte o atitudine nesinceră rezultă din neconcordanţele existente între răspunsurile la interogatoriu şi înscrisurile existente la dosar, precum şi între răspunsurile la interogatoriu ale celor 2 pârâţi.

De exemplu, la răspunsul la întrebarea 39, precum şi la întrebarea 32, C. afirmă că în urma îngheţului din iarna anului 2012 s-au spart centrala, ţevile şi caloriferele, prin urmare s-a infiltrat apa şi a fost nevoie să demoleze uşile, să dărâme soba, să scoată parchetul, s.a.

Din raportul de expertiză întocmit, rezultă că nu s-au constatat urme de inundaţii. De asemenea, potrivit procesului-verbal de asigurare dovezi din 29 septembrie 2012 rezultă că toate încăperile nu prezintă distrugeri, au parchet şi mozaic ce nu sunt deteriorate, pe când existenţa unor inundaţii care să ducă la dărâmarea sobelor în mod evident ar fi lăsat urme pe pereţi, uşi, etc.

Referitor la răspunsurile la întrebările 46 şi 47, acestea sunt contrare înscrisurilor întocmite de organele de constatare din cadrul IGP Ilfov, care au întocmit procesul-verbal de constatare, acte depuse la dosar, în volumul 2, aferente opisului existent. Astfel, contrar răspunsului pârâtului, în construcţia C2, ce făcea obiectul dreptului de habitaţie, locuiau muncitori care edificau o nouă construcţie pe locul fostului garaj demolat de pârâţi.

Răspunsurile la interogatoriu de la întrebările 41, precum şi răspunsul privind existenţa unei inundaţii în urma căreia s-ar fi deteriorat construcţia C2 sunt nereale, imediat după încheierea contractului de vânzare-cumpărare pârâţii au obţinut certificat de urbanism pentru demolarea construcţiei C2 şi a garajului C3 (în raportul de expertiză întocmit de bancă se menţionează suprafaţa ce va rămâne din C2 ca urmare a demolării parţiale).

Din probele administrate în dosar rezultă că anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, pârâţii i-au promis lucruri iluzorii, iar ulterior încheierii contractului atitudinea acestora s-a schimbat radical.

Astfel, aceştia nu au mai recunoscut dreptul de habitaţie al reclamantei, au demolat garajul C3, au început să demoleze construcţia C2 (obţinând certificat de urbanism în acest sens), construcţia C1 este în parte închiriată, în parte ocupată cu mobilier aferent societăţilor comerciale.

Nu i s-a mai recunoscut dreptul de habitaţie recurentei nici cu ocazia efectuării expertizei, martora K. declarând că a fost dată afară din curte, iar la răspunsul la interogatoriu pârâtul C. a răspuns că este în casa la el, iar recurenta-reclamantă nu are niciun drept. Şi cu ocazia actelor de constatare întocmite de IGP Ilfov, ataşate opisului aflat la pagina 478, paratul C. arată că muncitorii locuiesc în casa ce face obiectul dreptului de habitaţie cu acordul său, negând implicit dreptul recurentei-reclamanta de habitaţie.

Astfel cum rezulta din certificatul medical depus la dosar şi din declaraţia martorului J., în toamna anului 2012 pârâţii au împins-o pe recurentă, au lovit-o şi i-au spus că nu mai are ce căuta la imobilul din Bd Pipera.

Prin urmare, având în vedere probele administrate, dispoziţiile art. 225 C. proc. civ. şi prezumţiile relative lăsate de legiuitor la aprecierea instanţei, consideră că în mod greşit instanţele au respins acest motiv de nulitate ca nefondat.

Trebuie avută în vedere, în analiza acestui motiv de nulitate relativă şi pregătirea pârâţilor - H., absolventă de drept, cu studii în Anglia, A., căsătorit în prezent cu L. avocat, tatăl M., mandatar al părţilor - N., fost prefect de Urziceni şi preşedinte al P.D.L. Urziceni.

Încrederea pe care aceşti oameni i-au creat-o recurentei în sensul că îşi vor ţine promisiunile, aceasta fiind o femeie simplă, căreia tocmai îi murise soţul şi care lua medicamente foarte puternice pentru a trece peste starea de depresie cauzată de acest eveniment prematur.

Faţă de toate aceste considerente, hotărârile atacate sunt nelegale, date cu încălcarea art. 948 pct. 2, art. 953, art. 960, art. 961 C. civ.. Recurenta a avut consimţământul viciat prin dol la momentul încheierii contractului de vânzare- cumpărare, impunându-se admiterea recursului şi anularea contractului de vânzare-cumpărare.

2.3. Cu privire la obiectul contractului, instanţa în mod greşit a aplicat dispoziţiile art. 977, art. 982, art. 983 C. civ., precum şi dispoziţiile art. 948 pct. 3, art. 1294 şi următoarele C. civ.

În mod greşit instanţa a arătat că menţinerea dreptului de habitaţie viageră reprezintă o convenţie distinctă de contractul de vânzare-cumpărare, hotărârea fiind dată cu încălcarea dispoziţiilor legale privind interpretarea contractelor.

În speţă, obiectul contractului este vânzarea nudei proprietăţi pentru o cotă de ½ din imobil iar contraprestaţia este plata unui preţ şi stabilirea unui drept de habitaţie asupra cotei de ½, cu obligaţia cumpărătorilor (coproprietari pe cealaltă cota de ½) de a intra în stăpânirea de fapt a cotei la decesul său, toate aceste prestaţii fiind interdependente, fiecare obligaţie reprezentând cauza juridică a celeilalte.

Aplicând în mod corect dispoziţiile art. 977, art. 982, art. 983 din vechiul C. civ., nu se putea ajunge decât la concluzia că obligaţiile părţilor sunt reciproce şi interdependente, formează un tot unitar, în prezenta speţă neputându-se susţine că actul de vânzare-cumpărare cu drept de habitaţie viageră cuprinde două acte juridice distincte, fără legătură unul cu altul, incorporate în acelaşi înscris.

Astfel, recurenta s-ar fi obligat să vândă cota sa de ½ din imobil, iar ca remuneraţie pârâţii s-au obligat să îi plătească o sumă de bani şi să constituie un drept real asupra cotei înstrăinate, prima instanţă apreciind chiar că stabilirea dreptului de habitaţie reprezintă o parte din preţ. Fără o justificare pertinentă, instanţa de apel arată că dreptul de habitaţie nu reprezintă o parte din preţ.

Hotărârile instanţelor sunt şi contradictorii sub acest aspect, prima instanţă deşi reţine că stabilirea dreptului de habitaţie este distinctă de contractul de vânzare-cumpărare, arată că la stabilirea preţului pentru vânzarea imobilului trebuie avut în vedere şi faptul că s-a reţinut un drept de habitaţie viageră, drept evaluat de expertul parte al intimaţilor-pârâţi.

Prin urmare, obiectul convenţiei se analizează de la caz la caz, în funcţie de voinţa comună a părţilor şi în funcţie de obligaţiile acestora, iar în prezenta speţă obiectul este unitar, nu poate fi disociat, obligaţiile părţilor fiind interdependente, recurenta a vândut nuda proprietate pentru o cotă de ½ aceasta neavând altă locuinţă, iar drept contraprestaţie ar fi primit o sumă de bani şi constituirea unui drept real.

Pentru aceste considerente, interpretarea instanţelor de fond în sensul că prin contractul de vânzare-cumpărare cu drept de habitaţie viageră sunt incorporate două convenţii distincte, fără nicio legătură una cu alta, sunt date cu aplicarea greşită a legii.

În ce priveşte preţul, în mod greşit instanţa de apel a apreciat că sancţiunea ce poate interveni este nulitatea relativă, iar nu absolută şi în mod greşit prima instanţă de fond a apreciat că acesta nu ar fi derizoriu, aplicând greşit dispoziţiile legale incidente.

Instanţa de apel nu motivează în drept susţinerea sa în sensul că sancţiunea pentru stipularea unui preţ derizoriu este nulitatea relativă.

Preţul reprezintă prestaţia în contractul de vânzare-cumpărare, respectiv obiectul acestuia.

Potrivit dispoziţiilor art. 948 pct. 3 C. civ., obiectul reprezintă o condiţie esenţiala a oricărei convenţii. Deşi legea nu arată expres, întreaga doctrină a statuat că nerespectarea condiţiilor privitoare la obiectul unei convenţii se sancţionează cu nulitatea absolută.

Prin urmare, hotărârea apelată este dată cu încălcarea art. 948 C. civ.

În mod greşit instanţa nu a motivat în fapt şi în drept susţinerile apelantei cu privire la acest aspect.

Cu privire la caracterul derizoriu, instanţele de fond, în mod greşit au apreciat că preţul este sincer şi serios.

Preţul vânzării reprezintă obiect al contractului prin raportare la obligaţiile cumpărătorului. Astfel, art. 1294 C. civ., astfel cum acesta era în vigoare la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, prevede că "Vinderea este o convenţie prin care două părţi se obligă între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru şi aceasta a plătit celei dintâi preţul lui."

Preţul trebuie să fie serios (art. 1303 C. civ.), adică să nu fie derizoriu.

În cazul de faţă, preţul vânzării imobilului este de 100.000 de euro, fiind atât de disproporţionat faţă de valoarea reală a bunului încât nu poate constitui o cauză suficientă a obligaţiei asumate de vânzătoare.

Potrivit expertizei întocmite în cauză, la momentul stabilirii preţului, respectiv la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, cota de ½ din imobil a fost evaluată la suma de 373.575 euro.

Evaluarea nudei proprietăţi se realizează potrivit art. 1555 din Normele metodologice de aplicare a art. 771 C. fisc. , care prevăd că la constituirea sau transmiterea dreptului de proprietate privată, evaluarea dezmembrământului se face la un procent de 20%.

În prezent, garajul în valoare de 9.537 euro nu mai există, fiind demolat de pârâţi, iar construcţia C1 are spaţiu comercial la parter, evaluat în anexa 7 la raportul de expertiză la suma de 93.409 euro.

Prin urmare, dreptul de habitaţie poate fi evaluat la suma de 29.210 euro, respectiv 20% *.

Preţul real al cotei de ½ din imobil, înstrăinat cu rezerva dreptului de habitaţie viageră, este de 344.365 euro.

În contract, preţul a fost stabilit la 100.000 euro, preţ care ar fi fost plătit anterior încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare.

În mod evident, preţul este derizoriu prin raportare la valoarea cotei din imobil, nu reprezintă o cauză suficientă a obligaţiei asumate de recurenta-reclamantă, respectiv de a înstrăina cota sa de ½ din imobil, sub rezerva dreptului de habitaţie viageră.

Prin urmare, în mod greşit instanţa de apel a respins acest motiv de nulitate.

În ce o priveşte pe E., în mod greşit nu s-a făcut aplicarea art. 225 din C. proc. civ.

2.4. Cu privire la rezoluţiunea contractului

Referitor la acest motiv de apel, instanţa a arătat că este nefondat, întrucât contractul de vânzare-cumpărare cu drept de habitaţie viageră cuprinde două convenţii distincte, nefiind un tot unitar cu obligaţii reciproce şi interdependente. Instanţa a arătat, de asemenea, că reclamanta are la dispoziţie, pentru a intra în spaţiul locativ pentru care se dispune de habitaţie viageră o acţiune confesorie şi/sau o acţiune personală.

Instanţa nu a arătat de ce a înlăturat susţinerile apelantei, iar pe de altă parte este contrară legii.

Este nelegal să se reţină faptul că reclamanta ar putea uza de acţiunea confesorie sau de o acţiune personală în condiţiile în care garajul a fost demolat, casa C2 a fost adusă de pârâţi ulterior încheierii contractului în stare improprie locuirii, dorind să o demoleze - conform expertizelor extrajudiciare şi certificatului de urbanism din 2012, construcţia C1 este în parte închiriată pentru desfăşurarea de activităţi comerciale, în parte nu este finalizată pentru destinaţia de locuinţă.

Starea în care se află imobilul este dovedită prin planşele foto de la dosar, declaraţii de martori, raport de expertiză, faptul că i s-a interzis să mai locuiască în imobil rezultă din certificatul medico-legal şi din declaraţii de martori, însă toate aceste probe nu au fost analizate de către instanţă.

Pârâţii au încălcat una din principalele obligaţii care le reveneau în virtutea contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul din oraş Voluntari - i-au încălcat dreptul real de habitaţie rezervat prin contract şi au intrat în stăpânirea de fapt a imobilului şi cu privire la cota reclamantei din dreptul de proprietate.

Paraţii şi-au asumat prin contract obligaţia de a nu intra în stăpânirea de fapt asupra cotei de imobil decât după decesul recurentei-reclamante. Astfel, se înţelege că prerogativele dreptului de proprietate corespunzătoare cotei de ½, cu excepţia dreptului de dispoziţie, se vor exercita de reclamantă până la sfârşitul vieţii acesteia.

Mai mult decât atât, pârâţii şi-au asumat obligaţia de a nu o stânjeni pe reclamantă în exercitarea dreptului său de habitaţie, declarând în pagina a treia a contractului că "suntem de acord cu rezervarea dreptului de abitaţie viagera al vânzătoarei asupra cotei din imobilul care face obiectul contractului de vânzare cumpărare."

Rezoluţiunea contractului este o sancţiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desfiinţarea retroactivă a acestuia şi repunerea părţilor în situaţia avută anterior încheierii contractului.

Potrivit art. 1020 C. civ., "Condiţia rezolutorie este întotdeauna subînţeleasă în contractele sinalagmatice, în caz când una din părţi nu îndeplineşte angajamentul său."

Toate condiţiile necesare pentru pronunţarea rezoluţiunii sunt îndeplinite.

Potrivit art. 545 vechiul C. civ., art. 561 din acelaşi cod, titularul dreptului de habitaţie are dreptul de a folosi imobilul, iar nudul proprietar are obligaţia negativă de a nu stânjeni exercitarea acestui drept.

În acelaşi sens sunt şi dispoziţiile din noul C. civ., respectiv dispoziţiile art. 750 şi următoarele, raportate la dispoziţiile art. 703 şi următoarele, art. 729. Din adresa nr. 1008 din 3 iulie 2012, emisă de Instituţia Primarului Voluntari, precum şi din adresa comunicată de aceeaşi instituţie către C., rezultă că pârâţii au obţinut certificat de urbanism pentru demolarea garajului şi pentru demolarea construcţiei C2, asupra cărora începuseră deja lucrările de demolare.

Susţinerile că garajul s-a autodemolat nu pot fi primite, având în vedere certificatul de urbanism, declaraţiile martorilor şi răspunsurile la interogatoriu ale pârâţilor.

În ce priveşte construcţia C2, susţinerile pârâţilor ca au efectuat lucrări ca urmare a unor presupuse inundaţii sunt nereale, faţă de conţinutul procesului-verbal de asigurare dovezi întocmit de executorul judecătoresc şi faţă de raportul de expertiză întocmit de expert O., din care rezultă că nu există urme de inundaţii.

Starea în care se găseşte imobilul C2 este descrisă în raportul de expertiză întocmit de expert, precum şi de planşele foto depuse de reclamantă şi recunoscute de pârâtul C. la interogatoriu, precum şi de planşele foto depuse de expertul parte.

Astfel, din iniţiativa a pârâţilor, în prezent în construcţia C2 nu se mai poate locui, uşile, inclusiv tocurile, fiind scoase din pereţi şi repuse de formă, fără a se realiza tencuiala aferentă, sobele au fost dărâmate, instalaţiile şi caloriferele au fost demontate.

Deşi pârâţii recunosc faptul că în iarna/primăvara anului 2012 au efectuat lucrările sus menţionate, ipoteza că ar fi efectuat aceste lucrări ca urmare a inundaţiilor este contrazisă de expert.

În cursul anului 2012, în casa C2 locuiau muncitorii care ridicau noua casă de locuit, edificată în locul garajului, astfel cum rezultă din răspunsul la interogatoriul administrat pârâtului D. (întrebarea nr. 44) şi din procesul-verbal întocmit de poliţie, depus la dosar la termenul din 16 octombrie 2013.

Astfel cum rezultă din înscrisuri (contracte de închiriere), din raportul de expertiză şi din procesul-verbal de asigurare dovezi, construcţia C1 (locuinţă, cu spaţiu comercial la parter) este în parte închiriată şi ocupată cu mobilier al pârâţilor - spaţiu de joacă pentru copii, în parte neamenajată pentru destinaţia de locuinţă.

Nu în ultimul rând, în data de 4 septembrie 2012, când recurenta a intrat în curtea imobilului - locuinţa sa, pârâţii au izgonit-o ameninţând-o, iar pârâtul C. a şi lovit-o. Dovadă în acest sens sunt certificatul medico-legal şi declaraţia martorului J.

De asemenea, din declaraţia martorei K. şi din răspunsul la interogatoriu al pârâtului A. (întrebarea nr. 63) rezultă că dreptul de folosinţă al recurentei-reclamante este unul iluzoriu.

Având în vedere că în prezent, din culpa pârâţilor, dreptul de habitaţie al recurentei-reclamante a rămas fără obiect, casa C2 fiind de nelocuit, garajul demolat, iar construcţia C1 în parte închiriată, în parte nelocuibilă, în mod greşit instanţa de apel a respins acest motiv de apel.

În mod greşit instanţele şi-a întemeiat soluţia pe declaraţiile martorilor P. şi Q., care sunt vădit nereale.

În drept, recursul a fost întemeiat pe prevederile art. 304 pct. 7 şi pct. 9, din vechiul C. proc. civ.

Prin întâmpinarea formulată, intimaţii-pârâţi C. şi D. au solicitat respingerea recursului ca neîntemeiat.

Analizând motivele de recurs invocate, Înalta Curte constată că recursul este fondat, pentru următoarele considerente:

Motivul de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 din vechiul C. proc. civ. nu poate fi reţinut.

În susţinerea acestui motiv, recurenta-reclamată a invocat că motivarea instanţei de apel este lapidară, conţine consideraţii de ordin general, instanţa neanalizând susţinerile reclamantei, probatoriul administrat şi neindicând de ce nu sunt pertinente, concludente şi utile probele invocate în susţinerea apelului şi a cererii de chemare în judecată.

Prealabil, se impune a se arăta că motivarea hotărârii înseamnă că aceasta trebuie să cuprindă în considerentele sale, potrivit art. 261 alin. (1) din C. proc. civ., motivele de fapt şi de drept care au format convingerea instanţei şi au condus la soluţia pronunţată, care au legătură directă cu aceasta şi care susţin soluţia pronunţată.

Dispoziţiile evocate au consacrat principiul potrivit căruia hotărârile trebuie să fie motivate, iar nerespectarea acestui principiu constituie motiv de casare potrivit art. 304 pct. 7 din C. proc. civ., rolul textului fiind acela de a se asigura o bună administrare a justiţiei şi exercitarea controlului judiciar de către instanţele superioare.

Această concluzie se impune, deoarece numai printr-o motivare clară, precisă şi necontradictorie, din care să rezulte justeţea soluţiei pronunţate, se poate înlătura arbitrariul şi se poate efectua controlul judiciar.

În speţă, Înalta Curte constată că decizia instanţei de apel îndeplineşte aceste cerinţe, întrucât a fost motivată sub toate aspectele invocate, astfel încât, coroborat cu principiile şi regulile de drept substanţial şi procesual, să conducă în mod logic la soluţia pronunţată şi să permită realizarea controlului judiciar.

Instanţa de apel a examinat motivele de apel ce vizau obiectul contractului, preţul derizoriu, lipsa cauzei şi cauza imorală şi ilicită, vicierea consimţământului prin dol, rezoluţiunea contractului, considerentele instanţei fiind clare şi explicite, chiar dacă succinte, exprimând raţiunile avute în vedere la adoptarea soluţiei, astfel că nu se poate susţine cu temei că decizia nu este motivată.

Mai mult decât atât, Înalta Curte constată că argumentele recurentei în susţinerea acestui motiv de recurs sunt generice, fără a se arăta în concret în ce anume constă nelegalitatea hotărârii pronunţate, alegaţii în sensul că instanţa nu a analizat susţinerile apelantei-reclamante, probatoriul administrat şi nu a indicat motivele pentru care nu sunt utile, pertinente şi concludente probele invocate în susţinerea apelului şi a cererii de chemare în judecată, neputând constitui veritabile critici de nelegalitate.

Instanţa apreciază ca întemeiat motivul de recurs care se încadrează în dispoziţiile art. 304 pct. 9 din C. proc. civ.

Argumentele referitoare la cauza ilicită şi imorală, hotărârea fiind pronunţată cu încălcarea dispoziţiilor art. 948 alin. (4), art. 966 - 968 din C. civ., nu pot fi reţinute.

Recurenta invocă, în dovedirea cauzei ilicite şi imorale faptul că pârâţii au profitat de starea sa emoţională din acea vreme, precum şi de situaţia de constrângere, de nevoie, în care reclamanta se afla, în scopul de a obţine avantaje disproporţionate în cadrul acestei vânzări.

Cauza sau scopul este acel element al actului juridic civil care constă în obiectivul urmărit la încheierea actului.

Ca element esenţial al actului juridic civil, cauza nu se confundă nici cu consimţământul şi nici cu obiectul actului juridic.

În afară de art. 948 pct. 4, care se referă la "o cauză licită", ca şi condiţie esenţială a convenţiei, C. civ. reglementează cauza în art. 966 - 968.

Conform art. 966 din vechiul C. civ., "Obligaţia fără cauză sau fondată pe o cauză falsă, sau nelicită, nu poate avea nici un efect."

Art. 967 din acelaşi cod statuează:

"Convenţia este valabilă, cu toate că cauza nu este expresă. Cauza este prezumată până la dovada contrarie", legea instituind două prezumţii, respectiv cea de valabilitatea şi cea de existenţă a cauzei, astfel că cine invocă lipsa ori nevalabilitatea cauzei actului juridic trebuie să facă această dovadă.

Potrivit art. 968 din C. civ., "Cauza este nelicită când este prohibită de legi, când este contrarie bunelor moravuri şi ordinii publice."

Scopul imediat în cazul contractelor sinalagmatice, cum este cel dedus judecăţii, constă în reprezentarea contraprestaţiei.

Scopul mediat constă în motivul determinant al încheierii unui act juridic civil, referindu-se fie la însuşirile unei prestaţii, fie la calităţile unei persoane.

Raportat la dispoziţiile legale mai sus enunţate, Înalta Curte constată că, în mod legal curtea de apel a reţinut că argumentele invocate de către apelanta-reclamantă nu fac dovada unei cauze ilicite sau imorale care i-a determinat pe pârâţi să procedeze la încheierea actului juridic.

Nu pot fi reţinute nici criticile referitoare la vicierea consimţământului prin dol, motiv de nulitate relativă, care nu a fost analizat de către instanţa de apel.

Înalta Curte constată că prin cererea dedusă judecăţii, reclamanta a solicitat instanţei să constate nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare cu drept de habitaţie viageră autentificat sub nr. 1032 din 21 septembrie 2011 de BNP F., rectificat, încheiat între A.A în calitate de vânzătoare şi pârâţi în calitate de cumpărători, având ca obiect imobilul situat în localitatea Voluntari pentru: imposibilitatea obiectului, preţ derizoriu, lipsa cauzei şi cauza ilicită şi imorală, să dispună restabilirea situaţiei anterioare (restitutio in integrum), iar în subsidiar a solicitat instanţei să pronunţe rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare cu drept de habitaţie viageră.

La 14 ianuarie 2014, reclamanta a depus o cerere în care a precizat că acţiunea are două capete principale şi un capăt de cerere subsidiar, respectiv constatarea nulităţii/anularea contractului de vânzare-cumpărare cu drept de habitaţie viageră, arătându-se şi motivele: imposibilitatea obiectului, neplata preţului, preţ derizoriu, inducerea în eroare, lipsa cauzei, cauza imorală şi ilicită. În ce priveşte capătul de cerere în rezoluţiune s-a arătat drept cauză neexecutarea obligaţiei de respectare a dreptului de habitaţie.

La termenul din 15 ianuarie 2014, Tribunalul Ilfov, secţia civilă a pus în discuţia părţilor tardivitatea cererii. Potrivit încheierii, reclamanta a susţinut că nu este o cerere precizatoare a acţiunii, ci un nou motiv de nulitate, respectiv vicierea consimţământului prin dol.

Conform dispoziţiilor art. 132 alin. (1) şi (2) din C. proc. civ., "La prima zi de înfăţişare instanţa va putea da reclamantului un termen pentru întregirea sau modificarea cererii precum şi pentru a propune noi dovezi. În acest caz, instanţa dispune amânarea pricinii şi comunicarea cererii modificate pârâtului, în vederea facerii întâmpinării.

Cererea nu se socoteşte modificată şi nu se va da termen, ci se vor trece în încheierea de şedinţă declaraţiile verbale făcute în instanţă:

1. când se îndreaptă greşelile materiale din cuprinsul cererii;

2. când reclamantul măreşte sau micşorează câtimea obiectului cererii;

3. când cere valoarea obiectului pierdut sau pierit;

4. când înlocuieşte cererea în constatare printr-o cerere pentru realizarea dreptului sau dimpotrivă, în cazul în care cererea în constatare poate fi primită."

Din prevederile legale mai sus enunţate, reiese că cererea prin care reclamanta a solicitat instanţei să constate nulitatea absolută/anularea contractului de vânzare-cumpărare cu drept de habitaţie viageră este o cerere modificatoare, prin intermediul acestei cereri fiind invocat un nou motiv de nulitate, respectiv dolul.

Întregirea sau modificarea cererii de chemare în judecată nu putea fi făcută decât la prima zi de înfăţişare.

Potrivit dispoziţiilor art. 134 din C. proc. civ. "Este socotită ca prima zi de înfăţişare aceea în care părţile, legal citate pot pune concluzii."

A putea pune concluzii, în sensul art. 134 din C. proc. civ. presupune ca părţile să îşi poată exprima poziţia cu privire la orice aspect din procesul respectiv. Acest moment nu se identifică cu cel al concluziilor pe fond, care se pun înainte de închiderea dezbaterilor şi nici cu punerea efectivă a concluziilor, constând în posibilitatea de a se pune concluzii.

Raportat la aceste considerente, având în vedere că cererea completatoare a fost formulată cu nerespectarea termenului legal, în mod legal curtea de apel nu a procedat la analiza criticilor referitoare la dol.

Criticile recurentei referitoare la obiectul contractului sunt fondate.

Înalta Curte constată că în mod greşit instanţa de apel a interpretat că în cauză există două convenţii distincte, respectiv un contract de vânzare-cumpărare şi o convenţie prin care vânzătoarea şi-a rezervat dreptul de habitaţie viageră asupra cotei de locuinţă şi în acordul cumpărătorilor cu privire la rezervarea acestui drept.

Potrivit dispoziţiilor art. 977 din vechiul C. civ. "Interpretarea contractelor se face după intenţia comună a părţilor contractante, iar nu după sensul literal al termenilor."

Interpretarea sistematică este stabilită de art. 982 din acelaşi cod, potrivit căruia toate clauzele convenţiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia înţelesul ce rezultă din actul întreg, când este îndoială, convenţia interpretându-se în favoarea celui care se obligă (art. 983 din C. civ.).

Relevant în cauză este şi art. 984 din acelaşi cod, conform căruia "Convenţia nu cuprinde decât lucrurile asupra cărora se pare că părţile şi-au propus a contracta, oricât de generali ar fi termenii cu care s-a încheiat."

Interpretarea contractului apare, adeseori, în strânsă legătură cu calificarea juridică a contractului.

Dreptul de habitaţie, dezmembrământ al dreptului de proprietate, se constituie şi se exercită potrivit regulilor aplicabile uzufructului (art. 565 - 567 din vechiul C. civ.), putând fi constituit şi prin convenţia părţilor.

Raportat la dispoziţiile legale mai sus enunţate, Înalta Curte constată că la la data de 21 septembrie 2011, între reclamanta A.A, în calitate de vânzătoare şi pârâţii C., D. şi E., în calitate de cumpărători, s-a încheiat Contractul de vânzare-cumpărare cu drept de habitaţie viageră, autentificat sub nr. 1032 de BNP F. şi rectificat ulterior.

Părţile au menţionat că obiectul actului îl reprezintă cota de ½ din dreptul de proprietate asupra cotei de ½ din imobilul situat în localitatea Voluntari, sub rezerva dreptului de habitaţie viageră asupra cotei de locuinţă, pentru preţul de 100.000 euro.

Raportat la dispoziţiile contractuale mai sus arătate, reiese că părţile au înţeles să încheie un singur act juridic complex - vânzare-cumpărare cu clauză de habitaţie viageră - cu drepturi şi obligaţii reciproce.

În acest context, respectiv din perspectiva unui singur act juridic complex, trebuie analizate obligaţiile părţilor şi rezoluţiunea contractului invocată de către recurenta-reclamantă.

Criticile referitoare la preţ vor fi înlăturate.

Preţul este obiectul prestaţiei cumpărătorului şi corespunde valorii lucrului vândut. El trebuie să fie: fixat în bani, determinat sau determinabil, sincer şi serios. Dacă aceste condiţii nu sunt îndeplinite, contractul este nul absolut, cel puţin ca vânzare-cumpărare, întrucât îi lipseşte un element esenţial asupra căruia trebuie să se realizeze acordul de voinţă - art. 1295 din C. civ.

Preţul trebuie să fie serios (art. 1303 din C. civ.), adică să nu fie derizoriu, respectiv atât de disproporţionat în raport de valoarea bunului vândut, încât să nu existe preţ, să nu poată constitui obiectul obligaţiei cumpărătorului şi deci o cauză suficientă a obligaţiei asumate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate.

Dacă preţul este sincer şi serios, contractul de vânzare-cumpărare este valabil, chiar dacă preţul este mult superior sau inferior valorii reale a bunului vândut, întrucât părţile sunt libere să determine preţul sub sau peste valoarea lucrului, iar echivalenţa este relativă, fiind raportată nu numai la valoare, ci şi la subiectivismul părţilor.

Având în vedere aceste considerente, diferenţa dintre preţul achitat - 100.000 euro - şi valoarea cotei imobilului - 344.365 euro - invocată de către recurentă nu poate fi reţinută.

Argumentul recurentei privitor la faptul că, în mod greşit, în ceea ce o priveşte pe intimata E., instanţa nu a făcut aplicarea prevederilor art. 225 din C. proc. civ., nu poate fi reţinut, aceasta nefiind o veritabilă critică de nelegalitate.

Criticile referitoare la rezoluţiunea contractului nu vor fi analizate de instanţa de recurs, acestea urmând a fi avute în vedere de către instanţa de apel în rejudecare, raportat la calificarea dată contractului de vânzare-cumpărare cu clauză de habitaţie intervenit între părţi.

Raportat la prevederile art. 313 din C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul declarat de recurenta-reclamantă A.A împotriva Deciziei civile nr. 770A/2017 din 29 septembrie 2017, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, va casa decizia recurată şi va trimite cauza Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă în vederea rejudecării.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de recurenta-reclamantă A.A împotriva Deciziei civile nr. 770A/2017 din 29 septembrie 2017, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

Casează Decizia civilă nr. 770A/2017 din 29 septembrie 2017, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

Trimite cauza Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă în vederea rejudecării.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 6 iunie 2018.

Procesat de GGC - LM