Nullity of mortgage contracts following annulment of partnership association and applicability of good faith defense to security agreements

Asupra recursului de faţă, din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin Sentinţa civilă nr. 1478/2016 pronunţată de Tribunalul Alba în Dosar nr. x/2013 a fost admisă în parte acţiunea formulată de reclamantul Municipiul Sebeş, reprezentat prin primar, în contradictoriu cu pârâţii SC A. SRL, în insolvenţă, prin reprezentant legal B. SPRL şi C. SA prin Sucursala Alba.

S-a constatat nulitatea absolută a contractelor de garanţie imobiliară încheiate de A. cu C., după cum urmează:

- Contractul de ipotecă nr. 331/2008, autentificat de BNP D., sub. nr. 1688 din 5 noiembrie 2008;

- Contractul de ipotecă nr. 3/2010, autentificat sub nr. 1630 din 30 decembrie 2010, de către BNP E.

S-a constatat desfiinţat dreptul de urmărire al C. asupra imobilelor de mai sus, s-a dispus radierea din cartea funciară a dreptului de ipotecă al băncii asupra imobilelor menţionate mai sus.

În temeiul art. 453 C. proc. civ., au fost obligate pârâtele A. SRL şi C. SA la plata cheltuielilor de judecată în favoarea reclamantului în sumă de 63.940,55 RON, reprezentând taxă judiciară de timbru.

Împotriva Sentinţei civile nr. 1478/2016 pronunţată de Tribunalul Alba, pârâta C. prin Sucursala Alba Iulia a declarat apel.

Prin Decizia nr. 58/2017 din 6 februarie 2017 pronunţată de Curtea de Apel Alba Iulia, secţia a II-a civilă, a fost respins apelul declarat de pârâta C. prin Sucursala Alba Iulia împotriva Sentinţei civile nr. 1478/2016 pronunţată de Tribunalul Alba, în Dosarul nr. x/2013.

Invocând în drept dispoziţiile art. 488 pct. 6 şi 8 C. proc. civ., C. a declarat recurs împotriva Deciziei nr. 58/2017 din 6 februarie 2017 pronunţată de Curtea de Apel Alba Iulia, secţia a II-a civilă, solicitând admiterea recursului, casarea hotărârii atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare instanţei de apel.

Subsumat motivului de nelegalitate instituit de dispoziţiile art. 488 pct. 6 C. proc. civ., recurenta-pârâtă susţine, în esenţă, lipsa motivării deciziei recurate.

În opinia sa, instanţa de apel s-a rezumat la o motivare sumară şi confuză, la o abordare superficială a problemelor de drept existente în cauză, aceasta reluând doar argumentaţia primei instanţe, fără să răspundă criticilor aduse de pârâtă şi fără să analizeze legalitatea şi temeinicia concluziilor primei instanţe, judecarea cauzei în apel fiind exclusiv o formalitate, nicidecum o rejudecare a fondului, aşa cum instanţa de apel era obligată.

În esenţă, arată că instanţa de apel s-a rezumat la o simplă înşiruire de fapte şi argumente invocate de reclamant, fără o conexiune logică între acestea, şi fără o reală reanalizare a pretenţiilor şi argumentelor părţilor, aspect ce constituie o veritabilă nemotivare a hotărârii şi afectează caracterul legal al acesteia.

Cu privire la incidenţa motivului de recurs prevăzut de pct. 8 al art. 488 C. proc. civ. recurenta-pârâtă susţine, în esenţă, că nelegalitatea deciziei instanţei de apel derivă din cel puţin două erori grave de judecată comise de aceasta, respectiv, omisiunea nepermisă de a observa incidenţa accesiunii imobiliare artificiale şi de a analiza efectele acesteia în privinţa validităţii convenţiilor de ipotecă şi pe de altă parte, interpretarea contra legem a dispoziţiilor Legii nr. 7/1996 ceea ce a condus la încălcarea normelor de drept material, în special a celor de la art. 36 din lege.

Recurenta consideră că aceste erori comise în soluţionarea cauzei au conturat, totodată, greşita aplicare de către instanţa de apel, a principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis în ceea ce priveşte contractele de ipotecă analizate, în condiţiile în care instanţa a omis să observe că cele două contracte de ipotecă nu au caracter subsecvent fată de contractul de asociere în participaţiune şi că între operaţiunea desfiinţării acestui din urmă contract şi analiza validităţii ipotecilor este interpusă o altă operaţiune juridică, respectiv accesiunea imobiliară artificială - ca mod distinct de dobândire a dreptului de proprietate.

Caracterul nelegal al deciziei recurate este relevat, de asemenea, de o altă omisiune a instanţei de apel, cauzată de aceeaşi gravă eroare a neobservării incidenţei accesiunii imobiliare artificiale, respectiv existenţa unui caz de strămutare a ipotecii asupra despăgubirilor datorate constructorului de bună-credinţă (SC A. SRL) de către proprietarul terenului (Municipiul Sebeş) în urma exercitării de către cel din urmă, a dreptului de accesiune, prin care acesta a devenit şi proprietarul construcţiilor. Constatarea acestui caz de strămutare a ipotecii ar fi legitimat instanţa de apel să reţină faptul că reclamantul, Municipiul Sebeş, este la adăpost de orice eventuală urmărire silită a bunurilor imobile din partea creditorului C., acesta din urmă fiind beneficiarul unor garanţii strămutate asupra despăgubirilor ce urmau a fi sau au fost achitate de municipalitate către A. SRL, ca urmare a efectelor accesiunii imobiliare artificiale. Astfel, în ipoteza în care Municipiul Ardeal nu a plătit încă despăgubirile către A., ipoteca recurentei-pârâte va greva dreptul de creanţă al SC A. SRL iar, în ipoteza în care, aceasta din urmă a încasat despăgubirile, ipoteca va purta direct asupra sumelor de bani aflate în conturile societăţii.

Mai susţine recurenta şi faptul că instanţa de apel a tratat cu superficialitate pretenţiile reclamantului referitoare la rectificarea cărţii funciare şi a aplicat în mod greşit dispoziţiile art. 36 din Legea nr. 7/1996, dispoziţii ce stabilesc caracterul prescriptibil (într-un termen de 3 ani) al acţiunii în rectificare îndreptată împotriva unei terţe persoane care şi-a înscris un drept real, dobândit cu bună-credinţă şi printr-un act cu titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul cărţii funciare. Concluzia contrară a instanţei de apel, în sensul că o atare acţiune (precum cea promovată de reclamant) este imprescriptibilă şi soluţia dispusă, de respingere a excepţiei prescripţiei, invocată de pârâta recurentă, prezintă vicii vădite de nelegalitate, situaţie în care cenzura instanţei de recurs este deopotrivă justificată şi necesară.

Prin întâmpinarea depusă la dosar, intimata-pârâtă SC A. SRL prin administrator judiciar B. SPRL a solicitat, în esenţă, admiterea recursului.

Intimatul - reclamant Municipiul Sebeş, reprezentat prin primar a depus întâmpinare prin care a invocat excepţia tardivităţii recursului, iar pe fond a solicitat respingerea recursului, ca nefondat, depunând în probaţiune dovada plăţii sumei de 1.247.067,49 RON reprezentând contravaloarea construcţiilor edificate de către SC A. SRL cu bună-credinţă (prin poprire bancară în data de 9 noiembrie 2015).

Recurenta-pârâtă a formulat răspuns la întâmpinările depuse atât de intimata-pârâtă SC A. SRL prin administrator judiciar B. SPRL, cât şi de intimatul-reclamant Municipiul Sebeş, reprezentat prin primar.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a procedat la întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului în temeiul art. 493 alin. (2) C. proc. civ.

Prin încheierea din camera de consiliu de la data de 25 octombrie 2017, potrivit dispoziţiilor art. 493 alin. (4) C. proc. civ., s-a dispus comunicarea către părţi a raportului întocmit în cauză.

Recurenta-pârâtă C. SA prin sucursala Alba Iulia a depus punct de vedere la raportul întocmit în cauză.

Prin încheierea din 14 februarie 2018 a fost respinsă excepţia tardivităţii tardivităţii recursului invocată de intimatul-reclamant Municipiul Sebeş şi, constatându-se că recursul declarat de recurenta-pârâtă C. SA prin Sucursala Alba este admisibil în principiu; că sunt întrunite dispoziţiile art. 493 alin. (7) C. proc. civ., s-a stabilit termen pentru soluţionarea recursului, la data de 18 aprilie 2018, cu citarea părţilor.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, verificând în cadrul controlului de legalitate decizia atacată în raport de criticile formulate şi temeiurile de drept invocate, ţinând cont şi de apărările formulate prin întâmpinări, constată că recursul este nefondat, pentru considerentele ce urmează:

Potrivit art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., hotărârea poate fi casată când aceasta nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura pricinii.

Vor fi înlăturate criticile referitoare la faptul că decizia recurată nu este motivată, ştiut fiind că simpla nemulţumire a părţii cu privire la soluţia pronunţată, neînsuşirea de către instanţă a apărărilor formulate de către parte, sunt aspecte ce nu pot fi asimilate unei nemotivări în sensul textului legal anterior evocat.

Se constată că hotărârea atacată este pronunţată cu respectarea dispoziţiilor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., aceasta cuprinzând motivele de fapt şi de drept pe care se sprijină şi care au format convingerea instanţei, motivarea fiind clară şi concisă.

Totodată, instanţa de apel a avut în vedere criticile esenţiale invocate de apelanta C. SA, iar obligaţia de a-şi motiva decizia nu presupune existenţa unui răspuns detaliat la fiecare argument, întrucât, atunci când argumentele au un element comun determinat, instanţa este autorizată să le grupeze şi să le discute împreună.

Este indiscutabil faptul că instanţa de apel poate să-şi însuşească motivarea primei instanţe, dacă situaţia de fapt şi apărările înaintea ei au rămas neschimbate, cum este cazul în speţă. Aceasta întrucât, efectul devolutiv al apelului nu face să dispară hotărârea apelată, ci numai dă apelantului dreptul de a repune în discuţie faptele, instanţa de apel fiind obligată la rândul său, în caz de reformare, să motiveze împrejurările ce au determinat-o să schimbe soluţia primei instanţe, ceea ce în cauză nu s-a dispus.

Recurenta a mai susţinut că instanţa de apel ar fi motivat hotărârea sumar şi confuz, întrucât a reţinut, fără a verifica, că prin Sentinţa nr. 1843/CAF/2014 pronunţată de Tribunalului Alba s-a stabilit fără echivoc faptul că prin contractul de asociere în participaţiune încheiat între Municipiul Sebeş şi SC A. SRL, aceasta din urmă societate a dobândit dreptul de a construi pe terenul altuia şi numai de la data desfiinţării contractului putea dobândi dreptul de proprietate absolută asupra construcţiilor, aspect care, arată recurenta, nu rezultă din considerentele acestei sentinţe.

Argumentat şi legal motivat, instanţa de apel a constatat cu justeţe că prin Sentinţa nr. 1843/CAF/2014 Tribunalului Alba a constatat nulitatea absolută a contractului de asociere în participaţiune încheiat între Municipiul Sebeş şi SC A. SRL şi a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară, cu obligarea pârâtei SC A. SRL de a elibera terenul care face obiectul contractului menţionat mai sus şi de a restitui reclamantului folosinţa acestuia.

De asemenea, prin Sentinţa nr. 1843/CAF/2014 pronunţată de Tribunalul Alba s-a constatat că pârâta SC A. SRL are calitatea de constructor de bună-credinţă pentru următoarele construcţii: anexă teren de sport, terenuri de sport, platforme şi alei din pavaj de beton, racord canalizare şi racord alimentare cu apă, în valoare totală de 1.247.067,49 RON (TVA inclus), fiind obligat reclamantul Municipiul Sebeş să achite pârâtei contravaloarea acestor construcţii. Totodată, instanţa a instituit în favoarea pârâtei dreptul de retenţie asupra construcţiilor identificate anterior, până la achitarea de către reclamant a contravalorii acestora. S-a dispus, de asemenea, eliberarea de către pârâtă a terenului în discuţie, de celelalte construcţii (pentru care s-a considerat că nu este constructor de bună-credinţă), respectiv: filigorii, împrejmuiri, sala de biliard, şoproane (magazii), căbănuţe din lemn, turn de alpinism, pivniţă, cabină hidrofor, locuri de joacă copii şi instalaţie de nocturnă, iar în situaţia în care aceasta nu îşi îndeplineşte obligaţia în termen de 15 zile de la rămânerea irevocabilă a hotărârii, a fost autorizat reclamantul să aducă la îndeplinire această obligaţie, pe cheltuiala pârâtei - reclamantă reconvenţională, cheltuială care se ridică la suma de 68.609 RON + TVA.

Or, nu există nicio confuzie cu privire la faptul că la momentul încheierii contractelor de ipotecă recurenta avea cunoştinţă de faptul că terenul aparţinea domeniului public al Municipiului Sebeş, că între societate şi Municipiul Sebeş era încheiat un contract de asociere în participaţiune care privea folosinţa terenului şi edificarea construcţiilor în asociere, aşa încât recurenta nu poate invoca necunoaşterea prevederilor legale privind asocierea în participaţiune prevăzută de art. 251 - 256 C. com. În consecinţă, este corectă reţinerea instanţei de control judiciar în sensul că C. a încheiat contractele de ipotecă pe riscul său, întrucât contractul de asociere în participaţiune era înscris în cartea funciară.

Faptul că s-a înscris în cartea funciară dreptul de proprietate al A. SRL asupra construcţiilor nu înseamnă că acesteia i se conferea şi un titlu de proprietate, înscrierea în cartea funciară nefiind constitutivă de drepturi reale, conform Legii nr. 7/1996.

Potrivit art. 254 C. com., participanţii nu au niciun drept de proprietate asupra lucrurilor puse în asociaţiune, chiar dacă au fost procurate de aceştia. Se poate stipula ca bunurile pe care le-au adus să fie restituite la încetarea contractului.

Totodată, contractul de asociere încheiat interzicea transmiterea către terţi a drepturilor născute în temeiul acestuia fără acordul prealabil, dat în scris, al celuilalt partener, conform art. 6.1 din contract.

Este de necontestat că prin contractul de asociere A. SRL a dobândit doar dreptul de a construi pe terenul altuia şi numai la data desfiinţării contractului putea dobândi dreptul de proprietate absolută asupra construcţiilor, aspect reţinut cu justeţe de instanţa de apel.

Potrivit dispoziţiilor art. 488 pct. 8 C. proc. civ., casarea unei hotărâri poate fi cerută atunci când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material, însă, în cauza de faţă, nici acest motiv de recurs nu-şi găseşte incidenţa pentru considerentele care urmează.

În speţă, Municipiul Sebeş a solicitat constatarea nulităţii contractelor de garanţie ipotecară, iar pârâta C. s-a apărat prin invocarea faptului că a fost de bună-credinţă la încheierea contractelor de ipotecă, în condiţiile în care SC A. SRL era înscrisă în cartea funciară ca proprietar asupra construcţiilor, iar banca nu a fost parte în litigiul ce a dus la desfiinţarea contractului de asociere în participaţiune şi nu avea cunoştinţă de acesta.

Principiul anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului iniţial (resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis) reprezintă regula de drept potrivit căreia anularea (desfiinţarea) actului juridic iniţial (primar) atrage şi anularea actului juridic subsecvent (următor), datorită legăturii lor juridice.

Regula de drept menţionată nu are însă aplicabilitate în cazul în care actul subsecvent (în speţă actele subsecvente fiind cele două Contracte de ipotecă nr. 331/2008 şi 3 din 30 decembrie 2010) a fost încheiat cu titlu oneros, iar terţul dobânditor a fost de bună-credinţă, această excepţie fiind întemeiată pe principiul ocrotirii bunei-credinţe a subdobânditorului unui bun cu titlu oneros şi pe necesitatea asigurării stabilităţii circuitului civil.

Cum în mod legal a constatat şi instanţa de apel, recurenta nu poate invoca buna credinţă în apărarea valabilităţii contractelor de ipotecă, întrucât principiul ocrotirii bunei credinţe ca excepţie de la desfiinţarea actului subsecvent priveşte pe subdobânditorul unui bun cu titlu oneros, ipoteza care este străină de cauză, contractele de ipotecă încheiate de bancă nefiind contracte translative de proprietate cu titlu oneros.

Contractele de ipotecă nr. 331/2008 şi 3 din 30 decembrie 2010 încheiate între C. - creditor ipotecar şi A. SRL - garant ipotecar au fost încheiate cu încălcarea unor cerinţe imperative care determină nulitatea, respectiv că garantul ipotecar a declarat şi a garantat Băncii că este titularul dreptului de proprietate şi singura persoană îndreptăţită să constituie ipotecă în favoarea C., în condiţiile în care construcţiile erau aportul în cadrul asociaţiei.

Desfiinţarea dreptului de proprietate al constituitorului ipotecii, ca modalitate de stingere a garanţiei dă aplicare principiului resolute jure dantis resolvitur jus accipientis, nulitatea absolută a contractului de asociere în participaţiune şi atribuirea construcţiilor care au făcut obiectul acestuia Municipiului Sebeş, în temeiul accesiunii imobiliare, are ca efect desfiinţarea retroactivă a acestuia, ca şi cum nu ar fi existat, consecinţa imediată fiind şi nulitatea absolută a contractului de ipotecă subsecvent, nefiind incident principiul ocrotirii bunei - credinţe ca excepţie de la regula anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului principal.

Prin urmare, în condiţiile în care contractele de ipotecă aflate în discuţie s-au întemeiat pe titlul de proprietate al constitutorului care a fost desfiinţat, constatându-se nulitatea absolută a acestuia (prin Sentinţa nr. 1843/CAF/2014 pronunţată de Tribunalului Alba), desfiinţarea retroactivă a titlului constitutorului ipotecii atrage toate consecinţele ce decurg din acesta, inclusiv acela de desfiinţare a actelor subsecvente actului anulat, cum sunt contractele de ipotecă.

Este adevărat că dispoziţiile art. 1790 C. civ. consacră dreptul creditorilor ipotecari de a urmări imobilul în orice mână ar trece, însă reclamantul Municipiul Sebeş nu avea calitatea de terţ dobânditor al imobilului ipotecat în sensul prevederilor art. 1790 C. civ., acesta fiind proprietarul construcţiilor în temeiul accesiunii artificiale (conform art. 949 C. civ.) încă din momentul încorporării materialelor în teren, aşa cum au reţinut în mod corect, atât prima instanţă, cât şi cea de apel.

Vor fi înlăturate şi susţinerile referitoare la incidenţa cazului de strămutarea garanţiei reale asupra despăgubirii încasate de A. SRL de la proprietarul terenului, Municipiul Sebeş.

Contrar susţinerilor recurentei-pârâte, dispoziţiile art. 1721 C. civ. de la 1864 nu sunt incidente în speţă, în condiţiile în care contractele de ipotecă nu s-au încheiat în mod legal, A. SRL neavând un drept de proprietate asupra construcţiilor ipotecate.

Nu pot fi primite nici criticile referitoare la încălcarea art. 36 din Legea nr. 7/1996, ambele instanţe reţinând cu justeţe că, de vreme ce acţiunea de fond (nulitatea contractelor de ipotecă) nu este prescrisă (nici nu a fost invocat acest aspect), nu este prescris nici dreptul de a cere rectificarea cărţii funciare în favoarea reclamantei.

Pentru raţiunile înfăţişate, constatând că nu sunt incidente motivele de nelegalitate prevăzut de dispoziţiile art. 488 pct. 6 şi 8 C. proc. civ., decizia atacată fiind la adăpost de orice critică, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, cu aplicarea dispoziţiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., văzând şi prevederile art. 499 C. proc. civ., va respinge recursul declarat de recurenta-pârâtă C. SA prin sucursala Alba Iulia împotriva Deciziei nr. 58/2017 din 6 februarie 2017 pronunţată de Curtea de Apel Alba Iulia, secţia a II-a civilă, ca nefondat, menţinând decizia recurată, ca fiind legală.

Constatând culpa procesuală a recurentei în promovarea recursului de faţă şi în raport de solicitarea intimatului municipiul Sebeş privind acordarea cheltuielilor de judecată, urmează ca, în temeiul dispoziţiilor art. 453 alin. (1) C. proc. civ., să fie admisă cererea acestuia, în sensul obligării recurentei-pârâte C. SA prin sucursala Alba Iulia la plata sumei de 530,10 RON reprezentând cheltuieli de judecată către intimatul-reclamant Municipiul Sebeş, conform înscrisurilor doveditoare aflate la dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta-pârâtă C. SA prin sucursala Alba Iulia împotriva Deciziei nr. 58/2017 din 6 februarie 2017 pronunţată de Curtea de Apel Alba Iulia, secţia a II-a civilă.

Obligă pe recurenta-pârâtă C. SA prin sucursala Alba Iulia la plata sumei de 530,10 RON cheltuieli de judecată către intimatul-reclamant Municipiul Sebeş.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 25 aprilie 2018.

Procesat de GGC - LM