Forced-sale buyer wins land sale at EUR 110/sqm; seller's appeal over price-date and res judicata rejected.

Deliberând asupra recursului, din examinarea actelor şi lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Instanţa a fost învestită cu soluţionarea a două cereri principale, conexate, care au următorul obiect:

Reclamantul-pârât A. a solicitat obligarea pârâtei SC B. SA Galaţi să îi vândă terenul în suprafaţă de 1.573 mp aferent construcţiilor proprietatea sa, din mun. Galaţi, la preţul de 30 euro/mp, respectiv la suma totală de 47.190 euro. Totodată, a solicitat obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

Reclamanta-pârâtă SC B. SA Galaţi, a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul A., pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare a terenului proprietatea reclamantei, situat în Galaţi, în suprafaţă de 1.537 mp, în principal pentru un preţ egal cu valoarea în euro a terenului de la momentul pronunţării de către Tribunalul Galaţi a Sentinţei nr. 2209 din 12 octombrie 2007 şi, în subsidiar, pentru un preţ egal cu valoarea în euro a terenului, la preţul pieţii din prezent. A solicitat obligarea pârâtului la plata echivalentului în RON a preţului stabilit potrivit primului capăt de cerere, la cursul BNR din ziua plătii efective. A cerut obligarea pârâtului la plata contravalorii lipsei de folosinţă a terenului, aferentă dreptului de superficie al pârâtului asupra terenului, de la momentul pronunţării Sentinţei nr. 2209/2007 până la data când pârâtul va deveni proprietar al terenului. A solicitat obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

Prin Sentinţa civilă nr. 768 din 14 iunie 2016 pronunţată de Tribunalul Galaţi, secţia I civilă, în Dosarul nr. x/2014, a fost admisă în parte acţiunea principală formulată de reclamantul A., în contradictoriu cu pârâta SC B. SA; a fost admisă în parte cererea conexă formulată de reclamanta SC B. SA Galaţi în contradictoriu cu pârâtul A.; a fost obligată pârâta SC B. SA Galaţi să vândă şi a fost obligat reclamantul A. să cumpere, imobilul-teren, în suprafaţă de 1.573 mp, situat în Municipiul Galaţi, la preţul de 110 euro/mp şi la un preţ total de 173.030 euro. Au fost respinse celelalte capete de cerere, ca nefondate şi a fost obligată pârâta SC B. SA Galaţi să plătească reclamantului A. suma de 5.258 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Împotriva sentinţei tribunalului, precum şi împotriva încheierilor interlocutorii din 9 octombrie 2015 şi 25 ianuarie 2016 (pronunţate în Dosarul nr. x/2014), pârâta SC B. SA Galaţi a declarat apel, care, prin Decizia civilă nr. 188/A din 17 octombrie 2016 pronunţată de Curtea de Apel Galaţi, secţia I a civilă a fost respins ca nefondat.

Invocând în drept dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5, 7 şi 8 C. proc. civ., împotriva Deciziei civile nr. 188/A din 17 octombrie 2016 pronunţată de Curtea de Apel Galaţi, secţia I civilă, SC B. SA a declarat recurs.

Solicită admiterea recursului, casarea hotărârii atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare instanţei de apel, respectiv, Curţii de Apel Galaţi, iar, în ceea ce priveşte motivul de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ., solicită respingerea cererii formulate de intimat, ca inadmisibilă.

Recurenta-pârâtă susţine, în esenţă, că hotărârea recurată a fost dată cu încălcarea regulilor de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii - motiv de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

Subsumat acestui motiv de recurs, apreciază că decizia atacată a fost dată cu încălcarea principiului nemijlocirii probelor (art. 16 C. proc. civ.), principiul legalităţii cu privire la modalitatea de administrare a probei cu expertiza (art. 7, art. 337 şi art. 338 C. proc. civ.) şi principiul contradictorialităţii (art. 14 C. proc. civ.).

Totodată, decizia instanţei de apel nu cuprinde, conform art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., motivele pentru care a fost înlăturată cererea principală a pârâtei de achitare a preţului terenului de la momentul pronunţării Sentinţei civile nr. 2209/2007.

În opinia recurentei, Tribunalul Galaţi, în mod eronat, a concluzionat că doar la momentul pronunţării prezentei hotărâri se poate aprecia că toate clauzele contractului au fost stabilite şi determinate, sens în care va avea în vedere preţul practicat pe piaţa imobiliară a municipiului Galaţi în perioada iunie 2016, şi nu perioada anului 2007.

Având în vedere faptul că din cauza tergiversării încheierii contractului de vânzare de către intimat, valoarea terenului a scăzut, recurenta nu ar putea fi prejudiciată prin diminuarea preţului vânzării, sens în care vânzarea trebuie făcută, în principal, pentru un preţ egal cu valoarea în euro a terenului de la momentul pronunţării de către Tribunalul Galaţi a Sentinţei civile nr. 2209 din 12 octombrie 2007, stabilită în baza unui raport de expertiză, aceasta fiind, de altfel, şi solicitarea principală a SC B. SA

Apreciază că scopul urmărit de intimat este acela de a obţine terenul aflat în proprietatea recurentei la un preţ derizoriu, tergiversând astfel încheierea contractului.

Or, trebuie avută în vedere raţiunea dispoziţiilor legale care reglementează obligaţia încheierii contractului de vânzare cumpărare, în temeiul cărora a fost pronunţată şi sentinţa nr. 2209/12.10.2007.

Recurenta critică decizia atacată şi din perspectiva faptului că a fost pronunţată cu încălcarea şi aplicarea greşită a normelor de drept material - motiv de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Subsumat acestui motiv de recurs, apreciază că hotărârea a fost dată cu încălcarea dispoziţiilor art. 11 ale Decretului-lege nr. 115/1938, art. 22 ale Decretului nr. 167/1958, art. 21 din Legea nr. 7/1996 coroborate cu noile dispoziţii ale art. 697 din Noul C. civ.

Se invocă şi încălcarea dispoziţiilor art. 2512 alin. (1) şi (2), art. 2513 din Noul C. civ. şi art. 8 din Decretul nr. 167/1958; încălcarea dispoziţiilor art. 1073, 1077 şi art. 1295 C. civ. de la 1864.

Un ultim motiv de recurs îl reprezintă încălcarea autorităţii de lucru judecat - motiv de recurs prevăzut de art. 488 pct. 7 C. proc. civ.

Astfel, în ceea ce priveşte excepţia autorităţii de lucru judecat, solicită a se constata că prezentei cereri formulate de intimatul A. i se opune autoritatea de lucru judecat a Sentinţei irevocabile nr. 2209 din 12 octombrie 2007 pronunţată de Tribunalul Galaţi, în dosarul nr. x/2006.

Instanţele de judecată, arată recurenta, s-au pronunţat deja cu autoritate de lucru judecat asupra obligării recurentei la vânzarea terenului prin negociere directă între părţi, la preţul pieţei, astfel cum prevăd dispoziţiile legale, neputându-se pronunţa o hotărâre diferită asupra aceleiaşi chestiuni.

Intimatul A. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat, în esenţă, respingerea recursului, ca nefondat.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a procedat la întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului în temeiul art. 493 alin. (2) C. proc. civ.

Prin încheierea din camera de consiliu de la data de 14 iunie 2017, potrivit dispoziţiilor art. 493 alin. (4) C. proc. civ., s-a dispus comunicarea către părţi a raportului întocmit în cauză.

Recurenta-reclamantă SC B. SA a depus punct de vedere la raportul întocmit în cauză şi cerere de sesizare a Curţii Constituţionale cu excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. XVIII alin. (2) din Legea nr. 2/2013 privind unele măsuri pentru degrevarea instanţelor judecătoreşti, precum şi pentru pregătirea punerii în aplicare a Legii nr. 134/2010 privind C. proc. civ.

Prin încheierea din 14 februarie 2018 a fost respinsă cererea de sesizare a Curţii Constituţionale cu excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. XVIII alin. (2) din Legea nr. 2/2013 privind unele măsuri pentru degrevarea instanţelor judecătoreşti, precum şi pentru pregătirea punerii în aplicare a Legii nr. 134/2010 privind C. proc. civ., formulată de petenta SC B. SA şi, constatându-se că recursul declarat de recurenta-reclamantă SC B. SA este admisibil în principiu, că sunt întrunite dispoziţiile art. 493 alin. (7) C. proc. civ., s-a stabilit termen pentru soluţionarea recursului, la data de 18 aprilie 2018, cu citarea părţilor.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, verificând în cadrul controlului de legalitate decizia atacată în raport de criticile formulate, ţinând cont şi de apărările formulate prin întâmpinare, constată că recursul este nefondat, pentru considerentele ce urmează:

Subsumat motivului de recurs reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenta a susţinut, în esenţă, că decizia atacată a fost dată cu încălcarea principiului nemijlocirii probelor (art. 16 C. proc. civ.), principiul legalităţii cu privire la modalitatea de administrare a probei cu expertiză (art. 7, art. 337 şi art. 338 C. proc. civ.) şi principiul contradictorialităţii (art. 14 C. proc. civ.), însă criticile formulate vor fi înlăturate.

Criticile recurentei care vizează încălcarea principiului contradictorialităţii şi nemijlocirii prin pronunţarea soluţiei în baza unor dovezi care nu au fost administrate în cursul procesului şi nu au fost puse în dezbaterea părţilor, se constată că au fost formulate omisso medio, fără să fi constituit motiv de apel.

De precizat că proba cu expertiză, de care se prevalează recurenta, nu a fost administrată în apel, prin cererea de apel nu au fost aduse critici cu privire la încălcarea principiilor amintite şi, deşi SC B. SA a făcut trimitere la administrarea probei cu expertiză, nemulţumirile acesteia au fost cu totul altele decât cele invocate în cuprinsul cererii de recurs.

De altfel, sub pretinsa incidenţă a motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenta îşi exprimă nemulţumirea cu privire la faptul că instanţa de apel nu a avut în vedere raportul de expertiză întocmit în cauză, tinzând, în realitate, la o restabilire a situaţiei de fapt, ceea ce nu mai este posibil în această etapă procesuală.

Se impune precizarea că instanţa de apel ca instanţă devolutivă are plenitudine de apreciere în ceea ce priveşte probele administrate în cauză, este suverană în a aprecia asupra oportunităţii administrării probelor în proces din perspectiva utilităţii, concludenţei şi pertinenţei acestora, iar instanţa de recurs nu poate să procedeze la reinterpretarea probelor dispuse.

Apelul, prin efectul său devolutiv, a permis instanţei să concluzioneze că, în speţă, instanţa de fond în mod concret a reţinut situaţia de fapt, pe baza unei juste aprecieri a probelor administrate în cauză şi, ţinând cont de dispoziţiile legale aplicabile speţei, a stabilit în mod legal şi temeinic faptul că, în principiu există consimţământul părţilor pentru efectuarea actului de dispoziţie, că reclamantul are posesia terenului, că între părţi există neînţelegeri doar cu privire la preţul vânzării (în ceea ce priveşte data la care se raportează aceasta, intervenind modificări considerabile pe piaţa imobiliară, precum şi a cuantumului efectiv al acestuia), reţinând corect că aspectul litigios vizează doar acest element specific vânzării, respectiv preţul.

Sunt lipsite de justificare susţinerile recurentei în sensul că intimatul a amânat, în mod exagerat, încheierea contractului de vânzare-cumpărare a terenului, astfel încât valoarea terenului a scăzut în mod considerabil, în condiţiile în care cele două părţi nu au reuşit să ajungă la un consens în ceea ce priveşte preţul de tranzacţionare al terenului, împrejurare care a generat prezentul litigiu.

Vor fi înlăturate şi criticile referitoare la faptul că decizia recurată nu cuprinde motivele pentru care a fost înlăturată cererea reclamantei de achitare a preţului terenului de la momentul pronunţării Sentinţei civile nr. 2209/2007.

Hotărârea atacată este pronunţată cu respectarea dispoziţiilor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., aceasta cuprinzând motivele de fapt şi de drept pe care se sprijină şi care au format convingerea instanţei, motivarea fiind clară şi concisă.

Instanţa de apel a avut în vedere criticile esenţiale invocate de apelantă, iar obligaţia de a-şi motiva decizia nu presupune existenţa unui răspuns detaliat la fiecare argument.

Instanţa de control judiciar a reţinut că instanţa de fond nu a luat în considerare propunerea expertului, ci oferta imobiliară practicată pe piaţă, apreciind că aceasta este mai apropiată de valoarea reală a terenului.

Contrar susţinerilor recurentei, nu poate fi reţinut nici motivul de recurs prevăzut art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ.

Aceasta întrucât, în mod eronat, recurenta pretinde că, potrivit Sentinţei civile nr. 2209 din 12 octombrie 2007 pronunţată de Tribunalul Galaţi, în Dosarul nr. x/2006, rămasă definitivă la 16 mai 2008, părţile litigante au fost obligate încă de la acel moment, la vânzarea, respectiv cumpărarea terenului aferent construcţiilor aflate în proprietatea reclamantului, la preţul pieţei, întrucât prin sentinţa amintită nu a fost determinat preţul, ci s-a stabilit doar caracterul determinabil al acestuia.

Este de necontestat că prin Sentinţa civilă nr. 2209 din 12 octombrie 2007 pronunţată de Tribunalul Galaţi, în Dosarul nr. x/2006, rămasă definitivă la 16 mai 2008, pârâta a fost obligată să vândă reclamantului terenul aferent construcţiilor proprietatea reclamantului din mun. Galaţi şi s-a constatat dobândit de către reclamant dreptul real de superficie, constând în dreptul de proprietate al construcţiilor şi un drept de folosinţă asupra terenului de sub construcţii.

Este ştiut că autoritatea de lucru judecat cunoaşte două manifestări procesuale, aceea de excepţie procesuală, şi aceea de prezumţie, mijloc de probă de natură să demonstreze un anumit fapt în legătură cu raporturile juridice dintre părţi.

Dacă în manifestarea sa de excepţie procesuală (care corespunde unui efect negativ, extinctiv de natură să oprească o nouă judecată), autoritatea de lucru judecat presupune tripla identitate de elemente (obiect, părţi, cauză), nu tot astfel se întâmplă atunci când acest efect important al hotărârii se manifestă pozitiv, demonstrând modalitatea în care au fost dezlegate anterior anumite aspecte litigioase în raporturile dintre părţi, fără posibilitatea de a se statua diferit.

Altfel spus, efectul pozitiv al lucrului judecat se impune într-un al doilea proces care are legătură cu chestiunea litigioasă dezlegată anterior, fără posibilitatea de a mai fi contrazis.

Între excepţia autorităţii de lucru judecat şi puterea de lucru judecat, există o distincţie clară. Astfel, condiţia de aplicare a autorităţii de lucru judecat presupune identitatea de acţiuni (părţi, obiect şi cauză juridică) ce opreşte repetarea judecăţii, iar puterea, prezumţia de lucru judecat, impune consecvenţa în judecată, astfel că ceea ce s-a constatat şi statuat printr-o hotărâre nu trebuie să fie contrazis printr-o altă hotărâre.

Prin urmare, în mod legal nu a putut fi reţinută excepţia autorităţii de lucru judecat, obiectul prezentei cauze (stabilirea preţului terenului aferent construcţiilor proprietatea reclamantului) nefiind identic cu cel ce a făcut preocuparea instanţei în cadrul dosarului finalizat cu pronunţarea Sentinţei civile 2209/2007 a Tribunalului Galaţi (constatarea dreptului de superficie al reclamantului şi obligarea pârâtei să-i vândă acestuia terenul aferent construcţiilor).

Totodată, raportându-se justificat la puterea de lucru judecat a Sentinţei civile nr. 2209/2007, în concordanţă cu cele reţinute de prima instanţă, în mod corect instanţa de apel a reţinut că, începând cu data de 4 octombrie 2002, data procesului-verbal de adjudecare prin care reclamantul A. a dobândit activul din Galaţi, acesta a dobândit un drept şi o vocaţie la cumpărarea terenului aferent construcţiei, condiţionată de negocierea directă dintre părţi vizând preţul, dar că, începând din 16 mai 2008 (data rămânerii definitive a Sentinţei civile 2209/2007) reclamantul a folosit terenul, cu titlu, în baza unui drept şi cu bună credinţă, astfel încât nu poate fi obligat la plata contravalorii dreptului de folosinţă teren aferent construcţiei).

În consecinţă, nu pot fi primite criticile referitoare la respingerea capătului de cerere privind contravaloarea dreptului de folosinţă şi nici cele cu privire la încălcarea art. 8 din Decretul nr. 167/1958, sub acest din urmă aspect instanţa de apel arătând în mod legal că, faţă de motivarea dată asupra respingerii capătului de cerere vizând obligarea reclamantului la plata contravalorii reprezentând lipsa de folosinţă, soluţia pronunţată prin încheierea interlocutorie din 25 ianuarie 2016 (prin care Tribunalul Galaţi a admis excepţia prescripţiei extinctive a dreptului material la acţiune cu privire la capătul formulat de SC B. SA Galaţi privind obligarea reclamantului-pârât A. la plata contravalorii lipsei de folosinţă, cu referire la perioada cuprinsă în intervalul 12 octombrie 2007 - 30 septembrie 2011), apare ca fiind lipsită de consecinţe juridice şi nu se impune a fi reformată.

Potrivit dispoziţiilor art. 488 pct. 8 C. proc. civ., casarea unei hotărâri poate fi cerută atunci când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material, însă, în speţă, nici acest motiv de recurs nu-şi găseşte incidenţa pentru considerentele care urmează.

Este de reţinut că potrivit art. 3 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind C. civ.:

"actele juridice încheiate ori după caz, săvârşite sau produse după intrarea în vigoare a C. civ. nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau după caz, a săvârşirii ori producerii lor", astfel că temeiul de drept aplicabil speţei îl reprezintă dispoziţii C. civ. de la 1864.

Prin urmare, criticile recurentei sub aspectul încălcării dispoziţiilor Noului C. civ., în raport cu actuala reglementare a instituţiei superficiei, nu au susţinere legală şi nu justifică invocarea motivului de recurs bazat pe aplicarea greşită a unor norme de drept material, aşa încât vor fi înlăturate.

Simpla nemulţumire a recurentei-reclamante cu privire la soluţia pronunţată, la argumentele care au format convingerea instanţei, neînsuşirea de către instanţa de control judiciar a apărărilor formulate de către pârâtă sunt aspecte care nu justifică invocarea motivului de recurs bazat pe aplicarea greşită a unor norme de drept material, cu atât mai mult cu cât recurenta nu a arătat în concret în ce ar consta interpretarea sau aplicarea greşită a acestora (art. 11 din Decretul nr. 115/1938, art. 22 din Decretul nr. 167/1958, art. 21 din Legea nr. 7/1996 etc.).

Pentru raţiunile înfăţişate, constatând că nu sunt incidente motivele de nelegalitate prevăzute de dispoziţiile art. 488 pct. 5, 7 şi 8 C. proc. civ. şi invocate de recurentă, decizia atacată fiind la adăpost de orice critică, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, cu aplicarea dispoziţiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., văzând şi prevederile art. 499 C. proc. civ., va respinge recursul declarat de recurenta-pârâtă SC B. SA împotriva Deciziei civile nr. 188/A din 17 octombrie 2016 pronunţată de Curtea de Apel Galaţi, secţia I civilă, ca nefondat, menţinând decizia recurată, ca fiind legală.

Constatând culpa procesuală a recurentei în promovarea recursului de faţă şi în raport de solicitarea intimatului A. privind acordarea cheltuielilor de judecată, urmează ca, în temeiul dispoziţiilor art. 453 alin. (1) C. proc. civ., să fie admisă cererea acestuia, în sensul obligării recurentei-pârâte SC B. SA la plata sumei de 1.500 RON reprezentând cheltuieli de judecată către intimatul-reclamant A., conform înscrisurilor doveditoare aflate la dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta-pârâtă SC B. SA împotriva Deciziei civile nr. 188/A din 17 octombrie 2016 pronunţată de Curtea de Apel Galaţi, secţia I civilă.

Obligă recurenta-pârâtă SC B. SA la plata sumei de 1.500 RON cheltuieli de judecată către intimatul-reclamant A.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 18 aprilie 2018.

Procesat de GGC - LM