Preliminary sale-purchase agreements and validity of undetermined price in specific performance actions involving insolvent debtors

1. Obiectul acţiunii.

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Iaşi sub nr. x/2014, reclamanta S.C. A. S.R.L. a chemat în judecată pe pârâta S.C. B. S.R.L. şi chemaţii în garanţie C. şi D. asociat coordonator al E. şi a solicitat ca instanţa să dispună pronunţarea unei hotărâri care să ţină cont de act autentic.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă de tribunal.

Prin sentinţa civilă nr. 1107/2016 pronunţată la 20.10.2016 de Tribunalul Iaşi, secţia a II-a civilă şi de contencios administrativ şi Fiscal s-a respins cererea reclamantei.

3. Hotărârea pronunţată în apel de Curtea de apel.

Curtea de Apel Iaşi, secţia civilă prin decizia nr. 535/2017 din 13 septembrie 2017 a respins apelul formulat de reclamanta S.C. A. S.R.L. împotriva sentinţei civile cu nr. 1107/2016 pronunţată la 20.10.2016 de Tribunalul Iaşi, secţia a II-a civilă şi de contencios administrativ şi Fiscal, pe care a păstrat-o.

4. Cererea de recurs.

Împotriva deciziei pronunţate de instanţa de apel, reclamanta a declarat recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ.

În dezvoltarea criticilor formulate, recurenta-reclamantă susţine că instanţa de apel a apreciat în mod greşit natura juridică a actelor deduse judecăţii, arătând că potrivit dispoziţiilor legale vânzarea unor apartamente se poate face şi prin alte înscrisuri, fără a fi necesară autentificarea de către notar, condiţia "ad validitatem" fiind prevăzută în Legea nr. 18/1991 doar pentru terenuri. Susţine că soluţia instanţei de apel este contrară atât dispoziţiilor legale, cât şi deciziei nr. 23/03.04.2017 a ÎCCJ- Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept în materie .

În ceea ce priveşte preţul, arată că în mod greşit instanţa de apel a reţinut că acesta nu este determinat, susţinând că înscrisurile depuse la dosar fac dovada că preţul a fost determinat exact pentru fiecare mp de construcţie. Susţine că valoarea totală a celor 2 antecontracte de vânzare-cumpărare este de 813.802 RON, fără TVA (968.424,38 RON inclus TVA),valoare care trebuie scăzută şi compensată din sumele pe care pârâta S.C. B. S.R.L. i le datorează conform celor stipulate în conţinutul celor 2 antecontracte de vânzare-cumpărare. Legat de acest aspect, arată că în cauză sunt îndeplinite condiţiile art. 1616 C. civ. care prevede că datoriile reciproce se sting prin compensaţie până la concurenţa celei mai mici dintre ele. Mai arată că instanţa de apel a reţinut în mod greşit că nu poate fi examinată în cadrul acţiuni de faţă, întemeiate pe art. 1669 C. civ., stingerea prin compensaţie pe motiv că datoria este ulterioară deschiderii procedurii insolvenţei arătând că sumele datorate de către pârâtă, cât şi creanţa rezultată din neperfectarea celor 2 antecontracte de vânzare-cumpărare sunt aferente perioadei de dinainte de deschiderea procedurii insolvenţei, respectiv 10.01.2012 şi nu vizează procedura de insolvenţă a acesteia.

Cu privire la bunurile imobile care fac obiectul antecontractelor de vânzare-cumpărare, recurenta-reclamantă arată că acestea au fost predate pârâtei la data de 14.12.2011 şi, respectiv la 09.01.2012, în vederea continuării amenajării acestora, aşa cum rezultă din cuprinsul proceselor-verbale de predare-primire nr. x/14.12.2011 si nr. y/09.01.2012, depuse la dosarul cauzei.

5. Procedura derulată în recurs.

S-a procedat la întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului declarat de reclamanta S.C. A. S.R.L. împotriva deciziei nr. 535 din 13 septembrie 2017 a Curţii de Apel Iaşi, secţia civilă.

Recursul a fost declarat şi motivat în termenul prevăzut de art. 485 alin. (1) C. proc. civ. (decizia recurată fiind comunicată recurentei-pârâte la data de 02.10.2017, conform dovezilor de la dosar apel, iar recursul a fost declarat la data de 19.10.2017, potrivit ştampilei poştei aplicată pe plicul de la dosar recurs).

Asupra verificării motivelor de casare, prevăzute de art. 488 C. proc. civ., s-au constatat următoarele:

Recursul a fost motivat conform prevederilor art. 487 alin. (1) C. proc. civ., recurenta pârâtă indicând ca temei de drept prevederile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ.

Urmare a verificărilor prevăzute la art. 493 alin. (3) C. proc. civ., motivele de recurs dezvoltate de recurenta-reclamantă au fost încadrate în dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Prin încheierea din 18.05.2018 Î.C.C.J. a admis în principiu recursul, conform art. 493 alin. (6) C. proc. civ.

6. Considerentele Î.C.C.J. asupra recursului.

Analizând recursul declarat prin prisma dispoziţiilor legale şi a celor reţinute în raportul privind admisibilitatea în principiu a recursului, Î.C.C.J. constată că recursul este nefondat pentru cele ce urmează:

Prin motivele de recurs invocate, recurenta reclamantă invocă nelegalitatea deciziei recurate prin prisma interpretării şi aplicării greşite a dispoziţiilor art. 1179, 1279, 1616, 1650, 1669 din C. civ.

Se susţine, în contextul invocării prevederilor art. 488 pct. 8 C. proc. civ., că s-au interpretat eronat dispoziţiile legale privind condiţiile esenţiale ale contractului, şi anume acelea privind preţul stabilit în antecontractele încheiate sub nr. x şi y la data de 28.11.2011 şi 09.01.2012 între reclamantă şi pârâtă, susţineri ce nu pot fi primite.

Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare reprezintă o varietate de contract preparatoriu ce implică obligaţia asumată de ambele părţi de a încheia în viitor un contract de vânzare-cumpărare. Sediul materiei se regăseşte în prevederile art. 1279 din C. civ. din 2009, care include toate promisiunile de a contracta. De asemenea, prevederile din cadrul contractului de vânzare referitoare la promisiunea de vânzare sau de cumpărare, ce se regăsesc în cuprinsul art. 1669-1670 din C. civ., reiau dispoziţiile legale ale art. 1279 C. civ.

Promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea, după cum prevede art. 1279 alin. (1) C. civ. În ipoteza neexecutării promisiunii de a încheia contractul, partea îndreptăţită poate să solicite daune-interese (art. 1279 alin. (2) C. civ.) sau, mai mult decât atât, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract (art. 1279 alin. (3) C. civ.).

Condiţia pentru pronunţarea unei asemenea hotărâri este deci aceea ca cerinţele legii pentru validitatea contractului să fie îndeplinite.

Condiţiile de fond pe care trebuie să le întrunească promisiunea sunt următoarele: a) să existe un consimţământ valabil exprimat; b) părţile să aibă capacitatea de a contracta; c) acordul să privească elementele esenţiale ale contractului proiectat: lucrul vândut şi preţul; d) cauza contractului să existe, să fie licită şi morală.

Contractul de vânzare-cumpărare este considerat de lege (art. 1295 alin. (1) C. civ.) ca fiind valabil încheiat de îndată ce se realizează acordul de voinţe asupra lucrului vândut şi asupra preţului acestuia. Chiar dacă promisiunea nu se confundă cu vânzarea propriu-zisă, elementele esenţiale ale acesteia (lucrul vândut şi preţul) trebuie să fie convenite de părţi încă de la data promisiunii, căci altfel nici nu s-ar putea vorbi de promisiune, care prin definiţie presupune un acord de voinţe cu privire la autentificarea viitoare a unei anumite vânzări.

Prevăzând condiţia de îndeplinire a cerinţelor impuse de lege contractului, la a cărui perfectare părţile s-au obligat, condiţie sine qua non pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, şi condiţia ca preţul să fie determinat sau cel puţin determinabil, cerută ad validitatem pentru contractul perfect de vânzare-cumpărare trebuie îndeplinită de promisiunea de vânzare-cumpărare în scopul pronunţării aceluiaşi tip de hotărâre. Preţul este determinat când se precizează în act elementele care îl individualizează şi determinabil când se prevăd suficiente elemente necesare determinării acestuia.

Criticile recurentei în ceea ce priveşte această condiţie nu subzistă, instanţa de apel în mod just a considerat că cele două antecontracte de vânzare-cumpărare nu îndeplinesc cerinţa de validitate a unui contract de vânzare, respectiv obiectul contractului în privinţa determinării preţului, şi anume preţul nu este determinat sau cel puţin determinabil (conform art. 1660 C. civ.), în condiţiile în care se prevede că valorile bunurilor înstrăinate urmau a fi scăzute şi compensate din sumele pe care S.C. B. S.R.L. le datorează S.C. A. S.R.L., iar data la care se vor stabili sumele exacte pe care le datorează vânzătoarea cumpărătoarei era 31.03.2012, data stabilită de părţi ca perfectare a actelor în formă autentică.

Drept urmare, susţinerile recurentei reclamante privind interpretarea eronată de către instanţa de apel a prevederilor incidente privind condiţia ca preţul din antecontracte să fie determinat sau cel puţin determinabil nu subzistă. Sunt fondate însă criticile referitoare la interpretarea prevederilor relative la forma antecontractelor (dată fiind interpretarea dispoziţiilor art. 1279 alin. (3) teza întâi şi art. 1669 alin. (1) C. civ. conform deciziei nr. 23/03.04.2017 a Î.C.C.J.- Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept în materie), însă acestea nu pot conduce la reţinerea nelegalităţii deciziei recurate deoarece condiţiile esenţiale pentru încheierea valabilă a antecontractelor trebuie îndeplinite cumulativ, lipsa uneia dintre acestea conducând la nevalabilitatea actului juridic respectiv.

De asemenea, corect s-a considerat că nu are suport susţinerea reclamantei în sensul că bunurile care fac obiectul celor două antecontracte au fost achitate de S.C. A. S.R.L. prin compensaţie cu sumele datorate de S.C. B. S.R.L.

Instanţa de apel a reţinut în mod just că instituţia compensaţiei prevăzută de art. 1616 şi următoarele din C. civ. este completată de reglementări specifice pentru profesioniştii persoane juridice, promitenta vânzătoare S.C. B. S.R.L. fiind un profesionist aflat în procedura insolvenţei.

Aceste critici formulate de recurentă privind îndeplinirea cerinţelor legale pentru a opera compensaţia ca mod de stingere a obligaţiilor părţilor nu pot conduce la reţinerea incidenţei art. 488 pct. 8 C. proc. civ., deoarece compensaţia reprezintă modalitatea de stingere simultană a două datorii reciproce existente între două persoane, până la concurenţa celei mai mici dintre ele, cu condiţia ca acestea să fie certe, lichide şi exigibile. Compensaţia judiciară este cea care operează pe cale judecătorească, adică în urma unei cereri formulate de persoana interesată să invoce acest mod de stingere a datoriilor, cerere care se adresează instanţei de judecată. Compensaţia poate fi invocată atât prin acţiune principală, cât şi pe cale de excepţie. În cazul compensaţiei judiciare, singura condiţie care trebuie îndeplinită cu privire la creanţa a cărei compensare se cere este ca aceasta sa fie certă. Aşadar, aceasta presupune o analiză a îndeplinirii condiţiilor legale pentru a putea opera, într-un cadru procesual specific raporturilor juridice dintre părţile din proces, în speţă creditor şi debitor aflat în insolvenţă.

Pe de altă parte, potrivit art. 52 din Legea nr. 85/2006, deschiderea procedurii insolvenţei nu afectează dreptul unui creditor de a invoca compensarea creanţei sale cu cea a debitorului asupra sa, atunci când condiţiile prevăzute de lege în materie de compensaţie legală sunt îndeplinite la data deschiderii procedurii.

Faţă de aceste dispoziţii, în mod just instanţa de apel a considerat că stingerea creanţei prin compensaţie în cazul unui profesionist vizat de insolvenţă presupune o analiză în ceea ce priveşte datoria respectivă, dacă aceasta este anterioară sau ulterioară deschiderii procedurii insolvenţei, chestiuni ce nu pot fi examinate în cadrul unei acţiuni întemeiate pe art. 1669 C. civ., cum este cazul speţei de faţă.

Prin urmare, în mod legal s-a considerat că soluţia pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract în cazul refuzului uneia dintre părţi de a reitera consimţământul său la încheierea contractului respectiv nu poate ignora considerentele mai sus expuse şi prevederile incidente, ale art. 1279 şi art. 1669 C. civ.

Pentru aceste considerente, se va respinge recursul declarat reclamanta S.C. A. S.R.L. împotriva deciziei nr. 535 din 13 septembrie 2017 a Curţii de Apel Iaşi, secţia civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta S.C. A. S.R.L. împotriva deciziei nr. 535 din 13 septembrie 2017 a Curţii de Apel Iaşi, secţia civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 22.06.2018.